Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 04.09.2014 U 2014 24

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN U 14 24 4. Kammer bestehend aus Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher und Präsident Meisser, Aktuarin Bernhard URTEIL vom 4. September 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. André Hafner, Beschwerdeführer gegen Amt für Schätzungswesen Graubünden, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming, Beschwerdegegner betreffend amtliche Schätzung

- 2 - 1. A._____ ist Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses auf Parzelle Nr. 1901 in X._____. Im Nachgang einer Gesamt-Renovation einschliesslich eines An- und Umbaus mit Kosten von Fr. 402'000.-- nahm der Kantonale Schätzungsbezirk 3 (nachfolgend: Schätzungsbezirk 3), handelnd durch die Schätzungskommission, auf Gesuch von A._____ hin eine Grundstückschätzung vor. Am 7. Februar 2012 wurde A._____ der Mietwert von Fr. 20'400.-- eröffnet. Die übrigen Werte beliefen sich auf einen Neuwert von Fr. 764'000.--, einen Zeitwert von Fr. 688'000.--, einen Ertragswert von Fr. 324'000.-- und einen Verkehrswert von Fr. 715'000.--. Nach durchgeführtem Rechtsmittelverfahren vor dem Amt für Schätzungswesen des Kantons Graubünden (nachfolgend: Amt für Schätzungswesen), welches die Beschwerde am 9. Juli 2012 teilweise gutgeheissen hatte, gelangte A._____ an das Verwaltungsgericht. Er beantragte, der Schätzungsbezirk 3 sei in Abweichung von Dispositiv Ziff. 3 des Beschwerdeentscheids anzuweisen, der angeordneten Neuberechnung des Mietwerts als Wertersatz nicht Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche zugrunde zu legen, sondern diesen Wert entsprechend seiner Begründung herabzusetzen. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde am 6. November 2012 gut und hob den Entscheid des Amts für Schätzungswesen auf (U 12 86). In den Urteilserwägungen wurde festgehalten, der Mietwertansatz sei durch den Schätzungsbezirk 3 auch unter Zugrundelegung selbst genutzter, in der näheren regionalen Umgebung liegender Vergleichsobjekte neu festzulegen. Dagegen erhob das Amt für Schätzungswesen am 11. Dezember 2012 Beschwerde beim Bundesgericht mit den Anträgen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und der Beschwerdeentscheid vom 9. Juli 2012 sei in Bezug auf den für den Mietwert festgelegten Wertansatz von Fr. 177.-- pro m2 Nutzfläche zu bestätigen; eventualiter sei die Sache an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen zur Neubeurteilung im Sinne der bundesgerichtlichen Erwägungen. Das Bundesgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom

- 3 - 20. Juni 2013 ab (2C_1236/2012). Das Bundesgericht hielt fest: "Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz die massgeblichen kantonalen Bestimmungen zur Ermittlung des Mietwerts, insbesondere Art. 7 Abs. 1 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) und Art. 22 Abs. 2 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000), nicht willkürlich angewendet hat. Die Aufhebung von Dispositiv Ziff. 3 des Beschwerdeentscheides vom 9. Juli 2012 in Verbindung mit der Anweisung, die Schätzung unter zusätzlicher Berücksichtigung näher gelegener, selbst genutzter Vergleichsobjekte und unter Ausschluss der beiden Liegenschaften in X._____ erneut vorzunehmen, ist somit rechtens." 2. Am 4. Oktober 2013 eröffnete der Schätzungsbezirk 3 die neue Schätzung und gab folgende Werte bekannt: Neuwert Fr. 764'400.--, Zeitwert Fr. 688'000.--, Mietwert Fr. 23'040.--, Ertragswert Fr. 311'400.-und Verkehrswert Fr. 715'000.--. Die dagegen durch A._____ erhobene Beschwerde wurde durch das Amt für Schätzungswesen mit Entscheid vom 6. März 2014 abgewiesen. Dabei wurden Kosten in der Höhe von Fr. 1'083.30 erhoben. 3. Dagegen erhob A._____ am 4. April 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Anträgen auf Erhöhung des Eigenmietwertes um lediglich maximal ein Drittel, d.h. um Fr. 3'800.-- auf Fr. 15'200.--, Gewährung vollumfänglicher Akteneinsicht und aussergerichtliche Entschädigung für seine Rechtsvertretung. Es gehe um die Fortführung eines alten Schätzungsverfahrens, weshalb ein Bezug auf frühere Vorbringen und Feststellungen zulässig sowie eine völlige Neubeurteilung nicht erforderlich seien. Das seit Beginn des Verfahrens verweigerte Akteneinsichtsrecht bestehe heute noch. Ohne Kenntnis der Eigenmietwerte der direkt vergleichbaren selbst genutzten

- 4 - Nachbarliegenschaften sei für ihn auch heute nicht möglich, die Behauptungen des kantonalen Amtes im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 6. März 2014 zu überprüfen. Die Vorinstanz führe auch nicht aus, inwiefern schutzwürdige Interessen gemäss Art. 8 Abs. 2 SchG tatsächlich vorliegen würden, insbesondere bezogen auf eine anonymisierte, aber auf die drei unmittelbaren Nachbarliegenschaften beschränkte Akteneinsicht. Aus der dem Beschwerdeentscheid beigelegten Tabelle gehe klar hervor, dass die dort aufgeführten "Marktmieten" auch für gleich grosse oder gar grössere Liegenschaften deutlich unter dem festgesetzten Eigenmietwert für das Beschwerdeobjekt von Fr. 1'920.-- pro Monat liegen würden. Um die massive Erhöhung der angepassten Mietwerte zu begründen, berufe sich das Amt für Schätzungswesen auf "Punktedifferenzen", deren Bestimmung aber nicht beiliege. In der entsprechenden Tabelle vom 15. März 2012 des Schätzungsbezirks 3 sei die fragliche Fussnote aber noch vorhanden und zähle folgende Kriterien samt deren Bewertungsrahmen für diese Punkte auf: Wohnlage +/- 4 Punkte, Besonnung +/- 10 Punkte, Verkehrslage +/- 18 Punkte, Immissionen +/- 10 Punkte, Bauweise +/- 3 Punkte, Wärme- und Lärmisolation +/- 15 Punkte, Garage/Parkplatz/Veloraum +/- 6 Punkte, Küche und Bad +/- 6 Punkte, Wohnwert/Platzverhältnisse +/- 12 Punkte, Zusatznutzungen +/- 6 Punkte. Die einzuschätzende Liegenschaft sei mit Bezug auf Wohnlage, Besonnung, Verkehrslage und Immissionen mit den beiden unmittelbaren Nachbarliegenschaften absolut identisch. Im Gegensatz mindestens zu einer davon weise sie keine Garage auf. Der Ausbau von Küche und Bad sei durchschnittlich und die Wohnfläche sei geringer als bei fast allen anderen aufgeführten Liegenschaften. Auch bei der Wärmeisolation seien mit den übrigen, in den 80er und 90er Jahren renovierten Liegenschaften, zwar ohne Akteneinsicht, keine Unterschiede auszumachen. Es sei demnach nicht nachvollziehbar, wie die Vorinstanz zu Differenzen von 19

- 5 und mehr Punkten gelangen könne. Die Vorgaben von Verwaltungs- und Bundesgericht, auch die Eigenmietwerte von selbst genutzten vergleichbaren Nachbarliegenschaften zum Vergleich heranzuziehen, sei damit in krasser Weise verletzt worden. Schliesslich seien die fallenden Hypothekarzinsen und die schlechte öffentliche und private Verkehrserschliessung seiner Liegenschaft erneut unberücksichtigt geblieben. 4. In seiner Vernehmlassung vom 25. April 2014 beantragte das Amt für Schätzungswesen die Abweisung der Beschwerde. Die meisten der beigelegten Vergleichsunterlagen seien nur zuhanden des Gerichts abgegeben worden, da gemäss Art. 8 Abs. 3 SchG strenge Anforderungen an das Akteneinsichtsrecht der Verfahrensbeteiligten zu stellen seien. Andernfalls könnte ein Eigentümer im Einzelfall über den Rechtsmittelweg zu konkreten Informationen über Nachbarliegenschaften und auch andere Liegenschaften gelangen. Zur Begründung werde zunächst auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid verwiesen. In seiner Beschwerde fokussiere der Beschwerdeführer plötzlich auf die selbstgenutzten Objekte in der Nachbarschaft. Dies entspreche weder den vom Amt für Schätzungswesen zu beachtenden gesetzlichen Vorgaben (Art. 7 Abs. 1 SchG) noch den Erwägungen des Bundesgerichts. Weder das Verwaltungs- noch das Bundesgericht hätten verlangt, dass die neue Schätzung – wohl unter Ausklammerung von zwei Objekten mit altem Baujahr und unter Einbezug selbstgenutzter Objekte in der Nähe des vorliegenden Schätzungsobjektes – zwingend zu einem tieferen Mietwert führen müsse. Die Gerichte hätten nämlich nur eine Anpassung in der Zusammensetzung der beizuziehenden Vergleichsobjekte sowie gestützt darauf eine Neuberechnung verlangt. Nun habe die gemäss den gerichtlichen Vorgaben vorgenommene Neuberechnung die Werte der ersten Schätzung bestätigt. Eine mutwillige

- 6 nachträgliche Konstruktion von Schätzungswerten – wie der Beschwerdeführer behaupte und was sogar strafrechtlich schwer wiege – könne den Schätzern und dem Amt für Schätzungswesen nicht vorgeworfen werden. Dem Beschwerdeführer seien zu jedem Stadium entsprechende Vergleichstabellen mit anonymisierten Daten sämtlicher 14 Vergleichsobjekte für die vorgenommenen Bewertungen ausgehändigt worden, so dass auch die Begründungspflicht – anders als der Beschwerdeführer behaupte – hinreichend erfüllt worden sei. Den nur zuhanden des Gerichts beigelegten nicht anonymisierten Tabellen sowie den beiliegenden Bewertungsblättern der selbstgenutzten Vergleichsobjekte in der Nachbarschaft und in der näheren Umgebung könne entnommen werden, dass die aufgeführten Punktierungen in unveränderter Weise zum Vergleich für die vorliegend angefochtene Schätzung beigezogen worden seien, womit der keineswegs leicht wiegende Vorwurf der Manipulation entkräftet sei. Zuhanden des Beschwerdeführers werde auch eine anonymisierte Version der gleichen Tabelle sowie eine Tabelle "Korrekturfaktoren für Mietwertberechnung" aus dem Schweizerischen Schätzerhandbuch beigelegt, welche belege, dass die vorliegend kritisierte Punktierung anhand von fachlich anerkannten Kriterien und Korrekturbandbreiten vorgenommen worden sei. 5. In seiner Replik vom 11. Mai 2014 bestätigte der Beschwerdeführer seine Anträge und Begründungen. Insbesondere erstaune es, dass das Amt für Schätzungswesen trotz der aufgezeigten teilweise massiven Differenzen in den jeweils angegebenen Einschätzungskriterien und deren Bewertung aus dem Jahre 2012 und derjenigen aus dem Jahre 2014 zu den genau gleichen Punktewerten komme, obschon die Einschätzungen der aufgeführten Vergleichsliegenschaften allesamt aus den Jahren vor 2012 stammten. Es sei jedenfalls schwer nachvollziehbar, dass der Mietwert

- 7 seiner Liegenschaft 20 – 30 % höher eingeschätzt worden sei als die unangepassten Mietwerte von drei anderen Liegenschaften, obschon diese je eine ca. 10 % grössere Nutzfläche aufwiesen. Namentlich sei nicht nachvollziehbar, welche "wesentlichen Elemente" der Haustechnik in den Vergleichsliegenschaften fehlten, so dass diese mit je -6 Punkten, während seine Liegenschaft mit +3 Punkten bewertet werde. Ähnliche Diskrepanzen würden sich bezüglich Bad/WC, Balkone und Wohnfläche ergeben. Ein Vergleich der rechtskräftig festgelegten unangepassten Eigenmietwerte der Vergleichsliegenschaften, den die Vorinstanz in ihrem Beschwerdeentscheid in Erwägung 3.5 ausdrücklich abgelehnt habe, sei unabdingbar für die Beantwortung der Frage, ob der Gleichbehandlungsgrundsatz beachtet worden sei oder nicht. Zudem ignoriere das Amt für Schätzungswesen konsequent, dass die Hypothekarzinsen seit den Jahren 2008 und 2009 massiv gesunken seien, woraus ein Anspruch allfälliger Mieter auf Herabsetzung der Mietzinse um 10.5 % resultiere. Vorliegend sei der bisherige Eigenmietwert erst am 13. Januar 2009, nach 15 Jahren, von Fr. 12'000.-auf Fr. 11'400.-- herabgesetzt worden, und zwar nach den Einschätzungen der Nachbarliegenschaften. Die Erhöhung der Nettowohnfläche von 101.8 m2 auf 130 m2, das heisse um 27.6 %, könne auf jeden Fall nicht eine Erhöhung des Eigenmietwertes um 110 % rechtfertigen. Dies sei umso weniger angebracht, als keine Veränderungen des Ausbaustandards der Liegenschaft durchgeführt worden seien. 6. In seiner Duplik vom 28. Mai 2014 führte das Amt für Schätzungswesen unter anderem unter Verweis auf PVG 1995 Nr. 51 aus, die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts sei bei Schätzungsergebnissen im Grundsatz ähnlich eingeschränkt wie gegenüber Entscheiden in Ermessenfragen. Während bei den Kriterien

- 8 - Wohnlage, Besonnung, Verkehrslage und Immissionen bei den unmittelbaren Nachbarliegenschaften die Situation tatsächlich identisch sei wie beim Objekt des Beschwerdeführers, sei bei letzterem in den letzten Jahren eine Investition von Fr. 402'000.-- getätigt worden, welche zu einem beinahe neuwertigen Gebäudezustand geführt habe. Die Wertminderung des Neuwertes von 10% sei nicht beanstandet worden. Die Gebäudehülle entspreche dem heutigen Stand der Technik. Deshalb sei das Beschwerdeobjekt bezüglich Zeitwert und Gebäudehülle nicht mit seinem ursprünglichen Zustand vergleichbar. Der Unterschied bezüglich Garage liege bei der Nachbarliegenschaft darin, dass diese dort wie üblich separat geschätzt und deshalb nicht beim Hauptobjekt aufgeführt und bei dessen Wert auch nicht berücksichtigt worden sei. Mit Bezug auf die Gewichtungskriterien treffe es zu, dass diese in der Fussnote der Tabelle 2012 noch anders aufgeführt worden seien. Das Beschwerdeobjekt und die beigezogenen Vergleichsobjekte seien einheitlich nach dem System des Schweizerischen Schätzerhandbuches (Ausgabe 2000) punktiert worden. Die Korrekturfaktoren für die Mietwertberechnung mit zehn Kriterien von je +9/-9 Punkten seien im Schätzerhandbuch Ausgabe 2000, Tabelle 18, und Ausgabe 2012, Tabelle 1.11 identisch. Zu den Hypothekarzinsen habe das Amt für Schätzungswesen in Erwägung 3.6 des angefochtenen Entscheides ausdrücklich Stellung genommen. Die Mietwertschätzung und Herabsetzung im Jahr 2009 habe vor der Sanierung des Gebäudes stattgefunden, bilde somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und könne, selbst wenn jener Wert zu tief festgelegt worden wäre, nicht einen Anspruch des Beschwerdeführers auf einen heute zu tiefen Mietwert begründen. Die Erhöhung der Nutzfläche sowie die getätigten Investitionen würden auf jeden Fall den Mietwert bedeutend erhöhen.

- 9 - Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie auf den angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungswesen vom 6. März 2014. Gemäss Art. 13 Abs. 2 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) kann ein Entscheid des Amtes für Schätzungswesen innert 30 Tagen seit Mitteilung beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Auf die vorliegend frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der Schätzungsbezirk 3 den Mietwert des Beschwerdeobjektes zu Recht auf Fr. 23'040.-- festgesetzt hat und ob dem Beschwerdeführer im Laufe des in Frage stehenden Verfahrens zu Recht nicht vollumfängliche Akteneinsicht gewährt worden ist. 2. Zunächst ist die Frage nach der vollumfänglichen Akteneinsicht zu prüfen. Gemäss Art. 8 Abs. 3 SchG dürfen Dritten Einsicht in Akten und Auskünfte erteilt werden, wenn sie ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen können. Vorliegend hat der Beschwerdeführer sein berechtigtes Interesse im Rahmen der Anfechtungen der Schätzungswerte seiner eigenen Liegenschaft sicher nicht nur glaubhaft gemacht, sondern auch nachgewiesen. Nach Abs. 2 derselben Bestimmung steht aber den Adressaten der Schätzung das Recht zur Einsichtnahme in die Schätzungsakten nur insofern zu, als keine wichtigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interessen entgegenstehen. Demnach steht dem Beschwerdeführer sicher keine direkte Einsicht in die vergleichbaren

- 10 beanstandeten Werte der Nachbar- und auch nicht der weiter weg liegenden Liegenschaften zu, aber es sind ihm – um sein rechtliches Gehör zu beachten – anonymisierte und für ihn kontrollierbare Vergleichswerte, in der Regel in Form einer entsprechenden Tabellenübersicht, auszuhändigen. Grundsätzlich ist dies vorliegend mit den zwei der angefochtenen Neuschätzung beigelegten anonymisierten Tabellen einerseits von 4 Nachbarobjekten und andererseits von 9 geschätzten Mieten bzw. Marktmieten geschehen. Dass einer Aushändigung der ganzen Schätzungen von Nachbarobjekten oder auch nur von einzelnen konkreten Objektangaben derselben privaten Interessen der betroffenen Eigentümer entgegenstehen, ist offensichtlich, da damit unnötig private Aspekte wie Kaufpreis, Investitionswerte, allfällige sich daraus ergebende Steuerwerte usw. ohne Not offengelegt würden. Die der angefochtenen Neuschätzung beigelegten anonymisierten Tabellen stimmen mit den detaillierten Akten, die der Beschwerdegegner im Rahmen des vorliegenden Verfahrens lediglich zuhanden des Gerichts einreichte, überein. Der Beschwerdeführer konnte die Grundwerte folglich auch den anonymisierten Tabellen entnehmen. Dem Grundsatz der Gewährung des rechtlichen Gehörs ist somit genügend Beachtung geschenkt worden und eine behauptete Verletzung desselben liegt nicht vor. 3. a) Es ist sodann auf die Frage des vom Schätzungsbezirk 3 festgesetzten Mietwert einzugehen. Dabei stellt sich primär die Frage nach der Kognition des Verwaltungsgerichts. Wie der Beschwerdegegner richtig feststellte, ist die Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung von Schätzungsergebnissen im Grundsatz ähnlich eingeschränkt wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen. Das heisst, das Verwaltungsgericht schreitet nur dann ein, wenn die Schätzungsbehörden die im Schätzungsreglement statuierten Kriterien

- 11 und Grundsätze krass verletzt haben oder wenn die Schätzung trotz Anwendung des Reglements als wirklichkeitsfremd oder offensichtlich unbillig erscheint (vgl. PVG 1995 Nr. 51, wobei neu Art. 51 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100] zur Anwendung gelangt wonach – wie bisher in Art. 53 des Gesetzes über die Verwaltungsgerichtsbarkeit [VGG; alt BR 370.100] geregelt – gemäss Abs. 1 lit. a Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens und gemäss Abs. 1 lit. b die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden können.). b) In Bezug auf den umstrittenen Mietwert gilt es festzuhalten, dass Art. 22 Abs. 2 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) als Mietwert von Gebäuden und Gebäudeteilen den Betrag bestimmt, den der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte bei einer Drittvermietung erzielen würde. Hier steht nicht die Besteuerung selber zur Diskussion, sondern die Höhe des Mietwerts selbst. Dieser ist gemäss Art. 22 Abs. 2 StG auf Grund des marktüblichen Mietzinses zu berechnen; im Einklang damit steht Art. 7 Abs. 1 SchG, wonach sich die Schätzungswerte am Markt zu orientieren haben (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 E.3.2). Gemäss Art. 4 Abs. 1 der Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) sind für die Vergleichbarkeit von Immobilien in erster Linie die dort erwähnten Merkmale (Lage, Grösse, Bauart, Alter, Zustand, Ausbaustandard, Immissionen, Erschliessung etc.) massgebend, wobei gemäss dem Urteil des Verwaltungsgerichts U 12 86 vom 6. November 2012 und dem dazu ergangenen Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 einerseits vergleichbare Objekte im Raum X._____ und andererseits auch näher gelegene im gleichen Sinn vergleichbare Objekte zu berücksichtigen sind. Der Schätzungsbezirk 3

- 12 hat nun, wie ausdrücklich in den erwähnten Urteilen ausgeführt, die für einen Vergleich als ungeeignet bezeichneten zwei Objekte in X._____, welche aus den Jahren 1667 und 1725 stammten, weggelassen. Überdies hat er gemäss separater Tabelle vier Nachbarobjekte neu berücksichtigt. Schliesslich hat er gemäss einer zweiten Tabelle neun weitere Einfamilienhäuser berücksichtigt, welche zum grössten Teil selbstgenutzt werden. Damit ist er grundsätzlich den Vorgaben gemäss den Urteilen von Verwaltungs- und Bundesgericht nachgekommen. Dass die Weglassung der zwei ganz alten Gebäude keine grosse Änderung ergeben hat, ergibt sich aus der Tatsache, dass der eine Wert klar über dem früheren Schnitt von Fr. 177.--/m2 (Fr. 208.70/m2), der andere etwas darunter (Fr. 168.60 /m2) lag. Eine Vorgabe zu tieferen Werten als die vormalige Schätzung ergeben hat, haben denn auch, wie das Amt für Schätzungswesen zu Recht ausführt, weder das Verwaltungs- noch das Bundesgericht gemacht. Höhere Gesamtwerte ergeben sich auch aus der Tatsache, dass nun beim restaurierten Bau 130 m2 Nutzfläche zu berücksichtigen waren, anstatt wie beim vorhergehenden Gebäude nur 101.8 m2. Wenn nun die m2-Werte der angefochtenen Schätzung von Fr. 177.--/m2 mit jenen der 2 Vergleichstabellen – unter Berücksichtigung von nach Punkten angepassten m2-Werten – von Fr. 191.--/m2 bzw. sogar Fr. 242.--/m2 verglichen werden, dann liegt der angefochtene Wert 7 % bzw. sogar 27 % darunter. Von diesen Werten her drängt sich somit keine Korrektur auf. Der Beschwerdeführer beanstandet weiter die Punktierung an sich als willkürlich, da bei seinem Objekt nur plus-Punkte und bei allen Vergleichsobjekten vorab minus-Werte berücksichtigt worden seien. Es trifft aber auch zu, dass nur beim Objekt des Beschwerdeführers im Jahr 2011 eine weitgehende Renovation gemäss seinen eigenen Angaben im Gesamtwert von Fr. 402'000.-- vorgenommen worden ist. Schliesslich zeigen die in den zwei erwähnten Vergleichstabellen aufgeführten Werte, dass die immer noch tief liegenden Hypothekarzinsen offenbar nicht eine

- 13 direkte Auswirkung auf die Objektmieten haben, auch wenn das Gesetz zumindest bei dauernd bewohnten Einfamilienhäusern und Wohnungen einen Anspruch auf Mietzinsreduktion gewährt. In Berücksichtigung all dieser Umstände und des der Vorinstanz zustehenden Ermessens ist die amtliche Schätzung bezüglich des Eigenmietwerts zu bestätigen. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. 4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Eine Parteientschädigung steht dem obsiegenden Amt für Schätzungswesen, welches im amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, nicht zu (Art. 78 Abs. 2 VRG). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 284.-zusammen Fr. 1'784.-gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]

- 14 - Dagegen Beschwerde ans Bundesgericht noch hängig.