R 09 78 5. Kammer URTEIL vom 9. März 2010 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) … ist Eigentümer der mit einem Vierfamilienhaus überbauten Parzelle Nr. 278, … ist Eigentümer der angrenzenden, noch unüberbauten Parzelle Nr. 275 in der Gemeinde … Beide Parzellen befinden sich gemäss geltender Grundordnung in der Wohnzone 2. In der Baubewilligung vom 22. März 2002 für das Mehrfamilienhaus wurde … u.a. zur Auflage gemacht, dass die Verfügung Nr. 02.16.102 des kantonalen Tiefbauamtes (TBA) - mit welcher verlangt wurde, dass der jeweilige Eigentümer von Parzelle 278 die Mitbenützung der Ein- und Ausfahrt von Parzelle 278 ins so genannte Strässli [damals und bis ca. Mitte 2008 Kantons-, heute Gemeindestrasse] durch Dritte im Rahmen der Leistungsfähigkeit der Anlage gegen angemessene Entschädigung zu dulden habe - integrierenden Bestandteil der Baubewilligung bilde. Seitens des TBA - nicht aber von der Gemeinde - wurde diese Auflage gegenüber dem Grundeigentümer in der Folge wiederum aufgehoben. Keine speziellen Auflagen wurden in der Baubewilligung hinsichtlich der Pflichtparkplätze gemacht. Nach Erstellung des Gebäudes erteilte die Gemeinde … im Bereich zwischen der Westfassade und den Parzellen Nr. 275 und Nr. 277 die Bewilligung zur Erstellung zweier Autoabstellplätze. b) Im Zuge der Sicherung der (privatrechtlichen) Erschliessbarmachung der Parzelle Nr. 275 erkannte das Bezirksgericht … mit Urteil vom 27. Juni 2007, in Rechtskraft erwachsen am 30. Juni 2008, was folgt: "1. Dem Eigentümer von Parzelle 275 in …, derzeit …, wird zulasten des Eigentümers der Parzelle 278 in …, derzeit …, gegen Bezahlung einer
Entschädigung von Fr. 55’200.-- an den Eigentümer des belasteten Grundstücks 278 zur dauernden strassenmässigen Erschliessung der Parzelle 275 auf einer Breite von 3 Metern eine gegenüber allen anderen beschränkten dinglichen Rechten und Grundpfandrechten vorgehende vorrangige und unbeschränkte Wegrechtsdienstbarkeit als "unbeschränktes Fuss und Fahrwegrecht" von der Ostgrenze der Parzelle 278 auf der bestehenden Einfahrt über die Parzelle 278 bis zum nordwestlichen Parzellengrenze zum Grundstück Parzelle 275 des Klägers eingeräumt, wobei ihm bzw. den jeweiligen Eigentümern der Parzelle 275 gestattet ist, diesen Notweg zur Benützung mit Motorfahrzeugen aller Art auszubauen und zu verwenden. 2. Das Grundbuchamt … wird gerichtlich angewiesen, unter Vorlage des rechtskräftigen Urteils und gegen Nachweis der bezahlten Entschädigung von Fr. 55’200.-- durch den Kläger an … folgende Eintragungen im Grundbuch der Gemeinde … vorzunehmen: - Auf Parzelle 275 Recht: "Unbeschränktes Fuss und Fahrwegrecht zulasten 278" - auf Parzelle 278 Last: "Unbeschränktes Fuss und Fahrwegrecht zu Gunsten 275" 3. … - 6. …" Die entsprechenden Eintragungen wurden in der Folge vom Grundbuchamt vorgenommen. c) Am 26. Februar 2009 liess … der Gemeinde … ein Baugesuch unterbreiten, welches auf Parzelle Nr. 275 ein Einfamilienhaus mit Garage vorsieht, wobei die Zufahrt ab dem Strässli über die … gehörenden Parzelle Nr. 278 erfolgen sollte. Gegen das ordnungsgemäss publizierte und aufgelegte Bauprojekt liess u.a. … Einsprache erheben, mit dem Begehren, es sei die dem Bauvorhaben die Baubewilligung zu verweigern. Zur Begründung stellte er sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, die vorgesehene Erschliessung könne nicht als genügend taxiert werden. Mit Entscheid vom 12. Mai/9. Juni 2009 wies die Baukommission u.a. diese Einsprache ab und erteilte … gleichzeitig die Baubewilligung für sein Bauvorhaben mit der Auflage, verschiedene noch fehlende Unterlagen bis zum Baubeginn noch beizubringen. Mit Bezug auf … ordnete sie zudem folgendes an: „3. Das Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 278 verfügt mit der Aufhebung von zwei Aussenparkplätzen im Bereich der Parzelle Nr. 275 somit über 5 Aussenplätze. Gemäss Art. 62 des Baugesetzes benötigt das Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. 278 7 Pflichtparkplätze. Da die
Liegenschaft über eine grossen Abstellraum mit Garagetor verfügt, sind zwei Parkplätze in diesem Abstellraum bereitzustellen.“ d) Gegen den Entscheid der Baukommission liess … beim Gemeindevorstand Beschwerde erheben und Abweisung des Baugesuchs beantragen. Mit Entscheid vom 25./26. August 2009 wies der Gemeindevorstand … die Beschwerde im Sinne der Erwägungen ab und bestätigte die von der Baukommission erlassene Baubewilligung mit Modifikationen bezüglich Parkplatzersatz und Bekanntgabe der Detailausführung des Zufahrtsteilstücks zur Parzelle Nr. 275. Ferner auferlegte er dem Einsprecher die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'120.-- und verpflichtete diesen zudem zur Entrichtung einer Parteientschädigung von Fr. 960.-- an ... 2. Dagegen liess … beim Verwaltungsgericht am 25. September 2009 frist- und formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag um Aufhebung des Beschwerdeentscheides des Gemeindevorstandes vom 25./26. August 2009 und die Abweisung des Baugesuches von ... Er machte erneut die Unvollständigkeit des Baugesuches (so u.a. fehlender Detailplan für die Erstellung der Zufahrt, fehlende Pläne für Terrainveränderungen, Elektro- und Wasserver-/-entsorgung sowie Überdeckung der unter der geplanten Zufahrt verlaufenden Kanalisationsleitung und der Sickergrube) geltend und verlangte die Edition sämtlicher diesbezüglicher Unterlagen. Der Revisionsplan vom 3. April 2009 sei ihm sodann von der Baukommission erst am 28. Juli 2009, also nach Ablauf der Einsprachefrist, zugestellt worden. Damit sei erstellt, dass er sich von der Rechtmässigkeit der geplanten Zufahrt nicht habe überzeugen können. Richtig sei, dass das Bezirksgericht … dem Bauherrn ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht auf 3 m Breite zulasten der Parzelle Nr. 278 eingeräumt. Gestützt darauf könne aber keine, den öffentlichrechtlichen Bestimmungen entsprechende Zufahrt zu Parzelle Nr. 275 erstellt werden. Obwohl dem Bauherrn nur ein Wegrecht auf 3 m Breite eingeräumt worden sei, habe dieser eine Zufahrtstrasse von 3.5 m vorgesehen, was unzulässig sei. Den VSS-Normen komme aufgrund des Verweises in Art. 62 des Gemeindebaugesetzes (BG) Gesetzescharakter zu. Unbestritten sei nun, dass die geplante Zufahrt nicht den VSS-Normen entspreche. Die vorgesehene Ausnahme in Art. 62 Abs. 1 letzter Satz BG finde hier aber keine
Anwendung. Zudem werde nicht nur ein Parkplatz wegfallen, sondern sieben Pflichtparkplätze, welche nicht anderswo erstellt werden könnten. Nachdem der Kanton die damalige Auflage betreffend Duldung der Mitbenützung zurückgezogen habe, könne er gestützt auf öffentliches Recht nicht verpflichtet werden, Dritten sein Grundstück zu Erschliessungszwecken zur Verfügung zu stellen, weshalb es dem Baugrundstück an einer hinreichenden Zufahrt mangle. Unter Verweis auf den aus dem Jahre 1976 stammenden Quartierplan … und die die Gemeinde treffende Erschliessungspflicht von unüberbauten Grundstücken stellte er sich sodann erneut auf den Standpunkt, dass die Bauparzelle vom … aus zu erschliessen sei. Ferner legte er dar, dass er bei einer Realisierung der Zufahrt seiner Parkplatzerstellungspflicht nicht mehr vollumfänglich nachkommen könne, weshalb ihn die Baukommission denn auch verpflichtet habe, zwei wegfallende Abstellplätze im "Abstellraum" bereitzustellen, was nicht zulässig sei. Dieser sei gemäss gemeindlichem Schreiben vom 25. Februar 2002 nur für landwirtschaftliche Maschinen bestimmt worden. Es erstaune auch, dass die Gemeinde vom Verlust von zwei Parkplätzen ausgehe, während das BG … sein Urteil auf der Grundlage gefällt habe, dass nur ein Parkplatz verloren gehe. 3. Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde. Zutreffend sei, dass sie das Schreiben des kantonalen Tiefbauamtes vom 22. März 2002, in welchem sich dieses mit der Streichung der Auflage betreffend Zufahrtsbewilligung einverstanden erklärt habe, erhalten habe. Ihrerseits seien jedoch keine Änderungen an der Baubewilligung vorgenommen worden. Im Jahre 2003 seien dem Beschwerdeführer zwei Parkplätze zwischen Westfassade und Parzellengrenze bewilligt worden, also dort, wo zwischenzeitlich das Bezirksgericht dem Beschwerdegegner 2 für die hinterliegende Parzelle Nr. 275 ein Notwegrecht eingeräumt habe. Eine Erschliessung der Parzelle Nr. 275 über Parzelle 274 zum … hin stehe, ebenso wenig wie eine Revision des Quartierplanes, zur Diskussion. Mit Ziff. 11 der Baubewilligung 2002 sei die Mitbenützung des Anschlusses auf Parzelle Nr. 278 an das Strässli rechtskräftig festgelegt und seither auch nicht mehr geändert worden. Daran ändere nichts, dass das TBA die
diesbezügliche Verpflichtung wiederum zurückgenommen habe und dies im Schreiben vom 16. Januar 2008 bestätige. Zudem sei das Strässli jetzt Gemeindestrasse. Die Zufahrt zur Bauparzelle sei unproblematisch und der durch das Bauvorhaben entstehende Mehrverkehr bescheiden. Dem Beschwerdegegner 2 sei in der Baubewilligung zur Auflage gemacht worden (Ziff. 7, 8 und 10), die Auflagen der feuerpolizeilichen Bewilligung zu erfüllen, einen Kanalisationsplan sowie einen Versickerungsnachweis einzureichen und das Durchleitungsrecht von Parzelle Nr. 274 beizubringen. Weil er bereits vorweg mit dem Bau habe beginnen habe wollen, habe die Baukommission einen Baustopp erlassen, was aber an der Rechtmässigkeit der Baubewilligung nichts zu ändern vermöge. Zwischen der Bauparzelle Nr. 275 und dem Strässli wie auch zu anderen öffentlichen Strassen lägen Privatparzellen. Bis vor kurzem hätten keinerlei Durchgangs- und Durchfahrtsrechte zu Gunsten von Parzelle Nr. 275 bestanden. Zwischenzeitlich bestehe das erwähnte Fuss- und Fahrwegrecht zulasten Parzelle Nr. 278. Wenn der Beschwerdeführer vorbringe, er habe keine Möglichkeit gehabt, sich von der Rechtmässigkeit der geplanten Zufahrt zu überzeugen, erweise sich sein Einwand als formalistisch. Bereits aus dem aufgelegten Grundrissplan habe sich ergeben, dass die Zufahrt auf Parzelle Nr. 275 mit einem Gefälle von 3 % auf den Vorplatz von Parzelle Nr. 278 führen werde und zwar in dem vom Bezirksgericht festgelegten Bereich. Die Zufahrt könne praktisch auf dem bestehenden Terrain ausgeführt werden, weshalb sich detaillierte Schnittpläne denn auch erübrigt hätten. Nachdem der Beschwerdeführer keinen Versickerungsnachweis beigebracht habe, sei die Versickerungsanlage von der Gemeinde nachträglich nachkonstruiert worden. Der Plan zeige, dass der Weg problemlos über den heute schon weitgehend eingedeckten Schacht geführt werden könne. Allenfalls wäre der Einstieg etwas zu korrigieren. Der Vorplatz werde bereits heute durch Fahrzeuge aller Art genutzt (auch Tanklastwagen und landwirtschaftliche Fahrzeuge). Indessen habe der Beschwerdegegner 2 ohnehin ein unbeschränktes Fahrwegrecht, welches alle für den Bau des Einfamilienhauses erforderlichen Fahrzeuge und Gerätschaften erfasse. Selbst eine 3 m breite Fläche genüge, um eine genügende Zufahrt zu Parzelle Nr. 275 zu garantieren. Es erstaune, dass sich der Beschwerdeführer, welcher
die beanstandete Ausfahrt ins Strässli ja selber nutze, nun derart vehement auf die VSS-Normen berufe und die Ausfahrt nun als ungenügend qualifiziere. Solches hätte er sich selbst zuzuschreiben, da er im Ausfahrtsbereich ohne Bewilligung sichtbeschränkende Zäune erstellt habe. Nach gemeindlicher Auffassung wäre die Ausfahrt aus Sicht der VSS-Norm in Ordnung, wenn die Zäune wieder beseitigt würden. Hierzu wäre der Beschwerdeführer im Übrigen auch aufgrund des Notwegrechts verpflichtet. Es könne folglich offen bleiben, ob die VSS-Normen Richtlinien darstellten oder Gesetzescharakter hätten. Auf der Parzelle Nr. 278 stehe bei entsprechender Disposition ausreichend Parkraum zur Verfügung stehe. Aus der Baubewilligung 2003 betreffend zwei Parkplätze könne er nichts zugunsten seiner Begehren ableiten. Durch die Mitbenützung durch Parzelle Nr. 275 gingen nur diese zwei Plätze verloren, deren Verlust durch die erhaltene finanzielle Entschädigung abgegolten worden sei. Mit dem angefochtenen Entscheid sei sodann die frühere gemeindliche Anordnung, dass der Abstellraum nicht zu Parkzwecken genutzt werden dürfe, dahingefallen. Die Anschlussbewilligung der Elektrizitäts- und Wasserversorgung liege seit dem 9. Juni 2009 vor. Zudem führe der Kanalisationshauptstrang durch Parzelle Nr. 275; ebenso lägen zwischenzeitlich auch die Durchleitungsrechte für die Wasserleitung seitens Parzelle Nr. 274 vor. 4. Mit prozessleitender Verfügung vom 19. Oktober 2009 verweigerte der Instruktionsrichter dem Verfahren die beantragte aufschiebende Wirkung. 5. … liess ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragen. Mit dem Vorschlag für eine Alternativerschliessung sei der BF nicht zu hören. Gemäss eingereichtem Revisionsplan sei die Zufahrt mit einer Breite von 3 m vorgesehen. Die Gemeinde habe es im Zusammenhang mit dem Notwegprozesses vor Bezirksgericht abgelehnt, eine Erschliessungsplanung an Hand zu nehmen, was er als Voraussetzung für die Einräumung des Notwegs akzeptiert habe. Der Beschwerdeführer könne deshalb nicht nachträglich eine Erschliessungsplanung verlangen. Im Übrigen folgte er im Wesentlichen der von der Gemeinde vertretenen Begründung.
6. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten die Parteien Gelegenheit, den von ihnen vertretenen Rechtsstandpunkt zu vertiefen und zu ergänzen. 7. Am 8. März 2010 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein der Parteien und deren Rechtsvertreter vor Ort einen Augenschein durch. Allen Anwesenden wurde dabei an verschiedenen Standorten auf der Parzelle Nr. 278 sowie im Bereich der …strasse Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich ausführlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf die Ausführungen am Augenschein, wie auch auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt bildet der Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 25./26. August 2009, mit welchem die von den heutigen Beschwerdeführern erhobene Beschwerde im Sinne der Erwägungen und unter Auferlegung von Verfahrenskosten von Fr. 2'120.-- und einer Parteientschädigung von Fr. 960.-- abgewiesen und die von der Baukommission dem Beschwerdegegner 2 unter Auflagen (Beibringung von Unterlagen vor Baubeginn) erteilte Baubewilligung - nunmehr ergänzt mit Modifikationen bezüglich Parkplatzersatz (Aufhebung zweier Parkplätze) und Bekanntgabe der Detailausführung des Zufahrtsteilstücks zur Parzelle Nr. 275 - bestätigt worden ist. Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Verweigerung der Baubewilligung. 2. a) In formeller Hinsicht beanstandet der Beschwerdeführer vorweg, das Baugesuch sei offensichtlich noch unvollständig gewesen und hätte daher gar nicht bewilligt werden dürfen. Zudem seien ihm Unterlagen betreffend den von der Gemeinde gegenüber dem Beschwerdegegner 2 verfügten Baustopp ohne Grund vorenthalten worden. Aus seinen Einwänden kann er nichts zugunsten seiner Begehren ableiten. Richtig ist, dass das am 26. Februar
2009 eingereichte Baugesuch kleinere inhaltliche Mängel aufwies. Diesen hat die Baukommission mit der Verknüpfung von Auflagen (vgl. Ziff. 7, 8 und 10 des Dispositivs der Baubewilligung vom 12. Mai/9. Juni 2009) Rechnung getragen, was korrekt und zulässig ist (Art. 90 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungsgesetzes, KRG). Mit den in die Baubewilligung aufgenommenen Auflagen wurde der Beschwerdegegner 2 verpflichtet, verschiedene noch fehlende Unterlagen (u.a. einen Kanalisationsplan und einen Versickerungsnachweis; das Durchleitungsrecht vom Eigentümer der Parzelle Nr. 274) vor Baubeginn nachzureichen. Weil er nun aber mit dem Bau bereits vorher beginnen wollte, kam die Gemeinde nicht umhin, zu intervenieren und einen Baustopp zu verfügen. seien. Mit dem Baustopp nicht die Rechtmässigkeit oder die Gültigkeit der Baubewilligung in Frage gestellt, sondern lediglich sichergestellt, dass erst mit dem Bau begonnen wird, wenn die verlangten Unterlagen nachgereicht und damit die erwähnten Auflagen erfüllt sind. Nachdem im vorliegenden Verfahren seitens der Gemeinde die vom Beschwerdeführer betreffend Baustopp geklagten fehlenden Unterlagen zu den Akten gegeben worden sind, kann von einer vertiefteren Betrachtung seiner diesbezüglichen Rüge ohne weiteres abgesehen werden. b) Auch aus dem Umstand, dass dem Beschwerdeführer der Revisionsplan vom 3. April 2009 erst mit Begleitschreiben vom 28. Juli 2009 zugestellt wurde und seinem Einwand, dass er daher keine Möglichkeit gehabt habe, sich von der Rechtmässigkeit der geplanten Zufahrt zu überzeugen, kann dieser ebenfalls nichts zu Gunsten seiner Begehren ableiten. Er scheint übersehen zu haben, dass vorliegend das zweistufige, kommunale Verwaltungsverfahren zum Entscheid über ein konkretes Baugesuch erst mit dem Beschwerdeentscheid des Gemeindevorstandes abgeschlossen wird. Nachdem jener Entscheid vom 25./26. August 2009 datiert, ist offenkundig, dass der Beschwerdeführer noch hinreichend Zeit gehabt hätte, sich - auch unaufgefordert - zum Revisionsplan vernehmen zu lassen. Wenn er davon, aus welchen Gründen auch immer, abgesehen hat, muss er sich sein Untätigbleiben entgegen halten lassen. Von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs kann bereits daher keine Rede sein. Im Übrigen hatte er im vorliegenden Verfahren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels sowie am Augenschein mehrfach
die Gelegenheit, sich auch noch zum geklagten Revisionsplan zu äussern und zur Rechtmässigkeit der Zufahrt ausführlich Stellung zu nehmen, so dass seiner Rüge, auch aus dieser Sicht betrachtet, kein Erfolg bescheiden sein kann. c) Nachdem der Beschwerdeführer - abgesehen vom Antrag auf (vollumfängliche) Aufhebung des angefochtenen Entscheides - in seinen Rechtsschriften von Ausführungen oder konkreten Rügen hinsichtlich der ebenfalls Gegenstand des angefochtenen Entscheides bildenden Kostenregelung und Auferlegung einer Parteientschädigung im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren abgesehen hat, kann es mit dem Verweis auf Art. 96 KRG und auf die diesbezüglich offenkundige Unbegründetheit seines Antrags sein Bewenden haben. 3. a) In materieller Hinsicht ist unstreitig, dass (gestützt auf das letztinstanzlich vom Bundesgericht mit Urteil vom 30. Juni 2008 bestätigte, rechtskräftige Urteil des Bezirksgerichts …) die Bauparzelle aufgrund der am 6. Oktober 2008 gegen Bezahlung einer Entschädigung von Fr. 55'200.-- zulasten der Parzelle Nr. 278 im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit „unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht“ über eine hinreichende privatrechtliche strassenmässige Erschliessung verfügt. b) Nachdem zwischenzeitlich die Anschlussbewilligung der Elektrizitäts- und Wasserversorgung vorliegt, der Hauptstrang der gemeindlichen Kanalisation durch die Bauparzelle führt und zudem auch die (privatrechtlichen) Durchleitungsrechte für die Wasserleitung zur Bauparzelle gesichert worden sind, ist einzig noch streitig, ob die von der Gemeinde bewilligte Zufahrt mit einer Breite von 3 m (Ziffer 5. der Baubewilligung vom 10. März/9. Juni 2009) auch den öffentlichrechtlichen Vorgaben an eine hinreichende Erschliessung i.S. von Art. 19 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) und Art. 72 Abs. 2 KRG für die Bauparzelle entspricht, und, ob sich allenfalls andere Erschliessungsvarianten, als die den Beschwerdeführer s.E. unnötig belastende, aufdrängen würden.
c) Hinsichtlich letzteren ist mit der Gemeinde davon auszugehen, dass sich zur Sicherung der strassenmässigen Erschliessung der Parzelle Nr. 275 keine andere Erschliessungsvariante aufdrängt. Insbesondere war (und ist) auch keine Anpassung des noch aus den 70er Jahren stammende, die Bauparzelle nicht beschlagenden Quartierplans … zwingend erforderlich. Angesichts der konkreten planerischen, rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten im fraglichen Gebiet lässt es sich ohne weiteres vertreten, die auf dem Zivilweg erstrittene und gegen eine namhafte Entschädigung erhaltene Grunddienstbarkeit auch aus öffentlich-rechtlicher Sicht als hinreichende Zufahrt zur Bauparzelle zu qualifizieren. Dies nichts zuletzt auch deshalb, weil die vom Bezirksgericht im Zivilverfahren getätigten, umfangreichen Abklärungen unmissverständlich ergeben haben, dass die Erschliessungsvariante über die Parzelle Nr. 278 die geeignetste sei. Auch aufgrund der Erkenntnisse am Augenschein und der Vorbringen in den Rechtsschriften ist nichts ersichtlich ist, was den Schluss zulassen würde, dass andere Erschliessungsvarianten offensichtlich zu einem weit besseren Ergebnis als das der Baubewilligung zugrunde liegende führen würden. Der Umstand, dass möglicherweise vergleichbar gute Zufahrtsvarianten bestehen könnten, bei denen das Grundeigentum des Beschwerdeführers allenfalls geschont würde, ist im Lichte des Dargelegten nicht mehr entscheidend, zumal der Gemeinde ein weiter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zusteht und der Beschwerdeführer für die ihm durch die Zufahrt entstehende Belastung angemessen entschädigt worden ist. d) Nicht ins vorliegende Verfahren gehört sodann der Einwand, die im Revisionsplan ausgeschiedene Zufahrtsstrasse überschreite die vom Bezirksgericht festgelegte Breite von 3 m. Abgesehen davon, dass der Einwand gegebenenfalls Gegenstand eines (künftigen) Zivilverfahrens bilden könnte, hat die Beschwerdegegnerin 1 die Zufahrt in der Baubewilligung entsprechend der privatrechtlichen Regelung im erwähnten Urteil des Bezirksgerichts mit einer Breite von 3 m bewilligt. e) Streitig kann einzig sein, ob die bewilligte Zufahrt mit einer Breite von durchgehend 3 m ab dem Strässli den öffentlichrechtlichen Vorgaben
entspricht. Der Beschwerdeführer beruft sich in diesem Zusammenhang auf die VSS-Normen, welche gestützt auf einen Verweis im kommunalen Baugesetz zur Anwendung gelangen müssten, und die er u.a. mit Blick auf die notwendigen Kurvenradien als verletzt erachtet. Die für die Beurteilung der aufgeworfenen Fragen massgebenden Bestimmungen haben folgenden Wortlaut: „5. Verkehrsanlagen Art. 61 Bauliche Anlagen jeder Art, Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, Wege und Plätze dürfen den Verkehr nicht behindern oder gefährden. Sie sind so zu gestalten, dass die Schneeräumung im Winter nicht erschwert wird. Die Gemeinde trifft die erforderlichen Anordnungen zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit. Sie kann insbesondere die Beseitigung bestehender verkehrsbehindernder Ausfahrten und Anlagen verfügen. Im Bereiche von Kantonsstrassen dürfen neue Anlagen oder Abänderungen bestehender Anlagen nur mit Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde gestattet werden. Art. 62 Bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, und bei Neubauten sind auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe auf privatem Boden während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offenzuhalten. Bei Wohnbauten ist pro Wohnung eine Garage oder ein Parkplatz zu erstellen. Zusätzlich sind pro angefangene 3 Wohnungen 1 Parkplatz und pro angefangene 4 Wohnungen 1 Besucherparkplatz zu erstellen. Für die übrigen Bauten gelten die Richtlinien der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachmänner (VSS). In der Dorfzone kann der Gemeindevorstand auf Antrag der Baubehörde in begründeten Fällen Abweichungen gestatten. Ist die Anlage von Abstellplätzen auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe auf privatem Boden nicht möglich, hat der Grundeigentümer eine einmalige Ersatzabgabe zu leisten. Der Ertrag der Ersatzabgaben ist für die Erstellung öffentlicher Parkplätze zu verwenden. Die Gemeindeversammlung erlässt diesbezüglich ein Reglement. Diese Ersatzabgabe entbindet nicht von der Pflicht zur Bezahlung der Gebühr für das Dauerparkieren auf öffentlichem Grund. Zu- und Ausfahrten sind so zu gestalten, dass die Verkehrsübersicht nicht beeinträchtigt wird.“ Aus den zitierten Bestimmungen ergibt sich ohne weiteres, dass der Einwand des Beschwerdeführers betreffend Verletzung der VSS-Normen letztlich ins Leere zielt. So befasst sich Art. 62 BG, welcher in Abs. 1 den Hinweis auf die VSS-Normen enthält, lediglich mit der Anzahl zu erstellender Autoabstellplätze für "übrige Bauten". Hingegen lässt sich aus ihm kein Verweis auf die Anwendbarkeit der VSS-Normen bei Verkehrsanlagen wie Zu-
, Aus- und Einfahrten auf Gemeinde- und Kantonsstrassen ableiten. Hinsichtlich dieser sind Art. 61 BG und Art. 62 Abs. 3 BG einschlägig. Danach dürfen Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen dem Verkehr nicht behindern oder gefährden bzw. sind Zu- und Ausfahrten derart zu gestalten, dass die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt wird. Lässt sich entsprechend dem Baugesetz für Zufahrten wie die streitige gar kein Verweis auf die VSS- Normen entnehmen, bleibt bereits daher festzuhalten, dass entsprechend der Gemeinde bei der Auslegung der erwähnten Bestimmungen und deren Umsetzung im Einzelfall ein breites Rechtsanwendungsermessen zusteht. Die in Ziff. 5. der Baubewilligung verfügte Auflage, wonach die VSS-Normen einzuhalten seien, ist daher in diesem Sinne zu verstehen und die streitige Zufahrt aus dieser Optik zu prüfen. Dabei gilt es sich zudem vor Augen zu halten, die erwähnte Auflage, wie die Gemeinde im Übrigen in ihren Eingaben mehrfach aufgezeigt hat, lediglich die Ein-/Zufahrt von der Parzelle Nr. 278 in das Gemeindesträsschen, nicht aber den übrigen, auf der Parzelle Nr. 278 zur Bauparzelle führenden (auf 3 m Breite festgelegten) Teil der Zufahrt beschlägt. Mit Blick auf die Zu- und Einfahrtssituation auf die Parzelle Nr. 278 bedeutet dies, dass die Gemeinde, sollte sie - im Zuge der Bauabnahme des Einfamilienhauses auf Parzelle Nr. 275 - feststellen, dass die Einfahrt den VSS-Normen nicht genügen sollte, weitergehende bauliche Anpassungen verfügen könnte. Hauptadressat der Wiederherstellungsanordnung wäre dann der Beschwerdeführer, auf dessen mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Parzelle die Einfahrt liegt. Aufgrund der Akten und der Erkenntnisse am Augenschein darf aber davon ausgegangen werden, dass die heute bestehende Einfahrt hinsichtlich ihrer Dimensionierung und baulichen Ausgestaltung grundsätzlich den VSS-Normen zu genügen und zudem ohne weitere bauliche Massnahmen auch den von der Parzelle Nr. 275 ausgehenden Mehrverkehr aufzunehmen vermag. Ob sich allenfalls die ganze oder teilweise Entfernung allfälliger sichtbehindernder Hindernisse, wie die vom Beschwerdeführer im Einmündungsbereich Bereich erstellten Zäune aufdrängen könnte, wird im Rahmen des Bauabnahmeverfahrens zu prüfen sein.
f) Soweit der Beschwerdeführer den über seine Parzelle führenden Zufahrtsteil als aus öffentlichrechtlicher Sicht betrachtet ungenügend erachtet, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt werden. Abgesehen davon, dass lediglich die Zufahrt für ein hinterliegendes Einfamilienhaus zur Diskussion steht, scheint er übersehen zu haben, dass das mit einer Breite von 3 m ausgeschiedene „unbeschränkte Fuss- und Fahrwegrecht“ allen anderen dinglichen Rechten, insbesondere dem Eigentum, vorgeht, und zudem auch als Grundlage für die mit der Zufahrt einhergehenden Einschränkungen der im öffentlichen Recht statuierten Eigentumsgarantie dient. Zwar darf der Dienstbarkeitsberechtigte gestützt auf Zivilrecht ausschliesslich die ausgeschiedenen 3 m als Zufahrt benutzen, der Dienstbarkeitsbelastete wiederum aber ist verpflichtet, die entsprechende Fläche freihalten. Das heisst, als Verkehrsteilnehmer muss er je nach dem ausweichen - insofern stellt sich denn die von ihm aufgeworfene Kreuzungsproblematik gar nicht - und er hat zudem, die für sein Mehrfamilienhaus auf seiner Parzelle bereitzustellenden Parkplätze derart anzuordnen, dass sie die Zu- und Wegfahrt auf bzw. von der Parzelle Nr. 275 nicht behindern. In diesem Lichte ist denn auch die gemeindliche Anordnung betreffend Aufhebung zweier Parkplätze zu verstehen. Insgesamt betrachtet durfte die Gemeinde die Zufahrt zur Bauparzelle aus öffentlichrechtlicher Sicht ohne weiteres als hinreichend qualifizieren. Die Feststellungen des kantonalen Tiefbauamtes sind in diesem Zusammenhang nicht entscheidend. Im Gegensatz zur dort getroffenen Annahme im Schreiben vom 16. Januar 2008 verhält es sich offenkundig so, dass die zusätzlichen, zwischen Parzelle Nr. 275 und dem Strässli verkehrenden Fahrzeuge gerade nicht auf Parzelle Nr. 278 wenden müssen und sich diesbezüglich auch keine zusätzliche Belastung ergeben kann. Im Übrigen war das kantonale Amt für die Beurteilung des Grundlage der streitigen Zufahrt bildenden Bauvorhabens gar nicht mehr zuständig, weil das Strässli mittlerweile eine Gemeindestrasse ist. Die Gemeinde war auch daher nicht an die Beurteilung des Amtes gebunden. g) Soweit der Beschwerdeführer sich darauf beruft, dass auf das ihm in seiner Baubewilligung auferlegte Verbot, im so genannten "Abstellraum" Autos abzustellen, nicht zurückgekommen werden dürfe, kann ihm nicht gefolgt werden. Gemäss Art. 25 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG) kann eine Verwaltungsbehörde einen rechtskräftigen Entscheid ändern, wenn sich die Sach- oder Rechtslage gegenüber der ursprünglichen Entscheidungsgrundlage geändert hat und nicht überwiegende öffentliche oder private Interessen dem Widerruf entgegenstehen. Dass sich die Entscheidungsgrundlage aufgrund der dem Beschwerdegegner 2 mit bezirksgerichtlichem Urteil zugestandenen „unbeschränkten Fuss- und Fahrwegrecht“ zulasten der Parzelle Nr. 278 geändert hat, ist offenkundig. Öffentliche Interessen, welche dem Widerruf entgegen stehen könnten, sind keine ersichtlich. Durch den Widerruf werden auch die privaten Interessen des Beschwerdeführers nicht in entscheidrelevantem Ausmass beeinträchtigt, weil er den vormals mit einem Verbot belegten Abstellraum neu auch für Autos nutzen darf. Ob dies letztlich gar zu seinen Gunsten gewertet werden müsste, kann offen gelassen werden. Fest steht, dass es für ihn zumindest gegenüber dem jetzigen Zustand keinen Nachteil darstellt. Nicht entscheidend ist, ob das Bezirksgericht im Zivilverfahren vom Verlust von einem oder zwei Parkplätzen ausging. Zum einen wählte es in jenem Urteil (vgl. S. 28, oben) eine "ungefähr"-Formulierung (vgl. S. 28, oben), was bereits daher geboten war, weil es primär den Verlauf des Wegrechts festzulegen hatte, zum andern konnte der heutige Beschwerdeführer bereits damals unschwer abschätzen, wie viele Parkplätze ihm aufgrund dieser Festlegung wegfallen würden. Dass auf der Parzelle Nr. 278, auf dem befestigten Vorplatz und im Abstellraum, insgesamt betrachtet ausreichend Parkraum zur Verfügung steht, hat der Augenschein bestätigt. - Im Lichte des Dargelegten erweist sich der gemeindliche Entscheid als rechtens und die Beschwerde ist daher denn auch vollumfänglich abzuweisen. 4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers (Art. 73 VRG), welcher überdies zu verpflichten ist, dem anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner 2 alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der mit den vom Beschwerdeführer eingereichten Kostennoten vom 4. Februar 2010 und 8. März 2010 insgesamt geltend gemachte Betrag von Fr. 5'218.60 (inkl. MWST) erscheint als angemessen. Der Beschwerdegegnerin 1, welche in
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, steht demgegenüber keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 409.-zusammen Fr. 3'409.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … hat … eine Parteientschädigung von Fr. 5'218.60 (inkl. MWST) zu bezahlen.