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A/185/1999-TPE A/200/1999-TPE
du 8 février 2000
dans la cause
E__________ SARL représentée par Me Olivier Péclard, avocat
Masse en faillite de SI A__________ S.A. représentée par Me Eric Staempfli, avocat
contre
ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) représentée par Me Karin Grobet Thorens, avocate
et
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS
et
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT
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A/185/1999-TPE A/200/1999-TPE EN FAIT
1. La société A__________ S.A. a acquis le 23 avril 1928 l'immeuble sis au __________.
Cet immeuble se trouve sur la parcelle n° _____, feuille _____ de la commune de Genève, Section Cité. Il a été constitué en propriété par étage (ci-après PPE) le 29 août 1983. A__________ S.A. a été propriétaire de tous les lots de copropriété d'étage.
2. A__________ S.A. a été déclarée en faillite en date du 15 juin 1995.
Agissant comme liquidateur de la masse en faillite d'A__________ S.A., l'Office des poursuites et des faillites Arve-Lac a été amené à procéder à la vente de gré à gré des lots de copropriété n° 3.02 et n° 3.01, au 1er étage de l'immeuble susmentionné.
3. L'acquéreur prévu pour la part de copropriété par étage n° 3.02 est la société E__________. Il s'agit de la parcelle n° _____ , correspondant à un appartement de 4 pièces situé au premier étage de l'immeuble susvisé et à la cave 1.06 située au sous-sol.
4. Ainsi, en date du 23 mars 1998, une requête en autorisation d'aliéner l'appartement susvisé pour un prix convenu de Frs. 350'000.-- a été déposée auprès du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : DAEL) par l'Office des poursuites et des faillites d'Arve-Lac dans le cadre de la procédure d'exécution forcée concernant A__________ S.A.
5. Le 9 avril 1998, le DAEL a accordé l'autorisation requise. Cette décision a fait l'objet d'une publication dans la Feuille d'Avis Officielle du 15 avril 1998.
6. Par acte du 15 mai 1998, l'association genevoise de défense des locataires (ci-après : ASLOCA) a recouru auprès de la commission de recours en matière de construction (ci-après : la commission de recours) contre l'autorisation de vente n° VA 5_____ (recours n° 5_____), autorisant A__________ S.A. en liquidation c/o Office des poursuites et des faillites Arve-Lac à procéder à la vente de l'appartement susmentionné, de l'immeuble sis
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__________ à Genève.
L'ASLOCA a conclu à l'annulation de l'autorisation VA 5685, en raison de l'instruction lacunaire du DAEL, rendant impossible la vérification de la réalisation ou non des conditions d'application de l'art. 39 loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).
Le 10 juin 1998, l'avis relatif à ce recours est paru dans la Feuille d'Avis Officielle.
7. Une audience à la commission de recours s'est tenue entre les parties en date du 16 octobre 1998.
8. Par décision du 29 janvier 1999, la commission de recours a annulé l'autorisation d'aliéner n° 5685, au motif qu'il appartenait au DAEL d'apprécier selon les circonstances, en vertu du principe de la proportionnalité, s'il importait de n'autoriser que la vente en bloc ou d'admettre que celle-ci ait lieu appartement par appartement. Elle a donc retourné la cause au DAEL pour instruction du dossier de manière conforme aux considérants de la jurisprudence du Tribunal administratif prononcée le 10 novembre 1998 dans les causes UBS c/ ASLOCA et Zimmermann et Meyer c/ ASLOCA.
9. En date du 8 mars 1999, E__________ a recouru auprès du Tribunal administratif contre la décision précitée, concluant à l'annulation de cette dernière et à la confirmation de l'autorisation n° _____ (cause n° A/185/99).
Elle s'est notamment prévalue, à l'appui de son recours, de la violation du principe de la force dérogatoire du droit fédéral et subsidiairement de la conformité de l'autorisation querellée à l'art. 39 LDTR.
10. En date du 10 mars 1999, la masse en faillite d'A__________ S.A. a également recouru auprès du Tribunal administratif, en concluant à l'annulation de la décision du 29 janvier 1999. Les parties mises en cause sont l'ASLOCA, le DAEL et E__________ (cause n°A/200/99).
Elle s'est notamment prévalue de la violation du principe de la force dérogatoire du droit fédéral, ainsi que de la violation de l'ancien article 4 Cst. féd.
11. D'accord entre les parties, les procédures
- 4 administratives susmentionnées ont été suspendues jusqu'à ce que soit connu l'arrêt du Tribunal fédéral dans la cause UBS précitée, devant trancher la question de l'applicabilité ou non de l'article 39 LDTR en cas de vente aux enchères forcées dans le cadre d'une faillite.
Ledit arrêt a été rendu en date du 19 avril 1999.
EN DROIT
1. a. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 56 A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
b. Les causes A/185/1999 et A/200/1999 se rapportant à un même état de fait ainsi qu'à des problèmes juridiques identiques, le tribunal de céans prononcera préalablement la jonction de ces causes et statuera en un seul arrêt (art. 70 al. 1 LPA).
2. a. Les recourantes font grief à l'autorité intimée d'avoir violé le principe de la force dérogatoire du droit fédéral consacré par l'article 2 des dispositions transitoires de la Constitution fédérale (ancienne Constitution) en considérant que les articles 39 et ss LDTR s'appliquaient au cas d'une aliénation intervenant dans le cadre d'une procédure d'exécution forcée conformément à la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du 11 avril 1889 (LP - RS 281.1), ainsi qu'à ses ordonnances d'application.
Le principe de la force dérogatoire du droit fédéral signifie que ce droit prime d'emblée et toujours sur le droit cantonal dans les domaines que la Constitution ou un arrêté fédéral urgent placent dans la compétence de la Confédération pour autant que et dans la mesure où la Confédération a exercé cette compétence (ATF 114 IA 350/355-356).
Ce principe instaure donc une hiérarchie entre le droit fédéral et cantonal.
Le Tribunal fédéral relève toutefois que les rapports entre le droit civil fédéral et le droit public
- 5 cantonal sont régis par l'article 6 CC, lequel dispose que les lois civiles de la Confédération laissent subsister les compétences des cantons en matière de droit public (ATF 113 Ia 141 ss et les références citées).
Selon la jurisprudence, les cantons ne peuvent toutefois en faire usage que si trois conditions sont réunies : le législateur fédéral doit n'avoir pas entendu réglementer cette matière de manière exhaustive, les règles cantonales doivent être motivées par un intérêt public pertinent et ces règles ne doivent ni éluder le droit civil fédéral, ni en contredire le sens ou l'esprit.
b. Le droit public cantonal consacre, à l'article 39 alinéa 1 LDTR, que l'aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un appartement à usage d'habitation, jusque là offert en location, est soumise à autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie.
Ainsi, l'article 39 LDTR instaure un régime d'autorisation d'aliénation qu'il appartient au vendeur de requérir.
c. La vente forcée d'un immeuble, et en particulier d'une part de copropriété par étage, est traitée par la LP.
En effet, l'art. 197 alinéa 1 LP stipule que tous les biens saisissables du failli au moment de l'ouverture de la faillite forment une seule masse, quel que soit le lieu où ils se trouvent, et sont affectés au paiement des créanciers.
Pour désintéresser les créanciers, tous les biens de la masse sont réalisés par les soins de l'administration de la faillite, par la voie des enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable, en application de l'article 256 alinéa 1 LP.
d. Dans un arrêt de principe, le Tribunal fédéral a considéré que le droit cantonal pouvait valablement soumettre à autorisation la vente d'appartements et que les restrictions à la garantie de la propriété (art. 22ter al.2 Cst. féd.) qui en découlaient pouvaient être
- 6 admises dans la mesure où la loi poursuivait un but de politique social. Ce régime d'autorisation n'entraînait pas de dérogation au droit fédéral et ne violait pas l'article 2 des dispositions transitoires de la Constitution fédérale. Le Tribunal fédéral a également admis que, dans la mesure où la LDTR soumettait à autorisation "toute forme d'aliénation d'appartement", l'aliénation forcée n'y faisait pas exception, répondant ainsi par l'affirmative à la question de savoir si le régime d'autorisation instauré par la LDTR est compatible avec la LP. En effet, le fait de nier toute application de la LDTR aux cas d'aliénation forcée serait susceptible d'entraîner un effritement important du marché des appartements locatifs. Dans cette perspective, il apparaît comme un résultat choquant que des immeubles locatifs entiers, constitués en PPE, soient vendus appartement par appartement lors d'enchères forcées. On ne saurait d'ailleurs exclure qu'une telle issue soit volontairement organisée dans le seul but de contourner la loi, ce qui serait alors possible de façon systématique (ATA 10 novembre 1998 et ATF du 19 avril 1999 dans la cause UBS).
3. Ainsi, le grief des recourants s'inscrit en contrariété avec la jurisprudence confirmée du Tribunal fédéral ainsi que du tribunal de céans susmentionnée et sera par conséquent rejeté.
La vente de l'appartement de quatre pièces à E__________ par la masse en faillite de A__________ SA est par conséquent soumise à autorisation.
4. a. La vente forcée d'appartements étant soumise à autorisation, il convient d'analyser de plus prêt les conditions d'autorisation ou de refus d'aliénation au sens de l'article 39 LDTR.
b. L'article 39 al 2 LDTR dispose que le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. L'intérêt public et l'intérêt général résident par le maintien, en période de pénurie de logement, de l'affection locative des appartements loués.
Selon l'alinéa 4, l'autorisation est accordée si a) l'appartement a été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étage ou à une forme de propriété analogue ; b) était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étage ou à une forme de
- 7 propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de manière individualisée ; c) n'a jamais été loué.
c. L'arrêt du Tribunal administratif UBS du 10 novembre 1998, ainsi que l'arrêt du Tribunal fédéral du 19 avril 1999 dans la même cause prévoient qu'il y a encore lieu, même si aucun des motifs d'autorisation expressément prévus par la loi (art. 39 al.4 LDTR) n'est réalisé, de rechercher si l'intérêt public l'emporte sur l'intérêt privé de la recourante à se défaire de ses lots. En effet, l'autorité ne peut refuser une autorisation d'aliéner qu'après avoir effectué une pesée des intérêts en présence. Elle doit donc être en mesure de prendre en considération les intérêts privés légitimes qui peuvent exister dans certaines circonstances (ATF 113 IA 134 et 135).
A ce propos, l'arrêt du Tribunal fédéral du 19 avril 1999 précité (p.6 point c) précise que la LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones de construction mentionnées à l'article 2 LDTR, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation et l'aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al.1 et 2 let. a et c LDTR). Cette politique procède d'un intérêt public important. Le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose n'est pas contraire au principe de la proportionnalité, pourvu que l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des intérêts en présence, et évaluer l'importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. Une vente individualisée des appartements ne représente pas une nécessité pour la recourante. Celle-ci désire avant tout tirer un profit maximum de la réalisation forcée de l'immeuble. Cet intérêt, purement économique, doit céder le pas face à l'intérêt public évident que représente le maintien du parc locatif. Comme le relève la cour cantonale, la LDTR s'applique lorsqu'un appartement est individualisé, puis vendu, mais ne saurait empêcher la vente en bloc de plusieurs appartements à un même acquéreur, car, dans ce cas, le risque de voir ces appartements sortir du marché locatif est pratiquement nul.
d. Concernant l'intérêt privé d'E__________ à l'achat de l'appartement litigieux, en vu de le relouer, il s'agit d'un pur intérêt économique, devant céder le pas
- 8 face à l'intérêt public évident susdécrit.
e. Concernant l'intérêt privé de la masse en faillite d'A__________ S.A. à la vente de l'appartement litigieux, il s'agit également d'un pur intérêt économique, cette dernière cherchant à tirer un profit maximum de la réalisation forcée de l'immeuble. Le souhait de se débarrasser rapidement des appartements relève également d'un intérêt de fait, purement économique.
5. Il résulte de ce qui précède que la commission de recours a annulé à juste titre l'autorisation litigieuse. Les présents recours seront par conséquent rejetés.
6. Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.-sera conjointement et solidairement mis à la charge des recourantes et une indemnité de CHF 1'000.-- sera allouée à l'ASLOCA, à la charge des recourantes, conjointement et solidairement.
PAR CES MOTIFS le Tribunal administratif à la forme :
déclare recevables les recours interjetés les 8 et 10 mars 1998 respectivement par E__________ et par la masse en faillite de SI A__________ S.A. contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 29 janvier 2000;
au fond :
les rejette;
met à la charge des recourantes, conjointement et solidairement, un émolument de CHF 1'500.-;
alloue à l'ASLOCA une indemnité de CHF 1'000.- à la charge des recourantes, conjointement et solidairement;
communique le présent arrêt à Me Olivier Péclard, avocat de E__________, à Me Eric Staempfli, avocat de la masse en faillite de SI A__________ S.A., à Me Karin Grobet Thorens, avocate de l'ASLOCA, ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de
- 9 l'aménagement, de l'équipement et du logement.
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges, M. Bonard, juge suppléant.
Au nom du Tribunal administratif : le secrétaire-juriste : le président :
O. Bindschedler Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci