R 06 28 + 29 4. Kammer URTEIL vom 16. Juni 2006 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. … ist Eigentümer der in der Gemeinde … gelegenen Parz. 246, die der Dorferweiterungszone angehört und auf der im Süden eine ältere Ökonomiebaute (Stall/Abstellkammer) steht. Im Nordwesten stösst die Parz. 1034 der Eheleute …, welche mit einem Wohnhaus überbaut ist, und im Südosten (auf der gegenüberliegenden Strassenseite der „…“) die Parz. 251 des Landwirts … an dieses Stück der Parz. 246. Hinter der Parz. 1034 (weiter im Nordwesten; Hang aufwärts) liegt der grössere, noch nicht überbaute Grundstücksteil der Parz. 246. Im September 05 reichte … ein Baugesuch zur Umnutzung der Stallbaute in ein Wohnhaus (bestehend aus: einer 3½- und einer 1½ -Zimmerwohnung; einer Garage und einem Freiparkplatz) bei der Gemeinde ein. Die dagegen von den Nachbarn … und Miteigentümer (Parz. 1034) und von … (Parz. 251) erhobenen Einsprachen wurden vom Gemeindevorstand mit Verfügungen (Einspracheentscheide) vom 31.01.2006 abgelehnt. Darauf erhoben beide Einsprecher innert Frist Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Anträgen um Aufhebung der angefochtenen Verfügungen und Verweigerung der Baubewilligung betreffend Ausbau/Umnutzung der Stallbaute. Auf entsprechende Veranlassung des zuständigen Instruktionsrichters stellte die Gemeinde dem Bauherrn, den Einsprechern und dem Gericht am 22.03.2006 noch die konkrete Baubewilligung zu; worauf die Einsprecher vom Gericht zur Stellungnahme bis 07.04.2006 eingeladen wurden. Darauf hin zogen die Einsprecher ihre früheren Rekurse (Febr. 06) zurück; um danach innert gesetzter Frist erneut Rekurs beim Verwaltungsgericht gegen die Verfügungen
(Einspracheentscheide Jan. 06) sowie die Baubewilligung (März 06) zu erheben. 2. a) Mit Rekurseingabe (Verfahren R 06 28) vom 30.03.2006 beantragten die Eheleute … und Mitbeteiligte die kostenfällige Aufhebung der angefochtenen Einspracheentscheide samt Baubewilligung; bzw. Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, dass sie gegen den Ausbau und die Umnutzung des Stalles zu einer Garage mit mehreren Autoabstellplätzen nichts einzuwenden gehabt hätten, die Verwendung als zweistöckiges Wohnhaus aber weder den früher vereinbarten Dienstbarkeitsverträgen (Einräumung Grenzbaurecht für Südteil der Parz. 246; im Gegenzug Einräumung Fuss-/Fahrwegrecht für Parz. 1034) entspräche noch zu einer für sie zumutbaren Erschliessung für den hinteren Teil der Parz. 246 führen würde. Zum Umbauprojekt selbst (im Hofstattrecht mit Nutzungsänderung) wurde geltend gemacht, dass der Dachfirst bzw. die Traufe über die erlaubte Mehrhöhe von 20 cm (Isolationsstärke) zu stehen käme, der Grenzabstand zur Strassenachse von 6 m durch das Gebäude bzw. die geplanten Balkone bei weitem unterschritten würde (bloss 2,5 m Abstand) und auch der Einbau einer neuen Dachlukarne im Hofstattrecht nicht zulässig sei. Die Baubehörde habe wohl selbst erkannt, dass der Umbau mit Zweckänderung nur mit einer Ausnahmebewilligung möglich wäre; entgegen ihrer Darstellung seien die Voraussetzungen dafür (ausserordentliche Verhältnisse; unverhältnismässige Härte; keine Verletzung überwiegender öffentlicher oder privater Interessen) im Einzelfall aber klar nicht erfüllt worden, weshalb der Einsprache- /Baubewilligungsentscheid im Sinne der Rekursanträge aufzuheben bzw. an die Vorinstanz zurückzuweisen sei. b) Mit Rekurseingabe (R 06 29) vom 03.04.2006 beantragte Landwirt … ebenfalls die Aufhebung des Einspracheentscheids samt Baubewilligung; evtl. Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid (unter Erlass weitergehender Auflagen). Er brachte vor, dass er beim Bau eines Wohnhauses anstelle des von ihm bisher selbst als Geräteabstellkammer gepachteten Stalles auf der anderen Strassenseite seines Bauernbetriebs
gewiss bald mit Reklamationen des Bauherrn wegen übermässiger Lärm- /Staubimmissionen (Betrieb Heugebläse) zu rechnen hätte und darum diese Befürchtungen vorher ausgeräumt/geklärt haben möchte. 3. In der Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz die Abweisung der Rekurse und Bestätigung der angefochtenen Entscheide; unter Kosten- und Entschädigungspflicht zu Lasten der Einsprecher bzw. Rekurrenten. Den Einwänden der rekurrierenden Nachbarn hielt sie entgegen, dass die spätere Erschliessung der hinteren Restparz. 246 nicht Gegenstand des hier allein zur Diskussion stehenden Umbauvorhabens im Südteil sei. Die gemeindeeigenen Bauvorschriften würden durch das bewilligte Bauprojekt ebenso eingehalten wie die Vorgaben nach kantonalem Raumplanungsgesetz (KRG). Namentlich würde das Hofstattrecht mit Nutzungsänderung nicht verletzt, da der bestehende Gebäudegrundriss gewahrt bleibe; bloss die Gebäudehöhe würde etwas erhöht. Dachlukarnen, die nicht mehr als 1/3 der Gebäudelänge mässen bzw. nicht höher als 1 Meter erstellt würden, wären laut Gemeindebaugesetz ebenfalls erlaubt; der vorhandene Grenz- und Strassenabstand der geplanten Balkone von 2,5 m sei gleichfalls genügend, zumal die bestehende Verkehrssituation vor Ort dadurch nicht nachteilig berührt würde. Bezüglich der erwähnten Dienstbarkeiten (Näherbaurecht nur für Stallbaute; Einräumung Fuss-/Fahrwegrechte) gelte es klar festzuhalten, dass die Baubehörde einzig für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zuständig sei und somit frühere privatrechtliche Abmachungen zwischen den Nachbarn für sie ohne Belang seien. Im Übrigen seien auch die Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung erfüllt worden; zumal die bestehende Stallbaute sich in einem schlechten Zustand präsentiere und das Orts-/Landschaftsbild durch die vorgesehene Umnutzung in ein typisches Wohnhaus nur gewinnen könnte. Im Verfahren R 06 29 ergänzte sie noch, dass den Befürchtungen betreffend Lärm-/Staubimmissionen ab Parz. 251 dadurch gebührend Rechnung getragen werden könnte, indem allfällige Messungen bezüglich Störpotential erst sechs Meter ab Strassenachse erfolgen dürften, was ohne weiteres noch entsprechend als zusätzliche Auflage in die angefochtene Baubewilligung vom März 06 aufgenommen werden könnte.
4. Seitens des Bauherrn oder Eigentümers ging keine Stellungnahme ein. 5. Am 15. Juni 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten 1 (Verfahren R 06 28) die Eheleute … in Begleitung ihres Rechtsanwaltes … bzw. der Rekurrent 2 persönlich ohne Anwalt (R 06 29) anwesend waren. Die Vorinstanz (Rekursgegnerin) war durch den Chef des Bauamtes, ein Gemeindevorstandsmitglied (zugleich Präsident Baukommission) und den Vize-Gemeindepräsidenten vertreten. Der Bauherr (Rekursgegner) war gleichfalls - mit kleiner Zeitverspätung – persönlich zugegen. Allen Anwesenden wurde die Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich anhand der konkreten Lokalitäten sowie tatsächlich existierenden Raum- und Platzverhältnisse beim Strassenzufahrtsbereich „…“ samt Profilierungsbaustangen auf Parz. 246 zu äussern. Von Seiten des Gerichts wurden noch sechs Fotos ab zwei Standorten erstellt und dem Protokoll der Begehung (Augenscheinprotokoll) beigefügt. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Da die Rekurse R 06 28 und 29 in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht offensichtlich gleich liegen, rechtfertigt es sich aus prozessökonomischen Gründen, die beiden Streitverfahren (analog Art. 32 Abs. 2 VGG) zusammenzulegen und sie damit in einem einzigen Rekursentscheid zu behandeln und zu entscheiden. 2. a) Laut Art. 81 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) können die Gemeinden im Baugesetz auch den Wiederaufbau nach Zerstörung oder Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Regelbauweise für zulässig erklären (Hofstattrecht). Sie regeln die Einzelheiten unter Berücksichtigung der öffentlichen und nachbarlichen Interessen. Nach Art. 82 Abs. 1 KRG sind Ausnahmen von dieser Besitzstandsgarantie einzig dann denkbar, wenn
ausserordentliche Verhältnisse vorliegen und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte bedeuten würde. Zudem dürfen dadurch keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen verletzt werden. In der betreffenden Gemeinde wird das Hofstattrecht in Art. 8 BG wie folgt geregelt: Wird innerhalb der Bauzonen ein Gebäude ganz oder teilweise zerstört oder abgetragen, darf es – sofern dessen Nutzung nicht verändert werden soll – grundsätzlich innert zweier Jahre und ohne Rücksicht auf die Vorschriften des Baugesetzes im bisherigen Lichtraumprofil wieder aufgebaut werden (Abs. 1). Das Hofstattrecht mit Nutzungsänderungsmöglichkeit bleibt gewahrt, wenn gegenüber Gemeindestrassen ein Abstand von 6 m ab Strassenachse eingehalten wird (Abs. 5 Satz 1). Das Hofstattrecht gibt dem Bauherrn bzw. Eigentümer also das Recht, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet späterer (allenfalls strengerer) Bauvorschriften wieder neu zu erstellen. Es verleiht ihm damit eine privilegierte Stellung, indem er sich nicht an sämtliche ordentlichen Bauregeln halten muss. Jene Ausnahme widerspricht sowohl dem öffentlichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der aktuell gültigen Bauordnung als auch den privaten Grundstücksinteressen, die so eine ordnungswidrige Baute auf dem Nachbargrundstück dulden müssen. Deshalb hat sich das Verwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung dafür ausgesprochen, dass das Hofstattrecht als kodifizierte Ausnahmebewilligung restriktiv zu handhaben sei; es sollten also keine weiteren Ausnahmen vom generellen Ausnahmestatut (Hofstattrecht) erlaubt sein; ausser, das kommunale Baugesetz hätte dies so ausdrücklich vorgesehen und entsprechend formuliert (vgl. hierzu: VGU R 04 62; PVG 2002 Nr. 32, 2000 Nr. 56 und 1990 Nr. 14). b) Im Einzelfall ist erstellt, dass der in Art. 8 Abs. 5 BG ausdrücklich für Neu- /Umbauten (mit Nutzungsänderungen) im Hofstattrecht vorgeschriebene Strassenabstand von 6 m erheblich unterschritten und somit verletzt würde. Wie sowohl dem beigelegten Grundsrissplan für das Erdgeschoss im Massstab 1:100 als auch den fotografisch dokumentierten Erkenntnissen im Zuge des Augenscheins eindeutig entnommen werden kann, würde der Gebäudeabstand an der kürzesten Stelle höchstens noch 2,5 m betragen und
hätte so nicht einmal mehr die Hälfte des verlangten Sicherheitsabstands respektiert. Die generelle Verkehrssicherheit und die Vermeidung von Autounfällen durch die Freihaltung entsprechender Sicht- und Manövrierdistanzen bei der Ein-/Ausfahrt (Erschliessung) von Privatgrundstücken ist aber offenkundig für sich allein bereits von einem derart hohen öffentlichen Interesse gedeckt, dass Ausnahmen hiervon zu Gunsten privater Bauherrn oder Grundeigentümer zum vornherein zwingend ausser Betracht fallen müssen. Die Unterschreitung des Strassenabstands um bis zu 3,5 m je nach Messpunkt bei der geplanten Neubaute hätte deren Bewilligung folglich schon deshalb klar verunmöglicht. Die Gewährung einer weiteren Ausnahme (Verkürzung Strassenabstand) hätte die mit Art. 8 Abs. 5 BG verfolgte Zielsetzung andernfalls geradezu ausgehöhlt bzw. überflüssig werden lassen, da ein Wiederaufbau im Hofstattrecht „mit Nutzungsänderung“ eben einzig unter Wahrung der eigens dafür vorgesehenen Sicherheitsdistanz von 6 m (gemessen ab Strassenachse) erlaubt sein sollte. Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, als auch keine ausserordentlichen Verhältnisse oder gar eine unverhältnismässige Härte für den Bauherrn auszumachen sind, die gestützt auf Art. 82 KRG trotzdem noch eine weitere Ausnahme von jener kommunalen Ausnahme (privilegiertes Bauen im Hofstattrecht) zugelassen bzw. gerechtfertigt hätten. Der in diesem Zusammenhang von der Gemeinde angeführte Bewilligungsgrund eines „verschönerten Ortsbildes“ durch die Erstellung eines neuen Wohnhauses anstelle der bisher schlecht unterhaltenen und daher störenden Ökonomiebaute (Stall/Abstellkammer) vermag jedenfalls nicht zu überzeugen, da solche gestalterischen bzw. bauästhetischen Anliegen eindeutig nicht über den Anwendungsbereich des Hofstattrechts gelöst werden können, sondern allein mit den dafür bestehenden Bestimmungen (vgl. Art. 73 Abs. 3 KRG) bekämpft werden dürfen. Eine besondere Härte für den Bauherrn ist ebenfalls klarerweise nicht ersichtlich, wird ihm doch nichts untersagt, worauf er sonst ohne das Hofstattprivileg einen Rechtsanspruch gehabt hätte. Wie der Augenschein vielmehr klar zeigte, ist die Einhaltung des stipulierten Strassenabstands sogar für den Bauherrn von Nutzen, zumal die direkt anstossende Gemeindestrasse „…“ an der betreffenden Garageneinfahrt ziemlich unübersichtlich ist, weil sie im Norden durch ein bestehendes Wohnhaus
komplett verdeckt wird und daher die Zufahrtsverhältnisse zur Bauparzelle im Süden wegen jener Strassenkrümmung nicht nur ein Gefahrenpotential für die übrigen Verkehrsteilnehmer, sondern im Besonderen auch für den Bauherrn selbst dargestellt hätte. Die erteilte Baubewilligung verstösst damit aber zweifelsfrei gegen Art. 8 Abs. 5 BG in Verbindung mit Art. 82 Abs. 1 KRG, was zu ihrer Aufhebung samt der ihr zugrunde liegenden Einspracheentscheide und demnach zur Gutheissung der beiden Rekurse führen muss. c) Was die übrigen Erweiterungen – insbesondere den Einbau der Dachlukarne mit Erhöhung der Dachgiebelhöhe um mehr als 20 cm inkl. Isolationsstärke – am Bauobjekt betrifft, muss aufgrund der vor Ort ausgesteckten Profilierungsstangen davon ausgegangen werden, dass das bisherige Lichtraumprofil ebenfalls nicht hätte eingehalten werden können. Die Anhebung der genannten Dachvorrichtungen hätte äusserlich augenfällig zu einer bedeutend voluminöseren Ausgestaltung des neuen Wohnhauses im Vergleich zur bisher dort stehenden Stallbaute geführt, womit auch Art. 8 Abs. 1 BG verletzt worden wäre. Daran können selbst die von der Vorinstanz für den gegenteiligen Standpunkt angeführten Architektur- und Dachvorschriften (Art. 18 Abs. 4; Art. 19 BG) nichts ändern, da jene Bestimmungen alle für die Regelbauweise geschaffen wurden und ihnen daher bei der Anwendbarkeit des Ausnahmestatus laut Art. 8 BG (Bauen im Hofstattrecht) vorab keine Geltung bzw. baurechtliche Bedeutung mehr zukommen kann. Die erteilte Baubewilligung wäre damit aber auch mit Art. 8 Abs. 1 BG unvereinbar gewesen, was im Resultat ebenso die Gutheissung der Rekurse zur Konsequenz gehabt hätte. 3. a) Die angefochtenen Einspracheentscheide und die darauf basierende Baubewilligung sind demzufolge weder rechtens noch haltbar, weshalb sie aufzuheben und die beiden Rekurse gutzuheissen sind. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 VGG je zur Hälfte der Rekursgegnerin (Gemeinde/Vorinstanz) und dem Rekursgegner (Bauherr) aufzuerlegen. Sie haben die jeweils separat durch einen Anwalt vertretenen Rekurrenten (1 + 2) überdies aussergerichtlich
angemessen zu entschädigen; wobei berücksichtigt werden darf, welcher Anwalt persönlich beim Augenschein teilgenommen hat (RA …) und welcher sich dafür entschuldigen liess (RA …). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Rekurse werden gutgeheissen und die angefochtenen Einspracheentscheide sowie die angefochtene Baubewilligung aufgehoben. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 209.-zusammen Fr. 3'209.-gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde … (Rekursgegnerin) und dem Bauherrn … (Rekursgegner) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Rekursgegnerin und der Rekursgegner haben je hälftig aussergerichtlich … und Mitbeteiligte mit insgesamt Fr. 2’000.-- (inkl. MWST) sowie … mit Fr. 1'500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.