Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 09.10.2020 ZK2 2018 47

Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Urteil vom 09. Oktober 2020 (Mit Urteil 4A_616/2020 vom 06. Mai 2021 hat das Bundesgericht die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.) Referenz ZK2 18 47 ZK2 18 51 Instanz II. Zivilkammer Besetzung Nydegger, Vorsitzender Brunner und Michael Dürst Mosca, Aktuarin Parteien A._____ Berufungsklägerin und Berufungsbeklagte vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas J. Meile Via Ruinatsch 5, Postfach 70, 7500 St. Moritz gegen C1.________ und C2.________ Berufungsbeklagte 4 und 5 sowie Berufungskläger vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Caflisch Fankhauser Rechtsanwälte, Rennweg 10, 8022 Zürich E._____ Berufungsbeklagte 1 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger Via dal Bagn 3, Postfach 3086, 7500 St. Moritz

2 / 59 G1.________ und G2.________ Berufungsbeklagte 2 und 3 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andrea Wieser Chesa Wieser, 7524 Zuoz I._____ Berufungsbeklagte 6 und Anschlussberufungsklägerin vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marco Pool Via Tinus 3, Postfach 88, 7500 St. Moritz Gegenstand Anfechtung einer Mietzinserhöhung Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Maloja vom 21.08.2018, mitgeteilt am 21.08.2018 (Proz. Nr. 115-2017-46) Mitteilung 29. Oktober 2020

3 / 59 I. Sachverhalt A. Die A._____ (Klägerin) ist Eigentümerin der Liegenschaften an der B._____ in D._____. E._____ (Beklagte 1), G1.________ und G2.________ (Beklagte 2 und 3), C1.________ und C2.________ (Beklagte 4 und 5) sowie I._____ (Beklagte 6) sind Mieter der betreffenden Liegenschaften. Von April 2013 bis September 2013 wurden Sanierungen an den Liegenschaften B._____ durchgeführt, worauf die A._____ den Mietern Mietzinserhöhungen mit Wirkung auf den 1. Oktober 2013 anzeigte. Mehrere Mieter fochten diese Mietzinserhöhung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde an. Nach der Schlichtungsverhandlung vom 4. September 2013 zog die A._____ mit Schreiben vom 24. September 2013 die Erhöhung der Mietzinse zurück, worauf die Schlichtungsbehörde die Verfahren abschrieb. Am 19. März 2014 zeigte die A._____ den Mietern der besagten Liegenschaften mit amtlichen Formularen Mietzinserhöhungen mit Wirkung auf den 1. Juli 2014 an. In einem Begleitschreiben wurden die Mieter über die Gründe der Mietzinserhöhung informiert. B. In der Folge ersuchten E._____, G1.________ und G2.________, C1.________ und C2.________, I._____ sowie drei weitere Mieter die Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja um Durchführung einer Schlichtungsverhandlung. Sie fochten die von der A._____ angekündigten Mietzinserhöhungen wegen Missbräuchlichkeit an. Am 21. Juni 2014 begründete die A._____ ihre Mietzinserhöhungen und beantragte, es sei festzustellen, dass diese rechtsgültig erfolgt seien. C. Die Schlichtungsverhandlung fand am 26. August 2014 statt. Die Parteien erklärten sich damit einverstanden, dass die Verhandlung für alle klagenden Parteien (Mieter) gemeinsam durchgeführt werde. Anlässlich dieser Verhandlung stellten E._____, G1.________ und G2.________, C1.________ und C2.________ sowie I._____ folgende Anträge: Beklagte1: 1. Die auf den 1. Juli 2014 angesetzte Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 auf neu CHF 2'305.- monatlich wird vollumfänglich als missbräuchlich und verspätet angefochten. 2. Es sei Vormerk zu nehmen, dass sich die Klägerin die Geltendmachung weiterer Ansprüche gegenüber der Beklagten ausdrücklich vorbehält. 3. Unter voller gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. zulasten der Beklagten. Beklagte 2 und 3:

4 / 59 1. Es sei festzustellen, dass die von der Vermieterin am 19. März 2014 per 1. Juli 2014 angesetzte Mietzinserhöhung von monatlich CHF 1'970.- auf neu monatlich CHF 2'310.- missbräuchlich ist. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten/Vermieterin. Beklagte 4 und 5: 1. Es sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 mit Wirkung ab dem 1. Juli 2014 von monatlich CHF 1'640.- netto auf CHF 1'985.- netto richtig ist. 2. Eventualiter sei festzustellen, dass die Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 mit Wirkung ab dem 1. Juli 2014 von monatlich CHF 1'640.- netto auf CHF 1'985.- netto missbräuchlich ist. Beklagte 6: 1. Die angefochtene Mietzinserhöhung von CHF 1'355.- auf CHF 1'640.-, d.h. um CHF 285.- im Monat, sei als missbräuchlich aufzuheben. 2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenpartei. Die A._____, welche im Schlichtungsverfahren die Stellung als Beklagte einnahm, beantragte, es sei festzustellen, dass die mit Mietzinserhöhungen neu festgesetzten Nettomietzinse, zuzüglich Nebenkosten und Miete für einen Autoabstellplatz, mit Wirkung ab 1. Juli 2014, nicht missbräuchlich seien, unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, zulasten der Kläger. Nachdem sich die Parteien an dieser Schlichtungsverhandlung nicht einigen konnten, wurde der A._____ als Vermieterin gestützt auf Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO die Klagebewilligungen ausgestellt und am 10. November 2014 mitgeteilt. D. Mit Klage vom 11. Dezember 2014 an das Bezirksgericht Maloja beantragte die A._____ was folgt, wobei die Ziffern 1.1, 1.3 und 1.5 drei weitere Mieter betreffen, welche sich in der Folge mit der Mietzinserhöhung einverstanden erklärten oder sich mit der Vermieterschaft einigen konnten. 1. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich 1.1 … 1.2 1'985.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1; 1.3 … 1.4 CHF 1'990.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 2 und 3; 1.5 … 1.6 CHF 1'985.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 4 und 5;

5 / 59 1.7 CHF 1'640.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 6; zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für die Beklagten (…), 4 und 5 mit Wirkung ab 1. Oktober 2014, für die übrigen Beklagten mit Wirkung ab 1. Juli 2014, nicht missbräuchlich ist. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich 8% Mehrwertsteuer, zu Lasten der Beklagten. 3. Es seien die Verfahren betreffend die heute bezüglich der gleichen Überbauung eingeleitete Klagen zu vereinigen. E.a. Am 23. Januar 2015 teilte F._____ dem Gericht mit, sie wolle diese Angelegenheit nicht mehr weiterverfolgen. E.b. Mit Prozessantwort vom 20. Februar 2015 beantragte E._____, auf die Klage sei nicht einzutreten, eventualiter sei die Klage abzuweisen. Dies unter amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der A._____. E.c. Ebenfalls am 20. Februar 2015 stellte I._____ in ihrer Prozessantwort folgende Anträge: 1. Die angefochtene Mietzinserhöhung von CHF 1'355.00 auf CHF 1'640.00, d.h. um CH 285.00 im Monat, sei als missbräuchlich aufzuheben. 2. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenpartei. 3. Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kostenund Entschädigungsfolge zulasten der Klägerschaft. E.d. Mit Schreiben vom 23. Februar 2015 teilte H._____ dem Gericht mit, er wolle das Verfahren nicht mehr weiterziehen. E.f. J._____ teilte mit Schreiben vom 27. Februar 2015 dem Gericht mit, er habe sich in der Zwischenzeit mit der A._____ geeinigt, weshalb das Verfahren abgeschrieben werden könne. E.g. Mit Klageantwort vom 3. März 2015 beantragten G1.________ und G2.________ die Abweisung der Klage. Eventualiter, d.h. bei Gutheissung oder teilweiser Gutheissung der Klage, sei der Zeitpunkt, an dem die Mietzinserhöhung ihre Wirkung entfalte, auf den 1. Oktober 2014 festzusetzen. Dies unter Kostenund Entschädigungsfolge zulasten der A._____. E.h. C1.________ stellten am 3. März 2015 folgende Anträge:

6 / 59 1. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass die Beklagten die Klage im Umfang eines monatlichen Mietzinses von CHF 1'874.30 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten mit Wirkung ab 1. Oktober 2014 anerkennen; im darüber hinausgehenden Mietzinsbetrag sei die Klage abzuweisen. 2. Unter Kosten – und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zu Lasten der Klägerin. F. Mit Entscheiden vom 11. März 2015 schrieb das Bezirksgericht Maloja die Verfahren gegen J._____, F._____ und H._____ ab. G. Am 8. Dezember 2015 fand die Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht Maloja statt. Vorgängig wurde ein Augenschein bei den Liegenschaften an der B._____ in D._____ durchgeführt. Anwesend waren der Präsident und der Verwalter der A._____, die Beklagten und ihre Rechtsvertreter, der für die Sanierungsarbeiten zuständige Architekt sowie der vom Gericht bestellte Gutachter. G.a. Anlässlich der Hauptverhandlung stellte die A._____ neu folgende Rechtsbegehren: 1. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich 1.1. CHF 1'985.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 1; 1.2. CHF 1'990.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagten 2 und 3; 1.3. CHF 1'985.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 4 und 5; 1.4. CHF 1'640.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 6; zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, betreffend die Beklagten 4 und 5 für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015, betreffend die übrigen Beklagten für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015, nicht missbräuchlich ist. 2. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich 2.1. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 1; 2.2. CHF 1'940.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 2 und 3; 2.3. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 4 und 5; 2.4. CHF 1'600.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 6;

7 / 59 zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, mit Wirkung ab 1. Oktober 2015, nicht missbräuchlich ist. 3. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, zu Lasten der Beklagten. G.b. E._____ sowie G1.________ und G2.________ hielten an ihren Anträgen gemäss Stellungnahmen fest. G.c. C1.________ und C2.________ beantragten, auf die Klage sei nicht einzutreten. Eventualiter sei davon Vormerk zu nehmen, dass sie die Klage im Umfang eines monatlichen Mietzinses von CHF 1'874.30 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten mit Wirkung ab 1. Oktober 2014 und mit Wirkung ab 1. Oktober 2015 unter Berücksichtigung der von der Klägerin bekannt gegebenen Mietzinssenkung um 2,43 % anerkennen. Im darüberhinausgehenden Mietzinsbetrag sei die Klage abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, zu Lasten der Klägerin. G.d. I._____ beantragte, soweit auf die Klage eingetreten werde, sei sie abzuweisen. Die Gerichtskosten seien der Klägerin zu überbinden, welche ihr eine ausseramtliche Entschädigung von CHF 9'564.00 zu bezahlen habe. H. Mit Entscheid ohne schriftliche Begründung vom 8. Dezember 2015, mitgeteilt am 11. Dezember 2015, trat das Bezirksgericht Maloja auf die Klage nicht ein. I. Mit Schreiben vom 22. Dezember 2015 ersuchte die A._____, das Bezirksgericht Maloja um Ausfertigung einer schriftlichen Entscheidbegründung. J. Am 20. Juni 2016 teilte das Bezirksgericht Maloja den Parteien den begründeten Entscheid mit. Im Wesentlichen wurde ausgeführt (Akten Vorinstanz, IV/6.), es sei zwischen dem Rückzug des Schlichtungsgesuchs und einem vorbehaltlosen Klagerückzug zu unterscheiden. Einem vorbehaltlosen Klagerückzug komme gemäss Art. 208 Abs. 2 ZPO direkt formelle und materielle Rechtskraft zu. Aus dem Wortlaut der Parteierklärung im Zusammenhang mit einem Rückzug des Schlichtungsgesuchs müsse sich hingegen klar ergeben, dass vorbehaltlos und endgültig auf die Geltendmachung des Anspruches verzichtet werde. Die A._____ habe erklärt, dass sie eine Neuberechnung sowie die Mitteilung der Mietzinserhöhung vornehmen werde, sobald die erforderlichen Zahlen bezüglich die Abrechnung für die Sanierung der Gebäude vollständig vorliegen würden. Dies sei eindeutig nicht als Verzicht auf den Anspruch zu werten. Die Einrede der res iudicata erweise sich aus diesem Grund als unbegründet. Im Weiteren habe die A._____ die Feststellung beantragt, die angepassten Mietzinse seien nicht missbräuchlich. Die Feststellungsklage sei jedoch sowohl gegenüber der Leistungs- als auch der

8 / 59 Gestaltungsklage grundsätzlich subsidiär. Dies bedeute, dass die Klägerin Rechtsschutz durch die Gestaltungsklage hätte erlangen können, weshalb ihr für die von ihr erhobene Feststellungsklage das Feststellungsinteresse abgehe. Dieses Interesse gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO stelle eine Prozessvoraussetzung dar. Auf die Klage könne vorliegend deshalb nicht eingetreten werden (Art. 59 Abs. 1 ZPO). K. Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ am 22. August 2016 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Klagen seien zum Entscheid in der Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. L. Mit Urteil vom 8. Juni 2017, mitgeteilt am 9. Juni 2017, hiess die II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden die Berufung gut, hob den angefochtenen Entscheid auf und wies die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Regionalgericht Maloja zurück. Das Kantonsgericht kam zum Schluss, dass die Einrede der abgeurteilten Sache zu Recht verworfen worden sei. Indessen lasse das Bundesgericht und ein Teil der Lehre bei der Anfechtung von missbräuchlichen Mietzinserhöhungen Feststellungsbegehren zu. Das gleiche gelte bei der Überprüfung der Rechtmässigkeit einer Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen. Vorliegend würden sachliche Gründe fehlen, die eine Ungleichbehandlung zwischen den beiden Fallkonstellationen rechtfertigen würden. Die Vorinstanz habe gegen das Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8 BV verstossen und sei zu Unrecht auf die Klage der A._____ nicht eingetreten (VI act. IV./7). M. Mit prozessleitender Verfügung vom 9. Oktober 2017 teilte das Regionalgericht Maloja den Parteien mit, dass es - ohne Gegenberichte - nachdem der Aktenschluss bereits erfolgt sei, ohne weiteren Parteivortritt in einer nächsten Sitzung einen neuen Entscheid fällen werde. N. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2017 teilte die A._____ dem Regionalgericht Maloja mit, dass sie der Durchführung einer Gerichtssitzung ohne Parteivortritt zustimme. Zudem stellte sie das folgende, ergänzte Rechtbegehren, mit welchem der zwischenzeitlich eingetretenen Senkung des Referenzzinssatzes von 1,75 % auf 1,5 % Rechnung getragen werde. Entsprechend habe sie am 12. Juni 2017 gegenüber den Mietern per 1. Oktober 2017 eine Senkung des Mietzinses angezeigt. 1. (unverändert)

9 / 59 2. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich 2.1. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 1; 2.2. CHF 1'940.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagten 2 und 3; 2.3. CHF 1'935.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 4 und 5; 2.4. CHF 1'600.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten die Beklagte 6; zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017, nicht missbräuchlich ist. 3. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich 3.1. CHF 1'909.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 1; 3.2. CHF 1'914.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 2 und 3; 3.3. CHF 1'909.00 netto, zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 4 und 5; 3.4. CHF 1'579.00 netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten für die Beklagte 6; zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, mit Wirkung ab 1. Oktober 2017, nicht missbräuchlich ist. 4. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer, zu Lasten der Beklagten. O. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2017 teilte E._____ dem Regionalgericht Maloja mit, sie verzichte auf einen Parteivortritt, falls ein Verzicht allseits erfolgen sollte. Sie beantrage aber weiterhin ein Nichteintreten auf die Feststellungsklage. Eventualiter sei diese abzuweisen. Beim Berufungsentscheid des Kantonsgerichts handle es sich um einen sogenannten anderen selbständig eröffneten Vor- und Zwischenentscheid nach Art. 93 BGG. Dieser müsse nicht unmittelbar nach Erlass angefochten werden. Eine entsprechende Unterlassung habe keine Verwirkung zur Folge (VI act. V./40). P. Mit Entscheid vom 21. August 2018, gleichentags mitgeteilt, erkannte das Regionalgericht Maloja: 1. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist.

10 / 59 Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'935.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'909.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 1, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, mit Wirkung ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist. 2. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1990.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 2 und 3, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'940.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 2 und 3, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'914.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 2 und 3, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, mit Wirkung ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist. 3. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 4 und 5, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 nicht missbräuchlich ist. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'935.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 4 und 5, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.- für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'909.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagten 4 und 5, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, mit Wirkung ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist. 4. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'640.-, netto, zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 6, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'600.- netto zuzüglich CHF 200.- akonto Nebenkosten für die Beklagte 6, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.-, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 missbräuchlich ist. Es wird festgestellt, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'579.- netto zuzüglich CHF 200 akonto Nebenkosten für die Beklagte 6, zuzüglich Miete für einen Autoabstellplatz von CHF 120.- mit Wirkung ab 1. Oktober 2017 missbräuchlich ist.

11 / 59 5. Die Gerichtskosten im Umfang von CHF 28'851.35 gehen zu Lasten der Klägerin (vgl. Art. 105 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Diese werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von CHF 30'000.verrechnet. Der Klägerin wird demnach der Differenzbetrag von CHF 1'148.65 aus der Gerichtskasse zurückerstattet. Die Beklagten 4 und 5 haben die Gerichtskosten im Umfang von CHF 2'622.85 zu tragen. 6. Die Klägerin hat die Beklagte 1 ausseramtlich im Betrag von CHF 7'310.50, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen. 7. Die Klägerin hat die Beklagten 2 und 3 ausseramtlich im Betrag von CHF 5'974.75, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen. 8. Die Klägerin hat die Beklagten 4 und 5 ausseramtlich im reduzierten Betrag von CHF 5'974.75, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen. 9. Die Klägerin hat die Beklagte 6 ausseramtlich im Betrag von CHF 9'563.95, inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer, zu entschädigen. 10. (Rechtsmittelbelehrung) 11. (Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid) 12. (Mitteilung) Q. Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ am 20. September 2018 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden mit folgenden Begehren: 1. Es seien die Ziffern 1, 2, 3 Abs. 2 und 3, sowie die Ziffern 4 bis 9 des angefochtenen Urteils aufzuheben. 2. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich 2.1 CHF 1'985.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Berufungsbeklagte 1; 2.2 CHF 1'990.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Berufungsbeklagten 2 und 3; 2.3 CHF 1'640.00 netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten für die Berufungsbeklagte 6; zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, betreffend der Berufungsbeklagten 1 und 6 für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015, betreffend die Berufungsbeklagten 2 und 3 für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015, nicht missbräuchlich ist. 3. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich: 3.1 CHF 1'935.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Berufungsbeklagte 1;

12 / 59 3.2 CHF 1'940.00 netto zuzüglich CHF 200.00 aktono Nebenkosten für die Berufungsbeklagten 2 und 3; 3.3 CHF 1'935.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Berufungsbeklagten 4 und 5; 3.4 CHF 1'600.00 netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten für die Berufungsbeklagte 6; zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, für den Zeitraum vom 1. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017, nicht missbräuchlich ist. 4. Es sei festzustellen, dass der Mietzins für folgende Mieter von monatlich 4.1 CHF 1'909.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Berufungsbeklagte 1; 4.2 CHF 1'914.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Berufungsbeklagten 2 und 3; 4.3 CHF 1909.00 netto zuzüglich CHF 200.00 akonto Nebenkosten für die Berufungsbeklagten 4 und 5; 4.4 CHF 1'579.00 netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten für die Berufungsbeklagte 6; zuzüglich Miete für je einen Autoabstellplatz von je CHF 120.00, mit Wirkung ab 1. Oktober 2017, nicht missbräuchlich ist. 5. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolge vor beiden Instanzen zulasten der Berufungsbeklagten. R.a. Mit Berufungsantwort vom 24. Oktober 2018 beantragten C1.________ und C2.________ (Beklagte und Berufungsbeklagte 4 und 5) was folgt: 1. Die Berufung vom 20. September 2018 sei, soweit sie die Berufungsbeklagten 4 und 5 betrifft (Rechtsbegehren 3.3, 4.4 und 5), vollumfänglich abzuweisen; 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) vor beiden Instanzen zulasten der Berufungsklägerin. R.b. E._____ (Beklagte und Berufungsbeklagte 1) beantragte mit Berufungsantwort vom 25. Oktober 2018: 1. Die Berufung sei abzuweisen und auf die Klage sei nicht einzutreten; eventualiter sei diese abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungsklägerin. R.c. G1.________ und G2.________ (Beklagte und Berufungsbeklagte 2 und 3) beantragten mit Berufungsantwort vom 26. Oktober 2018 die kostenfällige Abweisung der Berufung.

13 / 59 R.d. Mit der Berufungsantwort vom 25. Oktober 2018 erhob I._____ (Beklagte und Berufungsbeklagte 6) auch eine Anschlussberufung. Sie beantragt: 1. In Gutheissung der Anschlussberufung seien die Ziff. 2/2.3 CHF 1'640.00 Mietzins netto, zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten sowie Abs. 2 die Miete von je 1 Autoabstellplatz von CHF 120.00 im Monat für den Zeitraum vom 1. Juli 2014 bis zum 30. September 2015 die Ziff. 3/3.4 CHF 1'600.00 Mietzins netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten sowie Abs. 2 die Miete von je 1 Autoabstellplatz von CHF 120.00 für den Zeitraum von 10. Oktober 2015 bis zum 30. September 2017 die Ziff. 4/4.4 CHF 1'579.00 netto zuzüglich CHF 160.00 akonto Nebenkosten sowie Abs. 2 die Mieter von CHF 120.00 für den Zeitraum vom 1. Oktober 2017 aufzuheben und die Berufung vollumfänglich abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWSt. zulasten der Berufungsklägerin. Mit Anschlussberufungsantwort vom 3. Dezember 2018 beantragte die A._____, auf die Anschlussberufung sei nicht einzutreten, eventuell sei die Anschlussberufung abzuweisen. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Anschlussberufungsklägerin. R.e. Die Berufungsreplik der A._____ datiert vom 20. Dezember 2018. Sie hielt unverändert an den Rechtsbegehren gemäss der Berufungsschrift vom 20. September 2018 fest. E._____ (Beklagte und Berufungsbeklagte 1) hielt mit Berufungsduplik vom 25. Februar 2019 ebenfalls an ihren Anträgen gemäss Berufungsantwort vom 25. Oktober 2018 fest. Sowohl die Berufungsduplik von C1.________ und C2.________ (Beklagte und Berufungsbeklagte 4 und 5) als auch jene von G1.________ und G2.________ (Beklagte und Berufungsbeklagte 2 und 3) datieren vom 4. März 2019. Auch ihre Anträge blieben unverändert. I._____ liess sich innert Frist nicht vernehmen. S. Am 26. September 2018 erhoben C1.________ und C2.________ (Beklagte und Berufungsbeklagte 4 und 5) sodann eine Beschwerde gegen den Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 21. August 2018 beim Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragten: 1. Es sei Ziff. 3 Abs. 1 des angefochtenen Entscheides aufzuheben und festzustellen, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.00 für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist. 2. Es sei der vorliegenden Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

14 / 59 3. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) vor beiden Instanzen zulasten der Beschwerdegegnerin. T. Mit Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2018 beantragte die A._____ die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Replik von C1.________ und C2.________ datiert vom 13. November 2018 und die Duplik der A._____ vom 10. Dezember 2018. U. Mit Schreiben an das Kantonsgericht vom 2. März 2020 teilte E._____ mit, das Bundesamt für Wohnungswesen habe per 3. März 2020 den Referenzzinssatz auf 1.25% gesenkt. Die Mietzinssenkung sei per 30. Juni 2020 zu berücksichtigen. V. Mit Schreiben an das Kantonsgericht vom 2. März 2020 teilte die A._____ mit, die Eheleute G1.________ hätten ihren Mietvertrag per 31. Oktober 2020 gekündigt. W. Auf die Begründung des angefochtenen Urteils und die Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. II. Erwägungen 1.1. Gemäss Art. 308 Abs. 1 ZPO sind mit Berufung erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide sowie erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind Endentscheide berufungsfähig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.00 beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Mit Beschwerde anfechtbar sind nicht berufungsfähige Endentscheide (vgl. Art. 319 lit. a ZPO). Für die Entscheidung, ob der Weiterzug mittels Berufung oder Beschwerde erfolgen muss, ist in vermögensrechtlichen Streitsachen folglich der Streitwert ausschlaggebend. Massgebend ist dabei der Streitwert, welcher nach den Begehren der Parteien bei Erlass des erstinstanzlichen Urteils noch streitig war (Martin H. Sterchi, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. II, Art. 150-352 ZPO, Art. 400-406 ZPO, Bern 2012, N 29 ff. zu Art. 308 ZPO; Peter Reetz/Stefanie Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. Zürich 2016, N 39 f. zu Art. 308 ZPO; Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/ Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017, N 9 zu Art. 308 ZPO; Myriam A. Gehri, in: Gehri/Kramer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich 2010, N 6 zu Art. 308 ZPO; Kurt Blickenstorfer, in: Brunner/Gasser/Schwander, Kommentar zur Schwei-

15 / 59 zerischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Zürich 2016, N 30 zu Art. 308 ZPO). Ob die Forderungsklage über einen bestimmten Geldbetrag unbegründet ist oder übersetzt erscheint, ist unerheblich (Viktor Rüegg/Michael Rüegg, in: Spühler/ Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Basel 2017, N 3 zu Art. 91 ZPO). 1.2. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher mit Berufung angefochten werden kann (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Es liegt eine vermögensrechtliche Angelegenheit vor. Die Mieter E._____, G1.________ und G2.________, C1.________ und C2.________ sowie I._____ bilden eine einfache Streitgenossenschaft nach Art. 71 ZPO (vgl. Botschaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO] vom 28. Juni 2006, BBl 2006, S. 7281). Art. 71 Abs. 1 ZPO setzt voraus, dass Rechte und Pflichten beurteilt werden sollen, die auf gleichartigen Tatsachen oder Rechtsgründen beruhen. Sodann muss für die einzelnen Klagen die gleiche Verfahrensart (ordentliches, vereinfachtes, summarisches Verfahren) anwendbar (vgl. Botschaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO] vom 28. Juni 2006, BBl 2006, Ziff. 5.5.3., Art. 69 Abs. 2 des Entwurfs) sowie das gleiche Gericht zuständig sein. Vorliegend reichten besagte Mieter der Wohnungen an der B._____ 18 respektive 20 in D._____ eine Klage nach Art. 270b OR (Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen) gegen die Vermieterin (A._____) ein. Es betrifft in allen Fällen Mietzinserhöhungen im Zusammenhang mit wertvermehrenden Investitionen. Bei Streitigkeiten aus Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, ist - ohne Rücksicht auf den Streitwert das vereinfachte Verfahren anwendbar (vgl. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), sofern Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen begehrt wird. Für Klagen aus Miete und Pacht unbeweglicher Sachen ist das Gericht am Ort der gelegenen Sache zuständig (Art. 33 ZPO), wobei es in Fünferbesetzung entscheidet, wenn der Streitwert für die Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht erreicht ist (Art. 5 Abs. 2 lit. b EGzZGB). Die Voraussetzungen für die Annahme einer einfachen Streitgenossenschaft sind somit erfüllt. Diese Streitgenossenschaft wirkt im Rechtsmittelverfahren fort, sofern die Voraussetzungen nach wie vor erfüllt sind (Cristina von Holzen, Die Streitgenossenschaft im schweizerischen Zivilprozess, Basel 2006, S. 254). Dies trifft vorliegend zu, liegt doch nach wie vor eine Konnexität der Ansprüche vor. Bei einfacher Streitgenossenschaft werden die geltend gemachten Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 ZPO), das heisst nur der eine oder der andere obsiegen kann. Ein solcher Ausschluss ist vorliegend nicht gegeben. Sodann berechnet sich der Streitwert bei unbefristeten

16 / 59 Mietverhältnissen, indem die jährliche umstrittene Mietzinsdifferenz mit 20 multipliziert wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 1; BGE 103 II 47 E. 1; Viktor Rüegg/Michael Rüegg, a.a.O., N 3 f. zu Art. 92 ZPO). In Nachachtung der vorstehend zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der für die Berufung vorausgesetzte Streitwert bei Weitem erreicht (Art. 308 Abs. 2 ZPO; VI act. III./21; betreffend umstrittene Mietzinsdifferenzen vgl. Tabelle in Erw. 11.9.). Gegen den Berufungsentscheid ist sodann die Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht zulässig (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). 1.3. Die Zuständigkeit der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) und Art. 7 der Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts (Kantonsgerichtsverordnung, KGV; BR 173.100). 1.4. Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen. Der Entscheid der Vorinstanz ging der Vermieterin am 22. August 2018 zu (KG ZK2 18 47 act. B.1). Die dagegen erhobene Berufung der A._____ vom 20. September 2018 erweist sich als fristgerecht. Überdies entspricht die Berufung den Formerfordernissen, so dass darauf eingetreten werden kann. 1.5. I._____ hat am 25. Oktober 2018 eine Anschlussberufung erhoben (vgl. KG ZK2 18 47, act. A. 4). Sie beantragt, "in Gutheissung der Anschlussberufung" seien die Ziffern "2/2.3", "3/3.4." und "4/4.4" aufzuheben und die Berufung vollumfänglich abzuweisen. Die im Rechtsbegehren genannten Ziffern beziehen sich aber offensichtlich nicht auf die Dispositivziffern im angefochtenen Entscheid, sondern auf die Rechtsbegehren der Berufung. Einzig Dispositiv-Ziffer 4 betrifft I._____. Eine Aufhebung von Berufungsanträgen ergibt jedoch keinen Sinn. Da mit der "Anschlussberufung" nicht die Aufhebung gewisser Dispositiv-Ziffern des angefochtenen Entscheids verlangt wird, sondern bloss die Abweisung der Berufung, handelt es sich bei dieser Eingabe gar nicht um eine Anschlussberufung. Mangels für eine Anschlussberufung zulässigen Rechtsbegehrens ist auf die von I._____ erhobene "Anschlussberufung" nicht einzutreten. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der Begründung der "Anschlussberufung", wird doch lediglich (auszugsweise) das erstinstanzliche Urteilsdispositiv wiederholt, ohne dass erkennbar wäre, inwiefern dieses zu Gunsten von I._____ abgeändert werden sollte. Sodann gilt es zu berücksichtigen, dass das Regionalgericht Maloja die Klage der A._____ gegen I._____ abgewiesen hat und den Entschädigungsanspruch von I._____ -

17 / 59 bis auf 5 Rappen - gutgeheissen hat. Mit anderen Worten ist der angefochtene Entscheid in ihrem Sinn ausgefallen, weshalb es ohnehin an einem schutzwürdigen Interesse für ihre Anschlussberufung fehlt. 1.6.1. Am 26. September 2018 erhoben C1.________ und C2.________ "Beschwerde" gegen den Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 21. August 2018. Sie ergriffen das Rechtsmittel der Beschwerde, da der Streitwert gemäss Ziff. 1 des Rechtsbegehrens unter der Streitwertgrenze von Art. 308 Abs. 2 ZPO liege. Es gehe um die Frage der Missbräuchlichkeit der Mietzinserhöhung von maximal CHF 345.00 pro Monat für den Zeitraum von 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015 (vgl. KG ZK2 18 51, act. A. 1). C1.________ und C2.________ übersehen bei ihrer Argumentation, dass der Streitwert im Berufungsverfahren sich nicht nach den im Berufungsverfahren gestellten Rechtsbegehren, sondern anhand der im erstinstanzlichen Verfahren zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren bemisst (vgl. vorstehend E. 1.1.). Insofern erweist sich das Abstellen auf die Periode vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015 von vornherein als nicht sachgemäss. Wie in Erwägung 1.2. ausgeführt, bilden die Mieter E._____, G1.________ und G2.________, C1.________ und C2.________ sowie I._____ eine einfache Streitgenossenschaft nach Art. 71 ZPO. Bei einfacher Streitgenossenschaft werden die geltend gemachten Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 ZPO). Dementsprechend verbietet sich vorliegend eine isolierte Betrachtung der von der Klägerin im erstinstanzlichen Verfahren mit Bezug auf C1.________ und C2.________ gestellten Rechtsbegehren. Wenn der Streitwert für die von der A._____ eingereichte Berufung erreicht ist (vgl. vorstehend E. 1.2.), so gilt dies in der vorliegenden Konstellation auch für jede einzelne Beklagte. Das als Beschwerde bezeichnete Rechtsmittel ist demzufolge unter gewissen Voraussetzungen als Berufung entgegenzunehmen (sog. Konversion). 1.6.2. Das Kantonsgericht von Graubünden lässt in seiner Rechtsprechung eine Konversion zu, sofern das erhobene unzulässige Rechtsmittel die Voraussetzungen bezüglich Form und Frist des an sich zulässigen Rechtsmittels aufweist (vgl. Entscheid ZK1 15 123 der I. Zivilkammer des Kantonsgerichts vom 28. September 2015 E. 1.a; Urteil ZK2 14 40 der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts vom 6. März 2015 E. 1.b). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Nach Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) beurteilt das Kantonsgericht als Rechtsmittelinstanz zivilrechtliche Beru-

18 / 59 fungen und Beschwerden. Die sachliche Zuständigkeit des Kantonsgerichts für die Beurteilung der Berufung ist somit gegeben. Ferner entspricht die eingereichte Beschwerde bezüglich Form und Frist einer Berufung. Beide Rechtsmittel sind namentlich innert 30 Tagen sowie schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 und Art. 321 Abs. 1 ZPO). Somit ist im konkreten Fall eine Konversion zulässig und die Beschwerde von C1.________ und C2.________ vom 26. September 2018 ist als Berufung entgegenzunehmen. 1.6.3. Nach Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit der Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet einzureichen. Der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 21. August 2018 wurde C1.________ und C2.________ am 28. August 2018 zugestellt. Die Berufung vom 26. September 2018 erfolgte somit fristgerecht. 1.6.4. Ziff. 1 des Rechtsbegehrens der Berufung von C1.________ und C2.________ lautet wie folgt: "Es sei Ziff. 3 Abs. 1 des angefochtenen Entscheides aufzuheben und festzustellen, dass der Mietzins von monatlich CHF 1'985.00 für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 missbräuchlich ist". Dabei wird nicht gesagt, in welchem Betrag der Mietzins für die fragliche Periode missbräuchlich sei. Es könnte daher der Eindruck entstehen, die gesamten CHF 1'985.00 seien missbräuchlich, was jedoch kaum gemeint sein dürfte, zumal ja lediglich die Erhöhung des Mietzinses zu Beanstandungen geführt hat und Gegenstand des Verfahrens bildet. Der Begründung ist denn auch zu entnehmen, dass für die Periode vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015 eine Nettomietzinserhöhung von CHF 234.30 als nicht missbräuchlich anerkannt wird (vgl. ZK2 18 51, KG act. A.1, S. 10). Daraus ist zu schliessen, dass lediglich die Mietzinserhöhung im Mehrbetrag als missbräuchlich angesehen wird und das Feststellungsbegehren dahingehend zu verstehen ist. 1.6.5. Gestützt auf Art. 125 lit. c ZPO werden die beiden Verfahren ZK2 18 47 und ZK2 18 51 vereinigt. Die Konnexität der beiden Verfahren ist zu bejahen, handelt es sich doch um Berufungen gegen denselben Entscheid des Regionalgerichts Maloja. Thema in beiden Verfahren sind Mietzinserhöhungen durch die A._____ aufgrund von Sanierungen der Wohnungen an der B._____ 18 respektive 20 in D._____. 2. Mit der Berufung als vollkommenes Rechtsmittel kann gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsanwendung (lit. a), die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) und - über den Wortlaut hinaus - die Unangemessenheit gel-

19 / 59 tend gemacht werden. Das Berufungsgericht kann die gerügten Mängel des vorinstanzlichen Entscheids frei und unbeschränkt überprüfen (Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., N 5 ff. zu Art. 310 ZPO). Der Berufungskläger hat sich mit der Begründung des angefochtenen Entscheids im Einzelnen auseinanderzusetzen. Ein Verweis auf die Vorakten genügt ebenso wenig wie eine pauschale Kritik am angefochtenen Entscheid. Es ist konkret aufzuzeigen, inwiefern dieser als fehlerhaft erachtet wird (Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., N 36 zu Art. 311 ZPO mit weiteren Hinweisen). 3. Die vorliegende Streitsache ist ein Anwendungsfall von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Es findet deshalb die soziale bzw. eingeschränkte Untersuchungsmaxime (vgl. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) Anwendung (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 4A_1/2014 vom 26. März 2014, E. 2.3). Diese verpflichtet das Gericht nicht zur eigentlichen Erforschung des Sachverhalts, sondern auferlegt ihm in erster Linie, eine unbeholfene oder die schwächere Partei zu unterstützen, was sich in der Praxis namentlich in einer verstärkten Fragepflicht und der Aufforderung zur Einreichung fehlender Beweisunterlagen ausdrückt. Die soziale Untersuchungsmaxime entbindet die Parteien nicht davon, dem Gericht die nötigen Tatbestandselemente zu nennen und ihm die verfügbaren Beweismittel zu liefern. Ebenso wenig ergibt sich aus ihr eine Pflicht des Gerichts, die Parteien in prozessualen Fragen zu beraten (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 5A_2/2013 vom 6. März 2013, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Zudem ist im Berufungsverfahren die Begründungsobliegenheit im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO auch dann zu beachten, wenn im erstinstanzlichen Verfahren die eingeschränkte Untersuchungsmaxime zur Anwendung gelangte (BGE 141 III 569 E. 2.3.3 = Pra 105 Nr. 99; 138 III 374 E. 4.3.1 = Pra 102 Nr. 4; ZK2 19 24 E. 2.3). 4. Neue Tatsachen und neue Beweismittel (Noven) werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie vor Berufungsinstanz ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Wer sich auf Noven beruft, hat die Voraussetzungen für deren Berücksichtigung zu substantiieren und zu beweisen (Peter Reetz/Sarah Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 34 zu Art. 317). Im Übrigen gebietet auch die eingeschränkte Untersuchungsmaxime kein uneingeschränktes Novenrecht in zweiter Instanz (BGE 138 III 625 E. 2.2 = Pra 102 Nr. 26; ZK2 19 24 E. 2.4; Peter Reetz/Sarah Hilber, a.a.O., N 22 zu Art. 317 ZPO; Art. 247 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO).

20 / 59 4.1. E._____ (Beklagte 1) hält einen Prozentsatz von 20% an wertsteigernden Investitionen für angemessen. Sollte ihr hierfür die Beweispflicht zufallen, beantrage sie die Anordnung eines Gerichtsgutachtens (KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 29). Ein in diesem Sinne bedingter Beweisantrag ist unzulässig. Wenn die Beklagte 1 mit dem durchgeführten Augenschein beziehungsweise den dabei vom Gutachter gemachten Aussagen nicht einverstanden gewesen wäre, hätte sie dies umgehend im erstinstanzlichen Verfahren vortragen und einen Antrag auf Einholung eines (weiteren) Gutachtens stellen müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen (vgl. VI act. VII./7). Sich nun bei einer aus Sicht von E._____ nachteiligen Verwertung des Beweises auf den Standpunkt zu stellen, die Beweiserhebung sei mangelhaft gewesen und müsse wiederholt werden, verstösst gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 52 ZPO; BGE 138 III 374 E. 4.3.2 = Pra 102 Nr. 4). Schliesslich legt E._____ - obwohl sie dazu gehalten wäre - auch nicht dar, warum sie trotz zumutbarer Sorgfalt erst jetzt (und nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren) in der Lage sein soll, den Beweisantrag zu stellen. 4.2. Mit Noveneingabe vom 2. März 2020 beantragt E._____ eine Senkung des Mietzinses auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (30. Juni 2020), mithin per 1 Juli 2020, da das Bundesamt für Wohnwesen den Referenzzinssatz von 1.5% per 3. März 2020 auf 1.25% gesenkt habe (vgl. KG ZK2 18 47 act. A.11). Es gilt zu beachten, dass E._____ im vorliegenden Fall keine Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil eingelegt hat. Ebenso wenig hat sie Anschlussberufung erhoben. Zur Klageänderung im Berufungsverfahren ist - immer unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 2 ZPO - allerdings nur jene Partei berechtigt, welche entweder selbständig Berufung eingelegt oder sich der gegnerischen Berufung angeschlossen hat (vgl. Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 11 16 vom 15. Oktober 2015 E. 3.c mit Hinweis auf: Benedikt Seiler, Die Berufung nach ZPO, Basel 2013, N 1128 und N 1387). Damit ist E._____ von der Möglichkeit einer Klageänderung generell ausgeschlossen. Wäre es anders, so könnte die (etwa im Rahmen der Berufungsantwort verlangte) Klageänderung zu einer unzulässigen reformatio in peius zuungunsten der berufungsklägerischen Partei führen (Peter Reetz/Sarah Hilber, a.a.O., N 74 zu Art. 317 ZPO). Aus diesem Grund erweist sich der von der Beklagten 1 gestellte Antrag auf Senkung des Mietzinses auf den 1. Juli 2020 als unzulässig. 4.3. Unberücksichtigt zu bleiben hat schliesslich der Umstand, dass die Beklagten 2 und 3 ihren Mietvertrag per 31. Oktober 2020 gekündigt haben.

21 / 59 4.4. Da - wie noch zu zeigen sein wird - bei der Ermittlung der Bausumme auf den Betrag von CHF 3'219'958.00 abgestellt wird (vgl. nachfolgend E. 8.3.3.), erübrigt sich die Frage, ob allenfalls gewisse in der Kostenabrechnung vom 24. Februar 2014 enthaltene Positionen in Abzug zu bringen sind, da sie - wie die Vorinstanz erwogen hat - erst auf einen Zeitpunkt nach Eintritt des Kündigungstermins vom 1. April 2014 bzw. 1. Oktober 2014 datieren (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.2.4). Dementsprechend muss auch nicht über die Zulässigkeit der von der A._____ in diesem Zusammenhang eingereichten Noven (Garantiescheine) entschieden werden (vgl. nachfolgend E. 8.4.3.). 5. Die Beklagten 4 und 5 waren bereits im vorinstanzlichen Verfahren der Ansicht, dass der Klägerin für die von ihr erhobene Feststellungsklage das Feststellungsinteresse abgehe. Mit Entscheid vom 8. Dezember 2015 trat das damalige Bezirksgericht Maloja auf die Klage nicht ein, mit der Begründung, dass eine Prozessvoraussetzung im Sinne von Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO und Art. 59 Abs. 1 ZPO fehle. Die von der Klägerin dagegen erhobene Berufung hiess das Kantonsgericht in seinem Urteil ZK2 16 35 vom 8. Juni 2017 gut, wobei es die von der Klägerin formulierten Feststellungsbegehren als zulässig ansah. Die Beklagten 4 und 5 bestreiten dies nach wie vor (KG ZK2 18 47 act. A.2, S. 2 ff.; vgl. auch ZK2 18 51 KG act. A.1, S. 7), ebenso die Beklagte 1 (vgl. KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 2 f. und S. 10 ff.) und die Beklagte 6 (KG ZK2 18 47 act. A.4, S. 3 f.). Es besteht indes kein Anlass für eine Korrektur des Urteils ZK2 16 35 (vgl. im Übrigen dazu nachfolgend E. 11.4.). 6. Der in Erwägung 8.1. des vorinstanzlichen Entscheids festgelegte Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietzinserhöhung wird von der A._____ nicht angefochten (vgl. KG ZK2 18 47 act. A.1, S. 16). Die Vermieterin bringt indes vor, sie behalte sich ausdrücklich ergänzende Ausführungen bzw. Berechnungen vor, sollte sich dies im Verlauf des Verfahrens als nötig erweisen. Dem ist entgegenzuhalten, dass eine nachträgliche - d.h. nach Ablauf der Berufungsfrist erfolgte - Ausweitung der Berufung auf bislang nicht bzw. nicht genügend gerügte Punkte nicht zulässig ist (vgl. Peter Reetz/Sarah Hilber, a.a.O., N 38 zu Art. 311 ZPO). Die Vermieterin hat von entsprechenden Ergänzungen hinsichtlich der Frage des Inkrafttretens der Mietzinserhöhung aber ohnehin abgesehen, sodass es dabei sein Bewenden hat. 7. Die Vorinstanz hatte zu prüfen, ob die von der Klägerin gegenüber den Beklagten 1-6 angezeigten Mietzinserhöhungen missbräuchlich im Sinne von Art. 269a OR erfolgten. Zunächst hielt sie fest, dass mit Bezug auf die Beklagten 1 und 6 die Mietzinserhöhung am 1. Juli 2014 in Kraft trat, mit Bezug auf die Beklagten 2-5 jedoch erst am 1. Oktober 2014 (angefochtener Entscheid, E. 8.1). Anschlies-

22 / 59 send ermittelte sie den massgebenden Investitionsbetrag. Sie erwog, dass die Klägerin in ihrer Klage zwar von einer höheren Bausumme ausging (CHF 4'877'465.00 bzw. - nach Addition einer Investitionsverzinsung - CHF 4'907'949.00) als in der Mitteilung der Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 (CHF 3'219'958.00). Die Klägerin habe in ihrer Klage jedoch auf ihre Zusammenstellung vom 9. Dezember 2014 verwiesen und anlässlich der Hauptverhandlung erklärt, dass die Kostenabrechnung des Architekten vom 28. Februar 2014 der nun zu beurteilenden Mietzinserhöhung zugrunde liege. Es sei daher auf die letztgenannte und detaillierte Abrechnung des Architekten abzustellen. Aus diesen gehe hervor, dass die darin enthaltenen Positionen - abgesehen von solchen für Versicherungen, die nachfolgend in Abzug gebracht würden - vor dem 19. März 2014 bezahlt worden seien und davon auszugehen sei, dass die entsprechenden Arbeiten ebenfalls bereits ausgeführt worden seien (dagegen seien in der Baukostenabrechnung vom 6. Januar 2015 auch Kostenpositionen für Arbeiten ausgeführt, die teils erst nach Mitteilung der Mietzinserhöhungen bezahlt worden seien, weshalb nicht auf die Berechnung abzustellen sei). Die von der Klägerin vorgenommene Änderung der Berechnungsgrundlage sei demnach zulässig. Nach Abzug gewisser Positionen, die erst auf einen Zeitpunkt nach Eintritt des Kündigungstermins vom 1. April 2014 bzw. 1. Oktober 2014 datieren würden, resultiere eine Bausumme von CHF 4'212'958.60 (angefochtener Entscheid, E. 8.2.4). Sodann gelangte die Vorinstanz zum Schluss, dass es sich rechtfertige, die für den Zeitraum vom 1. April 2014 bis 30. September 2014 geltend gemachten Verzugszinsen zuzusprechen. Im Zeitpunkt der Mitteilung der Mietzinserhöhung habe ein Hypothekarzins von 2% gegolten. Dieser habe zur Berechnung der Verzinsung um 0.5% auf 2.5% erhöht werden dürfen. Ausgehend von einer Bausumme von CHF 4'212'958.60 habe demnach für den Zeitraum von drei Monaten eine Verzinsung von CHF 26'331.00 resultiert. Die genannte Bausumme erhöhe sich somit auf CHF 4'239'289.60 (angefochtener Entscheid, E. 8.2.5). Die von der Beklagten 1 geltend gemachte Verkleinerung des Balkons (als aus der Sanierung resultierender, wertmindernder Mangel) sah die Vorinstanz als nicht erwiesen an (angefochtener Entscheid, E. 8.2.6). Die Vorinstanz erwog alsdann, die Kosten umfassender Überholungen würden gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG in der Regel zu 50-70% als wertvermehrende Investitionen gelten. Sie hielt in diesem Zusammenhang fest, eine genaue bzw. lückenlose Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen liege in casu nicht vor, sodass von der in Art. 14 Abs. 1 VMWG vermutungsweise aufgestellten Bandbreite von 50-70% auszugehen sei. Für die Be-

23 / 59 stimmung des anwendbaren Prozentsatzes sei vorliegend vor allem zu berücksichtigen, dass die Liegenschaft über einen längeren Zeitraum (nämlich während nahezu 30 Jahren) nicht mehr saniert worden sei und eine genaue Gegenüberstellung von werterhaltenden und wertvermehrenden Ausgaben fehle. Unter Berücksichtigung dieser Umstände rechtfertige es sich, einen Prozentsatz von 50% anzunehmen (angefochtener Entscheid, E. 8.2.7). Gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG könne der Vermieter bei wertvermehrenden Investitionen eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals, die Amortisation sowie die neuen Unterhaltskosten auf den Mietzins überwälzen. Angemessen sei ein Zinssatz, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz für Hypotheken liege. Der Amortisationszeitraum ergebe sich aus der mutmasslichen Lebensdauer der neuen Einrichtung. Die Lebenserwartung könne in Anlehnung an die Lebensdauer der gleichen früheren Einrichtung errechnet werden. Für den künftigen Unterhalt der neuen Einrichtung werde in der Regel ein Satz von 1% der Gesamtinvestitionen oder von 10% des Totals der Verzinsung und Amortisation in Anschlag gebracht, soweit dies gerechtfertigt erscheine. Die Klägerin habe einen Kapitalisierungswert von 5.58% angenommen. Sie gehe von einem Verzinsungssatz von 1.25%, einer Amortisation von 30 Jahren bzw. 3.33% sowie für künftigen Unterhalt von einem Ansatz von 1% aus. Die Verzinsung des Kapitals zu 1.25% sei nicht zu beanstanden. Im Zeitpunkt der Mietzinserhöhung habe ein Referenzzinssatz von 2% gegolten. Der Zinssatz habe somit um 0.5% erhöht werden dürfen. Nach Teilung des Satzes resultiere demnach ein Wert von 1.25%. Ebenso zu übernehmen sei die geltend gemachte Amortisation von 3.3%. Sie entspreche in etwa der - fast 30-jährigen - Lebensdauer der vor der Sanierung bestehenden Einrichtungen, wobei der geltend gemachte Prozentsatz von den Beklagten nicht bestritten worden sei. Für den künftigen Unterhalt sei vorliegend ein Zuschlag von 1% für gesteigerte Unterhaltskosten anzunehmen. Insgesamt ergebe sich demnach ein Kapitalisierungswert von 5.58%. Ausgehend von einem Sanierungsbetrag von CHF 4'239'289.60 und einem anzunehmenden wertvermehrenden Ansatz von 50% resultiere ein wertvermehrender Betrag von CHF 2'119'644.80 und somit eine jährliche Mietzinserhöhung für sämtliche Mieter der Liegenschaft von CHF 118'276.20 (5.58% von CHF 2'119'644.80). Bei einer Gesamtfläche von 2'136 m2 ergebe dies eine jährlich zulässige Nettomietzinserhöhung von CHF 55.35 pro m2 bzw. eine monatliche von CHF 4.60 pro m2 (angefochtener Entscheid, E. 8.2.8). Zu berücksichtigen seien ferner die Veränderung des Referenzzinssatzes, der Teuerungsindex sowie die allgemeine Kostensteigerung. Die Klägerin habe für eine Veränderung des Referenzzinssatzes einen Reduktionswert von 5.6% und für die Teuerung einen solchen von 0.28% geltend gemacht. Zudem habe sie für die allgemeine Kostensteigerung pauschal 0.75% pro Jahr geltend gemacht (bzw. 1.69% für die Zeit zwischen der letzten

24 / 59 Mietzinsanpassung und der aktuellen Erhöhung [= 2 ¼ Jahre]). Diese habe sie jedoch nicht begründet, sodass eine allgemeine Kostensteigerung nicht berücksichtigt werden könne. Die vorstehend beschriebenen Anpassungsgründe seien nachfolgend für die einzelnen Beklagten hinsichtlich der unterschiedlichen Zeitpunkte der Mietzinsanpassungen per 1. Juli 2014 bzw. 1. Oktober 2014 sowie per 1. Oktober 2015 und 1. Oktober 2017 in Anschlag zu bringen (angefochtener Entscheid, E. 8.2.9). Gestützt auf diese Werte errechnete die Vorinstanz in E. 8.2.10 bis 8.2.13 die jeweils zulässigen Mietzinsanpassungen. Sie kam dabei zum Schluss, dass diese in 11 von 12 Fällen nicht korrekt bzw. - weil zu viel Mietzins verlangt wurde - missbräuchlich gewesen seien (einzig mit Bezug auf die gegenüber den Beklagten 4 und 5 per 1. Oktober 2014 vorgenommene Mietzinserhöhung stellte die Vorinstanz keine missbräuchliche Anpassung fest). Die Vorinstanz auferlegte schliesslich die Gerichtskosten in Höhe von CHF 31'474.20 (Gerichtsgebühr CHF 30'000.00/Gutachterhonorar CHF 1'474.20) zu 11/12 der Klägerin (angefochtener Entscheid, E. 9). 8. Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR muss der Vermieter für eine Mietzinsanpassung das amtliche Formular verwenden. Wird die Mietzinserhöhung nicht auf dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt, ist sie gemäss Art. 269d Abs. 2 lit. a OR nichtig. Sie ist auch nichtig, wenn der Vermieter sie nicht begründet (Art. 269d Abs. 2 lit. b OR). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Mietzinserhöhung auch dann nichtig, wenn zwar das amtliche Formular verwendet wird, die angeführte Begründung aber nicht genügend klar ist. Sinn und Zweck der in Art. 269d OR vorgesehenen Formvorschrift ist, dem Mieter ein klares Bild über die Tragweite und die Berechtigung der Mietzinserhöhung zu verschaffen. Die Begründung im Mietzinsformular ist eine Willensäusserung des Vermieters. Ihre Bedeutung und Tragweite bestimmt sich nach den allgemeinen Grundsätzen zur Auslegung von Willensäusserungen. Dies gilt namentlich auch für das Erfordernis der Klarheit. Wenn sich die Parteien über den Sinn und die Tragweite der Begründung nicht einig sind, ist die Willensäusserung des Vermieters nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Ausreichend klar ist eine Begründung dann, wenn sich der Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner unter Berücksichtigung aller massgebenden Umstände im Zeitpunkt des Zugangs Klarheit darüber verschaffen kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 375 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen). Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter über den Umfang der Sanierungsarbeiten bereits vorab informiert hat, zum Beispiel durch Mieterversammlungen, Mieterorientierungen oder anderweitige Ankündigungen der Sanierungsarbeiten.

25 / 59 Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen muss unter anderem die klare Begründung der Erhöhung enthalten; werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG). Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen (Art. 19 Abs. 1bis VMWG). In der Begründung der Mietzinserhöhung müssen nicht alle ausgeführten Arbeiten, die der Mietzinserhöhung zu Grunde liegen, aufgezählt werden. Die Nennung der wichtigsten Arbeiten genügt (z.B. "Sanierung Fassaden und Flachdächer"; vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005, E. 2.3 und 2.4). Demgegenüber wird bei Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen der zahlenmässige Nachweis für die Erhöhung - etwa durch Baukostenabrechnungen - nicht verlangt (BGE 142 III 375 E. 3.3.2). Bei Mietzinserhöhungen wegen Kostensteigerungen oder wegen wertvermehrenden Verbesserungen des Vermieters kann der Mieter verlangen, dass der geltend gemachte Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird. Die 30-tägige Anfechtungsfrist wird dadurch nicht berührt (Art. 20 Abs. 1 VMWG). Im Schlichtungsverfahren kann der Mieter verlangen, dass für alle geltend gemachten Gründe der Mietzinserhöhung die sachdienlichen Belege vorgelegt werden (Art. 20 Abs. 2 VMWG). Mit der Anzeige einer Mietzinserhöhung übt der Vermieter ein Gestaltungsrecht aus. Die Mietzinserhöhung ist daher grundsätzlich bedingungsfeindlich. Die Erhöhung ist deshalb nur gültig, wenn die Anpassungsgründe, welche die Erhöhung rechtfertigen, sich bereits im Zeitpunkt der Mitteilung der Erhöhungsanzeige verwirklicht haben oder wenn mit Sicherheit feststeht, dass sie sich spätestens im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietzinserhöhung verwirklicht haben werden (BGE 122 III 20 E. 4b und c). Wird eine Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen geltend gemacht, darf sie durch das Gericht nur geschützt werden, wenn die Arbeiten im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietzinserhöhung ausgeführt und in Rechnung gestellt bzw. bezahlt sind. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig (Art. 14 Abs. 5 VMWG). Veränderungen, die erst nach der Mitteilung der Mietzinserhöhung bekannt werden, dürfen nicht in die Beurteilung miteinbezogen werden. Der Vermieter kann sie daher nicht mehr in das bereits laufende Anfechtungsverfahren einbringen. Die Erhöhungsanzeige hat in jedem Fall den strengen gesetzlichen Formvorschriften zu genügen (Art. 269d Abs. 1 und 2 OR) und der Vermieter bleibt für das spätere Verfahren an seine förmliche Erklärung gebunden (vgl. BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGE 122 III 20 E. 4c mit weiteren Hinweisen). Davon ausgenommen sind offen-

26 / 59 sichtliche Fehler (z.B. Schreib- oder Rechenfehler), wobei der Vermieter aber an die Art der abgegebenen Begründung gebunden bleibt (vgl. Sara Oeschger/Peter Zahradnik, in: David Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 420 mit weiteren Hinweisen). 8.1. Die Vorinstanz erwog mit Bezug auf den massgebenden Investitionsbetrag, dass die Klägerin in ihrer Klage zwar von einer höheren Bausumme ausging (CHF 4'87'465.00 bzw. - nach Addition einer Investitionsverzinsung - CHF 4'907'949.00) als in der Mitteilung der Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 (CHF 3'219'958.95). Die Klägerin habe in ihrer Klage jedoch auf ihre Zusammenstellung vom 9. Dezember 2014 verwiesen und anlässlich der Hauptverhandlung erklärt, dass die Kostenabrechnung des Architekten vom 28. Februar 2014 der nun zu beurteilenden Mietzinserhöhung zugrunde liege. Es sei daher auf die letztgenannte und detaillierte Abrechnung des Architekten abzustellen. Aus diesen gehe hervor, dass die darin enthaltenen Positionen - abgesehen von solchen für Versicherungen, die nachfolgend in Abzug gebracht würden - vor dem 19. März 2014 bezahlt worden seien und davon auszugehen sei, dass die entsprechenden Arbeiten ebenfalls bereits ausgeführt worden seien (dagegen seien in der Baukostenabrechnung vom 6. Januar 2015 auch Kostenpositionen für Arbeiten ausgeführt, die teils erst nach Mitteilung der Mietzinserhöhungen bezahlt worden sein, weshalb nicht auf die Berechnung abzustellen sei). Die von der Klägerin vorgenommene Änderung der Berechnungsgrundlage sei demnach zulässig (angefochtener Entscheid, E. 8.2.3 f.). 8.2. Von der Vermieterin wird naheliegenderweise nicht beanstandet, dass die von ihr vorgenommene Änderung der Berechnungsgrundlage (Abrechnung des Architekten vom 28. Februar 2014) von der Vorinstanz als zulässig angesehen wurde (vgl. KG ZK2 18 47 act. A.1, S. 6 f.). 8.3.1. Die Beklagten 4 und 5 halten dieses Vorgehen jedoch nicht für zulässig; die Mitteilung der Mietzinserhöhung vom 19. März 2014 habe auf einer Investitionssumme von CHF 3'219'958.95 basiert. Die Vorinstanz habe sich auf den Standpunkt gestellt, dass die Mietzinserhöhung nur gültig sei, wenn die Anpassungsgründe, welche die Erhöhung rechtfertigten, sich bereits im Zeitpunkt der Mitteilung der Erhöhungsanzeige verwirklicht hätten oder wenn mit Sicherheit feststehe, dass sie sich spätestens im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietzinserhöhung verwirklicht haben würden. Die Vorinstanz habe dabei aber ausser Acht gelassen, dass darüber hinaus die Erhöhungsanzeige eine klare Begründung der Mietzinserhöhung enthalten müsse und dass die in der Erhöhungsanzeige oder im Begleitbrief erwähnten Erhöhungsgründe eine Willenserklärung der Vermieterschaft

27 / 59 darstellten, die diese so gegen sich gelten lassen müsse, wie der Mieter sie in guten Treuen habe verstehen können. Die Begründung habe dabei klar zu sein. Die Vermieterschaft sei für das spätere Verfahren an ihre förmliche Erklärung gebunden. Die Klägerin sei daher auf die von ihr mittels Formular und mit Begleitschreiben zur Mietzinserhöhung vom 19. März 2019 mitgeteilten Investitionssumme von CHF 3'219'958.00 zu behaften und es dürfe nicht mit der Vorinstanz auf die mit Abrechnung vom 28. Februar 2014 ausgewiesenen Zahlungen von CHF 4'521'149.75 abgestellt werden (KG ZK2 18 47 act. A.2, S. 7 ff.; ZK2 18 51 KG act. A.1, S. 7 ff.). 8.3.2. Die Vermieterin wendet dagegen ein, die Mietzinserhöhung sei mit Schreiben vom 19. März 2014 mit der Begründung "Umfassende Sanierung" mitgeteilt worden. Dabei sei das Kästchen "Begründung gemäss separatem Begleitschreiben" mit einem Häkchen versehen worden. Zum Thema "wertvermehrende Investitionen" habe das Begleitschreiben gleichen Datums den folgenden Passus enthalten: "Der massgebende Investitionsbeitrag nach Abzug der Fördergelder beläuft sich gemäss Bauabrechnung auf CHF 3'219'958.00. Diesen Betrag haben wir mit einer Quote von 70% als wertvermehrend bewertet." Im erwähnten Begleitschreiben seien Beilagen aufgeführt worden, u.a. die "Berechnung der wertvermehrenden Investitionen". Letztgenannte Beilage sei eine Aufstellung der K._____ Architektur AG vom 18. März 2014. Es sei deshalb davon auszugehen, dass die Beklagten 4 und 5 mit der Inempfangnahme der erwähnten Dokumente von sämtlichen Grundlagen, welche die Vermieterin zur Mietzinserhöhung verwendet habe, Kenntnis gehabt hätten. Falls dem nicht so gewesen sein sollte, hätten die Beklagten 4 und 5 die fehlenden Beilagen von der Vermieterin nachverlangen können. Dies sei jedoch nicht geschehen (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 26 f.). 8.3.3. Dieser Argumentation der A._____ kann nicht gefolgt werden. Die Begründung für die Mietzinserhöhung muss klar und verständlich sein, damit sich der Mieter ein genügendes Bild über die Tragweite und Berechtigung der Mietzinserhöhung machen und entscheiden kann, ob er die Erhöhung anfechten will oder nicht (BGE 142 III 375 E. 3.3). Es mag richtig sein, dass - wie die Vermieterin geltend macht (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 28) - bei der Begründung der Mietzinserhöhung keine Zahlen genannt werden müssen. Vorliegend wurden jedoch in der Mitteilung der Mietzinserhöhung beziehungsweise im entsprechenden Begleitschreiben Zahlen genannt, nämlich - insbesondere - wurde im Begleitschreiben

28 / 59 der Investitionsbetrag mit CHF 3'219'958.00 beziffert. Damit ist die Vermieterin ihrer Begründungspflicht gemäss Art. 20 Abs. 1 VMWG (zumindest teilweise) zuvorgekommen, weshalb nicht einzusehen ist, warum sie nicht auf dieser Begründung zu behaften sein sollte. Es ist grundsätzlich nicht am Mieter, den in der Erhöhungsanzeige oder im Begleitschreiben genannten Betrag mit allenfalls eingereichten Beilagen in Bezug zu setzen und - abgesehen von offensichtlichen Rechnungsfehlern - die Vermieterin gegebenenfalls auf Unstimmigkeiten hinzuweisen. Die abweichende Auffassung der Vermieterin würde darauf hinauslaufen, ihre Begründungspflicht ins Gegenteil zu verkehren. Selbst wenn also den Mietern mit der Mitteilung der Mietzinserhöhung sämtliche erwähnten Beilagen zugestellt worden wären, ändert dies nichts daran, dass die Angaben der Vermieterin in gewisser Weise missverständlich waren. Dies gesteht denn auch die A._____ selbst ein (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 26). Dieser Mangel geht jedoch insofern zu Lasten der Vermieterin, als nach dem Vertrauensprinzip zu ermitteln ist, wie die Anzeige der Mietzinserhöhung (mitsamt Begleitschreiben und Beilagen) verstanden werden durfte und musste. Zutreffend ist zwar, dass in der Kostenzusammenstellung der Architektur K._____ AG vom 18. März 2014 der Betrag von CHF 4'521'149.75 genannt wird (vgl. VI act. II./8). Jedoch wird auch der Betrag von CHF 3'219'958.95 angegeben und als "Total Wertvermehrung inkl. Mwst." ausgewiesen. Der Abzug von CHF 1'301'190.80 - mithin die Differenz zwischen CHF 4'521'149.75 und CHF 3'219'958.95 - wird mit "Total Zahlungen" bezeichnet. Dass es sich dabei um die Aussonderung der bloss werterhaltenden Positionen gehandelt haben soll, wird somit nicht ersichtlich. Insofern erscheint die für den Betrag von CHF 3'219'958.95 verwendete Bezeichnung "Total Wertvermehrung inkl. Mwst." zumindest als unklar und lässt im Gesamtzusammenhang nicht hinreichend erkennen, dass damit effektiv bloss der wertvermehrende Betrag der Gesamtinvestitionen gemeint sein soll. Dies auch deshalb nicht, weil der Betrag von CHF 3'219'958.95 nicht dem von der A._____ geltend gemachten Prozentsatz von 70% an wertvermehrenden Investitionen des Betrages von CHF 4'521'149.75 entspricht. Demgegenüber wurde der Investitionsbetrag im Begleitschreiben klar und deutlich mit CHF 3'219'958.00 beziffert (vgl. VI act. II./7). Ebensolches gilt für das Formular selbst (vgl. VI act. II./6.1). Bei objektivierter Betrachtungsweise bestand daher kein Zweifel, wie die Begründung der Mietzinserhöhung zu verstehen war. Selbst wenn einem Mieter aufgefallen sein sollte, dass in den Beilagen eine höhere Summe genannt wurde, durfte er auf die Richtigkeit der Angaben im Begleitschreiben vertrauen, zumal die Vermieterin nicht gehalten ist, sämtliche angefallenen Kosten als

29 / 59 Investitionsbeitrag auf die Mieter abzuwälzen. Unter diesen Umständen durften die Mieter - selbst wenn sie die Differenz bemerkt haben sollten - davon ausgehen, dass die Vermieterin von der Überwälzung gewisser Kosten absah. Unter diesen Umständen verstiess es nicht gegen Treu und Glauben, von der Richtigkeit des im Begleitschreiben genannten Investitionsbetrags auszugehen. Die A._____ ist daher auf die im Begleitschreiben genannte Investitionssumme von CHF 3'219'958.00 zu behaften. Nichts anderes ergibt sich aus dem von der Vermieterin zitierten Urteil des Bundesgerichts 4C.120/1992 vom 15. Dezember 1992, E. 4b (vgl. VI act. II./13), zumal vorliegend offensichtlich nicht gesagt werden kann, bei einer Erhöhung der Investitionssumme von CHF 3'219'958.00 auf CHF 4'549'406.85 bleibe das Ergebnis im Rahmen der Mitteilung. 8.4.1. Die A._____ bringt zunächst vor, der von der Vorinstanz vorgenommene Abzug von insgesamt CHF 308'191.15 für - wie es in Erwägung 8.2.4 heisse - "Versicherungen" sei ungerechtfertigt. Die Versicherungen würden in den Baukostenaufstellungen in einer eigenen, separaten Kostenkategorie (Position 53) figurieren. Die dort verzeichneten Prämienzahlungen datierten alle aus dem ersten Semester 2013. Die im angefochtenen Entscheid im Detail erwähnten Positionen mit der errechneten Summe von CHF 308'191.15 seien demgegenüber keine Zahlungen an Versicherungen. Es seien ausnahmslos Positionen, die im Finanzrapport vom 28. Februar 2014 nur pro memoria enthalten seien. Dabei handle es sich um die üblichen Garantiescheine, welche die Versicherungen der einzelnen Baubeteiligten, d.h. den Handwerkern im Umfang von 10% des Werklohns an die Bauherrschaft in Anwendung von Art. 181 der SIA-Norm ausgestellt hätten. Dies gehe aus dem Finanzrapport des Architekturbüros K._____ bereits beim groben Vergleich zwischen den einzelnen Garantiesummen und dem jeweiligen Total der Zahlungen hervor. Zu keinem anderen Ergebnis gelange man bei detaillierter Betrachtung einzelner Arbeitsgattungen. Den bisher ins Recht gelegten Akten sei zu entnehmen, wo die Werklöhne ohne Akontozahlungen getilgt worden seien, so z.B. bei der Position 227.30 (Äussere/Innere Malerarbeiten Haus C) mit der Garantiesumme von CHF 5'590.00 und Schlusszahlung/Werklohn von CHF 55'830.15, bei der Position 228.20 (Lamellenstoren) mit der Garantiesumme von CHF 10'310.00 und in der Schlusszahlung/Werklohn von CHF 103'052.85 sowie bei der Position 282.17 (Plattenarbeit Balkon Haus B) mit der Garantiesumme von CHF 1'445.20 und in der Schlusszahlung/Werklohn von CHF 14'452.60. Auch anhand von Arbeitsgattungen mit Akontozahlungen werde klar, dass es sich bei den von der Vorinstanz als Zahlungen behandelten Beträgen gar nicht um solche handle, sondern um Garantiescheine. Dies werde anhand folgender Beispiele garantiert: Auf S. 6 des erwähnten Dokuments die Positionen 224.00 (Isolieren und Decken Steil-

30 / 59 dächer Haus A) und 224.10 (Isolieren und Decken Steildächer Haus B/C), wo sich die Beträge Garantiesumme CHF 14'820.00/Total CHF 149'192.35 sowie Garantiesumme CHF 29'350.00/Total CHF 293'519.00 gegenüberstehen würden. Die entsprechenden Garantiescheine würden vollständig vorliegen und ins Recht gelegt werden. Eine solche Noveneingabe sei ungeachtet von Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig, weil die Vorinstanz den Abzug von CHF 308'191.75 von sich aus und nicht aufgrund eines Antrages irgendeiner der beklagten Parteien vorgenommen habe. Zur Wahrung des rechtlichen Gehörs müsse es deshalb möglich sein, die unechten Noven nachträglich im Berufungsverfahren einzureichen (KG ZK2 18 47 act. A.1, S. 7 f.). Richtigerweise sei daher der Betrag von CHF 308'191.15 den Baukosten zuzurechnen. Diese würden somit CHF 4'521'149.75 betragen (KG ZK2 18 47 act. A.1, S. 13). 8.4.2. Die Beklagte 1 bestreitet die Zulässigkeit, 28 Garantiescheine noch im Berufungsverfahren als Beweisurkunden zuzulassen. Das Vorbringen sei verspätet (KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 30). Auch die Beklagten 2 und 3 bestreiten die Zulässigkeit der entsprechenden Noveneingabe (KG ZK2 18 47 act. A.5, S. 6 f.). 8.4.3. Da bei der Ermittlung der Bausumme auf den Betrag von CHF 3'219'958.00 abgestellt wird (vgl. vorstehend E. 8.3.3.), erübrigt sich die Frage, ob allenfalls gewisse, in der Kostenabrechnung vom 24. Februar 2014 enthaltene Positionen, in Abzug zu bringen sind, da sie - wie die Vorinstanz erwogen hat - erst nach Mitteilung der Mietzinserhöhungen bzw. nach Inkrafttreten der Mietzinserhöhungen bezahlt wurden (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.2.4). Dementsprechend muss auch nicht über die Zulässigkeit der von der Vermieterin in diesem Zusammenhang eingereichten Noven (Garantiescheine) entschieden werden. Es bleibt bei der Bausumme von CHF 3'219'958.00. 8.5. Die Vorinstanz erwog, Baukreditzinsen bzw. Zwischenzinse seien zu den Kosten hinzuzurechnen, die in direktem Zusammenhang mit den umfassenden Überholungen angefallen seien, womit sie als überwälzbare Investitionen gelten würden. Es rechtfertige sich vorliegend, die für den Zeitraum vom 1. April 2014 bis 30. September 2014 geltend gemachten Verzugszinsen zuzusprechen. Im Zeitpunkt der Mitteilung der Mietzinserhöhung habe ein Hypothekarzins von 2% gegolten. Dieser habe zur Berechnung der Verzinsung um 0.5% auf 2.5% erhöht werden dürfen (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.2.5). Wie vorstehend in Erw. 8.3.3. ausführlich dargelegt, konnten die Mieter nach Treu und Glauben von der Richtigkeit des im Begleitschreiben genannten Investitionsbetrags von CHF 3'219'958.00 ausgehen, weshalb keine Baukreditzinse bzw. Zwi-

31 / 59 schenzinse für den Zeitraum vom 1. April 2014 bis 30. September 2014 zu berücksichtigen sind. 9. Gemäss Art. 269a lit. b OR ist eine Mietzinserhöhung in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Satz 1); bei umfassenden Überholungen sind in der Regel 50% bis 70% der Kosten wertvermehrende Investitionen (Satz 2). Umfassende Überholungsarbeiten dienen einerseits dem Unterhalt des Gebäudes, anderseits der Wertvermehrung, enthalten somit einerseits werterhaltende und anderseits wertvermehrende Investitionen (BGE 118 II 415 E. 3a). Sie unterscheiden sich von den gewöhnlichen Reparaturen oder dem laufenden Unterhalt vor allem mengenmässig und liegen vor, wenn ein Haus oder eine Wohnung in grösserem Umfang instand gestellt wird. Eine umfassende Überholung liegt in der Regel vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinnern erneuert werden oder wenn ein Haus oder Gebäude total renoviert wird. Die Arbeiten gehen in der Regel über den normalen Unterhalt hinaus. Unter dem Begriff der umfassenden Überholung sind demnach Arbeiten zu verstehen, die den laufenden Unterhalt deutlich übersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile einer Liegenschaft betreffen und dazu führen, deren Lebensdauer zu verlängern und zu modernisieren. Auch der Kostenumfang der getätigten Investitionen kann eine umfassende Überholung indizieren, wenn die Kosten im Verhältnis zum Mietertrag ein beträchtliches Ausmass erreichen (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011, E. 5.1 mit weiteren Hinweisen). Der Umstand beispielsweise, dass eine gewisse Liegenschaft im Zeitpunkt der ersten Renovation (erst) 23 Jahre alt war, schliesst die Annahme einer umfassenden Überholung nicht aus. In aller Regel kann nach dem Ersatz von mehr als zwanzigjährigen Einrichtungen, die wesentliche Bestandteile der Liegenschaft bilden, nicht mehr vom gleichen Standard gesprochen werden, sondern es ist davon auszugehen, dass die entsprechenden Investitionen - entsprechend der Regelung von Art. 14 Abs. 1 VMWG - einen Mehrwert im Sinne von Art. 269a lit. b OR schaffen. So ist regelmässig anzunehmen, dass nach zwanzig Jahren ein technologischer Fortschritt zu verzeichnen ist, der zu höherwertigen, leistungsfähigeren, energiesparenderen Einrichtungen führt (Urteil des Bundesgerichts 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011, E. 5.3).

32 / 59 Die besondere Verteilungsregel für umfassende Überholungen gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Andererseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50% bis 70% erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; 110 II 404 E. 3a [mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 BMM]; Urteil des Bundesgerichts 4C.287/2001 vom 26. März 2002, E. 3.1). Wenn die einzelnen Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalansatz von 50% bis 70% nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil des Bundesgerichts 4C.287/2001 vom 26. März 2002, E. 3.1). Der Pauschalansatz von 50-70 % darf jedoch nur dann nicht angewendet werden, wenn der Mieter (bzw. der Vermieter) im Einzelnen nachweisen kann, dass der Anteil wertvermehrender Investitionen tiefer (bzw. höher) ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011, E. 6.1). Erforderlich ist ein "lückenloser" Beleg bezüglich allen vorgenommenen Arbeiten, in welchem Umfang sie werterhaltenden beziehungsweise wertvermehrenden Charakter haben (Urteil des Bundesgerichts 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010, E. 3.2). Dieses Beweismass gilt für Vermieter und Mieter gleichermassen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011, E. 6.1). Innerhalb der Bandbreite von 50-70% hängt der Prozentsatz von den Umständen des konkreten Falles ab, insbesondere vom ungefähren wertvermehrenden Anteil der ausgeführten Arbeiten. Zu berücksichtigen sind im Weiteren das Alter der Liegenschaft und der Zeitpunkt der letzten umfassenden Sanierung. So soll der Vermieter, welcher den Unterhalt während längerer Zeit vernachlässigt hat, nicht begünstigt werden (vgl. Sarah Brutschin, in: David Lachat et al. [Hrsg.] Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 525 mit weiteren Hinweisen). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung spielt zur Bestimmung des wertvermehrenden Anteils innerhalb der Bandbreite von Art. 14 Abs. 1 VMWG das Verhältnis zwischen den Gesamtkosten der Arbeiten und den Mietzinseinnahmen keine Rolle, wenn die Aufwendungen für Unterhalt in der Vergangenheit bescheiden waren und ein notorisch hoher Kostenanteil auf Unterhaltsarbeiten entfällt (Urteil des Bundesgerichts 4A_416/2007 vom 9. Januar 2008, E. 3.3.3). Ebenso kann ein hoher Anteil energetischer Verbesserungen, welche im Rahmen einer umfassenden Überholung ausgeführt werden, nicht automatisch zu einem hohen Überwälzungssatz innerhalb der Bandbreite von 50-70% führen, denn gemäss Art. 14 Abs.

33 / 59 3 VMWG können auch energetische Verbesserungen einen kleinen oder sogar gar keinen wertvermehrenden Anteil aufweisen (vgl. Sarah Brutschin, a.a.O., S. 525 f.). 9.1. Die Vorinstanz ging vorliegend von umfassenden Überholungsarbeiten i.S.v. Art. 14 Abs. 1 VMWG aus. Die 1985 erstellte Liegenschaft sei bis zu den im Jahr 2013 durchgeführten Renovationsarbeiten keiner umfassenden Sanierung mehr unterzogen worden. Die Arbeiten würden den laufenden Unterhalt des Gebäudes in augenscheinlicher Weise übersteigen und insbesondere zu einer Modernisierung und einer künftigen Senkung der Heizkosten und des Stromverbrauchs führen. So seien etwa Kücheneinrichtungen umfassend erneuert und eine energetische Sanierung des gesamten Gebäudes vorgenommen worden (angefochtener Entscheid, E. 8.2.2). Die Vorinstanz erwog alsdann, die Kosten umfassender Überholungen würden gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG in der Regel zu 50- 70% als wertvermehrende Investitionen gelten. Sie hielt in diesem Zusammenhang fest, eine genaue bzw. lückenlose Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen liege in casu nicht vor, sodass von der in Art. 14 Abs. 1 VMWG vermutungsweise aufgestellten Bandbreite von 50-70% auszugehen sei. Für die Bestimmung des anwendbaren Prozentsatzes sei vorliegend vor allem zu berücksichtigen, dass die Liegenschaft über einen längeren Zeitraum (nämlich während nahezu 30 Jahren) nicht mehr saniert worden sei und eine genaue Gegenüberstellung von werterhaltenden und wertvermehrenden Ausgaben fehle. Unter Berücksichtigung dieser Umstände rechtfertige es sich, einen Prozentsatz von 50% anzunehmen (angefochtener Entscheid, E. 8.2.7). 9.2. Die A._____ rügt die vorinstanzliche Festlegung auf 50% innerhalb des durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vorgegebenen Rahmens von 50-70% als nicht sachgerechte Ausübung ihres Ermessens. Die im Entscheid angeführten Argumente würden nicht ausreichen, um den wertsteigernden Anteil auf das Minimum von 50% festzulegen. Es sei zwar einzuräumen, dass es sich vorliegend um die erste umfassende Überholung seit Erstellung der Gebäude im Jahr 1985 handle. Allerdings seien die anstehenden Unterhaltsarbeiten regelmässig ausgeführt worden, so z.B. Küchengeräte ersetzt. Von einem aufgeschobenen Unterhalt könne daher keine Rede sein. Die Vorinstanz habe zur Begründung ihrer Ansicht festgestellt, eine genaue Gegenüberstellung von werterhaltenden und wertvermehrenden Ausgaben fehle. Im Zusammenhang mit der umfassenden Überholung der Liegenschaft sei dieses Argument jedoch nur stichhaltig im Fall, wo es darum gehe, von dem in der Verordnung vorgegebenen Rahmen von 50-70% abzuweichen, sei es nach unten oder nach oben. Darum gehe es vorliegend gerade nicht, weil

34 / 59 der von der Vorinstanz gewählte Ansatz von 50% innerhalb des Rahmens liege. Deshalb sei das Argument nicht tauglich als Herabsetzungsgrund. In der Begründung zur Ansetzung des Prozentsatzes auf 50% sei - entgegen Art. 14 Abs. 2 VMWG - nicht berücksichtigt worden, dass ein offensichtlich grosser Anteil an Kosten für energetische Massnahmen an der ganzen Sanierung angefallen sei. Obwohl in Klage und mündlichem Vortrag anlässlich der Hauptverhandlung ausdrücklich darauf hingewiesen worden sei, habe die Vorinstanz diesen Umstand ausser Acht gelassen. Vor diesem Hintergrund sei der Wert von 50% auf 55% zu korrigieren (KG ZK2 18 47 act. A.1, S. 13 ff.). 9.3. Die Beklagten 4 und 5 machen in diesem Zusammenhang geltend, es dürften nicht sämtliche energetische Massnahmen als wertvermehrend beurteilt werden, insbesondere nicht nach rund 30 Jahren, in welchen diesbezüglich überhaupt nichts gemacht worden sei. Überhaupt werde nach wie vor bestritten, dass wertvermehrende Investitionen getätigt worden seien. Der Prozentsatz von 50% sei gerechtfertigt (KG ZK2 18 47 act. A.2, S. 10). Abgesehen davon, dass die Beklagte 1 bestreitet, die Klägerin habe bei der Sanierung überhaupt Mehrleistungen im Sinne von Art. 269a lit. b OR erbracht, macht sie insbesondere geltend, eine Ersparnis bei den Heiz- und Stromkosten sei nicht ausgewiesen. Davon gehe auch die Klägerin aus, weil sie von gleichen Nebenkosten ausgehe wie vorher. Zudem seien die Arbeiten, die ausgeführt worden seien, teilweise schlecht und damit mangelhaft ausgeführt worden (KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 22 f.). Die Lebensdauer der Fassaden und des Daches seien abgelaufen gewesen, sie hätten deshalb werterhaltend saniert werden müssen (KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 30). Die Beklagte 1 hält einen Prozentsatz von 20% an wertsteigernden Investitionen für angemessen. 9.4. Die Beklagten 2 und 3 bestreiten ganz grundsätzlich, dass es sich bei der vorliegend in Frage stehenden Überholung der Liegenschaft um eine wertvermehrende Investition gemäss Art. 14 Abs. 1 VMWG handle. Nach der Erstellung im Jahr 1985 seien in der Folge nur die notwendigsten Arbeiten an der Liegenschaft ausgeführt worden und die im Jahr 2013 durchgeführte Renovation stelle die erste Renovation dieser Liegenschaft dar. Bei diesen Renovationsarbeiten handle es sich weitgehend um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und den Ersatz von Einrichtungen, Ausstattungen und Apparaturen, welche zum Standard einer Wohnung in dieser Preiskategorie gehören würden und keineswegs wertvermehrende Investitionen seien. Es liege daher ein Anwendungsfall von Art. 14 Abs. 3 VMWG vor, da nur werterhaltende Investitionen getätigt worden seien (KG act. A.5, S. 4 f.). Diese Ausführungen werden in der Berufungsduplik insofern rela-

35 / 59 tiviert, als zugestanden wird, dass der Unterhalt 30 Jahre lang aufgeschoben worden sei (KG ZK2 18 47 act. A.8, S. 3). 9.5. In der Klage wurde geltend gemacht, die Vermieterin habe die Liegenschaft auch in früheren Jahren stets gut unterhalten und die kalkulatorisch für den Unterhalt bestimmten Mittel laufend zweckkonform verwendet (vgl. VI act. I./1, S. 14). Die Beklagte 1 bestritt diese Ausführungen in ihrer Klageantwort und machte geltend, der Unterhalt der vor 30 Jahren erbauten Liegenschaft sei von Beginn weg krass vernachlässigt worden. Die Liegenschaft sei nicht gut unterhalten worden (vgl. VI act. I./3, S. 4). Immerhin aber gestand die Beklagte 1 zu, dass die Kochherdplatten vor rund 14 Jahren durch einen Glaskeramikkochherd ersetzt worden seien (vgl. VI act. I./3, S. 5). Die Beklagten 2 und 3 machten in ihrer Klageantwort ebenso geltend, nach der Erstellung der Liegenschaft seien in der Folge lediglich die notwendigsten Arbeiten ausgeführt worden und die im Jahr 2012 ausgeführte Sanierung stelle die erste Renovation dieser Liegenschaft dar (vgl. VI act. I./7, S. 3). Schliesslich brachten auch die Beklagten 4 und 5 in ihrer Klageantwort vor, die im Jahr 1985 gebaute Liegenschaft sei bis zur vorliegenden Sanierung nie einer umfassenden oder auch nur teilweisen Sanierung unterzogen worden. Viele Unterhaltsarbeiten seien dementsprechend zur Erhaltung des Zustandes der Liegenschaft und nicht zur Wertvermehrung notwendig geworden (vgl. VI act. I./8, S. 9 f. und S. 11). Die A._____ anerkannte bereits anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung, dass es sich bei der Sanierung im Jahr 2013 um die erste umfassende gehandelt habe. Sie bestritt jedoch, dass das Gebäude schlecht unterhalten worden sei. Vielmehr seien regelmässig Bauteile ersetzt worden, deren Lebensdauer kürzer sei (z.B. Glaskeramikherde, Boiler, gewisse Böden, Kühlschränke etc.). Sie legte hierfür Aufstellungen ins Recht, die belegen sollten, dass tatsächlich Ausgaben erfolgt seien (vgl. VI act. VII./1, S. 6; VI act. II./17). Eine ähnliche Tabelle ergänzt mit den in den Jahren 2013 bis 2017 investierten Unterhaltskosten - reichte die Vermieterin auch im Berufungsverfahren ein (vgl. KG ZK2 18 47 act. B.4). Die im vorinstanzlichen Verfahren eingereichte Tabelle, auf die vorliegend abzustellen ist, enthält weitgehend bloss die in den einzelnen Jahren in den Liegenschaftsunterhalt investierten Beträge. Der Gegenstand der jeweiligen Investitionen wird nur für die Jahre 2004 ("Neue Parkette und Malerarbeiten"), 2008 ("Boiler Service"), 2009 ("Tisch/Bank für Aussen, Decken, Elektroanpassungen nach Kont. EW") und 2011 ("Neue Waschmaschinen/Tumbler") angegeben. Jedenfalls diese Ausgaben erscheinen plausibel; die übrigen Positionen können indes - mangels genauerer Spezifizierung - nicht berücksichtigt werden.

36 / 59 Vor diesem Hintergrund kann festgehalten werden, dass zwar in den letzten Jahren vor der Sanierung im Jahr 2012 gelegentliche Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft ausgeführt wurden, sich diese jedoch - insbesondere auch angesichts des Alters der Liegenschaft und deren Grösse (insgesamt 27 Mietparteien; vgl. VI act. VII./1, S. 3) - im eher unteren Rahmen befunden haben. Der bei der Sanierung im Jahr 2012 investierte Betrag entspricht gemäss der Vermieterin ungefähr dem Zehnfachen der jährlichen Mietzinseinnahmen (vgl. VI act. I./1, S. 10). Die A._____ geht dabei jedoch von einer höheren Investitionssumme aus als zulässig (vgl. vorstehend E. 8.3.3.). Bei jährlichen Gesamteinnahmen aus den Nettomietzinsen in der Höhe von CHF 450'840.00 (vgl. VI act. VII./1, S. 4; VI act. II./16) und einer angenommenen Investitionssumme von CHF 3'240'082.75 (vgl. vorstehend E. 8.3.3.) entspricht die Investitionssumme gut dem Siebenfachen der jährlichen Nettomietzinseinnahmen. Damit kann nach wie vor von einer beträchtlichen Investitionssumme ausgegangen werden. Die Sanierung betraf mehrere Teile der Gebäudehülle wie auch des Gebäudeinnern (u.a. Dachisolation, Renovation der Fassade, Ersatz von Heizung, Sanitärund Küchenanlagen). Durch den teilweisen kompletten Ersatz diverser Teile an der Liegenschaft wurde zudem die Lebensdauer der Liegenschaft insgesamt verlängert. Damit einher ging eine Modernisierung der Liegenschaft. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz kann daher von einer umfassenden Überholung i.S.v. Art. 14 Abs. 1 VMWG ausgegangen werden. 9.6.1. Die A._____ nennt in der Berufungsreplik - im Gegensatz zur Klage (vgl. VI act. I./1, S. 6 ff.) - nur noch folgende Punkte, die Gegenstand der Sanierung im Jahr 2013 gewesen seien (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 3 f.): • Die Dächer der Gebäude wurden vollständig entfernt und neu eingedeckt. Ebenso wurden die Fassade neu gemacht und die Fenster ersetzt. Bei den Dächern und Fassaden wurde die Isolation erneuert und verbessert. • Die bisherige Ölheizung wurde ersetzt durch eine Pellet-Heizung und damit CO2-neutral ausgestaltet. Vor der Sanierung waren die einzelnen Wohnungen mit individuellen Elektroboilern ausgerüstet. Diese wurden entfernt und durch einen Zentralboiler ersetzt. Dadurch verminderten sich die Stromkosten in den einzelnen Wohnungen. Der durch die Entfernung freiwerdende Platz in der Wohnung steht nun den einzelnen Mietern zu ihren Nutzungszwecken zur Verfügung. • Die Sanitär- und Heizungsanlagen wurden vollumfänglich ersetzt. Die Installationen und Geräte in Küche und Bad wurden ersetzt. Neu eingebaut wurde ein Geschirrspüler.

37 / 59 Die A._____ räumt ein, dass nicht sämtliche ausgeführten Arbeiten wertvermehrend gewesen seien (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 19). Zudem sei die Sanierung von Küche und Bäder gegenüber den energetischen Massnahmen von untergeordneter Bedeutung hinsichtlich des geschaffenen Mehrwerts gewesen (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 19). 9.6.2. Zunächst gilt es zweierlei festzuhalten: Einerseits ist bei einem Ersatz von älteren Geräten und Einrichtungen eine Wertvermehrung nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil neuere Geräte zwangsläufig technisch ausgereifter etc. sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011, E. 5.3; a.M. Sarah Brutschin, a.a.O., S. 523). Die mit dem technischen Fortschritt verbundene Erhöhung des Standards kann daher grundsätzlich auf die Mietkosten abgewälzt werden. Andererseits darf dies nur im Umfang der Differenz zwischen den Kosten für die neue Einrichtung und den teuerungsbereinigten Kosten der alten Vorrichtung erfolgen (vgl. Art. 14 Abs. 3 VMWG; Sarah Brutschin, a.a.O., S. 523). 9.6.3. Der Gutachter hat anlässlich des von der Vorinstanz durchgeführten Augenscheins festgehalten, dass es sich um einen grossen Eingriff gehandelt habe, da die Liegenschaft einer energetischen Sanierung sowie einer umfassenden Renovation der sanitären Anlagen unterzogen worden sei. Die Dämmung der Fassade und des Daches weise eine gute Stärke auf. Dass die Berufungsklägerin dafür Fördergelder erhalten habe, zeige, dass die energetische Sanierung den Richtlinien entspreche. Des Weiteren seien auch alle bestehenden Fenster durch solche mit Dreifach-Verglasung ersetzt worden. Bei den Lamellenstoren seien die Kältebrücken behoben worden. Zudem sei die alte Ölheizung durch eine Holzschnitzelheizung ersetzt worden, welche CO2-neutral sei. Positiv zu betonen sei auch der Einbau der Heizungssteuerung für die einzelnen Räume. Die energetische Sanierung werde eine drastische Senkung der Heizungskosten zur Folge haben. Im Weiteren seien sämtliche sanitären Anlagen, inkl. Apparate und Leitungen, ersetzt worden. Auch die Boiler seien aus den Wohnungen entfernt und zentralisiert worden. Dies werde sich ebenfalls positiv auf die Stromrechnungen auswirken. Schliesslich seien auch die Küchen renoviert worden. Die eingebauten Geräte würden einen guten Standard aufweisen. Es könne deshalb gesagt werden, dass die Wohnungen heute mit neuwertigen Küchen ausgestattet seien (vgl. VI act. VII./7, S. 4). Es besteht kein Anlass, diese Ausführungen in Zweifel zu ziehen. 9.6.4. Bei der Festlegung des Anteils der durch Art. 14 Abs. 1 VMWG abgesteckten Bandbreite von 50 - 70% an wertvermehrenden Investitionen bei einer umfassenden Überholung gilt es folgendes zu beachten: Die Vermieterin wird vorliegend auf den den Mietern mitgeteilten Investitionsbetrag von CHF 3'219'958.95 behaftet

38 / 59 (vgl. Erw. 8.3.3.). Aus den Unterlagen, namentlich dem Finanzrapport der K._____ Architektur AG vom 28. Februar 2014 (vgl. VI act. II./4), geht jedoch hervor, dass die Vermieterin nach eigenen Angaben ausgewiesene Zahlungen von CHF 4'521'149.75 getätigt hat. Ohne diesen Finanzrapport im Detail zu prüfen, kann daraus abgeleitet werden, dass die Vermieterin bei der geltend gemachten Baukostenabrechnung über CHF 3'219'958.95 - nach eigenen Angaben - bereits verschiedene werterhaltende Investitionen im Betrag von CHF 1'301'190.80 als werterhaltend qualifiziert (vgl. VI act. II/8) und diese Summe ausgeschieden hat. Es handelt sich im Wesentlichen um sanitäre Leitungen, Demontagen von Mauern/Steigschächten, das Schliessen von Steigschächten, Plattenarbeiten (50% der Zahlung), Hauswasserzuleitung (Baumeister), innere und äussere Malerarbeiten, Bodenbeläge, Kernbohrungen, Gartenarbeiten, Schadstoffsanierung, Bauschutt (Abtransport und Deponie), Elektroinstallationen und das Spülen von Leitungen. Schon allein aufgrund dessen, dass die Vermieterin diesen namhaften Betrag welcher nicht im Detail analysiert werden muss - als werterhaltende Investitionen bereits berücksichtigt hat, darf keinesfalls vom Minimum der gesetzlich vorgesehenen Bandbreite von 50% an wertvermehrenden Investitionen ausgegangen werden. Vielmehr rechtfertigt es sich, bei dem gemäss Art 14 Abs. 1 VMWG zur Verfügung stehenden Rahmen von 50 - 70 %, von einem sehr hohen Anteil an wertvermehrenden Investitionen auszugehen. Gewisse Reduktionen sind dennoch begründet, und zwar angesichts des Alters der Liegenschaft und der Tatsache, dass die meisten ersetzten Teile das Ende ihrer Lebensdauer weitgehend erreicht haben. So wurde der Betrag für den Umbau der Küchen (Renovation und Einbau von neuen Küchengeräten) von der Vermieterin als wertvermehrende Investition berücksichtigt, obwohl nur ein geringer Anteil dieser Investitionen als wertvermehrend zu qualifizieren ist. Kommt hinzu, dass die Unterhaltsarbeiten in den Jahren vor der vorliegend zu beurteilenden Sanierung - soweit ausgewiesen - eher unterdurchschnittlich ausgefallen sind. Gesamthaft betrachtet, rechtfertigt es sich, einen Anteil von 65% als wertvermehrende Investitionen zu qualifizieren. 9.6.5. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob das Kantonsgericht von wertvermehrenden Investitionen von 65% der Gesamtbausumme von CHF 3'219'958.00 ausgehen darf, obwohl die A._____ selbst in ihrer Berufung 55% von CHF 4'549'406.00 fordert (KG ZK2 18 47 act. A.1, S. 15). Diese Frage ist, wie noch zu zeigen sein wird, zu bejahen. Bei Forderungsklagen bedeutet der Grundsatz, wonach die Parteien mit ihren Anträgen den gerichtlichen Entscheidungsrahmen umreissen, freilich nur, dass das Gericht an den Gesamtbetrag der Klage

39 / 59 gebunden ist. Bei einer Klage, mit welcher der Zuspruch verschiedener auf dem gleichen Grund beruhender Schadensposten verlangt wird, kann das Gericht somit für ein Schadenselement mehr und für ein anderes weniger zusprechen, sofern nur der insgesamt eingeklagte Betrag nicht überschritten wird (BGE 119 II 396 E. 2; 123 III 115 E. 6d; Christoph Hurni, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, Art. 1-149 ZPO, Bern 2012, N 30 zu Art. 58 ZPO). Bezogen auf den Fall einer Mietzinserhöhung hat das Bundesgericht im Urteil 4C.120/1992 vom 15. Dezember 1992 in Erw. 4.b Folgendes festgehalten (VI, act. II/13): "Der Vermieter ist an die Gründe, die er dem Mieter in der Ankündigung der Mietzinserhöhung angegeben hat, nach Treu und Glauben gebunden. Diese Regel schliesst ein Nachschieben weiterer Erhöhungsgründe im Anfechtungsverfahren zwar aus (BGE 118 II 132 E. 2a mit Hinweis), lässt dagegen Korrekturen in der Berechnung zu, sofern die Identität des Sachverhalts gewahrt bleibt und sich das Ergebnis betragsmässig im Rahmen der Mitteilung hält." Im konkreten Fall erachtete das Bundesgericht als zulässig, dass die Klägerin im Verfahren vor dem Mietgericht den Betrag der massgeblichen Renovations- und Umbaukosten verminderte, dafür aber den Kapitalisierungssatz erhöhte. Daraus lässt sich schliessen, dass es vorliegend zulässig ist, von einer tieferen Gesamtbausumme auszugehen als von der Vermieterin geltend gemacht und gleichzeitig den Prozentsatz an wertvermehrenden Investitionen von den geforderten 55% auf 65% zu erhöhen. Die Identität des Sachverhalts bleibt damit gewahrt und betragsmässig bleibt das Kantonsgericht unter dem von der Vermieterin behaupteten Betrag an wertvermehrenden Investitionen. 10.1. Die Beklagte 1 wiederholt im Berufungsverfahren ihr Vorbringen, wonach durch die Sanierung ihr Balkon verkleinert worden sei (vgl. KG ZK2 18 47 act. A.3, S. 25 f.). Die Vorinstanz hat diesen Punkt, weil unbewiesen, unberücksichtigt gelassen (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.2.6). Die Vermieterin anerkennt eine Verkleinerung des Balkons der Beklagen 1 von 3.82 m2 auf 3.21 m2. Das Ausmass dieser Verkleinerung sei unbedeutend und würde keine Mietzinsreduktion rechtfertigen (KG ZK2 18 47 act. A.7, S. 21). Dem wird vonseiten der Beklagten 1 nicht widersprochen, sodass dieser Punkt für die Bemessung der Mietzinserhöhung unberücksichtigt gelassen werden kann. 10.2. Vor der Vor