Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni __________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 07. Januar 2013 Schriftlich mitgeteilt am: ZK2 12 49 16. Januar 2013 Verfügung II. Zivilkammer Vorsitz Pritzi Aktuarin Thöny In der zivilrechtlichen Berufung des X., Berufungskläger, gegen den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Surselva, vom 26. Oktober 2012, mitgeteilt am 26. Oktober 2012, in Sachen der Y . , Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli, Städtlistrasse 12, 7130 Ilanz, gegen den Berufungskläger, betreffend Ausweisung, hat sich ergeben:
Seite 2 — 9 I. Sachverhalt A. Mit Vertrag vom 20. November 2009 mietete X. von der Y. im Mehrfamilienhaus A., eine 3 1/2-Dachzimmerwohnung zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1‘150.-- sowie eine 5 ½-Zimmerwohnung im EG/UG zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1‘200.--. Nachdem der Gesuchsgegner mit der Zahlung der Mietzinse in Rückstand geraten war, kündigte die Gesuchstellerin unter Verwendung des amtlichen Formulars am 1. Mai 2012 die Mietverträge - unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist - per 31. März 2013. Mit Gesuch an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Surselva vom 25. Mai 2012 beantragte X. eine Erstreckung der beiden Mietverhältnisse um mindestens sechs Jahre. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 13. Juni 2012 erklärte er sodann den vorbehaltlosen Rückzug seines Schlichtungsgesuchs. B. Mit Mahnung vom 27. Juni 2012 liess die Y. X. mitteilen, dass diverse Mietzinse für die beiden Wohnungen im Mehrfamilienhaus A. nicht vollständig bezahlt worden seien und setzte eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung des ausstehenden Betrages von Fr. 4‘642.--. Gleichzeitig wies sie darauf hin, dass nach deren unbenütztem Ablauf das Mietverhältnis auf Ende des darauffolgenden Monats gekündigt werde. Da X. dieser Aufforderung nicht nachkam, kündigte die Y. nach Ablauf der Zahlungsfrist die Mietverträge unter Verwendung des amtlichen Formulars per 30. September 2012. C. Nachdem sich X. der Rückgabe der Wohnungen widersetzte, liess die Y. am 9. Oktober 2012 beim Einzelrichter des Bezirksgerichts Surselva ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO einreichen. Darin beantragte sie unter Androhung der Straffolgen von Art. 292 StGB die Ausweisung des Gesuchsgegners aus den beiden Mietwohnungen sowie die Ermächtigung, die Wohnungen nach unbenütztem Ablauf der für die Ausweisung angesetzten Frist durch die Kantonspolizei eventualiter auf Kosten des Gesuchsgegners räumen zu lassen. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2012 beantragte X. sinngemäss die Abweisung des Ausweisungsgesuchs. D. Mit Entscheid vom 26. Oktober 2012, gleichentags mitgeteilt, erkannte der Einzelrichter in Zivilsachen am Bezirksgericht Surselva wie folgt: „1. Das Gesuch wird gutgeheissen und X. wird angewiesen, die 3 ½- Zimmer Dachwohnung sowie die 5 ½-Zimmerwohnung im EG/UG im Mehrfamilienhaus A., bis spätestens Samstag, 17. November 2012, mittags, 12.00 Uhr, zu räumen und ordentlich abzugeben.
Seite 3 — 9 Die Vermieterin wird ermächtig, ab diesem Datum die Wohnung auf ihre Kosten zu räumen. 2. Dieser Entscheid ergeht unter Androhung der Straffolgen nach Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet. 3. Falls die gesuchsgegnerische Partei den Anordnungen dieser Verfügung nicht innert Frist Folge leistet, kann die gesuchstellende Partei den Einzelrichter schriftlich veranlassen, das zuständige Polizeiorgan gerichtlich anzuweisen, die Ausweisung gemäss dieser Verfügung zu vollziehen (Art. 343 Abs. 1 lit. d und Abs. 3 ZPO sowie Art. 9 Abs. 1 EGzZPO). Dadurch entstehende (Polizei-)Kosten würden gleichfalls der Gesuchstellerin belastet, unter Regresserteilung auf den Gesuchsgegner. 4. a) Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 2‘000.00 (Entscheidgebühr) werden der gesuchsgegnerischen Partei auferlegt und mit dem von der gesuchstellenden Partei geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. b) Die gesuchsgegnerische Partei hat der gesuchstellenden Partei den Kostenvorschuss von CHF 2‘000.00 zu ersetzen und ihr eine Parteientschädigung von CHF 1‘200.00 zu bezahlen. 5. (Rechtsmittelbelehrung). 6. (Mitteilung).“ E. Gegen diesen Entscheid erhob X. mit Eingabe vom 31. Oktober 2012 beim Kantonsgericht von Graubünden Berufung, wobei er sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Abweisung des Ausweisungsgesuchs vom 26. Oktober 2012 beantragte. Des Weiteren ersuchte er um Erstreckung der Berufungsfrist bis Ende November, um einen Rechtsvertreter beiziehen zu können und um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. F. Mit Schreiben vom 5. November 2012 teilte der Kantonsgerichtspräsident X. mit, dass Rechtsmittelfristen nicht erstreckbar seien und allfällige Begründungsergänzungen innert der Rechtsmittelfrist vorzunehmen seien. Daraufhin reichte X. mit Schreiben vom 14. November 2012 (Poststempel) weitere Unterlagen ein. G. Mit Berufungsantwort vom 26. November 2012 liess die Y. die vollumfängliche Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Berufungsklägers beantragen, soweit auf die Berufung überhaupt eingetreten werden könne.
Seite 4 — 9 H. Obwohl der Vorsitzende der II. Zivilkammer X. mit Schreiben vom 28. November 2012 mitteilte, dass ein weiterer Schriftenwechsel nicht vorgesehen sei, reichte dieser am 6. Dezember 2012 (Poststempel) eine Stellungnahme zur Berufungsantwort vom 26. November 2012 ein. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. II. Erwägungen 1. Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) sind erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide mittels des ordentlichen Rechtsmittels der Berufung anfechtbar. Dies gilt auch für die Anfechtung von Entscheiden, die im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO ergangen sind (vgl. Sutter-Somm/Lötscher, in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2010, Art. 257 N 36). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 10'000 Franken beträgt. Wird dieser Streitwert nicht erreicht, steht das ausserordentliche Rechtsmittel der Beschwerde gemäss Art. 319 ff. ZPO offen. Bei der Berechnung des Streitwerts ist auf den Wert abzustellen, den die Nutzung der Wohnung während der Zeit hat, während welcher die Ausweisung nicht vollzogen werden kann. Massgeblich ist somit die Zeitspanne zwischen dem Erlass des angefochtenen Entscheids und dem Erlass des Rechtsmittelentscheids. Dabei ist neben der Dauer des Gerichtsverfahrens auch die mutmassliche Dauer des Vollzugs zu berücksichtigen. Für die effektive Ausweisung durch die Organe der Zwangsvollstreckung sind nach praktischer Erfahrung noch zusätzlich zwei Monate anzurechnen (vgl. Diggelmann in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE-Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich/St. Gallen 2011, N. 45 zu Art. 91). Der angefochtene Entscheid datiert vom 26. Oktober 2012. Der monatliche Mietzins für die zwei Wohnungen beträgt gemäss Akten insgesamt Fr. 2‘307.--. Somit muss unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen davon ausgegangen werden, dass der Berufungsstreitwert von Fr. 10‘000.-- (entspricht dem Nutzungswert der Wohnungen für rund 4.5 Monate) im vorliegenden Fall erreicht ist.
Seite 5 — 9 2. Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt voraus, dass der Sachverhalt liquid ist, das heisst die anspruchsbegründenden Tatsachen müssen unbestritten oder sofort beweisbar sein (Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO) und - kumulativ - dass die Rechtsklage klar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO). Die Liquidität des Sachverhalts und die Klarheit der Rechtslage müssen somit den Vorbringen der Gegenpartei standhalten. Bringt die beklagte Partei Einreden oder Einwendungen vor, welche mit den eingeschränkten Beweismitteln nicht entkräftet werden, fehlt es am liquiden Sachverhalt. Demgegenüber vermögen unsubstantiierte beziehungsweise offenkundig haltlose Schutzbehauptungen der beklagten Partei den Rechtsschutz nicht aufzuhalten (vgl. Dieter Hofmann, a.a.O., N. 9 ff. zu Art. 257). Dabei ist zu beachten, dass der Rechtsschutz in klaren Fällen keiner Beweisstrengebeschränkung unterliegt, sondern der volle Beweis zu erbringen ist. 3. Die der Ausweisung zugrunde liegende Kündigung der Berufungsbeklagten stützte sich auf Art. 257d OR. Kommt ein Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen mit der Zahlung fälliger Mietzinse in Rückstand, stehen dem Vermieter die Rechtsbehelfe von Art. 257d Abs. 1 und 2 OR zur Verfügung. So kann der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und dem Mieter androhen, dass bei unbenutzem Ablauf der Frist (für Wohnungen und Geschäftsräume mindestens 30 Tage) das Mietverhältnis gekündigt werde. Nach unbenutztem Fristablauf kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Hierfür ist das offizielle Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden. 4. Da der Berufungskläger die Kündigung zwar angefochten, das vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Surselva anhängig gemachte Schlichtungsgesuch jedoch vorbehaltlos zurückgezogen hatte (act. II./7.) und die von der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten behauptete Sachlage, durch keine Beweismittel umzustossen vermochte, hatte der Vorderrichter nur die Einhaltung der obgenannten Form- und Fristvorschriften zu prüfen. Zu Recht stellte die Vorinstanz fest, dass sich X. mit der Bezahlung von Mietzinsen im Rückstand befand, weshalb ihm die Y. unter Einhaltung der Vorschriften und mit Bezug auf Art. 257d OR gültig per 30. September 2012 kündigen konnte. Dabei wurde sowohl die Kündigungsfrist von 30 Tagen eingehalten wie auch das erforderliche amtliche Formular verwendet. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, die ausserordentliche Kündigung sei demzufolge als gültig zu qualifizieren, ist somit zu schützen. Mit der gültigen Kündigung ist dem Ausweisungsbegehren stattzugeben, weil sich der Mieter dann unrechtmässig im Mietobjekt aufhält.
Seite 6 — 9 5.a) Der Berufungskläger bringt im Berufungsverfahren vor, die Kündigung seiner Mietverträge auf Ende März 2013 durch die Y. sei illegal gewesen, da gemäss Mietrecht während eines hängigen Gerichtsprozesses nicht gekündigt werden dürfe. Nach seiner Einsprache gegen die Kündigung der Liegenschaft auf Ende März 2013 habe eine Schlichtungsverhandlung stattgefunden. Sein vorliegender Härtefall sei schlicht ignoriert und abgelehnt worden, ohne auf seine tatsächliche Situation einzugehen, die er der Schlichtungsbehörde geschildert habe. Wie sich aus den Akten ergibt, focht X. die Kündigung vom 1. Mai 2012 mit Gesuch vom 25. Mai 2012 bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Surselva an. Aus dem Protokoll der Schlichtungsverhandlung vom 13. Juni 2012 (act. II./7.) geht hervor, dass die Streitsache anlässlich der Schlichtungsverhandlung gemeinsam erörtert worden sei und mögliche Lösungswege skizziert werden konnten. Danach habe der Gesuchsteller den vorbehaltlosen Rückzug seines Schlichtungsgesuchs erklärt. Aufgrund dessen konnte das Schlichtungsverfahren als gegenstandslos abgeschrieben werden, was mit Protokoll und Abschreibungsverfügung vom 19. Juni 2012, gleichentags mitgeteilt, erfolgte. Diese Abschreibungsverfügung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Insofern kann den Ausführungen des Berufungsklägers nicht gefolgt werden, dass die (ausserordentliche) Kündigung während laufendem Verfahren erfolgte, zumal diese erst am 20. August 2012, somit nach Abschluss des Schlichtungsverfahrens ausgesprochen wurde. Dass zwischen den Parteien zu jenem Zeitpunkt weitere Gerichtsverfahren hängig waren wird von der Berufungsbeklagten bestritten und vom Berufungskläger nicht widerlegt. b) Des Weiteren macht der Berufungskläger geltend, es handle sich vorliegend um einen besonderen Härtefall. Obwohl er Investitionen von Arbeit und Bargeld im Wert von über Fr. 65‘000.-- als Vorkaufsrecht in die Liegenschaft investiert habe, sei diese entgegen der zugesagten Frist an die Y. verkauft worden. Später sei sein Antrag auf eine gesetzlich vorgeschriebene Mietzinsreduktion in Höhe von fast Fr. 500.-- abgelehnt worden. Aufgrund der seither übersetzten Mietzinse und infolge des vorzeitigen Todes seiner Ehefrau am 4. Januar 2010 sei seine finanzielle Existenz ruiniert worden, weil er nicht in der Lage sei, von der bescheidenen AHV-Rente und den Ergänzungsleistungen die verlangten Mietzinse zu bezahlen und auch noch davon leben zu können. Seither könne er nur mit Spenden und Darlehen überleben, was von besonderer Härte sei. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, verkennt der Berufungskläger, dass bei einem Ausweisungsverfahren wie dem vorliegenden einzig die Gültigkeitsvoraussetzungen der Kündigung gemäss Art. 257d und Art. 266l OR geprüft werden. Aus welchen Gründen es zum
Seite 7 — 9 Zahlungsrückstand kam und ob ihn der Mieter schuldhaft zu verantworten hatte oder nicht, ist für das Ausweisungsverfahren demgegenüber nicht von Bedeutung. Ob der Verkauf der Liegenschaft an die Y. noch vor Abschluss der Mietverträge mit X. rechtmässig war, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und kann daher auch nicht weiter abgeklärt werden. Auf den entsprechenden Antrag des Berufungsklägers kann dementsprechend nicht eingetreten werden. c) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Berufungskläger damit in keinster Weise bestreitet, mit den Mietzinszahlungen in Rückstand geraten zu sein. Er bringt nichts vor, was die von der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten behauptete Sachlage umzustossen vermöchte. Vielmehr muss nach Prüfung der Einwände des Berufungsklägers davon ausgegangen werden, dass sich der Sachverhalt aufgrund der eingereichten Beweismittel nicht anders zugetragen haben kann, als so, wie die Berufungsbeklagte dies geltend macht. Da die Kündigung seitens der Y. unter Einhaltung sämtlicher Formvorschriften ausgesprochen wurde, ist die von der Vorinstanz ausgesprochene Ausweisung zu bestätigen und die Berufung von X. abzuweisen. 6. Was seinen Antrag auf Fristerstreckung bis Ende November für eine „allfällige anwaltliche Berufung“ gegen den angefochtenen Entscheid betrifft, so wurde X. bereits mit Schreiben des Kantonsgerichtspräsidenten vom 5. November 2012 (act. D.1) mitgeteilt, dass Rechtsmittelfristen nicht erstreckbar sind. Demzufolge ist dieser Antrag ohne weitere Ausführungen abzuweisen. 7. Der Berufungskläger beschwert sich weiter über den Entscheid des Einzelrichters in Zivilsachen am Bezirksgericht Surselva, welcher einmal mehr die konkreten Begründungen seiner Zahlungsunfähigkeit ignoriert habe, welche dazu hätten führen müssen, dass die wahren Schuldigen erkannt und verurteilt worden wären. Er behalte sich daher eine Strafklage wegen Befangenheit und unrechtmässiger Prozessführung vor. Da der Berufungskläger hierzu keine weiteren Ausführungen macht und auch keine konkreten Anträge stellt, ist auf diesen Punkt nicht näher einzutreten. 8. In seiner Eingabe stellte X. zusätzlich einen Antrag auf unentgeltliche Rechtspflege. Dieses Gesuch wurde in einem separaten Verfahren (ERZ 12 482) behandelt. 9. Bei diesem Ausgang gehen die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘000.-- gemäss Art. 106 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 95 ZPO zu Lasten des Berufungsklägers, welcher überdies die anwaltlich vertretene Berufungsbeklagte
Seite 8 — 9 ausseramtlich entsprechend der Honorarnote vom 26. November 2012 (act. C.1) mit Fr. 1‘055.80 einschliesslich Mehrwertsteuer zu entschädigen hat. 10. Dieser Entscheid ergeht infolge der offensichtlichen Unbegründetheit des Rechtsmittels in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 18 Abs. 3 GOG).
Seite 9 — 9 III. Demnach wird verfügt: 1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘000.-- gehen zu Lasten des Berufungsklägers. 3. X. wird verpflichtet, die Y. für das Berufungsverfahren aussergerichtlich mit Fr. 1‘055.80 einschliesslich Mehrwertsteuer zu entschädigen. 4. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 15'000 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG. 5. Mitteilung an: