Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Ref.: Chur, 23. August 2013 Schriftlich mitgeteilt am: ZK1 12 75 27. August 2013 Urteil I. Zivilkammer Vorsitz Brunner RichterInnen Schlenker und Michael Dürst Aktuarin Duff Walser In der zivilrechtlichen Berufung der Dr. X._____, Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Suenderhauf, Gäuggelistrasse 16, 7002 Chur, gegen das Urteil des Bezirksgerichts Surselva vom 22. August 2012, mitgeteilt am 25. September 2012, in Sachen der Stockwerkeigentümergemeinschaft Y . _____ , bestehend aus Dr. A._____, B._____, C._____, D._____ und E._____, F._____, und der Erbengemeinschaft G . _____ , bestehend aus H._____, I._____, J._____, und K._____, Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch den Verwalter Dr. A._____, wiedervertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peter Volkart, Vadianstrasse 44, 9001 St. Gallen, gegen die Beklagte und Berufungsklägerin, betreffend Übertragung von Grundeigentum, hat sich ergeben:
Seite 2 — 30 I. Sachverhalt A. Mit öffentlicher Urkunde vom 7. Dezember 1968 wurde an der Parzelle Nr._____, Plan_____, 785 m2, des Grundbuchs der Gemeinde O.1_____, unter Anmerkung des entsprechenden Reglements über die Benutzung und Verwaltung der Liegenschaft Stockwerkeigentum begründet. Das darauf erbaute Mehrfamilienhaus „Y._____“ umfasste ursprünglich sieben Wohneinheiten (1- Zimmer- bis 6-Zimmerwohnungen, für welche sechs Garagenplätze und ein Aussen-Parkplatz erstellt wurden. Gemäss Reglement (KB 24 Art. 1 Abs. 3) wurde das Stockwerkeigentum von Dr. L._____, C._____ (welcher gleichzeitig Architekt war) und Dr. M._____ begründet, welche zunächst auch das Eigentum an den Wohnungen übernahmen. Als Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft amtete von Beginn weg bis Ende 1994 Dr. M._____. Letzterer erwarb mit Kaufvertrag vom 7. März 1975 (BB 16a) für den Preis von Fr. 2‘200.00 einen zwischen der Liegenschaft Nr._____ und der dortigen Zufahrtsstrasse gelegenen Bodenstreifen von zirka 2-3 m Breite und ca. 25 m Länge, welcher in der Folge zu Besucherparkplätzen ausgebaut wurde (heutige Parzelle Nr._____). Über die Art und Weise des Erwerbs der Parzelle, welche im vorliegenden Prozess das Streitobjekt bildet, gehen die Auffassungen der Parteien auseinander. Die Kläger stellen sich auf den Standpunkt, der betreffende Bodenstreifen sei von N._____ lediglich treuhänderisch für die Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben worden, wobei sich die Übertragung der Parkplatzparzelle in der Folge immer wieder verzögert habe. Der Anspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf deren Übertragung zu Eigentum bestehe aber weiterhin. Die Witwe des verstorbenen N._____ und jetzt im Grundbuch als Eigentümerin der Kleinparzelle Nr._____ eingetragene X._____ bestreitet dies; sie geht davon aus, die Parkplatzparzelle stehe in ihrem unbelasteten Eigentum. B. Mit Verfügung vom 9. April 2010 ordnete der Kreispräsident Ilanz die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 ZGB (Grundbuchsperre) betreffend die Parzelle Nr._____ an, nachdem er vorgängig am 12. März 2010 auf Ersuchen der Klägerin bereits deren superprovisorische Anordnung verfügt hatte. Gleichzeitig setzte der Kreispräsident der Stockwerkeigentümergemeinschaft Y._____ Frist zur gerichtlichen Geltendmachung ihrer Ansprüche bis zum 9. Juli 2010 an.
Seite 3 — 30 C. Da zwischen den Parteien keine gütliche Einigung erzielt werden konnte, reichte die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y._____ am 10. Mai 2010 beim Kreispräsidenten Ilanz als Vermittler Klage auf Zusprechung, eventuell Übertragung des Eigentums am Grundstück Nr._____ ein. Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung vom 2. Juli 2010 bezog die Klägerin am 9. Juli 2010 den Leitschein. Mit Prozesseingabe vom 30. August 2010 unterbreitete sie die Streitsache dem Bezirksgericht Surselva. Ihre Rechtsbegehren lauteten: „1. Das Eigentum am Grundstück Parzelle Nr._____, Gemeinde O.1_____, sei der Klägerin zuzusprechen. 2. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin das Eigentum am Grundstück Parzelle Nr._____, Gemeinde O.1_____, zu übertragen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten.“ D. Mit Prozessantwort vom 12. November 2010 liess X._____ was folgt beantragen: „1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen, soweit auf diese eingetreten werden kann. 2. Das Grundbuchamt Ilanz sei richterlich anzuweisen, nach Rechtskraft des Urteils die Vormerkung „Verfügungsbeschränkung zuf. Eigentumsansprüche zG. StWEG X._____“ zu löschen. 3. Unter vermittleramtlicher, amtlicher und ausseramtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwertsteuer nach dem jeweils gültigen Mehrwertsteuersatz (derzeit 7.6%).“ Im weiteren Schriftenwechsel (Replik vom 10. Februar 2011, Duplik vom 16. Mai 2011) bestätigten die Parteien ihre Rechtsbegehren. E. Mit Entscheid vom 22. August 2012, mitgeteilt am 25. September 2012, erkannte das Bezirksgericht Surselva: „1. Die Klage wird gutgeheissen, das Eigentum an Grundstück Liegenschaft Nr._____ im Grundbuch der Gemeinde O.1_____ der Klägerin zugesprochen und das Grundbuchamt Ilanz angewiesen, die Klägerin im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstückes Liegenschaft Nr._____, Grundbuch der Gemeinde O.1_____, einzutragen. 2. Die Kosten des Kreisamtes Ilanz von Fr. 300.00 für das Sühneverfahren, die Kosten des kreisamtlichen Verfahrens zur Eintragung einer Verfügungsbeschränkung von Fr. 535.00 sowie diejenigen des Bezirksgerichts Surselva, bestehend aus: Gerichtsgebühr Fr. 8‘070.00 Schreibgebühr Fr. 1‘680.00
Seite 4 — 30 Barauslagen Fr. 250.00 total somit Fr. 10‘000.00 gehen zulasten der Beklagten. Die Beklagte hat die Klägerin zudem ausseramtlich mit Fr. 26‘500.20 zu entschädigen. 3. (Rechtsmittelbelehrungen). 4. (Mitteilung). Zur Begründung wurde im Wesentlichen angeführt, das Verhalten der involvierten Parteien lasse keinen anderen Schluss zu, als dass N._____ die Parzelle _____ zunächst als Geschäftsführer ohne Auftrag für die Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben und in der Folge nach Genehmigung der Stockwerkeigentümergemeinschaft in deren Auftrag weiterhin in eigenem Namen für die Gemeinschaft als Treuhänder gehalten habe. Mit anderen Worten sei ein Treuhandverhältnis im Sinne von Art. 394 ff. OR begründet worden, auf dessen Grundlage die Klägerin gegenüber der Beklagten als Rechtsnachfolgerin von N._____ gestützt auf Art. 400 OR Anspruch auf Übertragung des Eigentums am streitigen Grundstück habe. Dieser Ablieferungsanspruch sei entgegen der Behauptung der Beklagten keineswegs verjährt, weshalb die Klage gutzuheissen, das Eigentum an Parzelle Nr._____ der Klägerin zuzusprechen und das Grundbuchamt entsprechend anzuweisen sei, die Übertragung des Grundstücks im Grundbuch vorzunehmen. F. Dagegen liess X._____ mit Eingabe vom 2. November 2012 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden einreichen mit folgenden Rechtsbegehren: „1. Ziff. 1 und 2 des Dispositivs des Entscheides des Bezirksgerichtes Surselva vom 22. August 2012, mitgeteilt am 25. September 2012, seien aufzuheben. 2.1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen, soweit auf diese eingetreten werden kann. 2.2. Eventualiter sei die Sache zu weiteren Beweiserhebungen und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3. Die Kosten des Kreisamtes Ilanz von Fr. 300.00 für das Sühneverfahren, die Kosten des kreisamtlichen Verfahrens zur Eintragung einer Verfügungsbeschränkung von Fr. 535.00 sowie diejenigen des Bezirksgerichtes Surselva in Höhe von Fr. 10‘000.00 (Gerichtsgebühr Fr. 8‘070.00, Schreibgebühr Fr. 1‘680.00, Barauslagen Fr. 250.00) seien der Klägerin/Berufungsbeklagten aufzuerlegen. 4. Die Klägerin/Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Beklagten/Berufungsklägerin für die Aufwendungen des Vermittlungsverfah-
Seite 5 — 30 rens und das vorinstanzliche Prozessverfahren eine ausseramtliche Entschädigung in Höhe von Fr. 24‘512.90 zu bezahlen. 5. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8% Mehrwertsteuer, zulasten der Klägerin/Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren.“ G. Am 7. Dezember 2012 reichte die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y._____ ihre Berufungsantwort ein mit dem Antrag um kostenfällige Abweisung der Berufung. In der Folge wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt, wobei die Positionen der Parteien unverändert blieben. Auf die Begründung der Anträge in den Rechtsschriften sowie die weiteren Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. II. Erwägungen 1. a) Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts Surselva vom 22. August 2012 wurde dem Rechtsvertreter der Berufungsklägerin am 25. September 2012 mitgeteilt und damit nach dem Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung am 1. Januar 2011 eröffnet. Auf das vorliegende Verfahren findet demnach die Schweizerische Zivilprozessordnung Anwendung (Art. 405 Abs. 1 ZPO). Allerdings gilt es bei der Überprüfung des angefochtenen Entscheids zu berücksichtigen, dass das bereits vor Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung anhängig gemachte vorinstanzliche Verfahren noch unter der Herrschaft der alten Bündner Zivilprozessordnung durchgeführt wurde (Art. 404 Abs. 1 ZPO). Soweit die Berufungsklägerin ein prozessual unrichtiges Vorgehen der Vorinstanz rügt, hat das Kantonsgericht daher zu überprüfen, ob die Vorschriften der Zivilprozessordung des Kantons Graubünden (ZPO GR) eingehalten wurden. b) aa) Beim angefochtenen Entscheid des Bezirksgerichts Surselva handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid im Sinne von Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO, wobei die Parteien übereinstimmend davon ausgehen, dass der Streitwert im vorliegenden Verfahren über Fr. 10‘000.00 liegt (vgl. act. A.1 Ziff.
Seite 6 — 30 III.2.,S. 3; act. A.2 Ziff. II.3, S. 3), womit sich im Übrigen auch die von der Berufungsklägerin im Bestreitungsfall beantragte Schätzung des streitigen Grundstücks erübrigt. Als Rechtsmittel gegen den angefochtenen Entscheid ist folglich die Berufung gegeben (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetztes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100). Innerhalb des Kantonsgerichts liegt die Zuständigkeit für zivilrechtliche Berufungen auf dem Rechtsgebiet des Zivilgesetzbuches bei der I. Zivilkammer (Art. 6 der Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts [KGV; BR 173.100]). bb) Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen. Überdies bestimmt Art. 131 ZPO, dass sowohl die Eingabe wie auch die Beilagen in je einem Exemplar für das Gericht und jede Gegenpartei einzureichen sind. Das Urteil des Bezirksgerichtes Surselva vom 22. August 2012, mitgeteilt am 25. September 2012, wurde X._____ am 3. Oktober 2012 zugestellt (vgl. Sendungsverfolgung [act. B.2]). Die dagegen am 2. November 2012 eingereichte Berufung erfolgte somit fristgerecht. Überdies entspricht die Berufung den gesetzlichen Formerfordernissen, so dass darauf eingetreten werden kann. 2. Die Berufungsklägerin bezweifelt die Gültigkeit der Prozessführungsbefugnis der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche per Zirkulationsbeschluss eingeholt wurde (vgl. KB 1). a) Dazu führt sie vorweg aus, im eingereichten Reglement (KB 24) sei in Art. 28 Abs. 2 wohl die Möglichkeit einer solchen Beschlussfassung vorgesehen, indessen sei nicht nachgewiesen, dass diese Bestimmung nicht geändert worden sei. Es sei daher das Original-Reglement vom Grundbuchamt Ilanz zur Edition zu verlangen. Diesem Antrag ist nicht stattzugeben. Grundsätzlich haben die Parteien jene Beweisurkunden einzureichen, welche sie in Händen halten oder welche sie sich leicht selbst beschaffen können. Erst wenn dies nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen möglich ist, kann ein Editionsbegehren gestellt werden (vgl. Joëlle Lendenmann, in Gehri/Kramer, Kommentar zur Schweizerischen ZPO, Zürich 2010, N 5 zu Art. 177 ZPO). Die Klägerin hat das Reglement der Stock-
Seite 7 — 30 werkeigentümergemeinschaft zu den Akten gegeben und ist somit grundsätzlich ihrer Beweispflicht nachgekommen. Die Beklagte bestreitet nun allerdings vorsorglich die Gültigkeit beziehungsweise die Aktualität des eingelegten Reglements. Damit wird die Echtheit einer Urkunde im Sinne von Art. 167 ZPO GR angezweifelt. Eine Bestreitung ist gemäss dieser Gesetzesbestimmung allerdings nur gerechtfertigt, wenn begründete Zweifel an der Echtheit bestehen (vgl. dazu auch Art. 178 ZPO sowie Joëlle Lendenmann, in Gehri/Kramer, a.a.O, N 1 zu Art. 178 ZPO, wonach rein vorsorgliche, pauschale oder gar schikanöse Echtheitsbestreitungen nicht genügen, sondern die Gegenpartei konkrete Umstände darzutun hat, die beim Gericht ernsthafte Zweifel an der Authentizität des Dokuments wecken). Derartige Bedenken sind indes vorliegend nicht angebracht. Gemäss dem eingereichten Grundbuchauszug (KB 22) ist im Grundbuch das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft unter dem Datum vom 7. Dezember 1968 und unter der Beleg-Nr. 275-La angemerkt. Dieses Datum entspricht jenem der Stockwerkeigentumsbegründung, welche ebenfalls im Grundbuch als Erwerbstitel eingetragen ist (Beleg-Nr. 274-La). Im Gegensatz zur Begründung des Stockwerkeigentums, zu welcher unter dem Datum vom 15. Juli 2003 ein Nachtrag vermerkt ist, sind bei den Anmerkungen keine Änderungen des Reglements registriert. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass das eingereichte Reglement jenem von 1968 entspricht, welches immer noch gültig ist. Dies ist umso gerechtfertigter, als aus keinem der eingereichten Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen hervorgeht, dass eine Änderung des Reglements beschlossen worden wäre. Ist aber gemäss Reglement die Möglichkeit eines Zirkularbeschlusses gegeben und werden gegen die Beschlussfassung (zu Recht) keine weiteren Einwände vorgebracht, ist von einer gültigen Ermächtigung der Stockwerkeigentümergemeinschaft beziehungsweise des Verwalters zum gerichtlichen Vorgehen gegen die Beklagte auszugehen (Art. 712 t Abs. 2 ZGB). Zudem ist entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin in der vorliegenden gültigen Prozessführungsermächtigung auch ohne weiteres die Befugnis enthalten, für den Prozess einen Rechtsanwalt beizuziehen. Der Verwalter kann, soweit er im Rahmen der Vertretungsmacht von Art. 712t Abs. 2 ZGB handelt, einen Rechtsanwalt zur Verfahrensleitung im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft beauftragen. Da er damit eine Handlung der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes (hier Art. 712t Abs. 2) vollzieht, verfügt er für diese Beauftragung über die gesetzliche Vollmacht nach Art. 712t Abs. 1 ZGB (vgl. Amédéo Wermelinger, Zürcher Kommentar zum ZGB, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, 3. Aufl., Zürich 2010 Rz 46 und 48 zu Art. 712t ZGB). Es bedarf daher keines zusätzlichen Zirkularbe-
Seite 8 — 30 schlusses zur Bevollmächtigung des vom Verwalter zur Prozessführung beauftragten Rechtsanwaltes, womit auch dieser Einwand der Berufungsklägerin fehl geht. b) In Zusammenhang mit ihrer Rüge betreffend die Gültigkeit des Prozessführungsbeschlusses bringt die Berufungsklägerin weiter vor, es sei nicht nachgewiesen, dass der Stockwerkeigentümer G._____ verstorben sei und dass diesfalls die betroffene Erbengemeinschaft sich wie auf dem Zirkulationsformular angegeben zusammensetze. Es wäre vielmehr die Einreichung einer Erbschaftsbescheinigung notwendig gewesen. Auch dieser Einwand erweist sich indes einerseits als unrichtig und grenzt andererseits an überspitzten Formalismus. Gemäss gültigem Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann die Ermächtigung an den Verwalter zur Prozessführung – wie dargelegt (vgl. Erw. 2. a S. 7) – per Zirkularbeschluss erteilt werden. Letzteren hat die Klägerin ins Recht gelegt (vgl. KB 1), womit die Prozessführungsbefugnis des Verwalters hinreichend belegt ist. Soweit die Gegenpartei die im eingelegten Zirkularbeschluss festgehaltene Zusammensetzung der Stockwerkeigentümer und damit die Rechtsgültigkeit des Prozessführungsbeschlusses in Zweifel zieht, ist es folglich an ihr, konkrete Gründe dafür darzutun. Die Klägerin bringt jedoch nichts vor, was zu Zweifeln an der Zusammensetzung der im Formular des Zirkulationsbeschlusses aufgeführten Erbengemeinschaft G._____ Anlass gäbe. Vielmehr beschränkt sie sich auf eine bloss generelle Infragestellung der Zusammensetzung der Erbengemeinschaft, ohne konkret darzutun, worin genau diese mangelhaft sein soll. Dabei bleibt festzuhalten, dass G._____ gemäss Grundbuchauszug (KB 23) Stockwerkeigentümer der Y._____ war und dies laut Aussagen seiner Ehefrau J._____ seit 1985 (vgl. Zeugenaussage act. IV./3 S. 2). Die Familien X._____ und G._____ besassen somit einige Jahre im selben Haus eine Ferienwohnung und N._____ war sogar ein Jagdkollege von G._____, während die Ehefrauen ein freundschaftliches Verhältnis verband (vgl. Zeugenaussage J._____ [act. IV./3 S. 2, 4). Mit Fug kann unter diesen Umständen davon ausgegangen werden, dass man über die gegenseitige Zusammensetzung der engeren Familie im Bilde war. Den Tod ihres Mannes bestätigte zudem J._____ als Zeugin (vgl. act. IV./3 S. 2, 4), an deren Einvernahme die Beklagte mit ihrem Anwalt teilgenommen hat. Dass G._____ verstorben war, ist mithin X._____ persönlich bekannt. Der entsprechende Einwand der Berufungsklägerin ist daher ebenfalls abzuweisen und die Gültigkeit der durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft erteilten Prozessermächtigung zu bestätigen.
Seite 9 — 30 c) Schliesslich vermag auch die Kritik der Berufungsklägerin an der vorinstanzlichen Zulassung der Zeugen J._____, A._____, C._____ und O._____ nicht zu überzeugen. Während die Klägerin an der Hauptverhandlung vor Vorinstanz noch beantragte, die Aussagen der einvernommenen Zeugen seien aus dem Recht zu weisen, da ihnen als Stockwerkeigentümer zufolge Parteiidentität mit der klägerischen Gemeinschaft die Zeugnisfähigkeit abgehe, wird dieser Standpunkt in der Berufungsschrift (act. A.1 S. 8 f.) insofern relativiert, als der Rechtsvertreter von X._____ festhält, die Zeugen hätten „zumindest nach den Vorgaben der ZPO CH“ nicht befragt werden dürfen. Implizit wird damit eingeräumt, dass die Einvernahme der Zeugen, welche zugleich Stockwerkeigentümer sind, nicht ausgeschlossen war. Dies mit gutem Grund. Die auf das vorinstanzliche Verfahren anwendbare Bestimmung von Art. 173 Abs. 1 ZPO GR (vgl. dazu Erw. 1. a S. 5) legte nämlich den Grundsatz fest, dass jedermann verpflichtet war, Zeugnis abzulegen, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Letzteres zielte auf die gesetzlich umschriebenen Zeugenausschluss- und Zeugnisverweigerungsgründe gemäss Art. 173 Abs. 2 und Art. 174 ff. ZPO GR ab. Die im Gesetz aufgeführten Zeugnisverweigerungsgründe (Verwandtschaft, Schwägerschaft, Stief-, Adoptions- und ähnliche Pflegeverhältnisse, Ehegatten- respektive Konkubinatsverhältnis, Amts- und Berufsgeheimnis, etc.) fallen allerdings vorliegend von vornherein ausser Betracht. Ebenso entfallen in casu die Zeugenausschlussgründe gemäss Art. 173 Abs. 2 Ziff. 1-3 ZPO GR, so dass entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kein Grund besteht, die Stockwerkeigentümer in einer Klage der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht zum Zeugnis zuzulassen. Allerdings hat das Gericht diese besondere Konstellation und insbesondere die praktisch gleichgelagerten Interessen bei der Würdigung der Zeugenaussagen entsprechend zu berücksichtigen (Art. 186 Abs. 2 ZPO GR). 3. In materieller Hinsicht wendet die Berufungsklägerin zunächst ein, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft die strittige Parzelle gar nicht zu Eigentum erwerben könne, da es ihr diesbezüglich an der Vermögensfähigkeit fehle. Nach dem Wortlaut von Art. 712l Abs. 1 ZGB kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft unter ihrem eigenen Namen Vermögen erwerben, welches sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit ergibt. Was die Vermögensfähigkeit der Gemeinschaft anbelangt, lässt sich mithin bereits aus der Formulierung des Gesetzgebers ableiten, dass diese auf den Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung be-
Seite 10 — 30 schränkt ist und dass das Vermögen der gemeinsamen Verwaltung dienen muss. Insofern handelt es sich beim Verwaltungsvermögen um ein zweckgebundenes Sondervermögen. Als Beispiel von Vermögensbestandteilen nennt die zitierte Gesetzesbestimmung dabei exemplarisch und ausdrücklich die Beitragsforderungen und die aus ihnen erzielten verfügbaren Mittel, wie den Erneuerungsfonds (vgl. Arthur Meier-Hayoz/Heinz Rey, in: Berner Kommentar ZGB, Bd IV/1/5, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, Bern 1988, N 7, 10, 13, 15, 17 zu Art. 712l ZGB; Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 43 f. und N 47 zu Art. 712l mit Hinweisen sowie Rene Bösch, in: Basler Kommentar zum ZGB II, 4. Aufl., Basel 2011, N 3 ff. zu Art. 712l ZGB). Nach herrschender Lehre ist aber über die in Art. 712l Abs. 1 ZGB genannten Vermögensobjekte hinaus unter anderem auch der Erwerb von Grundstücken durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft unter Umständen möglich, sofern dies als gemeinschaftliche Verwaltungstätigkeit im Sinne von Art. 712l Abs. 1 ZGB eingestuft werden kann, das heisst also der Erwerb durch die Verwaltungstätigkeit geboten erscheint (vgl. René Bösch, a.a.O., N 6 zu Art. 712l ZGB; Arthur Meyer-Hayoz/Heinz Rey, a.a.O., N 19, 35 zu Art. 712l ZGB mit Hinweisen sowie Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 53 zu Art. 712l ZGB mit Hinweisen). Auszugehen ist dabei vom Begriff der Verwaltung als Gesamtheit aller Handlungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur, die dazu bestimmt sind, das betroffene Rechtsgut zu erhalten, zu mehren oder der seinem Zweck entsprechenden Verwendung zuzuführen. Die Verwaltungsaktivität hat sich also auf die Interessen aller Stockwerkeigentümer, mithin auf das gemeinsame Interesse schlechthin auszurichten (vgl. Arthur Meyer-Hayoz/Heinz Rey, a.a.O., N 18 zu Art. 712l ZGB mit Hinweisen; René Bösch, a.a.O., N 4 zu Art. 712g ZGB). Die herrschende Lehre nennt verschiedene Beispiele, in denen die Möglichkeit des Erwerbs von Grundeigentum durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft bejaht werden kann, so unter anderem den Erwerb einer Hauswartwohnung, wenn das Stockwerkeigentum eine erhebliche Zahl an Stockwerkanteilen aufweist und die Hauswartfunktion für die Gemeinschaft eine grosse Bedeutung hat (Arthur Meyer-Hayoz/Heinz Rey, a.a.O., N 36 zu Art. 712l ZGB; Urs Raschein, Die Rechtsausübung der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit besonderer Berücksichtigung von Gewährleistungsansprüchen und des Sonderfalles Aparthotel, Diss., Zürich 1996, S. 58; Heinz Rey, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3. Aufl., Zürich 2009, N 251). Zwar bleibt hier einzuräumen, dass Wermelinger (vgl. Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 54 ff. zu Art. 712l), auf den sich die Berufungsklägerin in ihrer diesbezüglichen Argumentation hauptsächlich beruft, in der Frage des Erwerbs von Grundeigentum durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen restriktiveren
Seite 11 — 30 Standpunkt einnimmt und die Beispiele der herrschenden Lehre dementsprechend kritisch beleuchtet. So wendet er etwa in Bezug auf den Kauf einer Hauswartwohnung durch die Gemeinschaft ein, diese könne bei der Begründung von Stockwerkeigentum auch als gemeinschaftlicher Teil ausgeschieden werden. Der Erwerb eines Stockwerkanteils könne also ohne weiteres vermieden werden, wenn die Planung und Begründung des Stockwerkeigentums die unterschiedlichen Bedürfnisse vorab umsichtig einbezogen habe. Auch Wermelinger geht indes ausdrücklich davon aus, dass ein Erwerb von Grundstücken seitens der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht von vornherein und systematisch als unzulässig zu betrachten ist und schliesst dementsprechend trotz aller Zurückhaltung letztlich nicht aus, dass ein solcher Erwerb in Ausnahmefällen durch die Verwaltungstätigkeit geboten sein kann (vgl. Amédéo Wermelinger, a.a.O., N 54 ff. zu Art. 712l). Davon ist entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin denn auch im vorliegend zu beurteilenden Fall auszugehen. Die Liegenschaft Y._____ liegt im Dorfkern von O.1_____, wo hinsichtlich des Parkplatzangebotes bekanntermassen ausserordentliche Knappheit herrscht. Die Notwendigkeit von Besucherparkplätzen in diesem Gebiet ist angesichts der bestehenden Parkplatznot gemeinhin bekannt und somit – wie im Übrigen auch von den befragten Stockwerkeigentümern übereinstimmend bekräftigt (vgl. act. IV.1. S. 4; act. IV.2. S. 2, 4; act. IV.3 S. 3; act. IV.4 S. 5) – auch in Bezug auf die Liegenschaft Y._____ respektive die Stockwerkeigentümergemeinschaft klar zu bejahen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist – wie sich aus den zitierten Zeugenaussagen, der erlassenen Amtsverbotsverfügung sowie den Feststellungen der Vorinstanz anlässlich ihres Augenscheins ergibt – auf die Besucherparkplätze dringend angewiesen und nutzt diese seit Jahrzehnten für die Gesamtliegenschaft. Der Erwerb der strittigen Parkplatzparzelle durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft lag mithin offenkundig im Interesse aller Stockwerkeigentümer der Liegenschaft Y._____ und erweist sich daher entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin als durch die Verwaltungstätigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft geboten. Dies im Übrigen umso mehr, als hier zusätzlich eine besondere Situation gegeben ist, da das streitige Grundstück erst mit der Strassenregulation und dem daraus resultierenden Landgewinn feil wurde (vgl. act. IV.2. S. 2; act. IV.4 S. 3, 7). Vor der Begründung des Stockwerkeigentums hätte man dieses Stück Land zur (Stamm-) parzelle geschlagen und anschliessend auf diesem allgemeinen Teil Besucherparkplätze angelegt. Dies war nach der Begründung des Stockwerkeigentums so nicht mehr möglich. Es kann daher jedenfalls im vorliegenden Fall auch nicht beanstandet werden, dass der Erwerb des Grundstücks durch die Stockwerkeigentümerge-
Seite 12 — 30 meinschaft bei sorgfältiger Einbeziehung der verschiedenen Bedürfnisse anlässlich der Planung und Begründung des Stockwerkeigentums hätte vermieden werden können. Da die Schaffung der Parkplätze nach dem Gesagten im allgemeinen Interesse lag, rechtfertigt sich daher der Grundstückkauf durch die Gemeinschaft als im Sinne einer Verwaltungstätigkeit ohne weiteres, womit die diesbezügliche Vermögensfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu bejahen ist. 4. Die Berufungsklägerin bringt weiter vor, es fehle ein formeller Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft, den fraglichen Bodenstreifen erwerben zu wollen. Man könne höchstens davon ausgehen, dass die Stockwerkeigentümer (und nicht die Stockwerkeigentümergemeinschaft) N._____ den Auftrag zum Erwerb der Parzelle erteilt hätten. Der Klägerin mangle es somit an der Sachlegitimation und die Konstruktion der Geschäftsführung ohne Auftrag verbiete sich ohne weiteres. a) Dass kein formell traktandierter und vor dem betreffenden Kauf protokollierter Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorlag, ist unbestritten. Die Klägerin hat sowohl anlässlich ihrer Ausführungen vor Schranken wie auch in ihren Eingaben im vorliegenden Rechtsmittelverfahren ausdrücklich eingeräumt, dass kein formell rechtsgültiger Beschluss bestand (vgl. KB 26 S. 7 Ziff. 15; act. A. 2 S. 4 Ziff. 3, S. 10 Ziff. 9). Die diesbezüglichen Ausführungen der Berufungsbeklagten erweisen sich daher von vornherein als irrelevant, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Entgegen der weiteren in diesem Zusammenhang erhobenen Kritik der Berufungsklägerin bleibt überdies festzustellen, dass die Klägerin die entscheidrelevanten Tatsachen bereits in den Rechtsschriften vorgebracht hat. Indem sie sich vor Schranken auf den Standpunkt stellte, dass kein formell gültiger Beschluss vorlag, hat sie lediglich eine abweichende rechtliche Bewertung der Ereignisse vorgenommen, was nicht zu beanstanden ist. Ebenso ins Leere zielt aber damit auch ihr Vorwurf gegenüber der Vorinstanz, wonach letztere die Eventualmaxime nach Art. 82 ff. ZPO GR sowie Art. 117 Abs.1 ZPO GR verletzt habe, zumal der Entscheid der Vorinstanz wie die Sachdarstellung der Klägerin auf den durch die Beweiserhebung erstellten Sachverhalt abstützt. Soweit die Berufungsklägerin ausserdem die erst vor Schranken vorgenommene Subsumtion unter die Geschäftsführung ohne Auftrag rügt, verkennt sie zudem, dass der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (iura novit curia) gilt. Von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs kann im Übrigen entgegen der Behauptung der Berufungsklägerin ebenfalls keine Rede sein, nachdem die Beklagte sowohl an den Beweisabnahmen als auch an der Hauptverhandlung teilgenom-
Seite 13 — 30 men hat und sich zu allem äussern konnte. Die Vorinstanz durfte also auf den gestützt auf die rechtzeitig beantragten Beweiserhebungen erstellten und unter den Parteien unstreitigen Sachverhalt abstellen, wonach kein formell rechtsgültiger Beschluss zum Erwerb der Liegenschaft für die Gemeinschaft bestand. Dabei bleibt festzustellen, dass das Fehlen eines formellen, protokollierten und damit rechtsgültigen Beschlusses der Gemeinschaft gemäss dem Zeugen C._____ ja gerade der Grund war, dass der Boden nicht direkt auf den Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben werden konnte (vgl. act. IV.2 S. 3, 4). Der in Schriftform fehlende Beschluss, der die vom Grundbuchverwalter verlangten Unterschriften ersetzt hätte, bedeutet aber noch nicht, dass sich die damaligen Stockwerkeigentümer nicht einig waren, den Bodenstreifen für die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu kaufen. C._____ war als Architekt der Y._____ zusammen mit Dr. L._____ und N._____ von Anfang an auch als Stockwerkeigentümer dabei und konnte als Zeuge genau und plausibel angeben, wie es zu diesem Bodenkauf kam, weshalb man den Kaufentscheid traf und warum das Grundstück nicht direkt auf den Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben werden konnte. So führte der Zeuge im Einzelnen an, Auslöser für den Entscheid zum Parzellenkauf sei der Bedarf von zusätzlichen Parkplätzen gewesen. Bei Erstellung der Liegenschaft habe nur eine ungenügende Zufahrt in das betreffende Gebiet bestanden. Die Gemeindeverwaltung habe daher ein Projekt für eine Strassenführung erarbeiten lassen. Gestützt auf den diesbezüglichen Situationsplan, welcher zwischen der Liegenschaftsparzelle und der Strassenführung einen 58 m2 grossen Bodenstreifen auswies, hätten es die Stockwerkeigentümer daher aufgrund der ungenügenden Parkplatzsituation als sinnvoll erachtet, auf diesem Landstreifen auf Kosten des Hauses Surselva Parkplätze zu erstellen. Die Eigentümer der Wohnungen hätten daher beschlossen, das betreffende Grundstück zu erwerben (vgl. Zeugenaussage Baumgartner [act. IV.2] S. 2). Dabei stellte C._____ wiederholt klar, dass alle seinerzeitigen Stockwerkeigentümer sich einstimmig dazu bereit erklärt und entschieden hätten, den fraglichen Bodenstreifen für die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu kaufen und darauf Parkplätze zu bauen (vgl. Zeugenaussage Baumgartner [act. IV.2] S. 2, 4, 5, 6), wobei der damalige Verwalter N._____ mit der Durchführung des Grundstückserwerbs betraut worden sei (vgl. Zeugenaussage Baumgartner [act. IV.2] S. 2, 4). Letzterer sei in der Folge – wie der Zeuge weiter erklärte – offenbar in der Meinung, dass der Erwerb auch ohne Unterschrift der übrigen Eigentümer getätigt werden könne, auf das Grundbuchamt gegangen, um das Kaufgeschäft für die Stockwerkeigentümergemeinschaft abzuwickeln. Der Grundbuchverwalter habe ihm allerdings
Seite 14 — 30 mitgeteilt, dass er dazu der Unterschrift aller sechs Stockwerkeigentümer oder aber einer Vollmacht bedürfe. Da er die Unterschriften der Stockwerkeigentümer nicht eingeholt hatte, habe sich N._____ kurzerhand entschlossen, die Parzelle zunächst auf seinen eigenen Namen zu erwerben, um sie nachträglich auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu übertragen (vgl. Zeugenaussage Baumgartner [act. IV.2] S. 3, 4, 7). Es ist zwar zutreffend, dass C._____ heute noch Stockwerkeigentümer der Y._____ ist und somit ein eigenes Interesse an der Gutheissung der Klage hat. Seine Aussagen sind deshalb besonders kritisch zu würdigen. Letztere erweisen sich aber nicht nur als in sich geschlossen und widerspruchsfrei. Vielmehr werden sie, wie im Folgenden zu zeigen sein wird, insbesondere auch vom übrigen Beweisergebnis vollumfänglich gestützt, so dass sie dem Gericht als glaubwürdig erscheinen und dementsprechend darauf abgestellt werden kann. Bereits die Ausgangslange spricht nämlich klar gegen den Standpunkt der Beklagten, wonach N._____ den Bodenstreifen für sich persönlich erstanden haben soll; wäre doch eine rein private Investition in eine Kleinparzelle, die nicht an ein eigenes Grundstück grenzt und auf der nicht einmal ohne Beanspruchung weiteren Bodens der Stockwerkeigentümergemeinschaft (vgl. Zeugenaussage Baumgartner [act. IV.2] S. 5) Parkplätze angelegt werden konnten, nur schwer verständlich. Sodann zeigen die weiteren Abläufe in den Folgejahren und auch das Verhalten des Käufers selbst, dass die Beteiligten davon ausgingen, die Parzelle _____ gehöre der Stockwerkeigentümergemeinschaft. So ist in Übereinstimmung mit den Zeugenaussagen von C._____ (vgl. [act. IV.2] S. 3) aktenmässig erstellt, dass der Kaufpreis für die streitige Parzelle in Höhe von Fr. 2‘200.00 (vgl. BB 16a) seitens der Stockwerkeigentümergemeinschaft bezahlt worden ist. In der Liegenschaftsabrechnung 1977 ist unter den Ausgaben die Position „Bodenkauf (durch Dr. Scherrer bezahlt) Fr. 2‘200.00“ aufgeführt. Gleichzeitig ergeht aus der betreffenden Abrechnung, dass N._____ der Betrag von Fr. 2‘200.00 gutgeschrieben und mit seinem Jahresbeitrag verrechnet wurde (KB 4 Ziff. 19; KB 15). Mit Blick auf die Übereinstimmung des Kaufpreises mit dem intern zur Verrechnung gebrachten Betrag, die diesbezüglichen Angaben in den vom Käufer N._____ selbst erstellten Jahresrechnungen sowie das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 4. März 2006, aus dem ebenfalls zu entnehmen ist, dass N._____ der Kaufpreis für das Grundstück rückvergütet wurde (vgl. Editionsakten Klägerin act. 22 S. 3 Ziff. 8), erscheint es mithin unzweifelhaft, dass der Erwerb der streitgegenständlichen Parzelle für die Klägerin erfolgte. Dies umso mehr, als die in der Liegenschaftsabrechnung 1975 aufgeführte Rechnung des Grundbuchamts Ilanz (Editionsakten
Seite 15 — 30 Klägerin Beilage 28, Position 15) für die Behauptung der Klägerin spricht, dass auch die Kosten für die Übertragung der Liegenschaft von ihr übernommen wurden. Dementsprechend wurden – wie aus der Zeugenaussage Baumgartner und dem Protokoll vom 4. März 2006 ersichtlich ist (vgl. Zeugenaussage Baumgartner [act IV.2] S. 2; Editionsakten Klägerin act. 22 S. 3 Ziff. 8 sowie KB 5; KB 6;) – die auf dem erworbenen Grundstück angelegten Parkplätze ebenfalls im Auftrag und auf Kosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft erstellt. Darüber hinaus ergibt sich aus den Akten, dass das auf Parzelle _____ geltende Amtsverbot auf Antrag und zugunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft verfügt wurde, wobei letztere gemäss Wortlaut um Erlass eines Amtsverbots „auf eigenem Boden“ ersuchte (vgl. KB 6, 7, 8, 9). Dabei ist mit Blick auf Position 18 in der Liegenschaftsabrechnung 1980 (vgl. Editionsbeilage 33) davon auszugehen, dass auch die Kosten dieser Verfügung – wie von der Klägerin behauptet und von der Gegenpartei in der Berufungsschrift unbestritten blieb – seitens der Stockwerkeigentümergemeinschaft übernommen worden sind. Im Übrigen ist unstreitig und wird durch die vorinstanzlichen Feststellungen anlässlich des Augenscheins vom 22. August 2012 zusätzlich bestätigt, dass die auf dem fraglichen Bodenstreifen liegenden Besucherparkplätze ständig und bis heute andauernd von der Stockwerkeigentümergemeinschaft genutzt werden (vgl. act. IV.3 S. 2). Auch die Parzellennutzung erfolgt mithin im Gesamtinteresse der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Für den Standpunkt der Klägerschaft spricht sodann nicht zuletzt auch die Tatsache, dass der Käufer N._____ offensichtlich auf jegliche Ansprüche gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft wie namentlich einer Nutzungsgebühr für die Parkplätze verzichtet (vgl. act. IV.1 S. 5; act. IV.2 S. 5; act. IV.4 S. 6, 9; KB 10) und bei der Veräusserung seiner Stockwerkeinheit im Jahre 1986 die Parkplatzparzelle nicht mit verkauft hat (vgl. BB 29). Ein Weiterhalten des Parkplatzstreifens in Privateigentum hätte nämlich unter diesen Umständen schlichtweg keinen Sinn gemacht. Dabei fällt auf, dass die Frage nach der Übertragung des Eigentums an der Parzelle auch anlässlich des Ausscheidens von N._____ aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft nie thematisiert wurde. Vielmehr gingen die als Zeugen befragten Stockwerkeigentümer offenbar allesamt stets davon aus, dass die Parkplatzparzelle zur Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört (vgl. Zeugenaussagen act. IV.1 S. 2, 3; act. IV.2 S. 3; act. IV.3 S. 2, 3, 4; act. IV.4 S. 4). Kommt hinzu, dass im Protokoll der unter dem Vorsitz von N._____ durchgeführten Stockwerkeigentümerversammlung vom 1. April 1994 (Editionsakten KB 1) unter Varia lit. d ausdrücklich festgehalten wurde, letzterer werde die Überschreibung der Parzelle auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft noch im Jahre 1994 veranlassen. Auch
Seite 16 — 30 diese protokollarisch bestätigte Erklärung des Käufers selbst gegenüber der Stockwerkeigentümerversammlung bekräftigt mithin die Behauptung der Klägerschaft, dass die streitgegenständliche Parzelle von N._____ zwar auf seinen Namen, aber für die Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben worden ist. Dabei erweist sich der mit Bezug auf das genannte Protokoll seitens der Berufungsklägerin vorgebrachte Einwand betreffend die Behauptungslast nach Art. 82 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO GR als unbegründet. Die Klägerin hat den Sachverhalt, aus dem sie Rechtsfolgen für sich ableitet, nämlich die Behauptung, dass N._____ die Parzelle _____ für die Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben habe, bereits in ihrer Prozesseingabe geltend gemacht. Wenn nun das von der Gegenseite edierte Protokoll diese Darstellung bestätigt, kann von neuen seitens der Vorinstanz zu Unrecht berücksichtigten Tatsachenbehauptungen nicht die Rede sein. Zum Schluss, dass der Kauf für die Gemeinschaft erfolgte, gelangte im Übrigen nach Abklärungen und Rücksprache mit A._____ (vgl. KB 12) auch der Zeuge P._____ (vgl. KB 16), welcher sich mit Schreiben vom 4. Januar 2006 (KB 10) „als Willensvollstrecker von N._____ und Vertreter der Erbin Dr. X._____“ an den Verwalter A._____ wandte, nachdem er auf die Parzelle _____ im Nachlass von N._____ gestossen war. In seinem Schreiben vom 27. April 2006 (KB 16) brachte P._____ nämlich klar zum Ausdruck, dass die umstrittene Parzelle angesichts der von ihm gestützt auf die Unterlagen relevierten Sachlage auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu übertragen sei. Ob P._____ dabei lediglich als Willensvollstrecker oder als anwaltlicher Vertreter von A._____ handelte, spielt dabei keine Rolle. Gemäss seinen eigenen Angaben im Schreiben vom 24. Januar 2006 (vgl. KB 12) sowie seinen Ausführungen als Zeuge (vgl. act. IV.5 S. 3) steht nämlich fest, dass sich P._____ mit der Beklagten über die Angelegenheit ausgetauscht hat. Dabei geht aus dem Briefwechsel zwischen A._____ und P._____ respektive X._____ klar hervor, dass die Beklagte von ihrem „Vertreter“ über den Stand der Dinge auf dem Laufenden gehalten wurde, letzterer von der Stockwerkeigentümergemeinschaft Belege zu ihren Handen verlangte und die Beklagte dementsprechend Kenntnis von allen Verhandlungen und Korrespondenzen betreffend die streitige Angelegenheit erhalten hat (vgl. KB 10; KB 12; KB 14; KB 16; KB 17). In Übereinstimmung dazu bestätigte P._____ denn auch anlässlich seiner Zeugenaussage (vgl. act. IV.5 S. 3), dass alle wesentlichen Schritte im Einvernehmen mit der Beklagten erfolgt seien. P._____, welcher nach eigenen Angaben als ehemaliger Bürokollege ihres Mannes in langjähriger bekanntschaftlicher Beziehung zur Beklagten stand (vgl. Zeugenaussage [act. IV] S. 1, 2), hatte also zweifelsohne eine Vertrauensposition inne und handelte gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Seite 17 — 30 offensichtlich als Vertreter von X._____ (vgl. KB 10; KB 12; KB 16). Dabei stellte P._____ nach Einsicht in die von C._____ erhaltenen Unterlagen (vgl. KB 15) mit Schreiben vom 27. April 2006 (KB 16) an A._____ klar, dass Frau Dr. X._____ dankbar für die Klarstellung und befriedigt darüber sei, dass die Sache auf diese einvernehmliche Weise bereinigt werden konnte. Gleichzeitig forderte er A._____ – in Erwartung eines Vertragsentwurfs sowie einer Einladung zuhanden von X._____ zur Unterzeichnung der Übertragungsurkunde auf dem Grundbuchamt – dazu auf, die formelle Übertragung der Parzelle auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft beim Grundbuchamt Ilanz vorbereiten zu lassen (vgl. KB 16 sowie Zeugenaussage Buob [act. IV.1] S. 3). Die dargelegten Umstände lassen mithin keinen anderen Schluss zu, als dass selbst die Beklagte zum damaligen Zeitpunkt (April 2006) offenbar der Auffassung der Klägerin war, dass die ParkplatzParzelle _____ in Wirklichkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört und deren Anspruch somit anerkannte, was auch durch den in das Versammlungsprotokoll vom 8. März 2007 (Editionsakten Klägerin Beilage 23 S. 3 Ziff. 7) aufgenommenen Hinweis auf die in Bezug auf die Parklätze erzielte Einigung mit X._____ und die diesbezügliche grundbuchliche Erledigung bekräftigt wird. Demgemäss war X._____ – wie von ihr mit Schreiben vom 26. November 2009 auch gegenüber der Gemeindeverwaltung bestätigt (BB 12) – zunächst bereit, das betreffende Grundstück der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu Eigentum zu übertragen (vgl. dazu auch Zeugenaussage Buob [act. IV.1.] S. 3). Erst nachträglich (vgl. BB 12 sowie Zeugenaussage Buob [act. IV.1.], S. 3) hat sie sich – offenbar aus irgendwelchen persönlichen Beweggründen (vgl. Zeugenaussage Buob [act. IV.1.], S. 3, 7; BB 8; BB 14; KB 17) – anders entschieden (vgl. auch Editionsakten Klägerin Beilage 26 S. 2 Ziff. 5), wobei ihr diesbezüglicher Meinungsumschwung angesichts der gesamten Umstände schwer nachvollziehbar ist. Sämtliche dargelegten Umstände wie auch die Zeugenaussagen lassen mithin darauf schliessen, dass der Erwerb für die Klägerin, das heisst also für die Gemeinschaft und in der Absicht erfolgte, die Parzelle der Stockwerkeigentümergemeinschaft nachträglich zu Eigentum zu übertragen. Tatsächlich ist es in der Folge letztlich nicht zu dieser Übertragung gekommen. Vielmehr hat N._____ das Grundstück weiter für die Stockwerkeigentümerschaft gehalten, welche darauf Besucherparkplätze für die Liegenschaft Y._____ erstellen liess und die Parzelle auch entsprechend im gemeinschaftlichen Interesse nutzte. Dabei ergeben sich durchaus plausible Gründe, weshalb die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht schon früher ernsthaft die Übertragung der Parkplatzparzelle angestrebt hat. Zum Einen gilt es nämlich zu berücksichtigen, dass durchwegs ein freundschaftliches
Seite 18 — 30 Verhältnis unter den Stockwerkeigentümern bestand, wobei letztere ihrem langjährigen Vorsitzenden und Mitbegründer N._____ ein entsprechend grosses Vertrauen entgegenbrachten. Dies offenbar denn auch zu Recht, zumal die Parkplatzparzelle trotz fehlender Übertragung von der Gemeinschaft genau so verwendet werden konnte, wie es vorgesehen war, ohne dass sich die Stockwerkeigentümergemeinschaft aufgrund dieser Situation mit irgendwelchen Komplikationen konfrontiert sah. Wie dargelegt, wurden nämlich seitens N._____ gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft keinerlei Ansprüche (Nutzungsgebühren etc.) gestellt. Unter diesen Umständen erscheint es mithin ohne weiteres nachvollziehbar, wenn die ausstehende Übertragung aus Sicht der Gemeinschaft offenbar lediglich den Stellenwert einer untergeordneten Angelegenheit einnahm und für alle eine eher nebensächliche Formsache darstellte, welche immer wieder hinausgeschoben wurde. In tatsächlicher Hinsicht ist also nach dem Gesagten in Übereinstimmung mit den Feststellungen der Vorinstanz davon auszugehen, dass N._____ die streitige ParkplatzParzelle _____ zwar in seinem Namen, aber für die Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben hat, um sie nachträglich der Gemeinschaft zu Eigentum zu übertragen, wobei die geplante Übertragung aber letztlich ausblieb. N._____ hielt in der Folge das Grundstück weiterhin in eigenem Namen für die Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche auf der Parzelle Besucherparkplätze erstellen liess und diese bis heute ständig entsprechend nutzt. b) Wie im Folgenden zu zeigen sein wird, ist schliesslich das vorinstanzliche Urteil nicht nur hinsichtlich seiner Tatsachenfeststellungen zu bestätigen. Vielmehr muss entgegen der Kritik der Berufungsklägerin, auch was die rechtliche Einordnung des vorstehend relevierten massgeblichen Sachverhalts anbelangt, der Auffassung der Vorinstanz und der Klägerin gefolgt werden, wonach hinsichtlich des Grundstückkaufs zunächst vom Vorliegen einer Geschäftsführung ohne Auftrag im Sinne von Art. 419 ff. OR auszugehen ist. Dabei gilt es vorweg zu präzisieren, dass die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht im Abschluss des Kaufvertrags an sich bestand, sondern im Erwerb im Namen N._____s statt – wie ursprünglich vorgesehen – im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft, um zu diesem Zeitpunkt überhaupt den Kauf der Parzelle tätigen zu können. Wie oben dargelegt, fehlte es ja unbestrittenermassen an den für den Erwerb durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlichen Unterschriften der Stockwerkeigentümer beziehungsweise an einem entsprechenden Beschlussprotokoll, womit N._____ mit dem Erwerb auf seinen Namen anstatt in
Seite 19 — 30 jenem der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Klägerin ein Geschäft besorgt hat, ohne dazu von ihr beauftragt zu sein. Hinsichtlich des Kaufs auf eigenen Namen handelte N._____ also ohne rechtsgeschäftliche Handlungspflicht, wie es für die echte Geschäftsführung ohne Auftrag vorausgesetzt ist (vgl. Claire Huguenin/Reto M. Jenny, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse, Teil 2, 2. Aufl., Zürich 2012, N 12 zu Art. 419 OR). Der Einwand der Berufungsklägerin, es könne schon deshalb keine Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen, weil N._____ gemäss Sachverhaltsdarstellung der Gegenpartei von den Stockwerkeigentümern zum Erwerb der Parzelle beauftragt gewesen sei, entbehrt daher jeglicher Grundlage. Entscheidendes Kriterium für die echte Geschäftsführung ohne Auftrag ist der Wille, die Geschäfte nicht als eigene, sondern als solche des Geschäftsherren zu führen, der sogenannte Fremdgeschäftswille (Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/2, Basel 2000, S. 202 f. sowie Claire Huguenin, a.a.O., N 13 zu Art. 419 OR je mit Hinweisen). Diesbezüglich bleibt in tatsächlicher Hinsicht nochmals klarzustellen, dass dem Abschluss des Kaufvertrages die von sämtlichen Stockwerkeigentümern bekräftigte ursprüngliche Absicht zu Grunde lag, den Erwerb für die Gemeinschaft zu tätigen. Dies scheiterte allein aufgrund der fehlenden formellen Voraussetzungen, worauf N._____ sich entschied, das Grundstück in eigenem Namen für die Gemeinschaft zu erwerben und letzterer später zu übertragen, damit der Parzellenkauf überhaupt abgewickelt werden konnte. N._____ hat mithin die Parzelle sowohl wissentlich wie auch gewollt nicht für sich persönlich, sondern für die Stockwerkeigentümergemeinschaft erworben, wobei nicht zuletzt auch die nachträgliche Vergütung des Kaufpreises und die Übernahme der Grundbuchkosten seitens der Gemeinschaft sowie die anschliessende dauerhafte Nutzung der Parzelle im gemeinschaftlichen Interesse als Besucherparkplatz bekräftigt, dass N._____ mit dem Kauf der Parzelle auf eigenen Namen ein fremdes Geschäft wahrnehmen wollte. Er wurde mithin willentlich und ohne rechtsgeschäftliche Verpflichtung im Interesse eines andern tätig, womit die Vorinstanz hinsichtlich des Grundstückerwerbs in eigenem Namen zu Recht auf eine Geschäftsführung ohne Auftrag geschlossen hat, welche die Stockwerkeigentümergemeinschaft – wie von der Vorinstanz ebenfalls zutreffend erwogen – nachträglich genehmigt hat. Die Genehmigung ist entgegen dem Einwand der Berufungsklägerin formlos möglich. Sie kann ausdrücklich wie auch durch konkludentes Handeln erfolgen (vgl. Claire Huguenin, a.a.O., N 2 f zu Art. 424 OR sowie Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/6, Der Auftrag und die Geschäftsführung ohne Auftrag, Basel 2000, § 33 VII. Ziff. 5 b. S. 250). Vorliegend hat die Stockwerkei-
Seite 20 — 30 gentümergemeinschaft N._____ nachträglich den Kaufpreis für das erworbene Grundstück vergütet wie auch die Kosten des Grundbuchamtes Ilanz für die Übertragung der Liegenschaft übernommen. Überdies hat sie die Kosten für die Erstellung der Parkplätze auf der von N._____ im Interesse und für die Gemeinschaft erworbenen Parzelle sowie jene für die Amtsverbotsverfügung übernommen und das Grundstück schliesslich auch der mit dem von sämtlichen Stockwerkeigentümern ursprünglich beabsichtigten Kauf im eigenen Namen vorgesehenen gemeinschaftlichen Nutzung als Besucherparkplatz zugeführt. Hätte die Klägerin die Vorgehensweise von N._____ nicht gebilligt, so hätte sie wohl kaum die in Zusammenhang mit der Geschäftsbesorgung entstandenen Kosten übernommen und das von N._____ in eigenem Namen gekaufte Grundstück in der Folge wie eine Eigentümerin im gemeinschaftlichen Interesse genutzt, wie es auch für den beabsichtigten Kauf in ihrem Namen ursprünglich von Seiten aller Eigentümer gewollt war. So aber hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft konkludent dargetan, dass sie die Geschäftsführung durch N._____ billigt, womit darauf gemäss Art. 424 OR ex tunc die Vorschriften des Auftragsrechts zur Anwendung gelangen (vgl. Claire Huguenin, a.a.O., N 5 zu Art. 424 OR) und der Geschäftsführer N._____ mit der Genehmigung gestützt auf die in Art. 400 OR statuierte Ablieferungspflicht zur Herausgabe der strittigen Parkplatzparzelle an die Klägerin verpflichtet wurde (vgl. Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/6, a.a.O., S. 253 sowie Claire Huguenin, a.a.O., N 19 zu Art. 419 OR). c) Der von N._____ gekaufte Bodenstreifen wurde zwar nach dem Kauf nicht auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft übertragen. Vielmehr hielt N._____ weiterhin über Jahre fiduziarisch das Eigentum an der Parzelle, welche aber im Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft genutzt wurde. Die Vorinstanz hat folglich angesichts dieser dauernden Nutzung der Parzelle durch die Stockwerkeigentümer als Besucherparkplatz für die Y._____ wie auch mit Blick auf das weitere oben dargelegte Verhalten von N._____ und den übrigen Stockwerkeigentümern ebenfalls zu Recht darauf geschlossen, dass die Geschäftsbesorgung durch N._____ im Zuge ihrer Genehmigung schliesslich zufolge Auftrags in ein Treuhandverhältnis überging. aa) Es gibt eine Vielzahl von Transaktionen und Rechtsverhältnissen, welche fiduziarischen Charakter haben. Dabei ist festzustellen, dass das Gesetz in seinen privatrechtlichen Bestimmungen weder den Begriff des fiduziarischen Rechtsgeschäfts definiert, noch überhaupt das Wort fiduziarisch (treuhänderisch) verwendet. Der Begriff ist vielmehr der Lehre, der Rechtsprechung und dem
Seite 21 — 30 Sprachgebrauch zu entnehmen. Danach besteht das Wesen der Treuhand grundsätzlich darin, dass der Treugeber (Fiduziant) dem Treuhänder (Fiduziar) Rechtsgüter anvertraut beziehungsweise zu Eigentum übergibt und sich der Treuhänder vertraglich verpflichtet, das Treugut gemäss der Vereinbarung mit dem Treugeber zu verwenden. Typisches Merkmal bildet dabei die Tatsache, dass der Treuhänder zwar Eigentümer des Treuguts wird, aber aufgrund der vertraglichen Vereinbarung letzteres nur in einem bestimmten Sinn verwenden darf. Der Treuhänder kann also mehr als er darf; es wird ihm eine volle, eigenrechtliche Machtstellung (sog. überschiessende Rechtsmacht) eingeräumt, wobei es für die Qualifikation als Treuhandgeschäft nicht von Bedeutung ist, ob der Treuhänder das Treugut unmittelbar vom Treugeber oder von einem Dritten erworben hat (vgl. zum Ganzen Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/2, a.a.O., S. 28 f.; Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/6, a.a.O., S. 31 f.; Wolfgang Wiegand, in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 5. Aufl., Basel 2011, N 140 ff. zu Art. 18 OR; Rolf H. Weber, in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 5. Aufl., Basel 2011, N 13 zu Art. 394 OR; Gehrer/Giger, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse, Teil 2, a.a.O., N 12 zu Art. 394 OR; Peter Jäggi/Peter Gauch, Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, V. Band: Obligationenrecht, Teilband V 1b, 3. Aufl., Zürich 1980, N 177 ff. zu Art. 18 OR). Die Treuhand besteht also im Grundsatz aus fiduziarischem Verpflichtungsgeschäft (Treuhandvertrag/pactum fiduciae) und Verfügungsgeschäft, wobei ersteres zwar Voraussetzung für das Verfügungsgeschäft bildet, letzteres aber nicht bei jedem solchen Geschäft vorkommt. Gegenstand des Treuhandvertrags bildet dabei ein dem Fiduziar erteilter Rechtshandlungsauftrag, ein Geschäft in eigenem Namen, aber im Interesse und für Rechnung des Auftraggebers auszuführen. Dabei geht der Fiduziar in der Regel nicht nur wie der normale Beauftragte vorübergehend Rechte und Pflichten für den Treugeber ein, sondern übt die übernommenen Rechte und Pflichten für eine gewisse Zeit aus. Er tritt als Rechts- und Pflichtenträger auf und kann auch in Verletzung des Grundverhältnisses Geschäfte tätigen. Dementsprechend ist der fiduziarische Rechtshandlungsauftrag in der Regel sachlich umfassender und oft zeitlich länger als der Vollmachtsauftrag. Der so verstandene fiduziarische Vertrag ist also ein Auftrag, jedenfalls aber ein auftragsähnliches Verhältnis. Entsprechend handelt es sich bei den Treuhandverhältnissen beziehungsweise fiduziarischen Rechtsgeschäften nach heutiger Mehrheitsmeinung um einen Vertrags- oder Geschäftstyp, auf den zumindest teilweise die Regeln des Auftragsrechts anwendbar sind. Von Bedeutung sind diesbezüglich insbesondere Art. 400 OR (Ablieferungspflicht), Art. 401
Seite 22 — 30 OR und Art. 404 OR. Eine Klärung in dieser Hinsicht hat namentlich der Entscheid des Bundesgerichts 99 II 1973 393 ff. (= Pra 1974 (63) S. 363 f., bestätigt in 115 II 471; 112 III 95; 106 Ib 150) herbeigeführt, wo eine fiduziarische Abrede als Auftrag qualifiziert und die Anwendbarkeit von Art. 401 OR bejaht wurde. Vom Mandatsrecht her betrachtet geht es mithin um die Ermittlung jener treuhänderischen Geschäfte, welchen Aufträge zugrundeliegen und die deshalb in den oben umschriebenen Anwendungsbereich des Auftragsrechts fallen (vgl. zum Ganzen Gehrer/Giger, a.a.O., N 12 zu Art. 394 OR; Rolf H. Weber, a.a.O., N 11 und 15 zu Art. 394 OR je mit Hinweisen sowie N 5 zu Art. 396 OR; Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/6, a.a.O., § 2 IX. Ziff. 1 S. 31; Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/2, a.a.O., § 2 VII. Ziff. 1 S. 27, je mit Hinweisen; Peter Jäggi/Peter Gauch, a.a.O., N 178-181 zu Art. 18 OR). Zwar war die Praxis bis in jüngste Zeit geneigt, fiduziarische Aufträge, namentlich wenn sie mit der Übertragung des Eigentums an bedeutenden Vermögenswerten an den Beauftragten verbunden waren, als simuliert zu betrachten. Man argumentierte, die Übertragung von Vermögen an jemanden, der es auf Verlangen jederzeit wieder abliefern müsse, sei überhaupt keine wirkliche Übertragung des Eigentumsrechts. Erst in BGE 77 II 93 wurde die Ablieferungspflicht des Fiduziars als „Auftragspflicht“ qualifiziert, wobei die Tendenz, fiduziarische Aufträge als simuliert zu betrachten, in der Praxis zu Recht nach und nach verschwunden ist. Gestattet nämlich das Gesetz die Ausführung eines Rechtsgeschäftsbesorgungsauftrags sowohl in direkter wie in indirekter Stellvertretung des Auftraggebers, so kann logischerweise nicht die Wahl des letzeren als ungültige Simulation abgetan werden (vgl. Georg Gautschi, in Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Band VI, 2. Abteilung, 4. Teilband, Der einfache Auftrag, Art. 394-406 OR, Bern 1971, N 44a ff. zu Art. 395 OR mit Hinweisen). Extern gegenüber Dritten kann der Fiduziar, wie dargelegt (vgl. Erw. 4.c.aa. S. 21), über ein Recht beziehungsweise eine Sache beliebig verfügen, es kommt ihm eine überschiessende Rechtsmacht zu. Können und Dürfen sind also nicht deckungsgleich. Dabei geht die herrschende Lehre davon aus, dass diese Rechtseinräumung, soweit sie von den Parteien mit allen Konsequenzen, die sich daran knüpfen, ernst gemeint ist, nicht als simuliert gelten kann. In der Tat besteht denn auch kein Grund, weshalb es den Parteien verwehrt sein sollte, in gültiger Weise ein Vollrecht einzuräumen und gleichzeitig obligatorische Verpflichtungen zu begründen, welche die Art und Weise der Ausübung dieses Vollrechts näher umschreiben und beschränken. Dass die Rechtseinräumung „nur“ fiduziarisch erfolgt, bedeutet also nicht, dass sie notwendigerweise simuliert ist. Es sei denn, dass die Rechtsein-
Seite 23 — 30 räumung an sich im Einzelfall von den Parteien gar nicht gewollt beziehungsweise das Verfügungsgeschäft zwischen Fiduziant und Fiduziar simuliert ist (vgl. Peter Jäggi/Peter Gauch, a.a.O., N 188 ff. zu Art. 18 OR; Ernst A. Kramer/Bruno Schmidlin, in: Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht, Band VI, 1. Abteilung, 1. Teilband: Allgemeine Einleitung in das schweizerische Obligationenrecht und Kommentar zu Art. 1-18 OR, N 128 ff. zu Art. 18; Rolf H. Weber, a.a.O., N 13 zu Art. 394 OR, je mit Hinweisen). Fiduziarische Verträge darf man folglich nur dann als simulierte Rechtgeschäfte behandeln, wenn der aus den gesamten Umständen zu ermittelnde, wirkliche Wille der Parteien fehlte, das heisst also, wenn beispielsweise beim Verkauf eines Grundstücks nur der Eigentumsübergang – um dieses den Gläubigern des Veräusserers zu entziehen – nicht aber der diesem Eigentumsübergang zugrundeliegende Kaufvertrag gewollt oder überhaupt vorhanden war (vgl. Theo Guhl/Alfred Koller/Anton K. Schnyder/Jean Nicolas Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, N 28 S. 134 mit Hinweisen). Verstehen aber die Parteien im Gegensatz dazu das abgeschlossene Geschäft tatsächlich dahin, dass es seinem Inhalt entsprechend nicht nur gegenüber Dritten, sondern auch im Verhältnis unter ihnen selbst gelten soll, so ist vom Vorliegen eines nicht simulierten fiduziarischen Rechtsgeschäfts auszugehen (vgl. Wolfgang Wiegand, a.a.O., N 143 zu Art. 18 OR). bb) Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kommt der Auftrag formfrei zustande. Dies gilt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (BGE 81 II 227) selbst für einen Auftrag zum Abschluss eines formbedürftigen Rechtsgeschäfts wie dem Kauf einer Liegenschaft. Der Auftrag kann durch ausdrückliche Willenseinigung, durch konkludente Willensbetätigung (wozu als Untergruppe auch stillschweigende Willenserklärungen gehören) oder durch nachträgliche Genehmigung abgeschlossen werden (vgl. Claire Huguenin, a.a.O., N 1 zu Art. 395 OR mit Hinweisen). Im konkreten Fall lag ein Auftrag sämtlicher Stockwerkeigentümer zum Kauf der Liegenschaft für die Gemeinschaft vor, welcher allerdings wegen fehlender Unterschriften der Stockwerkeigentümer respektive mangels Beschlussprotokoll nicht getätigt werden konnte, weshalb sich N._____ kurzerhand entschied, das Grundstück als Geschäftsführer ohne Auftrag zunächst auf seinen Namen zu erwerben, um es später auf die Gemeinschaft zu übertragen. Nach dem Kauf blieb die beabsichtigte Übertragung des Grundstücks auf die Gemeinschaft aus und N._____ behielt in der Folge weiterhin dauerhaft das Eigentum an der Parzelle. Dabei gingen allerdings – wie bereits dargelegt – alle Stockwerkeigentümer ein-
Seite 24 — 30 schliesslich des Verwalters selbst stets davon aus, dass die streitige Parzelle zur Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört. Dementsprechend wurden darauf nach Vergütung des Kaufpreises an N._____ und Übernahme der Kosten für die Übertragung der Liegenschaft denn auch Besucherparkplätze für die Y._____ im Namen und auf Kosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft erstellt, welche in der Folge auch ständig im gemeinschaftlichen Interesse und damit so genutzt wurden, wie es für den Fall des ursprünglich beabsichtigten Erwerbs im Namen der Gemeinschaft vorgesehen und gemäss tatsächlichen Feststellungen von sämtlichen Eigentümern gewollt war. Auch für das auf dem Parkplatzgrundstück geltende Amtsverbot wurde seitens der Stockwerkeigentümergemeinschaft in eigenem Namen Gesuch um Erlass „auf eigenem Boden“ gestellt, wobei die dafür vom Kreisamt Ilanz erhobenen Kosten ebenfalls die Stockwerkeigentümergemeinschaft übernommen hat. Angesichts dieser klar auf eine gemeinschaftliche Nutzung bei treuhänderischer Eigentümerstellung von N._____ ausgerichteten Willensbetätigungen und Genehmigungshandlungen agierte also N._____, indem er das Grundstück nach dem Kauf und der Vergütung des Kaufpreises weiterhin in seinem Eigentum hielt und damit eine volle, eigenrechtliche Machtstellung inne hatte, letzteres aber der Gemeinschaft zur gemeinschaftlichen Nutzung in ihrem Interesse und auf ihre Rechnung zur Verfügung stellte, mit Genehmigung und damit im durch konkludentes Handeln erteilten Auftrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft als deren Treuhänder. Mit anderen Worten führte N._____ auf der Grundlage eines fiduziarischen Auftrags der Gemeinschaft ein Geschäft in eigenem Namen unter Ausübung voller Rechtsmacht, aber im Interesse und auf Kosten der Auftraggeberin aus. Es lag somit – wie von der Vorinstanz richtig erwogen – ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung auf N._____ ein vom Verwaltungsmandat unabhängiges Treuhandverhältnis im Sinne des Auftragsrechts nach Art. 394 ff. OR vor, welches mit protokollierter Erklärung des Verwalters anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 1. April 1994, wonach er die Überschreibung der Parkplätze noch im selben Jahr veranlassen werde, nochmals bestätigt wurde. Aus dem betreffenden Protokoll beziehungsweise der darin anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung aufgenommenen Feststellung, dass N._____, welcher immer noch als Eigentümer der Aussenparkplätze eingetragen sei, die Überschreibung der Parzelle veranlassen werde, unter Einbezug der bei den Akten liegenden Versammlungsprotokolle aus den Jahren 2006-2010 (vgl. Editionsakten Klägerin act 22 S. 3 Ziff. 8; act. 23 S. 3 Ziff. 7; act. 24 S. 2 Ziff. 7; act. 25 S. 3 Ziff. 8; act. 26 S. 2 Ziff. 5) wird nämlich klar ersichtlich, dass sich sämtliche Stockwerkeigentümer für die Genehmigung der Geschäftsbesorgung durch
Seite 25 — 30 N._____ ausgesprochen haben und die Beklagte den Anspruch der Gemeinschaft zunächst anerkannt hat. Im Übrigen muss spätestens der Zirkularbeschluss zur Prozessführung als formell gültige Genehmigung der Übertragung aufgefasst werden. Die Einwendungen der Berufungsklägerin unter Hinweis auf die konstitutive Wirkung der Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung erweisen sich daher ebenfalls als unbegründet. Dabei ergeben sich nach dem oben Gesagten (vgl. Erw. 4.a. S. 17 f.) durchaus rationelle Gründe, weshalb die Übertragung des Grundstücks nicht bereits früher angegangen wurde und auch nach der Stockwerkeigentümerversammlung vom 1. April 1994 weiterhin ausblieb. Auch dieser Einwand vermag daher entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin nichts an der Qualifikation des vorliegenden Rechtsverhältnisses als fiduziarischer Auftrag zu ändern, welcher im Übrigen auch nicht als simuliert zu betrachten ist. Davon, dass der von N._____ abgeschlossene Kaufvertrag über die streitige Parzelle _____ von den Parteien nicht gewollt war, kann nämlich vorliegend nicht die Rede sein. Der von N._____ getätigte Kauf des Grundstücks auf eigenen Namen wurde, wie dargelegt, seitens der Gemeinschaft nachträglich genehmigt, womit der Parteiwille hinsichtlich des dem Eigentumsübergang zugrundeliegende Verfügungsgeschäfts klar zu bejahen ist. Überdies ist angesichts der Genehmigung des Kaufes ebenso wenig zu bezweifeln, dass auch die damit einhergehende Rechtseinräumung (voller Rechtserwerb als Eigentümer) von den Parteien ernst gemeint war und sowohl gegenüber Dritten wie auch unter den Parteien selbst gelten sollte, ansonsten die Stockwerkeigentümergemeinschaft N._____ wohl kaum den Kaufpreis vergütet hätte beziehungsweise letzterer gemäss seiner Erklärung an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 1. April 1994 von einer Verpflichtung seinerseits zur Überschreibung der Parkplätze auf die Gemeinschaft ausgegangen wäre. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat also dem damaligen Verwalter mit der Genehmigung seiner Vorgehensweise in gültiger Weise das Vollrecht als Eigentümer am Grundstück eingeräumt, wobei angesichts der nachfolgend dauerhaften einvernehmlichen Nutzung der Parzelle durch sämtliche Stockwerkeigentümer einschliesslich N._____ nicht etwa in dessen Privatinteresse als Eigentümer, sondern im Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft auch die damit einhergehenden obligatorischen Verpflichtungen respektive Einschränkungen in der Ausübung als vom Parteiwillen umfasst zu betrachten sind. Es liegt daher klarerweise keine Simulation, sondern ein rechtsgültiges Treuhandverhältnis im Sinne von Art. 394 OR vor, aufgrund dessen die Vorinstanz der Klägerin gestützt auf das gemäss zitierter Lehre und Rechtsprechung darauf anwendbare Auftragsrecht zu Recht einen aus Art. 400 OR (Ablieferungspflicht) hergeleiteten
Seite 26 — 30 obligatorischen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der streitigen Parzelle _____ zuerkannt hat. Wie von der Vorinstanz sodann ebenfalls zutreffend erwogen, handelt es sich beim Anspruch auf Ablieferung im Sinne von Art. 400 OR um ein aktiv und passiv vererbliches Vermögensrecht. Es bildet mithin Bestandteil der Universalsukzession und geht in demjenigen Status, in welchem es sich beim Tode des Auftraggebers oder Beauftragten befand, als Erbschaftsaktivum oder Erbschaftspassivum auf die Erben des Verstorbenen über (vgl. Georg Gautschi, a.a.O., N 2.b zu Art. 405 OR; Carole Gehrer/Gion Giger, a.a.O., N 4 zu Art. 405 OR; Rolf H. Weber, a.a.O. N. 4 zu Art. 405 OR). Die N._____ gestützt auf das zwischen ihm und der Stockwerkeigentümergemeinschaft begründete Treuhandverhältnis treffende Ablieferungspflicht bezüglich der ParkplatzParzelle _____ ging folglich mit dessen Tod kraft Universalsukzession auf dessen Ehefrau über, womit die Klägerin letzerer gegenüber Anspruch auf Übertragung des Eigentums am betreffenden Grundstück hat. d) Daran vermag auch die seitens der Berufungsklägerin erhobene Einrede der Verjährung nichts zu ändern. Die Vorinstanz hat richtig festgehalten, dass der Ablieferungsanspruch aus Mandat der zehnjährigen Verjährungsfrist gemäss Art. 127 OR untersteht (vgl. Josef Hofstetter, in: Schweizerisches Privatrecht VII/6, a.a.O., § 9 Ziff. III.1.a S. 146; Rolf H. Weber, a.a.O., N 24 zu Art. 400 OR; BGE 81 II 365 f. Erw. 3), welche beim Treuhandverhältnis im Sinne von Art. 394 OR, wie es im konkreten Fall vorliegt, nicht etwa bereits mit der Übergabe des Treuguts an den Beauftragten zu laufen beginnt, sondern erst mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses. Solange das Vertragsverhältnis andauert und der Beauftragte verpflichtet ist, das anvertraute Treugut gemäss der vertraglichen Vereinbarung zu verwenden, ist die Ablieferungspflicht noch nicht fällig, da die Erfüllung der erwähnten Pflichten und die Herausgabe des Treuguts, welches ja gerade Gegenstand jener Pflichten bildet, sich gegenseitig ausschliessen (vgl. Rolf H. Weber, a.a.O., N 24 zu Art. 400 OR; Carole Gehrer/Gion Giger, a.a.O., N 15 zu Art. 400 OR; Josef Hofstetter, in Schweizerisches Privatrecht VI/2, a.a.O., N 20b zu Art. 400 OR, je mit Hinweisen; BGE 91 II 451 Erw. 5. b; bestätigt in BGE 133 III 37 Erw. 3 mit Hinweisen). Entgegen der Behauptung der Berufungsklägerin begann folglich die Verjährungsfrist im konkreten Fall eben gerade nicht schon mit dem Erwerb der Parzelle durch N._____ zu laufen. Vielmehr ist festzustellen, dass das fiduziarische
Seite 27 — 30 Rechtsverhältnis zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und N._____ über den ganzen Zeitraum, während dem das Grundstück auf den Namen von N._____ eingetragen war, andauerte, also entgegen der weiteren Beanstandung der Beklagten auch über den Zeitpunkt des Ausscheidens von N._____ aus der Stockwerkeigentümergemeinschaft hinaus. Im vorliegenden Fall waren sich nämlich – wie dargelegt (vgl. Erw. 4.a S. 13 ff.; Erw. 4c.bb. S. 23 unten f. und S. 25) – alle einig, dass das Parkplatzgrundstück zur Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört und folglich die Ablieferungspflicht von N._____ ihr gegenüber stets bestand, aber aus plausiblen Gründen immer wieder hinausgezögert wurde. Ob das Treuhandverhältnis auch über den Tod von N._____ im Dezember 2004 hinaus dauerte, kann dabei in Übereinstimmung zur Vorinstanz offen gelassen werden, zumal die Verjährung selbst unter Annahme der Vertragsbeendigung durch das Ableben von N._____ und damit einhergehendem Beginn des Fristenlaufs von zehn Jahren noch nicht eingetreten ist. Der entsprechende Einwand der Berufungsklägerin erweist sich daher als haltlos. 5. Ebenfalls unbegründet sind schliesslich die Einwände der Berufungsklägerin gegen die Formulierung der klägerischen Rechtsbegehren. Für den Inhalt der Rechtsbegehren ist der Wille der Parteien massgebend, wie er sich aus den Rechtsschriften ergibt (PKG 1988 Nr. 4 Erw. 1b S. 20, mit Hinweis auf PKG 1964 Nr. 1). Allenfalls unklare Rechtsbegehren sind nach Treu und Glauben auszulegen, wobei nicht nur auf den Wortlaut des Begehrens, sondern auch auf die Klagebegründung abzustellen ist (vgl. Christoph Leuenberger, in: Thomas Sutter-Somm/Franz Hasenböhler/Christoph Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Zürich 2013, N 38 zu Art. 221 ZPO mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall kann es aufgrund der Klagebegehren und der Ausführungen in den Rechtsschriften sowie dem gesamten Verhalten der Klägerin im Verlaufe des Prozesse keinem Zweifel unterliegen, dass die Klägerin die Zusprechung des Eigentums an Parzelle _____ an sie einschliesslich entsprechender Anweisung des Vollzugs im Grundbuch wünscht (Gestaltungsurteil), was die Vorinstanz ohne weiteres richtig interpretiert hat und was gestützt auf das zugrundeliegende fiduziarische Rechtsgeschäft, welches die Pflicht zur Ablieferung des Grundstücks und damit zur Eigentumsübertragung begründet, auch zulässig ist. Für den Fall des Erwerbs von Grundeigentum hat das Gesetz eine Regelung getroffen, welche die Klage auf Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung (Leistungsklage) entbehren lässt. Nach Art. 665 Abs. 1 ZGB gibt der Erwerbsgrund dem Erwerber gegen den Eigentümer einen persönlichen Anspruch des
Seite 28 — 30 Inhaltes, die gemäss Art. 963 Abs. 1 ZGB nötige Verfügung für den Eintrag des neuen Eigentümers zu treffen. Verweigert der Eigentümer diese Erklärung, so braucht der Erwerber nicht auf deren Abgabe zu klagen, wie es nach der allgemeinen Regel zu erwarten wäre, sondern er kann unmittelbar den gerichtlichen Zuspruch des Eigentums durch Gestaltungsurteil verlangen (vgl. Max Kummer, Die Klage auf Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung, in: ZSR 73 (1954) Ziff. 2b. S. 184 f.). Vorausgesetzt ist das Vorliegen eines sogenannten Rechtsgrundgeschäftes, welches die Pflicht zur Eigentumsübertragung begründet (vgl. Heinz Rey/Lorenz Strebel, in: Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 4. Aufl., Basel 2011, N 4 zu Art. 665 ZGB). Zwischen der Klägerin und N._____ bestand nach dem Gesagten ein fiduziarisches Auftragsverhältnis, aufgrund dessen die Beklagte als Rechtsnachfolgerin von N._____ hinsichtlich der Parzelle _____ die Pflicht zur Ablieferung trifft. Im fiduziarischen Auftrag ist die Ablieferungspflicht eine Rechtsübertragungspflicht. Der Fiduziar muss auf Verlangen jederzeit vom Auftraggeber anvertraute und von Dritten im Interesse des Auftraggebers erworbene Rechte erstatten beziehungsweis abliefern. Liegenschaften sind grundbuchlich zu überschreiben (vgl. Georg Gautschi, a.a.O., N 24 b S. 40 f. und N 12 c. S. 28). Die Pflicht der Beklagten zur Übertragung des Grundeigentums an Parzelle _____ auf die Klägerin wurde folglich mit dem zugrundeliegenden fiduziarischen Rechtsverhältnis begründet, womit die seitens der Klägerin beantragte vorinstanzliche Zusprechung des Eigentums am streitigen Grundstück unter Anweisung des Vollzugs im Grundbuch zulässig und damit zu bestätigen ist. 6. Soweit die Berufungsklägerin zu guter Letzt auch die vorinstanzliche Kostenverteilung beanstandet, vermag sie mit ihren Vorbringen ebenso wenig durchzudringen. Die Vorinstanz hat gestützt auf den Prozessausgang (Gutheissung der Klage) völlig zu Recht die gesamten Prozesskosten einschliesslich aussergerichtlicher Entschädigung der Beklagten überbunden. Entgegen der Argumentation der Berufungsklägerin besteht nämlich vorliegend kein Raum für die Anwendung von Art. 122 Abs. 1, 3. Satz ZPO GR, wonach von der normalen Kostenverteilung nach Obsiegen und Unterliegen abgewichen werden kann, wenn die unterliegende Partei sich in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst sah. Ein solcher Fall liegt hier gerade nicht vor, weil die Beklagte trotz erdrückender Beweislage aus unklaren persönlichen Motiven heraus mit hohem Aufwand einen Prozess führte und sich nicht scheute, den erstinstanzlichen Entscheid auch noch mit Berufung ans Kantonsgericht weiterzuziehen. Insbesondere bestand kein Grund, bei der
Seite 29 — 30 gegebenen Ausgangslage auf die Anerkennung des Anspruchs der Klägerin (vgl. Korrespondenz und Zeugenaussagen P._____ [KB 10-12; KB 14-16; act. IV.5, insb. S. 3 und 4] sowie Editionsakten Klägerin Beilage 23 S. 3 Ziff. 7; KB 17; BB 12 und Erw. 4.a S. 16f.) zurückzukommen und sich auf einen Zivilprozess einzulassen. Die vorinstanzliche Kostenregelung ist daher ebenfalls zu bestätigen. 7. Im Ergebnis erweisen sich die Rügen der Berufungsklägerin folglich allesamt als unbegründet, womit die Berufung vollumfänglich abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang gehen die Kosten des Berufungsverfahrens – bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO) – zu Lasten der Berufungsklägerin (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden auf Fr. 8‘000.00 festgesetzt (vgl. Art. 9 der Verordnung über die Gerichtsgebühren in Zivilverfahren [VGZ; BR 320.210]). Die Festsetzung der aussergerichtlichen Entschädigung zugunsten der Berufungsbeklagten erfolgt mangels Einreichung einer Honorarnote nach richterlichem Ermessen. Angesichts der sich – schon vor der Vorinstanz – stellenden Sach- und Rechtsfragen sowie des damit verbundenen Aufwands erscheint eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 3‘000.00 (einschliesslich Mehrwertsteuer und Spesen) als angemessen.
Seite 30 — 30 III. Demnach wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. a) Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 8‘000.00 gehen zu Lasten der Berufungsklägerin. b) Die Berufungsklägerin hat die Berufungsbeklagte für das Berufungsverfahren mit Fr. 3‘000.00 (einschliesslich Mehrwertsteuer und Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen. 3. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG. 4. Mitteilung an: