Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni ___________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 15. Juli 2008 Schriftlich mitgeteilt am: PZ 08 124 Verfügung Kantonsgerichtspräsidium Vorsitz Präsident Brunner Aktuar ad hoc Pers —————— In der zivilrechtlichen Beschwerde des Z.X . , Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, und der Y. X . , Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin, gegen den Entscheid des Kreispräsidenten Maienfeld vom 26. Mai 2008, mitgeteilt am 28. Mai 2008, in Sachen U., Gesuchsteller und Beschwerdegegner, und T., Gesuchsteller und Beschwerdegegner, beide vertreten durch Fürsprecher Markus Hitz, Postfach 826, Susenbergstrasse 31, 8044 Zürich, betreffend Ausweisung bei Miete, hat sich ergeben:
2 A. Seit Herbst 2004 bewohnen die Eheleute Z. und Y. X. das 6 ½-Zimmer Haus, W., V., welches von den beiden Miteigentümern U. und T. vermietet wird. Infolge Mietzinsrückständen im Umfang von Fr. 6'200.00 wurde den Ehegatten X. mittels Mahnung vom 16. April 2007 gestützt auf Art. 257d OR eine letzte Zahlungsfrist von 30 Tagen gewährt. Sie wurden darauf aufmerksam gemacht, dass nach unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende des nächsten Monats gekündigt werde. Nachdem die beiden Mieter den geschuldeten Mietzins weder bezahlten noch bei der zuständigen Stelle hinterlegten, wurde ihnen mit Schreiben vom 18. Juli 2007 gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR die Kündigung per 31. August 2007 ausgesprochen. B. Nachdem Z. und Y. X. weiterhin im Haus wohnen geblieben sind und seit der ihnen zugestellten Kündigung keine Mietzinsen mehr bezahlt haben, reichten die Vermieter U. und T. am 18. März 2008 beim Kreispräsidenten Maienfeld ein Gesuch um Ausweisung aus dem Mietobjekt mit folgenden Anträgen ein: „1. Den Gesuchsgegnern sei zu befehlen, die Liegenschaft W. in V. unverzüglich zu räumen. 2. Im Unterlassungsfall sei die Liegenschaft polizeilich zu räumen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgegner.“ Mit Stellungnahme vom 20. Mai 2008 beantragte das Ehepaar X. die Abweisung des Gesuchs. In ihrem Schreiben wurde sinngemäss die Rechtmässigkeit der Kündigung bestritten sowie ausgeführt, die Mietzinsen seien bloss deshalb nicht mehr entrichtet worden, weil im Haus zahlreiche Mängel vorliegen, deren Behebung durch die Vermieter zu Unrecht nicht vorgenommen worden sei. Zudem hätten die Vermieter bereits vor ihrem Einzug von verschiedenen Mängeln Kenntnis gehabt. C. Mit Entscheid vom 26. Mai 2008, mitgeteilt am 28. Mai 2008, erkannte der Kreispräsident Maienfeld: „1. Das Begehren wird gutgeheissen und die Gesuchsgegner werden aufgefordert, die Liegenschaft W., V., innert 10 Tagen nach Mitteilung des vorliegenden Entscheides in geräumtem und gereinigtem Zustand an die Gesuchssteller zu übergeben. 2. Vorliegende Verfügung ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer einer an ihn gerichteten Verfügung der zuständigen Behörde keine Folge leistet. 3. Die Kosten des Verfahrens im Betrage von Fr. 330.00 werden unter solidarischer Haftbarkeit den Gesuchsgegnern auferlegt. 4. (Rechtsmittelbelehrung).“
3 Zur Begründung führte der Kreispräsident Maienfeld aus, es sei absolut rechtswidrig, einfach keine Miete mehr zu bezahlen. Im vorliegenden Fall hätten die Gesuchsgegner die Möglichkeit gehabt, gemäss Art. 259g OR den Vermietern schriftlich eine Frist zur Behebung allfälliger Mängel anzusetzen und nach deren unbenütztem Ablauf die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der zuständigen Schlichtungsbehörde zu hinterlegen. Mit der Hinterlegung hätten die Mietzinse als bezahlt gegolten. D. Mit Schreiben vom 3. Juni 2008 setzte die Rechtsvertretung der Gesuchsteller den Kreispräsidenten davon in Kenntnis, dass die Eheleute X. nach wie vor keine Anstalten machten, die Liegenschaft gemäss Entscheid zu verlassen und stellte gleichzeitig den Antrag, nach Rechtskraft des Entscheids diesen mit der Polizei zu vollstrecken. Daraufhin setzte der Kreispräsident dem Ehepaar X. mit Verfügung vom 17. Juni 2008 eine letzte Frist von fünf Tagen, um der Aufforderung gemäss Amtsbefehl nachzukommen. E. Gegen den Entscheid des Kreispräsidenten Maienfeld vom 26. Mai 2008 erhob das Ehepaar X. am 16. Juni 2008, eingegangen am 17. Juni 2008, Beschwerde beim Kantonsgerichtspräsidenten. Darin wurde hauptsächlich vorgebracht, die Kündigung sei nicht gültig erfolgt und die Vermieter hätten sich trotz Kenntnis gravierender Mängel der Mietsache geweigert, diese zu beheben, weshalb das Gesuch um Ausweisung abzulehnen sei. Mit Schreiben vom 19. Juni 2008 verwies der Kreispräsident unter Zustellung der Verfahrensakten samt Aktenverzeichnis hinsichtlich der Vernehmlassung auf die Begründungen des Entscheids vom 26. Mai 2008. U. und T. stellten in ihrer Vernehmlassung vom 20. Juni 2008 den Antrag, die Beschwerde superprovisorisch abzuweisen. Auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung : 1. Der Kreispräsident kann gemäss Art. 145 ZPO auf Gesuch hin durch Amtsbefehl die zum Rechtsschutz erforderlichen Massnahmen treffen, wenn jemand durch eine beabsichtigte oder begonnene Handlung eines andern oder durch die Unterlassung einer solchen in seinen Rechten verletzt oder gefährdet wird. Insbesondere ist das Befehlsverfahren gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO auch für die
4 Ausweisung bei Miete zulässig. Gegen solche Entscheide des Kreispräsidenten kann gemäss Art 152 Abs. 1 ZPO innert zehn Tagen seit der Mitteilung beim Kantonsgerichtspräsidenten Beschwerde geführt werden. Auf das frist- und formgerecht eingereichte Rechtsmittel ist deshalb einzutreten. 2.a) Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinsen oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Frist hat dabei bei Wohnräumen mindestens 30 Tage zu betragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohnräumen mit einer gesetzlichen Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Unter Rückstand ist jede Form nicht termingerechter Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten zu verstehen (Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Auflage, Basel 2007, N. 3 zu Art. 257d OR; Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N. 15 zu Art. 257d OR). In der Wortwahl der in der Fristansetzung enthaltenen Erklärung ist der Vermieter grundsätzlich frei, doch werden gewisse Anforderungen an die Klarheit der Erklärung gestellt. So muss der Mieter erkennen können, dass eine fällige Forderung des Vermieters noch offen steht und er sich damit in Verzug befindet; er muss ferner wissen, dass die Zahlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt verlangt wird und schliesslich muss dem Mieter klar werden, dass die innert Frist ausbleibende Zahlung zur vorzeitigen bzw. fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses durch ausserordentliche Kündigung führt (Das schweizerische Mietrecht, a.a.O., N. 26 zu Art. 257d OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage, Zürich 1999, S. 202 N. 5.5). b) Die an die Beschwerdeführer gerichtete Mahnung vom 16. April 2007 vermag allen oben aufgeführten Anforderungen zu genügen; es wird sogar ausdrücklich auf die gesetzliche Regelung von Art. 257d OR hingewiesen. Ebenso wurde Art. 266n OR eingehalten, wonach die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung beiden Ehegatten separat zuzustellen ist, und zwar unabhängig davon, ob nur ein Ehegatte oder beide Mieter sind (Das Schweizerische Mietrecht, a.a.O., N. 20 zu Art. 266l – 266o OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 202 N. 5.5). c) Betreffend den Einwand, die Kündigung vom 18. Juli 2007 sei nicht gültig, da sie von lic. iur. Y. Schlegel und dem Betreibungsamt Maienfeld unterzeichnet wurde, kann festgehalten werden, dass zu diesem Zeitpunkt die Verwaltung des Teils von U. dem Betreibungsamt Maienfeld oblag und lic. iur. S. die Vertreterin von
5 T. war. Beide Vertreter konnten eine rechtsgültige Vollmacht vorweisen. Des Weiteren enthielt die Kündigung ein vom Kanton genehmigtes Formular für die Kündigung durch den Vermieter (Art. 266l Abs. 2 OR), die Kündigungsfrist von 30 Tagen wurde eingehalten (Art. 257d Abs. 2 OR) und die Kündigung beiden Ehegatten separat zugestellt (Art. 266n OR). Die Kündigung hätte von den Beschwerdeführern gemäss Art. 273 Abs. 1 OR innert 30 Tagen nach Empfang derselben bei der zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden müssen. Da sie dies unterliessen, kann somit festgehalten werden, dass die formell richtige Kündigung in Rechtskraft erwachsen ist. d) Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, aufgrund der zahlreichen Mängel der Mietsache sei korrekterweise eine Mietzinsreduktion von monatlich Fr. 3'100.00 auf Fr. 2'060.00 vorzunehmen. Demzufolge hätten sie bereits zum jetzigen Zeitpunkt Mietzinszahlungen bis Ende September 2008 geleistet. Bei Vorliegen von Mängeln am Mietobjekt gibt das Gesetz jedoch ein spezielles Verfahren vor (Art. 259 ff. OR). Vorliegend besteht weder eine Einigung über die Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR) noch haben die Beschwerdeführer den Mietzins gemäss Art. 259g OR bei der zuständigen Schlichtungsbehörde hinterlegt. Es liegt auch kein Entscheid der Schlichtungsbehörde gestützt auf Art. 259i OR vor. Den Mietzins hingegen ganz oder teilweise zurückzubehalten, um den Anspruch auf Beseitigung eines Mangels durchzusetzen, ist der Mieterschaft ohnehin nicht erlaubt (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 152 N. 3.8). Bei den vorgebrachten Rügen handelt es sich demnach um reine Schutzbehauptungen, welche nicht zu hören sind, da die Kündigung, wie oben erwähnt, rechtsgültig zustandegekommen und mangels Anfechtung rechtskräftig ist. Die Beschwerde erweist sich daher als unbegründet und wird abgewiesen. 3. Den Beschwerdeführern wird hiermit zur Räumung der Liegenschaft W., V., eine neue Frist bis 31. Juli 2008 gesetzt. Diese Anordnung ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer einer an ihn gerichteten Verfügung der zuständigen Behörde keine Folge leistet. Weigern sich die Beschwerdeführer, die Mietliegenschaft auf den gesetzten Termin freiwillig zu verlassen, kann der Kreispräsident die unverzügliche zwangsweise Räumung anordnen. 4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer als unterliegende Parteien überdies solidarisch verpflichtet, die Kosten des Beschwerdeverfahrens in Höhe von Fr. 1'200.00 zu bezahlen (Art. 122 Abs. 1 ZPO).
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7 Demnach verfügt das Kantonsgerichtspräsidium : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Beschwerdeführer werden aufgefordert, die Liegenschaft W., V., bis 31. Juli 2008 in geräumtem und gereinigtem Zustand an die Beschwerdegegner zu übergeben. 3. Vorliegende Verfügung ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer einer an ihn gerichteten Verfügung der zuständigen Behörde keine Folge leistet. 4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'200.00 (inkl. Schreibgebühr) gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beschwerdeführer. 5. Mitteilung an: __________ Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden Der Präsident: Der Aktuar ad hoc: