Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 27.02.2023 102 2022 187

Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg T +41 26 304 15 00 www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 102 2022 187 Urteil vom 27. Februar 2023 II. Zivilappellationshof Besetzung Präsidentin: Dina Beti Richter: Markus Ducret, Michel Favre Gerichtsschreiber: Samuel Gerber Parteien A.________, Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Christian Jungen gegen B.________, Beklagter und Berufungsbeklagter, C.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, D.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Pascal Friolet Gegenstand Miete, Reduktion und Herabsetzung Berufung vom 6. Oktober 2022 gegen das Urteil des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 24. Juni 2022

Kantonsgericht KG Seite 2 von 6 Sachverhalt A. A.________ war vom 1. Mai 2016 bis am 31. August 2021 Mieterin einer 2.5-Zimmer-Wohnung am E.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1’440.- zuzüglich Nebenkosten. Zusätzlich mietete sie auch noch einen Einstellhallenplatz für monatlich CHF 80.-. B. A.________ leitete am 30. November 2020 bei der Schlichtungskommission für Mietsachen des Sense- und Seebezirks ein Schlichtungsverfahren gegen ihre Vermieter, B.________, C.________ und D.________, ein (act. 2.2). Nach erteilter Klagebewilligung reichte sie am 4. Februar 2021 eine Klage beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks sowie ein Gesuch um vorsorgliche Beweisführung ein (act. 1). Sie beantragte dabei, dass vorsorglich ein Augenschein der Wohnung am E.________ vorgenommen und ein gerichtliches Gutachten angeordnet werde. In ihrer Klage forderte sie, dass der Anfangsmietzins gerichtlich festzulegen sei und die Miete wegen Mängeln ab Mietbeginn bis zum 10. Dezember 2019 um 30%, ab dem 11. Dezember 2019 um 60% sowie ab dem 23. September 2020 um 100% herabzusetzen sei. Weiter seien die Vermieter zu verpflichten, ihr die zu viel bezahlten Mietzinse zurückzuerstatten und das Mietzinskonto bei der F.________ sei aufzuheben. Schliesslich seien die Kosten des Schlichtungsverfahrens den Vermietern aufzuerlegen, alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der Vermieter. Die Vermieter schlossen mit Eingabe vom 22. Februar 2021 auf Abweisung des Gesuchs um vorsorgliche Beweisführung (act. 4). Das Gesuch um vorsorgliche Beweisführung wurde vom Präsidenten des Mietgerichts am 25. Februar 2021 gutgeheissen, es wurde ein Augenschein durchgeführt und durch die Firma G.________ AG am 28. April 2021 ein Gutachten erstellt (act. 5, 17). Am 21. Juni 2021 reichten die Vermieter ihre Klageantwort ein und schlossen auf Abweisung der Klage. Das Mietzinskonto sei zu ihren Gunsten aufzuheben und der dort befindliche Betrag ihren auszuzahlen (act. 19). Am 17. Februar 2022 änderte A.________ ihre Rechtsbegehren und verlangte zusätzlich die Bezahlung eines Betrags von CHF 8'310.-, da ihr Dauerauftrag für die Bezahlung der Mietzinse im Dezember 2020 ohne ihr Einverständnis durch die F.________ wieder aufgenommen wurde, obwohl sie parallel dazu die Mietzinse auf ein Sperrkonto eingezahlt habe (act. 34). Die Vermieter schlossen am 11. März 2022 primär auf Abweisung des zusätzlichen Rechtsbegehrens, subsidiär auf Gutheissung im Falle der Gutheissung ihres eigenen Rechtbegehrens zum Mietzinskonto (act. 37). C. Die Angelegenheit wurde am 3. Juni 2022 vor dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks verhandelt (act. 40). Mit Entscheid vom 24. Juni 2022 wies das Mietgericht des Sense- und Seebezirks die Klage von A.________ ab. Die F.________ wurde angewiesen, vor der Saldierung des Mietzinskontos und der Auszahlung des Saldobetrags an die Vermieter einen Betrag von CHF 8'310.- A.________ zu überweisen (act. 44). D. Mit Eingabe vom 6. Oktober 2022 hat A.________ (nachfolgend: die Berufungsführerin) gegen den Entscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 24. Juni 2022 Berufung eingereicht.

Kantonsgericht KG Seite 3 von 6 Sie beantragt unter Kosten- und Entschädigungsfolge die Aufhebung des Entscheids vom 24. Juni 2022 und die gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses sowie die Rückerstattung zu viel bezahlter Mietzinse. Die Kosten des Schlichtungsverfahrens seien zudem den Vermietern aufzuerlegen. Es wurde kein Schriftenwechsel durchgeführt. Erwägungen 1. 1.1. Die richtige, gehörige Klageeinleitung gilt als Prozessvoraussetzung. Hierzu gehört das Stellen eines zulässigen Rechtsbegehrens. Ein Rechtsbegehren muss so bestimmt formuliert sein, dass es bei Gutheissung der Klage zum Urteil erhoben werden kann. Auf Geldzahlung gerichtete Anträge sind zu beziffern (Art. 84 Abs. 2 ZPO). Die Bezifferung der Klagen auf Zahlung einer Geldsumme zählt daher zu den Prozessvoraussetzungen (BGE 142 III 102 E. 3). Daraus folgt, dass die Bezifferung zwingend im verfahrenseinleitenden Schriftstück, also der Klageschrift (Art. 220 ZPO), enthalten sein muss, wie sich dies aus Art. 221 Abs. 1 Bst. b in Verbindung mit Art. 84 Abs. 2 ZPO denn auch ergibt (BGE 148 III 322 E. 3.2). Von diesem Grundsatz ist der Gesetzgeber in Art. 85 Abs. 1 ZPO abgewichen, um jener Klägerin entgegenzukommen, die nicht in der Lage ist, die Höhe ihres Anspruchs genau anzugeben, oder der dies nicht zuzumuten ist. Ist es der klagenden Partei unmöglich oder unzumutbar, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern, so kann sie eine unbezifferte Forderungsklage erheben. Sie muss jedoch einen Mindeststreitwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt. Die Forderung ist allerdings zu beziffern, sobald die klagende Partei nach Abschluss des Beweisverfahrens dazu in der Lage ist (Art. 85 ZPO). Art. 85 Abs. 1 ZPO hat insbesondere dort zu gelten, wo erst das Beweisverfahren die Grundlage der Bezifferung der Forderung abgibt; hier ist dem Kläger zu gestatten, die Präzisierung erst nach Abschluss des Beweisverfahrens vorzunehmen (BGE 148 III 322 E. 4, 140 III 409 E. 4.3.1). Beruft sich die klagende Partei auf eine Ausnahme von der Bezifferungspflicht, hat sie bereits in der Klageschrift aufzuzeigen, dass die Bedingungen nach Art. 85 Abs. 1 ZPO für eine unbezifferte Forderungsklage erfüllt sind. Dabei genügt ein blosser Hinweis auf fehlende Informationen nicht. Vielmehr muss die Klägerin bereits in der Klageschrift konkret darlegen, weshalb es ihr aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar ist, die Klageforderung zu beziffern. Ansonsten ist der diesbezüglichen Darlegungspflicht nicht Genüge getan (BGE 140 III 409 E. 4.3.2; Urteil BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 3.8). Tut die Klägerin die Voraussetzungen für die Erhebung einer unbezifferten Forderungsklage nicht dar, ist auf eine bewusst nicht bezifferte Klage nicht einzutreten, und zwar ohne vorgängige Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht (Art. 56 ZPO) und ohne Ansetzung einer Nachfrist nach Art. 132 ZPO (Urteil BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 4). Dies hat auch für eine anwaltlich vertretene Partei zu gelten und ein angegebener Mindeststreitwert ist ebenfalls nicht als geltend gemachte Klageforderung zu interpretieren (BGE 140 III 409 E. 4.4). Der Mieter, der in einem Verfahren um Anfechtung des Anfangsmietzinses seine Forderung nicht beziffert, mit der Begründung, die zulässige Miete müsse mittels einer Ertragsberechnung bestimmt werden, muss seine Rechtsbegehren in der Urteilsverhandlung, nach Instruktion der Angelegenheit

Kantonsgericht KG Seite 4 von 6 präzisieren. Die soziale Untersuchungsmaxime gelangt bei ungehörig abgefassten Rechtsbegehren nicht zur Anwendung. Der Richter ist daher nicht verpflichtet, den anwaltlich vertretenen Kläger auf die Unzulässigkeit seiner Rechtsbegehren auf Feststellung und auf Zahlung eines unbezifferten Betrags aufmerksam zu machen (Urteil BGer 4A_618/2017 vom 11. Januar 2018 E. 4.3.1). Auch die Berufungsschrift hat Rechtsmittelanträge zu enthalten. Bei einer auf Geldleistung gerichteten Forderung ist eine Bezifferung erforderlich, und zwar im Berufungsantrag beziehungsweise in den Rechtsbegehren selber und nicht bloss in der Berufungsbegründung. Werden diese Anforderungen nicht eingehalten, so fehlt es an einer Zulässigkeitsvoraussetzung. Eine Nachfrist gemäss Art. 132 ZPO darf nicht angesetzt werden. Beschränkt sich der Berufungskläger darauf, die Festsetzung "angemessener" Beiträge zu verlangen, wird auf die Berufung nicht eingetreten (BGE 148 III 322 E. 4, 137 III 617 E. 6.4). 1.2. Steht endgültig fest, dass es an einer Prozessvoraussetzung fehlt, darf nicht zur Sache verhandelt werden und ergeht ein Nichteintretensentscheid. 1.3. In ihrer Berufung beantragt die Berufungsklägerin, wie schon vor erster Instanz, es sei der Anfangsmietzins gerichtlich festzustellen und die Gegenpartei zu verpflichten, zu viel bezahlte Mietzinse zurückzuerstatten. Die Berufungsklägerin hat ihre Rechtsbegehren nicht beziffert und gibt den Streitwert gestützt auf eine provisorisch behauptete Herabsetzung von CHF 250.- und die Mietdauer mit CHF 16'000.- an. Ihre unbestimmte Forderungsklage begründet sie damit, dass die Gegenpartei die notwenigen Unterlagen nicht zur Verfügung stelle. Unter Berücksichtigung der ergangenen bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird diese kurze Begründung bei erster Betrachtung den Anforderungen von Art. 85 ZPO nicht gerecht. Die Berufungsklägerin setzt sich in ihren Vorfragen nicht weiter mit diesen auseinander. 1.4. In ihrer materiellen Begründung zur Sache bringt sie vor, die Gegenpartei habe im erstinstanzlichen Verfahren vorhandene Unterlagen nicht ediert und sich auf den nicht nachvollziehbaren Standpunkt gestellt, dass keine relevanten Unterlagen mehr vorhanden sein würden. Ebenfalls bringt sie vor, das Mietgericht sei nicht auf ihre Beweisanträge eingegangen. Zuletzt fordert sie die Einreichung von Unterlagen durch die Gegenpartei, welche es dann ermöglichen würden, den Anfangsmietzins zu berechnen. Das Argument der fehlenden Unterlagen, welches angeblich der Mitwirkungsverweigerung der Gegenpartei und der unzulässigen antizipierten Beweiswürdigung durch das Mietgericht entspringt, verfängt mit Blick auf die Akten jedoch nicht. Im erstinstanzlichen Verfahre wurde nämlich nur ein Beweisantrag der Berufungsklägerin nicht gutgeheissen (act. 20, 24 und 40). Die Gegenpartei reichte Unterlagen ein und erklärte ansonsten mehrmals, aufgrund der Vernichtung des Archivs des vormaligen Miteigentümers über keine weiteren Akten zu verfügen (act. 22 und 40, angefochtenes Urteil Ziff. 6.2 S. 9). Die Berufungsklägerin kann in ihrer Berufung daher nicht plausibel darlegen, weshalb es ihr aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar sei, den beantragten Anfangsmietzins zu beziffern, obwohl sie über Unterlagen verfügt. Gleichzeitig liefert sie auch keine (unbelegten) Angaben, worauf sich das Gericht im Falle einer tatsächlichen Mitwirkungsverweigerung durch die Gegenpartei abstellen könnte.

Kantonsgericht KG Seite 5 von 6 1.5. Zusammenfassend ist deshalb festzustellen, dass das unbezifferte Rechtsbegehren zum Anfangsmietzins in der Berufung praktisch gleichlautend ist wie dasjenige in der Klage und sich die Berufungsklägerin, nachdem vor erster Instanz fast alle Beweisanträge gutgeheissen und mehrerer Unterlagen eingereicht wurden, weiterhin auf fehlende Unterlagen beruft. Sie bringt eine Begründung für ihre unbezifferte Forderungsklage vor, für die der vorliegende Sachverhalt keine taugliche Grundlage darstellt. Sie wertet jegliche Bemühungen des Mietgerichts, den Anfangsmietzins festzulegen, als untauglich, bemüht sich aber selbst auch nicht, eigene Angaben für die Berechnung des Anfangsmietzinses zu liefern. Das Vorbringen der Berufungsklägerin für eine unbezifferte Forderungsklage ist ein blosser Hinweis auf fehlende Informationen, welcher bei einer näheren Auseinandersetzung, deren Vornahme eigentlicher der Berufungsklägerin obliegen würde, sich zudem auch nicht als stichhaltig erweist. Die am 6. Oktober 2022 eingereichte Berufung erfüllt die Anforderungen an den Inhalt bzw. die Begründung der Rechtbegehren im Sinne von Art. 85 ZPO nicht. Da ein Nichteintretensentscheid zu ergehen hat, wenn feststeht, dass es an einer Prozessvoraussetzung fehlt (BGE 140 III 159 E. 4.2.4 S. 165), ist die Berufung daher unzulässig und darauf nicht einzutreten. 2. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtsgebühren erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 130 Abs. 1 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2020 [JG; SGF 130.1] i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). Vorliegend dreht sich der Streit jedoch um die Ferienwohnung der Berufungsklägerin, so dass Gerichtskosten zu erheben sind. Die Gerichtskosten werden auf pauschal CHF 1’000.- festgelegt (Art. 95 Abs. 2 und 96 ZPO i.V.m. Art. 19 Abs. 1 des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). Da keine Vernehmlassung eingeholt wurde (Art. 312 ZPO) und der Gegenpartei keine weiteren Umstände entstanden sind, ist keine Parteientschädigung zuzusprechen. (Dispositiv auf nachfolgender Seite)

Kantonsgericht KG Seite 6 von 6 Der Hof erkennt: I. Auf die Berufung vom 6. Oktober 2022 wird nicht eingetreten. II. Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden A.________ auferlegt. Die Gerichtskosten werden auf CHF 1’000.- festgesetzt und vom geleisteten Kostenvorschuss bezogen. Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. III. Zustellung. Das Bundesgericht beurteilt als ordentliche Beschwerdeinstanz Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen; das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Es beurteilt ebenfalls subsidiäre Verfassungsbeschwerden; das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 113–119 und 90 ff. BGG geregelt. In beiden Fällen ist die begründete Beschwerdeschrift innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Urteilsausfertigung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Führt eine Partei gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungsbeschwerde, so hat sie beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen. Freiburg, 27. Februar 2023/ser Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: