Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 10.02.2004 PZ 2004 11

Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun ___________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 10. Februar 2004 Schriftlich mitgeteilt am: PZ 04 11 (Eine gegen diese Entscheidung erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde vom Bundesgericht mit Urteil vom 29. Juni 2004 (5P.122/2004) abgewiesen.) Verfügung Kantonsgerichtspräsidium Vorsitz Präsident Brunner Aktuar ad hoc Engel —————— In der Beschwerde der Eigentümer von Appartements im Apparthotel A. in L., bestehend aus: I.S. & Kons., Gesuchsteller und Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Buchli, Masanserstrasse 35, Postfach 414, 7001 Chur, gegen den Entscheid der Kreispräsidentin Ilanz vom 30. Dezember 2003, in Sachen der Gesuchsgegner und Beschwerdegegner gegen die N., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Max Meyer, Postfach, Speichergasse 5, 3000 Bern 7, betreffend Amtsbefehl (Besitzesschutz),

2 hat sich ergeben: A. Beim Hotel A. handelt es sich um ein sogenanntes Apparthotel im Sinne von Art. 10 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41). Die N. ist als Eigentümerin der Betriebseinheiten des Apparthotels verpflichtet, hotelmässige Dienstleistungen zu erbringen. Demgegenüber haben die Beschwerdeführer als Eigentümer der einzelnen Hotelappartements die Pflicht, ihre Wohnungen der hotelmässigen Bewirtschaftung zur Verfügung zu halten. Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 8. November 2002 verkaufte die mittlerweile in Konkurs gefallene Hotel A. AG die Betriebseinheiten sowie einige Wohnungen an die N. Die Käuferin lehnte es jedoch ab, die mit den einzelnen Wohnungseigentümern damals bestehenden, sich auf die Grundsatzbewilligung 1089/79 des Grundbuchinspektorats Graubünden vom 24. Januar 1980 stützenden Mietverträge zu übernehmen, da das Hotel unter diesen Umständen nicht wirtschaftlich betrieben werden könne. B. In der Folge strebten die Wohnungseigentümer den Kauf des Betriebsteils des Apparthotels an, mit dem Zweck, das Apparthotel aufzuheben und die einzelnen Wohnungen von der sie belastenden öffentlich-rechtlichen Bewirtschaftungspflicht zu befreien. Eine Einigung mit der N. kam jedoch nicht zustande. Die N. wiederum bot den Wohnungseigentümern einen neuen Mietvertrag für die Bewirtschaftung der Appartements an, welcher von diesen indes nicht akzeptiert wurde. Daraufhin unterbreitete die N. am 3. Juli 2003 dem Grundbuchinspektorat Graubünden das Gesuch um Erlass einer Mahnung im Sinne von Art. 25 BewG gegen sämtliche Eigentümer vermietungspflichtiger Einheiten im Apparthotel A.. Diese seien zu ermahnen, mit der N. einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag abzuschliessen und eine exzessive Eigenbelegung insbesondere während der Hochsaison zu unterlassen. Im Falle der Missachtung sei den Wohnungseigentümern der Widerruf der Bewilligung anzudrohen. Am 28. November 2003 verfügte das Grundbuchinspektorat was folgt: „1. Der Mietvertrag gemäss Globalbewilligung 1078/79 (recte 1089/79) gilt unverändert als Grundlage für die hotelmässige Bewirtschaftung im Apparthotel A., L.. 2. Der Mietvertrag ist für beide Parteien verbindlich. Die Appartementeigentümer werden im Sinne von Art. 25 BewG ermahnt, ihre Appartements der hotelmässigen Bewirtschaftung gemäss geltendem Mietvertrag zur Verfügung zu stellen und von Einzelbelegungen, welche der geltende Mietvertrag nicht zulässt, abzusehen. Im Ge-

3 genzug wird die N. ebenfalls im Sinne von Art. 25 BewG gemahnt, die hotelmässigen Dienstleistungen vertragsmässig zu erbringen. 3. Die Eigentümer der Appartements werden verpflichtet, zum Abschluss eines neuen, für den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrages Hand zu bieten. Für die einseitige Durchsetzung von Vertragsänderungen wird die N. an den Zivilrichter verwiesen. 4. (Kosten) 5. (Rechtsmittelbelehrung) 6. (Mitteilung).“ Die gegen diese Verfügung des Grundbuchinspektorats erhobene Beschwerde der N. an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden wurde mit Urteil vom 16. Dezember 2003 abgewiesen. Gegen dieses Urteil ergriff die N. am 19. Dezember 2003 das Rechtsmittel der Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht. Währenddem diese in der Sache selbst noch hängig ist, wies das Bundesgericht in verfahrensrechtlicher Hinsicht mit Verfügung vom 30. Januar 2004 das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung und um Erlass einer vorsorglichen Verfügung ab. C. In der Zwischenzeit entwickelte sich zwischen den Parteien ein Streit über die Abrechnung der Mieterträgnisse der Appartements, wobei sich die N. diesbezüglich auf den Standpunkt stellte, nicht an die ursprünglichen Bewirtschaftungsund Mietverträge gebunden zu sein. Die Tatsache, dass die N. die Mietzinsen nicht bezahlte, nahmen die Wohnungseigentümer ihrerseits zum Anlass, die entsprechenden Mietverhältnisse auf den 30. Oktober 2003 zu kündigen. Mit Eingabe vom 8. Dezember 2003 gelangten die Wohnungseigentümer an das Kreisamt Ilanz mit dem Gesuch um Erlass eines Amtsbefehls und beantragten: „1. Der Gesuchsbeklagten N. resp. deren Mitarbeiter im Hotel A. in L. sei amtlich zu verbieten, die Wohnungen der Gesuchsteller im Apparthotel A. in L. zu betreten resp. diese Wohnungen zu bewirtschaften resp. bewirtschaften und bewohnen zu lassen. 2. Der Amtsbefehl sei unter ausdrücklicher Strafandrohung von Art. 292 StGB zu erlassen. Nach dieser Strafbestimmung wird mit Haft oder Busse bestraft, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet. 3. Der Amtsbefehl sei superprovisorisch, d.h. noch vor Anhören der Gegenpartei zu erlassen.“

4 Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass angesichts der Tatsache, wonach die N. den Hotelbetrieb Mitte Dezember 2003 aufzunehmen gedenke, damit zu rechnen sei, dass sie sich gewaltsam Zutritt zum Eigentum der Gesuchsteller verschaffen werde, wenn ihr nicht unverzüglich ein solches Vorgehen mittels eines Amtsbefehls untersagt werde. D. Mit Verfügung vom 10. Dezember 2003 wies die Kreispräsidentin das Gesuch hinsichtlich des Erlasses eines provisorischen Amtsbefehls ab, nachdem es den Gesuchstellern nicht gelungen war, das Vorliegen einer Gefahr im Verzug glaubhaft zu machen. Zugleich wurde der N. die Möglichkeit eingeräumt, sich bis zum 19. Dezember 2003 zur Sache vernehmen zu lassen. Die Gesuchsgegnerin beantragte in ihrer Stellungnahme vom 13. Dezember 2003 den Erlass eines Nichteintretensentscheids oder eventuell die Abweisung des Gesuchs unter Kosten- und Entschädigungsfolge. E. Mit Verfügung vom 30. Dezember 2003, gleichentags mitgeteilt, entschied die Kreispräsidentin Ilanz wie folgt: „1. Das Gesuch um Erlass eine Amtsbefehls wird abgewiesen. 2. Die kreisamtlichen Verfahrenskosten im Betrage von Fr. 500.-- gehen zulasten der Gesuchsteller. Diese sind zahlbar innert 30 Tagen an die Kreiskasse Ilanz. 3. Die Gesuchsteller haben die Gesuchsgegnerin mit Fr. 400.-- ausseramtlich zu entschädigen. 4. (Mitteilung).“ Die Kreispräsidentin verwies zur Begründung auf die Verfügung des Grundbuchinspektorats vom 28. November 2003 bzw. auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. Dezember 2003. Bei Gutheissung des Gesuches würde ein unauflösbarer Widerspruch zu diesen öffentlich-rechtlichen Entscheiden geschaffen. Ausserdem würden dadurch die seinerzeit an die Gesuchsteller erteilten Bewilligungen zum Erwerb der Wohnungen aus den Angeln gehoben. Die Kreispräsidentin führte weiter aus, dass auch rein besitzesrechtliche Überlegungen zur Abweisung des Gesuches führten, zumal dem Mieter der Besitzesschutz auch gegenüber dem Eigentümer zustünde. F. Gegen diese Verfügung erhoben die Wohnungseigentümer am 14. Januar 2004 Beschwerde beim Kantonsgerichtspräsidenten und stellten folgende Rechtsbegehren:

5 „1. Der Entscheid D 24/2003 der Kreispräsidentin Ilanz vom 30. Dezember 2003, mitgeteilt am 5. Januar 2004, sei aufzuheben. 2. Der Beschwerdegegnerin N. resp. deren Mitarbeiter im Hotel A. in L. sei amtlich zu verbieten, die Wohnungen der Beschwerdeführer im Apparthotel A. in L. zu betreten resp. diese Wohnungen zu bewirtschaften resp. bewirtschaften und bewohnen zu lassen. 3. Der Amtsbefehl sei unter ausdrücklicher Strafandrohung von Art. 292 StGB zu erlassen. Nach dieser Strafbestimmung wird mit Haft oder Busse bestraft, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin.“ Die Beschwerdeführer bringen im Wesentlichen vor, die Kreispräsidentin verkenne, dass es sich vorliegend nicht um einen Widerspruch zwischen öffentlichem und privatem Recht handle. Die Frage der Bewirtschaftung sei von den Parteien auf privatrechtlichem Weg mittels Mietvertrag zu regeln. Damit werde festgelegt, wann und wie die Wohnungen der Eigentümer dem Mieter zur Verfügung zu stehen haben und welche Entschädigung resp. welcher Mietzins letzterer hierfür schulde. Sowohl das Grundbuchinspektorat als auch das Verwaltungsgericht hätten ausgeführt, dass keine Partei zur Vertragserfüllung angehalten werden könne, solange die andere Partei ihren Teil nicht erfülle. Aufgrund der Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin die Mietbetreffnisse nicht an die Eigentümer weitergeleitet habe, habe sie kein Anrecht mehr auf die Bewirtschaftung der Wohnungen aus dem gemäss Globalbewilligung genehmigten Mietvertrag. Auch die von der Beschwerdegegnerin vertretene Auffassung, wonach sie gestützt auf das öffentliche Recht einen unbedingten Anspruch auf Überlassung und Bewirtschaftung der Appartements der Beschwerdeführer habe, schiesse ins Leere. Eine gesetzliche Grundlage für einen solchen Anspruch sei nicht ersichtlich. G. Die Kreispräsidentin Ilanz verzichtete am 26. Januar 2004 unter Hinweis auf die Erwägungen in der angefochtenen Verfügung auf die Einreichung einer Vernehmlassung. Die Beschwerdegegnerin beantragte mit Stellungnahme vom 21. Januar 2004 die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung brachte sie vor, dass die fraglichen Wohnungen unter der Auflage der Hotelbewirtschaftung stünden, welche vom Bundesgericht als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung verstanden werde. Die Auflage sei im Grundbuch angemerkt und gelte unabhängig davon, ob ein Mietvertrag im Streit liege und noch rechtsgültig sei. Da öffentliches Recht dem Privatrecht vorgehe, könnten zivilrechtliche Vorgehen nichts daran ändern,

6 dass das Haus A. als Hotel betrieben werden müsse und die Wohnungen der Bewirtschaftung durch das Hotel zur Verfügung zu halten seien. Auf die weiteren Ausführungen in der angefochtenen Verfügung sowie in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung : 1.a) Gegen Entscheide im Amtsbefehlsverfahren kann nach Art. 152 der Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden (ZPO; BR 320.000) Beschwerde an das Kantonsgerichtspräsidium erhoben werden. Da die vorliegende Beschwerde fristgerecht eingereicht wurde und im Übrigen den Formerfordernissen entspricht, kann darauf eingetreten werden. b) Der Kreispräsident kann gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziff. 1 zum Schutze des bedrohten Besitzstandes gestützt auf Art. 928 ZGB, wonach der Besitzer gegen den Störenden klagen kann, wenn der Besitz durch verbotene Eigenmacht gestört wird, einen Amtsbefehl gegen die störenden Personen erlassen. In Besitzesschutzangelegenheiten ist grundsätzlich voller Beweis für das Vorhandensein der behaupteten rechtserheblichen Tatsachen zu erbringen. Die Verletzung privatrechtlicher Gesetzesbestimmungen oder privater Ansprüche ist nachzuweisen (vgl. Art. 146 Abs. 1 Ziff. 1 und Abs. 2 ZPO). Es können damit auch im raschen und summarischen Befehlsverfahren nur klar und unzweifelhaft ausgewiesene Ansprüche durchgesetzt werden (Rehli, Das Befehlsverfahren nach bündnerischem Recht, Diss., Zürich 1977, S. 96). 2. Beim Hotel A. handelt es sich um ein so genanntes Apparthotel im Sinne des BewG. Nach Art. 10 BewG gilt als Apparthotel ein neues oder zu erneuerndes Hotel im Stockwerkeigentum des Betriebsinhabers, von Personen im Ausland und gegebenenfalls von Drittpersonen, wenn das Eigentum des Betriebsinhabers an den besonderen Anlagen und Einrichtungen für den Hotelbetrieb und an den Wohneinheiten mindestens 51% der Wertquoten beträgt (lit. a), eine dauernde hotelmässige Bewirtschaftung der Wohneinheiten im Umfang von mindestens 65% der darauf entfallenden Wertquoten, einschliesslich aller dem Betriebsinhaber gehörenden Wohneinheiten besteht (lit. b) und ein angemessenes Dienstleistungsangebot, entsprechende bauliche und betriebliche Eignung sowie die mutmassliche Wirtschaftlichkeit des Hotels gestützt auf ein Gutachten der Schweizerischen Ge-

7 sellschaft für Hotelkredit vorliegen (lit. c). Die „dauernde hotelmässige Bewirtschaftung“ bedeutet, dass die Wohneinheiten in erster Linie dem Hotel zur Verfügung zu stehen haben (und zwar gerade auch während der Hochsaison) und erst in zweiter Linie dem Eigentümer (vgl. Mühlebach/Geissmann, Lex F. - Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, N 12 zu Art. 10 BewG). Es stellt sich jedoch die Frage, wie diese dauernde hotelmässige Bewirtschaftung gewährleistet und abgesichert werden kann. Gemäss Art. 7 Abs. 2 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 211.412.411) ist die dauernde hotelmässige Bewirtschaftung dadurch sicherzustellen, dass die Stockwerkeigentümer im Begründungsakt und im Verwaltungs- und Nutzungsreglement darauf verpflichtet werden und Erwerbsbewilligungen nur unter den dafür vorgeschriebenen Auflagen erteilt werden (vgl. Art. 11 Abs. 2 lit. g BewV). Die Funktion dieser öffentlich-rechtlichen, unbefristeten Auflage der dauernden hotelmässigen Bewirtschaftung ist darin zu sehen, dass aufgrund der grundsätzlichen Abänderbarkeit von Verwaltungs- und Nutzungsreglement die hotelmässige Nutzung nur dadurch auf Dauer gewährleistet werden kann (vgl. Mühlebach/Geissmann, a.a.O., N 14 zu Art. 10 BewG). Mit anderen Worten müssen die Wohneinheiten der hotelmässigen Bewirtschaftung zur Verfügung stehen, andernfalls nach erfolgter Mahnung die Erwerbsbewilligung von Amtes wegen widerrufen wird (vgl. Art. 25 Abs. 1 BewG). 3. Die Pflicht zur hotelmässigen Bewirtschaftung im Apparthotel A. geht zurück auf die Grundsatzbewilligung 1089/79 des Grundbuchinspektorats des Kantons Graubünden vom 24. Januar 1980. Die sich aus der hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht ergebenden Auflagen wurden bei allen betroffenen Objekten im Grundbuch ebenso angemerkt wie der die gegenseitigen Rechte und Pflichten umschreibende, behördlich genehmigte Mustermietvertrag, dessen Aufhebung und Abänderung als von der Zustimmung der Bewilligungsbehörde abhängig gemacht wurde, sowie das Stockwerkeigentümerreglement vom 10. Juni 1980. Gemäss Art. 15 Ziff. 1 Abs. 2 dieses Reglements beinhaltet der Betrieb der Liegenschaft als Apparthotel für die jeweiligen Stockwerkeigentümer - in Übereinstimmung mit der gesetzlichen Regelung des BewG - die Pflicht, die als Wohnraum ausgeschiedenen Stockwerkeinheiten - vorbehältlich eines Benutzungsvorrechts - zu mindestens 65% einem Beherbergungsunternehmen dauernd für die hotelmässige Bewirtschaftung zu überlassen. Abs. 3 derselben Bestimmung sieht sodann vor, dass dieser Teil des Reglements nur mit Zustimmung der kantonalen Bewilligungsbehörde für den Grundstückserwerb durch Personen im Ausland aufgehoben oder abgeändert werden darf.

8 4.a) Die Beschwerdeführer machen geltend, dass aufgrund der Tatsache, wonach die Beschwerdegegnerin die von ihnen am 4. September 2003 per 30. Oktober 2003 ausgesprochene Kündigung der einzelnen Mietverhältnisse mit Schreiben vom 5. September 2003 ausdrücklich akzeptiert habe, einerseits keine privatrechtlichen Mietverträge zwischen den Parteien mehr bestehen würden und anderseits die Beschwerdegegner dadurch rechtsgültig in die Aufhebung der hotelmässigen Bewirtschaftung der Wohneinheiten des Hotels A. eingewilligt hätten. Wie jedoch sowohl aus dem behördlich genehmigten Mustermietvertrag als auch aus dem Stockwerkeigentümerreglement hervorgeht, ist eine solche Einwilligung ohne die Zustimmung des Grundbuchinspektorats gar nicht zulässig. Eine entsprechende Genehmigung existiert vorliegend aber nicht und wird von den Beschwerdeführern auch nicht geltend gemacht. b) In diesem Zusammenhang ist sodann von Bedeutung, dass nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung in Bezug auf die Führung eines Apparthotels ein vertragsloser Zustand ausgeschlossen ist, da das ursprüngliche Betriebskonzept und die entsprechenden Bewirtschaftungs- bzw. Mietverträge in Kraft bleiben, solange keine neuen Verträge abgeschlossen und von der Bewilligungsbehörde genehmigt worden sind. Bis zu diesem Zeitpunkt haben sich die Parteien an die Bewirtschaftungsverträge gemäss Globalbewilligung zu halten (vgl. BGE 118 Ib 178, E. 4c). Die erwähnte Kündigung kann somit keine weitere Wirkung haben, als dass zwischen den Parteien Verhandlungen über den Abschluss neuer Mietverträge aufzunehmen sind. Sowohl das Grundbuchinspektorat mit Verfügung vom 28. November 2003 als auch das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 16. Dezember 2003 hielten angesichts der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Recht fest, dass für das Apparthotel A. somit nach wie vor der mit der Grundsatzbewilligung des Grundbuchinspektorats vom 24. Januar 1980 genehmigte Mustermietvertrag gelte. Dies anerkennen denn auch die Beschwerdeführer ausdrücklich. Dennoch bringen sie vor, dass die Beschwerdegegnerin aufgrund der von ihr akzeptierten Kündigung der einzelnen Mietverträge über keinen privatrechtlichen Titel mehr verfüge, der ein ihr gegenüber ausgesprochenes Betretungsverbot bezüglich der Wohnungen als Verletzung ihres Besitzes erscheinen lassen würde. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Vorliegend ist entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer nicht von Bedeutung, ob zwischen ihnen und der Beschwerdegegnerin überhaupt noch individuelle Mietverträge bestehen oder nicht. Einzig und allein entscheidend ist vielmehr die Tatsache, dass weiterhin der Mustermietvertrag gemäss der Grundsatzbewilligung des Grundbuchinspektorats mit der darin vorgesehenen Vermietungspflicht der Wohnungseigentümer gilt. Daraus ergibt sich ohne weiteres, dass

9 die Beschwerdegegnerin als unmittelbare Besitzerin gegenüber den Eigentümern, welche als Vermieter lediglich mittelbare Besitzer sind, zur Betretung und Bewirtschaftung der Appartements berechtigt ist (vgl. Stark, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Bern 2001, N 62 zu Art. 926-929 ZGB). Die Pflicht der Beschwerdeführer, ihr Eigentum der Beschwerdegegnerin zwecks Vermietung zur Verfügung zu halten, ergibt sich in privatrechtlicher Hinsicht aber auch aus Art. 15 des Stockwerkeigentümerreglements vom 10. Januar 1980, wird doch darin verbindlich festgelegt, dass die als Wohnraum ausgeschiedenen Stockwerkeinheiten der Betriebsgesellschaft dauernd für die hotelmässige Bewirtschaftung zu überlassen seien. Nach dem Gesagten steht somit fest, dass die N. zur Benutzung der Wohneinheiten befugt ist. Der Vorwurf der Besitzesstörung erweist sich daher als unbegründet. 5. Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, nicht an den ursprünglichen Mustermietvertrag gebunden zu sein, da die Beschwerdegegnerin sich ihrerseits schon lange nicht mehr daran halte, indem die Mietbetreffnisse nicht an sie weitergeleitet würden, ist ihnen ebenfalls nicht beizupflichten. Noch einmal sei darauf hingewiesen, dass kein vertragsloser Zustand vorliegt. Solange zwischen den Parteien jedoch ein Mietverhältnis besteht, was hier wie dargelegt der Fall ist, sind die Eigentümer von Gesetzes wegen verpflichtet, ihre Wohnungen der Beschwerdegegnerin als Mieterin zur Nutzung zu überlassen, auch wenn diese den vereinbarten Mietzins nicht entrichtet (vgl. Art. 256 Abs. 1 OR in Verbindung mit Art. 257d OR). In diesem Zusammenhang kann auch dem Einwand der Beschwerdeführer, wonach die Abweisung der Beschwerde zum stossenden Ergebnis führen würde, dass sie der Beschwerdegegnerin schutzlos ausgeliefert wären, wenn sich diese weigere, den Mietzins zu bezahlen, nicht beigepflichtet werden. Diese Argumentation der Beschwerdeführer verdeutlicht einerseits, dass es sich vorliegend in erster Linie um ein Abrechnungsproblem zwischen den Parteien handelt. Der Beschwerdegegnerin wird denn auch nicht vorgeworfen, dass die Nutzung der Wohnungen den Mietvertrag gemäss Grundsatzbewilligung in zeitlicher Hinsicht verletze oder dass sie die hotelmässigen Dienstleistungen nicht erbringe. Anderseits ist dem Vorbringen der Beschwerdeführer entgegenzuhalten, dass es ihnen freisteht, die Mietzinsausstände mittels einer Forderungsklage geltend zu machen. Insofern ist das vorliegende Besitzesschutzverfahren nicht geeignet, die Ansprüche der Beschwerdeführer durchzusetzen. 6. Lediglich der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass auch die von den Beschwerdeführern vertretene Auffassung, wonach

10 die Beschwerdegegnerin auch keinen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Überlassung und Bewirtschaftung hätten, der einem Amtsbefehl entgegenstehen würde, nicht zuzustimmen ist. Gerade weil die Verankerung der hotelmässigen Bewirtschaftung im Begründungsakt und im Verwaltungs- und Nutzungsreglement auf privatrechtlicher Ebene grundsätzlich aufgehoben werden kann, wurde mit Art. 7 Abs. 2 BewV eine zwingende, öffentlich-rechtliche Bestimmung geschaffen, aufgrund derer eine hotelmässige Nutzung dauernd gewährleistet wird (vgl. Mühlebach/Geissmann, a.a.O., N 14 zu Art. 10 BewG; VPB 45/1981 Nr. 35). Da im vorliegenden Fall unbestrittenermassen eine rechtskräftige Grundsatzbewilligung des Grundbuchinspektorats existiert, wonach die betreffenden Wohnungen hotelmässig zu bewirtschaften sind, besteht eine aus dem öffentlichen Recht abgeleitete Verpflichtung der Beschwerdeführer zur Überlassung der Wohnungen an die Beschwerdegegnerin (vgl. PKG 1989 Nr. 8). Zum gleichen Schluss kommt auch das Bundesgericht in der Verfügung vom 30. Januar 2004, indem es dort abschliessend festhält, dass die Eigentümer zur Bereitstellung ihrer Wohnungen verpflichtet seien. Ob die Betriebsgesellschaft diesen Anspruch gegenüber den Beschwerdeführern überhaupt durchsetzen kann, kann indes nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sein. Dies ändert jedoch nichts daran, dass das Eigentum der Beschwerdeführer mit der öffentlich-rechtlichen Auflage der hotelmässigen Bewirtschaftung bzw. der Vermietungspflicht beschränkt ist. Der Erlass eines Amtsbefehls infolge Besitzesstörung kommt daher nicht in Frage. Die Vorinstanz hat somit nach dem Gesagten zu Recht festgestellt, dass die Gutheissung des Amtsbefehlsgesuchs die Grundsatzbewilligung des Grundbuchinspektorats vom 24. Januar 1980 bzw. die gestützt darauf erteilten, einzelnen Erwerbsbewilligungen auf unzulässige Weise aus den Angeln heben und einen unauflösbaren Widerspruch zum öffentlich-rechtlichen Rechtszustand schaffen würde. 7. Zusammenfassend kann demnach festgehalten werden, dass die Beschwerde in allen Punkten abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten vor dem Kantonsgerichtspräsidenten zu Lasten der Beschwerdeführer, welche die Beschwerdegegnerin angemessen ausseramtlich zu entschädigen hat (vgl. Art. 122 ZPO). Unter Berücksichtigung des notwendigen prozessualen Aufwandes und der Honoraransätze des bündnerischen Anwaltsverbandes erscheint dabei eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 500.-- als angemessen.

11 Demnach erkennt das Kantonsgerichtspräsidium : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 1'500.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 210.--, total somit Fr. 1'710.- -, gehen zu Lasten der Beschwerdeführer, welche die Beschwerdegegnerin ausseramtlich mit Fr. 500.-- zu entschädigen haben. 3. Mitteilung an: – __________ Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden Der Präsident: Der Aktuar ad hoc: