Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun ___________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 06. Februar 2006 Schriftlich mitgeteilt am: PZ 06 17 Verfügung Kantonsgerichtspräsidium Vorsitz Präsident Brunner Aktuarin ad hoc Zanetti —————— In der Beschwerde des E., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, gegen die Verfügung des Kreispräsidenten Belfort vom 2. Januar 2006, mitgeteilt am 2. Januar 2006, in Sachen der H., Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, gegen Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, betreffend Ausweisung bei Miete, hat sich ergeben:
2 A. H. als Vermieterin und E. als Mieter unterzeichneten am 15. resp. 28. Februar 2005 einen Mietvertrag für die Zeit vom 1. April bis 30. Juni 2005 betreffend eine 3 ½ -Zimmer-Wohnung (laut schriftlichem Mietvertrag), Casa R., S. B. Nach Ablauf dieses befristeten Vertrages blieb E. im Einverständnis von H. weiter in der besagten Wohnung. Es wurde hierfür kein schriftlicher Vertrag mehr abgeschlossen. C. Im Herbst 2005 forderte H. E. mehrfach auf, er solle demnächst ausziehen oder einen neuen Mietvertrag für die Wohnung unterzeichnen, was E. ablehnte. Zu einem unbekannten Datum kündigte H. im Beisein von Herrn D. von der Schlichtungsstelle für Mietfragen, Tiefencastel, die Wohnung von E. auf den 30. November 2005. Am 21. November 2005 wandte sich H. an den Kreispräsidenten Belfort, welcher mit E. am 30. November 2005 ein Gespräch führte und ihn dabei aufforderte, das Mietobjekt bis spätestens am 15. Dezember 2005 zu räumen, ansonsten ein Verfahren gegen ihn angestrengt werde. D. Mit Schreiben vom 31. Dezember 2005 verlangte H. beim Kreisamt Belfort die Ausweisung des Mieters aus ihrer Wohnung in der Casa R.. Der Kreispräsident verfügte am 2. Januar 2006 (gemäss Amtsbefehl 2. Januar 2005) die Ausweisung von E. aus dem Mietobjekt bis zum 9. Januar 2006, unter gleichzeitiger Androhung des Vollzugs mittels Polizeigewalt oder Ersatzvornahme. Die Kosten des Verfahrens in Höhe von Fr. 470.50 wurden E. überbunden. E. Am 9. Januar 2006 wurde das Mietobjekt geräumt. E. reichte am 12. Januar 2006 fristgerecht Beschwerde gegen die Ausweisungsverfügung vom 2. Januar 2006 ein. Am 14. Januar 2006 ergänzte und begründete er die Beschwerde auf Aufforderung des Kantonsgerichtspräsidiums. Er verlangte die Aufhebung der Amtsbefehlsverfügung. F. In der Vernehmlassung vom 24. Januar 2006 nahm H. wie folgt Stellung: Sie habe das Mietverhältnis nach Ablauf der Mietdauer mit E. mündlich verlängert. Sie habe dies in einem schriftlichen neuen Mietvertrag regeln wollen, was der Mieter abgelehnt habe. Daraufhin habe sie ihm den Vertrag mündlich auf den 30. November 2005 gekündigt. Als E. keine Anstalten zum Gehen gemacht habe, habe sie es für nötig erachtet, den Kreispräsidenten um Erlass eines Amtbefehls auf Ausweisung zu ersuchen. H. bringt vor, dass der Mieter in der Wohnung einige Schäden verursacht habe und sie die Wohnung nach Auszug des Mieters selbst noch zwei Tage lang habe putzen müssen.
3 G. Der Kreispräsident Belfort machte in seiner Vernehmlassungsschrift vom 24. Januar 2006 geltend, dass nicht genau ersichtlich sei, wogegen sich die Beschwerde von E. richte. Ausserdem genüge die falsche Datierung der Verfügung nicht als Beschwerdegrund. Weiter sei vom Gericht zu entscheiden, ob E. überhaupt die Prozessführungsbefugnis zustehe. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung : 1. Der Kreispräsident kann gemäss Art. 145 ZPO auf Gesuch hin durch Amtsbefehl die zum Rechtsschutz erforderlichen Massnahmen treffen, wenn jemand durch eine beabsichtigte oder begonnene Handlung eines andern oder durch die Unterlassung einer solchen in seinen Rechten verletzt oder gefährdet wird. Insbesondere ist das Befehlsverfahren gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziffer 3 ZPO auch für die Ausweisung bei Miete zulässig. Gegen solche Entscheide des Kreispräsidenten kann gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO beim Kantonsgerichtspräsidenten Beschwerde geführt werden. E. reichte am 12. Januar 2006 Beschwerde gegen die Ausweisungsverfügung vom 2. Januar 2006 beim Kantonsgericht ein. In Analogie zu Art. 233 Abs. 2 ZPO ist in der Beschwerde gegen einen Amtsbefehl mit kurzer Begründung anzugeben, welche Punkte des Entscheides angefochten und welche Abänderungen beantragt werden. Auf Aufforderung des Kantonsgerichtspräsidiums ergänzte und begründete E. am 14. Januar 2006 die Beschwerde. Offensichtlich ist wie vom Kreispräsidenten in seiner Vernehmlassung anerkannt wurde -, dass in der angefochtenen Verfügung das Mitteilungsdatum unrichtig angegeben wurde (2. Januar 2006 statt 2005; gemäss Poststempel am 3. Januar 2006 der Post übergeben). Die am 12. Januar 2006 eingereichte Beschwerde erfolgte somit unter Berücksichtigung der Ergänzungen vom 14. Januar 2006 form- und fristgerecht. 2. Prozessvoraussetzungen sind die Bedingungen des Eintretens auf die Sache. Bei ihrem Fehlen muss das Gericht einen Nichteintretensentscheid fällen. Sie müssen grundsätzlich von Amtes wegen geprüft werden. Die Prozessfähigkeit ist Prozessvoraussetzung und stellt das Recht dar, den Prozess als Partei selbst oder durch selbst bestellte Vertreter zu führen. Sie ist die prozessuale Seite der Handlungsfähigkeit und bestimmt sich nach Bundesrecht (Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. Aufl., Bern 2006, S.138 N 16-17). So sieht auch Art. 23
4 Abs. 1 ZPO vor, dass jeder Handlungsfähige seine Rechtsstreitigkeiten vor Gericht selbst führen kann. In diesem Zusammenhang macht der Kreispräsident Belfort in seiner Vernehmlassung vom 24. Januar 2006 geltend, das Gericht solle angesichts der Verbeiständung die Prozessführungsbefugnis des Beschwerdeführers prüfen. Dabei kann sich höchstens die Frage stellen, inwieweit sich die bestehende Beistandschaft des Beschwerdeführers auf seine Handlungsfähigkeit auswirkt. Aus den Akten ist ersichtlich, dass E. gemäss Art. 394 ZGB auf eigenes Begehren verbeiständet ist. Das ZGB bestimmt in Art. 417 Abs. 1, dass die Beistandschaft keinen Einfluss auf die Handlungsfähigkeit der verbeiständeten Person hat. E. ist somit voll handlungsfähig und somit auch prozessfähig i.S.v. Art. 23 Abs. 1 ZPO. 3. Zu klären ist vorab, wogegen sich die Beschwerde überhaupt richtet. In Ziff. 2 des Dispositivs des Amtsbefehls verfügte der Kreispräsident die Ausweisung des Mieters aus der Zweizimmerwohnung (recte gemäss Mietvertrag: 3 ½- Zimmer-Wohnung) per 9. Januar 2006, 12:00 Uhr. Diesem Amtsbefehl ist E. noch vor Einreichung der Beschwerde nachgekommen, wie aus der Stellungnahme der Vermieterin hervorgeht (wenn auch der Zustand der Wohnung durch H. bemängelt wurde). Mit seinem Auszug zu dem vom Kreispräsidenten festgesetzten Termin wurde das Mietverhältnis konkludent aufgehoben und es kann im Beschwerdeverfahren nicht mehr um die Ausweisung an sich gehen. Beschwert kann der Beschwerdeführer nur noch durch die Kostenverfügung des Kreispräsidenten sein, welcher dem Mieter die Verfahrenskosten von Fr. 470.50 auferlegte. Dieser Punkt ist im Folgenden zu prüfen. 4. In Art. 152 ZPO wird offen gelassen, ob dem Kantonsgerichtspräsidenten im Beschwerdeverfahren eine volle Kognition oder nur eine beschränkte Prüfungsbefugnis zusteht. Die Bezeichnung des Rechtsmittels als Beschwerde lässt auf das Letztere schliessen. Die Möglichkeit, von Amtes wegen Beweise erheben zu können (vgl. Art. 152 Abs. 3 ZPO), spricht hingegen klar für eine volle Kognition. Von der Sache her ist eine Überprüfung auf Angemessenheit auch angezeigt, da es im Befehlsverfahren häufig um Ermessensfragen geht und das Rechtsmittel an praktischer Bedeutung verlieren würde, wenn der Kantonsgerichtspräsident nur bei Missbrauch des Ermessens und offensichtlich falscher Feststellung des Sachverhalts einschreiten könnte. Auch das Fehlen eines Hinweises wie in Art. 236 Abs. 3 ZPO lässt den Schluss zu, der Gesetzgeber habe eine Beschränkung der Kognition nicht gewollt (Nay, Zivilprozessordnung und Gerichtsverfassungsgesetz des Kantons Graubünden, Chur 1986, S. 101; PKG 2001 Nr. 39 E. 2.c). Damit ist dem Kantonsgerichtspräsidenten volle Kognition zuzuerkennen. Er ist weder in
5 rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht an den Entscheid der Vorinstanz gebunden. 5. Das Obligationenrecht unterscheidet zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen. Ein Mietverhältnis ist befristet, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll (Art. 255 Abs. 2 OR). Die Parteien bestreiten nicht, dass sie ursprünglich für die Dauer von April bis Juni 2005 einen befristeten Mietvertrag vereinbarten. Gemäss Art. 266 Abs. 2 OR wird aus einem befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes, wenn die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fortsetzen. Auch dies ist unter den Parteien nicht bestritten worden. Bei Ablauf des Mietverhältnisses bekundete E. gegenüber H. seinen Willen, weiterhin in der Wohnung bleiben zu wollen. Die Vermieterin hat dem Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer von drei Monaten das Mietobjekt daraufhin weiter überlassen. Damit wurde der befristete Mietvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt. Dabei spielt es keine Rolle, dass E. entgegen dem Wunsch der Vermieterin keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen wollte. Die Schriftlichkeit ist nämlich keine Voraussetzung für das Zustandekommen eines Mietvertrages und die Parteien knüpften daran auch keine Bedingung für die Fortführung des Mietverhältnisses. Inhaltlich galten somit die Bestimmungen – ausser der Laufzeit – des Mietvertrages vom Februar 2005 weiter. Die Vermieterin behauptet, dem Mieter in Anwesenheit von Herrn D. von der Schlichtungsstelle für Mietfragen, Tiefencastel, die Wohnung auf den 30. November 2005 gekündigt zu haben. Eine schriftliche Kündigung liegt nicht bei den Akten, so dass davon auszugehen ist, dass auf diesen Tag bloss eine mündliche Kündigung ausgesprochen wurde. Diese ist aber gleich aus zwei Gründen unwirksam. Einmal ist gemäss Art. 266 c OR bei der Miete von Wohnungen eine Kündigungsfrist von drei Monaten (auf einen ortsüblichen Termin) einzuhalten. Es fehlt in den Akten eine Behauptung und ein Nachweis dafür, wann die Kündigung ausgesprochen wurde und dass der 30. November ein ortsüblicher Kündigungstermin ist. Daran ändert auch nichts, dass die Kündigung angeblich in Anwesenheit von Zeugen ausgesprochen wurde. Sodann ist es gemäss Art. 266l OR zwingend notwendig, dass der Vermieter den Mietvertrag schriftlich unter Verwendung des entsprechenden vom Kanton genehmigten Formulars kündigt. Dies ist im vorliegenden Fall nicht geschehen, so dass die Kündigung gemäss Art. 266 OR nichtig ist.
6 Unter diesen Umständen hätte die Vorinstanz das Gesuch um Erlass einer Amtsbefehlsverfügung zur Ausweisung des Mieters wegen Nichtigkeit der Kündigung abweisen müssen. Der Entscheid des Kreispräsidenten war somit unrichtig. Wie erwähnt erfolgte die Auflösung des Mietverhältnisses aber konkludent am 9. Januar 2005 durch Auszug des Mieters und Übernahme der Wohnung durch die Vermieterin. Auf das Hauptbegehren der Ausweisung aus der Mietwohnung hat die unrichtige Entscheidung deshalb keine Auswirkungen mehr. Hingegen wären bei richtigem Erkenntnis die Kosten des Amtsbefehls der Gesuchstellerin aufzuerlegen gewesen. Dies ist im Beschwerdeverfahren zu korrigieren. Das Begehren um Zusprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung an den Beschwerdeführer ist indessen abzuweisen, da er nicht anwaltlich vertreten war (Art. 122 Abs. 2 ZPO). 6. Auf das strafrechtliche Begehren betreffend Untersuchungseröffnung ist wegen Unzuständigkeit des Kantonsgerichtspräsidiums nicht einzutreten. Abgesehen davon, dass kein Straftatbestand ersichtlich ist, welchen H. erfüllt haben könnte, wäre das Kantonsgerichtpräsidium zur Eröffnung einer Strafuntersuchung gar nicht zuständig. Ein solches Begehren wäre an die Staatsanwaltschaft Graubünden zu richten. 7. Bei diesem Ausgang gehen die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
7 Demnach verfügt das Kantonsgerichtspräsidium : 1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, das die Ziff. 4 der angefochtenen Verfügung aufgehoben wird. Die Kosten des Kreisamtes Belfort von Fr. 470.50 gehen zu Lasten der Gesuchstellerin H.. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 800.- gehen zu Lasten der Beschwerdegegnerin. 3. Mitteilung an: __________ Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden Der Präsident: Die Aktuarin ad hoc: