R 07 106 3. Kammer URTEIL vom 17. Juni 2008 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Enteignungsentschädigung 1. … ist Eigentümer von Parzelle 68 des GB … Diese liegt am südöstlichen Dorfrand von … unterhalb des Kreisspitals … und grenzt, ausser im Süden, an die Bauzone. Sie befindet sich in der Landwirtschaftszone und ist, mit Ausnahme eines Stalls in der nordöstlichen Ecke, unüberbaut. Sie grenzt u.a. an die in der ZöBA liegende Parzelle 65. Eigentümerin dieser Parzelle ist die Stiftung ... Auf Parzelle 65 steht das Kreisspital bzw. das Alters- und Pflegeheim … (Spital …) und das Verwaltungsgebäude „Villa …“ Darin befindet sich u.a. die Kreisverwaltung ... Die Trägerschaft des Spitals ist die selbständige öffentlich-rechtliche Stiftung ... Der Betrieb des Spitals und des Heims wird von der Spitalkommission, einem Organ des Kreises …, geführt und überwacht. Diese wird vom Kreisrat … gewählt. Allfällige Betriebsdefizite verteilt der Kreisrat auf die Kreisgemeinden und andere, der Spitalregion angeschlossene Gemeinden. Nach Angaben des Kreises nimmt die Spitalkommission (auch) die Aufgaben des Stiftungsrates wahr und untersteht grundsätzlich der Aufsicht des Kreisrates. Im Jahre 2006 gelangte die Stiftung an … und ersuchte um Einräumung eines Näherbaurechtes für einen Gebäudeteil. Am 26. April 2006 vereinbarten die Parteien, dass die Stiftung zugunsten der Parzelle 65 und zulasten der Parzelle 68 bei einem Gebäudeabstand von 21.67 m bis 6.5 m an die gemeinsame Grenze bauen dürfe. Die mit dem Näherbaurecht belastete Fläche von Parzelle 68 beträgt 240 m2. Es wurde eine einmalige Entschädigung von CHF 24'000.00 für die Einräumung des Näherbaurechtes vereinbart.
Anlässlich der Teilrevision der Ortsplanung vom Juli 2006 wurden gegen … Willen 1'366 m2 von Parzelle 68 der ZöBA zugewiesen, darunter auch die mit einem Näherbaurecht belastete Fläche von 240 m2. Eine dagegen erhobene Planungsbeschwerde wies die Regierung am 30. Januar 2007 ab und genehmigte die Teilrevision der Ortsplanung. Am 14. Februar 2007, während laufender Rechtsmittelfrist (mögliche Beschwerde ans Verwaltungsgericht), schrieb die Stiftung … Bruder … u.a., für sie sei wichtig, dass … gegen den Regierungsbeschluss keine Beschwerde erhebe, die Stiftung das Land für CHF 30.00 pro m2 kaufen könne und sie bei der Bereitstellung der Baueingabe mit … Zusammenarbeit rechnen dürfe, um keine Einsprache zu riskieren. Wenn die Stiftung diese Punkte bestätigt bekomme, würde sie starten und in einem Gespräch betreffend Parkplatz sicher auch über den Vertrag einige Worte verlieren. Im Vertrag von 1981 seien auch noch die CHF 40'000.00 erwähnt, welche bei einem Kauf dieser Teilparzelle in Abzug gezogen werden könnten. Sie seien der Meinung, die oben erwähnte Summe sei für einen späteren eventuellen Kauf des Teilstücks Richtung Stall zurückzustellen. Falls jedoch gewünscht werde, sofort abzurechnen, würde man sich finden. An 16. Februar 2007 liess … erwidern, dass der Bodenpreis CHF 30.00 netto betrage, dass mit den Vorbereitungsarbeiten begonnen werden dürfe und man einen Projektbeschriebsentwurf resp. Vertragsentwurf erwarte. … erhob keine Beschwerde gegen den Regierungsentscheid, welcher rechtskräftig wurde. Alsdann stellte die Stiftung … den Entwurf eines Kaufvertrages mit Hinblick auf eine Besprechung am 21. März 2007 zu. Darin wurde festgehalten, der m2-Preis betrage CHF 30.00, bei insgesamt ca. 1'355 m2 (recte 1'366 m2) total CHF 40'650.00. Die Grundstücksgewinnsteuer gehe zulasten der Verkäuferschaft, die Gebühren und Kosten sowie die Handänderungssteuern zulasten der Käuferschaft. An der Sitzung vom 21. März liess … durch seinen Bruder Peder einige Abänderungen geltend machen, insbesondere, dass die Parkplätze ausschliesslich dem Spitalpersonal dienen sollten. Im Vertragsentwurf wurde – wohl auch von … - handschriftlich vermerkt, dass auch die Grundstücksgewinnsteuer zulasten der Käuferschaft gehen solle.
Am 13. April 2007 schrieb die Stiftung …, dass sie betreffend Nutzung der Parkplätze, Bezahlung der Grundstücksgewinnsteuer und Anrechnung der für das Näherbaurecht bezahlten CHF 24'000.00 nicht gleicher Meinung sei. Wenn man sich darüber nicht einigen könne, stehe nur das Enteignungsverfahren offen. Dann werde der Preis von der Schätzungskommission festgelegt und selbstverständlich werde auch entschieden, was mit den bereits bezahlten CHF 24'000.00 geschehen solle. Nachdem sich die Parteien auch nach weiteren Korrespondenzen über die Nebenpunkte der Entschädigung nicht einigen konnten, stellte der Kreis … bei der Enteignungskommission V das Gesuch um Festsetzung der Enteignungsentschädigung für das Teilstück von 1'366 m2 ab Parzelle 68 und die vorzeitige Besitzeseinweisung. Nach Durchführung des Schriftenwechsels und eines Augenscheines verfügte die Enteignungskommission V mit Entscheid vom 9., mitgeteilt am 11. Oktober 2007, dass der Kreis … für die der ZöBA zugewiesene Teilfläche von Parzelle 68 CHF 21'890.00 zzgl. Zins seit 5. Juli 2007 zu zahlen und ihm eine ausseramtliche Entschädigung von CHF 3'500.00 inkl. MWST zu entrichten habe. 2. Dagegen erhob … Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids aufzuheben. Der Kreis … sei zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für die Enteignung des in der ZöBA befindlichen Teils von Parzelle 68 (1'366 m2) eine Entschädigung von insgesamt CHF 49'580.00 zu bezahlen, nämlich CHF 40'980.00 als Entschädigung für die Enteignung von 1'366 m2 à CHF 30.00, CHF 5'000.00 als Minderwertentschädigung und CHF 3'500.00 als Inkonvenienzentschädigung. Zusammenfassend machte der Beschwerdeführer geltend, der angefochtene Entscheid verstosse gegen das Prinzip der vollen Entschädigung und schütze zu Unrecht ein treuwidriges und rechtsmissbräuchliches Verhalten des Kreises ... 3. Der Kreis … beantragte in seiner Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Er macht zusammengefasst geltend, die festgesetzte Entschädigung entspreche dem Verkehrswert der enteigneten Landfläche. Ein Verstoss gegen Treu und
Glauben liege nicht vor und wäre wahrscheinlich ohnehin in einem anderen Verfahren geltend zu machen. - Die Enteignungskommission beantragte in ihrer Vernehmlassung Abweisung der Beschwerde. 4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Zunächst ist einmal festzuhalten, dass für die Beurteilung der vorliegenden Angelegenheit die Stiftung und der Kreis als ein- und dieselbe Person zu betrachten ist, was vorliegend bedeutet, dass sich jede dieser Rechtspersonen die Äusserungen der anderen anzurechnen lassen hat. Dies wird vom Kreis/von der Stiftung denn auch nicht bestritten. 2. Die Enteignungskommission hat dem Enteigneten eine Minderwertentschädigung von CHF 5'000.00 und eine aussergerichtliche Entschädigung von CHF 3'500.00 zugesprochen. Die Minderwertsentschädigung und die aussergerichtliche Entschädigung, vom Enteigneten in seiner Beschwerdeschrift, S. 8, Ziff. 16 nicht korrekt als „Inkonvenienzentschädigung“ bezeichnet, wurden von ihm akzeptiert und sind, wie auch vom enteignenden Kreis, nicht angefochten. Beschwerdegegenstand ist also vorliegend lediglich noch die Entschädigung für die 1'366 m2 enteignetes Landwirtschaftsland. Die Zusprechung einer Entschädigung von CHF 40'980.00 für die Enteignung von 1'366 m2 Land zu CHF 30.00 pro m2 ergäbe zusammen mit den nicht angefochtenen Entschädigungsposten den Gesamtbetrag von CHF 49'480.--, wobei allerdings die vom Beschwerdeführer nicht angefochtene aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 3'500.-- in der Ziffer 2 des angefochtenen Entscheides als separater Posten enthalten ist, sodass sich der Gesamtbetrag der eigentlichen Entschädigung nach Ziffer 1 bei Gutheissung der Beschwerde
auf Fr. 45'980.-- belaufen würde. Der Beschwerdeführer macht nun geltend, die Stiftung resp. der Kreis habe diesbezüglich mit der Zusicherung dieses Preises einen Vertrauenstatbestand geschaffen, was im Folgenden zu prüfen ist. Entgegen der Ansicht des Kreises kann diese Frage durchaus im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens gegen einen Entschädigungsentscheid einer Enteignungskommission behandelt werden, ist doch dieser Grundsatz von Treu und Glauben auf alles staatliche Handeln anwendbar, wie das Verwaltungsgericht bereits in dem zur Publikation vorgesehenen Urteil R 07 13 vom 4. April 2008 entschieden hat. In diesem Fall ging es ebenfalls um Zusicherungen des Enteigners im Vorfeld eines Entschädigungsverfahrens. 3. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in unrichtige Zusicherungen, Auskünfte, Mitteilungen oder Empfehlungen einer Behörde, wenn die Behörde in einer konkreten Situation mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat, die Behörde für die Erteilung der betreffenden Auskunft zuständig war oder sie der Bürger aus zureichenden Gründen für zuständig halten konnte, der Bürger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte, er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können, und die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren hat (Urteil 1A.8/2004 vom 17. Dezember 2004, in Praxis 2005 Nr. 88 E. 4.2; BGE 121 II 473 E. 2c, 121 V 65 E. 2a, je mit Hinweisen; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/St. Gallen 2006, Rz. 668 ff.). Wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt sind, vermag eine Berufung auf Vertrauensschutzinteressen nur durchzudringen, wenn nicht das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts überwiegt (BGE 119 Ib 397 E. 6e S. 409 mit Hinweisen, Urteil des Bundesgerichts 1A.225/2005 vom 17. Oktober 2006 E. 5.2). Im Übrigen verstösst widersprüchliches Verhalten von Verwaltungsbehörden gegen Treu und Glauben. Wenn die Privaten auf das ursprüngliche Verhalten der Behörden vertraut haben, kann ein geändertes Verhalten dieser Behörden eine Verletzung des Vertrauensschutzprinzips darstellen. (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 631 ff.).
4. Vorliegend geht es insbesondere darum, wie der Enteignete das Schreiben der Stiftung an seinen Bruder vom 14. Februar 2007 verstehen durfte und musste. Darin schrieb die Stiftung, dass sie bereit sei, für den ZöBA- Ausschnitt gemäss Regierungsbeschluss die verlangten CHF 30.00 zu bezahlen, obwohl dieser Preis eher hoch sei. Sie hätte diesen Preis bereits 2006 angeboten und hielte sich immer noch daran, auch wenn in der Zwischenzeit ziemlich viele Kosten aufgelaufen seien mit Sitzungen und provisorischen Parkplätzen. Sie wolle die Vorbereitungsarbeiten für die Gestaltung als Parkplätze sowie die Baueingabe und Devisierung möglichst schnell vorantreiben. Es sei für sie wichtig, dass gegen den Regierungsbeschluss keine Beschwerde erhoben werde, die Stiftung das Land für CHF 30.00 pro m2 kaufen könne und sie bei der Bereitstellung der Baueingabe mit der Zusammenarbeit des Beschwerdeführers rechnen dürfe, um keine Einsprache zu riskieren. Wenn sie diese Punkte bestätigt bekäme, würde sie starten und in einem Gespräch betreffend Parkplatz sicher auch über den Vertrag einige Worte verlieren. Bezüglich des möglicherweise zu verrechnenden Betrages von CHF 40'000.00 aus dem Vertrag von 1981 sei sie der Meinung, dass die Summe für den späteren eventuellen Kauf eines anderen Teilstücks (dasjenige Richtung Stall) zurückzustellen sei. Am 16. Februar 2007 liess der Beschwerdeführer durch seinen Bruder bestätigen, dass der Bodenpreis von CHF 30.00 pro m2 akzeptiert worden sei, allerdings per Saldo aller Ansprüche. Mit den Vorbereitungsarbeiten könne begonnen werden. Damit waren die im Schreiben vom 14. Februar 2007 gestellten Bedingungen erfüllt. Ihre Zusicherung präzisierte die Stiftung in dem später zugestellten Kaufvertragsentwurf. Dort bestätigte sie den Preis von CHF 30.00 pro m2. Sie sah vor, dass der Kaufpreis per Datum der Eigentumsübertragung zu bezahlen sei. Von einer Verrechnung mit anderen Forderungen resp. erfolgten Zahlungen war keine Rede. Der Stiftung ging es also insbesondere darum, dass der Beschwerdeführer weder gegen den Genehmigungsentscheid der Regierung noch gegen die Erteilung der Baubewilligung vorgehen würde. Dagegen war sie bereit, den geforderten Preis von CHF 30.00 pro m2 - ganz klar ohne Verrechnungen – unter den üblichen Bedingungen - zu bezahlen. Mit dem Briefwechsel vom 14. und 16.
Februar 2007, welcher während laufender Rechtsmittelfrist gegen den Genehmigungsentscheid der Regierung erfolgte, wurde von der Stiftung resp. dem Kreis klar ein Vertrauenstatbestand geschaffen. Hier wurde eine individuell konkrete, d.h. an einen bestimmten Rechtsunterworfenen gerichtete und auf einen bestimmten Fall bezogene Zusicherung der zuständigen Behörde abgegeben, die eine Abweichung vom Gesetz rechtfertigt. Die Zahlung von CHF 30.00 pro m2 wurde an die Voraussetzungen der Nichterhebung der Beschwerde gegen den Regierungsentscheid geknüpft. Zudem wurde die Zusicherung, dass man bei der Bereitstellung der Baueingabe mit der Zusammenarbeit des Beschwerdeführers rechnen könne, in Aussicht gestellt. Diese Punkte wurden mit Schreiben vom 16. Februar 2007 (Baugesuch) resp. stillschweigend (kein Erheben einer Beschwerde) bestätigt. Dass für einen verbindlichen Einspracheverzicht der Enteignete damals noch einen Projektbeschriebsentwurf resp. Vertragsentwurf mit genauem Plan erwartete, damit alle sich stellenden Fragen gemeinsam diskutiert und bereinigt werden könnten, hat keinen Einfluss, da, wie angetönt, ein Einspracheverzicht nur bei Vorliegen eines konkreten Projektes gültig möglich gewesen wäre. Wenn nun die Stiftung resp. der Kreis nach Ablauf der Beschwerdefrist resp. Eintreten der Rechtskraft des Regierungsentscheides plötzlich nichts mehr von der Zusicherung wissen will, ist dies krass treuwidrig und nicht zu schützen. Daran ändert auch nichts, dass die Parteien nach Ablauf der Rechtsmittelfrist noch um nicht wesentliche Punkte einer gütlichen vertraglichen Einigung, wie die Ausgestaltung des Parkplatzes und die Übernahme der Grundstücksgewinnsteuer durch die Verkäuferschaft, stritten. Vielmehr war der Übernahmepreis von CHF 30.00 pro m2 von der Stiftung/dem Kreis bereits verbindlich zugesichert worden und war sogar über die essentialia des Übernahmevertrages eine - grundsätzliche - Einigung zu Stande gekommen. Die Übernahme der Grundstücksgewinnsteuer durch die Verkäuferschaft resp. eine entsprechende höhere Entschädigung ist im vorliegenden Verfahren nicht gefordert und deshalb auch nicht zu beurteilen. Wäre dem anders, könnte eine solche Entschädigung sicherlich nicht zugesprochen
werden, da nach dem normalen Lauf der Dinge im Rechtsalltag eine Übernahme der Grundstücksgewinnsteuer durch einen Käufer eines Grundstücks unüblich ist. Die Grundstücksgewinnsteuer ist eine Steuer, die bei demjenigen anfällt, welcher einen Gewinn realisiert, d.h. bei der Verkäuferschaft. Schuf aber der während laufender Rechtsmittelfrist erfolgte Briefwechsel zwischen den Parteien beim Enteigneten unzweifelhaft einen Vertrauenstatbestand, hätte die Enteignungskommission in Anwendung des Prinzips von Treu und Glauben auf diesen Wert abstellen müssen. Dass sie dies nicht einmal erwogen bzw. sich dazu gar nicht geäussert hat, grenzt an Rechtsverweigerung. Der Vertrauensschutz rechtfertigt, wie erwähnt, eine Abweichung vom Gesetz. Alle Vorbringen des Kreises und der Enteignungskommission betreffend die enteignungsrechtliche Festsetzung des Verkehrswertes sind daher vorliegend unbeachtlich. Selbst, wenn es anders wäre, bleibt festzuhalten, dass gemäss Art. 11 Abs. 1 EntG bei der Ermittlung des Verkehrswertes bessere Verwendungsmöglichkeiten angemessen zu berücksichtigen sind. Vorliegend handelt es sich um unmittelbar an die Bauzone resp. die ZöBA angrenzendes Landwirtschaftsland. Eine Umzonung in eine Bauzone wäre ebenfalls möglich gewesen, weswegen ein Wert von CHF 30.00 pro m2 hier wohl nicht völlig aus dem Rahmen fiele. Durch den durch die Stiftung aufgrund ihrer Zusicherungen veranlassten Rechtsmittelverzicht hat der Beschwerdeführer eine Disposition getroffen, mit welcher er der Chance auf Zuweisung seines Landes zur Bauzone verlustig ging. Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen und die Gesamtentschädigung nach Ziffer 1 des angefochtenen Entscheides auf Fr. 45'980.-- (vgl. E. 2) festzulegen. 5. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Kreises. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Der mit der eingereichten Honorarnote geltend gemachte Betrag von Fr. 4’751.60 erscheint als angemessen.
Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, die Ziff. 1 des angefochtenen Entscheides aufgehoben und der Kreis … verpflichtet, … eine Enteignungsentschädigung von Fr. 45'980.-- zuzüglich Zins von 5 % seit 5. Juli 2007 für die Enteignung von 1'366 m2 Land ab Parzelle 68 in … zu bezahlen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 276.-zusammen Fr. 2'276.-gehen zulasten des Kreises … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Der Kreis … entschädigt … aussergerichtlich mit Fr. 4751.60 (inkl. MWST).