Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 30.10.2012 R 2012 59

R 12 59 5. Kammer URTEIL vom 30. Oktober 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes 1. Am 1. April 1980 hatte die Baubehörde der Gemeinde … der … AG für eine Überbauung der Parzelle Nr. 2216 die Baubewilligung erteilt. Das Bauprojekt sah auch einige disponible Räume vor, welche gemäss dem kommunalen Baugesetz (BG) von 1971 nicht zur Bruttogeschossfläche zählten, indessen mit einer Nutzungsbeschränkung belegt waren (nicht als Wohn- oder Schlafräume etc. benutzbar). Nach der Änderung des BG im 1984 beabsichtigte die … AG, die erwähnten Räume in Gewerbeflächen umzuwandeln, unter Beanspruchung des im neuen BG vorgesehenen Gewerbebonus. Das entsprechende Gesuch wurde am 7. August 1985 bewilligt. Am 8. Juni 1990 erwarben die Eheleute … zusammen in Form von Miteigentum einen Teil dieser Gewerbefläche (Stockwerkeinheit Nr. 52407). Gemäss Kaufvertrag vom 8. Juni 1990 (Punkt 5) stand im Grundbuch die Anmerkung „Limitazione dello scopo d’uso“ und die Käufer waren darauf aufmerksam gemacht worden, dass die Immobilie nur als Büro, Laden oder für andere gewerbliche Zwecke, aber nicht als Wohnung oder für andere Zwecke nutzbar sei. Am 11. Februar 1992 übernahm … den Miteigentumsanteil ihres Ex-Ehegatten und wurde alleinige Eigentümerin der Stockwerkeinheit Nr. 52407. 2. Im Herbst 2011 stellte die Baubehörde fest, dass die Stockwerkeinheit zu Wohnzwecken genutzt wurde und forderte die Eigentümerin am 24. November 2011 zur Stellungnahme auf. In ihrer Stellungnahme vom 12. Dezember 2011 bemängelte die Beschwerdeführerin, dass die Gemeinde nach 20 Jahren die

Nutzung zu Wohnzwecken plötzlich nicht mehr zulassen wolle, obwohl die Eigentümerin für die Lokalität stets Kurtaxen und Steuern bezahlt habe. Es käme einem widersprüchlichen Verhalten gleich, wenn sie nach so vielen Jahren die zur Diskussion stehenden Räumlichkeiten nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen dürfte. Weil die Gemeinde trotz diesen Einwänden die Wohnnutzung nicht länger als bis Ende 2014 zu dulden bereit war, erhielt die Beschwerdeführerin nochmals die Möglichkeit, sich vor Erlass einer diesbezüglichen Duldungsverfügung zu äussern. In ihrer Stellungnahme vom 29. März 2012 plädierte die Beschwerdeführerin für den Erlass einer Duldungsverfügung ohne zeitliche Limitierung, da gemäss Rechtsprechung nach mehr als 30 Jahren eine Wiederherstellung der rechtmässigen Zustand nicht mehr gefordert werden könnte. 3. In der Verfügung vom 22. Mai 2012 erkannte der Gemeindevorstand von …, „Die Nutzung der Stockwerkeinheit Nr. 52407 zu Wohnzwecken wird bis 31.12.14 geduldet“ (Dispositiv Punkt 1) und „Ab 1.1.2015 ist es der Eigentümerin der StWE-Einheit Nr. 52407 untersagt, die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen. Sie dürfen nurmehr im Sinne der Baubewilligungsauflage genutzt werden“ (Dispositiv Punkt 2). Die Kosten des Verfahrens von Fr. 400.-- und des Rechtsberaters von Fr. 1‘800.-- wurden der Beschwerdeführerin auferlegt (Dispositiv Punkt 3). 4. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 22. Juni 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden und beantragte, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen (der Antrag wurde am 5. Juli 2012 vom Instruktionsrichter abgelehnt mit der Begründung, dass bis Ende 2014 das Verfahren nach dem normalen Lauf der Dinge längst abgeschlossen sein werde), die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und es sei ihr dementsprechend erlaubt, in den Räumlichkeiten zu Ferienzwecken zu wohnen. Das Grundbuchamt solle angewiesen werden, die Anmerkung bezüglich „limitazione dello scopo d’uso“ zu löschen oder es sei der Eigentümerin die Erlaubnis zu erteilen, persönlich eine solche Löschung beim

Grundbuchamt zu verlangen. Die verfügten Verfahrenskosten seien aufzuheben. Die Beschwerdeführerin sei in Unkenntnis der Rechtslage gewesen. Sie habe erst durch das laufende Verfahren mitbekommen, dass ihre Stockwerkeinheit mit einem Zweckentfremdungsverbot belegt sei. Den Kaufvertrag von 1990 habe allein der Ehemann (auch als Stellvertreter der Frau) unterzeichnet. Der Abtretungsvertrag von 1992 sei auf Deutsch redigiert worden, einer Sprache, derer nur der Ex-Ehemann, nicht aber die Beschwerdeführerin mächtig sei. Sogar die Rechnung des Notars habe die Beurkundung des Kaufes einer Wohnung erwähnt. Seit dem Kauf im Jahr 1990 seien die Räumlichkeiten als Wohnung genutzt worden, ohne daraus ein Geheimnis gegenüber Behörden und Privaten zu machen, die Beschwerdeführerin habe die Wohnung selber und mit ihrer Familie bewohnt, an Dritte vermietet, auch als Erstwohnung und sei auch immer von verschiedenen Stellen als Eigentümerin von Ferienhäusern angesprochen worden. Dementsprechend habe sie auch immer die Kurtaxen bezahlt. Aber auch vor dem Kauf im Jahr 1990 sei die Überbauung als Wohnung genutzt worden, wie die Beschwerdeführerin aus eigener Erfahrung wisse, da sie schon Mieterin dieser Wohnung gewesen sei. Gemäss der Bestätigung des Bauherren … seien die hier zur Diskussion stehenden Räumlichkeiten seit ihrer Erstellung zu Wohnzwecken genutzt worden, d. h. seit Bauabschluss anfangs der Achtzigerjahre. Die Behörden hätten der Beschwerdeführerin immer die nötigen Weisungen als Vermieterin zukommen lassen, Steuern auf den Einkommen aus der Miete der Wohnung kassiert und den Eigenmietwert besteuert. In jeder Korrespondenz mit der Gemeinde sei immer von einer Wohnung und nicht von gewerblichen Räumlichkeiten die Rede gewesen. Die Wohnung sei ganz einfach immer als solche deklariert worden. Die Eigentümerin habe deswegen, wenn schon, davon ausgehen können, dass die Nutzung legitim oder zumindest toleriert und erlaubt sei (Vertrauensschutz). Im Schreiben vom 8. März 2012 habe die Gemeinde auch zugegeben, dass sie den rechtswidrigen Zustand jedoch über relativ lange Zeit mehr oder weniger geduldet und auch die von ihnen erwähnten Abgaben erhoben habe. Dies sei auch der Grund, wieso der Duldungstermin bis Ende 2014 verschoben worden sei. Gemäss

Rechtsprechung (BGE 107 Ia 124 E. 1b und 105 Ib 271) könne aber nach mehr als 30 Jahren die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nicht mehr verlangt werden. Ein solcher Anspruch wäre verjährt. Entscheidend sei hier das Erstellungsdatum des Gebäudes, da die Nutzungsbeschränkung (kein Wohnzweck) auch wenn in einer anderen Form, schon von Anfang an bestanden habe. Im Jahr 2014 wären deswegen mehr als 30 Jahre seit Beginn des illegalen Zustandes verstrichen. Die Beschwerdeführerin sei aber auch in ihrem guten Glauben zu schützen, da die Gemeinde seit Jahren einen illegalen Zustand toleriert habe, von dem sie gewusst habe oder hätte wissen müssen. Für solche Sachverhalte würden viel kürzere Fristen als die 30-jährige Verjährungsfrist angewendet. Da dies die Gemeinde gewusst und toleriert habe, sollte der Zustand künftig einfach geduldet werden. Eine Wiederherstellung wäre auch unverhältnismässig. Das öffentliche Interesse an einer Wiedererstellung nach all den Jahren in einer Wohnzone wäre minim, während die Beschwerdeführerin ein enormes Interesse an der Beibehaltung ihrer Wohnung habe. Auch die Verfahrenskosten von Fr. 400.-- und die Entschädigung für den Rechtsberater von Fr. 1‘800.-- (was einem Zeitaufwand von 6 bis 9 Stunden entspreche) wären in keinem vernünftigen Zusammenhang mit der Einfachheit des Falles und der sich zu stellenden Rechtsfragen. 5. In der Vernehmlassung vom 17. Juli 2012 beantragte die Gemeinde … die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Es scheine ausgeschlossen, dass die Miterwerberin den in italienischer Sprache abgefassten Vertrag nicht zur Kenntnis genommen habe, auch beim Abschluss des Kaufvertrags durch ihren Ehemann. Zu diesem Zeitpunkt habe sie die im Punkt 5 des Kaufvertrags klar formulierte Nutzungsbeschränkung nicht ignorieren können. Deswegen könne sie auch nicht gutgläubig gewesen sein. Für eine grosse Gemeinde sei es nicht aussergewöhnlich, dass die Baubehörde nichts davon wisse, wie die aus dem Eigentum resultierenden Abgaben von den anderen Verwaltungsabteilungen erhoben würden. Damals sei es noch der Kur- und Verkehrsverein gewesen, welcher die Kurtaxen eingenommen habe. Auch die Verjährung sei noch nicht eingetreten, weil entscheidend der Baubescheid vom 7. August 1985 sei, mit

welchem die Umwandlung der disponiblen Räume in Gewerbeflächen bewilligt worden sei und nicht die vorherige Bewilligung vom 1. April 1980. 6. In der Replik vom 27. August 2012 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen fest. Die Gemeinde habe sich zu den Fragen des Vertrauensschutzes, der Verhältnismässigkeit und der Kosten gar nicht geäussert. Beim Kauf im Jahr 1990 sei sie gar nicht dabei gewesen und habe deswegen auch nicht wissen können, was im Vertrag gestanden habe. Die Öffentlichkeit eines Grundbucheintrags stellt nur die Vermutung der Kenntnis dar. Eine solche Vermutung kann man umstossen, wie es die Beschwerdeführerin anhand von Tatsachen gemacht hätte. Für den Laien, wäre die Nutzungseinschränkung auch nicht ohnehin klar gewesen. Anstatt anhand von Vermutungen am guten Glauben der Beschwerdeführerin zu zweifeln, sollte man die konkreten Umstände berücksichtigen. Das Verhalten der Beschwerdeführerin während all der Jahre lasse keinen Zweifel aufkommen, dass sie gutgläubig gewesen sei, sonst hätte sie die effektive Nutzung versteckt, was gerade nie der Fall gewesen sei. Auch für eine Gemeinde von der Grösse von … sollte es möglich sein, dass ein Amt wisse was das andere tue, sonst würde sie nachlässig handeln und könnte aus dieser Nachlässigkeit keinen Anspruch ableiten. Die Verjährung hätte 1980 anfangen zu laufen, d. h. seit dem Zeitpunkt der illegalen Wohnnutzung und nicht erst mit dem Kauf 1990 oder mit der Umnutzungsbewilligung von 1985. Deswegen habe der illegale Zustand länger als 30 Jahre gedauert. 7. Mit Schreiben vom 29. August 2012 verzichtete die Gemeinde auf eine Duplik und fügte nur noch hinzu, dass die Kostennote der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin mit einen Stundensatz von Fr. 300.-- ausserhalb dessen sei, was das Verwaltungsgericht im Normalfall an aussergerichtlicher Entschädigung zuspreche.

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie auf den angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet die Verfügung der Gemeinde … vom 22. Mai 2012. Streitig und zu prüfen ist, ob die Gemeinde zu Recht die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes der Stockwerkeinheit Nr. 52407 per 1. Januar 2015 angeordnet hat. 2. a) Nach Art. 107 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) gehen unmittelbar anwendbaren Bestimmungen dieses Gesetzes abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten u.a. nach Ziff. 6 auch das formelle Baurecht (Art. 85-96 KRG). Gemäss Art. 94 Abs. 1 KRG sind materiell vorschriftswidrige Zustände auf Anordnung der zuständigen Behörde zu beseitigen, gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt wurde. Unabdingbare Voraussetzung für die Anordnung einer Wiederherstellung ist nach Art. 94 Abs. 1 KRG also das Vorliegen eines materiell vorschriftswidrigen Zustandes. Wenn die materielle Vorschriftswidrigkeit einer oder mehrerer baulicher Massnahmen bejaht werden kann, darf die Wiederherstellung grundsätzlich angeordnet werden. Zuständig für den Erlass und die Durchsetzung von Wiederherstellungsverfügungen ist die kommunale Baubehörde. Auch bei Vorliegen einer materiellen Baurechtsverletzung sind die Voraussetzungen für eine Abbruchverfügung jedoch nicht vollständig erfüllt; solche Zwangsmassnahmen rechtfertigen sich vielmehr erst dann, wenn sie notwendig sind und verhältnismässig erscheinen (anstelle vieler: VGU R 09 26 E. 2b, R 99 105 E. 3b). Die Notwendigkeit eines Eingriffes ergibt sich aus dem öffentlichen Interesse an der Einhaltung der verletzten Baurechtsvorschriften. Von der Anordnung der Beseitigung derartiger Bauten kann ausnahmsweise, bei

Vorliegen besonderer Umstände, abgesehen werden. So kann der Abbruch nach der bundesgerichtlichen Praxis etwa unterbleiben, wenn die formell rechtswidrige Baute nachträglich bewilligt werden kann oder wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder kein ausreichendes öffentliches Interesse für die Beseitigung besteht, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustandes nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 108 Ia 217 E. 4, 104 Ib 303 E. 5b, 102 Ib 66f. E. 2a). Der Schutz des Vertrauens rechtfertigt sich aber nur, wenn der Bauherr die ihm nach den Umständen zumutbare Sorgfalt und Aufmerksamkeit hat walten lassen. Wer trotz vorhandenen und sich nach objektiven Massstäben aufdrängenden Zweifeln über die Tragweite einer Baubewilligung (ohne entsprechende Abklärungen bei der verfügenden Behörde) Bauarbeiten vornimmt, kann sich gegenüber einem Abbruchbefehl nicht mit Erfolg auf den Schutz seines guten Glaubens berufen (BGE vom 14. Februar 1979 in ZBl 80 [1979] 312f. E. 4b). Als Grundsatz muss in diesem Zusammenhang gelten, dass sich der Bauwillige selber um die Zulässigkeit seines Handelns zu kümmern hat (vgl. PVG 1993 Nr. 29). Die Verhältnismässigkeit im Sinne des Übermassverbots besagt demgegenüber, dass der Eingriff nicht weiter gehen darf, als es der Zweck erheischt. Mit anderen Worten ist das mildeste Mittel zur Erreichung des gesetzmässigen Zustandes zu wählen. Dementsprechend ist auf einen umfassenden Abbruch zu verzichten, wenn der gesetzmässige Zustand durch einen Teilabbruch erreicht werden kann. Werden die Notwendigkeit und die Verhältnismässigkeit im so verstandenen Sinne bejaht, erfolgt eine Abwägung zwischen den öffentlichen Interessen an der Durchsetzung der Zwangsmassnahme und den privaten Interessen am Festhalten am gesetzwidrigen Zustand. Auf diese Interessenabwägung kann verzichtet werden, wenn der Abbruchbefehl schon an der Notwendigkeit bzw. der Verhältnismässigkeit im oben verstandenen Sinne scheitert. Zur Rüge, dass ein Abbruchbefehl nicht notwendig oder unverhältnismässig ist, werden sowohl der Gut- als auch der Bösgläubige zugelassen. Bösem Glauben wird erst bei der Interessenabwägung Rechnung

getragen (BGE 108 Ia 218 E. 4b; VGE 264/83). Dies erhellt aus dem Umstand, dass auch der Bösgläubige vor nicht notwendigen und unverhältnismässigen Verwaltungshandlungen geschützt werden soll. Folglich ist das Verhalten, das zum Abbruchbefehl geführt hat, erst bei der Interessenabwägung angemessen zu berücksichtigen. Anders zu entscheiden führte dazu, dem Abbruchbefehl Strafcharakter zukommen zu lassen (vgl. Art. 95 KRG). Dies ist aber einer allfälligen Busse vorbehalten (VGU R 04 8). b) Da generell ein gewichtiges öffentliches Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Ordnung besteht, sind jedoch kaum Fälle denkbar, in denen es trotz grösserer Abweichungen von den Bauvorschriften als durch ein schützenswertes Interesse abgedeckt erscheint, eine widerrechtliche Baute stehen zu lassen. Es darf deshalb bei materiell rechtswidrigen Bauten höchstens dann von einem Abbruchbefehl abgesehen werden, wenn die Abweichung sehr geringfügig ist und die berührten allgemeinen Interessen den aus dem Abbruch für den Eigentümer erwachsenen Schaden nicht zu rechtfertigen vermögen (PVG 1989 Nr. 29; BGE 111 Ib 224 E. 6b; Urs Beeler, Die widerrechtliche Baute, Diss. Zürich 1984, S. 79; Haller/ Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, 2. Auflage, Zürich 1992, N. 924). Dem Interesse der Bauherrschaft am Schutze getätigter Investitionen ist dabei grundsätzlich nur geringes Gewicht einzuräumen (vgl. BGE 111 Ib 224f. E. 6b: Verlust von Fr. 2 Mio., zuzüglich Abbruchs- und Wiederherstellungskosten, bei einer gravierenden Baurechtswidrigkeit nicht ausreichend). In der Doktrin gehen beachtliche Autoren sogar davon aus, dass rein pekuniäre Interessen in diesem Zusammenhang generell keine Berücksichtigung finden dürfen (so Beeler a.a.O., S. 78). Weiter wird zudem die Ansicht vertreten, dass es selbst bei Geringfügigkeit der Rechtsverletzung nicht angehe, die Einhaltung klarer Gesetzesbestimmungen mit Berufung auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit aufzugeben. Das Verhältnismässigkeitsprinzip dürfe nicht dazu führen, ein zweites Mal materielle Gesichtspunkte anzuwenden; es gehe nicht um Kapitulation vor faktischen Zwängen, sondern um ein in Extremfällen gebotenes Abweichen vom starren Recht (René A. Rhinow/Beat Krähenmann,

Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel 1990, Nr. 56 B VI d, S. 174, mit zahlreichen Hinweisen). Nach bestätigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann sich selbst ein Bauherr, der sich nicht in gutem Glauben befindet, gegenüber dem Abbruchbefehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutze der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 111 Ib 224 E. 6, 108 Ia 218 E. 4b). Die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, ist aus Gründen der Rechtssicherheit auf 30 Jahre befristet, analog zu Art. 662 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210). Es geht also vor allem um Rechtssicherheit und die Beurteilung von mehr als 30 Jahre zurückliegenden Sachverhalten, was nach so langer Zeit schwierig, wenn nicht gar unmöglich ist. Vorbehalten bleibt die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes aus baupolizeilichen Gründen im engeren Sinne, zum Beispiel aus Sicherheitsgründen (vgl. dazu Hänni, Planungs-, Bau- und besonders Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008). Die Frist von 30 Jahren hat den Sinn einer verfassungsrechtlichen Maximalfrist, die es den Kantonen nicht verbietet, kürzere Fristen vorzusehen (BGU vom 19. September 2001, in: ZBl 2002, S. 188). Auf eine kürzere Verwirkungsfrist kann sich nur berufen, wer selbst in gutem Glauben gehandelt hat (vgl. BGE 132 II 39). 3. a) Am 16. Juli 1985 reichte die … AG ein Baugesuch um Umwandlung der disponiblen Räume der Parzelle Nr. 2216 in Gewerbeflächen ein. Dieses Baugesuch wurde am 7. August 1985 bewilligt. Die Beschwerdeführerin erwarb zunächst im Miteigentum (Kaufvertrag vom 8. Juni 1990) und später im Alleineigentum (Abtretungsvertrag vom 8. Februar 1992) einen Teil dieser Gewerbefläche (Stockwerkeinheit Nr. 52407). Sowohl im Grundstückbeschrieb des Kaufvertrags als auch dem Hinweis in Ziffer 5 dessen weiteren

Bestimmungen wird klar und unmissverständlich wiedergegeben, dass die fraglichen Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken genützt werden dürfen. Da die Räumlichkeiten seit dem Kauf im Jahr 1990 von der Beschwerdeführerin zu Wohnzwecken genutzt werden, liegt ein materiell vorschriftswidriger Zustand im Sinne von Art. 94 Abs. 1 KRG vor. b) Aus Erwägung 2b geht hervor, dass generell ein gewichtiges öffentliches Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Ordnung besteht, womit das Kriterium der Notwendigkeit generell gegeben ist. Die Beschwerdeführerin macht besondere Umstände geltend, indem sie sich auf den guten Glauben beruft. Sie sei in Unkenntnis der Rechtslage gewesen, da der Kaufvertrag alleine durch ihren Ehemann unterzeichnet worden sei. Sie habe erst im Verlaufe des Verfahrens mitbekommen, dass ihre Stockwerkeinheit mit einem Zweckentfremdungsverbot belegt sei. Der Abtretungsvertrag sei nur auf Deutsch redigiert worden, einer Sprache, derer sie nicht mächtig sei. Seit dem Kauf im Jahr 1990 sei die Wohnung selber bewohnt und vermietet worden. Sie habe Steuern auf den Einkommen der Miete der Wohnung bezahlt und auch den Eigenmietwert besteuert. In der Korrespondenz mit der Gemeinde sei immer von einer Wohnung und nicht von gewerblichen Räumlichkeiten die Rede gewesen. Sie habe deshalb davon ausgehen können, dass die Nutzung legitim oder zumindest toleriert und erlaubt sei, weshalb sie sich auf den guten Gauben berufe. Der Schutz des Vertrauens rechtfertig sich in diesem Fall aber nicht, weil die Beschwerdeführerin nicht die ihr nach den Umständen zumutbare Sorgfalt und Aufmerksamkeit hat walten lassen und sich nicht um die Zulässigkeit ihres Handels gekümmert hat. Sie hat nämlich von Anfang an gewusst bzw. hätte wissen müssen, dass die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Die Tatsachen, dass ihr Ehemann alleine den Kaufvertrag unterzeichnet hat und der Abtretungsvertrag auf Deutsch abgefasst wurde, einer Sprache, der die Beschwerdeführerin gemäss eigener Aussage nicht mächtig sei, und sie aus diesen Gründen nichts von einem Zweckentfremdungsverbot gewusst habe, deuten geradezu darauf hin, dass die

Beschwerdeführerin nicht die ihr nach den Umständen zumutbare Sorgfalt und Aufmerksamkeit hat walten lassen. Andernfalls hätte sie erkennen müssen, dass die Stockwerkeinheit nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, weil das Zweckentfremdungsverbot sowohl im Kaufvertrag als auch im Abtretungsvertrag ausdrücklich festgehalten ist. Es ist, objektiv betrachtet, geradezu (grob)fahrlässig, eine Stockwerkeinheit in Miteigentum zu erwerben, ohne zu wissen, was dessen Vertragsinhalt ist, bzw. das gesamte Eigentum an der Stockwerkeinheit durch einen Abtretungsvertrag zu übernehmen, ohne zu wissen, was dessen Vertragsinhalt ist. Demnach muss festgehalten werden, dass die Beschwerdeführerin die Räumlichkeiten nicht in gutem Glauben zu Wohnzwecken genutzt hat. Andere besondere Umstände gemäss Erwägung 2a liegen nicht vor, womit das Kriterium der Notwendigkeit erfüllt ist. c) Im Sinne des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes muss geprüft werden, ob die Gemeinde das angemessene Mittel zur Erreichung des gesetzmässigen Zustandes gewählt hat. Es ist nicht ersichtlich, welche andere, weniger weit in die Rechtsposition der Beschwerdeführerin eingreifende Rechtsinstitute zur Durchsetzung der Rechtsordnung zur Verfügung stünden. Die Wiederherstellung wurde denn auch unter Berücksichtigung, dass die Gemeinde den gesetzwidrigen Zustand über Jahre geduldet hat, nicht per sofort, sondern erst auf den 1. Januar 2015 angeordnet, womit dem Verhältnismässigkeitsgrundsatzes Rechnung getragen wurde. Das private Interesse der Beschwerdeführerin am Schutz der getätigten Investitionen und des damit verbundenen Festhalten am gesetzwidrigen Zustand vermag dem öffentlichen Interesse an der Durchsetzung der Zwangsmassnahme nicht entgegen zu stehen. Insbesondere ist dabei zu beachten, dass die Beschwerdeführerin die Räumlichkeiten nicht im guten Glauben zu Wohnzwecken genutzt hat und dem Interesse der Beschwerdeführerin am Schutze getätigter Investitionen grundsätzlich nur geringes Gewicht eingeräumt werden kann.

d) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass analog zu Art. 662 ZGB die Gemeinde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes nach einer mehr als 30-jährigen widerrechtlichen Nutzung der Räumlichkeiten nicht mehr verlangen könne. Diese Frist sei verstrichen, weil in diesem Fall das Erstellungsdatum des Gebäudes massgebend sei. Diese 30-jährige Frist ist jedoch entgegen der Behauptung der Beschwerdeführererin noch nicht verstrichen. Massgebend ist in diesem Fall nicht das Erstellungsdatum des Gebäudes aus dem Jahr 1980, sondern entweder der 7. August 1985, an welchem die Bewilligung erteilt wurde, die Räume in Gewerbeflächen umzuwandeln, oder der 8. Juni 1990, an welchem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Welcher dieser Termine für den Beginn der 30-jährigen Frist schliesslich zur Anwendung gelangt, kann indessen offen gelassen werden, weil in jedem Fall die Frist bis heute nicht verstrichen ist. Ferner macht die Beschwerdeführerin geltend, dass die 30-jährige Frist in ihrem Fall nicht gelte und eine kürzere Frist zur Anwendung gelange, da sie in ihrem gutem Glauben zu schützen sei. Aus Erwägung 2b geht tatsächlich hervor, dass die 30-jährige Frist eine Maximalfrist darstellt, welche es den Kantonen nicht verbietet, kürzere Fristen vorzusehen. Richtig ist auch, dass sich auf eine kürzere Frist nur berufen kann, wer selbst in gutem Glauben gehandelt hat. In Erwägung 3b wurde indessen festgestellt, dass die Beschwerdeführerin die Räumlichkeiten jedoch nicht in gutem Glauben zu Wohnzwecken genutzt hat, womit eine kürzere Verwirkungsfrist gar nicht in Frage kommen kann. e) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin, die Verfahrenskosten von Fr. 400.-und die Entschädigung für den Rechtsberater von Fr. 1‘800.-- wären in keinem vernünftigen Zusammenhang mit der Einfachheit des Falles und der sich zu stellenden Rechtsfragen. Gemäss Art. 96 Abs. 1 KRG erheben die Gemeinden für ihren Aufwand im Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren. Auslagen für Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie Grundbuchkosten sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten. Gemäss Art. 96 Abs. 2 KRG ist Kostenpflichtig, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch sein Verhalten verursacht hat. Gestützt auf diesen

Artikel ist demnach der Kostenspruch der Gemeinde zu Recht erfolgt und auch in der Höhe angemessen, da sie zum Beizug eines Rechtsberaters in Anbetracht der sich zu stellenden Rechtsfragen berechtigt war. Die Beschwerdeführerin hat somit durch ihr Verhalten diesen Aufwand verursacht, weshalb sie für die Kosten von insgesamt Fr. 2‘200.-- aufzukommen hat. 4. Insgesamt ist somit festzuhalten, dass die Gemeinde zu Recht per 1. Januar 2015 die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes der Stockwerkeinheit Nr. 52407 verfügt hat. Ein Anspruch der Beschwerdeführerin auf Duldung des gesetzwidrigen Zustands über den 31. Dezember 2014 hinaus aufgrund analoger Anwendung von Art. 662 ZGB besteht nicht. Der Kostenspruch gemäss Art. 96 Abs. 1 und 2 KRG zulasten der Beschwerdeführerin erfolgte zu Recht, womit die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist. 5. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) zulasten der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlichrechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 320.-zusammen Fr. 2‘320.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 11. April 2013 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_622/2012).