Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 14.04.2026 A/1689/2011

RÉPUBLIQUE E T

CANTON D E GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1689/2011-EXP ATA/347/2026 COUR DE JUSTICE Chambre administrative Arrêt du 14 avril 2026

dans la cause

A______ recourant représenté par Me Jean-Daniel BORGEAUD, avocat contre

AÉROPORT INTERNATIONAL DE GENÈVE représenté par Me Nicolas WISARD, avocat et ÉTAT DE GENÈVE représenté par Me Benoît CARRON, avocat intimés _________ Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 18 décembre 2024 (JTAPI/1256/2024)

- 2/36 - A/1689/2011 EN FAIT A. a. A______ est propriétaire des parcelles nos 1’696, 1’887, 1’888 et 1’889 de la commune de B______. La première parcelle, d’une surface de 10’151 m2 est située entre le chemin de C______, celui de la D______ et la route de E______. Les autres parcelles sont contiguës, d’une surface totale de 13’374 m2 et sises dans le secteur « F______ » entre la route de G______, le chemin du H______ et la route de E______. Toutes ces parcelles sont vierges de constructions. b. Ces parcelles se trouvent à environ 1'800 m de l'extrémité sud-ouest de la piste de l'Aéroport international de Genève (ci-après : AIG), à proximité de l'axe de celle-ci, et sont exposées au bruit des avions. Situées en 5e zone de construction et dès le 2 septembre 1987, classées en zone de bruit NNI B par le plan de zones de bruit de l’aéroport, les parcelles nos 1’887, 1’888 et 1'889 ont été déclassées en 2009 en zone de développement industriel et artisanal (ci-après : ZDIA). Les parcelles nos 1’887, 1’888 et 1'889 sont affectées d’une charge sonore comprise entre 64 et 66 dB(A) de jour : les valeurs d’alarmes prévues depuis le 1er juin 2001 par la législation fédérale pour le degré de sensibilité (ci-après : DS) II applicable dans les zones d’habitations y sont dépassées. Désormais classées en DS IV applicable dans les zones industrielles, les valeurs limites d’immission (ci-après : VLI) sont respectées de jour, mais légèrement dépassées de nuit. La parcelle no 1'696, restée en 5e zone, est affectée d’une charge sonore d’environ 65 dB(A) de jour : les VLI prévues depuis le 1er juin 2001 pour le DS II y sont dépassées, si bien qu’aucune autorisation de construire ne peut plus être délivrée en ce qui la concerne. B. a. Le 30 mai 2006, A______ a adressé simultanément à l'État de Genève, à l'AIG et à la Confédération – département fédéral de l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication, une demande tendant à obtenir des garanties quant à la constructibilité de ses biens-fonds, ou, dans la négative, à l'ouverture d'une procédure d'expropriation et d'indemnisation, ainsi que des travaux d'insonorisation, du fait des nuisances causées par l'exploitation de l'AIG. b. L'AIG, sous la plume de son conseil, a répondu par courrier du 14 juillet 2006 au mandataire de A______, représentant également d’autres riverains de l'AIG, que celui-ci devait s'adresser à l’État de Genève, autorité compétente, s’il entendait formuler une demande d'indemnisation pour expropriation matérielle. C. a. Par requête datée du 27 mai 2011, reçue le 30 mai 2011, A______ (ci-après : le requérant) a saisi la Commission cantonale de conciliation et d’estimation (ciaprès : la commission) d’une demande d’indemnisation pour expropriation

- 3/36 - A/1689/2011 matérielle dirigée contre l’État de Genève et l’AIG en raison de l’atteinte à sa faculté de bâtir du fait des nuisances sonores inhérentes à l’exploitation de l’AIG, la somme de CHF 19'000’000.-, plus intérêts à 5% dès le 1er juin 2001. L’entrée en vigueur le 1er juin 2001 de l’annexe 5 de l’ordonnance sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41), intitulée « valeurs limites d’exposition au bruit des aérodromes civils », avait rendu impossible la délivrance d’une quelconque autorisation de construire sur ses parcelles, les VLI fixées étant dépassées. Le montant de l’indemnité demandée était fondé sur une perte des droits à bâtir avec un taux d’occupation du sol de 40% relatif à des villas en ordre contigu, conformément à la volonté et à la pratique de l’État de Genève de densifier au maximum les zones villas. Tous les chiffres utilisés pour les calculs seraient adaptés en cours de procédure. b. Entre le 27 et le 31 mai 2011, 45 requêtes avec des conclusions similaires, auxquelles ont été jointes quatre autres procédures, ont été déposées par des riverains de l’AIG contre l’État de Genève et l’AIG. En septembre 2011, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) a repris les causes pendantes devant la commission, à la suite d’une modification législative. c. Le 14 décembre 2012, l’AIG a produit un plan – élaboré de manière conjointe avec l’État de Genève – situant l’ensemble des parcelles concernées par les requêtes en indemnisation pour expropriation matérielle et indiquant les différentes zones d’affectation et courbes d’exposition au bruit aérien, établies sur la base du cadastre du bruit de l’AIG adopté en mars 2009 par l’office fédéral de l’aviation civile (ci-après : OFAC). Ce cadastre était fondé sur les données du trafic enregistrées durant l’année 2000. d. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 4 février 2013, sept procédures « pilotes », dont celle du requérant, ont été sélectionnées d’entente entre les parties pour être instruites en priorité, les autres procédures ayant été suspendues par décision du même jour avec l’accord des parties. e. Par écriture du 2 mai 2013, le requérant a complété sa requête et sollicité plusieurs mesures d’instruction, notamment la mise en œuvre d’une expertise. Préalablement, l’État de Genève était invité à se déterminer sur la constructibilité de la parcelle n° 1’696 par voie dérogatoire et sur la possibilité de renoncer à exercer son droit de préemption en cas de vente des autres parcelles, ainsi que sur les indemnités déjà consenties à d’autres riverains de l’aéroport. f. Dans leurs déterminations communes du 28 juin 2013, sous la plume de leurs conseils respectifs, l’État de Genève et l’AIG ont conclu au rejet de l’ensemble des conclusions formulées par le requérant. À titre préalable et subsidiairement, ils ont sollicité plusieurs actes d’instruction et à ce qu’il soit dit et prononcé que le

- 4/36 - A/1689/2011 paiement d’une éventuelle indemnité devrait faire l’objet d’une annotation ou d’une inscription au registre foncier. L’éventuel droit du requérant à une indemnité pour expropriation matérielle était prescrit. Sur le fond, aucune indemnisation n’était due en l’absence d’une restriction du droit de propriété équivalente à une expropriation. Même considérée comme une restriction à la propriété, l’interdiction de construire résultant de l’art. 22 de la loi fédérale sur la protection de l’environnement du 7 octobre 1983 (LPE - RS 814.01) ne donnerait pas droit à indemnisation, d’une part parce qu’il s’agissait d’une mesure de police, d’autre part parce que les conditions d’indemnisation se rapportant à la gravité de l’atteinte n’étaient pas remplies. g. Par décision du 23 décembre 2013 (DITAI/298/2013), dans le prolongement d’une audience de comparution des mandataires du 18 décembre 2013, le TAPI a suspendu l’instruction de la cause (et des six autres procédures « pilotes ») jusqu’à droit jugé dans une procédure qui concernait une problématique similaire, décision confirmée par arrêt de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) du 18 novembre 2014 (ATA/899/2014). h. Par courrier du 18 août 2015, le TAPI a informé les parties de la reprise de l’instruction de la cause. i. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 21 septembre 2015, l’État de Genève a notamment demandé que la question de la prescription soit purgée avant que ne soient traitées les autres questions de fond, ce à quoi le conseil du requérant s’est opposé. Par écritures des 10 novembre 2015 et 29 janvier 2016, les parties se sont déterminées sur la question de la prescription. j. Par écritures du 27 juin 2016, les parties se sont déterminées sur la qualité de partie de l’AIG. k. Le 22 novembre 2016, le TAPI a rendu une décision préjudicielle sur la question de la prescription, retenant que la requête n’était pas prescrite, le dies a quo du délai devant être fixé au 1er juin 2001, date de l’entrée en vigueur de la deuxième version de l’annexe 5 de l’OPB (DITAI/726/2016). Par arrêt du 19 septembre 2017, la chambre administrative a confirmé la décision préjudicielle du TAPI du 22 novembre 2016 (ATA/1293/2017) et le Tribunal fédéral en a fait de même par arrêt du 8 octobre 2018 (1C_606/2017). l. Le 26 juillet 2017, le Conseil d’État a adopté le plan directeur de la zone de développement industriel et artisanal I______ n° 1______ (ci-après : I______), entré en vigueur à la suite de l’arrêt de la chambre administrative du 10 juillet 2018 (ATA/713/2018). http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1292/2017 http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_605/2017

- 5/36 - A/1689/2011 Ce plan couvre une partie de territoire située entre la route de J______, la route du K______, la route de G______, le chemin de L______ et le chemin du H______, et englobe notamment les parcelles nos 1’887, 1’888 et 1’889 du requérant. m. Par réplique sur le fond du 5 octobre 2017, le requérant a persisté intégralement dans les termes et conclusions de sa requête, en développant et complétant son argumentation. n. Dans leur duplique commune du 19 février 2018, l’État de Genève et l’AIG ont persisté intégralement dans leurs conclusions et arguments, qu’ils ont complétés, concluant pour le surplus à la condamnation du requérant en tous les frais et dépens de la procédure. Pour le cas où le TAPI admettrait l’existence d’une restriction à la propriété constitutive d’une expropriation matérielle, il devrait être procédé à une analyse différenciée en fonction de caractéristiques communes à certains (sous-) groupes de cas-tests. L’État de Genève et l’AIG ont notamment produit un relevé des dossiers d’autorisation de construire portant sur des logements introduits depuis 2000 dans le périmètre de bruit de l’AIG (pièce 101), établi sur la base de données du service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA), un résumé statistique (pièce 102) classant les dossiers d’autorisation selon le niveau d’exposition au bruit de la parcelle considérée, le préavis (favorable/défavorable) du SABRA et la décision (refus/acceptation) rendue par le département, ainsi qu’un courrier du Conseiller d’État, François LONGCHAMP, du 2 décembre 2013, concernant la pratique du département en matière d’autorisations de construire dans les zones villas exposées au bruit aérien et la pratique administrative du département du 1er juillet 2015 intitulée « régimes auxquels sont soumises les requêtes en autorisation de construire selon les secteurs de la carte densification secteurs villas » (pièce 103). Le 24 septembre 2018, faisant suite à une demande du TAPI, l’État de Genève et l’AIG ont versé à la procédure une version corrigée des tableaux produits en pièces 101 et 102 (numérotés 101bis et 102bis). o. La cause a été reconvoquée en audience de comparution des mandataires le 1er octobre 2018. À l’issue de cette audience, un délai a été imparti à l’État de Genève et à l’AIG pour indiquer si le département avait élaboré une pratique administrative sur la base des autorisations de construire délivrées ou pas, et depuis quand. Par pli du 29 octobre 2018, l’État de Genève et l’AIG ont exposé que les tableaux produits le 24 septembre 2018 reflétaient un usage constant des autorités concernées, en particulier du SABRA, ce depuis 2000 au moins, quant à la délivrance d’autorisations de construire pour des projets sis en DS II entre les courbes VLI et VLI +3. Cet usage, qui était toujours d’actualité, n’était pas codifié par écrit.

- 6/36 - A/1689/2011 D. a. Par courrier du 20 décembre 2018, le TAPI a informé les parties de son intention d’entrer en matière sur le fond et d’ordonner une expertise, portant dans un premier temps sur les parcelles de la seule cause A/1685/2011, visant à déterminer le montant d’une éventuelle indemnité pour expropriation matérielle. b. Les parties se sont déterminées les 30 et 31 janvier et 1er février 2019, à la suite de quoi, par pli du 3 avril 2019, le TAPI a informé celles-ci de son intention de nommer, sur proposition des parties, M______, architecte, comme expert. c. Le 3 mai 2019, dans la cause A/1685/2011, les parties se sont déterminées sur le projet d’expertise et ont proposé des questions complémentaires à poser à l’expert. d. Le 11 juin 2019 le TAPI a ordonné une expertise qu’il a confiée à M______ (DITAI/263/2019 – A/1685/2011). e. Par acte du 24 juin 2019, l’État de Genève et l’AIG ont interjeté recours auprès de la chambre administrative contre l’ordonnance d’expertise précitée. Le même jour, ils ont déposé une demande d’interprétation de cette même ordonnance auprès du TAPI. f. Par arrêt du 10 décembre 2019 (ATA/1777/2019 - A/1685/2011), la chambre administrative a déclaré irrecevable le recours interjeté le 24 juin 2019. Par jugement du 25 mars 2020 (JTAPI/302/2020 - A/2409/2019), le TAPI a rejeté la demande d’interprétation du 24 juin 2019. Le 22 mars 2021 s’est tenue une audience de comparution des mandataires, lors de laquelle les parties ont notamment demandé que l’expert soit relevé de son mandat et proposé que le mandat d’expertise soit confié à la société N______ (ci-après : N______). Par ordonnance du 25 mars 2021 (DITAI/147/2021 - A/1685/2011), le TAPI a relevé M______ de son mandat. g. Par plis des 6, 13 et 14 avril 2021, les parties ont confirmé leur accord pour inclure les sept procédures « pilotes » dans le champ de l’expertise. Le 22 avril 2021, le TAPI a repris l’instruction de la cause et a informé les parties de son intention de nommer N______ comme experte. Le 3 mai 2021, les parties se sont déterminées sur la mission d’expertise. Par courrier du 19 mai 2021, le TAPI a transmis aux parties un projet de mission d’expertise modifié, sur lequel les parties se sont déterminées par courriers des 28 et 31 mai 2021. h. Le 8 juin 2021, le TAPI a ordonné une expertise qu’il a confiée à N______, aux fins de déterminer le montant de l’éventuelle indemnité d’expropriation matérielle à laquelle pouvait prétendre le requérant en raison de l’atteinte à sa faculté de bâtir du fait des nuisances sonores inhérentes à l’exploitation de l’aéroport (DITAI/282/2021). La mission d’expertise était la suivante :

- 7/36 - A/1689/2011 - déterminer la valeur vénale des parcelles de la commune de B______, avant et après l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OPB le 1er juin 2001 et au jour du classement desdites parcelles en ZDIA, en tenant compte notamment de l’exposition au bruit aérien, des droits à bâtir utilisés et potentiels de la propriété compte tenu des différents indice d’utilisation du sol (ci-après : IUS) potentiellement applicables selon la réglementation en vigueur, et de tout autre élément de fait et de droit existant à ces dates ; - chiffrer et commenter cas échéant les variations de valeur ; - expliciter la méthode utilisée et l’origine des paramètres de référence ; en particulier, définir une méthode d’estimation aisément reproductible ; - faire toute autre observation ou conclusion utile. i. Le 31 mars 2022, les expertes d’N______, O______ et P______, ont rendu un rapport distinct pour chaque procédure « pilote », accompagné d’un tableau récapitulatif des résultats. Elles avaient estimé, pour chacune des parcelles évaluées, les valeurs vénales au 31 mai 2001, au 1er juin 2001 et, pour les parcelles qui avaient fait l’objet d’un déclassement en ZDIA, les valeurs vénales au 14 novembre 2008 ; elles avaient indiqué l’impact que l’entrée en vigueur de l’OPB avait causé sur ces parcelles (colonne intitulée « Impact entrée en vigueur OPB ») et, pour les parcelles classées ultérieurement en ZDIA, la plus-value générée par ce déclassement (colonne intitulée « Impact déclassement ») ; enfin, l’estimation de la perte de la valeur vénale entre la situation des parcelles à la veille du 1er juin 2001 et celle qui résultait de leur classement en ZDIA avait été mise en exergue dans une colonne intitulée « Impact total ». La méthode d’évaluation retenue pour chacun des scenarii était la méthode de la valeur intrinsèque, qui se composait de la valeur résiduelle du bâti et de la valeur du terrain. S’agissant d’une évaluation rétroactive, un intervalle de confiance de l’ordre de 25% sur les valeurs retenues était à prendre en compte (contre un intervalle de confiance standard de 10% sur la valeur du jour). Le modèle méthodologique avait été conçu pour être reproductible. Néanmoins, le prix du terrain n’était pas uniforme entre les parcelles ; il variait selon l’ensemble des critères propres à chacune. De ce fait, l’application du modèle de base supposait une validation des prix du terrain retenus. Les expertes étaient parties du postulat que les parcelles en zone 5 évaluées au 1er juin 2001 étaient inconstructibles en raison du dépassement des VLI induit par les nouvelles courbes de bruit définies par l’OPB. Elles avaient tenu compte d’une inconstructibilité totale. Pour le calcul de la valeur au 31 mai 2001, le prix du terrain retenu pour les parcelles bâties tenait compte notamment du bruit des avions et intégrait également les droits à bâtir non utilisés. Sur la base des prix valables en 2001, elles avaient estimé qu’à centralité équivalente, les prix des terrains à B______ étaient inférieurs de l’ordre de -15% à -20% en raison du bruit des avions par rapport aux communes sans

- 8/36 - A/1689/2011 nuisances. Pour les parcelles non bâties, elles avaient appliqué une majoration de 50% du prix du terrain, du fait qu’un développement à plus forte densité (IUS 0.26 à 0.40) pouvait être envisagé. Le prix du terrain était adapté à la baisse si un développement n’était pas réalisable pour des raisons notamment de configuration, de taille de la parcelle ou de servitudes. Au 31 mai 2001, la parcelle était évaluée d’un bloc. Pour le calcul de la valeur au 1er juin 2001, elles avaient déterminé une « assiette théorique des constructions », basée sur un IUS de 0.20 correspondant à la densité standard en zone 5. Cette méthode permettait de distinguer la « part de terrain bâtie » (théoriquement rattachée aux constructions existantes) du « solde de la parcelle non bâti » dans le but de les valoriser distinctement en raison de la différence de densité considérée. Le recours à l’assiette théorique s’inscrivait dans une logique de valeur de remplacement. Basé sur un IUS de 0.20 (correspondant à l’affectation actuelle « habitation à un logement » du bâtiment existant), le prix du terrain pour l’assiette théorique était inférieur au prix retenu au 31 mai 2001, lequel intégrait les droits à bâtir non utilisés. Pour le solde non bâti (solde théorique et parcelle non bâtie), elles avaient appliqué une majoration de 50% du prix du terrain, afin de tenir compte d’une densité potentielle plus importante, allant d’un IUS de 0.26 à 0.40. Pour déterminer la décote pour inconstructibilité, elles avaient considéré que la valeur du terrain se composait pour 75% des droits à bâtir qu’il contenait et pour 25% de l’usage qu’il permettait. Sur cette base, elles avaient considéré que la décote pour la perte des droits à bâtir en raison de l’entrée en vigueur de l’OPB sur le solde non bâti était de - 75%. Aucun impact n’était en revanche retenu sur le 25% (usage) de la valeur du terrain, qu’il soit bâti ou non bâti, l’usage de l’habitation et du terrain d’agrément demeurant plein et entier malgré l’inconstructibilité. En résumé, de fait et avant décote, la somme des valeurs de l’assiette théorique et du solde non bâti au 1er juin 2001 était égale à la valeur du terrain en bloc au 31 mai 2001. Par ailleurs, les prix du terrain, « splittés » au 1er juin 2001, étaient évalués par déduction itérative et compte tenu du coefficient de valorisation de + 50% appliqué entre terrain bâti (IUS 0.20) et solde théorique non bâti à développer. La décote pour inconstructibilité était ensuite appliquée. Pour le calcul de la valeur au 14 novembre 2008, le terrain était valorisé selon le prix de CHF 180.-/m2 pratiqué par la Q______(ci-après : Q______) pour la zone préexistante 5. Elles avaient écarté le calcul de variantes de valeur selon différents scenarii de densité du fait qu’il n’y avait pas de relation mathématique permettant d’attribuer un prix du terrain à une densité. En conséquence, d’une part, le prix du terrain retenu pour l’assiette théorique couvrait une densité de 0.20 à 0.25 et, d’autre part, le prix du terrain retenu et valorisé pour le terrain non bâti couvrait une densité de 0.26 à 0.40.

- 9/36 - A/1689/2011 Les expertes ont intégré dans leur rapport un tableau des transactions en zone 5 intervenues en 2000 et 2001 pour des terrains situés en zone de nuisances sonores aéroportuaires sur la commune de B______. Les données étaient recueillies sur la base des publications dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève. Elles ont relevé six transactions pour des terrains non construits, avec un prix moyen à CHF 350.-/m2, ainsi que treize transactions pour des terrains bâtis, avec un prix moyen de CHF 606.-/m2 pour le terrain, y compris le bâti, et de CHF 3’933.-/m2 de surface brute de plancher (ci-après : SBP) estimée, précisant qu’elles n’avaient pas connaissance de l’état des biens échangés, de sorte que les comparaisons devaient être considérées avec prudence. Elles ont constaté que pour les parcelles de plus de 1’000 m2 et de moins de 2’000 m2 (soit cinq transactions), le prix au m2 de terrain se situait (hors extrêmes) entre CHF 400.- et CHF 700.-, et le prix par m2 de SBP entre CHF 5’000.- et CHF 6’800.-. Pour les terrains non construits, elles ont observé que le prix du terrain, proche de CHF 200.- /m2 pour un IUS de l’ordre de 0.20 à 0.25, augmentait à partir d’une densification supérieure à 0.25. Il n’y avait toutefois pas de relation mathématique reportable entre la densité et le prix du terrain. Elles se sont également référées aux statistiques établies par R______ Sàrl (ciaprès : R______) qui mentionnaient un prix du terrain en zone 5 à B______ entre CHF 350.- et CHF 450.- en 2001 et entre CHF 500.- et CHF 700.- en 2008. Dans le cas d’espèce, les expertes ont retenu les valeurs suivantes : Données cadastrales : N° parcelle 1’696 1’887 et 1’888 1’889 Surface parcelle 10’151 m2 2’306 et 4’729m2 6’339 m2 SBP existante 0 0 0 Lr exposition au bruit (2009) 06-22h 22-23h 23-24h 64-65 dB(A) 58-60 dB(A) 53-54 dB(A) 64-66 dB(A) 58-61 dB(A) 53-55 dB(A) Estimation au 31.05.2001 : Prix/m2 de base 360 350 350 Prix/m2 tout compris 360 350 350 Valeur terrain 3’650’000 2’462’250 2’218’650 Valeur vénale 3’650’000 2’460’000 2’220’000 Estimation au 01.06.2001 :

- 10/36 - A/1689/2011 Prix/m2 tout compris 15 16 16 Valeur terrain 150’000 110’000 100’000 Valeur vénale 150’000 110’000 100’000 Impact OPB - 3’500'000 (- 96%) - 2’350’000 ( - 96%) - 2’120’000 (- 95%) Estimation au 14.11.2008 : Prix /m2 de base 180 180 Prix/m2 tout compris 181 180 Valeur terrain 1’266’300 1’141’020 Valeur vénale 1’270’000 1’140’000 Impact déclassement 1’160’000 (+ 1055%) 1’040’000 (+ 1040%) Impact total - 3’500’000 (- 96%) - 1’190’000 (- 48%) - 1’080’000 (- 49%) Les expertes ont considéré que la parcelle no 1’887 n’avait pas lieu d’être vendue de manière isolée en raison de sa configuration (couloir), raison pour laquelle elle avait été valorisée de pair avec la parcelle attenante no 1’888. j. Le 23 août 2022, les parties se sont déterminées sur le cadre général de l’expertise. Selon l’État de Genève et l’AIG, le tableau récapitulatif comportait des erreurs de calcul concernant les résultats des colonnes intitulées « impact déclassement » et « impact total ». Pour le surplus, ils n’avaient pas de remarques à formuler au sujet de la méthodologie suivie par N______. Pour sa part, le requérant a notamment relevé une différence dans la méthode de calcul pour l’imputation des SBP existantes, question qui devrait être tranchée par le TAPI. Par ailleurs, la méthode pour le calcul de la valeur du terrain n’apparaissait pas adéquate dans certains cas, la décote pour inconstructibilité de 25% était excessive et le prix du terrain retenu en zone 5 paraissait particulièrement faible. La question se posait de savoir s’il ne convenait pas d’étendre le périmètre d’examen des transactions représentatives à d’autres communes du voisinage de l’aéroport soumises à des nuisances comparables afin de disposer d’un échantillonnage plus large et fiable. Il se réservait le droit de solliciter un complément d’expertise sur ce point et persistait dans les autres actes d’instruction demandés pour le surplus. k. Le 13 octobre 2022, l’État de Genève et l’AIG ont transmis au TAPI leurs questions à poser aux expertes. Ils ne contestaient ni le principe de la méthodologie

- 11/36 - A/1689/2011 suivie par N______, ni les valeurs retenues, qui apparaissaient conformes au marché ainsi qu’aux usages en matière d’expertise. Concernant les autres actes d’instruction évoqués par le requérant, ils sortaient du cadre des déterminations sur les expertises, étant relevé que les informations et documents demandés, qui concernaient des parties tierces, étaient couvertes par le secret de fonction et la protection des données. l. Par courrier du 27 octobre 2022, N______ s’est déterminée au sujet des « erreurs de calcul » soulevées par l’État de Genève et l’AIG, qui n’en étaient pas. En effet, il était volontaire de calculer les écarts de valeurs sur le foncier uniquement, sans quoi un propriétaire qui aurait réalisé des travaux de rénovation entre les dates considérées se verrait pénaliser par une indemnité moindre. Le calcul de la valeur vénale de l’immeuble entier permettait de valider l’appréciation du prix du terrain puisque les transactions comparables incluaient toujours le bâtiment et que l’expert raisonnait sur une valeur globale pour affiner sa fixation du prix du terrain. m. Le 11 novembre 2022, lors de leur audition, les expertes ont confirmé avoir appliqué un IUS standard de 0.20 pour calculer l’assiette théorique et procéder au découpage de la parcelle pour le calcul au 1er juin 2001 (« temps 2 »), précisant que le prix du terrain retenu au 31 mai 2001 (« temps 1 ») pour la parcelle bâtie correspondait à la valeur du terrain dans son entier. Elles ont également confirmé avoir majoré de 50% le prix du m2 pour le solde théorique non bâti pour toutes les expertises. Au sujet de la décote pour inconstructibilité, le ratio 75% - 25% résultait de leur pratique. Cette méthode était reproductible pour tous les dossiers et ne prenait donc pas en considération la taille du terrain. Elles étaient parties du postulat que le prix d’un terrain qui n’avait plus de droit à bâtir mais qui était lié à une habitation était plus élevé qu’un terrain nu et isolé en ZDIA (sans bâtiment le jouxtant). Selon elles, il y avait une utilisation différente d’une telle parcelle par rapport à une parcelle isolée et elles observaient que, selon la configuration des parcelles, ce solde non bâti apportait réellement une amélioration à l’usage de la parcelle. Concernant la valeur du terrain des parcelles nues devenues inconstructibles au 1er juin 2001 et du prix au m2 appliqué par analogie aux terrains situés en zone agricole non soumis à la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11), les expertes ont précisé que de tels terrains de moins de 2’500 m2 n’étaient pas assujettis à la LDFR, raison pour laquelle le prix retenu était plus élevé que le prix de CHF 8.-/m2 fixé par la commission foncière agricole pour les parcelles de plus de 2’500 m2 ; même si la surface de la parcelle était supérieure à 2’500 m2, elles n’avaient pas retenu le prix de CHF 8.-/m2, considérant que ces terrains, non situés en zone agricole, pourraient avoir d’autres usages possibles que l’agriculture (par ex. des jardins familiaux ou un champ de panneaux solaires).

- 12/36 - A/1689/2011 Concernant la méthode de calcul pour l’imputation des SBP existantes, elles avaient écarté celle consistant à prendre en considération la surface totale de la parcelle pour calculer des SBP potentielles, car la problématique était le choix de l’indice à appliquer en l’absence de projet sur la parcelle. Elles ont considéré, en leur qualité d’expertes, qu’il était trop aléatoire de fixer un IUS potentiel. Il s’agissait là d’un choix d’expert en l’absence de bases légales régissant directement la question. Le comparatif des transactions immobilières contenu dans les expertises ne contenait pas de transactions réalisées sur les communes de S______ et de T______, du fait qu’il y avait d’autres caractéristiques qui définissaient ces communes que la problématique des nuisances de l’aéroport. Les expertes ont pris note que le bureau R______ parvenait à des prix du terrain plus élevés, mais ont maintenu que la valeur du terrain retenue dans leurs expertises était corroborée par la comparaison des transactions réellement effectuées en 2001. Elles avaient écarté la possibilité au « temps 1 » d’une démolition du bâti et d’une reconstruction avec un indice plus élevé, même pour les parcelles de plus de 2'000 m2, ceci dans un souci d’égalité de traitement entre les différents dossiers. Enfin, elles ont confirmé ne pas avoir fait de cas par cas dans les expertises rendues. L’estimation visait une valeur globale pour une transaction globale et les valeurs avaient été établies au plus proche de ce qui leur semblait juste. Une des difficultés résidait dans le fait qu’elles procédaient à des estimations pour des valeurs de 2001, raison pour laquelle elles étaient parties d’un certain nombre de postulats pour éviter au maximum les inégalités de traitement et les valeurs irréalistes. Les parties ont indiqué, s’agissant des « erreurs » de calculs, qu’à la suite des explications d’N______, elles n’avaient plus de questions à ce propos. n. Par courriers des 21 et 22 décembre 2022 et 23 janvier 2023, les parties se sont déterminées sur les modalités des actes d’instruction requis. o. Le 15 mars 2023, lors de son audition, U______, associé gérant auprès d’R______, a précisé que celle-ci effectuait environ 250 expertises par année. Elle collectait les données des prix des terrains sur la base des transactions récentes qu’elle soumettait ensuite à une dizaine de courtiers immobiliers qui se positionnaient sur la grille de prix. Le prix entre CHF 350.- et CHF 450.- le m2 pour des terrains en zone villa à B______ en 2001 figurant sur le site de la société se rapportait à un terrain construit avec un indice de construction de 0.20, sans tenir compte d’une densification. Les prix des terrains pour la commune de B______ n’intégraient pas les nuisances générées par le trafic aérien. À partir de l’entrée en vigueur de l’OPB, leur bureau n’était plus capable de donner un prix certain du m2 de terrain. S’agissant de l’augmentation du prix maximum entre 2001 et 2002, elle concernait l’entier de la commune, hors nuisances de l’aéroport. En 2023, le prix du terrain à

- 13/36 - A/1689/2011 B______ se situait entre CHF 750.- et CHF 1’100.- le m2, hors nuisances. En 2001, le prix du terrain en zone industrielle était d’environ CHF 150.- le m2. Il n’y avait pas lieu d’appliquer une décote de CHF 100.- à CHF 150.-/m2 à une parcelle soumise aux nuisances sonores de l’aéroport comme c’était le cas pour une parcelle située en premier et deuxième rang d’une route importante, car il ne s’agissait pas du même type de nuisances. Enfin, il a indiqué qu’entre avril 2000 et le 31 mai 2001, il y avait eu un « vide » lors duquel des autorisations de construire avaient été délivrées (par ex. projet de sept villas au chemin de C______ - DD 1______ délivrée le 12 mars 2001 à teneur de la base de données sad-consult). p. Le conseil de l’État de Genève a versé à la procédure une copie de l’accord transactionnel conclu le 16 août 2010 dans la cause A/3915/2007. Il n’avait pas encore reçu l’aval du propriétaire pour produire celui conclu dans la cause A/202/2007. Il a confirmé qu’il n’y avait pas eu d’autres transactions conclues au sujet de prétentions en expropriation matérielle liées au bruit aéroportuaire. q. Le 5 avril 2023, lors de son audition, V______, directeur général de la Q______, a indiqué qu’en 2008, le prix du terrain pour une parcelle en zone villas classée ensuite en ZDIA était de CHF 180.-/m2. Il s’agissait d’une pratique historique de la Q______ qui pratiquait ce montant pour les zones villas et CHF 150.- pour les zones agricoles avant déclassement. La valeur intrinsèque du bâtiment pouvait être ajoutée au prix de la valeur du terrain et la présence d’une villa sur un terrain ne dépréciait pas le prix du terrain. À sa connaissance, la surface de la parcelle n’avait pas d’incidence sur le prix retenu de CHF 180.-/m2. Il a confirmé que l’État de Genève bénéficiait d’un droit de préemption sur les parcelles en ZDIA qui seraient vendues à un prix considéré comme excessif. L’État de Genève a versé à la procédure une copie caviardée de l’accord transactionnel conclu le 1er juillet 2010 dans la cause A/202/2007. r. Par écriture commune du 19 juin 2023, l’État de Genève et l’AIG ont transmis leurs observations finales, dans lesquelles ils maintenaient leur position, concluant pour le surplus à la condamnation du requérant en tous les frais de procédure. s. Dans ses observations finales du 29 juin 2023, le requérant a conclu à ce que l’État de Genève et l’AIG, conjointement et solidairement, subsidiairement l’AIG, et plus subsidiairement l’État de Genève, soi(en)t condamné(s) à lui verser à titre d’indemnisation pour expropriation matérielle la somme de CHF 5'900’000.- pour la parcelle no 1'696 et de CHF 5'620'000.- pour les parcelles nos 1'887, 1'888 et 1’889, plus intérêts à 5% dès le 1er juin 2001. Au vu de sa composition, le TAPI disposait d’un certain pouvoir d’appréciation au regard de l’expertise réalisée par N______, notamment pour y apporter un regard critique et, le cas échéant, se départir des montants retenus par les expertes.

- 14/36 - A/1689/2011 La suppression en zone à bâtir de la possibilité de construire conformément à l’affectation de la zone constituait l’essence même de l’atteinte à la propriété qui remplissait une gravité suffisante. Dans la mesure où un avantage qui résultait d’une mesure d’aménagement au sens de l’art. 5 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) était majeur à partir d’un montant de CHF 30’000.-, par effet miroir, un inconvénient devenait majeur à partir de ce même montant. S’agissant de la convention passée dans la cause A/3915/2007 produite par l’État de Genève, quelques enseignements pouvaient en être tirés, soit notamment que l’État de Genève et l’AIG, sans pour autant reconnaître le bien-fondé des prétentions émises par le propriétaire, reconnaissaient que les nuisances de l’aéroport avaient généré l’inconstructibilité des parcelles, que le prix signé en 2010 était de CHF 300.- le m2 et que le montant négocié était très proche du montant de la prétention émise. Sous l’angle de l’égalité de traitement, le justiciable qui n’avait pas eu la chance de pouvoir négocier une solution transactionnelle ne devait pas être moins bien traité que celui qui avait reçu CHF 300.- le m2 sans risque judiciaire. S’agissant de l’analyse des transactions 2000-2001 effectuée par N______, elle devait être considérée avec prudence. N______ indiquait en effet un prix au m2 de terrain incorporant une valeur estimée du bâti et un prix au m2 de SBP estimée, sans toutefois connaître le nombre de niveaux pour l’estimation de la SBP et sans disposer du prix au m2 de terrain sans la valeur du bâti. N______ avait par ailleurs expurgé de son analyse un tiers des transactions pour arriver à un prix moyen entre CHF 400.- et CHF 700.- par m2 de terrain y compris le bâti, alors qu’en excluant seulement les deux transactions extrêmes, le prix moyen était de CHF 800.- le m2 incluant le bâti. En tout état, il n’y avait aucun prix au m2 de terrain sans la construction qui émergeait de cette analyse des transactions. Ensuite, N______ retenait pour des terrains bâtis des prix au m2 de terrains variables, sans que la variation ne soit compréhensible. Par ailleurs, le lien entre le tableau incluant le bâti dans le prix au m2 et le prix au m2 du terrain nu retenu n’était pas exposé. On comprenait que ces chiffres étaient issus d’une appréciation des expertes, mais il n’y avait aucune explication sur la manière dont on passerait d’un prix au m2 de terrain y compris le bâti à un prix du terrain sans le bâti. En outre, la méthode d’N______ consistant à prendre en considération des valeurs de bâti sans avoir d’informations à cet égard comportait un risque d’erreur important. La détermination du prix du terrain par l’analyse des transactions avait donc un caractère très aléatoire. À l’inverse, la détermination du prix du terrain par R______ avait le mérite d’être crédible, simple et d’éviter d’intégrer des facteurs aléatoires relatifs au bâti. Il convenait donc de retenir la fourchette de prix entre CHF 350.- et CHF 450.- le m2 de terrain définie par R______ et prendre le prix moyen de cette fourchette, à savoir CHF 400.- le m2, compte tenu du caractère global, sur la commune de B______, de la détermination de la fourchette de prix.

- 15/36 - A/1689/2011 S’agissant de la décote pour inconstructibilité, il était injustifié de calculer les droits à bâtir uniquement sur le 75% de la surface résiduelle en retenant une valeur d’usage de 25%. En effet, l’indice de 0.20 retenu par N______ impliquait déjà une surface d’usage de jardin qui était prise en considération à ce stade, proportionnelle aux SBP de la construction. La surface de ce jardin représenterait 80% de l’assiette théorique pour une construction d’un seul niveau, mais 90% pour deux niveaux. Si le fait de disposer d’un jardin un peu plus grand que celui défini par l’assiette théorique pouvait avoir une valeur qui ne soit pas nulle, déduire 25% de la valeur du terrain à titre d’usage était tout à fait excessif. L’assiette théorique incluait déjà un espace extérieur important en appliquant un IUS de 0.20. Qu’il y eût une valeur qui ne fût pas nulle était admis, cependant le pourcentage de 25% appliqué par l’expert était contesté dans une zone soumise à des nuisances sonores du trafic aérien excessives ; y bénéficier d’un jardin encore plus grand n’avait pas un tel impact financier. Plus la parcelle était grande, moins l’intérêt de disposer d’un grand jardin était marqué. De plus, le prix au 1er juin 2001 retenu pour ce jardin supplémentaire était issu d’un prix de base du terrain faible, de CHF 200.- à CHF 220.- le m2. Quant au prix au m2 de CHF 180.- retenu à la date du 14 novembre 2008 pour du terrain bâti avec une villa individuelle en ZDIA, au lieu de l’appliquer à l’intégralité de la surface du terrain, N______ avait établi une distinction entre un prix d’assiette théorique des constructions et le solde de la parcelle. Or, il résultait tant de l’audition de V______ que de celle de U______ que cette distinction n’avait pas lieu d’être. Il fallait également tenir compte du fait que les valeurs du terrain et d’une villa d’habitation en ZDIA étaient inévitablement dégradées par l’environnement immédiat. Dans le cas d’espèce, et sur la base des prix d’R______, le calcul de l’indemnité se présentait comme suit : Parcelle n° 1’696 31.05.01 01.06.01 27.06.23 Surface 10’151 m2 Prix /m2 de base 400 850 Prix au m2 majoré de 50% 600 1’275 Calcul de la perte de valeur au 01.06.2001 de la portion inconstructible (sans valeur d’usage résiduelle) 6’090’600 12’942’525 Prix au m2 de valeur d’usage résiduelle sans droits à bâtir 15 15

- 16/36 - A/1689/2011 Total (valeur d’usage résiduelle sans droits à bâtir) 152’262 152’265 Valeur terrain au 31.05.2001 6’090’600 12’942’525 Valeur terrain au 01.06.2001 (valeur d’usage résiduelle) 152’265 152’265 Différence (impact OPB) au 01.06.2001 5’938’335 12’790’260 Indemnité (arrondi) 5’900’000 12’790’000

Parcelles nos 1’887, 1’888, 1’889 31.05.01 01.06.01 14.11.08 27.06.23 Surface totale 13’381 m2 Prix /m2 de base 400 180 850 Prix au m2 majoré de 50% 600 1’275 Calcul de la perte de valeur au 01.06.2001 de la portion inconstructible (sans valeur d’usage résiduelle) 8’028’600 17’060’775 Prix au m2 de valeur d’usage résiduelle sans droits à bâtir 16 16 Total (valeur d’usage résiduelle sans droits à bâtir) 214’096 214’096 Valeur terrain au 31.05.2001 8’028’600 17’060’775 Valeur terrain au 01.06.2001 (valeur d’usage résiduelle) 214’096 214’096 Différence (impact OPB) au 01.06.2001 7’814’504 16’846’679 Valeur vénale du terrain en ZDIA dès 14.11.2008 2’408’580 Différence (impact OPB) au regard de la valeur du terrain au 5’620’020 14’652’195

- 17/36 - A/1689/2011 31.05.2001 (valeur au 31.05.01 – valeur dès 14.11.08) Indemnité (arrondi) 5’620’000 14’650’000 Compte tenu du temps écoulé depuis l’entrée en force de la restriction et la fixation du montant de l’indemnisation, une valeur en fonction des prix 2023 avait été intégrée dans le calcul. Pour éviter toute contestation, il avait été tenu compte d’un prix de CHF 850.-/m2, inférieur au prix moyen de la fourchette définie par R______. Par ailleurs, l’indemnité devait porter intérêts à 5% dès le 1er juin 2001. t. Par jugement du 18 décembre 2024, le TAPI a admis partiellement la requête formée le 27 mai 2011 Il fallait considérer les parcelles concernées comme étant inconstructibles, malgré les arguments avancés par l’État de Genève et l’AIG. Elles étaient affectées à une zone à bâtir adoptée conformément au droit fédéral et il fallait examiner les prétentions du requérant en appliquant les critères relatifs au déclassement et voir si les conditions positives issues de la formule Barret étaient remplies. S’agissant de la condition de l’usage futur proche probable, elle devait être considérée comme remplie. La nouvelle affectation en ZDIA avait eu pour effet de lever théoriquement l’impossibilité totale de construire mais la restriction au droit de propriété devait être qualifiée de grave, les parcelles ne pouvant accueillir que des locaux non sensibles au bruit, ce qui avait pour effet de réduire de manière importante la valeur vénale des biens-fonds. Fondée sur l’expertise, la moins-value foncière s’élevait à 48% pour les parcelles nos 1'887 et 1'888 et à 49% pour la parcelle no 1'889 par rapport à la situation initiale. Le principe de l’obtention d’une indemnité pour expropriation matérielle devait être reconnue. Fondée sur l’expertise, la moins-value foncière s’élevait respectivement à CHF 3'500'000.- pour la parcelle no 1'696, à CHF 1'190'000.- pour les parcelles nos 1'887 et 1'888 et à CHF 1'080'000.- pour la parcelle no 1'889. Le premier montant portait intérêts à compter du 30 mai 2006, date à laquelle le requérant avait sollicité pour la première fois une indemnisation de l’État de Genève et de l’AIG : 5% l’an du 30 mai 2006 au 31 décembre 2009 ; 3% l’an du 1er janvier 2010 au 1er décembre 2010 ; 2.75% l’an du 2 décembre 2010 au 1er décembre 2011 ; 2.5% l’an du 2 décembre 2011 au 1er juin 2012 ; 2.25% l’an du 2 juin 2012 au 2 septembre 2013 ; 2% l’an du 3 septembre 2013 au 1er juin 2015 ; 1.75% l’an du 2 juin 2015 au 1er juin 2017 ; 1.5% l’an du 2 juin 2017 au 2 mars 2020 ; 1.25% l’an du 3 mars 2020 au 1er juin 2023 ; 1.5% l’an du 2 juin 2023 au 1er septembre 2023 ; 1.75% l’an à compter du 2 décembre 2023, sous réserve d’une évolution ultérieure de ce taux, jusqu’au moment où l’indemnité d’expropriation était payée. Les autres montants portaient intérêts à compter de l’entrée en vigueur du déclassement, soit le 14 novembre 2008 : 5% l’an du 14 novembre 2008 au 31 décembre 2009 ; 3% l’an du 1er janvier 2010 au 1er décembre 2010 ; 2.75% l’an du 2 décembre 2010 au 1er décembre 2011 ; 2.5% l’an du 2 décembre 2011 au 1er juin 2012 ; 2.25% l’an du

- 18/36 - A/1689/2011 2 juin 2012 au 2 septembre 2013 ; 2% l’an du 3 septembre 2013 au 1er juin 2015 ; 1.75% l’an du 2 juin 2015 au 1er juin 2017 ; 1.5% l’an du 2 juin 2017 au 2 mars 2020 ; 1.25% l’an du 3 mars 2020 au 1er juin 2023 ; 1.5% l’an du 2 juin 2023 au 1er septembre 2023 ; 1.75% l’an à compter du 2 décembre 2023, sous réserve d’une évolution ultérieure de ce taux, jusqu’au moment où l’indemnité d’expropriation était payée. Le soin était laissé aux parties de faire inscrire l’indemnité au registre foncier. E. a. Par acte envoyé le 3 février 2025 et complété le 13 mars 2025, A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI, concluant principalement à son annulation, dans la mesure où il limitait l’indemnité d’expropriation matérielle. Celle-ci devait être fixée à CHF 5'900'000.- pour la parcelle no 1'696 et CHF 5'620’000.- pour les parcelles nos 1'887, 1'888 et 1'889, avec intérêts à 5% dès le 1er juin 2001, reprenant les chiffres et l’argumentation développée devant le TAPI. N______ était partiale, dans la mesure où elle avait réalisé une proportion important de mandats pour des collectivités publiques genevoises. La dimension équitable de la compensation des avantages et des inconvénients majeurs n’était pas respectée, puisque l’inconvénient représentait un chiffre dix fois supérieur au montant de CHF 30'000.- définissant un avantage majeur. L’art. 5 LAT était violé. Les prix retenus par N______ ne correspondaient pas à la valeur vénale des biens en 2001 et il en résultait que l’exigence qu’une indemnité corresponde à la pleine valeur vénale du droit exproprié n’était pas satisfaite. Il n’y avait pas d’explication sur la manière dont on passait d’un prix au m2 de terrain y compris le bâti à un prix du terrain sans le bâti. Le prix au m2 du terrain au 31 mai 2021 pour un IUS de 0.2 devait être arrêté à CHF 400.-/m2. La méthode d’N______, d’estimer 20 ans après des valeurs de bâti sans avoir d’informations à cet égard, comportait un risque d’erreur important ; il fallait recourir à d’autres éléments, telle que l’estimation d’R______, une expertise effectuée par W______mentionnée par un rapport de la commission fédéral de lutte contre le bruit en 1997 ainsi que des décisions de commissions d’estimation en matière d’expropriation qui retenaient un prix de CHF 350.- à 450.-/m2 en 2001. Les faits avaient été constatés de façon inexacte puisque c’était CHF 220.-/m2 qui avait été retenu. b. Par envoi commun du 3 février 2025, l’État de Genève et l’AIG ont interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI, concluant à son annulation. L’entrée en vigueur le 1er juin 2001 de la deuxième version de l’annexe 5 de l’OPB ne pouvait en aucun cas être constitutive d’une mesure de déclassement, faute pour les parcelles concernées d’avoir fait l’objet d’une première mesure de classement

- 19/36 - A/1689/2011 en zone à bâtir conforme au droit fédéral à cette date. En application des zones de bruit NNI, les parcelles étaient inconstructibles le 31 mai 2001 déjà. La parcelle no 1'696 n’avait pas fait l’objet d’un premier plan conforme au droit fédéral et les trois autres avaient été incorporées en ZDIA le 14 novembre 2008. Cette mesure constituait le premier classement conforme au droit fédéral. Partant, à défaut d’avoir subi une mesure restrictive assimilable à un déclassement, le requérant ne pouvait pas être reconnu victime d’une expropriation matérielle. Subsidiairement, l’indemnité devait être inscrite au registre foncier. c. Le 17 avril 2025, par un seul acte, l’État de Genève et l’AIG ont conclu au rejet du recours de A______, répondant point par point aux arguments développés. Le recourant cherchait à disqualifier l’expertise d’N______, alors qu’il avait expressément approuvé le choix de l’expert et coopéré à ses travaux sans réserve. Il déclarait agréer aux principes appliqués mais pour porter à la hausse les valeurs foncières déterminantes, il invoquait des sources alternatives. Il présentait une méthode alternative de calcul de l’indemnité qui comportait un effet de levier, transformant la valeur foncière prétendue de CHF 400.-/m2 en un prix du m2 de CHF 600.- pour le terrain frappé de restrictions de constructibilité et à CHF 500.pour le terrain déjà bâti. L’art. 5 LAT n’imposait pas aux cantons de définir un seuil d’indemnisation équivalent en valeur au seuil d’assujettissement à la taxe sur la plus-value pour avantage majeur. La législation genevoise ne prévoyait pas non plus un système tel qu’allégué par le recourant. À titre subsidiaire, les griefs en lien avec le taux d’intérêts compensatoires et les intérêts moratoires devaient être écartés. d. Le 5 juin 2025, A______ a répondu au recours de l’État de Genève et de l’AIG, concluant à son rejet. Le recours de l’État de Genève était irrecevable car non signé. À Genève, les zones à bâtir délimitées en 1952, non surdimensionnées, avaient été globalement reconnues en 1987 par le Grand Conseil en qualité de zones à bâtir au sens de l’art. 15 LAT. Elles constituaient des zones d’affectation conformes aux exigences de la LAT. Les zones de bruit issues de la loi sur l’aviation avaient été abrogées le 12 juillet 1995 pour laisser place au droit fédéral de l’environnement. Il y avait expropriation matérielle indépendamment des projets d’évolution de la planification avortés ou futurs exposés par l’֤État de Genève. La question de l’inscription au registre foncier d’une mention d’expropriation matérielle était exorbitante au litige, irrecevable et infondée. e. Le 5 septembre 2025, l’État de Genève et l’AIG ont répliqué. Le recours avait été signé par un collaborateur de Me Benoît CARRON et la réplique était signée par ce dernier.

- 20/36 - A/1689/2011 Vu le bruit exprimé en NNI qui affectait les parcelles en cause, elles restaient matériellement assujetties au régime des zones NNI. Il s’agissait ainsi de terrains qui n’étaient pas susceptibles d’être classés en zone à bâtir. L’adoption des VLI, devait être assimilée à une situation de non-classement, compte tenu de l’absence de première planification conforme au droit fédéral touchant les parcelles concernées. Le droit de l’environnement n’avait fait que perpétuer la norme de santé publique instaurée par le droit de l’aviation en l’affinant. La jurisprudence citée ne permettait pas d’arriver à une autre conclusion et l’affectation de ces parcelles en 5e zone constituait une violation du droit fédéral. La conclusion en inscription au registre foncier d’une mention d’expropriation matérielle était fondée sur une base légale expresse, l’art. 30F al. 2 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30), et devait dès lors être déclarée recevable. f. Le 26 septembre 2025, A______ a répliqué. Comme justiciable, il n’avait pas de méfiance a priori et avait fait confiance à l’expert. C’était après avoir pris connaissance de la faiblesse des prix au m2 de terrain, en particulier pour les terrains construits, que le doute avait émergé. Il reprenait les griefs déjà développés et répondait aux arguments avancés par l’État de Genève et l’AIG. g. Le 11 décembre 2025, A______ a dupliqué. Le Tribunal fédéral avait retenu que la zone NNI C permettait la construction d’habitations insonorisées. Il persistait dans son argumentation. La conclusion subsidiaire était également infondée. h. Le 15 décembre 2025, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

EN DROIT 1. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. c de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 ‑ LPA ‑ E 5 10 ; art. 43 al. 2 et 62 al. 1 de la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique du 10 juin 1933 - LEx-GE - L 7 05). 1.1 À cet égard, il convient de préciser que l’irrecevabilité du recours à laquelle a conclu A______ n’est pas fondée, car, comme vu ci-dessus, l’acte de recours

- 21/36 - A/1689/2011 déposé par l’État de Genève et l’AIG a été signé par un collaborateur de leur conseil et ce dernier a signé la réplique. 2. Deux recours ont été déposés contre le jugement du TAPI. D’une part, l’État de Genève et l’AIG font grief au TAPI d’avoir admis que les conditions d’une expropriation matérielle étaient remplies et plus précisément d’avoir retenu qu’il s’agissait d’un cas de déclassement. D’autre part, A______ conteste le montant de l’indemnité pour expropriation matérielle fixée par le TAPI. Il convient donc d’examiner en premier lieu si les conditions d’une expropriation matérielle sont remplies en l’espèce, puis, cas échéant, le montant de l’indemnité. 3. Une expropriation matérielle se dit d’une mesure de restriction à la propriété privée fondée sur du droit public, qui a des effets jugés équivalents à ceux d’une mesure d’expropriation formelle, de sorte que l’autorité doit traiter l’administré de la même manière que si elle l’expropriait formellement, c’est-à-dire en l’indemnisant pleinement de son dommage (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit administratif général, 2e éd., 2025, n. 2287). L’art. 26 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) dispose qu’une pleine indemnité est due en cas d’expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. Depuis 1980, l’art. 5 al. 2 LAT prévoit qu’une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation. 4. Selon une jurisprudence bien établie, il y a expropriation matérielle au sens de l'art. 26 al. 2 Cst. (correspondant à l'art. 22ter al. 3 aCst.) et de l'art. 5 al. 2 LAT lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel de son droit de propriété. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires de manière telle qu'ils devraient supporter un sacrifice trop considérable, incompatible avec le principe de l'égalité de traitement (ATF 131 II 151 consid. 2.1 ; 125 II 431 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_131/2024 du 25 août 2025 consid. 3.1). 4.1 Les conditions de l’expropriation matérielle sont la gravité de l’atteinte ou le sacrifice particulier ainsi que l’usage actuel ou futur prévisible du bien-fonds, soit en général la possibilité de l’affecter à la construction. Il n’y a cependant, en principe, pas lieu à indemnisation si les restrictions sont fondées sur des motifs de police ou si l’absence de droits à bâtir résulte non pas d’une mesure de restriction apportée à la propriété tel un déclassement, mais d’une mesure qui constitue la concrétisation du véritable contenu de la propriété (Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit administratif, 3e éd. 2025, n. 1747 à 1757 ; Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit administratif général, 2e éd., 2025,

- 22/36 - A/1689/2011 n. 2299 ; Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, n. 388 à 395). 4.2 C’est sur cette dernière condition que porte le recours de l’État de Genève et de l’AIG qui estiment que les restrictions à la propriété découlant des limites fixées par l’OPB ne constituent que la concrétisation du véritable contenu de la propriété, aucun déclassement ne pouvant être retenu. 4.2.1 La distinction entre déclassement et concrétisation de la propriété consiste à qualifier juridiquement une restriction au droit du propriétaire, soit de déclassement (Auszonung), lorsque le bien-fonds est classé dans une zone inconstructible, alors qu’il était auparavant en zone constructible en vertu d’un plan conforme aux exigences formelles et matérielles de la LAT, pouvant cas échéant donner lieu à indemnisation, soit de non-classement ou refus de classer (Nicht-Einzonung) lorsque le bien-fonds est affecté à une zone inconstructible tandis qu’il se trouvait auparavant en zone constructible en vertu d’un plan non conforme aux exigences formelles et matérielles de la LAT. Dans ce dernier cas, le Tribunal fédéral retient qu’il n’y a pas lieu d’indemniser le propriétaire touché car le dézonage concrétise le véritable contenu de la propriété privée (Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 396). 4.2.2 Le critère essentiel pour qualifier une mesure de non-classement ou de déclassement est la conformité aux principes de la LAT du plan d’affectation, critère qui peut être interprété plus ou moins largement (Maya HERTIG RANDALL, L'expropriation matérielle, in Thierry TANQUEREL/François BELLANGER [éd.], La maîtrise publique du sol : expropriation formelle et matérielle, préemption, contrôle du prix, 2009, p. 125 s.). Cette auteure relève que la jurisprudence du Tribunal fédéral se montre soucieuse de la sécurité juridique et de la stabilité des plans, refusant de remettre continuellement en question la conformité des mesures de planification à la LAT et de subordonner les intérêts des propriétaires aux objectifs de l’aménagement du territoire (Maya HERTIG RANDALL, op. cit., p. 127). D’autres auteurs relèvent que cette distinction a été sujette à débats dès son apparition dans une affaire jugée en 1979 (ATF 105 Ia 330 = JdT 1981 I 493) relative à la protection des eaux et l’est restée depuis lors (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 2316). Les cas dans lesquels le Tribunal fédéral a considéré que le plan adopté suite à l’entrée en vigueur de la LAT n’était pas conforme aux exigences de cette loi ont surtout porté sur leur conformité à l’art. 15 LAT limitant la taille de la zone à bâtir aux besoins à couvrir dans les quinze ans, retenant à plusieurs occasions qu’ils ne remplissaient pas cette condition (notamment ATF 149 II 368 consid. 3.2 = SJ 2023 804 ; ATF 131 II 728 = JdT 2006 I 644 ; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, op. cit., n. 1749b et les références citées). 4.2.3 À Genève, la situation est particulière puisqu’en 1987, le Grand Conseil a décidé d’adopter la LaLAT, qui reconnaît globalement les zones à bâtir déjà délimitées antérieurement – non surdimensionnées – en tant que zones à bâtir au

- 23/36 - A/1689/2011 sens de l’art. 15 LAT. Le Tribunal fédéral a eu l’occasion de retenir que cette loi visait clairement à mettre en œuvre, dans le canton, les principes de la loi fédérale, en particulier en matière de plans d'affectation (art. 1 let. b LaLAT et Exposé des motifs du Conseil d'État in Mémorial des séances du Grand Conseil 1985, p. 1904 ss, 1908). Ainsi, selon l'art. 12 al. 1 LaLAT, pour déterminer l'affectation du sol sur l'ensemble du territoire cantonal, celui-ci était réparti en zones, dont les périmètres étaient fixés par des plans annexés. Un de ces plans fixait le périmètre de la 5e zone, à B______ et correspondait, dans le cas des terrains litigieux, au périmètre d'une zone constructible d'un plan auparavant annexé à une ancienne version de la loi cantonale sur les constructions et les installations diverses. Le plan de zones mentionné à l'art. 12 LaLAT a ainsi été adopté par le Grand Conseil, autorité en principe compétente pour décider de l'affectation du sol dans le canton de Genève (art. 15 al. 1 LaLAT) ; cette décision a été prise à l'occasion de l'adoption de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire, et ceci dans le délai de huit ans fixé par l'art. 35 al. 1 let. b LAT. Si l'autorité cantonale de planification a choisi, à ce moment-là, de confirmer la délimitation de la 5e zone telle qu'elle avait été prévue plusieurs décennies auparavant, cela ne signifie pas qu'elle aurait alors renoncé à mettre en œuvre les principes du droit fédéral relatifs aux plans d'affectation et à la limitation de l'étendue des zones à bâtir (art. 3 al. 3 et art. 15 LAT). Le Plan directeur cantonal adopté le 15 septembre 1989 par le Grand Conseil, également dans le but de satisfaire aux exigences de la nouvelle loi fédérale sur l'aménagement du territoire (art. 6 ss LAT), indique à cet égard que la situation du canton de Genève est particulière, parce que les autorités cantonales avaient déjà, en 1929 et en 1952 notamment, pris des mesures de planification aux fins de limiter l'extension du territoire constructible ; cette spécificité, par rapport à la situation d'autres cantons, empêchait d'envisager, globalement, une réduction des anciennes zones à bâtir qui n'étaient pas surdimensionnées et qui devaient plutôt faire l'objet d'adaptations ponctuelles, le cas échéant (Plan directeur cantonal de 1989, introduction, p. 6-7). Le Tribunal fédéral a donc retenu qu’à travers la modification législative de 1987, le canton avait voulu mettre en place une réglementation conforme au droit fédéral (ATF 129 II 225 et l’arrêt du Tribunal fédéral 1A.211/2003 du 29 mars 2004). 4.2.4 Il faut relever que l’ATF 129 II 225 concernait un refus d’autorisation de construire sur une parcelle située à B______, à proximité de l’aéroport, dans une zone soumise aux nuisances sonores du trafic aérien. À l’époque des faits, les valeurs relatives aux nuisances sonores contenues dans l’OPB n’étaient pas applicables en l’état, faute de cadastre du bruit. L’État de Genève, recourant, avait allégué que quinze ans après l’échéance du délai de l’art. 35 al. 1 let. b LAT, soit en 2002, le canton n’avait toujours pas adopté un plan d’affectation délimitant des zones à bâtir conformément aux principes du droit fédéral puisque la création de la 5e zone résidentielle résultait d’un plan largement antérieur à la LAT (plan de 1952). Cette argumentation a été écartée par le Tribunal administratif qui avait retenu que même dans l’hypothèse où le plan des zones n’aurait plus de « validité formelle » depuis le 1er janvier 1988, il devait néanmoins être appliqué car les autorités

- 24/36 - A/1689/2011 compétentes avaient toujours agi « comme si ce plan constituait malgré tout une référence pour l’aménagement de ce périmètre ». Le Tribunal fédéral a conclu à cette occasion qu’on ne saurait prétendre que le canton de Genève avait de façon générale renoncé à définir l'affectation de la zone à bâtir conformément aux exigences du droit fédéral (ATF 129 II 225 consid. 1.3.3). 4.2.5 Dans un autre arrêt, qui concernait une parcelle située en bordure de l’Arve, le Tribunal fédéral a retenu que dans cette situation particulière, un classement en zone à bâtir ne paraissait pas inconciliable, lors de l'adoption de la LaLAT, avec les impératifs de protection des rives des cours d'eau selon le droit fédéral. Le fait que, quelques années plus tard, en élaborant une législation spéciale relative à la protection de l'Arve, l'autorité cantonale avait accordé une importance plus grande à la préservation des rives et de leurs abords signifiait que de nouveaux éléments d'appréciation avaient été pris en compte avec l'évolution des circonstances. Cela pouvait sans doute justifier une adaptation du plan. Il ne pouvait cependant en déduire que la mesure d'aménagement décidée en 1987 par le Grand Conseil, en d'autres circonstances mais déjà dans le but de définir l'affectation des zones conformément à la LAT, violait les règles du droit fédéral sur la délimitation des zones à bâtir (arrêt du Tribunal fédéral 1A.211/2003 précité). 4.2.6 Une partie de la doctrine a retenu, s’agissant de Genève, principalement sur la base des deux premiers arrêts précités, qu’en raison de l’adoption le 4 juin 1987 de la LaLAT qui visait clairement à mettre en œuvre, dans le canton, les principes de la LAT, en particulier en matière de plans d’affectation, un plan d’affectation conforme au droit fédéral quant à la forme et au contenu était entré en vigueur à Genève. Les mises en zone non constructible survenues ultérieurement devaient être qualifiées de déclassement (Enrico RIVA, in Heinz AEMISEGGER/Pierre MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN [éd.], Commentaire LAT, ad art. 5 LAT n. 187). 4.3 Ainsi, selon le raisonnement suivi par le TAPI, le Grand Conseil avait décidé en 1987, sous la forme d’une loi, de reconnaître globalement les zones à bâtir déjà délimitées – non surdimensionnées – en tant que zones à bâtir au sens de l’art. 15 LAT et le Tribunal fédéral avait déjà été amené à constater qu’à travers la modification législative de 1987, le canton avait voulu mettre en place une réglementation conforme au droit fédéral et qu’ainsi, les classements ultérieurs en zone non constructible devaient être qualifiés de déclassements. Il fonde son raisonnement sur les ATF 129 II 225 consid. 1.3.3 et l’arrêt du Tribunal fédéral 1A.211/2003 du 29 mars 2004 ainsi que sur le raisonnement tenu par Enrico RIVA (op. cit., ad art. 5 LAT n.187). 4.4 Selon l’État de Genève et l’AIG, en revanche, les parcelles n’avaient pas fait l’objet d’une première planification conforme au droit fédéral le 18 septembre 1987 et elles demeuraient impropres à l’habitat et donc inaptes à être incorporées en 5e zone. L’art. 24 al. 1 LPE avait succédé à l’ancien art. 62 al. 3 de l’ordonnance sur la navigation aérienne du 14 novembre 1973 (ONA) comme définissant le réel

- 25/36 - A/1689/2011 contenu du droit de propriété. Les parcelles concernées ne faisaient pas partie des terrains déjà largement bâtis tels que précisés par la jurisprudence, soit un milieu bâti de manière compacte comportant des accès et des infrastructures présentant les caractéristiques d’une « agglomération » (ATF 132 II 218 consid. 4.1). Il ne s’agissait donc pas non plus d’une zone à bâtir provisoire au sens de l’art. 36 al. 3 LAT. Pour les terrains non construits, la situation était encore plus claire et leur incorporation en 5e zone de construction intervenue le 18 septembre 1987 avait contrevenu à l’art. 62 al. 3 ONA prohibant la création de nouvelles zones à bâtir réservées à la construction d’habitations et à l’art. 3 al. 3 LAT. Pour toutes ces parcelles, l’incorporation en 5e zone à bâtir du 18 septembre 1987 n’avait pas été constitutive d’une première planification conforme au droit fédéral et de ce fait, l’entrée en vigueur le 1er juin 2001 de l’annexe 5 à l’OPB n’avait entraîné aucun changement de statut. Le secteur était destiné à évoluer dans son affectation selon le plan directeur cantonal 2030 (fiche A20 et P10) et cette mesure d’aménagement créerait la première mesure de planification conforme au droit fédéral. 4.5 Le raisonnement des intimés ne peut être suivi. En effet, il appert qu’en plus de la jurisprudence et de la doctrine citées ci-dessus, le Tribunal fédéral a déjà retenu, dans l’arrêt qu’il a rendu sur la prescription des demandes d’indemnité pour expropriation matérielle, confirmant l’arrêt de la chambre de céans, que c'était dès le 1er juin 2001, date de l'entrée en vigueur de la deuxième version de l'annexe 5 de l'OPB, que l'inconstructibilité des parcelles, affectées d'une charge sonore de 64 à 66 dB (A) de jour, ressortait d'une norme et qu’à partir de cette date, l'interdiction de construire des logements sur les parcelles en cause déployait un effet concret et opposable aux propriétaires (arrêt du Tribunal fédéral 1C_605/2017 précité consid. 3.4). Son raisonnement a été le suivant : les terrains concernés étaient classés en zone de bruit NNI B par le plan des zones de bruit du 2 septembre 1987 et ne pouvaient pas accueillir de bâtiments d'habitation (ancien art. 42 al. 1 précité de l'ordonnance sur l'infrastructure aéronautique du 23 novembre 1994 - RO 1994 p. 3063), contrairement aux parcelles sises en zone NNI C, sur lesquelles des bâtiments d'habitation insonorisés étaient autorisés. Toutefois, les restrictions à la constructibilité liées à ces zones de bruit avaient perdu toute portée s'agissant des parcelles situées près de l'aéroport de Genève, après un arrêt du Tribunal fédéral du 12 juillet 1995, dans lequel il a été retenu que les zones de bruit A et B étaient surdimensionnées et qu'une grande partie des parcelles aurait dû être en réalité affectée à la zone C, voire soustraite à toute restriction fondée sur la législation fédérale sur l'aviation (ATF 121 II 317 consid. 12 p. 343 ss). À cette date, l'inconstructibilité des parcelles litigieuses n'était donc pas définitive. L'art. 42 précité de l'ordonnance sur l'infrastructure aéronautique a été abrogé le 1er mai 2000 lors de la modification du 12 avril 2000 de l'ordonnance sur la protection contre le bruit et l'adoption de la première version de l'annexe 5 de l'OPB

- 26/36 - A/1689/2011 (RO 2000 1388) ; cette première version fixait la VLI de jour, pour le degré de sensibilité II, à 65 dB (A) et à 57 dB (A) de nuit ; elle prévoyait cependant un facteur de correction K = - 2 de jour pour le bruit provenant de l'aviation commerciale (chiffre 4 de la première version de l'annexe 5 de l'OPB), ce qui fixait la VLI à 67 dB (A) de jour. À cette date, les parcelles litigieuses, affectées d'une charge sonore de 64 à 66 dB (A) de jour, étaient donc encore constructibles. Dans un arrêt du 8 décembre 2000, le Tribunal fédéral a toutefois constaté que cette annexe 5 de l'ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB) violait l'art. 74 Cst. et les art. 13 al. 2 et 15 LPE, les valeurs limites d'exposition au bruit des aéroports nationaux retenues ne garantissant pas une protection suffisante par rapport aux objectifs de la LPE ; les VLI des aéroports nationaux que la Commission fédérale pour l'évaluation des valeurs limites d'immission pour le bruit avait prévues dans son 6e rapport partiel de septembre 1997 demeuraient applicables (ATF 126 II 522 consid. 44 à 46). En conséquence, le Conseil fédéral a adopté, le 30 mai 2001, la version actuelle de l'annexe 5 de l'OPB, entrée en vigueur le 1er juin 2001 et fixant la VLI de jour à 60 dB (A) pour le degré de sensibilité II (RO 2001 1610). Par conséquent, c'est dès le 1er juin 2001, date de l'entrée en vigueur de la deuxième version de l'annexe 5 de l'OPB, que l'inconstructibilité des parcelles, affectées d'une charge sonore de 64 à 66 dB (A) de jour, ressort d'une norme. À partir de cette date, l'interdiction de construire des logements sur les parcelles en cause déployait un effet concret et opposable aux propriétaires. Précisant que, si les parcelles avaient été exposées dès le 1er mai 2000 à une charge de bruit dépassant les VLI fixées par la première version de l'annexe 5 OPB, elles seraient devenues inconstructibles à cette date et le seraient restées ultérieurement, les VLI ayant été corrigées à la baisse. Tel n'est cependant pas le cas des parcelles nos 1'696, 1’887, 1’888 et 1’889. 4.6 À cela s’ajoute que l’État de Genève et l’AIG invoquent le fait que 37 ans après l’adoption de la LaLAT, la planification cantonale ne répondrait toujours pas aux exigences de la LAT, alors qu’il faut plutôt constater que depuis plus de 70 ans, toutes les autorisations de construire en zone 5 ont été fondées sur cette délimitation de la zone à bâtir. D’ailleurs, dans un arrêt du 24 juin 1996, le Tribunal fédéral s’est basé sur ce même plan pour calculer une indemnité concernant des parcelles situées sur le territoire de la commune de B______, en zone villas (ATF 122 II 349). 4.7 En conclusion, il appert que l’affectation des parcelles concernées en zone 5, telle que délimitée en 1952 a valablement été reconduite en 1987 et que partant, à la date de l’adoption le 1er juin 2001 de l’annexe 5 de l’OPB fixant les VLI, ces biens-fonds étaient affectés à une zone à bâtir, adoptée conformément à la LAT. La LPE contient, en matière de protection contre le bruit, des normes qui doivent être appliquées par les autorités chargées de l’aménagement du territoire, soit dans le cadre de l’établissement ou de la révision des plans d’affectation soit au stade de l’autorisation de construire. Ces normes entraînent, le cas échéant, des restrictions pour les propriétaires des biens-fonds exposés au bruit. L’art. 22 LPE constitue une mesure ayant des effets analogues à une mesure d’aménagement, puisqu’elle peut

- 27/36 - A/1689/2011 avoir pour conséquence directe une interdiction de construire des bâtiments à usage sensible au bruit ou la modification préalable du plan d’affectation pour adapter la réglementation à la situation concrète en matière de nuisances (ATF 132 II 475 consid. 2.6 concernant des parcelles touchées par les nuisances de l’aéroport). En conséquence, les restrictions subies, fondées sur la LPE et l’OPB constituent, pour les parcelles concernées, un déclassement, comme l’a retenu le TAPI dans son jugement. Ce grief sera donc écarté Quant à la conclusion prise visant à l’inscription au registre foncier de l’indemnité pour expropriation matérielle qui serait versée, fondée sur l’art. 33F al. 2 LaLAT, elle ne peut qu’être rejetée car exorbitante au litige, celui-ci ne portant que sur les conditions d’octroi de l’indemnité. En conséquence, le recours interjeté par l’État de Genève et l’AIG doit être rejeté. 5. Le recours du propriétaire porte sur le montant de l’indemnité pour expropriation matérielle fixée par le TAPI dans son jugement, limitée à CHF 3'500'000.- pour la parcelle no 1'696, CHF 1'190'000.- pour les parcelles nos 1'887 et 1'888 et CHF 1'080'000.- pour la parcelle no 1'889. Selon lui, celle-ci devait être fixée à CHF 5'900'000.- pour la parcelle no 1'696 et CHF 5'620’000.- pour les parcelles nos 1'887, 1'888 et 1'889. Le recours porte également sur le refus des intérêts entre le 1er juin 2001 et le 30 mai 2006 et sur la limitation du taux des intérêts à moins de 5% dès le 1er juin 2010. 5.1 S’agissant du seuil de gravité, une restriction à la propriété constituant une expropriation matérielle, doit être particulièrement grave, comme vu ci-dessus, mais le Tribunal fédéral n’a pas fixé de taux de dépréciation déterminé (Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit. n. 390). Il s’agit donc d’examiner les circonstances d’espèce en tenant compte des conséquences qu’entraîne la restriction, non seulement sur la partie du bien-fonds sur laquelle elle porte, mais aussi sur l’ensemble de la parcelle, cas échéant (Territoire & Environnement, Obligation d’indemniser en cas de dézonage, Espace Suisse, 4/2019, p. 12-13). Il ressort de la jurisprudence en la matière que de manière générale, un propriétaire n’a le droit de se voir indemniser que si la restriction litigieuse lui interdit de faire de son fonds un usage conforme à la destination et qui soit économiquement rationnel et intéressant. La garantie de valeur de la propriété ne protège par la faculté de vouer toujours et partout un fonds à son exploitation financièrement la plus rentable ; alors que la jurisprudence fixe la limite du tolérable sans indemnisation entre 10 et 15% de perte de valeur en matière d’expropriation formelle des droits du voisinage, elle la situe plutôt entre 30 et 40% en matière d’expropriation matérielle (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 2303). Le Tribunal fédéral a notamment estimé qu’avec une perte de valeur de 20% en lien avec une réduction du volume de construction autorisable, une atteinte n’était pas suffisamment grave pour équivaloir à une expropriation matérielle. Il a

- 28/36 - A/1689/2011 retenu que dans les circonstances du cas alors examiné, l’usage du fonds étant conservé, les recourants pouvaient continuer d’habiter leur maison ou la louer en l’entretenant pour en tirer un revenu. Seule l’utilisation future des immeubles était donc restreinte (ATF 97 I 632 consid. 7b). Le critère déterminant est de savoir si le propriétaire peut encore, après la restriction, faire un usage économiquement rationnel et conforme à sa destination de l’immeuble. Si tel est le cas, même des restrictions sévères à l’usage de la propriété doivent être supportées sans indemnité (ATF 123 II 481 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5). Globalement, les arrêts publiés permettent d’aboutir à la conclusion qu’une diminution de valeur équivalente ou inférieure à un cinquième de la valeur du bien-fonds ne sera jamais considérée comme analogue à une expropriation, et une diminution équivalente à un tiers ne le sera que très rarement (Enrico RIVA, op. cit, ad art. 5 LAT n. 211 et les arrêts cités). Le recourant lui-même, dans ses écritures devant le TAPI ne conteste pas cette analyse. 5.2 La date déterminante pour apprécier l’existence d’une expropriation matérielle est celle de l’entrée en vigueur de la mesure restrictive (ATF 132 II 218 consid. 2.4), soit en l’occurrence le 1er juin 2001, date de l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OPB, comme l’a admis le Tribunal fédéral dans son arrêt du 8 octobre 2018 cité précédemment (arrêt du Tribunal fédéral 1C_605/2017 consid. 3.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_460/2014 du 15 juin 2015 consid. 2.2). 5.3 L’indemnité pour expropriation matérielle doit être « pleine » selon l’art. 26 Cst. et « juste » selon l’art. 5 al. 2 LAT. Cela signifie que l’ayant droit devra être mis dans la même situation économique que si l’atteinte équivalant à une expropriation n’avait pas eu lieu. L’indemnité correspond donc à la différence des valeurs vénales de la propriété atteinte par une restriction avant et après la date d’entrée en vigueur de cette restriction et non au moment où l’autorité d’estimation statue (Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1758 et les références de jurisprudence citées ; Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 233 et 234). 6. En l’espèce, le montant de l’indemnité est contesté. Le TAPI, se fondant sur les résultats de l’expertise d’N______, a retenu une indemnité à CHF 3'500'000.- pour la parcelle no 1'696, à CHF 1'190'000.- pour les parcelles nos 1'887 et 1'888 et à CHF 1'080'000.- pour la parcelle no 1'889. Le recourant remet en cause cette conclusion, soulevant plusieurs griefs en lien avec l’expertise d’N______, qu’il convient d’examiner successivement. 6.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 Cst., le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour la personne intéressée de produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Il n'empêche toutefois pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant à une

- 29/36 - A/1689/2011 appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 20 avril 2023 consid. 3.1 et les références citées). 6.2 L'autorité réunit les renseignements et procède aux enquêtes nécessaires pour fonder sa décision. Elle apprécie les moyens de preuve des parties (art. 20 al. 1 LPA). Elle peut notamment recourir, s'il y a lieu, à une expertise (art. 20 al. 2 let. e LPA), dont le juge apprécie librement la force probante. L’expertise représente un moyen de preuve (art. 38 LPA) ordonné lorsque l’établissement ou l’appréciation de faits pertinents requièrent des connaissances et compétences spécialisées – par exemple techniques, médicales, scientifiques, comptables – que l’administration ou le juge ne possèdent pas (ATA/1291/2024 du 5 novembre 2024 consid. 2.2 ; ATA/656/2023 du 20 juin 2023 consid. 2.2 et les arrêts cités). Dans le domaine des connaissances professionnelles particulières de l'expert, il ne peut toutefois s'écarter de son opinion que pour des motifs importants qu'il lui incombe d'indiquer, par exemple lorsque le rapport d'expertise présente des contradictions ou attribue un sens ou une portée inexacts aux documents et déclarations auxquels il se réfère (ATF 138 III 193 consid. 4.3.1 = JdT 2012 II p. 489, 494 et les arrêts cités ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_275/2023 du 7 août 2023 consid. 4.1 et les arrêts cités). 6.3 Selon le recourant, N______ serait partiale dans la mesure où elle a réalisé une proportion importante de mandats pour des collectivités publiques genevoises. Or, il appert que dans son offre du 15 juillet 2021, N______ donne des références dont les collectivités publiques pour lesquelles elle a déjà eu l’occasion de procéder à des évaluations, parmi lesquelles figurent notamment l’État de Genève, la Ville de Genève et différentes communes. Cette offre a été contresignée par le mandataire du recourant le 16 août 2021 et ces informations sont également notoires, puisqu’elles sont notamment sur le site internet de la société. Le recourant a ainsi eu de nombreuses occasions, au cours de l’instruction à laquelle a procédé le TAPI, d’éclaircir la question du volume d’expertises confiées par des entités publiques. Non seulement le recourant n’a pas remis en cause l’impartialité des expertes devant le TAPI mais elle n’invoque pas de fait nouveau qui devrait être pris en compte sur cette question. De plus, il ne démontre pas, ni même n’allègue, en quoi la prétendue partialité des expertes aurait biaisé les résultats de leur expertise. Son grief, qui doit être considéré comme sans substance et tardif, sera en conséquence écarté. 6.4 Le recourant soutient que les prix retenus dans l’expertise ne correspondent pas à la valeur vénale des biens en 2001 en zone 5. 6.4.1 La valeur vénale d'un bien est la valeur qui lui est attribuée dans des circonstances normales, à une époque déterminée et à l'occasion d'un échange d'ordre économique. La loi et la jurisprudence considèrent que la valeur vénale d'un

- 30/36 - A/1689/2011 bien est le prix que le propriétaire d'un immeuble exproprié pouvait raisonnablement espérer en obtenir en cas de vente. Il s'agit de la valeur objective de l'objet, soit celle qui correspond au prix d'aliénation, étant précisé que les prix spéculatifs, ou au contraire de bradage, ne doivent pas être pris en compte. Elle doit être fixée selon des critères objectifs, en tant compte de tous les éléments de fait et de droit qui seraient pris en considération par des acheteurs potentiels (Jean Marc SIEGRIST, L’estimation des biens expropriés, in Thierry TANQUEREL/François BELLANGER [éd.], op. cit., p. 44). 6.4.2 Le recourant estime que le nombre de transactions sur lesquelles N______ a fondé son analyse est trop restreint et que l’extrapolation du prix du terrain nu déduit du prix des transactions n’est pas démontrée. Le recourant n’apporte aucun élément à l’appui de sa première critique, qu’il avait déjà soulevée devant le TAPI, concernant les transactions prises en compte dans l’expertise. Invité à produire des transactions qui n’auraient pas été prises en compte par les expertes, il a échoué et il faut dès lors conclure que le marché, tel que pris en compte par l’expertise, correspond à celui existant en 2000 et 2001. 6.4.3 Quant à prendre en compte la valeur selon la fourchette de CHF 350.- à 450.- /m2 invoqué par le recourant, fondée sur les valeurs publiées par A & D et données par le témoin U______, gérant de cette société, il faut préciser qu’elle n’intègre par les nuisances générées par le trafic aérien, comme exposé par le témoin. Cette précision permet de retenir que cette valeur ne peut être prise en compte pour estimer la valeur de la parcelle concernée dans la présente procédure, contrairement à celle estimée par N______, seul les conséquences de l’inconstructibilité liée à l’adoption des VLI étant pertinentes pour évaluer la perte de valeur subie. Quant à l’indemnité pour l’expropriation formelle des droits de voisinage, en lien avec les nuisances sonores subies, elle a déjà été demandée et obtenue, s’agissant des parcelles concernées. 6.4.4 Concernant l’analogie que fait le recourant entre les prix retenus par la jurisprudence en matière d’expropriation formelle, pour des parcelles sises à B______, en 1985, son raisonnement ne peut être suivi, dans la mesure où il ne tient pas compte de l’évolution des prix entre 1985 et 2001 de parcelles particulièrement exposées au bruit du trafic aérien et à ses nuisances. Il n’est notamment pas possible d’adhérer, sans autres éléments, qui font défaut en l’espèce, à la théorie qui voudrait que la valeur de ces parcelles ait simplement suivi l’évolution générale des prix de l’immobilier dans le canton. 6.4.5 Le recourant se prévaut également, pour tenter de justifier un prix du terrain de CHF 400.-/m2, d’une décision de la commission fédérale d’estimation du premier arrondissement du 16 août 1994, laquelle retenait que le prix au m2 d’un terrain en zone villas dans la campagne genevoise était de l’ordre de CHF 400.-/m2. Toutefois, l’absence des caractéristiques et de précisions sur la situation de la parcelle concernée ne permet pas de procéder à l’analogie que préconise le recourant.

- 31/36 - A/1689/2011 6.4.6 Quant à la cause évoquée ayant donné lieu à une convention transactionnelle conclue à la suite d’une décision de la commission du 17 décembre 2008, elle ne peut non plus servir de base de comparaison, faute notamment d’être définitive et également parce qu’elle a été conclue sans expertise immobilière (ACOM/121/2008). 6.4.7 Le recourant évoque également la pratique de l’office cantonal du logement (ci-après : OCLPF). Or, les prix admis par l’OCLPF en tant que coût de l’acquisition du foncier dans les plans financiers utiles au contrôle des loyers et prix de vente des logements dans les zones de développement (art. 5 al. 1 à 3 de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 - LGZD – L 1 35) ne sont pas considérés par la jurisprudence comme permettant de déterminer la valeur vénale. En effet, ce prix ne correspond pas à la valeur vénale puisqu’il est fixé, comme prix maximum admissible, dans le cadre du plan financier d’un projet de construction et non dans celui de l’achat d’un bien immobilier, de plus, appelé à être remplacé par les nouvelles constructions en zone de développement (arrêt du Tribunal fédéral 1C_141/2013 du 5 septembre 2013 consid. 5.2 confirmant l’ATA/828/2012). 6.4.8 Le recourant se prévaut également du rapport W______de 1997 relatif au Rapport de la Commission fédéral pour l’évaluation des VLI pour le bruit qui indique des valeurs des terrains, non bâtis de 500.- m2. Toutefois, le rapport indique une marge d’incertitude entre 35 et 50%, impliquant ainsi des chiffres proches de ceux retenus par N______. 6.4.9 Le recourant entend finalement faire application d’une manière différente de calculer tout en déclarant adopter la méthode retenue dans l’expertise. Sa démonstration, dans la mesure où elle peut être comprise, retient notamment une majoration du terrain disponible à + 50% mais sur la base du prix global et non du prix de l’assiette théorique occupée par les constructions existantes. Déjà sur ce point, sa démonstration, contraire à la logique de l’évaluation, ne saurait être suivie. 6.5 En conclusion sur ce point, il faut constater qu’aucune des sources citées dans le recours ne permet de soutenir de façon convaincante la valeur de CHF 400.-/m2 avancée par le recourant qui ne fait, finalement, que substituer sa propre appréciation à celle des expertes. Il s’avère que la méthode utilisée pour déterminer le prix des seuls terrains à partir de la valeur globale d’une transaction, qui a été exposée par N______, lors de l’audition du 11 novembre 2022 devant le TAPI ainsi que dans son expertise, n’a pas été valablement remise en cause par le recourant, lequel n’a pas non plus demandé les compléments d’explications dont il semble déplorer l’absence. Dans cette expertise à laquelle ont procédé les expertes désignées sur proposition commune de toutes les parties, figure une analyse minutieuse des parcelles et de leur situation, retenant notamment les critères d’appréciation propres tels que la configuration, la taille, la centralité, l’environnement direct, les nuisances, etc. cela sur le plan macro (desserte en transports publics, situation, commodités nécessaires, écoles, etc.) ainsi que sur le plan micro (situation par rapport au village, aux routes,

- 32/36 - A/1689/2011 aux accès et les caractéristiques des parcelles). Il est retenu pour la parcelle no 1'696, sise en zone 5, une valeur liée à son utilité, soit l’exploitation agricole, le stockage ou le stationnement de véhicules. Pour les trois parcelles sises en ZDIA, il est tenu compte des possibilités de construction offerte. Cette analyse détaillée faite avec une méthodologie qui n’est, en définitive, pas critiquée par les parties, ne peut donc qu’être qualifiée de complète et il n’y a dès lors aucun motif qui permettrait de ne pas retenir les conclusions de l’expertise et c’est donc à juste titre que le TAPI s’est fondé sur ces chiffres pour déterminer la valeur vénale du bien et la gravité de l’atteinte qui aurait été portée au bien du recourant par l’adoption des VLI et par le déclassement en ZDIA. Les griefs du recourant doivent donc être écartés. 6.6 Le recourant estime encore que la compensation entre les avantages et les inconvénients majeurs au sens de l’art. 5 al. 1 LAT n’est pas respectée dans l’application faite par le TAPI de la notion de gravité. Les avantages majeurs ayant un seuil de valeur de CHF 30'000.- fixé aux art. 30E ss LaLAT ; il convenait de retenir le même seuil, s’agissant des inconvénients. Cependant, l’interprétation qu’il fait de l’art. 5 LAT n’est soutenue par aucune jurisprudence, ni aucun auteur de doctrine. Au contraire, il est admis que l’art. 5 al. 2 LAT concerne un cas d’inconvénient majeur dû à une mesure d’aménagement pour lequel la Constitution a déjà prévu une pleine indemnité comme conséquence juridique, excluant de fait l’application de l’al. 1 et le réservant aux cas d’inconvénients qui n’atteindraient pas l’intensité d’une expropriation matérielle (Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 14 et 17). À cela s’ajoute que le législateur genevois, même s’il fallait admettre qu’il pouvait créer un régime compensatoire pour des inconvénients de moindre gravité, a adopté une loi dont le texte est clair (art. 30E et 30F LaLAT) qui précise que la notion d’avantage repose sur une augmentation de valeur de plus de CHF 30'000.- et celle d’inconvénient requiert la reconnaissance d’un cas d’expropriation matérielle. Le législateur genevois n’a donc pas souhaité adopter une indemnisation qui serait versée à des conditions plus souples que celle posées par la jurisprudence au sujet de l’expropriation matérielle, comme cela ressort également des travaux préparatoires (MGC 2007-2008/I A 278). Ainsi, il n’y a pas lieu d’examiner plus avant cet argument qui s’avère infondé. 7. Le recourant soutient que la fixation du taux des intérêts compensatoires de l’indemnité pour expropriation matérielle pour la période de 2006 à 2023, conformément à l’art. 81E LEx-GE dans sa version entrée en vigueur le 12 février 2022 contreviendrait au principe de non-rétroactivité des lois. En outre les intérêts compensatoires devraient être fixés dès le 1er juin 2001. 7.1 En matière d'expropriation, la règle principale qui concrétise l'exigence de pleine indemnité est celle de l'équivalence économique, selon laquelle l'exproprié ne doit ni s'enrichir, ni s'appauvrir par l'expropriation. L'expropriation doit être

- 33/36 - A/1689/2011 économiquement neutre pour le patrimoine de celui-ci (ATF 95 I 453 = JdT 1970 I 369 ; ATF 93 I 554 = JdT 1969 I 108). 7.2 L’art. 81E al. 1 LEx-GE stipule que l’indemnité définitive porte intérêt au taux fixé en application de l’art. 76 al. 5 de la loi fédérale sur l’expropriation du 20 juin 1930 (LEx - RS 711) dès le jour de la prise de possession anticipée ou dès la demande d’expropriation consécutive à l’entrée en vigueur d’une mesure constitutive d’expropriation matérielle. 7.3 L’art. 76 al. 5 LEx prévoit, dans sa teneur en vigueur depuis le 1er janvier 2021, que dans tous les cas, l’indemnité définitive porte intérêt au taux fixé par le Tribunal administratif fédéral (ci-après : TAF) dès le jour de la prise de possession et l’exproprié est indemnisé de tout autre dommage résultant de la prise de possession anticipée. Auparavant, cette disposition prévoyait que l’indemnité définitive portait en tout cas intérêt au taux usuel dès le jour de la prise de possession. 7.4 Le 9 novembre 2009, le TAF a édicté une instruction sur la fixation du taux au sens de l’art. 76 al. 5 LEx, qui est encore valable à ce jour, à teneur de laquelle ledit taux correspond au taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail publiés sur le site internet de l’office fédéral du logement (arrêt du Tribunal administratif fédéral A-862/2021 du 6 juillet 2022 consid. 7.7.1). 7.5 Avant l’entrée en vigueur, le 12 février 2022, de la teneur actuelle de l’art. 81E LEx-GE le droit genevois ne réglait pas la question de l’intérêt compensatoire en matière d’expropriation matérielle et cette disposition n’était applicable qu’en cas d’expropriation formelle dès la prise de possession anticipée. Le droit cantonal ne prévoyait pas de règle en matière d’expropriation matérielle et présentait ainsi une lacune. Aucune pratique constante en la matière n’est établie ou invoquée. C’est donc à bon droit que le TAPI a comblé cette lacune en retenant comme taux usuel celui prévu par la nouvelle disposition, correspondant à l’approche du droit fédéral de l’expropriation et sa référence au taux usuel. Dans une affaire zurichoise, le Tribunal fédéral a jugé conforme à l’interdiction de l’arbitraire et respectueuse de la garantie de la propriété cette méthode, la législation zurichoise présentant également une lacune sur ce point (ATF 97 I 349). 7.6 En conséquence, le grief sera écarté. 7.7 Reste à examiner la date à partir de laquelle les intérêts sont dus. La créance en indemnité porte intérêts non dès l’entrée en vigueur de la restriction mais seulement dès le moment où l’ayant droit a manifesté de façon non équivoque son intention de se faire indemniser (ATF 120 Ib 465 consid. 5b = JdT 1996 I 413 ; 114 Ib 283 consid. 2a et les références citées ; Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 2327 ; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1759). Cette règle est reprise à l’art. 81E al. 1 LEx-GE. En l’espèce, la demande d’indemnité a été faite le 30 mai 2006 et l’entrée en vigueur de l’OPB a déjà impliqué une diminution de la valeur des parcelles, comme vu cidessus. En conséquence, c’est à tort que le jugement du TAPI fixe des intérêts

- 34/36 - A/1689/2011 compensatoires dès 2008 uniquement, date d’entrée en vigueur du déclassement, lequel a uniquement confirmé une partie de la perte subie, correspondant à l’indemnité due. En conséquence, le recours doit être admis partiellement sur ce point et la date à laquelle porte intérêt l’indemnité fixée au 30 mai 2006. 7.8 En outre, le TAPI a omis de tenir compte des intérêts dus entre le 2 septembre 2023 et le 1er décembre 2023 au taux de 1,5% (selon le taux d’intérêt de référence https://www.bwo.admin.ch/fr/evolution-du-taux-de-reference-et-du-taux-dinteretmoyen) et le jugement devra être complété sur ce point. 8. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge solidaire de l’État de Genève et de l’AIG et un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge de A______ (art. 87 al. 1 LPA). Compte tenu de l’admission partielle du recours, une indemnité de procédure de CHF 500.- sera allouée à A______, à la charge solidaire de l’État de Genève et de l’AIG (art. 87 al. 2 LPA).

* * * * * PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE à la forme : déclare recevables le recours interjeté le 3 février 2025 par A______ ainsi que celui interjeté le même jour par l’État de Genève et l’Aéroport international de Genève contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 18 décembre 2024 ; au fond : rejette le recours de l’État de Genève et de l’Aéroport international de Genève ; admet partiellement le recours de A______ ; annule le chiffre 3 du dispositif du jugement du Tribunal administratif de première instance et le confirme pour le surplus ; dit que l’indemnité due par l’État de Genève et l’Aéroport international de Genève, pris conjointement et solidairement, à A______ s’élève à CHF 3’500'000.- pour la parcelle no 1'696, à CHF 1'190'000.- pour les parcelles nos 1'887 et 1'888 et à CHF 1'080'000 pour la parcelle no 1'889 avec intérêts dès le 30 mai 2006 aux taux suivants : - 5% l’an du 30 mai 2006 au 31 décembre 2009 ; - 3% l’an du 1er janvier 2010 au 1er décembre 2010 ; - 2.75% l’an du 2 décembre 2010 au 1er décembre 2011 ; - 2.5% l’an du 2 décembre 2011 au 1er juin 2012 ;

- 35/36 - A/1689/2011 - 2.25% l’an du 2 juin 2012 au 2 septembre 2013 ; - 2% l’an du 3 septembre 2013 au 1er juin 2015 ; -