R 04 54 4. Kammer URTEIL vom 9. Dezember 2004 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Quartierplan 1. a) Das teils bereits überbaute teils noch unüberbaute Baugebiet „…“ befindet sich in der Gemeinde … unterhalb der Kantonsstrasse. Laut gültigem Zonenplan ist es der Wohnzone (W08) zugewiesen und mit einer Quartierplanpflicht belegt. Während die im Norden, Osten und Süden situierten Grundstücke (Parz. 955, 966, 958, 959, 960, 963, 964, 969, 970, 971, 1635 und mitten drin Parz. 1643) alle schon mit Mehrfamilienhäusern überbaut sind und unmittelbar über die Strassenparzelle Nr. 965 mit der darob verlaufenden Kantonsstrasse erschlossen sind, sind die im Westen gelegenen Grundstücke (ursprünglich Parz. 4502 [neu abparzelliert Parz. 4620-4624, 4628, 4502] sowie Parz. 967) noch überwiegend unüberbaut und nur indirekt (via privater Garagenzufahrt im Grenzbereich der Parz. 1643 und [neu] Parz. 4624) erschlossen. b) In den Jahren 1999/2000 strengten die Eigentümer der westlich situierten Baugrundstücke ein privates Quartierplanverfahren zur Erschliessung und Überbauung derselben an. In diesem Sachzusammenhang wurden mehrere Abklärungen und Planvorgaben durch ein privates Architektur- sowie ein privates Ingenieurbüro getroffen und später in Rechnung gestellt. In der Folge zeigte sich, dass einzig ein amtliches Quartierplanverfahren die gewünschte Klarheit und Rechtssicherheit bringen könnte. Im März 2001 leitete die Gemeinde das betreffende amtliche Quartierplanverfahren ein, wobei die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft [StWEG] „…“ (Eigentümerin Parz. 958) ebenfalls zum Beizugsgebiet zählte.
c) Im September 2002 fand erstmals eine öffentliche Orientierung der betroffenen Grundeigentümer durch die Gemeinde mit anschliessender Fragestunde statt. Im März 2003 lag ein erster Entwurf des Quartierplans (bestehend aus: QP-Vorschriften mit Anhang 1-7, Bestandesplan, Neuzuteilungsplan und zwei Erschliessungsplänen jeweils im Massstab 1:500) vor. Im April 2003 erhielten alle Eigentümer die QP-Unterlagen und die Gelegenheit sich zu äussern, worauf noch einige Änderungen gemacht wurden. Die öffentliche Auflage der so überarbeiteten Planvorgaben (inkl. Erläuterungsbericht über die vollzogenen Anpassungen) erfolgte in der Zeit vom 15.12.2003 bis 05.01.2004. Die dagegen erhobenen Einsprachen wurden von der Gemeinde mit Einsprache-/Genehmigungsentscheid vom 19.05.2004 abgewiesen und der revidierte QP-„…“ damit bestätigt. 2. Dagegen erhob die StWEG … bzw. ihr Verwalter am 24.06.2004 Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Anträgen um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheids und Abänderung des QP-… samt QP-Vorschriften in dem Sinne, dass auf eine Sanierung der heutigen Strassenparz. 965 zu verzichten sei und die Kostenposition „künftige Sanierung öffentliche Erschliessungsstrasse“ ersatzlos aus dem Kostenverteiler zu streichen sei [Begehren Ziff. 1.1]; dass die StWEG … (Parz. 958) aus dem Kostenverteiler „Sanierung Einfahrt Kantonsstrasse“ zu entlassen und jenes Grundstück bei der Einfahrt zur Kantonsstrasse ausschliesslich (nur) mit den anteilsmässigen Verfahrenskosten zu belasten sei [Begehren Ziff. 1.2]; dass ihr (Parz. 958) wegen des erlittenen Minderwertes (Verkleinerung Holzschopf) eine Entschädigung von Fr. 6'000.-zu bezahlen sei [Begehren Ziff. 1.3]. Eventuell sei die ganze Quartierplanung … zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen [Begehren Ziff. 2.]. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass sich die Vorinstanz hinsichtlich der Kostenposition „künftige Sanierung öffentliche Erschliessungsstrasse“ widersprüchlich verhalte, da sie bisher stets betont habe, dass sich der …weg (Strassenparz. 965) in einem guten Zustand befände und vorläufig keine Reparaturarbeiten nötig wären. Trotzdem seien nun – im Hinblick auf die Übernahme durch die öffentliche Hand quasi auf Vorrat – enorm hohe Sanierungskosten veranschlagt worden, wovon 70%
durch die privaten Anstösser bezahlt werden sollten. Ein solches Vorgehen sei nicht statthaft und müsse entsprechend korrigiert werden. Hinzu komme, dass die Parz. 958 das einzige Grundstück im Plangebiet sei, das verkehrsmässig nicht über den …weg, sondern direkt über die Kantonsstrasse erschlossen sei. Ursprünglich sei daher auch nie die Rede davon gewesen, dass sie ebenfalls etwas an die Sanierungskosten der für sie unnötigen Wegeinfahrt bezahlen müsste. Im Dezember 2003 sei dann plötzlich die Kehrtwende gekommen, was nicht verständlich sei, da die Parkplätze auf Parz. 958 allein und ausschliesslich ab der Kantonsstrasse zugänglich seien. Würde man anders entscheiden, würde dies zu einer klaren Doppelbelastung der Parz. 958 führen, da sie auf ihrer Parzelle schon erhebliche bauliche Massnahmen bzw. Nutzungseinschränkungen im Zusammenhang mit der Baubewilligung für die Parz. 964 (1999/2000) in Kauf genommen habe, wofür ihr im Gegenzug ein Garagen-Benützungsrecht eingeräumt worden sei. Einer anteilsmässigen Belastung der Parz. 958 mit den entstandenen Verfahrenskosten werde aber zugestimmt. Wie oben dargetan, sei der Nutzwert der Parz. 958 durch die zugestandenen Baumassnahmen (Verkleinerung Holzschopf; Verlust Gebrauch der eigenen Hausgarage - Ersatzgarage mehrere 100 m entfernt und besonders im Winter viel mühsamere Verwendung) stark gesunken. Der daraus resultierende Minderwert der Parz. 958 werde von den Fachleuten auf mindestens Fr. 6'000.-- geschätzt. In dieser Höhe stehe der StWEG … daher noch eine separate Entschädigung zu, die als Zusatzposition in den Kostenverteiler aufzunehmen sei. 3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde kostenfällige Abweisung des Rekurses. Zur Begründung brachte sie vor, dass der …weg (Strassenparz. 965) unbestritten die Basiserschliessung für das Beizugsgebiet darstelle und es daher sachgerecht sei, im amtlichen QP- Verfahren nicht nur die Eigentumsverhältnisse (Übertragung an Gemeinde), sondern zugleich auch noch das ganze Nutzungs- und Finanzierungsregime über diese Anlage für die Zukunft zu regeln. In diesem Sinne sei die kritisierte Privatinteressenz bzw. der Kostenverteiler einzig für spätere Sanierungsmassnahmen an jener Quartierstrasse verbindlich festgelegt
worden. Zur Entschädigung der ersatzweise zur Verfügung gestellten Garagenbox auf Parz. 964 führte die Vorinstanz grundsätzlich aus, dass frühere Auslagen im Zusammenhang mit dem unvollendeten (privaten) QP- Verfahren bzw. der Baubewilligung für die Realisierung des MFH … (1999/2000) nur insoweit akzeptiert werden könnten, als sie ohnehin im amtlichen QP-Verfahren angefallen wären. In diesem Sinne sei eine Entschädigung von Fr. 25'000.-- für den Wegfall des Garagenplatzes auf Parz. 958 (zufolge Radiuserweiterung Einfahrt zur Kantonsstrasse) bereits zugesichert worden. Eine höhere Entschädigung (zusätzlich Fr. 6'000.--) wäre indes nicht mehr zu rechtfertigen, da das private Geschäft zwischen den betreffenden Eigentümern der Parz. 958 und den bauwilligen Eigentümern der Parz. 964 ursächlich nichts mit dem amtlichen QP-Verfahren (seit März 2001) zu tun habe und daher jene Vereinbarungen hier absolut irrelevant seien. Soweit die StWEG … eine vollständige Entlassung aus dem Kostenverteiler (wegen kompletter Erschliessung über die Kantonstrasse) beantragt habe, sei verkannt worden, dass es für die Beurteilung des einen Beitrag rechtfertigenden Sondervorteils nicht entscheidend auf die vom Grundeigentümer effektiv gewählte Erschliessungsart ankomme, sondern einzig darauf, ob die betreffende Parzelle auch über die Quartierstrasse erschlossen werden könnte, also auf die blosse Möglichkeit, einen Sondervorteil zu realisieren. Dass dies bei Parz. 958 klar der Fall sei, ergebe sich bereits aus dem Bestandesplan, wonach sie als vorderste Parzelle bei der Quartiereinfahrt sowohl direkt an die Kantonsstrasse (von oben) als auch direkt an den Rüfeweg (seitlich und von unten) anstosse. Aus den erwähnten Gründen erweise sich der Rekurs damit in allen Punkten als unbegründet und sei darum – ohne Rückweisung an die Vorinstanz und somit ohne weiteren unnötigen Zeitverlust – vollständig abzuweisen. 4. Mit Brief vom 6. September 2004 teilte der Anwalt der Eigentümer (Erben) der noch unüberbauten Parz. 967 und 4502 (in ursprünglicher Form) dem Gericht mit, dass er erst nach Kenntnis der Erwägungen des angerufenen Gerichts in der Lage sei, die Rechte seiner Mandanten wahrzunehmen.
5. Anlässlich eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien nochmals die Gelegenheit geboten, sich zur Sache zu äussern, wovon unterschiedlich Gebrauch gemacht wurde. Für das Gericht ergaben sich daraus keine neuen Erkenntnisse. 6. Am 9. Dezember 2004 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten zwei StWEG-Vertreter sowie deren Anwalt … anwesend waren. Seitens der Gemeinde waren ein Vorstandsmitglied, der Ortsplaner, ein Baukommissionsmitglied sowie ihr Anwalt … zugegen. Allen Anwesenden wurde im Verlaufe der Begehung die Möglichkeit gegeben, sich auch mündlich nochmals zur ganzen Angelegenheit zu äussern, wovon unter Hinweis auf die räumlichen, verkehrstechnischen und baulichen Gegebenheiten auf der Strassenparz. 965 im Einfahrtsbereich zur Parz. 958 […] von mehreren Personen rege Gebrauch gemacht wurde. Seitens des Gerichts wurden noch fünf Farbfotos (im Format A4) des im Einzelfall besonders verkehrsneuralgischen Knotenpunkts im Ein- und Ausfahrtsbericht zur Kantonsstrasse, des wegfallenden Abstellplatzes auf Parz. 958 und des Strassenzustands der Parz. 965 erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigeheftet. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Nach Art. 38 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) bezweckt die Quartierplanung, bei Bedarf ein Teilgebiet der Gemeinde im Rahmen der Grundordnung zu erschliessen und seine Überbauung zu gestalten (Abs. 1). Die Gemeinden bestimmen durch Gesetz, wie die Quartierplanung und die Erschliessung anzuordnen, durchzuführen und zu finanzieren sind und legen die bezüglichen Rechte und Pflichten fest (Abs. 2). Im Einzelfall ist die besagte Gemeinde der Obliegenheit zur Regelung der Quartierplanung auf ihrem Gemeindegebiet in Art. 73 ff. des kommunalen Baugesetzes (BG) nachgekommen. Betreffend Quartierplanverfahren wurden - nebst dem förmlichen Einleitungsbeschluss
(Art. 85 ff. BG) – insbesondere die Planungskosten (Art. 89 BG) wie folgt geregelt: Die Kosten der Quartierplanung einschliesslich der Kosten einer allfälligen Baulandumlegung oder Grenzbereinigung mit den zugehörigen Vermessungs- und Vermarkungskosten sowie der Aufwand der Gemeinde für die Prüfung des Quartierplanes gehen vollumfänglich zu Lasten der Quartierplanbeteiligten (Abs. 1). Die Planungskosten sind nach dem Vorteilsprinzip auf die Grundeigentümer zu verteilen. Planungskosten, die bloss einzelne Grundeigentümer betreffen, sind allein diesen zu belasten (Abs. 2). b) Zunächst ist strittig, ob der Kostenverteiler (im Verhältnis 30% öffentliche Interessenz zu 70% Privatinteressenz) betreffend künftige Sanierung der vorhersehbar ins Eigentum der Gemeinde übergehenden Quartierstrasse (neu Öffentliche Erschliessungstrasse „Parz. 965“) laut Anhang 2 [4/5] der Quartierplanvorschriften [QPV] haltbar ist. Von den budgetierten Gesamtkosten über Fr. 117'000.-- sollten danach Fr. 81'900.-- (je zur Hälfte zulasten der unüberbauten/überbauten Parzellen im Plangebiet) auf die privaten Strassenanlieger verteilt werden, wobei der Beitragsanteil der bereits mit einem MFH überbauten Parz. 958 (StWEG …) auf Fr. 2’335.-- beziffert wurde. Wie sich anlässlich des Augenscheins zeigte, macht eine frühzeitige Sanierungsregelung für die Strassenparz. 965 indes durchaus Sinn, nachdem unbestritten ist, dass das gesamte Erschliessungskonzept ausschliesslich über jenen Strassenstrang erfolgt und daher absehbar mit einer intensiveren Nutzung dieses wichtigen Zufahrt-/Verbindungsstücks für alle privaten Anwohner zu rechnen ist, was alters- und abnützungsbedingt unerlässlich in Zukunft zu entsprechenden Sanierungskosten führen muss. Ohne einen einwandfreien Unterhalt bzw. eine längerfristig garantierte Instandhaltung der Parz. 965 würde es aber allen privaten Anstössern auf Dauer an einer genügend sicheren Erschliessung im Sinne von Art. 19 RPG fehlen, womit augenfällig ist, dass die vorausschauende Kostenregelung im Anhang 2 [4/5] vernünftig war und im Ergebnis sehr wohl für alle privaten Eigentümer als nützlich und im Hinblick auf eine dauerhaft garantierte Hauszufahrt als vorteilhaft gewertet werden kann. Der kritisierte Kostenverteiler gibt insofern zu keinen Korrekturen Anlass, womit sich der Rekurs diesbezüglich [Begehren Ziff. 1.1] als unbegründet erweist.
c) Zum Antrag auf vollständige Entlassung der Parz. 958 aus dem Kostenverteiler „Sanierung Einfahrt Kantonsstrasse“ laut Anhang 2 [3/5] der QPV gilt es vorab klarzustellen, dass die dort erwähnte Kostenaufteilung unter den Privateigentümer im Verhältnis 50:50 (zwischen den bereits überbauten und den noch unüberbauten Parzellen) einzig bezweckt, die beim Vollzug des Planverfahrens anfallenden Kosten möglichst gerecht zwischen diesen beiden Kategorien von Privateigentümern zu ermitteln und auf sie zu überwälzen. Es handelt sich dabei – gleich wie bei Perimeterbeiträgen charakteristisch um Vorzugslasten, die einerseits nach den Planungskosten für das realisierte Gesamtwerk und anderseits nach Massgabe des wirtschaftlichen Vorteils der davon speziell profitierenden Eigentümer erhoben werden. Die individuelle Geldleistung jedes Einzelnen sollte also zur Deckung der Gesamtkosten beitragen und dem eigenen Nutzen aus dem Gesamtwerk entsprechen. Der Sondervorteil muss dabei (zumindest theoretisch) wirtschaftlich verwertbar und in der Realität praktisch erkennbar sein. Nicht entscheidend ist dagegen, ob der einzelne Grundeigentümer den ihm erwachsenen Sondervorteil auch wirklich nutzt. Es genügt vielmehr schon, wenn er jederzeit die Möglichkeit hätte, den direkt aus dem amtlichen Planverfahren hervorgehenden Nutzen zu realisieren. Der anrechenbare Sondervorteil ist also unabhängig davon, ob der Eigentümer auch effektiv davon Gebrauch macht (PVG 1998 Nr. 63, 1986 Nr. 53). Umgekehrt ist ebenso klar, dass die Erhebung derartiger Beiträge nach schematischen Massstäben zulässig ist (PVG 1994 Nr. 39), solange keine unsinnigen, sachlich absolut nicht mehr vertretbaren bzw. keine willkürlichen Unterscheidungen getroffen werden (BGE 106 Ia 241). Im Einzelfall ist dazu genügend erstellt, dass selbst die Parz. 958, die unmittelbar bereits durch die Kantonsstrasse [von oben] erschlossen ist, durch die Sanierung der quartiereigenen Parz. 965 einen Sondernutzen erhält, da sie so über eine doppelte Erschliessung inklusive verbessertem Ausbaustandard verfügt und sie so auf teure Kunstbauten ab der Kantonsstrasse für eine vernünftige Zweiterschliessung von unten via Parz. 965 (zur Erschliessung des im Süd- Westen noch ungenutzten Grundstückteils) verzichten kann. Mit ihrem Argument, dass die bei der Quartiereinfahrt gelegene Parz. 958 (ungünstige Dreiecksform in Hanglage) schon von oben über die Kantonsstrasse vollauf
erschlossen sei und daher mangels verwertbaren Nutzens konsequenterweise aus dem Kostenverteilschlüssel zu entlassen sei [Begehren Ziff. 1.2], dringt die Rekurrentin in der Sache selbst daher klarerweise nicht durch. d) Zu prüfen bleibt damit aber noch, ob die verlangte Minderwertabgeltung von Fr. 6'000.-- infolge Schopfverkleinerung bzw. diverser baulicher Massnahmen auf Parz. 958 (Entschädigung Sonderopfer) tatsächlich eine separate Berücksichtigung im Kostenversteilschlüssel gerechtfertigt hätte. Dies trifft vorliegend nicht zu. Unerlässliche Voraussetzung für die Aufnahme in einen solchen Verteilschlüssel ist nämlich immer, dass die aufgelaufenen Kosten unmittelbar im betreffenden QP-Verfahren entstanden sind bzw. ohne dessen Durchführung nicht angefallen wären. Gerade an dieser Voraussetzung fehlt es im konkreten Fall, da die gewünschte Sonderentschädigung für Parz. 958 (Reduktion Holzschopf; Verlust eigener Hausgarage; im Gegenzug dafür aber eine neue Garagenbox mit der Einstellmöglichkeit für zwei Autos gestaffelt hintereinander auf Parz. 964 erhalten) ausschliesslich auf einen früheren Dienstbarkeitsvertrag unter Privaten bzw. der Erfüllung von Bauauflagen im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben auf Parz. 964 zurückzuführen ist. Die damals (Frühling 2000) gegenseitig vereinbarten Sachleistungen waren für das erst später im März 2001 eingeleitete amtliche QP-Verfahren aber aktenkundig nicht kausal bzw. absolut zwingend erforderlich. Eine Minderwertabgeltung der Parz. 958 für die zuvor freiwillig und nur aus Partikulärinteressen erbrachten Gegenleistungen muss darum vorab ausser Betracht fallen, womit der Rekurs auch in diesem Punkt [Begehren Ziff. 1.3] unbegründet ist. e) Schliesslich ist dem Begehren auf Rückweisung und Neubeurteilung des gesamten Planprojekts [Begehren Ziff. 2] ebenfalls kein Erfolg beschieden, da weder formelle noch materielle Mängel bei der Erarbeitung und Planung des schon seit 1999/2000 anhängig gemachten Verfahrens für eine möglichst seriös und sinnvoll koordinierte Überbauung des QP-Gebiets … erkennbar sind, die ein derartiges Vorgehen nach so langer Planungs- und Realisationsphase zu rechtfertigen vermöchten.
2. a) Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid in jeder Beziehung rechtens und vertretbar ist, was zur umfassenden Bestätigung desselben und demnach im Resultat zur Abweisung des Rekurses führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) vollständig und allein der Rekurrentin (StWEG …; Parz. 958) aufzuerlegen. Sie hat die Vorinstanz, die sich durch einen freiberuflich tätigen Anwalt vertreten liess, überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 216.-zusammen Fr. 3'216.-gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft … (Eigentümerin der Parz. 958) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die StWE-Gemeinschaft … hat die Gemeinde … zudem aussergerichtlich mit Fr. 1'000.-- (inkl. MwSt) zu entschädigen.