Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 10.02.2009 R 2008 100

R 08 100 5. Kammer URTEIL vom 10. Februar 2009 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Ortsplanungsrevision 1. Am 26. November 2006 sagten die Stimmberechtigten der … Ja zur Totalrevision der …planung, die noch aus den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts stammte. So wurden neue Zonenpläne 1’5000 und 1:10'000, ein neuer Genereller Erschliessungsplan (GEP) 1:5'000, eine neuer Genereller Gestaltungsplan (GGP) 1:5'000 sowie ein neues Baugesetz angenommen. 2. Mit der erfolgten Revision blieb im Gebiet „…“ die bisherige Abgrenzung der Wohnzone 1 gegenüber dem Nichtbauzonengebiet unverändert. Parzelle 376 von … mit einem rund 2,4 ha messenden bewaldeten Teil und einen rund 0,3 ha messenden unbewaldeten Teil mit dem darauf bestehenden Haus samt Anbauten sowie Nebenbauten sowie ein Landstreifen auf Parzellen 8074, 8075, 8088, 8089 und der heutigen Strassenparzelle 7316 im Gebiet „…“ befinden sich gemäss rechtskräftiger Zonenplanung im üG und sollen neu in die Landwirtschaftszone eingeteilt werden. (Die ehemalige Parzelle 7316 war von den damaligen Eigentümern am 20. November 1995 von Parzelle 376 abparzelliert und anschliessend weiter parzelliert und überbaut worden; der dazugehörende Quartierplan „…gut“ war vom … am 13. Dezember 1996 genehmigt worden). 3. Gegen die erfolgte Revision liessen … als Eigentümer der Parzelle 376 durch ihren Rechtsvertreter Planungsbeschwerde an die Regierung des Kantons Graubünden erheben. Sie stellten die Begehren, die am 26. November 2006 beschlossene Gesamtrevision der Ortsplanung … sei bezüglich der Zuweisung des unbewaldeten Teils der Parzelle 376 zur Landwirtschaftszone

aufzuheben und die … anzuweisen, für diesen unbewaldeten Parzellenteil eine Bauzone festzulegen. 4. Mit Entscheid vom 30. September, mitgeteilt am 2. Oktober 2008, wies die Regierung die Planungsbeschwerde nach Einholung der Vernehmlassung von der … und Durchführung eines Augenscheines ab. 5. Dagegen liessen … am 3. November 2008 Beschwerde erheben und beantragten die Aufhebung des Beschwerdeentscheides und der Gesamtrevision vom 26. November 2006 der …planung …, soweit sie das Grundstück … betreffe und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Neuentscheidung im Sinne der Begründung. Lediglich wegen einer unzutreffenden Bemerkung des Präsidenten der parlamentarischen Vorbereitungskommission betreffend Erschliessungskosten für die … sei der Gemeinderat kurz darauf auf seinen Einzonungsbeschluss zurückgekommen. Der Gemeinderat habe ohne vorgängige Anhörung der Grundeigentümer und ohne korrekte Abwägung aller Interessen entschieden und dadurch das rechtliche Gehör verletzt. Bei den Gebäuden der Beschwerdeführer handle es sich um die ältesten in der Umgebung. Sie seien stets zu Wohnzwecken genutzt worden. Sie seien an einer attraktiven Wohnlage, zentrumsnah, gut erschlossen und hätten eine gute Aussicht. Sie eigneten sich für hochwertige Wohnnutzung. Es fehle eine Abklärung zum Bauzonenbedarf der … und eine schlüssige Begründung, weswegen Parzelle 376 nicht zur Bauzone gehören solle. Die Beschwerdeführer hätten 1996 als Ersatz für eine bestehende Erschliessungsstrasse zu den Wohngebäuden eine 2.8 m neue breite Zufahrtsstrasse zur Erschliessung zugestanden erhalten. Die Liegenschaft sei über diese Strasse voll erschlossen und es seien somit keine Erschliessungskosten zu erwarten. In der Nachbarschaft sei die Bauzone fast durchgehend bis zum Wald gezogen worden. Da es sich um die erste Gesamtrevision der Ortsplanung seit Einführung des RPG handle, müsse die … alles neu prüfen. Art. 2 Abs. 3 RPG schliesse eine Angemessenheitsprüfung nicht aus. Auch bei gewährter Gemeindeautonomie

sei die volle Überprüfung angezeigt und notwendig, wenn es sich um die Auslegung kantonaler Rechtsbegriffe oder um die Gewährung hinreichenden Individualrechtsschutzes gehe. Es könne nicht von einer genügenden Zusammenfassung des Ergebnisses des Mitwirkungsverfahrens zuhanden des beschlussfassenden Organs gesprochen werden. Das Bündner Verfahren sei zudem nicht weniger streng als ein förmliches Einspracheverfahren. Die Regierung anerkenne, dass sich Parzelle 376 zu landwirtschaftlichen Zwecken nicht eigne. Art. 16 Abs. 1 lit. b RPG gelte für Flächen, die sich weniger gut eigneten, aber immer noch als Landwirtschaftsgebiet geeignet seien. Es spiele deshalb sehr wohl eine Rolle, dass sich Parzelle 376 nicht zur Landwirtschaft eigne. Parzelle 376 sei nicht für die Landwirtschaft, aber für das Wohnen geeignet. Die ungeteilte Parzelle mit Wohngebäuden sei im Bereich der heutigen Parzelle 376 schon bebaut und mit der neuen Strasse erschlossen gewesen, bevor der abgetrennte Parzellenteil relativ dicht überbaut worden sei. Die Rechtsgleichheit und das Willkürverbot verlangten, dass die ganze ehemalige Parzelle 376 in die Bauzone komme. Es stimme nicht, dass es sich bei Parzelle 376 um einen randständigen Bereich in Form einer rückwärtigen Einbuchtung in den Wald handle. Die Gebäude auf Parzelle 376 seien nicht zu landwirtschaftlichen Zwecken gebaut und dienten dem Wohnen. Der Sachverhalt sei falsch festgestellt. Das Raumplanungsrecht und die rechtliche Überprüfung von Planungsentscheiden beträfen oft kleinörtliche Verhältnisse. Auch hier müssten rechtliche Kriterien gelten und Betroffene müssten den Schutz des Planungsrechts anrufen können. Die Bauzonengrenzen müssten gemäss den Kriterien des RPG und unter Beachtung verfassungsrechtlicher Garantien abgegrenzt werden. Dies spreche für die Festsetzung einer Bauzone auf dem nicht bewaldeten Teil von Parzelle 376. Die Regierung räume ein, dass die Abgrenzung willkürlich sein könnte und dass daraus aber kein Einzonungsanspruch für Parzelle 376 entstünde.

6. Am 11. November 2008 (Poststempel) liess die Regierung die Abweisung der Beschwerde beantragen und verwies zur Begründung auf den angefochtenen Entscheid. 7. Am 25. November 2008 beantragte auch die … die Abweisung der Beschwerde. Sie habe die verfahrensrechtlichen Bestimmungen von Art. 47 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (BR 801.100; KRG)/Art. 13 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (BR 801.110; KRVO) beachtet und das rechtliche Gehör nicht verletzt. Die Beschwerdeführer hätten am öffentlichen Mitwirkungsverfahren teilgenommen, ihre Anliegen seien geprüft und in der Folge abgelehnt worden. Der Antrag der Vorberatungskommission des Gemeinderates auf Nichteinzonung und Zuweisung zur Landwirtschaftszone von Parzelle 376 sei aufgrund sorgfältiger Beurteilung der konkreten Situation, gesamtheitlich raumplanerischer Betrachtungsweise und einer Abwägung der zu gewichtenden Interessen erfolgt. Das Grundstück habe sich zudem nie in einer Bauzone befunden. Da das Grundstück bisher im üG gewesen sei, sei die Zuweisung zur Landwirtschaftszone vertretbar. Art. 16 RPG beschränke die Kantone nicht nur darauf, lediglich das für die Sicherung der Existenzgrundlage notwendige Land der Landwirtschaftszone zuzuweisen. Parzelle 376 liege seit jeher ausserhalb des Baugebiets und sei nicht weitgehend überbaut. Die … habe nie beabsichtigt, dieses Grundstück einzuzonen. Dagegen spreche auch die schlechte Erschiessung mit einer Strasse von lediglich 2.8 m Breite. Zudem habe der Waldabstand von 10 m eine eingeschränkte Bebaubarkeit zur Folge. Die unter der Besitzesstandsgarantie stehenden Bauten könnten BAB-mässig angemessen ausgebaut und umgenutzt werden. Der zonenplanerische Eingriff sei somit verhältnismässig. Es handle sich nicht um eine Baulücke. Das Grundstück grenze nur indirekt an Bauland. Ein Streifen von rund 5 m nördlich von Parzelle 376 sei auch nicht der Bauzone zugewiesen worden. Die sachlich richtige Abgrenzung des

Siedlungsrandes werde zu Recht unmittelbar hinter der Quartierüberbauung im …gut gezogen und nicht einfach irgendwo. Der verlangte Siedlungszusammenhang zwischen der W1 und dem Grundstück 376 sei nicht oder nicht direkt gegeben. Art. 3 Abs. 3 RPG schreibe vor, Siedlungen in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Auch deswegen sei eine Neueinzonung abzulehnen. 8. Am 2. Februar 2009 führte das Verwaltungsgericht im Beisein der Parteien und ihrer Rechtsvertreter vor Ort einen Augenschein durch, an welchem allen Anwesenden Gelegenheit geboten wurde, ihren Standpunkt anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu verdeutlichen. Auf die Ausführungen am Augenschein wie auch auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Entscheide der Regierung über den Erlass von kantonalen Nutzungsplänen und Ersatzordnungen, über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen sowie über Planungsbeschwerden können mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden. Gemäss Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes im Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Das Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die Rechtsfragen frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, sondern - wie vorliegend - auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die

Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VGG (vgl. zu den identischen altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42, 1999 Nr. 44). b) In formeller Hinsicht ist weiter festzuhalten, dass die Regierung das gemäss Ziff. 2. lit. p des Genehmigungsentscheides vom 3./4. Juli 2007 sistierte Genehmigungsverfahren bezüglich Parzellen 376, 8089, 8088, 8075 und 8074 noch nicht durch Genehmigungsbeschluss abgeschlossen, sondern lediglich den dort erwähnten Beschwerdeentscheid gefällt hat. Dies spielt vorliegend aber deswegen keine Rolle, weil die gemäss der Totalrevision der Churer Ortsplanung vorgesehene Zuweisung dieser Pazellen resp. Parzellenteile zur Landwirtschaftszone ohnehin aufzuheben ist, wie nachstehend auszuführen ist. c) Weiter machen die Beschwerdeführer eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Der Gemeinderat habe ohne vorgängige Anhörung der Grundeigentümer und ohne korrekte Abwägung aller Interessen entschieden. Der Anspruch auf rechtliches Gehör im Sinne von Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (SR 101; BV) ist das Recht des Privaten, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten Verfahren mit ihrem Begehren angehört zu werden, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können. Er umfasst auch das Recht auf Begründung von Verfügungen (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Zürich 2006, N 1672). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist im konkreten Fall zu verneinen, da die … am 6. November 2008 unbestritten zu den im Mitwirkungsverfahren gemachten Anregungen der Beschwerdeführer Stellung genommen hat. Das Mitwirkungsverfahren ist im kantonalen Recht ausdrücklich in Art. 47 Abs. 3 KRG vorgesehen. Darüber hinaus waren die von der … eingereichten Akten für die Beschwerdeführer immer zugänglich. Zu den Auflageakten und Unterlagen konnten sie sich somit gegenüber der Regierung in genügender Art und Weise äussern und Stellung beziehen. Dass nach der zunächst erfolgten positiven Beschlussfassung des Gemeindeparlamentes über den Einzonungsantrag dieser nachher wieder ohne vorherige Anhörung der Beschwerdeführer verworfen wurde, ist ohne

Belang, bestand doch im Zuge dieses Verfahrens und über das Mitwirkungsrecht hinaus kein Anspruch auf weitere Anhörung. Die diesbezüglich geäusserte Kritik der Beschwerdeführer erweist sich als ungerechtfertigt. 2. a) In materieller Hinsicht gilt es zunächst, zu prüfen, ob Parzelle 376 - entgegen des betreffenden Begehrens der Beschwerdeführer - zu Recht nicht der Bauzone zugewiesen wurde. b) Bei der Erfüllung raumplanerischer Aufgaben und der Festsetzung von Zonen haben die Planungsbehörden die im positiven Recht normierten, im öffentlichen Interesse liegenden Ziele und Grundsätze optimal zu berücksichtigen. Solche ergeben sich aus dem Bundesrecht und dem kantonalen Recht (BGE 115 Ia 353; 114 Ia 374; 113 Ib 270). Dazu gehören die Ziele und Planungsgrundsätze, wie sie in Art. 1 und 3 RPG umschrieben sind. Zu beachten sind die Vorschriften von Art. 14 ff. RPG über die Nutzungspläne, für die Bauzonen insbesondere Art. 15 RPG, wonach das für die Überbauung geeignete oder weitgehend überbaute bzw. voraussichtlich innert 15 Jahren benötigte Land eingezont werden soll, und der Grundsatz, dass überdimensionierte Bauzonen vermindert werden sollen (BGE 116 Ia 236 f.; 114 Ia 369). Erheblich sind unter anderem auch die Bestrebungen, die geordnete Besiedlung des Landes zu fördern und natürliche oder kulturgeschichtliche Landschaften zu schützen (Art. 1 Abs. 1 und 2 sowie Art. 3 Abs. 2 RPG). Bei der Überprüfung von Baureglementen und Zonenplänen kommt der Baugebietsbegrenzung für die zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens und die geordnete Besiedlung des Landes (Art. 75 Abs. 1 BV bzw. 22quater aBV) eine zentrale Bedeutung zu. Die Abgrenzung des Baugebietes vom übrigen Gemeindegebiet gehört zu den Grundbedingungen jeder Planung. Sie hat dem Anliegen zu entsprechen, die Bautätigkeit auf das Baugebiet zu konzentrieren und eine Streubauweise zu verhindern (vgl. Art. 1 und Art. 3 Abs. 1 und 2 RPG). Zu gross bemessene Bauzonen oder Kleinbauzonen ausserhalb des Baugebietes, welche eine die Landschaft und die geordnete Siedlungsentwicklung beeinträchtigende Streubauweise

ermöglichen, sind nicht nur unzweckmässig, sondern gesetzwidrig (vgl. z.B. BGE 124 II 394 E.2.c; 119 Ib 303 E.3.b; 115 Ib 151/ 152). c) Hinsichtlich der Ausgestaltung der Bauzonen gilt im Einzelnen Folgendes: Geeignetes, nicht weitgehend überbautes Land darf nach Art. 15 lit. b RPG nur einer Bauzone zugewiesen werden, wenn es voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt wird. Dabei entspricht es auch unter verfassungsrechtlichen Aspekten anerkannter Praxis, dass der Bedarf an Bauland nach dieser Bestimmung nicht einfach einer im Einzelfall möglicherweise bestehenden subjektiven Nachfrage gleichgesetzt und auf persönliche Baubedürfnisse oder finanzielle Überlegungen abgestützt werden darf (vgl. BGE 117 Ia 434 E. 3f S. 438 f.; 116 Ia 328 E. 4b/cc S. 332 f., je mit Hinweisen). Wäre dies der Fall, wäre jede Raumplanung verunmöglicht. Es ist vielmehr gerechtfertigt, diesen Bedarf nach den als Grundlage der Ortsplanung bestimmten Planungszielen zu bemessen (vgl. Alexandre Flückiger in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 1999, Art. 15 Rz. 24, 45, 81 und 86; EJPD/Bundesamt für Raumplanung, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 1981, N. 22 zu Art. 15 RPG, 5. 208). Massgebend sind demnach objektive, übergeordnete, nicht nur auf einzelne Parzellen bezogene Anforderungen, mit der Folge, dass den individuellen Interessen eines jeden einzelnen der betroffenen Grundeigentümer nur in beschränktem Umfang Rechnung getragen werden kann (vgl. BGE 113 Ia 444 E. 4bd S. 449 f. mit Hinweisen). Ausdehnung und Einteilung der Bauzone sind entsprechend festzulegen. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass dem Gleichbehandlungsgebot bei Planungsmassnahmen nur eine abgeschwächte Bedeutung zukommt. Es liegt im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen gebildet und abgegrenzt werden müssen, wobei Grundstücke ähnlicher Art bau- und zonenrechtlich unter Umständen verschieden behandelt werden müssen. Unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten genügt, dass eine Planung sachlich vertretbar, d.h. nicht willkürlich ist. Das Gebot der Rechtsgleichheit fällt insoweit mit dem Willkürverbot zusammen (BGE 121 I 245 E. 6e/bb S. 249 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang unter dem Blickwinkel von Art. 51 VRG zudem eine gewisse Zurückhaltung zu üben

und darf nicht in das planerische Ermessen der kantonalen und kommunalen Behörden eingreifen. Nach feststehender Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an Vorkehren, welche die Entstehung überdimensionierter Bauzonen verhindern oder solche verkleinern (BGE 116 Ia 328 E. 4b S. 331 mit Hinweisen). Dabei ist zu beachten, dass eine kommunale Nutzungsplanung den bundesrechtlichen Vorgaben grundsätzlich nur dann genügt, wenn sie als Ganzes und nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplanerischen Grundsätzen vereinbar ist (BGE 122 II 326 E. Sb, BGE vom 11. November 1997 in ZBl 100/ 1999 S. 36 E. 3). d) Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf Zuweisung seines Landes zu einer Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist (BGE 122 II 333 E.6a). Eine Zuweisung zur Bauzone kann jedoch dann geboten sein, wenn er überbaubares oder groberschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn der Eigentümer für Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte in die Bauzone aufgenommen werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) befindet. 3. a) Vorliegend hat die Regierung in zutreffender Anwendung der umschriebenen Rechtsprechung den Entscheid der Gemeinde, die Parzelle der Beschwerdeführer nicht der Bauzone zuzuweisen, geschützt. Dabei hat sie in einer sehr umfassenden und sorgfältigen Interessenabwägung die massgebenden Gesichtspunkte dargelegt und gewichtet. Auf diese Ausführungen kann uneingeschränkt verwiesen werden. Die Beschwerdeführer bringen dagegen nichts vor, was nicht auch schon mit der

Planungsbeschwerde bei der Regierung geltend gemacht wurde und worauf diese in zutreffender Weise im angefochtenen Entscheid eingegangen ist. Es drängen sich daher nur noch einige kurze ergänzende Überlegungen auf. b) Während die Eignung des fraglichen Gebietes für die Überbauung unbestritten geblieben ist, erfüllt Parzelle 376 die übrigen Voraussetzungen gemäss Art. 15 RPG nicht. Sie ist nicht weitgehend überbaut, sondern lediglich zu einem kleinen Teil. Es handelt sich hier, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer, nicht um eine Baulücke. Das Gericht konnte am Augenschein feststellen, dass es sich beim zur Diskussion stehenden Grundstück um eine Einbuchtung in den Wald handelt, die nicht direkt an das geschlossene Wohngebiet grenzt. Zudem kann davon ausgegangen werden, dass die Bauzonen in der … für die nächsten 15 Jahre ausreichen. Die … weist Wohnbauzonen von total 441.5 ha auf, wovon rund 378.2 ha (85%) überbaut und rund 63.3 ha (15%) noch nicht überbaut sind. Darin nicht enthalten sind die nicht ausgewiesenen Nutzungsreserven innerhalb des als überbaut ausgewiesenen Gebietes. Die ausgeschiedenen Wohnbauzonenreserven von 63.3 ha übersteigen den mit der Trendmethode errechneten Bedarf an rund 50 ha relativ deutlich (vgl. Genehmigungsentscheid Regierung vom 3./4. Juli 2007, D. 2.). Wie die revidierte … …planung zeigt, wird sich zudem künftig die bauliche Entwicklung der … im Westen der … konzentrieren und nicht im Osten - somit vom umstrittenen Grundstück weg. Ist bereits das Vorliegen dieser Voraussetzungen zu verneinen, kann die Frage, ob die fragliche Fläche erschliessbar ist, offen gelassen werden. Die Kriterien für eine Zuweisung der Parzelle 376 zur Bauzone sind nach dem Gesagten nicht erfüllt. 4. a) Die Beschwerdeführer rügen die Zuweisung ihres Grundstücks zur Landwirtschaftszone. Zu prüfen ist folglich noch, ob das zur Diskussion stehende Grundstück rechtmässig der Landwirtschaftszone zugeteilt worden ist oder nicht. In dieser Hinsicht kann der Vorinstanz nicht gefolgt werden.

b) Art. 16 RPG umschreibt Zweck und Inhalt der Landwirtschaftszone: Diese umfasst Land, das sich für die landwirtschaftliche Nutzung oder den Gartenbau eignet oder im Gesamtinteresse genutzt werden soll (Abs. 1 lit. a und b). Um ein Grundstück in die Landwirtschaftszone zuteilen zu können, ist die Frage der Eignung des Bodens gemäss Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG das primäre Kriterium (vgl. Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 172). Wie sich das Gericht am Augenschein selber überzeugen konnte, ist das Grundstück für die Landwirtschaft nicht geeignet. Die Parzelle ist viel zu klein, um irgendeine ertragsreiche und gewinnbringende landwirtschaftliche Tätigkeit darauf betreiben zu können. Darüber hinaus erschwert die Topografie des fraglichen Geländes eine landwirtschaftliche Nutzung desselben. In der näheren Umgebung befindet sich ebenfalls kein namhaftes Landwirtschaftsland. Aus den gleichen Gründen kommt auch eine Nutzung als Landwirtschaftsland im Gesamtinteresse nicht in Betracht. Die Zuweisung der Parzelle 376 zur Landwirtschaftszone ist nach dem Gesagten nicht vertretbar. 5. Erweist sich m Lichte der oben ausgeführten Darlegungen weder eine Zuweisung der Parzelle 376 zur Bau- noch eine Zuweisung zur Landwirtschaftszone als gerechtfertigt, ist die Beschwerde bezüglich ihrer Zuweisung zur Landwirtschaftszone gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, womit es bezüglich der Parzelle 376 beim status quo (Einteilung ins Übrige Gemeindegebiet) bleibt. Es wird Sache der Vorinstanzen sein, angesichts dieser neuen Ausgangslage zu entscheiden, wie die planerische Zukunft des verbleibenden Streifens Landwirtschaftszone auf Parzellen 8074, 8075, 8088, 8089 und der heutigen Strassenparzelle 7316 aussehen wird. 6. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten je zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführer und der … Letztere hat die Beschwerdeführer aussergerichtlich mit einem reduzierten Betrag zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschwerdeentscheid vom 30. September/1. Oktober 2008 wird im Sinne der Erwägungen aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 364.-- Fr. 4'364.-gehen je zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführer und der … und sind innert 30 Tagen an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die … bezahlt den Beschwerdeführern eine reduzierte aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 3'000.-- (inkl. MWST).