- 1 -
_____________ A/1229/1999-TPE
du 27 juin 2000
dans la cause
Madame C. M. représentée par Me Alain Maunoir, avocat
contre
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS
et
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT
- 2 -
_____________ A/1229/1999-TPE EN FAIT
1. Madame C. M. est propriétaire de la parcelle No 1725, feuille 50, de la commune de X., située en cinquième zone à l'adresse chemin V..
Selon l'extrait cadastral, la parcelle mesure 948 m2 et comporte un bâtiment d'habitation de 155 m2 ainsi qu'une dépendance mesurant 60 m2. Cette dernière est constituée d'une piscine d'une surface de 36 m2 et d'un accès couvert de 24 m2.
2. En 1997, Mme M. a souhaité recouvrir sa piscine d'une véranda. 3. Par décision du 12 mai 1997, le département des travaux publics, devenu depuis le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : DAEL), a délivré l'autorisation de construire sollicitée (DD 94737).
4. Le 9 octobre 1998, les voisins de Mme M., M. et Mme C., ont adressé une dénonciation au DAEL. 5. Le 20 octobre 1998, un inspecteur de la police des constructions a constaté sur place qu'en sus de la construction autorisée, Mme M. avait fait ériger une terrasse en bois, posée sur des potelets, ainsi qu'une palissade en bois d'une hauteur de 2m 50 sur la partie sud-ouest de la parcelle, à moins de 6 m de la limite de propriété. Les distances et les vues droites n'étaient pas respectées. Les voisins avaient accepté la couverture de la piscine mais non ladite terrasse, qui formait un fonds dominant leur parcelle.
6. Par courrier du 26 octobre 1998, le DAEL a invité Mme M. à requérir une autorisation de construire par voie de procédure accélérée en joignant un projet d'acte de servitude de distances et vues droites. Toute autre mesure ou sanction demeurait réservée.
7. Le 4 novembre 1998, Mme M. a déposé une demande d'autorisation de construire par voie de procédure accélérée (APA 15039). Les 3 février et 31 mars 1999, des projets modifiés ont été enregistrés toujours sous le même No d'APA.
- 3 -
Lors de l'instruction de la requête, les préavis suivants ont été recueillis :
- le 10 octobre 1998, préavis favorable émis par le service de sécurité et salubrité du DAEL; - le 9 novembre 1998, préavis favorable de la direction de l'aménagement; - le 24 novembre 1998, préavis favorable de la commune de X.; - le 6 novembre 1998, la direction générale du patrimoine et des sites a déclaré ne pas avoir d'observation à formuler;
- le 6 novembre 1998, il en a été de même de la direction de l'environnement; - le l8 novembre 1998, la direction générale du génie civil en a fait autant; - le 16 décembre 1998 et le 5 février 1999, l'inspection de la construction a émis un préavis défavorable, la distance aux limites et les vues droites avec la parcelle No 1724 appartenant aux époux C. étant insuffisante et l'accord desdits voisins faisant défaut;
- le 13 avril 1999 enfin, la commission d'architecture a préavisé en ces termes : "la terrasse projetée crée un fonds dominant inacceptable par rapport à la propriété voisine, dont le bâtiment d'habitation se situe lui aussi assez proche de la limite de propriété. La commission d'architecture pense que la piscine aurait dû être réalisée de plain pied et regrette que la terrasse afférente n'ait pas été étudiée par la même occasion".
8. Par décision du 16 juin 1999, le DAEL a refusé l'autorisation sollicitée, car la construction ne respectait pas la distance aux limites de propriété de 6 m prescrite par l'article 69 alinéa 2 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) ni les vues droites. Enfin, comme l'avait souligné la commission d'architecture, la terrasse créait un fonds dominant inacceptable par rapport à la propriété voisine.
9. Par acte du 16 juillet 1999, Mme M. a recouru
- 4 contre cette décision auprès de la commission de recours instituée par la loi sur les constructions et les installations diverses, devenue depuis la commission cantonale de recours en matière de constructions (ciaprès : la commission) en concluant à sa mise à néant.
Les arguments développés étaient en substance les suivants : a) Dès l'origine, la villa et le terrain naturel étaient surélevés par rapport à la parcelle voisine No 1724 sur près de 2 m au point le plus élevé.
b) Les constructions situées sur la parcelle 1725 occupaient une surface brute de plancher de 155 m2 plus 24 m2 correspondant à l'accès couvert soit au total 179 m2. Ce total s'inscrivait dans les limites de l'article 59 alinéa 1 LCI selon lequel ces surfaces ne doivent pas dépasser 20% de la surface de la parcelle. En l'espèce, elles atteignaient 18,8%.
c) La surface de la piscine de 36 m2 avait été considérée comme construction de peu d'importance et non comme surface brute de plancher selon la décision du département du 12 mai 1997 autorisant la couverture de cette surface.
d) La recourante avait fait réaliser une petite terrasse en bois d'une surface de 14 m2, laquelle n'était ni couverte ni fermée. Même prise globalement avec la piscine, cette terrasse ne dépassait pas 50 m2. Elle s'inscrivait dans le gabarit fixé à l'article 3 alinéa 3 du règlement d'application sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 05. 01). Elle constituait donc une construction de peu d'importance, raison pour laquelle elle pouvait être implantée à moins de 6 m de la limite de propriété.
e) La palissade en bois évitait toute vue directe sur la parcelle voisine. f) Le préavis de la commission d'architecture estimant qu'un fonds dominant avait été créé ne reposait sur aucune disposition légale. D'ailleurs, le niveau de la terrasse se trouvait à une altitude nettement moins élevée, de l'ordre de l m 70, que le terrain naturel adjacent à la villa.
g) Ces constructions n'engendraient aucun
- 5 inconvénient pour le voisinage et le refus du département devait être annulé.
h) Lors de l'audience tenue par la commission le 12 octobre 1999, Mme M. a exposé que la terrasse était une construction réversible permettant un accès plus commode à la piscine, en particulier pour sa mère âgée.
i) L'inspecteur du département, M. B., a indiqué que, la piscine faisant partie intégrante de la maison, la terrasse située à côté de la piscine ne pouvait pas être considérée comme une construction de peu d'importance. La piscine ainsi que l'accès couvert étaient cadastrés en tant que dépendances.
j) Mme M. s'est référée à la lettre qu'elle avait écrite le 21 février 1997 au département suite aux discussions qu'elle avait eues alors avec M. B..
Ce document figure dans le dossier produit par le département. Il fait apparaître que la superficie de la piscine (36 m2) ajoutée à celle de l'accès couvert (env. 24 m2) dépasse la superficie autorisée pour les constructions de peu d'importance. Cependant, il restait un solde de droits à bâtir de 34,6 m2 sur la parcelle (superficie de la parcelle 948 m2 dont 155 m2 occupés par la maison d'habitation). Mme M. souhaitait que ce solde de droits à bâtir soit pris en compte pour la partie représentant l'accès couvert à la piscine, à savoir que ces 24 m2 concernant l'accès couvert soient inclus dans les surfaces habitables : ainsi la véranda devenait la seule construction de peu d'importance. Celle-ci ne serait pas chauffée et la porte-fenêtre séparant la véranda de la maison serait maintenue.
Le rapport des surfaces à 0.20 serait respecté. k) M. B. a concédé que les 24 m2 d'accès à la piscine avaient été inclus dans les surfaces habitables au cours d'une discussion libre et aucun calcul de rapport des surfaces n'avait été effectué.
10. Par décision du 9 novembre 1999, la commission a rejeté le recours au motif que la conversation libre à laquelle il était fait référence, dont la réalité n'était pas contestée, ne pouvait s'opposer aux inscriptions officielles du cadastre. Elle ne pouvait pas davantage
- 6 être interprétée comme l'assurance d'une prochaine autorisation pour un solde de surface de construction de peu d'importance. La dépendance de 60 m2 constituée par la piscine et son accès couvert dépassait déjà la dimension réglementaire d'une construction de peu d'importance, de sorte que l'agrandissement d'une telle surface était inadmissible. Il en résultait que la distance aux limites de propriété devait être respectée et le refus de l'implantation de la terrasse était justifié.
11. Par acte posté le 23 décembre 1999, Mme M. a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif en concluant à sa mise à néant et en reprenant son argumentation déjà développée devant la commission.
12. La commission a persisté dans les termes de sa décision. 13. Quant au département, il a conclu au rejet du recours. L'accès à la piscine d'une surface de 24 m2 constituait bien une construction de peu d'importance non utilisable pour l'habitation. Or, la dépendance existante de 60m2, soit 36 m2 pour la piscine et 24 m2 pour l'accès à celle-ci, constituait une surface épuisant déjà celle qui pouvait être consacrée aux constructions de peu d'importance. De plus, la recourante avait installé une palissade en bois d'une hauteur de 2m 50 alors qu'en cinquième zone, le département pouvait refuser des murs séparatifs qui n'étaient pas intégrés à un bâtiment; et en tout état, ces murs ne devaient pas excéder 2 m de hauteur (art. 79 et 112 LCI). La palissade en bois devait donc être refusée.
Comme la commission d'architecture l'avait relevé, la terrasse prolongée constituait un fonds dominant sur la parcelle voisine susceptible d'engendrer des inconvénients pour les voisins et cela surtout si les distances aux limites de propriété n'étaient pas respectées. Le refus qui avait été opposé à la recourante devait être confirmé. Enfin, Mme M. ne pouvait prétendre être mise au bénéfice du principe de la bonne foi, les conditions jurisprudentielles devant être réunies ne l'étant pas en l'espèce.
Mme M. avait elle-même déclaré que la construction de la terrasse était réversible, de sorte qu'elle ne subirait aucun préjudice si elle était priée de la
- 7 démonter. 14. Le 2 juin 2000, le juge délégué a effectué un transport sur place et a constaté que le terrain sur lequel se trouvait la villa de Mme M. était en pente, que la maison se trouvait surélevée ou sur le remblai et que la piscine qui se trouvait devant la maison n'était pas enterrée. Une véranda recouvrait la piscine et l'espace entre la piscine et la maison. Ce dernier comprenait un patio en contrebas de la piscine qui avait été aménagé avec une table et 4 chaises, un escalier et un petit espace vert. Depuis une terrasse sur le côté ouest de la maison courrait un petit chemin dallé qui longeait la maison en direction de la véranda. Arrivé au niveau de celle-ci le passage était recouvert de planches et longeait la véranda avant d'en épouser le contour, créant une petite esplanade où était disposés deux fauteuils relax. Une palissade en bois d'une hauteur de 2,50 m depuis le sol cachait la vue sur le fonds voisin que la terrasse ainsi créée dominait. Il existait un espace entre le passage en bois et le fonds voisin, occupé par un mur de soutènement, une haie et un passage longeant la limite de propriété.
EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
2. En l'espèce, le litige porte sur le refus du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL) d'autoriser la terrasse construite par la recourante autour de sa piscine et la palissade attenante.
3. En vertu de l'article 59 alinéas 1,2 et 7 LCI, la surface de la construction en zone villa, exprimée en m2 de plancher, ne doit pas excéder 20 % de la surface de la parcelle; par surface de plancher prise en considération dans le calcul du rapport des surfaces, il faut entendre la surface brute de plancher de la totalité de la construction hors sol; les constructions de peu d'importance ne sont pas prises en considération pour le calcul du rapport des surfaces.
- 8 -
L'article 29 du règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 05.01) précise : "La surface des constructions, selon les dispositions des articles 59 et 62 de la loi, comprend les constructions annexes faisant corps avec le bâtiment principal, à l'exclusion de celles qui seraient admises comme constructions de peu d'importance."
4. En l'espèce, la parcelle de Mme M. mesure 948 m2. La surface de construction autorisée représente 189,60 m2, soit 20% de la parcelle.
La maison occupe une surface habitable de 155 m2, soit 16,35 % de la parcelle et le solde de surface constructible de 34,60 m2 est inutilisé. La piscine de 36 m2 est considérée comme une construction de peu d'importance. Comme le permettait l'autorisation de construire du 12 mai 1997, Mme M. a recouvert tant la piscine existante que l'espace entre la piscine et la maison d'une structure en verre d'une superficie totale de 60 m2 (36 m2 de piscine plus 24 m2 de "passage"), créant ainsi un espace de 24 m2 sur 2 niveaux reliés par un escalier où elle a disposé deux tables et plusieurs sièges.
Cette nouvelle construction occupe une superficie totale qui dépasse de 25,40 m2 la surface constructible encore disponibles, et elle n'a donc été autorisée qu'au titre de construction de peu d'importance.
5. En vertu de l'article 3 alinéa 3 RALCI, sont réputées constructions de peu d'importance celles dont la surface n'excède pas 50 m2, qui ne dépassent pas un gabarit donné et ne sont affectées ni à l'habitation, ni à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Dans tous les cas, la surface totale des constructions de peu d'importance ne doit pas excéder 8 % de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2.
La surface de la construction du couvert de la piscine et de l'accès est de 60 m2 et représente 6,3 % de la surface totale de la parcelle (948 m2). Elle forme une unité architecturale et fonctionnelle, au volume unique et indivisé, et la surface ainsi recouverte d'un seul tenant ne saurait être divisée en une partie "habitable" et une partie "construction de peu d'importance" comme le soutien la recourante. Les différences de niveau et d'affectation effective (l'espace entre la piscine et la
- 9 maison est en effet habitable, comme cela a été constaté à l'occasion du transport sur place) ne sont pas relevantes en l'espèce, puisque la construction doit être prise dans son ensemble et que seule une construction de peu d'importance pouvait être autorisée, la surface constructible disponible en vertu de l'article 59 LCI n'étant pas suffisante. La piscine et son accès couvert constituent par conséquent une construction de peu d'importance nonobstant l'utilisation effective de l'espace ainsi aménagé.
6. Une terrasse attenante à cette construction, telle que celle construite par Mme M., forme également une unité fonctionnelle avec la piscine sans laquelle elle n'aurait pas de sens. Si elle devait être admise, elle devrait être comprise dans la construction de peu d'importance autorisée. L'accès couvert, la piscine et la terrasse devraient ainsi être considérés comme un tout et la surface de la terrasse (14 m2) s'ajouterait aux 60 m2 de la construction déjà autorisée. Il en résulterait un dépassement de 24 m2 (soit les 14 m2 de la terrasse et les 10 m2 déjà autorisés pour la verrière) de la superficie maximale autorisée (50 m2) par l'article 3 alinéa 3 RALCI, qui ne saurait en aucun cas être admis.
7. C'est ainsi à juste titre que le département et la commission de recours ont refusé l'autorisation de construire la terrasse. L'examen des distances aux limites, des vues droites et de la création d'un fonds dominant est ainsi superflu.
8. Mal fondé, le recours sera ainsi rejeté. Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 750.- sera mis à la charge de la recourante.
PAR CES MOTIFS le Tribunal administratif à la forme : déclare recevable le recours interjeté le 23 décembre 1999 par Madame C. M. contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 9 novembre 1999;
au fond : le rejette ;
- 10 met à la charge de la recourante un émolument de CHF 750.-;
communique le présent arrêt à Me Alain Maunoir, avocat de la recourante, ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de l'aménagement, de l'équipement et du logement.
Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, M. Paychère, juges.
Au nom du Tribunal administratif : la greffière-juriste : le président :
V. Montani D. Schucani
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
M. Oranci