Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 05.05.2014 R 2013 109

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 13 109 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross URTEIL vom 5. Mai 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger, Beschwerdegegnerin 1 und Baugesellschaft B._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fabrizio Riccardo Visinoni, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache

- 2 - 1. Am 20. März 2012, aufgrund der damaligen Einsprache der Stockwerkeigentümergemeinschaft der A._____ abgeändert, erneut am 7. November 2012, reichte die Baugesellschaft B._____ das Gesuch um Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Geschossen plus Galerie auf Parzelle 1299 (von Parzelle 2196 abparzelliert) in Y._____ ein. Die Parzelle befindet sich in der Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4. Die Grundstücksfläche beträgt 1‘658 m². 2. Am 24. Mai 2011 hatten die Stimmberechtigten der Gemeinde X._____ eine Gesamtrevision der Ortsplanung genehmigt. Am 14. August 2012 reichte der Gemeindevorstand der Regierung das Gesuch um eine vorgezogene Genehmigung der diesbezüglichen Festlegungen im Baugesetz sowie des Zonen- (ZP) und Generellen Gestaltungsplanes (GGP) Wohnzone W4, Parzelle 1299, ein. Am 11., mitgeteilt am 12. September 2012, genehmigte die Regierung diese Festlegung. Danach gilt in der W4 die AZ 1.0, die Gebäudehöhe 12 m, die Firsthöhe 16 m, die Gebäudelänge 25 m und der Grenzabstand gross 5 m und klein 2.5 m. Der Hauptwohnungsanteil wurde auf mindestens 25 % festgelegt. Vorzeitig genehmigt wurden Art. 14 (Zonenschema), Art. 15 (Ausnützungsziffer), Art. 17 (Gebäude- und Firsthöhe), Art. 18 (Gebäudelänge), Art. 19 (Grenz- und Gebäudeabstand), Art. 37 (Gestaltungsberatungspflicht), Art. 38 (Erhaltungsbereich), Art. 58 (Hauptwohnungsanteile: 1. Anteilspflicht), Art. 59 (Hauptwohnungsanteile: 2. Abgeltung), Art. 60 (Hauptwohnungsanteile: 3. Ablösung), die Wohnzone W4, soweit Parzelle 1299 (vormals Teil von Parzelle 1296) betroffen ist, sowie der Erhaltungsbereich Y._____, soweit Parzelle 1299 (vormals Teil von Parzelle 1296) betroffen ist. 3. Gegen das Baugesuch vom 7. November 2012 wurde wiederum von der Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ (Parzelle 1232) sowie den Stockwerkeigentümern Einsprache eingereicht. Sie beantragten, auf das

- 3 - Baugesuch sei nicht einzutreten, die öffentliche Ausschreibung sei zu wiederholen, eventualiter sei das Baugesuch zurückzuweisen und die Bewilligung somit nicht zu erteilen. Am 13. Dezember 2012 beantragte die Baugesellschaft B._____, die Einsprache sei abzuweisen und das Baugesuch sei zu bewilligen. 4. Am 19., mitgeteilt am 21. Dezember 2012, wies der Gemeindevorstand X._____ die Einsprache ab, soweit er darauf eintrat und bewilligte das Baugesuch unter Bedingungen und Auflagen (vgl. dazu insbesondere die Hinweise in Ziff. 2.4 und 2.5 betreffend Feuerpolizei und Zivilschutz). 5. Dagegen erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ und die Stockwerkeigentümer (Beschwerdeführer) am 30. Januar 2013 Beschwerde und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheides und die Erteilung der aufschiebenden Wirkung (vom Instruktionsrichter am 22. Februar 2013 erteilt). Nicht alle Pläne seien während der gesamten Auflagefrist vollumfänglich vorhanden gewesen. Ein Plan sei erst am 17. November 2012 nachgereicht worden. Es sei zu prüfen, ob die Auflage korrekt erfolgt sei. Gegen Süden weise der Grenzabstand einen Abstand von mehr als 5 m zur Grenze auf. Die Wohnungen 1a, 1b, 2a und 2b seien aber gegen Norden ausgerichtet. Gegen Süden lägen sie noch unter dem gewachsenen Terrain. Wohnung 3a sei ebenfalls hauptsächlich nach Norden ausgerichtet, nur Wohnung 4a teilweise gegen Süden und teilweise gegen Norden. Deren Balkon sei aber ebenfalls gegen Norden gerichtet und somit praktisch alle Wohnräume gegen Norden, also talwärts, wo die beste Aussicht sei. Die Nordfassade sei somit die Hauptfassade, wo der grosse Grenzabstand einzuhalten sei. Es könne nicht von einer unterschiedlichen Gestaltung und Ausrichtung der Wohnungen ausgegangen

- 4 werden. Die Lage der Hauptwohnungen sei kein untergeordnetes Kriterium. Es werde nicht auf die vorhandene Strassenbebauung Rücksicht genommen. Das Projekt nehme auf die umliegenden Gebäude, insbesondere die Nachbargebäude, keine Rücksicht. Gemäss Gemeindevorstand solle sich das Gebäude mehr an den bestehenden historischen Bauten als an der nicht ortstypischen terrassenartigen Baute auf dem Nachbargrundstück orientieren. In der Umgebung habe es aber keine historischen Bauten. Hier liege die tiefste Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Terrains bei 1‘265.5, eventuell 1‘265 m.ü.M. (Strassenniveau). Im Plan Fassaden 1108-02 überschritten die Gebäudehöhen an der Südost- und Südwestfassade die höchstzulässige Gebäudehöhe von 12 m. Sie betrage 13.63 respektive 14.91 m. Die Gemeinde meine, die Gebäudehöhe müsse an allen Ecken gemessen werden. Indessen müsste nur zwischen dem Abstand zwischen der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Terrains und dem höchsten Punkt der Schnittlinie zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche gemessen werden. Gleiches gelte für die Firsthöhe. Auch wenn an allen Ecken zu messen wäre, liege der tiefste Punkt 1‘265 m.ü.M. beim Hauseingang. Die Firsthöhe sei von 1‘265 m.ü.M. bis Firsthöhe 1‘281.52 m.ü.M. zu messen, was 16.52 m ergebe. Das Bauvorhaben bringe massive Terrainveränderungen mit sich. In Art. 61 BG heisse es, Terrainveränderungen seien so weit als möglich zu vermeiden. Würde ein Terrassenhaus erstellt, wäre dies möglich. Die Waldabstandslinie von 10 m verlaufe innerhalb des Gebäudes und der Waldabstand betrage an der südwestlichen Hausecke nur 9 m bzw. 8 m. Unterirdisch betrage er nicht einmal 2 m. Es wäre abzuklären gewesen, ob der Wald dadurch nicht in Mitleidenschaft gezogen werde. Dazu wären Unterlagen einzuholen gewesen.

- 5 - Die Anzahl Pflichtparkplätze müsse auch die Anforderungen des neuen Rechts erfüllen (Planungszone gemäss Art. 48 Abs. 6 KRG). Art. 73 Abs. 2 des neuen Baugesetzes sage, dass Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt einen Vorplatz aufweisen müssten, auf welchen das Motorfahrzeug abgestellt werden könne, was hier nicht der Fall sei. (Zweitwohnungsproblematik; vgl. nachfolgend im Sachverhalt Ziff. 11-15). Die Ausnützungsziffer (AZ) werde hier um 35 % unterschritten. Gemäss Art. 15 Abs. 1 BG müsste ein Gestaltungskonzept erstellt werden, wie die restliche Ausnützung zweckmässig realisiert werden könne. Dieses fehle. Die feuerpolizeiliche Bewilligung liege noch nicht vor. Ein Antrag auf Abgeltung der Schutzraumpflicht sei offenbar nicht gestellt worden, im Projekt sei aber kein Schutzraum geplant. Im Situationsplan und im Grundrissplan EG (Erdgeschoss) sei die gegen die Strasse gerichtete Fassade des EG mit 27 m ausgewiesen und somit 2 m zu lang. Die ihnen auferlegten Kosten des Einspracheverfahrens von Fr. 6‘060 seien viel zu hoch. 6. Am 20. Februar 2013 beantragte die Beschwerdegegnerin 1 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Auch das abgeänderte Bauvorhaben sei vor der Auflage vom Baufachchef geprüft worden. Die Auflage sei korrekt erfolgt. Nur der Situationsplan vom 17. November 2012 sei von der Bauherrschaft erst während der öffentlichen Auflage nachgereicht worden. Als der Rechtsvertreter der Einsprecher aber Einsicht genommen habe, sei der Plan dort gewesen. Ihnen seien dadurch keine Nachteile erwachsen. Gegen die Parzelle der Beschwerdeführer (gegen Osten) weise das Vorhaben einen Grenzabstand von 2.5 m auf. Gegen Norden betrage der Grenzabstand zur Strasse etwas unter 4 m, gegen Süden und Westen aber mehr als 5 m.

- 6 - Gemäss Art. 19 BG gelte der grosse Grenzabstand auf der am meisten gegen Süden orientierten Fassade. Das mit einer Längsfassade klar gegen Süden ausgerichtete Gebäude sei über 10 m von dieser Grenze entfernt. Die Lage der Hauptwohnräume sei nur dann massgebend, wenn eine Baute nicht eine eindeutige Süd-, sondern eine Südost- oder Südwestausrichtung habe. Auch gegen Westen betrage der Grenzabstand mehr als 8 m. Die geplanten sechs Wohnungen zeigten ganz unterschiedliche Ausrichtungen. Zudem müsse der Neubau gemäss den Vorgaben des GGP Y._____ und Art. 38 BG auf die durch die Gebäude Assek.-Nrn. 214 und 215 gebildete Bauflucht gestellt werden. Diese sei aber näher als 5 m an der Strasse. Auch deswegen sei die strassenseitige oder Nordfassade nicht die Hauptfassade. Es bestehe kein Anlass, den geplanten Neubau auf die nicht ortstypische und als Fremdkörper wirkende A._____ auszurichten. Die nahe gelegenen älteren Bauten aus der Entstehungszeit von Y._____ seien Vorbilder (Fotos, Beilage 17 Gemeinde). Klar sei, dass hier die Gebäude- und Firsthöhe an der Umfassungswand über der tiefsten Stelle zu messen sei. Die Gebäudehöhe sei nicht die Differenz zwischen der Höhenkote der tiefsten Stelle des Terrains und der Höhenkote des höchsten Punktes der Schnittlinie zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche. Würde man so messen, würde die tiefste Stelle einer Kote bei der talseitigen Fassade, für den höchsten Punkt über Dach eine Kote an der bergseitigen Fassade herangezogen. Dies sei abwegig. Weil der Neubau nach Ansicht der Baubehörde aus gestalterischen Gründen möglichst auf die vorgelagerte Strasse auszurichten sei, seien die dadurch bewirkten Terrainveränderungen sehr wohl begründet. Sie seien im Übrigen mit einem Ausmass bis ca. 2 m und auf einer begrenzten Fassadenlänge von ca. 7 m durchaus vertretbar.

- 7 - Der Waldabstand sei von den Forstorganen bereits anfangs 2012 überprüft worden. Am 8. Februar 2012 habe das Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) der Gemeinde mitgeteilt, der Waldabstand sei eingehalten und das Projekt auf Parzelle 1299 aus Sicht des Forstdienstes akzeptabel. Lage und horizontale Ausdehnung des Gebäudes hätten durch die Abänderung des ursprünglichen Bauprojekts keine Änderung erfahren, weswegen auch beim abgeänderten Projekt der Waldabstand eingehalten sei. Es seien insgesamt acht Pflichtparkplätze erforderlich. Diese seien in der Autoeinstellhalle ausgewiesen. Nach künftigem Recht müssten zehn Pflichtparkplätze erstellt werden. Die Bauherrschaft verfüge auf der angrenzenden Parzelle 1231 über vier weitere Parkplätze. Diese könnten nach Inkrafttreten der neuen Bestimmungen zur Verfügung gestellt werden. Art. 55 BG 1990 stehe der beanstandeten Ausfahrt aus der Autoeinstellhalle nicht entgegen. Art. 55 BG 1990 und Art. 73 BG seien ähnlich. Die Zufahrt weise eine Tiefe von 5 m bis zu Strassengrenze auf. Dieser Vorplatz genüge für das Anhalten eines Fahrzeuges. Der Einwand der Unterschreitung der Ausnützungsziffer sei neu und zudem rechtsmissbräuchlich. Bei der ursprünglich geplanten Baute wären 833.19 m² Bruttogeschossfläche (BGF) oder 82.99 % der möglichen BGF konsumiert worden. Jetzt sei das Gebäude reduziert worden. Es konsumiere noch 659.26 m² oder 65.66 % der maximalen BGF. Deshalb wäre theoretisch ein Nutzungskonzept im Sinne von Art. 15 Abs. 1 BG erforderlich. Nachdem die Reduktion aufgrund der Einsprache der Beschwerdeführer erfolgt sei und nach diesen auch jetzt noch weiter reduziert werden müsste (sie verlangten weiter reduzierte Gebäudehöhen, eine Verkürzung der Gebäudelänge, eine Zurücksetzung des Neubaus auf 5 m ab Strasse, alles Begehren, welche auf eine Verkleinerung des Bauvolumens hinausliefen), liege offener Rechtsmissbrauch vor. Die rechtlichen und topogra-

- 8 phischen Verhältnisse auf Parzelle 1299 liessen eine volle Ausschöpfung der möglichen Ausnützungsziffer gar nicht zu. Die theoretisch überbaubare Fläche des Bauvorhabens betrage höchstens 250 m². Eine höhere Ausnützung wäre auch mit einem Terrassenhaus nicht möglich. Die bebaubare Fläche zwischen Strasse und Wald weise lediglich eine Tiefe von zwischen acht (8) und 13 m auf. Die feuerpolizeiliche Bewilligung sei immer noch nicht vorhanden, es würden aber keine feuerpolizeilichen Mängel gerügt. Das Gleiche gelte für den Schutzraum. Das Vorbringen sei neu. Der Einwand betreffend Gebäudelänge sei ebenfalls neu und auch unbegründet. Anbauten mit nicht anrechenbaren Geschossflächen und einer Gebäudelänge von maximal 4 m seien gemäss Art. 18 Abs. 2 BG nicht anzurechnen. Der Neubau stehe auf der geplanten Einstellhalle, die gegen Westen um 4 m über die Westfassade des geplanten Wohnhauses hinausrage. Dies sei ein Anbau mit nicht anrechenbarer Geschossfläche und sei nicht in die Berechnung der Gebäudelänge einzubeziehen. Unter Einbezug der im 1. Obergeschoss (OG) gelegenen, ebenfalls über die Westfassade auskragenden Sauna betrage die Gebäudelänge genau 25 m. Die Kosten des Einspracheverfahrens hätten zwingend den Einsprechern überbunden werden müssen. Dies seien auch externe Kosten. Die Rechnung des Rechtsberaters habe Fr. 5‘060.-- (18 h à Fr 260.-- + Fr. 7.-- Spesen + Mehrwertsteuer) betragen. Die Kosten der Gemeinde hätten Fr. 1‘000.-- betragen. Die Rechnungsstellung des Rechtsvertreters gegenüber der Gemeinde sei erst im Januar erfolgt und habe noch einige weitere, nicht den Einsprechern belastete Aufwendungen enthalten. Die Beantwortung der zahlreichen Einwände und Begehren der Einsprache habe auch einem erfahrenen Baujuristen erheblichen Aufwand verursacht.

- 9 - 7. Am 21. Februar 2013 beantragte auch die Beschwerdegegnerin 2 die Abweisung der Beschwerde. Sie argumentierte praktisch gleich wie die Gemeinde. Betreffend Gebäude- und Firsthöhe wurde ausgeführt, die Gebäudehöhe sei an der Umfassungswand und nicht im Innern des Gebäudes zu messen. Die Garageneinfahrt befinde sich 1.5 m von der Fassade zurückversetzt im Gebäudeinnern. Der tiefste Punkt des abgegrabenen Bodens befinde sich bei der Gebäudeecke P4 auf der Kote 1‘265.5 m.ü.M. Gemessen ab der Gebäudeecke P4 weise der Neubau eine Gebäudehöhe bis zur Schnittlinie mit der Dachhaut von genau 12 m auf. Die übrigen Gebäudeecken lägen erheblich über der Kote 1‘265.5 m.ü.M. und seien damit für die Berechnung der Gebäudehöhe nicht zu beachten. Die Firsthöhe sei in der Projektion der Fassade bis zum tiefsten Punkt des abgegrabenen Terrains aus und nicht unter den Giebel bis zum gewachsenen Terrain zu messen. Sie betrage, bezogen auf den tiefsten Punkt des abgegrabenen Bodens, bei der Gebäudeecke P4 16.02 m. Die Überschreitung der zulässigen Firsthöhe um lediglich 2 cm sei vernachlässigbar. Bei gesonderter Ermittlung der Firsthöhe der beiden Baukörper der gegliederten Baute weise der östliche, höhere Gebäudeteil eine effektive Firsthöhe von nur 15.5 m auf, während der westliche Gebäudeteil noch eine Firsthöhe von 14.21 m erreichte. Vom Bau werde die bestehende Bestockung in keiner Weise in Mitleidenschaft gezogen. Betreffend Autoabstellplätze habe es die Baubehörde im angefochtenen Entscheid unterlassen, mittels Auflage zu verlangen, dass auf Parzelle 1231 Parkplätze zu bezeichnen seien. Das geplante Gebäude weise die maximal zulässige Gebäudelänge und höhe sowie eine gute Gestaltung auf und könne schlichtweg nicht grösser gebaut werden, weswegen ein Gestaltungskonzept zwecklos wäre.

- 10 - 8. Am 22. März 2013 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträgen fest. Beim am 8. November 2012 eingegangenen Gesuch handle es sich um ein neues Baugesuch und nicht um ein Abänderungsgesuch. Es stimme, dass in der Beschwerde einige in der Einsprache nicht gerügte Gesetzesverletzungen geltend gemacht würden. Dabei handle es sich aber nicht um gänzlich neue Rügen, sondern um das Vorbringen neuer Tatsachen und nicht um eine unerlaubte Ausdehnung des Rechtsbegehrens. Zudem gelte die Untersuchungsmaxime. Die Gebäudemasse seien bereits im Einspracheverfahren gerügt worden. Auf die in der Beschwerde geltend gemachten Einwendungen sei einzutreten. Die nach Süden gerichtete Fassade erstrecke sich lediglich über ein bis zwei Stockwerke, währenddessen die gegen Norden gerichtete Fassade sämtliche Stockwerke umfasse. Sie sei die Hauptfassade. Das Bauvorhaben sei auch nicht auf die durch Gebäude-Assek-Nr. 214 und 215 gebildete Bauflucht gestellt, sondern rage weiter als diese Gebäude in den Strassenbereich hinein. Art. 17 Abs. 2 BG sage eindeutig, als Gebäudehöhe gelte der Abstand zwischen der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Terrains und dem höchsten Punkt der Schnittlinie zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche. Gemäss Art. 17 BG sei die Gebäudehöhe ab der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Terrains aus zu messen, unabhängig an welcher Fassade diese tiefste Stelle liege. Dasselbe gelte für die Firsthöhe. Bei dieser habe die Gemeinde den tiefsten Punkt an der Nordfassade angenommen, während dem dies bei der Gebäudehöhe nicht zutreffen solle, obwohl im Gesetz die gleiche Definition gelte. Die Absicht dieser Bestimmung sei auch, dass nicht wie hier unmögliche Dachformen gewählt werden, sondern regelmässige symmetrische Dächer, wie dies im Engadin üblich sei. Der Boden beim Hausein-

- 11 gang liege unter der Kote 1‘265.5 m.ü.M., andernfalls zum Beispiel auch der Eingang zur Tiefgarage eine lichte Höhe von 2 m hätte. Das AWN habe sich nur zum Waldabstand von 10 m geäussert. Dieser sei eingehalten. Hingegen habe das Amt sich nicht zu den unterirdischen Überschreitungen des Waldabstandes geäussert. Die Beschwerdegegnerin habe ausgeführt, auf Parzelle 1231 lägen weitere vier Parkplätze. Diese Parzelle befinde sich jedoch ausserhalb des Baugebietes, nämlich gemäss Zonenplan teilweise im Wald und teilweise im übrigen Gemeindegebiet. Hier könnten keine Autoabstellplätze erstellt werden. Betreffend Unterschreitung der AZ könnten die Ausführungen in den Vernehmlassungen ihre Ausführungen nicht widerlegen. Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen (Art. 88 Abs. 1 KRG) und der Gerichtspraxis (VGU R 01 80) hätte die Baubewilligung ohne feuerpolizeiliche Bewilligung nicht erteilt werden dürfen. Zwar sei in der Einsprache die Gebäudelänge nicht gerügt worden. Indessen seien die Gebäudemasse an und für sich in der Einsprache bereits gerügt worden. Es handle sich um eine neue Tatsachenbehauptung. Bei der Garage solle es sich teilweise um einen Anbau handeln. Dies sei sonderbar, weil das Erdgeschoss (EG) eine einheitliche Gestaltung habe und aufgrund des Grundrissplans nicht von einem Anbau gesprochen werden könne. Sonst wären noch 2 m der Parkplätze 1-4 als Anbau zu qualifizieren. Das Rechteck gemäss Art. 18 BG sei um das gesamte EG zu legen, weil eine Anbaute nicht zu erkennen sei. Hier seien alle Kosten, auch die Bewilligungsgebühr, den Einsprechern überbunden worden. Es seien die gesamten Kosten des Rechtsberaters den Einsprechern belastet worden, und keine Kosten betreffend das reine Baubewilligungsverfahren. Zudem habe die Gemeinde zusätzliche Kosten für das Bewilligungsverfahren von Fr. 2‘500.-- der Bauherrschaft belastet.

- 12 - 9. Am 9. April 2013 verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 auf die Einreichung einer Duplik. 10. Am 10. April 2013 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren Anträgen fest. Der Abstand des Neubaus zur Strassenparzellengrenze betrage an der Nordostecke 3.87 m und an der Nordwestecke 4 m. Das Gebäude Assek.-Nr. 214 weise einen Abstand zur Strassenparzellengrenze von durchwegs 4 m auf. Gemäss Situationsplan sei klar, dass die Situierung des angefochtenen Neubaus auf die Gebäude Assek.-Nrn. 214 und 215 ausgerichtet sei und das Gebäude die vorhandene Strassenflucht übernehme. Bei Einhaltung des grossen Grenzabstandes zur Strasse bzw. bei Zurücksetzung des Neubaus auf 5 m würde die bestehende Strassenflucht nicht eingehalten. Gemäss Art. 17 BG sei klar, dass die Gebäudehöhe an der Umfassungswand und über dieser tiefsten Stelle bis zur Schnittlinie des darüberliegenden Daches zu messen sei und nicht zu irgendeiner anderen höher gelegenen Schnittlinie von Dach und Fassade (hier der bergseitigen Fassade). Gemäss dem Wortlaut von Art. 17 Abs. 2 BG könnten die Firsthöhe durchaus senkrecht unter dem First bis zum gewachsenen oder abgegrabenen Boden gemessen werden. Die Bemessung der Gebäudehöhe in der Projektion der für die Gebäudehöhe massgebenden Fassade rechtfertige sich jedoch durch die gestalterisch richtige Relation zwischen Gebäude- und Firsthöhe. Diese von der Gemeinde angewandte Messweise sei für den Bauherrn wesentlich strenger als eine Messung der Firsthöhe unter dem First und es sei befremdlich, wenn nun auch noch diese strenge Messung der Firsthöhe als Argument für die abwegige Ermittlung der Gebäudehöhe durch die Beschwerdeführer herhalten müsse. Die gesetzliche Firsthöhe sei auch mit der strengen Messweise eingehalten.

- 13 - Der Hauseingang liege klar auf der Höhenkote 1‘265.5 m.ü.M. und nicht auf Strassenniveau. Dies ergebe sich aus dem Schnitt A-A und dem Situationsplan des Erdgeschosses. Bei der im Fassadenplan der Nordfassade eingezeichneten gestrichelten Linie handle es sich nicht um die EG- Höhe, sondern um die untere Kante der Bodenplatte des Neubaus. Parzelle 1231 falle tatsächlich als Standort für weitere Parkplätze für das Bauvorhaben auf Parzelle 1299 ausser Betracht. Zur der Bauherrschaft gehörenden Parzelle 1299 zähle aber nicht nur die vom Neubau beanspruchte Fläche, sondern auch die dreiecksförmige Fläche gegen Westen, welche in der ZöBA (Zone für öffentliche Bauten und Anlagen) liege. Nach Inkrafttreten der revidierten Ortsplanung könnten dort zwei zusätzliche Parkplätze realisiert werden. Zudem könnte sich die Beschwerdegegnerin 2 an den von der Beschwerdegegnerin 1 auf Parzelle 1215 geplanten Parkierungsanlage beteiligen. Diese liege gegenüber dem Bauvorhaben und sei ebenfalls in der ZöBA. Diese Anlage diene nicht bloss öffentlichen Zwecken, sondern auch zur Deckung des Parkplatzbedarfs für Liegenschaften im Einzugsbereich. Diese sei im Generellen Gestaltungsplan (GGP) festgelegt worden. Ein Parkierungskonzept befinde sich in Ausarbeitung. Parzelle 1299 liege im Einzugsbereich, wie auch Parzelle 1232 der Beschwerdeführer. Bei den Fr. 6‘060.-- handle es sich nur um Kosten der Einsprache. 11. Am 2. Juli 2013 hielt der Instruktionsrichter gegenüber der Beschwerdegegnerin 2 fest, das Bundesgericht habe am 22. Mai 2013 in den Urteilen 1C_614/2012, 1C_646/2012, 1C_649/2012 sowie 1C_650/2012 Fragen im Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsbau beurteilt und sei unter anderem zum Schluss gekommen, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %, die nach dem 11. März 2012 und vor dem 1. Januar 2013 erteilt wurden, anfechtbar seien und Art. 75b der Schweizerischen Bundesverfas-

- 14 sung (BV; SR 101) verletzten. Er forderte die Beschwerdegegnerin 2 auf, dem Gericht mitzuteilen, wie das vorliegende Verfahren angesichts dieser Bundesgerichtsurteile weitergeführt werden solle, d.h. ob sie an ihren im Verfahren gestellten Anträgen festhalten oder - in Kenntnis nun auch der Begründung der erwähnten Bundesgerichtsurteile - andere Anträge stellen wolle. 12. Am 9. Juli 2013 wünschte die Beschwerdegegnerin 2, das Verfahren sei weiterzuführen. Alle Wohnungen würden gemäss Erklärung vom 4. und 6. Juli 2013 als Erstwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. a ZwVO erstellt. Das Gericht werde ersucht, bei Abweisung der Beschwerde im Urteil eine entsprechende Auflage vorzusehen respektive die Gemeinde anzuweisen, vor Baubeginn die Erstwohnungsanmerkungen auf Parzelle 1299 vornehmen zu lassen. 13. Am 11. Juli 2013 ersuchte der Instruktionsrichter die Gemeinde, dieses Gesuch um Projektänderung im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und ihren Entscheid dem Gericht mitzuteilen. 14. Am 28. August 2013 bewilligte der Gemeindevorstand diese Projektänderung und verfügte, dass sämtliche Wohnungen dauernd als Erstwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. a ZwVO zu nutzen seien, was im Grundbuch anzumerken sei. Die gemäss Baubescheid vom 19./21. Oktober 2012 bewilligte, vergrösserte Wohnung 4a sei ausserdem gemäss den Vorschriften der Gemeinde dauernd als Hauptwohnung im Sinne von Art. 58 Abs. 3 BG zu nutzen. Diese Nutzungsbeschränkung sei im Grundbuch anzumerken. 15. Am 17. September 2013 schrieben die Beschwerdeführer dazu, dass sie gegen diese Verfügung keine Beschwerde einreichen, jedoch um die Be-

- 15 urteilung der geltend gemachten Baurechtsverletzungen ersuchten. Bei der Kostenauflage sei zu berücksichtigen, dass die Projektänderung erst nach durchgeführtem Schriftenwechsel und praktisch nach Abschluss des Verfahrens erfolgt sei. Aufgrund der Entscheide des Bundesgerichtes vom 22. Mai 2013 hätte die Beschwerde bereits aufgrund der Verletzung von Art. 75b BV gutgeheissen werden müssen, was bei der Kostenauflage zu berücksichtigen sei. 16. Am 16. Dezember 2013 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem die Beschwerdeführer durch den Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG), zwei Stockwerkeigentümerinnen sowie den gemeinsamen Anwalt (RA Dr. iur. Wieser) vertreten waren. Von Seiten der Gemeinde (Beschwerdegegnerin1) waren der Baufachchef und der Gemeindepräsident in Begleitung ihres Rechtsvertreters (RA Dr. iur. Metzger) präsent. Die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) war durch ihre Architektin, ein Mitglied der Baugesellschaft und ihrem Rechtsvertreter (RA lic. iur. Visinoni) anwesend. Allen Anwesenden wurde dabei – am Hangfuss zur Bauparzelle 1299 auf der Strassenparzelle 1230 - die Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen – betreffend Grenzabstandsverletzung, Einordnung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild, Gebäudeund Firsthöhe, Garagenzufahrt, Waldabstand und Gestaltungskonzept – an Ort und Stelle zu äussern. Anlässlich des Augenscheins reichte die Beschwerdegegnerin 1 den massgebenden Generellen Erschliessungsplan (GEP) im Massstab 1:2000 vom 23. Mai 2011 zu den Akten. Der Vertreter des Amts für Wald und Naturgefahren (AWN) gab noch einen undatierten Planausschnitt über den Verlauf der statischen Waldfeststellungsgrenze im Massstab 1:500 zu den Akten. Eine Kopie der entsprechenden Waldfeststellungsverfügung wird seitens der Beschwerdegegnerin 1 nachgereicht. Von Seiten des Gerichts wurden zudem noch insge-

- 16 samt 22 Farbfotos von den örtlichen Erschliessungs-, Parkierungs- und Bebauungsverhältnissen im Bereich der Bauparzelle 1299, der dortigen Strassenflucht und der ortstypischen Bauweise in der näheren Umgebung erstellt und dem Protokoll des Augenscheins vom 16. Dezember 2013 hinzugefügt. 17. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2013 reichte die Gemeinde – bezüglich der am Augenschein diskutierten Waldgrenze - noch folgende Pläne und Unterlagen nach: (1) Kopie des am 19. November 2013 genehmigten Zonenplans und Generellen Gestaltungsplans 1:2000 mit der darin festgelegten Waldgrenze im Bereich des Bauvorhabens auf Parzelle 1299; (2) Kopie des Genehmigungsbeschlusses der Regierung vom 19./21. November 2013 (RB Protokoll Nr. 1096) mit den Ausführungen zur Waldfeststellung (Ziff. F/14, S. 27); (3) Kopie des Originals des [früheren] Zonenplans 1:2000 vom 21. Dezember 1989/1. Oktober 1990. Zur Erläuterung dieser Kopien wurde vorgebracht, dass die im aktuellen Zonenplan 2013 eingezeichnete Waldgrenze mit dem anlässlich des Augenscheins vom Vertreter des AWN abgegebenen (undatierten) Planausschnitt über den Verlauf der statistischen Waldfeststellungsgrenze übereinzustimmen scheine, wobei es sich dabei um die erstmalige Festlegung der Waldgrenze gehandelt habe. Der dem Baugesuchdossier beigelegte Situationsplan 1:500 habe demgegenüber mit dem alten Zonenplan 1989/1990 übereingestimmt. Es sei für sie unverständlich, weshalb der zuständige Vertreter des AWN mit E-Mail vom 8. Februar 2012 die Einhaltung des Waldabstands von 10 m durch die Bauprojektpläne bestätigt habe. Dessen Beurteilung sei aufgrund der konkreten Pläne erfolgt und habe sich auf die statische Waldgrenze laut (neuem) Zonenplan 2013 bezogen. Das im März 2012 eingereichte Bauprojekt auf Parzelle 1299 sei im Übrigen auch bereits der Regierung bei der vorgezogenen Teilgenehmigung des neuen Zonenplans bekannt gewesen (Nennung bei Verfügbarkeitsnach-

- 17 weis). Soweit sich der Vertreter des AWN heute auf den Standpunkt stelle, dass der Waldabstand nicht eingehalten werde, seien seine Angaben im E-Mail vom 8. Februar 2012 – auf welche sich die Gemeinde verlassen habe - offensichtlich falsch gewesen. 18. Mit Schreiben vom 7. Januar 2014 hielt der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer fest, dass der anlässlich des Augenscheins abgegebene (undatierte) Planausschnitt des Vertreters des AWN augenfällig mit der Waldgrenze des kürzlich genehmigten Zonenplans 2013 übereinstimme. Werde diese statistische Waldgrenze auf den von der Bauherrschaft eingereichten Situationsplan 1:500 übertragen, so stelle man fest, dass der Waldabstand von 10 m - der bereits nach diesem Situationsplan nicht eingehalten werde – noch mehr unterschritten werde. Der Waldabstand betrage an der südwestlichen Gebäudeecke lediglich 7.5 m, womit der gesetzliche Waldabstand von 10 m um 2.5 m unterschritten werde. Die Bündner Regierung habe in ihrem Genehmigungsentscheid vom 19. November 2013 (Ziff. F/14, S. 27) klar festgehalten, dass den in den neuen Zonenplänen und Generellen Gestaltungsplänen eingetragenen Waldgrenzen laut Art. 10 und 13 des Bundesgesetzes über den Wald statische Wirkung zukomme, womit offensichtlich sei, dass diese Vorgaben auch hier gültig und zu beachten seien. Ohne Bedeutung sei hingegen, dass die im Situationsplan 1:500 eingetragene Waldgrenze mit dem Zonenplan 1989/1990 übereinstimme. Massgebend sei der Zonenplan, der bereits am 11. September 2012 bezüglich des Grundstücks 1232 genehmigt worden sei. Bei Einreichung des Baugesuchs (Abänderungsgesuch) am 8. November 2012 sei die statische Waldgrenze im Zonenplan bezüglich des Grundstücks 1296 bereits genehmigt gewesen. Irrelevant sei auch, ob die Feststellung im E-Mail vom 8. Februar 2012 des Vertreters des AWN richtig oder falsch gewesen sei; zumal derselbe Fachmann anlässlich des gerichtlichen Augenscheins klar bestätigt habe, dass der gesetz-

- 18 liche Waldabstand beim geplanten Bauvorhaben auf Parzelle 1299 nicht eingehalten werde. Es wäre die Aufgabe der Baubehörde gewesen, die Einhaltung des Waldabstands auch im Abänderungsgesuch zu prüfen. Da der Waldabstand um mindestens 2.5 m unterschritten werde, sei das Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig und die Beschwerde vom 30. Januar 2013 daher gutzuheissen. Im Übrigen sei die Verletzung des Waldabstands auch in den Rechtsschriften bereits gerügt worden. 19. Mit Stellungnahme vom 9. Januar 2014 äusserte sich der beigeladene Vertreter des AWN zum Brief der Gemeinde vom 18. Dezember 2013 wie folgt: 1. Die forstamtlichen Waldfeststellungen in der betreffenden Gemeinde hätten 1999 begonnen. Im fraglichen Bereich sei die Vermessung durch den Geometer im Jahre 2001 erfolgt. Die öffentliche Auflage der Waldfeststellung sei vom 15. Oktober 2009 bis 15. November 2009 zusammen mit der Ortsplanung (Publikation S. 3892 Kantonsamtsblatt 2009) erfolgt. Im vorliegenden Abschnitt seien keine Einsprachen eingegangen. 2. Im Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 sei fälschlicherweise die rechtlich nicht verbindliche Bodenbedeckungslinie Wald der amtlichen Vermessung übernommen worden, die nicht mit der verbindlichen Waldfeststellung übereinstimme. 3. Die Waldfeststellung sei seit Jahren in allen Plänen der OP-Revision enthalten und klar ersichtlich. Deshalb sei diese Grundlage der Baubehörde für die Beurteilung des Baugesuchs 2012 ohne weiteres zugänglich und überprüfbar gewesen. Umso mehr als die Waldgrenze an dieser Stelle der Bauzonengrenze entspreche. Die Verantwortung zur Kontrolle der Baugesuchsunterlagen in der Bauzone liege bei der Baubehörde der Gemeinde.

- 19 - 4. Ebenso klar sei die Bestimmung, dass bei Hochwald von der Waldgrenze ein Waldabstand von 10 m einzuhalten sei (Art. 29 KWAG vom 11. Juni 2012, vorher in den Ausführungsbestimmungen). 5. Seine Aussage an der Begehung [Augenschein] und im E-Mail vom 8. Februar 2012 sei vermutlich nicht richtig gewesen. Sie könne aber nicht so massgebend sein, dass die genannten Grundlagen relativiert würden. a. Es handle sich um ein informelles E-Mail ohne Planbeilage. b. Die Baupläne seien an Ort und Stelle besichtigt, jedoch nicht mit den OP-Plänen verglichen worden. Er [Vertreter AWN] setze dies als Kontrollaufgabe der Baubehörde voraus. c. Die Baupläne seien ihm [Vertreter AWN] für die schriftliche Stellungnahme nicht mehr zur Verfügung gestanden. d. Nach Meinung der Gemeinde hätten die vorgelegten Pläne bereits damals den genannten Fehler enthalten. Nachweis sei dies nicht. e. Das AWN könne nur generell prüfen, ob der Waldrand richtig übertragen worden sei. Kleine Fehler – besonders in einem relativ kleinen Massstab – seien nicht ohne weiteres zu entdecken. Das AWN setze voraus, dass die Baubehörde dafür sorge, dass mit den richtigen Grundlagen gearbeitet werde. f. Das AWN liefere die Grundlagen für die OP-Revision, sei danach jedoch nicht am Planungsprozess beteiligt. Die Waldfeststellungen seien noch von seinem Vorgänger vor über zehn Jahren gemacht worden, so dass der genaue Grenzverlauf nicht mehr präsent gewesen sei. 6. Seine Auskunft zum Waldabstand für unterirdische Bauten anlässlich der Begehung vom 16. Dezember 2013 sei gemäss Art. 30/3 KWaG vom 11. Juni 2012 wie folgt zu präzisieren: „Für unterirdische Bauten und Anlagen (…) können die zuständigen Behörden im Rahmen des

- 20 - Leitverfahrens Ausnahmebewilligungen erteilen. Das Amt ist vorgängig anzuhören.“ Eine entsprechende Anhörung habe [vorliegend] nicht stattgefunden. 20. Mit Eingabe vom 17. Januar 2014 bestätigte der Rechtsvertreter der Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) die Ausführungen der Gemeinde betreffend die Frage des Waldabstandes vollumfänglich. Die Angaben des Vertreters des AWN im E-Mail vom 8. Februar 2012 – wonach das Bauprojekt den Grenzabstand einhalte – sei für die Weiterverfolgung des Projektes zentral gewesen. Dessen gegenteilige Aussage anlässlich des gerichtlichen Augenscheins sei überraschend gekommen und für die Bauherrschaft mit schwerwiegenden Konsequenzen verbunden. 21. Mit Schreiben vom 5. März 2014 machte die Gemeinde von der Gelegenheit Gebrauch, sich auch noch zu den Stellungnahmen vom 7. Januar 2014 (Beschwerdeführer), vom 9. Januar 2014 (Vertreter AWN) und 17. Januar 2014 (Beschwerdegegnerin 2) zu äussern. Sie hielt dabei im Wesentlichen unverändert an den bereits im Schreiben vom 18. Dezember 2013 enthaltenen Feststellungen fest. Präzisierend brachte sie noch vor, dass die Beschwerdegegnerin 2 (wohl) nicht darum herumkommen werde, dass Bauvorhaben zumindest oberirdisch in Bezug auf den Waldabstand anzupassen (Ziff. 1 am Ende). Der Vertreter des AWN habe nunmehr selbst eingeräumt, dass seine Aussagen an der Begehung und im E-Mail vom 8. Februar 2012 vermutlich nicht richtig gewesen seien (Ziff. 2 am Ende). Auch wenn diese Auskunft falsch gewesen sei, werde die Bauherrschaft das angefochtene Bauvorhaben abändern müssen. In diesem Punkt sei daher den Beschwerdeführern Recht zu geben. In Bezug auf die übrigen Beschwerdepunkte hätten die Parteien anlässlich des Augenscheins allseits den Wunsch geäussert, dass das Verwaltungsgericht darüber im Einzelnen entscheiden sollte, um weitere Beschwerdeverfah-

- 21 ren gegen ein abgeändertes Bauvorhaben nach Möglichkeit zu verhindern. In diesem Sinne solle das Gericht nicht bloss die Frage der Einhaltung des Waldabstands, sondern auch alle übrigen strittigen Punkte des Bauvorhabens beurteilen und ein Urteil darüber fällen (Ziff. 3). Zu den Eingaben vom 7. Januar 2014 und 17. Januar 2014 habe die Gemeinde keine Bemerkungen anzubringen (Ziff. 4). 22. Mit Schreiben vom 17. März 2014 hielt die Bauherrschaft noch fest, dass ihr wohl nichts anderes übrig bleiben werde, als das Bauprojekt oberirdisch an die statische Waldgrenze anzupassen. Es sei aber allen Beteiligten gedient, wenn das Gericht die übrigen strittigen Punkte der Beschwerde behandle, um beim abgeänderten Projekt ein Beschwerdeverfahren zu vermeiden. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen noch näher eingetreten. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 19./21. Dezember 2012, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) das bereits einmal überarbeitete Baugesuch der Baugesellschaft B._____ (Beschwerdegegnerin 2) vom 7. November 2012 zur Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 1299 unter Auflagen bewilligte und damit die dagegen erhobene Einsprache der Beschwerdeführer (Eigentümer der schon bebauten Nachbarparzelle 1232 im Osten) abwies, soweit sie darauf eintrat. Strittig und zu klären ist dabei, ob die Bewilligungserteilung korrekt und im Einklang mit den bestehenden Bau-, Wald- und Feuerpolizeivorschriften im Kanton und auf Stufe Ge-

- 22 meinde erfolgte. Der angefochtene Entscheid ist demzufolge in formeller wie in materieller Hinsicht auf seine Rechtmässigkeit zu überprüfen. 2. Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerdeerhebung legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist (vgl. PVG 2012 Nr. 3 E.3, 2010 Nr. 29 E.5a, 2003 Nr. 35 E.1). Vorliegend rügen die Beschwerdeführer zunächst, dass ein bestimmter Plan nicht von Anbeginn der öffentlichen Auflagefrist des Bauvorhabens auf Parzelle 1299 zur Einsichtnahme aufgelegen habe. Der betreffende Plan sei erst am 17. November 2012 nachgereicht worden. Diesem formellen Einwand der Beschwerdeführer ist entgegenzuhalten, dass ihnen dadurch kein Nachteil erwachsen ist, weil ihr Rechtsvertreter unbestritten erst in die Projektunterlagen Einsicht nahm, als der nachgereichte (bis dahin fehlende) Plan auflag und studiert werden konnte. Bei diesem Geschehensablauf fehlt es den Beschwerdeführern aber bereits an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse zur Erhebung der vorgebrachten Rüge. Ferner ist auch kein virtuelles Interesse an der Rückweisung der Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin 1 zur erneuten Auflage der vervollständigten Bauprojektunterlagen auszumachen, ist doch nicht davon auszugehen, dass sich ein solcher Fall (Auflage unvollständiger Bauakten) in nächster Zeit wiederholen könnte. Auf diese formellrechtliche Rüge tritt das Gericht – nicht zuletzt auch aus prozessökonomischen Gründen [Kosten/Beschleunigungsgebot] – daher nicht ein. 3. a) Materiell gilt es nachfolgend die Rügen betreffend Grenzabstandsverletzung, Missachtung der Ästhetikvorschriften (Ortsbildschutz), Überschreitung der maximal zulässigen Gebäude- und Firsthöhe, Vornahme übermässiger Terrainveränderungen, Verletzung der Waldabstandsvorschrif-

- 23 ten, Nichtbereitstellung von Pflichtparkplätzen sowie ungenügende Garageneinfahrt, Fehlen eines Gestaltungskonzepts (AZ-Unterschreitung), Nichtvorhandensein der Feuerpolizeibewilligung sowie fehlender Nachweis bezüglich Abgeltung der Schutzraumpflicht, Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudelänge sowie Verstoss gegen die Zweitwohnungsinitiative zu behandeln und zu entscheiden. b) Zum Vorwurf der Grenzabstandsverletzung ist vorab auf die einschlägigen Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes der Gemeinde (BG) hinzuweisen. Gemäss Art. 14 BG, Zonenschema, ist vorliegend ein grosser Grenzabstand von 5 m respektive ein kleiner Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten. Nach Art. 19 Abs. 2 BG ist der grosse Grenzabstand auf der am meisten nach Süden orientierten Fassade einzuhalten, hinter der in der Regel auch die Hauptwohnräume liegen. – Die Beschwerdeführer machen geltend, nicht die Südfassade, sondern die gegen die Strasse orientierte Nordfassade sei Hauptfassade, wo der grosse Grenzabstand einzuhalten sei. Sie übersehen aber, dass Art. 19 Abs. 2 BG gar nicht von einer Hauptfassade spricht, sondern klar sagt, dass der grosse Grenzabstand auf der am meisten nach Süden orientierten Fassade liegt. Damit lässt die besagte Bestimmung dem Gemeindevorstand – anders als in anderen Gemeinden – nicht den sonst üblichen Ermessenspielraum bei der Festlegung der massgebenden Fassade für die Einhaltung des grossen Grenzabstandes. Deswegen kommt es auf die Ausrichtung der Hauptwohnräume auch nicht an, sondern einzig auf die hier völlig klar gegebene Ausrichtung nach Süden. Anders wäre nur dann zu entscheiden, wenn die Ausrichtung nach Süden eben nicht klar gegeben wäre. Von dieser Fassade aus ist der grosse Grenzabstand von 5 m einzuhalten. Dieser Abstand ist unbestritten eingehalten, weshalb die Rüge der Nichteinhaltung des grossen Grenzabstands (gegen Norden) unbegründet ist.

- 24 c) Was den Einwand der Missachtung der Ästhetikvorgaben laut Art. 66 BG in Verbindung mit Art. 73 Abs.1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) und damit die bemängelte Einordnung des geplanten Bauprojekts ins bestehende Orts- und Landschaftsbild angeht, so hat der gerichtlich durchgeführte Augenschein vom 16. Dezember 2013 dazu Klarheit gebracht. Die Ortsbegehung entlang der Strassenparzelle 1230 sowie insbesondere auch die nähere Umgebung des geplanten Bauprojekts auf der Hangparzelle 1299 haben gezeigt, dass der fragliche Dorfabschnitt bereits recht heterogen und architektonisch vielfältig überbaut ist (vgl. dazu insbesondere auch die Gerichtsfotos Nrn 5, 8, 15, 16, 17,18, 19, 20, 21 und 22 anlässlich des Augenscheins [dem Protokoll beigefügt] sowie Beilage 17 der Gemeinde). Das auf Parzelle 1299 geplante Mehrfamilienhaus der Beschwerdegegnerin 2 ist – wie die bereits bestehenden Wohngebäude in der näheren Umgebung – entlang der Strassenparzelle 1230 angeordnet (vgl. dazu auch den Generellen Erschliessungsplan 1:2‘000 vom 23. Mai 2011; die Gerichtsfotos Nrn. 1-4, 6-10, 15-21 und den illustrativen Situationsplan 1:500 vom 15. Februar 2012 der Gemeinde - Beilage 8). Nach Überzeugung des Gerichts vermag das teilweise mit grossen Fensterflächen, teilweise mit Engadiner Elementen geplante und sich an der Strasse befindliche Bauprojekt die erforderliche gute Gesamtwirkung laut Art. 66 Abs. 1 BG mit der Umgebung und der Landschaft zu erreichen (vgl. Fassadenplan vom 15. Februar 2012 der Gemeinde – Beilage 8). Eine Verletzung von Art. 73 Abs. 1 KRG bzw. Ermessensüberschreitung durch die Beschwerdegegnerin 1 ist aus den genannten Gründen ebenfalls zu verneinen. d) Zur zulässigen Gebäude- und Firsthöhe wird in Art. 17 BG stipuliert: 1Als Gebäudehöhe gilt der Abstand zwischen der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Terrains und dem höchsten Punkt der Schnittlinie zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche.

- 25 - 2Als Firsthöhe gilt der grösste senkrecht gemessene Abstand zwischen dem gewachsenen oder abgegrabenen Terrain und dem höchsten Punkt des geneigten Daches. 3Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe für jeden Baukörper einzeln ermittelt. Gemäss Argumentation der Beschwerdeführer sollte die Gebäudehöhe über alles gesehen die maximale Differenz zwischen dem insgesamt höchsten Punkt der Schnittstelle zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche des ganzen Gebäudes und der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Terrains sein. Höchster Punkt sei einerseits der an der Südwestecke gelegene Schnittpunkt auf 1‘279.13 m.ü.M., welcher 13.63 m über dem tiefsten Punkt liege, und anderseits der an der Südostecke gelegene Schnittpunkt auf 1280.43 m.ü.M., welcher 14.93 m über dem tiefsten Punkt liege (P2). Die Beschwerdegegnerin 1 gehe aber davon aus, dass an allen Ecken zu messen sei. Letzteres trifft jedoch nicht zu. Die Beschwerdegegnerin will die Gebäudehöhe vielmehr vom tiefsten Punkt an der Nordostecke (P4) respektive an der Nordwestecke (P1) messen. Dies ist möglich, weil der tiefste Punkt von 1‘265.5 m.ü.M. sowohl bei P1 als auch bei P4 gegeben ist. Der höchste Punkt bei P1 und P4 liegt auf 1‘277.5 m.ü.M., womit von beiden Punkten (P1/P4) aus die Gebäudehöhe gemessen werden kann. Mit der in Art. 17 Abs. 1 BG erwähnten „Schnittstelle“ kann alsdann nur die senkrecht auf der tiefsten Stelle stehende Gerade gemeint sein, welche an der Umfassungswand entlang verläuft und dann weiter oben die Dachoberfläche schneidet. Somit erweist sich die Auslegung der Beschwerdegegnerin 1 respektive deren Messweise als die richtige. Sie ist auch sachlich gerechtfertigt. Die an der Südfassade liegenden Schnittpunkte zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche liegen nur deshalb höher als die Schnittpunkte an der Nordfassade, weil dort das Dach weniger weit hinuntergezogen ist als an der Nordfassade. Die höher liegenden Schnittpunkte an der Südfassade sind die Folge des Bauens am Hang. Die Auslegung der Beschwerdefüh-

- 26 rer würde beim Bauen in der Ebene zum gleichen Resultat führen wie die Auslegung der Beschwerdegegnerin 1, weil dort der tiefste Punkt des Terrains und der höchste Schnittpunkt zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche auf beiden Seiten des Giebels gleich gewählt werden könnten, was eben hier aufgrund der Topographie der Parzelle 1299 (steiles Hanggelände) nicht möglich ist. Die Folge ist ein kürzerer Abstand vom Dachgiebel bis zur Umfassungswand oben (südlich) als vom Dachgiebel zur Umfassungswand unten (nördlich). Die Auslegung der Beschwerdeführer von Art. 17 BG über die anzuwendende Messweise benachteiligt deshalb die an den Hang Bauenden gegenüber denjenigen, die auf einem ebenen Grundstück bauen können. Zugleich ist zu berücksichtigen, dass die Kombination der Vorschriften - wonach einerseits nur Giebeldächer zulässig sind und anderseits die maximal mögliche Firsthöhe festgelegt ist - bewirkt, dass auch Bauten am Hang eine gewisse Höhe nicht überschreiten können, falls nach der Methode der Beschwerdegegnerin 1 gemessen wird. Dabei ist die von ihr gewählte Messmethode der Firsthöhe vom tiefsten Punkt des geneigten Daches strenger als die nach dem Wortlaut von Art. 17 Abs. 2 BG ebenfalls mögliche Messung unter dem First (= höchster Punkt des geneigten Daches). Würde unter dem First gemessen, wäre die Firsthöhe mit 10.65 m an der Ostfassade und mit 10.91 m an der Westfassade wesentlich weniger hoch, als aus dem Plan Nr. 1108.02 (Fassaden) hervorgeht. Bei dieser Messweise könnte der First also viel höher gesetzt werden. Die Gebäudehöhe von 12 m ist demnach eingehalten. Die Firsthöhe ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer auch nicht von der Kote 1'265 m.ü.M. (Strassenniveau) zu messen, sondern von der Kote 1'265.5 m über Meer (vgl. Schnittplan Nr. 1108-03). Mit 16.02 m ist die zonenkonforme Firsthöhe um 2 cm überschritten, was als vernachlässigbar hingenommen werden kann.

- 27 e) Zur Rüge bezüglich übermässiger Terrainveränderungen gilt es klarzustellen, dass die aus den Plänen hervorgehenden Bodenveränderungen aufgrund der Topographie (abschüssige Hanglage) unumgänglich sind. Das Gericht vermag deshalb nicht zu erkennen, inwiefern die vorgesehenen Eingriffe in die bestehende Geländestruktur samt kleinerer Aufschüttungen oder Terrainnivellierungen bereits übermässig sein sollten. Die Feststellungen anlässlich des Augenscheins haben diesen Eindruck noch verstärkt, ist eine Bebauung der Parzelle 1299 in der W4 im steilen Hanggelände doch unweigerlich mit gewissen Abgrabungen und Terrainverschiebungen verbunden. Von nicht mehr tolerierbaren Terrainaufschüttungen oder Bodenveränderungen durch das geplante Bauprojekt kann auf Parzelle 1299 jedenfalls keine Rede sein, zumal die Nachbarparzelle 1232 der Beschwerdeführer nur mit vergleichbaren Eingriffen ins gewachsene Hanggebiet erstellt werden konnte und daher der einschlägige Art. 69 BG (Terrainveränderungen, Böschungen, Mauern) für alle Rechtsunterworfenen gleich angewandt bzw. interpretiert werden muss. Auch mit dieser Rüge stossen die Beschwerdeführer deshalb hier ins Leere. f) Zur Verletzung der Waldabstandsvorschriften sind sich die Parteien im Laufe des Verfahrens – namentlich aufgrund der anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 16. Dezember 2013 neu gewonnenen Erkenntnisse (vgl. vorne im Sachverhalt Ziff. 17-20) und der daran anschliessenden Korrespondenz inklusive Eingeständnisse (vgl. Ziff. 21-22) – darüber einig geworden, dass der gesetzlich vorgeschriebene Waldabstand von mindestens 10 m gegenüber dem südlich angrenzenden Hochwald aufgrund der eingereichten und durch die Gemeinde bewilligten Baupläne im angefochtenen Entscheid vom 19./21. Dezember 2012 nicht eingehalten werden kann und daher eine Anpassung des Gesamtprojekts auf Parzelle 1299 unerlässlich noch vorgenommen werden muss. Dabei spielt es keine Rolle, ob auf die bis Ende 2012 gültigen Ausführungsbestimmungen

- 28 zum kantonalen Waldgesetz (vgl. Art. 26 RABzKWaG; BR 920.120) oder auf das [neue] seit dem 1. Januar 2013 geltende kantonale Waldgesetz (Art. 29 KWaG; BR 920.100) abgestellt wird, weil die massgeblichen Abstandsbestimmungen in beiden Fällen beinahe gleich lauten. Eine Verletzung der Waldabstandsvorschriften ist somit nachgewiesen, weshalb die Beschwerde bereits aus diesem Grunde zwingend gutgeheissen werden muss (vgl. Regierungsbeschluss vom 19./21. November 2013 [RB Nr. 1096] S. 27, Ziff. 14. Waldfeststellung, sowie den zugehörigen Zonenplan [Genereller Gestaltungsplan 1: 2'000] mit genauem Verlauf der Waldgrenze im südwestlichen Bereich auf Parzelle 1299 [W4]; vgl. zudem auch den von den Beschwerdeführern mit Schreiben vom 7. Januar 2014 beigelegten Plan betreffend Parzellengrenze und einzuhaltenden Waldabstand auf Bauparzelle 1299 mit ziffernmässigen Detailangaben bzw. Plan Nr. 1108- 00 [Situationsplan], wonach die einzuhaltende Waldabstandslinie in den Gebäudegrundriss des MFH auf Parzelle 1299 zu liegen käme). An der Notwendigkeit einer oberirdischen Projektänderung wegen des Mindestabstands zum Hochwald führt daher vorliegend kein Weg vorbei, was diesbezüglich zweifelsfrei zur Gutheissung der Beschwerde führt. Soweit die Beschwerdeführer zudem noch eine Projektänderung aufgrund der Respektierung eines unterirdischen Waldabstands verlangten, ist dem entgegenzuhalten, dass diese Rüge neu ist und die Beschwerdeführer deshalb damit nun nicht (mehr) gehört werden können (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 12 66 vom 8. Januar 2013 E.3 [Qualifikation als unerlaubte Ausdehnung des Rechtsbegehrens]). Auf diese Rüge wird deshalb nicht eingetreten. Immerhin sei aber doch noch erwähnt, dass die hierzu einschlägigen Vorgaben (vgl. alt Art. 27 Abs. 3 RABzKWaG bzw. neu Art. 30 Abs. 3 KWaG) vorsehen, dass die zuständigen Behörden (hier: AWN) im Rahmen des Leitverfahrens Ausnahmebewilligungen erteilen können. Das Amt ist vorgängig anzuhören. Es erscheint daher auch im konkreten Fall noch zweckmässig und geboten, dass die Baubewilli-

- 29 gungsbehörde (Beschwerdegegnerin 1) im Zuge der überarbeiteten Bewilligungserteilung an die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) ebenfalls noch vorgängig das AWN zu den unterirdischen Bau- und Gebäudeteilen zwecks Wahrung des gesetzlichen Waldabstands anhört. g) Zur Regelung der Garageneinfahrt und den Pflichtparkplätzen ist den massgebenden Art. 73 und Art. 74 BG was folgt zu entnehmen: Art. 73 Zu- und Ausfahrten 1Zufahrten zu Parkplätzen, Garagen und Einstellhallen sind so anzulegen, dass sie ganzjährig benutzbar sind. 2Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf Strassen, Wege und Plätze müssen einen Vorplatz aufweisen, auf welchem das Motorfahrzeug abgestellt werden kann. 3Im Bereich von Kantonsstrassen erfordern neue Zu- und Ausfahrten oder Abänderungen bestehender Anlagen eine zusätzliche Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Art. 74 Abstellplätze für Motorfahrzeuge - 1. Pflichtparkplätze 1Bei Neubauten sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, hat die Bauherrschaft auf eigenem Boden während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten oder das Benützungsrecht von Abstellplätzen auf fremdem Boden nachzuweisen. 2Es sind mindestens bereitzustellen bei - Wohnbauten 1 Platz pro Wohnung bis 100 m2 GF, bei grösseren Wohnungen 2 Plätze - Bürobauten/Gewerbebauten 1 Platz pro 120 m2 GF, mindestens aber 1 pro Büro/Gewerbe - Verkaufslokale 1 Platz pro 30 m2 Ladenfläche - Pensionen, Hotels 1 Platz pro 3 Fremdenbetten - Restaurants 1 Platz pro 5 Sitzplätze [ohne Hotelspeisesäle] Für andere Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde die Anzahl der Pflichtparkplätze, wobei sie sich an die Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) hält. In besonderen Fällen kann die Baubehörde die Anzahl Pflichtparkplätze gegen Revers herabsetzen. 3Die Abstellplätze müssen nach Lage und Grösse, Anordnung und Ausbau geeignet sein. Sie dürfen ihrem Zweck nicht entfremdet werden. Werden die Abstellplätze auf fremdem Boden bereitgestellt, ist die dauernde Benutzbarkeit durch Begründung entsprechender Grunddienstbarkeiten sicherzustellen.

- 30 - Im Lichte dieser gesetzlichen Vorgaben und der eingereichten Projektpläne (Plan Nr. 1108-04 [Umgebung mit EG] und Plan Nr. 1108.03 [Schnitt A-A und Schnitt B-B]) gilt es die beiden Einwände der Nichtbereitstellung von genügend Pflichtparkplätzen und einer ungenügenden Garageneinfahrt zu prüfen und zu entscheiden. Die Beschwerdegegnerin 1 weist in ihren Stellungnahmen (vgl. vorne im Sachverhalt Ziff. 6 und Ziff. 10) auf zwei Möglichkeiten hin, wo die fehlenden zwei Pflichtparkplätze realisiert werden könnten. Wie der Augenschein gezeigt hat, bleibt im westlichen Teil der Parzelle 1299 kein Raum, um zusätzliche Parkfelder oder Abstellflächen für eigene Motorfahrzeuge zu schaffen. Hingegen vermochte die Beschwerdegegnerin 1 durchaus glaubhaft darzutun, dass die fehlenden Pflichtparkplätze im ebenfalls geplanten gegenüberliegenden Bauprojekt einer kommunalen Autoeinstellhalle (in der ZöBA) bereitgestellt werden könnten (vgl. nochmals Zonenplan [Genereller Gestaltungsplan 1: 2'000] mit grau markierter ZöBA im Westen der Parzelle 1299 [inkl. zugehörigem Landspickel oberhalb der Strassenparzelle 1230]). Um diese Beteuerung der Beschwerdegegnerin 1 zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 jedoch rechtlich verbindlich abzusichern, wird die Gemeinde hiermit aufgefordert, diese baupolizeiliche Verpflichtung (Bereitstellung zweier Pflichtparkplätze auf fremdem Boden in der ZöBA und nicht auf Parzelle 1299 in der W4) mittels einer Auflage noch in die zu erteilende Baubewilligung aufzunehmen. Die Bedenken und Einwände der Beschwerdeführer erweisen sich infolgedessen lediglich unter dem eingeschränkten Blickwinkel fehlender Alternativen auf der Bauparzelle 1299 selbst als begründet. Der glaubhaft aufgezeigte Lösungsweg der Beschwerdegegnerinnen (Bereitstellung der fehlenden zwei Pflichtparkplätze in benachbarter ZöBA) führt daher auch nicht zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde in diesem Punkt, denn die Beschwerdeführer haben einzig die Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids beantragt, nicht aber dessen Ergänzung.

- 31 - Was die ebenfalls bemängelte Garageneinfahrt betrifft, so hat der Augenschein den anhand der eingereichten Unterlagen (vgl. Plan Nr. 1108-00 [Situation] und Plan Nr. 1108-01 [Grundriss]) bereits gewonnenen Eindruck nur noch bestätigt, dass der erforderliche Vorplatz nach Art. 73 Abs. 1 (ganzjährig benutzbar) und Abs. 2 (Abstellmöglichkeit für ein Motorfahrzeug auf Vorplatz) BG hier kein Problem darstellt. Auch in dieser Beziehung erweist sich die Beschwerde folglich als unbegründet. h) Was das Fehlen eines Gestaltungskonzepts (verknüpft mit dem Vorwurf einer AZ-Unterschreitung) betrifft, so sind diese Einwände ebenfalls erst im Zuge des Beschwerdeverfahrens neu erhoben worden, weshalb darauf infolge unzulässiger Erweiterung des Rechtsbegehrens seit der Einsprache nicht eingetreten werden (vgl. a.a.O. VGU R 12 66 E.3). Wie der Augenschein überdies gezeigt hat, könnte die Hangparzelle 1299 räumlich wohl kaum weiter bzw. nutzungstechnisch völlig anders überbaut werden. Ein Blick auf die Bauunterlagen [Situationsplan Nr. 1108-00] und die Beilage 18 der Beschwerdegegnerin 1 [Grundstücksflächenplan Parzelle 1299; braun eingefärbt mit Hauptfläche in der Mitte für MFH sowie einem dreiecksförmigen Landspickel im Westen und einem schmalen Bodenstreifen im Südosten] bestätigen dies noch. Der erwähnte Landspickel im Westen ist zudem der ZöBA [nicht der W4] zugewiesen und weist augenfällig eine ungünstige Dreiecksform auf, weshalb er für eine private, AZpflichtige Nutzung weder zonenrechtlich verfügbar noch faktisch geeignet erscheint. Der hinter Parzelle 1232 liegende Teil von Parzelle 1299 (also der schmale Bodenstreifen im Südosten) ist baulich überhaupt nicht nutzbar. Ein zusätzliches Gestaltungskonzept im Sinne von Art. 66 Abs. 2 BG würde im konkreten Fall daher gestalterisch nichts Neues oder Besseres bringen, womit sich die diesbezüglichen Einwände der Beschwerdeführer inhaltlich als unbegründet und im Resultat als nicht zielführend erweisen.

- 32 i) Zur fehlenden Feuerpolizeibewilligung (Abgeltung Schutzraumpflicht) ist vorab auf das geltende Gesetz über den vorbeugenden Brandschutz und die Feuerwehr im Kanton Graubünden vom 15. Juni 2010 (Brandschutzgesetz; in Kraft seit 1. Januar 2011; BR 840.100) zu verweisen. Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Brandschutzgesetzes sind Neu-, An-, Um- und Ausbauten sowie die Umnutzung von Gebäuden oder Gebäudeteilen bewilligungspflichtig. Laut Abs. 2 der genannten Bestimmung dürfen bewilligungspflichtige Bauten erst bezogen und bewilligungspflichtige Anlagen erst in Betrieb genommen werden, wenn die Abnahmekontrolle ergeben hat, dass die mit der Bewilligung verbundenen Auflagen erfüllt sind. Im Gegensatz zu den früher geltenden Brandschutzbestimmungen (vgl. dazu VGU R 01 80 vom 21. März 2002 E.3c) haben sich die feuerpolizeilichen Gesetzesgrundlagen – soweit ersichtlich - insofern geändert, als neu eine zwingende Integration der Brandschutzbewilligung bzw. der entsprechenden Auflagen in den Baubescheid nicht (mehr) vorgesehen ist. Das Fehlen der betreffenden Unterlagen rechtfertigt deshalb auch nicht eine Aufhebung der Baubewilligung oder des Einspracheentscheids. Im konkreten Fall hat die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 19./21. Dezember 2012 unter Ziff. 2.4 (Die kantonalen feuerpolizeilichen Vorschriften müssen eingehalten werden) und unter Ziff. 2.5 (Gemäss Zivilschutzgesetzgebung sind für das bewilligte Bauvorhaben 15 Schutzplätze bereit zu stellen. Die erforderlichen Pläne sind vor Baubeginn der Gemeinde einzureichen) diesbezüglich verfügt. Die Baufreigabe kann demnach erst erfolgen, wenn die entsprechenden Unterlagen vorliegen und den Beschwerdeführern hierzu das rechtliche Gehör gewährt wurde. Die Rüge der Beschwerdeführer, die Baubewilligung hätte in dieser Form und Ausgestaltung (nur mittels Auflagen in den Ziff. 2.4/2.5) nicht erteilt werden dürfen, erweist sich daher als unbegründet bzw. eindeutig als verfrüht. Anders als im zitierten Fall VGU R 01 80 machen die Beschwerdeführer hier nicht einmal geltend, Brandschutzvor-

- 33 schriften seien verletzt. Selbst man dazu aber gegenteiliger Meinung wäre und die Baubewilligung diesbezüglich vom Gericht noch zu ergänzen wäre, würde dies immer noch keine teilweise Gutheissung der Beschwerde hinsichtlich dieser zwei Punkte bedeuten, denn die Beschwerdeführer haben hier ausschliesslich die Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids – und nicht auch noch dessen Ergänzung - beantragt. j) Zur angeblichen Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudelänge von 25 m gemäss Art. 14 BG (Zonenschema für W4) in Verbindung mit Art. 18 Abs. 2 BG (max. Gebäudelänge für Einzelbauten/Reihenhäuser; Anbauten mit Gebäudelänge von max. 4 m nicht einzurechnen) brachten die Beschwerdeführer insbesondere vor, dass das geplante Bauprojekt auf Parzelle 1299 gegen die Strassenparzelle 1230 im Erdgeschoss um 2 m zu lang sei. Wie bereits bezüglich des unterirdischen Waldabstands, des Gestaltungskonzepts/der AZ-Unterschreitung und der fehlenden Feuerpolizeibewilligung (Abgeltung Schutzraumpflicht) festgestellt, ist auch dieser Einwand erst im Verlaufe des Verfahrens neu und damit zu spät erhoben worden, weshalb das Gericht darauf nicht mehr eintreten kann (vgl. erneut a.a.O. VGU 12 66 E.3). Der pauschale Hinweis der Beschwerdeführer in ihrer Einsprache vom 30. November 2012, wonach die Baubehörde die erlaubten Gebäudemasse (Höhen/Längen/Volumina) von Amtes wegen zu prüfen habe, genügt als Rüge im Beschwerdeverfahren (noch) nicht. Abgesehen davon, ist dem dazu massgeblichen Fassadenplan Nr. 1108-02 zu entnehmen, dass der 2 m lange "Überbau" tatsächlich gegen aussen (lediglich) als Anbaute in Erscheinung tritt und daher nicht zur Gebäudelänge des geplanten Gebäudekomplexes auf Parzelle 1299 hinzuzuzählen ist (so explizit Art. 18 Abs. 2 BG). Richtig ist zwar, dass im Gebäudeinnern im Erdgeschoss keine Abtrennung vorliegt; aber im ersten Obergeschoss ist auf einem Teil des Anbaues noch die - räumlich abgetrennte – Sauna der Wohnung 3a eingeplant (vgl. dazu Plan Nr.

- 34 - 1108-01 [Grundrisse] EG und 1. OG [mit braun markierter Sauna 4.4 m2]). Folglich ist die maximal zulässige Gebäudelänge von 25 m ohnehin eingehalten und wäre diese Rüge abzuweisen, sofern darauf eingetreten werden könnte. k) Zur Zweitwohnungsproblematik bzw. dem Vorwurf der Beschwerdeführer eines Verstosses durch die erteilte Baubewilligung auf Parzelle 1299 gegen die Eidgenössische Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" und der dazu ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. wegleitende Urteile des Bundesgerichts 1C_614/2012, 1C_646/2012, 1C_649/2012 sowie 1C_650/2012 vom 22. Mai 2013; siehe vorne im Sachverhalt Ziff. 11) gilt es klarzustellen, dass die Bewilligung zur Projektänderung vom 28. August 2013 datiert und diese unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. Ziff. 14-15), womit die in diesem Zusammenhang erhobene Rüge inzwischen hinfällig geworden ist. In dieser Beziehung ist die Beschwerde demzufolge gegenstandslos geworden. l) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde vom 30. Januar 2013 bezüglich des als verletzt gerügten (oberirdischen) Waldabstandes gutzuheissen ist und der angefochtene Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 19./21. Dezember 2012 aus diesem Grunde aufzuheben und das ganze Bauprojekt noch entsprechend anzupassen ist (vgl. vorne E.3f - Abschnitt 1). Im Übrigen erweist sich die Beschwerde in sämtlichen Rügepunkten als unbegründet (vgl. vorne E.3b, 3c, 3d, 3e, 3i), soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann (vgl. E.3f - Abschnitt 2, 3g, 3h, 3j) oder die Beschwerde nicht bereits gegenstandslos geworden ist (E.3k). 4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu 2/3 den Beschwerdegegnerinnen (je hälftig) und zu 1/3 den Beschwerdeführern, diese dafür solidarisch haftend, aufzuerle-

- 35 gen. Aussergerichtlich sind die Beschwerdegegnerinnen laut Art. 78 Abs. 1 VRG zudem verpflichtet, die anwaltlich vertretenen und zumindest teilweise obsiegenden Beschwerdeführer noch angemessen für die ihnen entstandenen Vertretungskosten zu entschädigen. Ausgehend von den gestellten Honorarnoten vom 18. April 2013 und vom 18. Dezember 2013 des Anwalts der Beschwerdeführer in der Gesamthöhe von Fr. 11'957.35 ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass eine reduzierte Parteientschädigung von insgesamt Fr. 8'000.-- (inkl. Mehrwertsteuer) dem nicht vollständigen Obsiegen der Beschwerdeführer ausreichend Rechnung trägt, wobei die Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte dafür aufzukommen haben und somit pauschal je für sich Fr. 4000.-- (inkl. MWST) an die Beschwerdeführer zu bezahlen haben. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden kann und sie nicht gegenstandslos geworden ist. Der angefochtene Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 19./21. Dezember 2012 wird aufgehoben. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 751.-zusammen Fr. 4'251.-gehen zu 1/3 zulasten der Gemeinde X._____, zu 1/3 zulasten der Baugesellschaft B._____ sowie zu 1/3 zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ (inkl. Stockwerkeigentümer), diese dafür solidarisch haf-

- 36 tend, und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Aussergerichtlich haben die Gemeinde X._____ und die Baugesellschaft B._____ die Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ (inkl. Stockwerkwerkeigentümer) jeweils mit Fr. 4'000.--, gesamthaft also mit Fr. 8'000.-- (inkl. MWST), zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]