Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Ref.: Chur, 09. Mai 2016 Schriftlich mitgeteilt am: ZK2 16 6 17. Juni 2016 Entscheid II. Zivilkammer Vorsitz Pritzi Aktuarin ad hoc Züger In der zivilrechtlichen Beschwerde des X._____, Beschwerdeführer, gegen gegen den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Prättigau/Davos vom 15. Februar 2016, mitgeteilt am 15. Februar 2016, in Sachen des A._____, Beschwerdegegner und der B._____, Beschwerdegegnerin, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Guido Lazzarini, Via Retica 26, 7503 Samedan, gegen den Beschwerdeführer und C._____, betreffend klarer Rechtsschutz nach Art. 257 ZPO (Mieterausweisung), hat sich ergeben:
Seite 2 — 11 I. Sachverhalt A. C._____ war Eigentümerin der Stockwerkeinheit Nr. _____, 41/1000 Miteigtum an Grundstück Nr. _____, Appartementhaus "D._____", O.1_____, mit Sonderrecht an der 4-Zimmerwohnung Nr. _____ im 1. Stock, und Miteigentumsanteil Nr. _____. Mit diesem Miteigentumsanteil ist das ausschliessliche und alleinige Benützungsrecht am Garagenplatz Nr. _____ verbunden. Am 06. August 2015 ist gegen C._____ die Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes eingeleitet worden, woraufhin am 16. September 2015 die öffentliche betreibungsamtliche Versteigerung der Stockwerkeinheit Nr. _____, Grundbuch O.1_____, erfolgte. A._____ und B._____ erhielten die vorgenannte Stockwerkeinheit im Rahmen der Versteigerung zugeschlagen. B. A._____ und B._____ versuchten am 02. Oktober 2015 erfolglos in die ersteigerte Wohnung zu gelangen. Woraufhin ihr Rechtsvertreter C._____ und X._____ mit jeweils getrennt eingeschriebener Post anwies, die 4- Zimmerwohnung Nr. _____ an der _____strasse, O.1_____, per Freitag, 23. Oktober 2015, um 14:00 Uhr zu räumen und den Eigentümern (A._____ und B._____) zu übergeben. Die eingeschriebene Post wurde nicht abgeholt und A._____ und B._____ standen an besagtem Tag wiederum vor verschlossener Tür. C. A._____ und B._____ liessen am 10. November 2015 beim Bezirksgericht Prättigau/Davos ein Gesuch gegen X._____ und C._____ (recte: C._____) betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen einreichen. Dabei stellten sie die folgenden Rechtsbegehren (vgl. Vorinstanz act. I/1): "1. Es seien die beiden Gesuchsgegner X._____ und C._____ (recte: C._____) richterlich anzuweisen, die 4-Zimmerwohnung Nr. _____, Stockwerkeigentum Nr. _____, 41/100 Miteigentum an der Liegenschaft Nr. _____, samt Autoeinstellplatz Nr. _____ in der Autoeinstellhalle, Grundbuch der Gemeinde O.1_____, umgehend zu räumen und zu verlassen. 2. Die richterliche Anordnung sei mit der Androhung der Straffolgen nach StGB Art. 292 zu verbinden, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet. 3. Es seien die Gesuchsteller A._____ und B._____ für den Fall, dass die Gesuchsgegner der richterlichen Anordnung um Räumung der 4- Zimmerwohung Nr. _____ samt Autoeinstellplatz Nr. _____ nicht Folge leisten sollten, unter Beizug von Polizeigewalt zu ermächtigen, die Räumung der erwähnten Wohnung vorzunehmen.
Seite 3 — 11 4. Gerichtliche und aussergerichtliche Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gesuchsgegner." D. X._____ stellte dem Bezirksgericht Prättigau/Davos am 30. Dezember 2015 seine Stellungnahme mit den folgenden Rechtsbegehren zu (vgl. Vorinstanz act. I/4): "– Das Ausweisungsbegehren, das Gesuch zur umgehenden Räumung der Wohnung Nr. _____ im Stockwerkeigentum Nr. _____, _____strasse, O.1_____ sei abzulehnen. – Bei einer allfälligen Mietvertragskündigung des bestehenden Mietvertrages vom 28.10.2005 (Anlage) ist die Kündigungsfrist aufrecht zu erhalten. – Sollte das Gesuch zur Räumung der Wohnung Nr. _____ im Stockwerkeigentum Nr. _____, _____strasse, O.1_____ als Mietvertragskündigung zu verstehen sein, ist die Kündigungsfrist des Mietvertrages zu beachten. – Die Beendigung des Mietverhältnisses würde für mich eine besondere Härte zur Folge haben, verbunden mit der Notwendigkeit zur Suche einer geeigneten Ersatzwohnung." E. C._____ reichte mit Eingabe vom 31. Dezember 2015 dem Bezirksgericht Prättigau/Davos ihre Stellungnahme mit folgenden Rechtsbegehren ein (vgl. Vorinstanz act. I/3): "– Das Gesuch um Räumung der 4-Zimmerwohnung Nr. _____ Stockwerkeigentum Nr. _____, 41/1000 Miteigentum an der Liegenschaft Nr. _____, und Autoeinstellplatz Nr. _____ in der Autoeinstellhalle, Grundbuch O.1_____ sei abzuweisen. – Eventualiter sei ein angemessener Zeitraum von 3–4 Monaten zur Räumung der Wohnung Nr. _____ Stockwerkeigentum Nr. _____, 41/1000 Miteigentum an der Liegenschaft Nr. _____, und Autoeinstellplatz Nr. _____ in der Autoeinstellhalle einzuräumen. – Das Verlassen und die Räumung der Wohnung Nr. _____ Stockwerkeigentum Nr. _____, 41/1000 Miteigentum an der Liegenschaft Nr. _____, und Autoeinstellplatz Nr. _____ in der Autoeinstellhalle stellt für mich einen grossen Härtefall dar. Da diese Wohnung mein einziger Wohnsitz und Wohnort ist, bin ich gezwungen, eine neue Wohnung zu suchen. Ich benötige eine geeignete Ersatzwohnung. Der regionale Wohnungsmarkt bietet nur sehr wenige freie Wohnungen. Es ist nicht leicht, eine Ersatzwohnung zu finden und erfordert die nötige Zeit. Aktuell kommt erschwerend meine Erkrankung dazu. Ein Umzug ist doppelt belastend." F. Mit Stellungnahme vom 25. Januar 2016 hielten A._____ und B._____ unverändert an ihren Rechtsbegehren gemäss Gesuch vom 10. November 2015 fest. Sie bestritten, dass zwischen C._____ und X._____ ein Mietverhältnis bestehe und forderten sämtliche Akten des Betreibungsamtes O.1_____ betreffend das
Seite 4 — 11 Betreibungsverfahren gegen C._____ zur Edition sowie die Steuererklärungen von C._____ und X._____ ab der Steuerperiode 2010 und Bankbelege betreffend Mietzinszahlungen ab dem 01. November 2005 (vgl. Vorinstanz act. I/5). G. Mit Schreiben vom 27. Januar 2016 räumte das Bezirksgericht Prättigau/Davos C._____ und X._____ Frist zur Einreichung einer Duplik bis zum 08. Februar 2016 ein. Gleichzeitig wurden sie ersucht, innert derselben Frist sämtliche Bankbelege betreffend Mietzinszahlungen ab 01. November 2005 sowie die Steuererklärungen ab der Steuerperiode 2010 zuzustellen. Ausserdem wurden sie darauf hingewiesen, dass die Frist nicht erstreckbar sei und das Verfahren bei Verzicht oder Säumnis zur Einreichung einer Duplik, ohne weiteres fortgeführt werde (vgl. Vorinstanz act. V/9). H. Mit Schreiben vom 27. Januar 2016 verlangte das Bezirksgericht Prättigau/Davos vom Betreibungsamt Prättigau/Davos sämtliche Akten betreffend das Betreibungs- bzw. Grundpfanverwertungsverfahren gegen C._____ (v.a. Steigerungsbedingungen, Lastenverzeichnis, Pfändungsprotokolle, amtliche Publikationen etc. [vgl. Vorinstanz act. V/10]). Welche dem Bezirksgericht Prättigau/Davos am 28. Januar 2016 überbracht wurden (vgl. Vorinstanz act. V/17 und rosa Ordner). I. Das Bezirksgericht Prättigau/Davos verzichtete in Anwendung von Art. 256 Abs. 1 ZPO auf die Durchführung einer Hauptverhandlung. J. Mit Entscheid vom 15. Februar 2016, gleichentags mitgeteilt, erkannte die Einzelrichterin am Bezirksgericht Prättigau/Davos wie folgt (vgl. act. E.1): "1. Das Ausweisungsgesuch wird gutgeheissen und X._____ und C._____ gerichtlich angewiesen, die 4-Zimmerwohnung Nr. _____, Stockwerkeigentum _____, samt Autoeinstellplatz Nr. _____ in der Autoeinstellhalle, Grundbuch O.1_____, an der _____strasse, O.1_____, innert 10 Tagen nach Rechtskraft des Ausweisungsentscheides (bis Mittag 12.00 Uhr) vollständig geräumt und gereinigt und mit allen Schlüsseln zurückzugeben. 2. Der Ausweisungsbefehl ergeht unter ausdrücklicher Androhung der Straffolge nach Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet. 3. Verlassen X._____ und C._____ das Mietobjekt innerhalb der gesetzten Frist nicht oder nicht geräumt, werden A._____ und B._____ ermächtigt, auf Kosten von X._____ und C._____ polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und die Ersatzvornahme (Zwangsvollstreckung) zu tätigen.
Seite 5 — 11 4. Die Kosten des Verfahrens von CHF 450.00 gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von X._____ und C._____ und werden mit dem von A._____ und B._____ geleisteten Vorschuss verrechnet. A._____ und B._____ wird das Recht eingeräumt auf X._____ und C._____ Regress zu nehmen. 5. X._____ und C._____ haben unter solidarischer Haftbarkeit A._____ und B._____ mit CHF 1'000.00 ausseramtlich zu entschädigen. 6. Gegen diesen Entscheid kann je nach Beurteilung des Streitwertes zivilrechtliche Berufung oder Beschwerde geführt werden (Art. 308 ff. ZPO). Diese ist beim Kantonsgericht von Graubünden, Poststrasse 14, 7000 Chur, innert 10 Tagen seit Zustellung des Entscheids schriftlich und begründet einzureichen. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 311 und Art. 314 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 7 EGzZPO). 7. (Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid) 8. (Mitteilung)" Zusammengefasst erachtete das Bezirksgericht Prättigau/Davos den Sachverhalt als liquide und die Rechtslage als klar, womit dem Ausweisungsgesuch stattzugeben sei und den Eheleuten X.C._____ eine Frist für die ordnungsgemässe Rückgabe einzuräumen sei. K. Dagegen erhob X._____ mit Eingabe vom 03. März 2016 "Berufung ggf. Beschwerde" an das Kantonsgericht von Graubünden. Dabei beantragte er die Ablehnung des Ausweisungsbegehrens und machte unter Hinweis auf den Mietvertrag vom 28. Oktober 2005 geltend, dass die Kündigungsfrist desselben zu berücksichtigen sei, sowie dass die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses resp. eine Mieterausweisung für ihn eine besondere Härte zur Folge hätte, welche durch die Interessen des neuen Wohnungseigentümers nicht zu rechtfertigen sei. Ferner beantragte er, dass die angesetzten Kosten und ausseramtliche Entschädigung nicht anzuerkennen seien (vgl. act. A.1). L. C._____ reichte mit Eingabe vom 04. März 2016 ebenfalls "Beschwerde/Berufung" gegen den Entscheid des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 15. Februar 2016 beim Kantonsgericht von Graubünden ein (Verfahren ZK2 16 7). M. Mit Beschwerdeantwort vom 14. März 2016 beantragten A._____ und B._____ die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beschwerdeführers (vgl. act. A.2).
Seite 6 — 11 N. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften, dem angefochtenen Entscheid sowie den Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. II. Erwägungen 1.a) X._____ hat gegen den Entscheid des Bezirksgerichts Prättigau/Davos betreffend klaren Rechtsschutz nach Art. 257 ZPO (Mieterausweisung) "Beschwerde ggf. Berufung" an das Kantonsgericht von Graubünden erhoben. Als Rechtsmittel gegen den Entscheid betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen fällt grundsätzlich sowohl die Berufung nach Art. 308 ff. ZPO als auch die Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO in Betracht (vgl. Thomas Sutter-Somm/Cordula Lötscher, in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 36 zu Art. 257 ZPO; Dieter Hofmann, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Basel 2013, N 28d zu Art. 257 ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung jedoch nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.00 beträgt. Wird dieser Streitwert nicht erreicht, steht das Rechtsmittel der Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO offen. Der Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz lässt sich nicht entnehmen, ob gegen den Entscheid Beschwerde oder Berufung zu erheben ist. Die Vorinstanz hält lediglich fest, dass je nach Beurteilung des Streitwerts zivilrechtliche Berufung oder Beschwerde geführt werden könne (vgl. angefochtener Entscheid, Dispositiv Ziff. 6). Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Vorliegend wird in den Rechtsbegehren keine bestimmte Geldsumme geltend gemacht. X._____ stellt sich vor der Vorinstanz wie auch im Rechtsmittelverfahren auf den Standpunkt, dass er Mieter der fraglichen Wohnung sei und macht einen Mietzins von CHF 400.00 pro Monat geltend (vgl. Vorinstanz act. III/1 und act. A.1). A._____ und B._____ bringen dagegen an, dass ein Mietzins von monatlich CHF 400.00 für eine 4-Zimmerwohnung samt Autoeinstellplatz in O.1_____ realitätsfremd anmute und den lokalen Miet- und Pachtverhältnissen für vergleichbare Mietobjekte unter keinen Umständen entspreche (vgl. act. A.2, S. 5). Eine konkrete Summe
Seite 7 — 11 nennen sie allerdings nicht. Der Streitwert ist vorliegend offenbar umstritten und demzufolge unter Anwendung von Art. 91 Abs. 2 ZPO vom Gericht festzulegen. Der vorliegende Sachverhalt ist demjenigen einer Ausweisung eines Mieters offensichtlich nahe. Daher ist der Streitwert entsprechend den Regeln in Bezug auf eine Mieterausweisung zu bestimmen. Bei der Berechnung des Streitwerts ist auf den Wert abzustellen, den die Nutzung der Wohnung während der Zeit hat, während welcher die Ausweisung nicht vollzogen werden kann. Somit ist die Zeitspanne zwischen dem Erlass des angefochtenen Entscheids und dem Erlass des Rechtsmittelentscheids massgeblich. Dabei ist neben der Dauer des Gerichtsverfahrens auch die mutmassliche Dauer des Vollzugs zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass auf die konkrete Dauer des Ausweisungsverfahrens abzustellen ist. Wo der Streitwert die Zuständigkeit einer Instanz oder die Zulässigkeit eines Rechtsmittels bestimmt, kommt es auf den Beginn des Verfahrens in jener Instanz an. Wie lange ein Verfahren dauert, lässt sich freilich bei dessen Beginn nur selten voraussagen. Es bleibt daher nur die Dauer abzuschätzen, wobei eine Gesamtdauer von sechs Monaten als vertretbare Annahme betrachtet wird (vgl. zum Ganzen Peter Diggelmann, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO] Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 45 f. zu Art. 91 ZPO). Massgebend ist der dem Eigentümer durch die Verzögerung mutmasslich entstehende Schaden (hypothetische Gebrauchswert der Sache bis zum Vollzug der Räumung [vgl. Martin H. Sterchi, in: Berner Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Band I, Art. 1–149 ZPO, Bern 2012, N 18a zu Art. 91 ZPO, unter Verweis auf das Urteil der Bundesgerichts 5A_295/2010 vom 30. Juli 2010]). Folglich ist zur Festsetzung des Streitwerts, der Schaden entscheidend, den A._____ und B._____ aufgrund der Verzögerung erleiden. In Anbetracht dessen, dass ihr Rechtsvertreter eine "Beschwerdeantwort" einreichte und sich weder zur Höhe des Streitwertes äusserte noch dazu, ob eine Beschwerde oder Berufung vorliegt, ist anzunehmen, dass der Rechtsvertreter, davon ausging, dass der Berufungsstreitwert nicht erreicht ist. Im Gesamten betrachtet liegt der vorliegende Streitwert nach Ermessen des Gerichts unter CHF 10'000.00, womit die Berufungsstreitwertgrenze nicht gegeben ist, so dass die Eingabe von X._____ als Beschwerde zu behandeln ist. b) Gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu auch solche betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 257 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die Rechtsmittelfrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Den am 15. Februar 2016 mitgeteilten Entscheid der Einzelrichterin am Bezirksgericht Prättigau/Davos, nahm der Beschwerdeführer am 23. Februar
Seite 8 — 11 2016 entgegen. Mit Eingabe vom 03. März 2016 erfolgte die vorliegende Beschwerde innert der gesetzlichen Frist. 2.a) Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Der Begriff der unrichtigen Rechtsanwendung umfasst jeden Verstoss gegen geschriebenes und ungeschriebenes Recht. Die Beschwerdeinstanz überprüft entsprechende Rügen mit freier Kognition. Für die Beschwerde hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung gilt indessen eine beschränkte Kognition. Diesfalls ist eine qualifiziert fehlerhafte Feststellung des Sachverhalts erforderlich, wobei „offensichtlich unrichtig“ gleichbedeutend mit willkürlich im Sinne von Art. 9 BV ist (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl., Zürich 2016, N 3 ff. zu Art. 320 ZPO; Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Basel 2013, N 1 ff. zu Art. 320 ZPO). b) Die Beschwerde muss gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet erhoben werden. Der Beschwerdeführer hat in der Beschwerdebegründung darzulegen worauf er seine Legitimation stützt, inwieweit er beschwert ist, auf welchen Beschwerdegrund im Sinne von Art. 320 ZPO er sich beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., N 15 zu Art. 321 ZPO). Die Begründungslast obliegt also dem Beschwerdeführer (vgl. Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Basel 2013, N 4 zu Art. 321 ZPO). Die Beschwerde hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen hervorgeht, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird. Namentlich ist bestimmt zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt werden. Alsdann ist in der Begründung darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. Die Begründung hat sich mit dem angefochtenen Entscheid und den darin enthaltenen Erwägungen mithin sachbezogen auseinanderzusetzen (vgl. Freiburghaus/Afheldt, a.a.O., N 14 f. zu Art. 321 ZPO; Ivo W. Hungerbühler, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE-Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, N 17 ff. zu Art. 321 ZPO sowie N 10 ff. und N 27 ff. zu Art. 311 ZPO). Bei der Konkretisierung dieser inhaltlichen Anforderungen an die Beschwerdebegründung sollte indessen berücksichtigt werden, ob die betreffende Partei anwaltlich vertreten ist oder nicht. Während sich bei Bestehen einer anwaltlichen Vertretung eine gewisse Strenge
Seite 9 — 11 rechtfertigt, erscheint bei unvertretenen Parteien – unter Vorbehalt querulatorischer und rechtsmissbräuchlicher Eingaben – eine grosszügigere Haltung der Rechtsmittelinstanz angebracht (Freiburghaus/Afheldt, a.a.O., N 15 zu Art. 321 ZPO). Namentlich ist gegenüber juristischen Laien hinsichtlich der Einhaltung von Formvorschriften Nachsicht zu üben, wenn klar erkannt wird, was der Betreffende will. Jedoch bedarf es auch im Falle einer Laieneingabe einer Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid und einer erkennbaren Kritik an dessen Erwägungen. Die blosse Wiederholung der bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Ausführungen, genügt der Begründungspflicht nicht (vgl. Myriam A. Gehri, in: Gehri/Jent-Sørensen/Sarbach, Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Zürich 2015, N 6 zu Art. 321 ZPO). Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich vorliegendenfalls um eine Laieneingabe handelt, vermag diese den vorerwähnten Begründungsanforderungen nicht zu genügen. Der Beschwerdeführer setzt sich mit dem angefochtenen Entscheid resp. mit den darin enthaltenen Erwägungen mit keinem Wort auseinander. Vielmehr begnügt er sich, seine bereits vor der Vorinstanz dargelegte Sichtweise erneut vorzubringen (vgl. Vorinstanz act. I/4). Diese Ausführungen genügen der gesetzlich vorgeschriebenen Begründungspflicht offensichtlich in keiner Art und Weise. Dementsprechend ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. c) Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass eine inhaltlich fehlende oder ungenügende Begründung nach Ablauf der Rechtsmittelfrist nicht mehr im Rahmen einer Rückweisung von Art. 132 ZPO korrigiert werden kann und dem Beschwerdeführer dementsprechend keine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen war, da ansonsten die gesetzliche Beschwerdefrist unterlaufen worden wäre. 3. Dennoch bleibt festzuhalten, dass selbst wenn auf die Beschwerde einzutreten wäre, keine Anhaltspunkte ersichtlich sind, welche einen anderen Entscheid als jenen der Vorinstanz nahelegen würden. Es steht fest, dass der Beschwerdeführer vom Lastenverzeichnis wie auch von den Steigerungsbedingungen Kenntnis hatte. In beiden Urkunden wird festgehalten, dass keine Mietverhältnisse bestehen (vgl. Edition Betreibungsamt, Vorinstanz act. IV). Die Beschwerdegegner sind unbestrittenermassen Eigentümer der fraglichen Wohnung; eine Tatsache, die dem Beschwerdegegner seit geraumer Zeit bekannt ist, wodurch ihm genügend Zeit blieb, sich eine neue Wohnung zu suchen. Unter diesen Umständen ist auch nicht ersichtlich, inwiefern ein besonderer Härtefall vorliegen könnte. Die Beurteilung der Vorinstanz, der Sachverhalt sei liquide und die Rechtlage sei klar, ist nicht zu beanstanden.
Seite 10 — 11 4. Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) beurteilt das Kantonsgericht als Rechtsmittelinstanz zivilrechtliche Berufungen und Beschwerden. Erweist sich die Beschwerde – wie im vorliegenden Fall – als offensichtlich unbegründet bzw. begründet, entscheidet der Vorsitzende in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 7 Abs. 2 lit. b EGzZPO, Art. 18 Abs. 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; BR 173.00]). 5. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), der unterliegenden Partei auferlegt. Bei Nichteintreten gilt gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO die klagende Partei als unterliegend. Daher sind die Kosten des vorliegenden Beschwerdeverfahrens, welche auf CHF 1'500.00 festgesetzt werden (Art. 10 Abs. 1 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren [VGZ; BR 320.210]), dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Überdies hat der Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern hierfür eine aussergerichtliche Entschädigung in Höhe von CHF 1'000.00 zu entrichten, was angesichts der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen als angemessen erscheint.
Seite 11 — 11 III. Demnach wird erkannt: 1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahren von CHF 1'500 gehen zu Lasten des Beschwerdeführers und werden mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die übrigen CHF 500 werden ihm vom Kantonsgericht von Graubünden erstattet. 3. Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner mit CHF 1'000.00 aussergerichtlich zu entschädigen. 4. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als CHF 30'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72 und Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG. 5. Mitteilung an: