Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01 www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 601 2015 49 Urteil vom 14. September 2015 I. Verwaltungsgerichtshof Besetzung Stellvertretender Präsident: Christian Pfammatter Richter: Gabrielle Multone, Josef Hayoz Gerichtsschreiber-Praktikant: Pierre Portmann Parteien BUNDESAMT FÜR JUSTIZ, Beschwerdeführer gegen KOMMISSION FÜR DEN ERWERB VON GRUNDSTÜCKEN DURCH PERSONEN IM AUSLAND, Vorinstanz, A.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Robert Friolet Gegenstand Grundstückerwerb durch Personen im Ausland Beschwerde vom 26. März 2015 gegen den Entscheid der Kommission für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 25. Februar 2015
Kantonsgericht KG Seite 2 von 7 Sachverhalt A. Mit Kaufvertrag vom 10. Dezember 2014 erwarb die A.________ AG die Grundstücke Nr. B.________ und Nr. C.________ des Grundbuchs der Gemeinde D.________. Es handelt sich um Stockwerkeigentumseinheiten, namentlich um Anteile an einer Dreizimmerwohnung, einer Garage und einem Keller. Die A.________ AG hat ihren Sitz in Freiburg (CH) und bezweckt unter anderem Dienstleistungen für Datenübertragungen, individuelle Programmiertätigkeiten und allgemeine Beratungsdienstleistungen sowie den Erwerb, die dauernde Verwaltung und den Verkauf von Beteiligungen an Unternehmen aller Art im In- und Ausland. Dem Verwaltungsrat gehören drei Schweizer Bürger an, die je über Einzelunterschrift verfügen. Einziger Aktionär der Käuferin ist E.________, deutscher Staatsangehöriger mit Aufenthaltsbewilligung B und wohnhaft in F.________, Gemeinde D.________. Gleichentags unterbreitete der beurkundende Notar den Vertrag der kantonalen Kommission für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (nachfolgend: Vorinstanz) und beantragte, es sei der Käuferin die Bewilligung für den Erwerb der beiden Liegenschaften zu erteilen. Am 17. Dezember 2014 stellte er der Vorinstanz auf deren Verlangen noch verschiedene Dokumente zu und am 18. Dezember 2014 präzisierte er sein Begehren dahingehend, es sei festzustellen, dass die A.________ AG für den Erwerb der Grundstücke Nr. B.________ und Nr. C.________ keiner Bewilligung bedürfe und dass in der Gesellschaft gemäss der eingereichten Bilanz keine beherrschende Stellung durch Personen im Ausland bestehe. B. Mit Zirkularbeschluss vom 25. Februar 2015 hiess die Vorinstanz das Gesuch gut und stellte fest, dass der Grundstückerwerb nicht bewilligungspflichtig sei. Zur Begründung brachte sie an, dass die A.________ AG eine Aktiengesellschaft sei, die ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz habe. Aus der Jahresrechnung gehe hervor, dass in der Gesellschaft keine beherrschende Stellung durch Personen im Ausland bestehe. Der Verwaltungsrat setze sich aus drei Personen mit Schweizer Staatsbürgerschaft sowie Wohnsitz in der Schweiz zusammen und das gesamte Aktienkapital werde durch einen deutschen Staatsbürger, der seit mehreren Jahren in der Gemeinde D.________ wohnhaft sei und als EU-Bürger über eine Aufenthaltsbewilligung B verfüge, gehalten. Die A.________ AG verfüge über Aktiven in der Höhe von CHF G.________ dies hauptsächlich in der Form von flüssigen Mitteln auf Bankkonten beziehungsweise auf einem Postkonto. Die Passiven bestünden, nebst den kurzfristigen Verbindlichkeiten (CHF H.________) sowie Kreditoren in der Höhe von ungefähr CHF I.________, hauptsächlich aus Rückstellungen (CHF J.________). Die Vorinstanz schloss mit der Feststellung, dass Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, die Ausländern gehörten, nicht als Personen im Ausland gelten. C. Gegen diesen Entscheid lässt das Bundesamt für Justiz am 26. März 2015 Verwaltungsgerichtsbeschwerde führen und beantragen, in Aufhebung der Verfügung vom 25. Februar 2015 sei die Sache zur vertieften Prüfung und zur erneuten Verfügung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Es wirft der Vorinstanz im Wesentlichen vor, den tatsächlichen Wohnsitz von E.________ nicht geprüft zu haben. Die Vorinstanz verweist mit ihrer Eingabe vom 17. April 2015 auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid.
Kantonsgericht KG Seite 3 von 7 Die A.________ AG beantragte am 12. Mai 2015 die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung der angefochtenen Verfügung. Anhand von Unterlagen versichert sie, dass E.________ seinen Lebensmittelpunkt in F.________, Gemeinde D.________, habe. Erwägungen 1. Die angefochtene Verfügung erging in Anwendung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41). Demnach ist die Zuständigkeit des Kantonsgerichts aufgrund von Art. 3 des Ausführungsgesetzes vom 24. September 1987 zum BewG (SR 214.12.1) in Verbindung mit Art. 15 Abs. 1 lit. c BewG gegeben. Das Bundesamt ist zur Erhebung des Rechtsmittels befugt (Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG). Seine Beschwerde wurde rechtzeitig eingereicht und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 79 Abs. 1, Art. 81 Abs. 1 des Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung des Rechts, einschliesslich der Überschreitung oder des Missbrauchs des Ermessens, gerügt sowie eine unrichtige und unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 77 Abs. 1 lit. a und b VRG). Die Unangemessenheit kann vor dem Kantonsgericht nur gerügt werden, wenn die Angelegenheit das Gebiet der öffentlichen Abgaben oder der Sozialversicherungen betrifft oder sie der Beschwerde an eine zur Überprüfung dieser Rüge befugte Behörde unterliegt oder ein Gesetz diesen Beschwerdegrund ausdrücklich vorsieht (Art. 78 Abs. 2 lit. a-c VRG). Solange die Vorinstanz ihr Ermessen pflichtgemäss ausübt, ist es dem Gericht verwehrt, sein eigenes Ermessen anstelle der Vorinstanz zu setzen (vgl. BVR 2012 S. 193 E. 1.2). Das Gericht wendet das Recht von Amtes wegen an und prüft von Amtes wegen oder auf Antrag die Gültigkeit der auf den Einzelfall anwendbaren Vorschriften (Art. 10 Abs. 1 und 2 VRG). 3. a) Nach Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten unter anderem Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA), die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG). Mit dieser Vorschrift wurde das BewG angepasst an das Abkommen vom 21. Juni 1999 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten andererseits über die Freizügigkeit (Freizügigkeitsabkommen, FZA; SR 0.142.112.681). Nach Art. 25 Abs. 1 von dessen Anhang I haben Staatsangehörige einer Vertragspartei, die ein Aufenthaltsrecht haben und ihren Hauptwohnsitz im Aufnahmestaat nehmen, hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien die gleichen Rechte wie inländische Personen; sie gelten nicht mehr als Personen im Ausland. b) Das BewG findet auch Anwendung, wenn als Käuferin eines Grundstücks eine juristische Person auftritt. Dabei unterscheidet das BewG zwischen in- und ausländischen juristischen Personen. Als inländische juristische Person gilt eine solche, die sowohl ihren statutarischen wie auch ihren tatsächlichen Sitz in der Schweiz hat. Fehlt es an einer dieser beiden Voraussetzungen, so handelt es sich um eine ausländische juristische Person. Eine ausländische juristische Person fällt ausnahmslos in den persönlichen Geltungsbereich des BewG. Hingegen fällt eine inländische ju-
Kantonsgericht KG Seite 4 von 7 ristische Person nur dann unter das BewG, wenn sie ausländisch beherrscht wird. Eine ausländische Beherrschung setzt voraus, dass eine unter das BewG fallende Person aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechts oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen (unter das BewG fallenden) Personen die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann (Art. 5 und 6 BewG; SCHÖBI, Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in Der Grundstückkauf, 2. Aufl. 2001, S. 414 ff.). c) Ob der Erwerb eines Grundstücks bewilligungspflichtig ist und gegebenenfalls bewilligt werden kann, beurteilt sich gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft beziehungsweise der Rechte, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung an einer Liegenschaft verschaffen, mithin im Zeitpunkt der Anmeldung des Grundbucheintrags beziehungsweise der Übertragung der entsprechenden Rechte (Urteil BGer 2A.465/2002 vom 20. November 2002 E. 1.1). d) Wenn sich die Bewilligungsbehörde mit einem Grundstückkaufvertrag zu befassen hat, hat sie, wie auch die kantonale Beschwerdeinstanz, den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen und nur auf Vorbringen abzustellen, die sie geprüft und über die sie nötigenfalls Beweis erhoben hat (Art. 22 Abs. 1 BewG; vgl. auch Art. 45 VRG). Allgemeine Erklärungen, die lediglich Voraussetzungen der Bewilligungspflicht bestreiten oder Voraussetzungen der Bewilligung behaupten, erbringen in keinem Falle Beweis (Art. 18 Abs. 3 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]). Bei der Frage, über welche Tatsachen Beweis zu erheben ist, hat sich die Behörde vom Grundsatz der Prozessökonomie leiten zu lassen. Aus prozessökonomischen Gründen soll die behördliche Sachverhaltsabklärung nicht weiter gehen als zur Abklärung des rechtlich relevanten Sachverhalts erforderlich. Unnötig und daher nicht erforderlich ist dabei namentlich die Beweisführung in Bezug auf Tatsachen, die offenkundig beziehungsweise allgemein bekannt sind. Um festzustellen, ob ein Sachverhalt hinreichend feststeht, kommt die Behörde nicht darum herum, das Beweisergebnis im Rahmen einer antizipierten Beweiswürdigung vorläufig zu würdigen. Wegen der überwiegenden Schriftlichkeit des Verfahrens (Art. 32 Abs. 1 VRG) besitzen Urkunden bei der Sachverhaltsermittlung vorrangige Bedeutung (vgl. Art. 46 Abs. 1 lit. a VRG). Als Urkunden gelten Informationsträger beziehungsweise Dokumente wie Schriftstücke, Zeichnungen, Pläne, Fotos, Filme, Tonaufzeichnungen, elektronische Dateien und dergleichen, die geeignet sind, rechtserhebliche Tatsachen zu beweisen. Je nach Autorenschaft, Quelle, Schlüssigkeit, usw. eines Dokuments hat dieses einen unterschiedlich hohen Beweiswert (PLÜSS, in Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, § 7 N. 18, 63). 4. Das Bundesamt bestreitet nicht, dass die A.________ AG eine juristische Person ist, die sowohl ihren statutarischen wie auch ihren tatsächlich Sitz in der Schweiz hat, und dass sich der Verwaltungsrat der A.________ AG aus drei Mitgliedern zusammensetzt, die allesamt Schweizer Bürger sind. Insofern gilt die Grundstückerwerberin als inländische juristische Person, die grundsätzlich nicht unter das BewG fällt, allerdings unter dem Vorbehalt, dass sie nicht ausländisch beherrscht wird. Diesbezüglich wirft das Bundesamt der Vorinstanz eine mangelhafte Abklärung des Sachverhalts vor. Sie habe es vollumfänglich unterlassen, zu prüfen, ob die A.________ AG ausländisch beherrscht sei und demnach für den beabsichtigten Grundstückerwerb der Bewilligungspflicht des BewG unterliege. Falls nämlich E.________ als einziger Aktionär seinen tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz habe, würden er und die A.________ AG als Personen im Ausland gelten. Die Erteilung der Aufenthaltsbewilligung genüge als Beweis des tatsächlichen Wohnsitzes nicht, sondern stelle lediglich eine Voraussetzung für die Rechtmässigkeit eines schweizerischen
Kantonsgericht KG Seite 5 von 7 Wohnsitzes und damit bloss ein Indiz für dessen Bestehen dar. Das Gleiche gelte für Wohnsitzbescheinigungen der Gemeinden. 5. a) aa. Art. 2 Abs. 1 BewV bestimmt, dass Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der EG und der EFTA nicht als Personen im Ausland gelten, wenn sie in der Schweiz Wohnsitz nach den Art. 23, Art. 24 Abs. 1, Art. 25 und 26 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) haben. Gemäss Art. 23 Abs. 1 ZGB befindet sich der Wohnsitz einer Person an dem Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält. Für die Begründung des Wohnsitzes müssen demnach zwei Merkmale erfüllt sein: einerseits ein objektives äusseres, nämlich der Aufenthalt von einer gewissen Dauer an einem gegebenen Ort und die Begründung ziemlich enger Beziehungen an diesem Ort; andererseits ein subjektives inneres, das heisst die Absicht, sich für eine bestimmte Dauer am Ort des Wohnsitzes niederzulassen, die für Dritte erkennbar und folglich aus äusseren und objektiven Umständen hervorgehen muss. Diese Absicht bedeutet den geäusserten Willen, aus einem Ort den Mittelpunkt der persönlichen und beruflichen Beziehungen zu machen. Der Wohnsitz einer Person befindet sich somit am Ort, zu dem sie in Berücksichtigung sämtlicher Umstände die engsten Beziehungen hat (BGE 137 II 122 E. 3.6). Die Rechtmässigkeit des Wohnsitzes im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG setzt nach Art. 2 Abs. 2 BewV ausserdem eine gültige Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EG-EFTA zur Wohnsitznahme voraus. Das Bundesgericht verneinte einen Schweizer Wohnsitz in Bezug auf einen Grundstückerwerber, der sich nur während beschränkter Zeit, unterbrochen von längeren Auslandaufenthalten, in der Schweiz aufgehalten hatte. Angesichts des ungenügenden tatsächlichen Aufenthalts in der Schweiz nicht als wohnsitzbegründend erachtete es in diesem Fall, dass der Erwerber seine Schriften in der Schweiz hinterlegt hatte, dass in Dokumenten der Verwaltungsbehörden ein Schweizer Wohnort aufgeführt war, dass er für seinen Sohn das Schulgeld in der Schweiz bezahlt hatte, dass er in der Schweiz ein Auto gekauft hatte und dass er während einer längeren Periode in Schweizer Hotels beziehungsweise bei Schweizer Freunden gewohnt hatte (BGE 136 II 405 / Pra 2011 14 99 E. 4.5 f.). bb. Nach der Wegleitung des Bundesamtes für Justiz für die Grundbuchämter über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 1. Juli 2009 (vgl. Ziff. 31) muss der Erwerber einen Beweis vorlegen, dass er seinen tatsächlichen Wohnsitz, also seinen Lebensmittelpunkt, in der Schweiz hat. Er müsse beispielsweise den Nachweis erbringen, dass er zusammen mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner und den minderjährigen Kindern im gleichen Haushalt lebt, sich im Ausland abgemeldet hat und in der Schweiz voll steuerpflichtig ist. Weitere Anhaltspunkte für den tatsächlichen Wohnsitz könnten das Anstellungsverhältnis, die Immatrikulation eines Fahrzeugs oder die regelmässige Mitwirkung in einem Verein in der Schweiz sein. b) E.________ besitzt eine vom Amt für Bevölkerung und Migration am 6. Juni 2011 ausgestellte und bis am 17. April 2016 gültige Aufenthaltsbewilligung B. Dem entsprechenden Ausweis ist zu entnehmen, dass er am 18. April 2011 in die Schweiz einreiste. Des Weiteren liegt eine Wohnsitzbestätigung der Gemeinde D.________ vom 4. Dezember 2014 vor, wonach E.________ seit dem 18. April 2011 an der F.________ (Gemeinde D.________) wohnhaft ist. Dem Bundesamt ist insofern zuzustimmen, dass eine Aufenthaltsbewilligung und eine Bestätigung der Gemeinde über die erfolgte Anmeldung für sich allein nicht genügen, um einen Wohnsitz in der Schweiz zu begründen; erforderlich sind weitere Anhaltspunkte. Allerdings sind es Indizien für die Absicht dauernden Verbleibens in der Schweiz (STAEHELIN, Zivilgesetzbuch, in BSK, 5. Aufl. 2014,
Kantonsgericht KG Seite 6 von 7 Art. 23 N. 23), umso mehr als eine Aufenthaltsbewilligung B die Wohnsitznahme in der Schweiz voraussetzt. c) Im Rahmen des Verwaltungsgerichtsverfahrens reichte E.________ folgende Dokumente ein: - zwei Rechnungen der K.________ vom 4. April 2015, wonach ersichtlich ist, dass er ein (schweizerisches) Abonnement für Internet, Telefon und Natel besitzt; - einen auf seinen Namen ausgestellten Fahrzeugausweis für einen "L.________", erstellt am 27. März 2013 vom Amt für Strassenverkehr und Schifffahrt des Kantons Freiburg; - einen vom gleichen Amt am 9. April 2013 ausgestellten Führerausweis; - einen für die Zeit vom 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2015 gültigen Mitgliederausweis des M.________; - ein ab dem 1. August 2014 bis am 31. Juli 2017 gültiges Halbtagsabonnement der Schweizerischen Bundesbahnen; - eine "Master" und eine "Maestro" Karte der N.________; - eine Einkaufskarte ("O.________"); - eine Krankenversicherungskarte; - eine Gönnerausweiskarte der P.________; - eine Visitenkarte mit seinem Namen, seiner Adresse in F.________ und zwei Telefonnummern. Auch wenn diesen Dokumenten keine erhöhte Glaubwürdigkeit zukommt, sind sie, zusammen mit der Aufenthaltsbewilligung und der Bestätigung der Gemeinde, doch starke Indizien dafür, dass sich der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen von E.________ gemäss seinen Erklärungen in F.________, Gemeinde D.________, befindet und er sich dort in der Absicht eines dauernden Verbleibs aufhält. Seine Wohnadresse ist auch durch einen Eintrag im Telefonbuch ("search.ch") ausgewiesen. Eine ausländische Person mit einer Aufenthaltsbewilligung von mindestens drei Monaten in der Schweiz untersteht der Krankenversicherungspflicht (Art. 1 Abs. 2 lit. a der Verordnung über die Krankenversicherung vom 27. Juni 1995 [KVV; SR 832.102]). Entsprechend hat E.________ eine Bestätigung einer Krankenversicherung eingereicht. Anhaltspunkte dafür, dass sich sein Lebensmittelpunkt anderswo, namentlich im Ausland, befindet, sind nicht erkennbar. Es erscheint wenig wahrscheinlich, dass er all diesen Aufwand auf sich nahm, in der Absicht, das BewG zu umgehen. Offensichtlich hat er in der Schweiz einen rechtmässigen und tatschlichen Wohnsitz begründet. Welche zusätzliche Sachverhaltsabklärungen die Behörden diesbezüglich noch durchzuführen hätte, sind nicht ersichtlich. Wenn demnach E.________ seinen Wohnsitz in der Schweiz hat und seine Firma ebenfalls hier domiziliert ist sowie keine Person im Ausland über sie eine beherrschende Stellung inne hat, bedarf der Erwerb einer Liegenschaft in der Schweiz keiner Bewilligung und können er und/oder seine Firma beliebig, wie Schweizer Bürger, Grundeigentum erwerben. 6. Somit erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. Dem Bundesamt für Justiz können gestützt auf Art. 133 VRG keine Verfahrenskosten auferlegt werden. Allerdings hat es als unterliegende Partei der obsiegenden eine Parteientschädigung auszurichten (Art. 137 Abs. 1 VRG). Diese wird auf CHF 555.85 festgesetzt (Honorar: CHF 421.66, Auslagen: CHF 93.-, Mehrwertsteuer: CHF 41.17); der Stundenansatz betrug bis 30. Juni 2015 CHF 230.- und nicht CHF 250.-.
Kantonsgericht KG Seite 7 von 7 Der Hof erkennt: I. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Entscheid der Kommission des Kantons Freiburg für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 25. Februar 2015 wird bestätigt. II. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. III. Das Bundesamt für Justiz wird verpflichtet, Rechtsanwalt Robert Friolet eine Parteientschädigung von CHF 555.85 (inkl. MwSt.) zu bezahlen. IV. Zustellung. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG). Freiburg, 14. September 2015/jha Stellvertretender Präsident Gerichtsschreiber-Praktikant