R 08 38A 4. Kammer URTEIL vom 25. August 2008 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch 1. … plant auf der in … gelegenen Parzelle Nr. 1802 die Erstellung von 5 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 39 Wohnungen sowie von 2 Tiefgaragen. Für das Bauvorhaben reichte er bei der Gemeinde … 7 Baugesuche ein. Gegen das ordentlich aufgelegte und publizierte Bauvorhaben wurden innert Frist 11 Einsprachen eingereicht. Unter gleichzeitiger Abweisung aller Einsprachen bewilligte die Gemeinde das Bauvorhaben mit Entscheid vom 1. April 2008 unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen, so u.a. unter der Auflage, dass die Baustellenerschliessung für die Rohbauarbeiten der gesamten Überbauung auf der Parzelle 1802 von oben herab über die Parzelle Nr. 1804 zu erfolgen habe (Auflage a3.). 2. Dagegen liess … am 19. Mai 2008 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag, es sei die Auflage a3. aufzuheben und ihm die verkehrsmässige Erschliessung der Bauparzelle während der Bauausführungsphase wie folgt zu bewilligen: - für die Erstellung der Mehrfamilienhäuser 1-3 sowie die Unterniveaugarage 1 sei die Bauzufahrt über Parz. Nr. 1804 zu bewilligen; - für die Erstellung der Mehrfamilienhäuser 4 und 5 sowie die Unterniveaugarage 2 sei die Bauzufahrt über Parz. 1799 (Via …) und Parz. 1801 zu bewilligen. Eventuell sei die Sache der Gemeinde zur Neuentscheidung im beantragten Sinne zurückzuweisen. Zugunsten der zu überbauenden Parzelle Nr. 1802 und zulasten von Parzellen Nrn. 1799 und 1801 bestehe ein unbeschränktes Fuss- und
Fahrwegrecht. Mit der Eigentümerin von Parzelle Nr. 1801 sei kürzlich vereinbart worden, dass der Beschwerdeführer über dieses Grundstück eine Zufahrt zu den beiden geplanten Tiefgaragen auf der ein starkes Gefälle aufweisenden Bauparzelle erstellen und zudem diese Zufahrt auch als Bauzufahrt benützen dürfe. Die Strassenparzelle Nr. 1804 liege auf 1088 m.ü.M., wohingegen die Tiefgarage 2 auf 1073.5 m.ü.M. zu liegen kommen werde, was einen Höhenunterschied von 14.5 m ergebe. Bereits die geplanten Fusswege auf der Bauparzelle wiesen zufolge des starken Gefälles Steigungen bis 10% auf. Dem von der Bauherrschaft eingereichten Baustelleneinrichtungsplan sei zu entnehmen, dass die Baustelle von zwei Seiten her, einerseits über Parzelle Nr. 1804 und anderseits über die Parzellen Nr. 1799 und 1801, erschlossen werden solle. Der Gemeindevorstand habe nun die alleinige Erschliessung der Baustelle während der Bauphase über Parzelle 1804 verfügt, ohne aber über eine entsprechende gesetzliche Grundlage dafür zu verfügen. Auch ein hinreichendes öffentliches Interesse sei dafür nicht ersichtlich, vielmehr sprächen auch die Interessen der Anwohner gegen die getroffene Lösung. Dies bereits deshalb, weil eine Erschliessung der Baustelle über zwei Bauzufahrten den tangierten privaten Interessen besser Rechnung trage, die Lärm- und Staubimmissionen gleichmässiger verteilt und das Bauvorhaben in kürzerer Zeit realisiert werden könnte. Im Falle der Erschliessung der Baustelle über die Parzelle Nr. 1804 müsste die Bauzufahrt im steilen Gelände auf der Bauparzelle erstellt werden. Die Baupiste müsste diesfalls den Hang mehrere Male queren und u.a. genau dort erstellt werden, wo die geplanten MFH 1 - 3 sowie die Tiefgarage 1 zu stehen käme. Entsprechend könnte mit dem Bau dieser MFH sowie der Tiefgarage 1 erst nach der Fertigstellung der MFH 4 und 5 und der Tiefgarage 2 begonnen werden, was zu einer unnötigen Verlängerung der Bauzeit führen würde. Auch die Gemeinde gehe davon aus, dass der Baustellenverkehr auf der Via … zu keinen Verkehrsbehinderungen führe. In der Regel müssten die mit der Erstellung von Bauten und Anlagen verbundenen Immissionen durch die Anwohner in Kauf genommen werden. Mit der Zulassung zweier Baustellenzufahrten würde eine Konzentration der Immissionen verhindert. Zudem sei die Auflage nicht verhältnismässig. Es sei jedenfalls nichts
ersichtlich, was gegen eine Verteilung des Baustellenverkehrs auf zwei Zufahrten sprechen würde. Die Via … sei gemäss Strassen- und Fusswegplan eine öffentliche Quartierstrasse, wobei der grösste Teil dieser Strasse auch die erforderliche Breite von 4 m aufweise. Dort, wo dies nicht der Fall sei, z.B. im Bereich der Trafostation, werde eine Ausstellbucht erstellt, was mit der Eigentümerin des betroffenen Grundstücks bereits vereinbart worden sei. Die ausschliessliche Erschliessung der Baustelle über die Strassenparzelle Nr. 1804 sei praktisch gar nicht realisierbar und ein Kreuzen von Fahrzeugen mangels Ausweichmöglichkeiten nicht möglich. Zudem falle sie wegen des grossen Geländegefälles und der engen Platzverhältnisse auf der Bauparzelle ausser Betracht. Nicht übersehen werden dürfe, dass für die Baustelleninstallationen sehr viel Platz benötigt werde. Zudem müssten für den Baugrubenaushub für Tiefgarage 1 im Bereich der MFH 1 - 3 Böschungsverbauungen gemacht werden. Eine Bauzufahrt entlang dieser Baugruben würde zusätzlichen Druck auf die Hangsicherung bewirken. 3. Die Gemeinde … liess die Abweisung der Beschwerde beantragen, eventualiter die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung und Zurückweisung zur Neubeurteilung an sie. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers, wonach die gesamte Zufahrt über Parzelle 1804 erfolgen solle, sei in der angefochtenen Auflage Ziff. a3 der Baubewilligung lediglich verfügt worden, dass die Baustellenerschliessung für die Rohbauarbeiten für die gesamte Überbauung über Parzelle Nr. 1804 erfolgen müsse. Hingegen solle die Erschliessung für die fertig gestellten fünf MFH gemäss Baubewilligung über die Strassenparzelle Nr. 1799 sowie die noch zu erstellende Erschliessungsstrasse über Parzelle Nr. 1801 erfolgen. Die Grundeigentümer entlang der Strassenparzelle Nr. 1799 hätten allesamt den für die Erschliessung der Überbauung ungenügenden Ausbaustandard gerügt (teilweise nur 2,8 m bis 3 m breit; ungenügende Kofferung, etc.). Seitens der Gemeinde habe man davon abgesehen, den Ausbau der Strassenparzelle resp. die Durchführung einer entsprechenden Quartierplanung mit Landumlegung durchzuführen. Fest steht, dass Parzelle Nr. 1799 im heutigen Zustand zweifellos ungeeignet sei, Baustellenverkehr für Aushubarbeiten und den Rohbau der Gebäude zu bewältigen. Auch die von der Bauherrschaft
vorgesehene Ampelregelung könne das Problem nicht lösen, weil die Strasse im heutigen Zustand schwere Fahrzeuge gar nicht ertrage und zudem auch der Anwohnerverkehr erheblich belastet würde. Im Gegensatz dazu weise die Strassenparzelle Nr. 1804 eine Breite von 5 m auf und sei insgesamt für den Baustellenverkehr gut geeignet. Die Baustellenzufahrt sei nur eine temporäre Lösung bis zur Phase der Rohbauvollendung sämtlicher Gebäude. Die gesetzliche Grundlage zur Führung der Baustellenzufahrt ausschliesslich über Parzelle 1804 finde sich in Art. 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG, BR 801.100). Die Auflage sei insgesamt betrachtet ohne weiteres verhältnismässig, zumal lediglich die Abwicklung des Baustellenverkehrs bis zum Abschluss der Rohbauphase über Parzelle 1804 verlangt worden sei, was auch praktisch ohne weiteres möglich sei. Die gegenteilige Argumentation des Beschwerdeführers beschlage vor allem kommerzielle Interessen. 4. Abweisung der Beschwerde beantragen liessen - soweit sie sich überhaupt vernehmen liessen - auch verschiedene der im Rubrum aufgeführten Beigeladenen. Die StWEG … verlangte ergänzend, dass in Wiedererwägung der angefochtenen Baubewilligungen die Gemeinde … anzuweisen sei, diese dahingehend abzuändern, dass nicht nur die Baustellenzufahrt während der Bauausführungsphase, sondern auch die gesamte verkehrstechnische Erschliessung nach Abschluss der Bauarbeiten über die Parzelle Nr. 1804 und nicht vorgesehen über die Parzelle Nr. 1799 zu erfolgen habe. 5. Am 25. August 2008 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem der vom Beschwerdeführer betraute Rechtsanwalt zusammen mit dem das Bauprojekt erarbeitenden Architekten, der gemeindliche Rechtsvertreter in Begleitung des kommunalen Bauamtschefs sowie verschiedene der im Rubrum aufgeführten Beigeladenen bzw. deren Rechtsvertreter teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei an verschiedenen Standorten im Gebiet Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.
6. Am 15. September 2008 wurde den Parteien das Urteil vom 25. August 2008 mit einer Kurzbegründung mitgeteilt. Mit Schreiben vom 30. September 2008 ersuchte der Beschwerdeführer um Zustellung des vollständig begründeten Urteils. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie auf deren Darlegungen am Augenschein wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt bildet der Bau- und Einspracheentscheid vom 1. April 2008, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 das Bauvorhaben des Beschwerdeführers unter Auflagen bewilligt hat. Streitig ist dabei lediglich die Zulässigkeit der Auflage a3. (Baustellenerschliessung während der Bauausführungsphase). 2. a) Auf das von der StWEG … (Beigeladene) gestellte Wiedererwägungsgesuch, mit welchem die (mit den Baubewilligungen) bewilligte Zufahrt zu den Mehrfamilienhäusern 1 - 5 abgeändert werden soll, kann bereits zufolge Unzuständigkeit des angerufenen Gerichts nicht eingetreten werden. b) Soweit damit seitens dieser Beigeladenen der damalige Verzicht auf das Einreichen eines Rechtsmittels gegen die mit den Baubewilligungen vorgesehene, missliebige Erschliessungslösung „korrigiert“ werden sollte, kann darauf bereits zufolge Verspätung nicht eingetreten werden. c) Angesichts des Verfahrensausganges braucht sodann auf den von der Gemeinde eventualiter gestellten Rückweisungsantrag nicht eingegangen werden 3. a) Der Beschwerdeführer akzeptiert die in die Baubewilligung aufgenommene Auflage a3, soweit damit die Baustellenerschliessung über die Parzelle Nr.
1804 für die Erstellung der Mehrfamilienhäuser 1 - 3 sowie die Unterniveaugarage 1 geregelt wird. Hingegen wehrt er sich gegen sie, soweit damit auch gerade noch die Baustellenerschliessung für die Rohbauarbeiten der beiden weiteren Mehrfamilienhäuser 4 und 5 sowie der Unterniveaugarage angeordnet wird und verlangt diesbezüglich, es sei ihm diesbezüglich die Bauzufahrt über die Parzellen Nr. 1799 (Via …) und Parz. 1801 zu bewilligen. b) Die sich im vorliegenden Verfahren stellende Frage der Zulässigkeit der streitigen Auflage (Regelung der Baustellenerschliessung für die MFH’s 4 und 5 sowie die Unterniveaugarage 2) ist im Lichte der (unmittelbar anwendbaren und das formelle Baurecht regelnden) Art. 85 - 96 KRG zu prüfen und beurteilen (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG). Davon, dass die Bauvorhaben (5 MFH’s, 2 Unterniveaugaragen) die massgeblichen Vorschriften des kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Rechts einhalten (Art. 89 Abs. 1 KRG), ihnen selbst mithin keine ortsbaulichen, ortsplanerischen, umweltschutzrechtlichen oder baupolizeilichen Hindernisse entgegenstehen, darf - nachdem die gestützt auf Art. 89 KRG erteilten Baubewilligungen diesbezüglich unangefochten geblieben sind und damit auch die künftige verkehrsmässige Erschliessung der Überbauung (nach Abschluss der Rohbauarbeiten) über die Parzellen Nrn. 1799 sowie 1801 bereits rechtskräftig festgehalten worden ist - ausgegangen werden. c) Die gesetzliche Grundlage für die streitige, zeitlich beschränkte Auflage „Baustellenerschliessung für die Rohbauarbeiten der gesamten Überbauung über die Parzelle Nr. 1804“ findet sich in Art. 90 Abs. 1 KRG. Danach dürfen Baubewilligungen mit den gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) verknüpft werden, wenn dadurch inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können oder wenn sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands aufdrängen. Die vorliegend streitige (zeitlich befristete) Auflage dient nicht zuletzt auch der Erhaltung des rechtmässigen Zustandes während der Bauphase. Bei der Beurteilung dieser Massnahme hinsichtlich ihrer Übereinstimmung mit der raumplanerischen
Nutzungsordnung wie auch der übrigen einschlägigen Gesetzgebung sind auch die räumlichen Folgen zu berücksichtigen, die mit der Realisierung der Bauten im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge verbunden sind (vgl. BGE 123 II 259 E. 3). d) Dass die streitige Auflage zulässig ist, ergibt sich aufgrund einer Würdigung der erwähnten Vorgaben sowie der im Verwaltungsrecht generell geltenden Grundsätze (u.a. Interessenabwägung; Grundsatz der Verhältnismässigkeit). So hat der Augenschein gezeigt, dass die Strassenparzelle Nr. 1799, welche gemäss Strassenplan zwar eine Breite von 4 m aufweisen, im Bereich der Parzellen Nrn. 1787 und 1800 die erwähnte Breite gar nicht erreicht bzw. auf einer Länge von rund 25 m lediglich 2,8 m breit ist. Ebenso hat sich bestätigt, dass der vorhandene Ausbaustand (hinsichtlich Kofferung, Deckbelag) völlig ungeeignet ist, selbst den in der Rohbauphase anfallenden Baustellenverkehr (Aushubarbeiten, Materialtransporte für den Rohbau der MFH’s 4 und 5 sowie der Unterniveaugarage 2 mit schweren Baumaschinen) und die sich daraus ergebenden (und zusätzlich zum bereits bestehenden Anwohnerverkehr) entstehenden Belastungen durch die schweren Baufahrzeuge aufzunehmen. Wollte man daher dem Ansinnen des Beschwerdeführers folgen und die Baustellenerschliessung für die MFH’s 4 und 5 sowie die Unterniveaugarage 2 über diese Strasse zulassen, müsste dies letztlich bedeuten, dass zuerst die Strasse umfassend ausgebaut werden müsste. Das solches mit grösseren zeitlichen Verzögerungen (zeitintensive Quartierplanung mit Landumlegung, Einsprache- und Rechtsmittelverfahren) und unnötigen Weiterungen (kostenintensiven baulichen Massnahmen) verbunden wäre, ist offenkundig und kann kaum im Interesse der Bauherrschaft sein. Dass die Gemeinde die Strasse demgegenüber für das Aufnehmen des durch das Bauvorhaben (insgesamt 39 Wohnungen und ca. 50 Parkplätze) entstehenden Mehrverkehrs als hinreichend erachtet hat, lässt sich durchaus vertreten. Dies umso mehr, als die Gemeinde die Bauherrschaft verpflichtet hat (Auflage a6), spätestens bei Rohbauvollendung der ersten Tiefgarage bei der Trafo-Station (Gebäude Nr. 608c) entlang der Via …) einen Ausweichplatz zu erstellen.
e) Die von der Bauherrschaft vorgeschlagene und am Augenschein verdeutlichte „Ampelregelung“ durfte von der Gemeinde - bereits angesichts der umschriebenen tatbeständlichen Rahmenbedingungen und des ihr in Bausachen zustehenden weiten Ermessensspielraumes - ohne weiteres als unzweckmässig qualifiziert werden. Dies bereits deshalb, weil eine Ampellösung, wie die vorgeschlagene, bereits aufgrund der vielen Haus- und Quartierzufahrten im fraglichen, von der Ampel betroffenen Strassenstück offensichtlich zu prekären Verkehrsverhältnissen für motorisierte Anwohner, Radfahrer, Fussgänger etc. durch die zur Baustelle zu- und/oder wegfahrenden Baufahrzeuge (LKW’s, schweres Geräte) führen muss, weshalb das öffentliche Interesse an einem Verzicht auf eine solche Ampellösung selbst während der zeitlich beschränkten Bauphase als sehr gewichtig erscheint. Selbst wenn es letztlich zutreffen mag, dass „nur“ noch rund 40% des während der gesamten Rohbauphase anfallenden Baustellenverkehrs (ausschliesslich nur jener für die MFH’s 4 und 5 sowie die Unterniveaugarage 2) über die vom Beschwerdeführer während der Bauphase favorisierte Erschliessungsvariante geführt werden soll und sich dieser Verkehr zudem nur auf die Monate im Sommer/Herbst 2009 beschränken wird, vermag dies die Rechtmässigkeit der gemeindlichen Auflage nicht zu ändern. f) Ebenso wenig sticht der Einwand, dass mit der Lösung des Beschwerdeführers die Lärm-, Verkehr- und Staubbelastungen reduziert und besser auf alle Quartierbewohner verteilt werden könnten. Dass die Bauherrschaft aufgrund der gemeindlichen Anordnung der (temporären) Baustellenerschliessung letztlich gezwungen sein wird, die Bauarbeiten anders als von ihr vorgesehen zu etappieren, d.h. mit dem Bau der MFH’s 1- 3 erst zu beginnen, wenn die MFH’s 4 und 5 sowie die Unterniveaugarage 2 erstellt sind, ist hinzunehmen. Die vom Beschwerdeführer diesbezüglich vorgebrachten Einwände (erhebliche Verlängerung der Bauzeit, die grösseren Mehrkosten, das steile Gelände und das grosse Gefälle, die engen Platzverhältnisse, etc.) sind zwar verständlich, letztlich aber nicht entscheidend. Die der Bauherrschaft aufgrund der gemeindlichen Beschränkung auf eine Baustellenzufahrt entstehenden Mehrkosten (ca.
350'000.-- Fr. für das Gesamtbauvorhaben) sind rein pekuniärer Natur und letztlich nicht geeignet, die gemeindliche Interessenabwägung als nicht vertretbar erscheinen zu lassen. Dies umso weniger, als das Bauvorhaben trotz der geltend gemachten Schwierigkeiten ohne weiteres - wenn auch mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung und vertretbaren Mehrkosten realisiert werden kann. Am Augenschein hat der anwesende Architekt nicht in Abrede gestellt, dass sich die aufgrund der Auflage entstehenden Schwierigkeiten mit organisatorischen und baulichen Massnahmen zufriedenstellend lösen lassen. g) Die gemeindliche Auflage erweist sich aus den oben angeführten Überlegungen als zweckmässig und geeignet, die von ihr für die Zeit bis zur Rohbauvollendung verfolgten Ziele zu erreichen. Eingriffszweck und -wirkung stehen in einem vernünftigen Verhältnis. Eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips ist nicht ersichtlich. - Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann. 4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers, welcher gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG überdies verpflichtet wird, der obsiegenden, beigeladenen und anwaltlich vertretenen StWEG … alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die mit der eingereichten Honorarnote geltend gemachte Parteientschädigung von insgesamt rund Fr. 6'477.50 (inkl. MWST) ist entsprechend dem Verfahrensausgang sowie dem Umstand, dass diese auch die Aufwendungen im (separat zu entschädigenden) Verfahren R 08 35 beschlägt, ermessensweise zu reduzieren. Als notwendige Kosten für das vorliegende Beschwerdeverfahren R 08 38 können Fr. 1'500.-- (inkl. MWST) akzeptiert werden. Von der Zusprechung einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin sowie die weiteren Beigeladenen kann demgegenüber abgesehen werden. Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde R 08 38 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 614.-zusammen Fr. 5'614.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … hat der beigeladenen StWEG … eine entsprechend dem Verfahrensausgang angemessen reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'500.-- (inkl. MWST) zu entrichten.