R 05 115 R 05 124 4. Kammer URTEIL vom 10. November 2006 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Kontingentserteilung für Zweitwohnungen 1. a) Ende der 80er Jahre des letzten Jahrhunderts hatte die Gemeinde … eine umfassende Ortsplanung mit Zonenplan und Generellem Erschliessungsplan sowie Baugesetz erlassen. Am 30. November 1995 verabschiedete sie darüber hinaus eine Teilrevision „Teilzonenplan …“, welcher von der Regierung am 2. Juli 1996 genehmigt wurde. Im Jahre 2001 stimmte die Gemeindeversammlung einer nochmaligen Überarbeitung des Teilzonenplanes im Sinne einer projektbezogenen Nutzungsplanung zu und die Regierung genehmigte diese mit Beschluss vom 7. Oktober 2002. Dagegen erhobene Rechtsmittel wurden allesamt, letztinstanzlich vom Bundesgericht mit Urteil vom 4. Mai 2004, abgewiesen. In der Folge wurde umgehend das erforderliche Quartierplanverfahren eingeleitet und der Quartierplan mit Entscheid vom 16. August 2005 unter Abweisung der dagegen erhobenen Einsprachen genehmigt. Der Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Noch vor Abschluss des Quartierplanverfahrens hatte die Gemeinde … ihre Ortsplanung einer weiteren Revision unterzogen, welche vorwiegend formeller Natur war. Einerseits sollten darin u.a. die Sonderbauvorschriften für die Dorfkernzone und das Gesetz von 1992 über die Förderung des Erst- und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus integriert werden. Daneben erfolgten auch noch geringfügige Änderungen am Zonenplan, dies vorab als Folge der Waldfeststellungen. Diese von der Gemeinde am 26. November resp. 2./4. Dezember 2003 verabschiedete Teilrevisionsvorlage ist am 21. Juni 2004 von der Regierung genehmigt worden.
Weil sich in verschiedenen Gemeinden des Oberengadins zeigte, dass die bestehenden Erstwohnungsanteilsregelungen ungenügend waren, um die geradezu überbordende Nachfrage im Zweitwohnungsbau in Grenzen zu halten, und weil parallel dazu auch noch auf Stufe Kreis eine Initiative mit vergleichbarer Stossrichtung eingereicht worden war, leitete der Gemeindevorstand … Schritte ein, um dieser unerwünschten Entwicklung Einhalt zu gebieten und liess von einer eigens dafür eingesetzten Kommission einen Entwurf für ein Gesetz über die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (GEK) erarbeiten. Zur Sicherung des Planungsziels verhängte er im Februar 2005 flankierend über das ganze Baugebiet eine Planungszone. Der von der Kommission erarbeitete Gesetzesentwurf des neuen GEK wurde vom Souverän der Gemeinde … anlässlich der Gemeindeversammlung vom 4. Juli 2005 mit 182 zu 0 Stimmen angenommen. b) Am 12. Mai 2005 reichte die Baugesellschaft … (BG …) das Baugesuch um Erstellung zweier Wohnhäuser mit insgesamt 27 Wohnungen sowie eines Personalhauses mit 13 Studios und 5 2-Zimmerwohnungen auf den Parzellen 1746, 1747, 1758 und 2428 in … ein (Eingangsstempel: 12. Mai 2005; Baugesuch Nr. 05031). Am 13. Mai 2005 reichte auch die Baugesellschaft … (BG …) ein Baugesuch zur Erstellung von 4 Mehrfamilienhäusern mit total 41 Wohnungen auf den Parzellen 2475 und 1973 ein (Eingangsstempel: 13. Mai 2005; Baugesuch Nr. 05030). Beide Baugesuche wurden in der Folge publiziert: dasjenige der BG … am 19. Mai 2005; dasjenige der BG … auf Verlangen derselben am 24. Mai 2005). Das Baugesuch der BG … musste jedoch am 28. Juni 2005 zur Überarbeitung zurückgewiesen, weil die Unterlagen unvollständig waren und das Projekt als nicht bewilligungsfähig erschien. Nach einem klärenden Schriftenwechsel mit der Gemeinde, mit welchem diese darlegte, dass für die im vorliegend interessierenden Zusammenhang der Zeitpunkt massgebend sei, in dem ein formell einwandfreies Baugesuch vorliege, reichte die BG … der Gemeinde am 20. Juli 2005 ein ergänztes Baugesuch mit revidierten Plänen und Unterlagen (Parkplatznachweis, zugesicherte Nutzungsübertragungen) ein.
Am 7. September 2005 erliess die Gemeinde einen von der BG … erwirkten Beschluss im Hinblick auf die Bewilligungserteilung, mit welchem ihr die Baubewilligung in Aussicht gestellt wurde und auch die provisorische Verteilung der Kontingente für das Bauvorhaben in den Jahren 2007 - 2013 aufgeführt wurde. Nebst den nachzureichenden Unterlagen, wollte die Gemeinde der BG … u.a. Gelegenheit geben, die für sie vorteilhafte Zusammenfassung der Kontingente zu bestimmen. c) Nach Inkrafttreten des Quartierplanes … im August 2005 erteilte die Gemeinde der BG … am 13. September 2005 (Gesuch 05031) die Baubewilligung unter Festlegung der Kontingente für Zweitwohnungen (Erstellungszeitraum 2007 - 2012; insgesamt 3'207 m2) sowie unter weiteren Auflagen. Nach verschiedenen Abklärungen und Besprechungen erteilte die Baubehörde der BG … gestützt auf die ergänzten und überarbeiteten Gesuchsunterlagen am 18. Oktober 2005 (Gesuch 05030) die Baubewilligung für deren Projekt unter gleichzeitiger Festlegung der Zweitwohnungskontingente (Erstellungszeitraum 2007 - 2013; insgesamt 2'216 m2) und unter weiteren Auflagen. d) Am 27. Juni 2006 (RB Nr. 790) genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden die von der Gemeindeversammlung … am 4. Juli 2005 beschlossene Teilrevision der Ortsplanung, u.a. damit auch das neue Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (Bestandteil des Baugesetzes). Parallel dazu wies sie mit separatem Entscheid (RB Nr. 791) eine dagegen von der BG … eingereichte Beschwerde ab. Dem dagegen beim Verwaltungsgericht eingereichten Rekurs V 06 5 war ebenfalls kein Erfolg beschieden (Urteil vom 10. November 2006/mitgeteilt am 22. Dezember 2006). 2. a) Gegen die der BG … erteilte Baubewilligung reichte die BG … am 6. Oktober 2005 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Rekurs (R 05 115) ein mit dem Antrag, es sei der Beschluss vom 13. September 2005 aufzuheben. Zur Begründung macht sie im Wesentlichen geltend, dass sich die Gemeinde
selbst nicht an das neue Gesetz, so dieses überhaupt zur Anwendung gelangen könne, gehalten habe. Bereits die Nummerierung der Baugesuche zeige nämlich, dass ihr Gesuch (Nr. 05030) vor demjenigen der BG … (Nr. 05031) eingegangen sein müsse. Zudem hätte ihres Erachtens jenes Gesuch gar nicht behandelt werden dürfen, weil das betreffende Areal der Quartierplanpflicht unterliege, wobei zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung noch gar kein rechtsgültiger Quartierplan vorgelegen habe. b) Die Gemeinde … beantragte die Abweisung des Rekurses. Wie sich bereits den auf den beiden Baugesuchen enthaltenen Eingangsstempeln unschwer entnehmen lasse, sei das Gesuch der BG … am 12. Mai 2005 und jenes der BG … am 13. Mai 2005 bei der Gemeinde eingegangen. Die abweichende Nummerierung habe sich aufgrund einer späteren Erfassung der eingegangenen Gesuche durch eine Mitarbeiterin ergeben, die dann versehentlich die Gesuche nicht aufgrund ihres Eingangsdatums nummeriert habe. Selbst wenn aber die Reihenfolge des Gesuchseingangs umgekehrt gewesen wäre, hätte dasjenige der BG … den Vorrang verdient, da es vollständig gewesen sei, wohingegen jenes der Rekurrentin sowohl wegen Unvollständigkeit als auch wegen Verletzung gesetzlicher Vorschriften habe zurückgewiesen werden müssen, weshalb sich die Rekurrentin so oder anders nicht auf Art. 7 Abs. 3 GEK berufen könne. Der kommunale Rückweisungsbeschluss vom 28. Juni 2005 sei im übrigen unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Der zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung noch nicht rechtskräftige Quartierplan sei im Lichte von Art. 7 Abs. 2 und 4 GEK betrachtet ebenfalls nicht entscheidend, da zum einen auf die Reihenfolge des Gesuchseinganges abzustellen sei und zum andern nur offensichtlich nicht bewilligungsfähige Bauvorhaben nicht berücksichtigt werden dürften. Der QP sei vom Vorstand im Übrigen am 16. August 2005 genehmigt worden und unangefochten geblieben. Insgesamt betrachtet lägen genügend Gründe vor, welche das Hintanstellen des Bauvorhabens der BG … rechtfertigen würden. c) Die BG … liess ebenfalls Abweisung des Rekurses beantragen, wobei sie in ihrer Begründung im Wesentlichen der Argumentation der Gemeinde folgte.
3. a) Gegen die ihr unter Auflagen erteilte Baubewilligung und die damit einhergehende Kontingentierung und Etappierung reichte die BG … am 15. November 2005 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Rekurs (R 05 124) ein mit folgenden Anträgen: „1. Die Baubewilligung vom 18. Oktober 2006 sei teilweise, d.h. im Sinne der Erwägungen in Bezug auf die Etappierung und Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Unterstellung unter die Planungszone aufzuheben. Die Baubewilligung sei mit Bezug auf die Erstellung von Zweitwohnungen nicht der Planungszone zu unterstellen und der Rekurrentin für ihr Baugesuch 05030 die Baufreigabe ohne Kontingentierung sofort zu erteilen; eventualiter seien die Kontingente ab dem Jahre 2007 zunächst maximal der Rekurrentin und die hernach freien Kontingente der Baugesellschaft … zuzuteilen, subeventualiter sei in diesem Sinne die Angelegenheit der Gemeinde zur Neubeurteilung zurückzuweisen.“ Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen dieselben Einwände vor, wie sie bereits ihrer Rekurseingabe im Verfahren R 05 115 zugrunde liegen. b) Die Gemeinde … beantragte mit im Ergebnis denselben Überlegungen wie im erwähnten Parallelfall die Abweisung des Rekurses. 4. Mit prozessleitender Verfügung vom 2. Dezember 2005 vereinigte der Instruktionsrichter die beiden Rekursverfahren R 05 115 und R 05 124. Gleichzeitig wurde im Verfahren R 05 115 ein zweiter Schriftenwechsel anberaumt. 5. Im Rahmen des erwähnten zweiten Schriftenwechsels erhielten die Parteien die Gelegenheit, die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen. Parallel dazu wurde das Rekursverfahren (letztmals bis am 16. August 2006) sistiert. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) In ihren Rekurseingaben macht die Rekurrentin eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs geltend, welche sie im Wesentlichen in der fehlenden Begründung der konkreten Kontingentsverteilung erblickt. Ihr in beiden Verfahren gemachter Einwand erweist sich als offensichtlich unbegründet. Abgesehen davon, dass sich die Zuteilungsregelung direkt aus dem Gesetz (Art. 7 Abs. 2 GEK) ergibt, aufgrund dessen die Kontingentsgesuche grundsätzlich in der Reihenfolge ihres Eingangs zu berücksichtigen sind, konnte die Rekurrentin dem im Verfahren R 05 115 angefochtenen Entscheid ohne weiteres entnehmen, dass das Baugesuch der Baugesellschaft … ein Tag vor ihrem eigenen eingereicht worden ist. Darüber hinaus hat sie eine Übersicht darüber erhalten, wie die Kontingente an vier Baugesellschaften mit Grossbauprojekten aufgeteilt werden sollen. Hinsichtlich der sie selbst betreffenden und in Teilen im Verfahren R 05 124 angefochtenen Baubewilligung erweist sich ihr Einwand auch deshalb als unbegründet, weil im Vorfeld des Entscheides gerade auch mit Blick auf die Kontingentsverteilung verschiedene Besprechungen und Schriftenwechsel stattgefunden haben. b) Im Lichte der hierzu ergangenen breiten Rechtsprechung (vgl. statt vieler PVG 1996 Nr. 35) ohne Belang ist die nicht näher belegte rekurrentische Behauptung, es sei einem Mitglied der Bauherrschaft vom damaligen Gemeindepräsidenten geraten worden, mit der Gesuchseinreichung zuzuwarten. 2. Die Rekurrentin macht geltend, den angefochtenen Entscheiden fehle es an einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage. Das kommunale Gesetz (GEK) sei infolge der fehlenden regierungsrätlichen Genehmigung noch nicht in Kraft. Ihr kann nicht gefolgt werden. Abgesehen davon, dass die Regierung das kommunale Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung (GEK) mit Beschluss vom 27. Juni 2006 (RB Nr. 790) unter Abweisung der dagegen von
der heutigen Rekurrentin anhängig gemachten Beschwerde (RB Nr. 791) genehmigt hat und einem von der Rekurrentin beim Verwaltungsgericht dagegen eingereichter Rekurs (V 06 5) mit Urteil vom 10. November 2006, mitgeteilt am 22. Dezember 2006, ebenfalls kein Erfolg beschieden war, scheint die Rekurrentschaft die Wirkungen der von der Gemeinde im Februar 2005 im Hinblick auf die Ausarbeitung eines Gesetzes betreffend die Kontingentierung und Etappierung von Zweitwohnungen erlassenen Planungszone übersehen zu haben. Die gesetzliche Grundlage für die Unterstellung ihres Bauvorhabens unter das neue Gesetz findet sich bereits im kantonalen Recht. Gemäss Art. 56 aKRG bzw. Art. 21 KRG dürfen nämlich während der Geltungsdauer der Planungszone keine Neubauten oder baulichen Veränderungen bewilligt werden, wenn sie den vorgesehenen neuen Vorschriften widersprechen oder die Ausführung der Pläne beeinträchtigen. Hält man sich vor Augen, dass gemäss Art. 5 GEK das gemeindliche Gesamtjahreskontingent 1'800 m2 BGF und das Jahreskontingent pro Bauherrschaft selbst bei Grossprojekten 600 m2 BGF beträgt, erhellt ohne weiteres, dass ein Bauprojekt wie jenes der Rekurrentin mit 2'216 m2 BGF (oder auch jenes der Rekursgegnerin 2 mit 3'207 m2 BGF) mit den neuen Vorschriften im Widerspruch steht. Insofern zeitigte das neue Gesetz (u.a. Art. 14 Abs. 2 GEK) bereits Vorwirkung, wenn auch die regierungsrätliche Genehmigung im Zeitpunkt der Bewilligungserteilungen für die beiden Bauprojekte (noch) ausstand. 3. a) Die Rekurrentin rügt, die Gemeinde habe sich bei der Vergebung der Kontingente nicht an das Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus gehalten, indem sie die in Art. 7 GEK vorgesehene Reihenfolge nicht eingehalten habe. Schon die Nummerierung der Baugesuche zeige nämlich, dass ihr Baugesuch (Nr. 05030) früher eingegangen sei, als dasjenige der Rekursgegnerin 2 (Nr. 05031). Letzteres hätte zudem gar nicht berücksichtigt werden dürfen; zum einen deshalb, weil das betreffende Baugebiet mit einer Quartierplanpflicht belegt sei und zum andern, weil im Bewilligungszeitpunkt noch gar kein rechtsgültiger Quartierplan vorgelegen habe. Aus diesen Einwänden vermag sie jedoch nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten.
b) Für die Beurteilung der von der Rekurrentin aufgeworfenen Fragen ist von Art. 7 GEK auszugehen. Danach ist im Baugesuch das für die Überbauung beanspruchte Kontingent anzugeben (Abs. 1). Die Kontingentsgesuche werden in der Reihenfolge des Einganges des entsprechenden Baugesuches berücksichtigt. An demselben Datum der Gemeindekanzlei oder der Post (massgebend Poststempel) übergebene Baugesuche gelten als gleichzeitig eingereicht. Reicht das Kontingent für die betreffenden Zweitwohnungen nicht aus, entscheidet das Los über die Rangfolge (Abs. 2). Muss ein Baugesuch wegen Unvollständigkeit oder Verletzung gesetzlicher Vorschriften zur Überarbeitung zurückgewiesen werden, ist für die Berücksichtigung der Eingang des überarbeiteten Gesuches massgebend (Abs. 3). Gesuche für Bauvorhaben, welche offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind oder deren Realisierung innert der Frist gemäss Art. 8 als ausgeschlossen erscheint (Gesuche auf Vorrat), bleiben bei der Kontingentszuweisung unberücksichtigt. […] (Abs. 4). Die Freigabe des beanspruchten Kontingents erfolgt im Rahmen der Baubewilligung (Abs. 5). c) Die Rekurrentin behauptet, ihr Baugesuch wäre vor demjenigen der Rekursgegnerin 2 eingereicht worden und müsse daher bei der Kontingentszuteilung prioritär behandelt werden. Ihre Behauptung erweist sich als aktenwidrig. Wie sich nämlich den auf den Baugesuchsformularen enthaltenen Eingangsstempel ohne weiteres entnehmen lässt, ist das Baugesuch der Rekursgegnerin 2 am 12. Mai 2005 bei der Gemeinde eingegangen; demgegenüber ist dasjenige der Rekurrentin mit 13. Mai 2005 datiert, also erst einen Tag später eingegangen. Der Umstand der von vom Eingang abweichenden Nummerierung liegt, wie die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung nachvollziehbar ausgeführt hat, im Umstand begründet, dass bei der nachträglichen Erfassung die Baugesuche versehentlich mit einer von der Reihenfolge des Eingangs abweichenden Nummerierung gekennzeichnet wurden. Für die gemeindliche Darstellung spricht sodann auch die Datierung der den Baugesuchen beiliegenden Begleitschreiben (Projektverfasser der Rekursgegnerin 2: 11. Mai 2005; Projektverfasser der Rekurrentin: 12. Mai 2005) sowie der Umstand, dass die Rekurrentin selbst
bei der tatbeständlichen Schilderung in ihrer Rekurseingabe (wie übrigens auch im Planungsbeschwerdeverfahren vor der Regierung [vgl. RB. Nr. 791 vom 27./28. Juni 2006, S. 5, F.]) von einer Gesuchseinreichung am 13. Mai 2005 ausgegangen ist. Die Behauptung, dass sie ihr Gesuch ebenfalls bereits am 12. Mai eingereicht habe, hat sie im Übrigen erstmals - und im Widerspruch zu der von ihr in den früheren Verfahren eingenommenen Position - in ihrer Replik vom 17. Januar 2006 - mithin mehr als ein Jahr nach Einreichung des Rekurses - vorgebracht. Es ist mithin zweifelsfrei davon auszugehen, dass das Baugesuch der Rekursgegnerin 2 einen Tag früher als dasjenige der Rekurrentin eingereicht worden ist. Von der seitens der Rekurrentin angebotenen Zeugenbefragung kann bei dieser Sachlage ohne weiteres abgesehen werden. d) Die Rekurrentin macht geltend, ihr Baugesuch sei schon bei der Einreichung vollständig gewesen. Sie versucht damit die ihr von der Gemeinde entgegen gehaltenen Überlegungen, wonach ihr Gesuch selbst wenn es vor demjenigen der Rekursgegnerin 2 eingereicht worden wäre, mit Blick auf die Kontingentserteilung gar nicht prioritär habe behandelt werden dürfen, weil es wegen Unvollständigkeit und wegen Verletzung gesetzlicher Bestimmungen gestützt auf Art. 7 Abs. 3 GEK habe zur Überarbeitung zurückgewiesen werden müssen und erst am 20. Juli 2005 vollständig eingereicht worden sei, zu entkräften. Ob auf das Einreichungsdatum vom 13. Mai 2005 oder auf jenes des „überarbeiteten“ Projekts (20. Juli 2005) abgestellt werden muss, kann bereits deshalb offen gelassen werden, weil - wie oben dargelegt rechtsgenüglich feststeht, dass die Rekursgegnerin 2 ihr Baugesuch - so oder anders - wenigstens einen Tag vor demjenigen der Rekurrentin eingereicht hat und für das Gericht nicht ersichtlich ist und seitens der Rekurrentin auch nichts Relevantes vorgebracht wird, was die Vollständigkeit des Gesuches der Rekursgegnerin 2 in Frage stellen würde. e) Unter dieser Optik stellt sich damit lediglich noch die Frage, ob das Baugesuch der Rekursgegnerin 2 deshalb nicht hätte berücksichtigt werden dürfen, weil zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung der Quartierplan „…“ noch gar nicht rechtskräftig war. Dieser ist vom Vorstand erst am 18. August 2005
beschlossen worden, zu einem Zeitpunkt als die rekurrentische Baueingabe unbestrittenermassen vollständig war. Auch dieser Einwand erweist sich letztlich als unbehelflich. Die Rekurrentin übersieht mit ihrer Argumentation zum einen, dass für die Kontingentierung in erster Linie die Reihenfolge des Einganges des Baugesuches massgebend ist (Art. 7 Abs. 2 GEK). Zum andern steht der noch nicht rechtskräftige Quartierplan der Einreichung des Baugesuches nicht entgegen, zumal das GEK auch nicht das Vorliegen eines rechtskräftigen Quartierplans verlangt, sondern nach Art. 7 Abs. 4 GEK ausdrücklich nur jene Bauvorhaben disqualifiziert haben will, „welche offensichtlich nicht bewilligungsfähig“ sind. Solches wäre nur dann der Fall, wenn die vorhandenen Gesuchsunterlagen eine Beurteilung des Projekts nicht erlauben oder wenn diesem ein schwerer Mangel anhaftet, welcher die Erteilung einer Baubewilligung als ausgeschlossen erscheinen liesse. Richtig ist, dass das Gebiet … mit einer Quartierplanpflicht belegt ist; zutreffend ist auch, dass im Zeitpunkt des Gesuchseinganges noch kein rechtskräftiger Quartierplan vorhanden war und dass sich auch nicht sicher abschätzen liess, ob gegen den im Entwurf bereits vorliegenden und im Zeitraum 19. Mai - 20. Juni 2005 öffentlich aufliegenden Quartierplan Widerstände erwachsen würden, welche allenfalls die Realisierbarkeit des Wohnüberbauungsprojekts der Rekursgegnerin 2 in Frage stellen könnten. Das Quartierplan- und das Baubewilligungsverfahren wurden somit parallel durchgeführt, was ohne weiteres zulässig ist. Nach Abschluss des Auflageverfahrens konnte - weil keine projekttangierenden Einsprachen eingegangen waren - ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass dem Bauvorhaben aus dieser Sicht keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, sofern der Quartierplan bald rechtskräftig werde. Am 18. August 2005 ist dieser denn auch vom Gemeindevorstand beschlossen worden und unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Das Bauprojekt der Rekursgegnerin ist in der Folge, nachdem auch die Voraussetzung des rechtskräftigen Quartierplanes erfüllt war, von der Gemeinde am 13. September 2005 bewilligt worden. f) Auch die weiteren, von der Rekurrentin in diesem Zusammenhang vorgebrachten Überlegungen (u.a. eine ungenügende Profilierung) zielen, angesichts der langjährigen Vorgeschichte und den Bemühungen der
Rekursgegnerin 2 im Einvernehmen mit der Gemeinde eine gestalterisch optimale Lösung für eine Überbauung des Gebietes (Projekt Ruch) finden, ins Leere. Die Rekurrentin verkennt, dass im Zuge der vorangegangenen, rechtskräftigen projektbezogenen Nutzungsplanung (Genereller Erschliessungs- und Gestaltungsplan … 1:500) die markanten Eckpunkte des Siegerprojektes bereits profiliert worden sind. 4. Unbegründet ist sodann auch der Vorwurf der Verletzung von Art. 2 GEK. Die beklagte Etappierung ist keine eigentliche Nutzungsetappierung sondern direkte Folge der Kontingentierung. Sie ergibt sich letztlich nämlich aus dem Umstand, dass aufgrund des relativ kleinen Jahreskontingents pro Bauherrschaft (600 m2 BGF) von Gesetzes wegen gar keine anderen Möglichkeiten bestehen, als die Realisierung von Grossprojekten wie jenes der Rekurrentin (oder jenes der Rekursgegnerin 2) über mehrere Jahre zu verteilen. Die Aufteilung ist damit aber - wie eben ausgeführt - nicht Folge einer Etappierung, sondern der Kontingentierung nach Art. 3 GEK. Die Gemeinde hat denn auch die Rekurrentin aufgefordert, bis am 30. September 2006 einen Etappierungsvorschlag einzureichen, womit auch gesagt ist, dass die Etappierung gar nicht Gegenstand des angefochtenen Entscheides bildete und der Einwand auch aus dieser Sicht betrachtet unbehelflich ist. - Die Rekurse erweisen sich damit als offensichtlich unbegründet und sind daher denn auch abzuweisen. 5. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, welche überdies die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin 1 angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat. Der Rekursgegnerin 2 ist mangels anwaltlicher Vertretung praxisgemäss keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Rekurse R 05 155 und R 05 124 werden abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 8'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 270.-zusammen Fr. 8'270.-gehen zulasten der Baugesellschaft … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Baugesellschaft … hat die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 4'000.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde noch hängig.