Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 29.11.2017 U 2017 81

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 17 81 1. Kammer Vorsitz Audétat RichterIn Racioppi, Moser Aktuar Gross URTEIL vom 29. November 2017 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Bundesamt für Justiz, Beschwerdeführer gegen Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden, Beschwerdegegner und A._____ SA, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marco B. Biancotti, Beschwerdegegnerin betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

- 2 - 1. Die A._____ AG – mit Sitz in O.1._____ – erwarb von der schweizerischen Staatsangehörigen B._____, wohnhaft in O.2._____ (Italien) das Grundstück Nr. 1883 im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ im Halte von 1'132 m2 mit dem Wohnhaus C._____ in O.1._____ zum Preis von Fr. 16.5 Mio. Der Kaufpreis wird je zur Hälfte durch Eigenmittel (Aktionärsdarlehen) und durch Fremdmittel finanziert. Der Kauf steht unter dem Vorbehalt der Erteilung der notwendigen Bewilligung für den Käufer und ist grundbuchlich noch nicht vollzogen. Die A._____ AG wurde am 13. Januar 2017 gegründet und am 16. Januar 2017 im Handelsregister des Kantons Graubünden eingetragen. Sie verfügt über ein Aktienkapital von Fr. 100'000.--, eingeteilt in 100 vinkulierte Namenaktien à Fr. 1'000.--. Der Gesellschaftszweck ist wie folgt umschrieben: "L'acquisto, la vendita, la costruzione, la mediazione, l'amministrazione, la gestione e la locazione di beni immobili, nonché la partecipazione ad imprese similari; scopo completo a norma die statuto." Alleinaktionär der A._____ SA ist D._____, italienischer Staatsangehöriger, Unternehmer, wohnhaft mit Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA B in O.1._____, verheiratet mit E._____, italienische Staatsangehörige, wohnhaft im Ausland. Das getrennt lebende Ehepaar hat drei minderjährige Kinder, welche bei der Mutter leben. Der Ehemann lebt seit dem Frühjahr 2016 im Ausland und in O.1._____. 2. Das Grundbuchinspektorat des Kantons Graubünden (GBI GR) hat mit Verfügung vom 3. Juli 2017 bestimmt, dass der Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ durch die A._____ SA in O.1._____ nicht der Bewilligungspflicht im Sinne des BewG unterliegt. Diesen Entscheid begründet das GBI GR mit den Feststellungen, dass am Aktienkapital der A._____ SA keine bewilligungspflichtigen Personen beteiligt sind, eine indirekte finanzielle Beteiligung an der A._____ SA durch Personen im Ausland ausgeschlossen werden könne und die Fi-

- 3 nanzierung des Grundstückkaufs ausschliesslich mit Mitteln nicht bewilligungspflichtiger Personen erfolge. Die Bewilligung wurde mit den Auflagen verbunden, wonach die A._____ SA verpflichtet sei, vor jeder Änderung der festgestellten Finanzierungs- und Beteiligungsverhältnisse, die eine Bewilligungspflicht begründen könnte, eine neue Feststellungsverfügung der Bewilligungsbehörde einzuholen; die A._____ SA sei zudem verpflichtet, vor dem Aus- und Umbau des Erwerbsobjekts dessen Finanzierung zur Prüfung vorzulegen und schliesslich werde der Alleinaktionär verpflichtet, der Bewilligungsbehörde allfällige Änderungen bezüglich seines Wohnsitzes zu melden. 3. Dagegen erhob das Bundesamt für Justiz (nachfolgend Beschwerdeführer genannt) am 1. September 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Es beantragte die Aufhebung der angefochtenen Verfügung, die Feststellung, dass für den Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 des Grundbuches O.1._____ eine Bewilligungspflicht nach BewG bestehe, sowie die Verweigerung der Bewilligung an die A._____ SA für den Erwerb des genannten Grundstücks. Der Beschwerdeführer begründet seine Eingabe im Wesentlichen damit, dass sich der Wohnsitznachweis von D._____ in O.1._____ als konstruiert erweise und den Akten keine Argumente zu entnehmen seien, die für einen tatsächlichen Wohnsitz von D._____ in O.1._____ sprechen würden. Der Schluss, dass D._____ den Wohnsitz nur verlegen wolle, um die Bewilligungspflicht zu umgehen, sei durch dessen berufliche und familiären Beziehungen sowie durch den fehlenden Eintrag im 'Anagrafe Italiani residenti all'estero (A.I.R.E.)' unausweichlich. Entsprechend seien D._____ wie auch die von ihm beherrschte A._____ SA als Personen im Ausland gemäss BewG zu qualifizieren. 4. Das GBI GR (hiernach Beschwerdegegner) beantragte mit Eingabe vom 26. September 2017 die Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher Kostenfolge. Der Beschwerdeführer würdige die beigebrachten Dokumen-

- 4 te sehr einseitig und negiere gegenteilige Nachweise, so z.B. die Wohnsitzbestätigung der Stadt O.3._____. Zudem argumentiere dieser hinsichtlich des A.I.R.E.-Eintrags sowie den sich aus dem FZA ergebenden Rechten widersprüchlich. Im Übrigen habe der Beschwerdeführer den Verzicht auf einen A.I.R.E.-Eintrag in der Vergangenheit mehrfach akzeptiert; ein solcher Verzicht sei ausserdem auch nach italienischem Recht nicht ausgeschlossen. Auf das Angebot des Beschwerdegegners den Erwerb zuzulassen und den tatsächlichen Wohnsitz in einem Jahr nochmals zu überprüfen, sei der Beschwerdeführer nicht eingegangen. 5. Gleichentags liess die A._____ SA (hiernach Beschwerdegegnerin) kostenfällig die Abweisung der Beschwerde beantragen. Die Bewilligungsbehörde sei unter Beachtung der geltenden einschlägigen Rechtsnormen und der von ihr verlangten und ihr unterbreiteten Dokumente zum Schluss gekommen, dass der strittige Grundstückerwerb nicht bewilligungspflichtig sei. Der Beschwerdeführer setze sich in unzulässiger Art und Weise über das Personenfreizügigkeitsabkommen zwischen der Schweiz und der EU und die einschlägige Gerichtspraxis hinweg. 6. Mit Schreiben vom 17. Oktober 2017 verzichtete der Beschwerdeführer auf eine Replik, womit der Schriftenwechsel abgeschlossen war. 7. Trotz Aufforderung ist von keiner Seite eine Honorarnote eingegangen. Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

- 5 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist hier die Verfügung vom 3. Juli 2017, worin der Beschwerdegegner den Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ durch die Beschwerdegegnerin als nicht bewilligungspflichtig im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) taxierte. Beschwerdethema bildet die Frage, wo sich der massgebende Wohnsitz der Beschwerdegegnerin, welche durch einen Alleinaktionär mit italienischer Staatsbürgerschaft beherrscht wird, befindet. Strittig ist der Anknüpfungspunkt für die Bewilligungspflicht aufgrund des Kriteriums des effektiven Wohnsitzes im Inland (O.1._____) oder Ausland (O.3._____/ O.4.__________) geblieben. 2. Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Der Beschwerdeführer ist gestützt auf die besondere Vorschrift in Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG ausdrücklich zur selbständigen Erhebung einer Beschwerde vor dem kantonal zuständigen Gericht befugt, womit die Beschwerdelegitimation gegeben ist. Zudem ist die Beschwerde frist- und formgerecht eingegangen, weshalb darauf einzutreten ist und die sich stellende Rechtsfrage materiell zu behandeln ist. 3. a) Laut Zweckvorgabe in Art. 1 BewG beschränkt dieses Gesetz den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Art. 2 BewG definiert diesbezüglich die Bewilligungspflicht wie folgt: Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen

- 6 - Behörde (Abs. 1). Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb [allerdings], wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-. Fabrikationsoder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerkbetriebes oder eines freien Berufes dient (Abs. 2 lit. a); oder wenn das Grundstück dem Erwerber als natürliche Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient (Abs. 2 lit. b). Zum Erwerb von Grundstücken zählt nach Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG namentlich auch der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind (vgl. zum statutarischen Gesellschaftszweck der Beschwerdegegnerin Ziff. 1 im Sachverhalt, hiervor). Nach Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG gelten als Personen im Ausland: Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder der Europäischen Freihandelsassoziation, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben. Während der Beschwerdeführer im konkreten Fall eine Bewilligungspflicht für den Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 und dessen Eintrag im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ gestützt auf Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG postuliert, sind der Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin diesbezüglich anderer Meinung, da sie den Nachweis des Wohnsitzes in der betreffenden Gemeinde durch die Beschwerdegegnerin bzw. deren Alleinaktionär nach Art. 2 Abs. 2 lit. b i.V.m. Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG als erbracht ansehen und daher keine Bewilligungspflicht nach dem BewG erforderlich sei. Die entscheidende Rechtsfrage dreht sich folglich um die Bejahung bzw. Verneinung des massgebenden Wohnsitzes im In- oder eben im Ausland. b) Was das anwendbare Recht betrifft, so gilt es vorweg zu klären, ob in Bezug auf den "Wohnsitzbegriff" das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB; SR 210; vgl. Art. 23 ff. ZGB) in Verbindung mit dem BewG bzw. der BewV zur Anwendung kommt oder ob hierzu auf das Bundesgesetz über das In-

- 7 ternationale Privatrecht (IPRG; SR 291) abzustellen ist. Als weitere Möglichkeit steht zur Auswahl, ob sich der Begriff durch Verweisung aus dem Abkommen zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit (FZA; SR 0.142.112.681) und somit aus den bilateralen Verträgen der Schweiz mit der EU ableitet. Der angefochtenen Verfügung des Beschwerdegegners vom 3. Juli 2017 ist zu dieser Thematik nichts zu entnehmen. Der Beschwerdeführer wendet zur Begründung seiner Beschwerde das ZGB in Zusammenhang mit dem BewG an. Das streitberufene Gericht hat in früheren Verwaltungsgerichtsurteilen einmal das IPRG (VGU 08 71 vom 23. September 2008) und zweimal das FZA mit Hinweisen auf das BewG und das ZGB angewandt (VGU U 11 10 und U 11 13, beide vom 16. August 2011). Den zwei jüngeren Urteile vom August 2011 ist der Vorzug zu geben, zumal das Bundesgericht im Urteil 2C_876/2011 vom 20. März 2012 (betreffend die Überprüfung des erwähnten VGU U 11 13) ebenfalls auf die Bestimmungen des BewG und des ZGB abstellte. Es hielt dazu in Erwägung 2 unter dem Aspekt der Vermeidung von Missbräuchen bei Immobiliengeschäften explizit was folgt fest: Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten nach Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG die Staatsangehörigen der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA), die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben. Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EG/ EFTA- Ausländer setzt somit dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus (vgl. Art. 25 Abs. 1 Anhang I FZA). Massgeblich für den Begriff des Wohnsitzes ist dabei im Wesentlichen Art. 23 ZGB (BGE 136 II 405 E.4.1 = ZGBR 92 S. 271 E.4.1). Der Wohnsitz einer Person befindet sich somit am Ort, wo sie sich mit der Absicht ihres dauernden Verbleibens aufhält (Art. 23 Abs. 1 ZGB). Um diesen Ort zu ermitteln, ist zu prüfen, wo die betreffende Person ihren persönlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat (BGE

- 8 - 136 II 405 E.4.3 f. = ZGBR 92 S. 273 E.4.39). Auf den aktuellen Fall sind daher für die Beurteilung der strittigen Bewilligungspflicht ebenfalls das FZA, ZGB und BewG und nicht etwa das IPRG anwendbar. c) Selbst wenn man aber zur Anwendbarkeit des hier massgeblichen Rechts anderer Ansicht sein sollte, würde sich am Ergebnis nichts ändern, weil sich der Wohnsitzbegriff nach Art. 20 Abs. 1 a IPRG mit demjenigen des Art. 23 Abs. 1 ZGB deckt, sodass auf die diesbezügliche Rechtsprechung zurückgegriffen werden kann (BGE 119 II 167 E.2b). Der Wohnsitzbegriff besteht jeweils aus zwei Elementen: Dem Aufenthalt und der Absicht des dauerhaften Verbleibens an jenem Ort. Um einen Wohnsitz begründen zu können, muss die Person am jeweiligen Ort mehr als nur flüchtig verweilen. Ständige Präsenz ist allerdings nicht erforderlich. Auch eine bisherige bestimmte Verweildauer wird nicht verlangt, sofern die Person die Absicht dauernden Verbleibens zeigt. Die Perspektive eines dauernden Verweilens reicht aus (vgl. dazu AXEL BUHR/SIMON GABRIEL/DOROTHEE SCHRAMM, Handkommentar IPRG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 20 N 5-7). Die Absicht dauernden Verbleibens liegt vor, wenn die Person an einem Ort oder in einem Land den Schwerpunkt der Lebensverhältnisse respektive den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen, das heisst ihrer persönlichen, beruflichen und sozialen Beziehungen begründet oder beibehält. Dabei kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern auf die objektiv für Dritte erkennbaren Umstände an (BUHR/GABRIEL/SCHRAMM, a.a.O., N. 8 ff. m.w.H.). d) In tatbeständlicher Hinsicht ist unbestritten und auch erstellt, dass die Beschwerdegegnerin (Immobilienfirma) bzw. der sie rechtlich wie wirtschaftlich vollständig als Alleinaktionär (100% des Aktienkapitals) beherrschende D._____ seit 2008 Eigentümer einer Ferienwohnung gemäss Art. 9 Abs. 2 BewG (Kontingentbewilligung) in O.1._____ ist. Im Oktober 2016 hat D._____ sein Fahrzeug im Kanton Graubünden immatrikulieren lassen. Laut Wohnsitzbescheinigung der Gemeinde O.1._____ ist D._____ am 1. Juni 2017 von Italien her zugezogen und verfügt über eine Bewilli-

- 9 gung EU/EFTA B für den Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit in der ganzen Schweiz. Zwischen der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden und D._____ wurde am 26. April 2017 eine Vereinbarung über die Aufwandbesteuerung abgeschlossen. Der Beschwerdeführer hält die Behauptung von D._____, seit mehr als einem Jahr vor dem Zuzug nach O.1._____ anfangs Juni 2017 einen von seiner Ehefrau und den gemeinsamen drei minderjährigen Kindern getrennten Wohnsitz gehabt zu haben, für nicht erwiesen. So habe er bei der Gründung der Beschwerdegegnerin im Januar 2017 als Wohnsitz O.4.__________ angegeben. Auch sei die angebliche Wohnsitzbestätigung von O.3._____ nicht als solche zu betrachten. Die gemeinsame Erklärung der Ehegatten sei zudem vage, werde darin doch bloss von vorübergehenden Problemen gesprochen. e) Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts ist dem Beschwerdeführer in Bezug auf das tatsächlich wenig aussagekräftige Dokument der eingereichten Wohnsitzbestätigung der Stadt O.3._____ zuzustimmen (act. 17 im Gesuchdossier). Darin geht es nur um eine Zufahrtsberechtigung für ein bestimmtes Fahrzeug zu einer Wohnadresse in O.3._____. Im selben Dokument ist aber als Wohnsitz von D._____ die Stadt O.4.__________ aufgeführt und es wird das Gesuch ausdrücklich als Aufenthalter (dimorante) in O.3._____ gestellt. Neben der Gründungsurkunde für die neu geschaffene Beschwerdegegnerin, in welcher als Wohnsitz (des Gründers) O.4.__________ angegeben wird, ist auch die Anwaltsvollmacht für den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin, Rechtanwalt Marco Biancotti, vom 14. April 2017 in O.4.__________ unterzeichnet worden. All dies spricht für einen zumindest regelmässigen Aufenthalt von D._____ in O.4.__________, wogegen ein solcher in O.3._____ nur spärlich dokumentiert ist. Auf der anderen Seite ist ausgewiesen, dass D._____ mindestens seit Februar 2016 seiner Ehefrau monatlich EUR 3'000.-- zukommen lässt (act. 14 im Gesuchdossier), was die Ehegatten in ihrer Erklärung vom 26. Mai 2017 (act. 18 im Gesuchdossier) auch bestätigen.

- 10 - Insbesondere die Erklärung der Ehegatten, wonach der Ehemann seinen Wohnsitz in O.3._____ habe, ist nach Auffassung des Gerichts – im Gegensatz zu derjenigen des Beschwerdeführers mit O.4.__________ als Wohnort – durchaus plausibel und aussagekräftig, zumal diese Selbsterklärung mit den anderen vorliegenden Dokumenten – wie eben der Zufahrtsbewilligung in O.3._____ sowie den Unterhaltszahlungen an die in O.4.__________ vom ihm örtlich getrennt lebende Ehefrau – übereinstimmt. Laut Beurteilung des streitberufenen Gerichts präsentiert sich der Streitfall wie folgt: D._____ hat ein wichtiges Indiz, das gegen einen Schwerpunkt der Lebensverhältnisse in O.1._____ spricht, stark relativiert, nämlich den (nur angeblichen) familiären Anknüpfungspunkt in O.4.__________. Mit der gemeinsamen Erklärung der Ehegatten, dass ihr Zusammenleben erheblich gestört sei und sie darum getrennte Wohnsitze hätten, kann dieses Argument wohl nicht mehr entscheidend gegen den Lebensmittelpunkt von D._____ in O.1._____ herangezogen werden. Umgekehrt manifestiert sich mit dem Kauf einer neuen Liegenschaft und den Mitgliedschaften in verschiedenen Clubs in O.1._____, wo er zudem bereits seit 2008 über ein Feriendomizil verfügt, durchaus eine gewisse Verbundenheit zum neuen Wahl-/Wunschwohnort. Auch die geltend gemachten beruflichen bzw. geschäftlichen Interessen (Repräsentationseffekt in berühmtem Winterkurort mit grosser Strahlkraft) können als glaubwürdige Indizien und nachvollziehbare Anhaltspunkte für den neuen Wohnort in der wirtschaftlich auf dem Immobiliensektor sicherlich sehr lukrativen Gemeinde O.1._____ herangezogen werden. Als gewichtige und starke Indizien für den Lebensmittelpunkt in O.1._____ deuten überdies die erteilte EU/EFTA-Bewilligung B hin, die Immatrikulation des Fahrzeugs im Kanton Graubünden sowie insbesondere die Pauschalbesteuerungsverfügung der hiesigen Steuerverwaltung vom 26. April 2017 (act. 13.1 im Gesuchdossier). Bei einer umfassenden Betrachtungsweise und in Würdigung der soeben erwähnten Anknüpfungspunkte ist das Verwaltungsgericht daher zur Überzeugung gelangt, dass der feste Wille von D._____ auf einen dauerhaften Verbleib bzw. zur neuen Wohnsitznahme

- 11 in O.1._____ hinreichend dargetan wurde. Eine Bewilligungspflicht nach dem BewG ist deshalb nicht erforderlich. f) Daran ändert auch das gegenteilige Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 6. Februar 2012 (VGE 100.2011.430) nichts, weil der dort zu beurteilende Sachverhalt (deutsche Staatsangehörige, die wegen der langen Zeitspanne bis zum Bezug ihrer komplett sanierungsbedürftigen Liegenschaft der Bewilligungspflicht unterstellt wurden) nicht mit dem hier zur Diskussion stehenden Sachverhalt (Beschwerdeführer besitzt seit 2008 bereits eine Ferienwohnung am Ort des nun neu dazugekauften Grundstücks mit intaktem Wohngebäude) verglichen werden kann. Im betreffenden Entscheid des Kantons Berns wurde in E.4.2.2 aber zu Recht festgehalten: Für die Bewilligungspflicht des Grundstückkaufs ist nach der bisherigen Rechtsprechung grundsätzlich der Erwerbszeitpunkt massgebend (vorne E.3.3). In der Praxis ist allerdings anerkannt, dass von einer Erwerberin oder einem Erwerber nicht in jedem Fall einfach verlangt werden kann, vorgängig in die Schweiz zuziehen (Mietwohnung oder Hotel), um erst danach bewilligungsfrei eine Liegenschaft zu erwerben [...]. Damit soll insbesondere den in die Schweiz zuziehenden Staatsangehörigen der EG und der EFTA der bewilligungsfreie Erwerb von Wohneigentum erleichtert werden. In der Praxis werden in solchen Fällen deshalb mitunter Feststellungsverfügungen erlassen, wonach der Erwerb nicht der Bewilligungspflicht unterliegt. Um Missbräuchen vorzubeugen, wird aber eine Bestätigung der ausländischen Person verlangt, dass sie in die Schweiz ziehe und ihren Lebensmittelpunkt hierher verlege (vgl. zum Ganzen: Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden VGU U 11 13 vom 16. August 2011 E.5). Allein schon die Tatsachen, dass der Beschwerdeführer in O.1._____ seit dem Jahr 2008 über Wohneigentum verfügt und im laufenden Jahr bei den hiesigen Steuerbehörden ein Gesuch um Aufwandbesteuerung gestellt hat, zeigen objektiv leicht nachvollziehbar, dass es ihm mit der Wohnsitznahme in O.1._____ ernst ist und ihm deshalb ohne gegenteilige Anhaltspunkte nicht ein Missbrauchspotential unterstellt

- 12 werden kann, das eine Bewilligungspflicht gestützt auf das BewG unerlässlich gemacht hätte. g) Im Übrigen weist der Beschwerdegegner zu Recht darauf hin, dass sich der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde widersprüchlich verhält. So anerkennt der Beschwerdeführer zwar grundsätzlich den Vorrang des FZA gegenüber dem Eintrag im A.I.R.E.-Register (= Register der italienischen Residenten im Ausland) bzw. anerkennt, dass eine Wohnsitznahme in der Schweiz für Italiener nicht von einem solchen Eintrag abhängig gemacht werden kann, fordert dann aber dennoch ultimativ den Nachweis eines solchen Eintrags im konkreten Fall. Umgekehrt scheint es gar nicht zwingend notwendig zu sein, dass sich ein italienischer Staatsbürger bei Wohnsitznahme im Ausland in dieses Register eintragen lässt. Beim Eintrag oder Nichteintrag in dieses Ausländerregister für italienische Staatsbürger oder auch Doppelbürger handelt es sich bloss um eine Ordnungsvorschrift aus dem italienischen Recht, die auf die Auslegung des Wohnsitzbegriffs gemäss schweizerischem Recht keinen Einfluss haben kann. Mit diesem Einwand stösst der Beschwerdeführer deshalb ins Leere. h) Zusammengefasst ergibt sich, dass der Begriff der fallrelevanten Wohnsitznahme durch die eingereichten Dokumente und das bisher gezeigte Verhalten von D._____ als erfüllt im Sinne des FZA, ZGB und BewG taxiert werden kann, womit keine Bewilligungspflicht für den in Frage stehenden Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 durch die Beschwerdegegnerin (mit Alleinaktionär D._____) besteht. Bei dieser Sachlage durfte der Beschwerdegegner willkürfrei davon ausgehen, dass die Beschwerdegegnerin bzw. D._____ ihren/seinen Wohnsitz nicht in Italien (O.3._____/ O.4.__________), sondern jetzt in der Schweiz (O.1._____) innehat. 4. a) Die angefochtene Verfügung vom 3. Juli 2017 ist damit rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde vom 1. September 2017 führt.

- 13 b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzulegen. In Anbetracht der Komplexität des Falles, der Durchführung eines einfachen Schriftenwechsels sowie des beachtlichen Streitwerts (Kaufpreis Fr. 16.5 Mio.) erachtet das streitberufene Gericht vorliegend praxisgemäss eine Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- für angemessen und gerechtfertigt (vgl. VGU U 14 56 vom 29. September 2015 – ebenso Ziff. 2 im Urteilsdispositiv). c) Aussergerichtlich hat der Beschwerdeführer die anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerin gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG für die notwendig verursachten Kosten des Beschwerdeverfahrens noch zu entschädigen, wobei seitens des betreffenden Anwalts keine Honorarnote eingereicht wurde. Angesichts der bloss zweiseitigen Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin kann davon ausgegangen werden, dass der notwendig verursachte Zeit- und Arbeitsaufwand ihres Anwalts eher gering gewesen sein dürfte, weshalb das Gericht ermessensweise eine Parteientschädigung in der Höhe von pauschal Fr. 500.-- für ausreichend erachtet. Da die Beschwerdegegnerin selber mehrwertsteuerpflichtig und damit zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist (siehe UID-Register CHE-450.718.001) ist die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer geschuldet und somit exklusive dieser umsatzähnlichen Wertschöpfungssteuer zuzusprechen (Leiturteil PVG 2015 Nr. 19). Dem Beschwerdegegner steht laut Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschädigung zu, da er lediglich in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegte und Mehrkosten selbst zu tragen hat.

- 14 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 314.-zusammen Fr. 2‘314.-gehen zulasten des Bundesamtes für Justiz und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Aussergerichtlich hat das Bundesamt für Justiz die A._____ SA mit Fr. 500.-- (ohne MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 21. März 2018 abgeschrieben (2C_53/2018).