Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg T +41 26 304 15 00 tribunalcantonal@fr.ch www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 102 2018 248 Arrêt du 22 février 2019 IIe Cour d’appel civil Composition Président : Adrian Urwyler Juges : Catherine Overney, Michel Favre Greffière-rapporteure : Sandra Ayan-Mantelli Parties A.________, demandeur et appelant, représenté par Me Daniel Känel, avocat contre COMMUNE DE B.________, défenderesse et intimée, représentée par Me Stefano Fabbro, avocat Objet Bail à ferme agricole Appel du 11 septembre 2018 contre le jugement du Tribunal civil de l'arrondissement de la Broye du 23 juillet 2018
Tribunal cantonal TC Page 2 de 7 considérant en fait A. A.________ est l’actuel propriétaire de la parcelle no ccc du Registre foncier de la Commune de B.________ (secteur D.________), qui appartenait auparavant à sa mère, E.________. Cette parcelle a été attribuée à cette dernière dans le cadre d’un remaniement parcellaire qui a débuté en 1998-1999 ayant notamment pour objet une délimitation de zones de protection des sources publiques au lieu-dit « F.________ ». Dans le cadre de ce remaniement, la Commune de B.________ s’est quant à elle vue attribuer la parcelle no ggg du Registre foncier de la Commune de B.________ (secteur D.________), soit la parcelle voisine située au sud-ouest de celle attribuée à E.________. Les deux parcelles en question, qui sont parallèles et qui, dans leur longueur, étaient tout d’abord orientées verticalement du nord-ouest au sud-est, devaient alors toutes deux se situer partiellement en zone de protection des eaux dans leur partie nord-ouest. Le 19 juillet 2005, la Commune de B.________ et E.________, représentée par son fils, ont signé une convention dans le but « d’entériner un échange de terrains entre les propriétaires des parcelles CT ccc et ggg et d’attribuer à la Commune de B.________ les surfaces situées en zone de protection des sources, S2 et S3 ». Les limites de ces deux parcelles ont ainsi été modifiées et ont été tournées horizontalement avec une orientation dans leur longueur du sud-ouest au nordest. Depuis lors, les zones de protection des eaux se trouvent uniquement sur la nouvelle parcelle no ggg, propriété de la Commune de B.________, qui se situe désormais au nord-ouest de la nouvelle parcelle no ccc de A.________. De plus, les parties ont prévu dans la convention qu’ « afin d’entretenir sa nouvelle parcelle, la Commune de B.________ établira avec A.________ un contrat à long terme, dont les modalités seront fixées entre les parties, notamment quant aux restrictions d’exploitation et au prix de location ». Il ressort également de la convention que « l’entrée en jouissance aura lieu selon entente avec les intéressés ». La mutation des nouvelles parcelles nos ccc et ggg a été inscrite au Registre foncier de la Commune de B.________ (secteur D.________) en date du 1er décembre 2010. En réponse à A.________ qui souhaitait obtenir un contrat de location sur la base de la convention du 19 juillet 2005, la Commune de B.________ a indiqué, par courriers des 30 avril et 23 juillet 2013, qu’à son sens, la validité de la convention était douteuse et qu’un autre agriculteur, soit H.________, continuerait à exploiter la parcelle no ggg. Le 21 novembre 2013, la Commune de B.________ a conclu un contrat écrit de bail à ferme agricole avec H.________, qui exploitait déjà la nouvelle parcelle no ggg depuis plusieurs années. B. Après l’échec de la conciliation, A.________ a introduit devant le Tribunal civil de l’arrondissement de la Broye (ci-après : le Tribunal), le 24 février 2016, une demande en exécution de contrat et en dommages-intérêts contre la Commune de B.________, concluant, sous suite de frais, à ce qu’un délai convenable, en fonction des moissons, soit imparti à cette dernière pour établir un contrat d’exploitation sur la parcelle no ggg du Registre foncier de la Commune de B.________ (secteur D.________) avec le demandeur et à ce qu’elle soit astreinte à lui verser une somme de CHF 62'920.-, plus intérêts à 5 % l’an dès le 1er juillet 2010 pour compenser la perte subie durant les années 2006 à 2015, tout en réservant ses prétentions en dommages-intérêts pour la période à compter du 1er janvier 2016. Le 14 juillet 2016, la Commune de B.________ a déposé sa réponse, concluant, sous suite de frais, au rejet de la demande. Par ordonnance d’instruction du 7 avril 2017, la Présidente a limité la procédure à la question de l’existence d’une promesse de contracter.
Tribunal cantonal TC Page 3 de 7 Le 24 janvier 2018, A.________ et, au nom de la Commune de B.________, I.________, Syndic, ainsi que J.________, Conseiller communal, ont comparu à la séance du Tribunal. Les parties ont été interrogées. H.________, actuel fermier de la parcelle no ggg, et K.________, ancien Syndic de la défenderesse, ont été auditionnés en qualité de témoins. Au terme de la séance, la Commune de B.________ a modifié ses conclusions, en ce sens qu’elle a conclut principalement à l’irrecevabilité de la demande du 24 février 2016, subsidiairement à son rejet. Le 31 janvier 2018, les avocats des parties ont plaidé la cause devant le Tribunal. C. Par jugement du 23 juillet 2018, le Tribunal a rejeté la demande de A.________ et mis les frais à sa charge (frais judiciaires : CHF 4'300.- ; dépens de la défendresse : CHF 13'069.25, TVA par CHF 958.25 comprise). D. Par mémoire du 11 septembre 2018, A.________ a interjeté appel contre ce jugement. Il a conclu à son annulation et à l’admission des chefs de conclusions no 1 et 4 de son mémoire du 24 février 2016, frais de la procédure d’appel à la charge de la Commune de B.________. E. La Commune de B.________ a déposé sa réponse le 8 novembre 2018, concluant au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement attaqué, frais à la charge de A.________. en droit 1. 1.1. La décision attaquée, qui porte sur la constatation de la non-existence d’une promesse de passer un contrat de bail à ferme agricole, constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC). La décision attaquée arrête la valeur litigieuse à CHF 62’920.- (cf. jugement attaqué, p. 6), ce que ne contestent pas les parties, partant l'appel est ouvert (art. 308 al. 2 CPC). La valeur litigieuse devant la Cour est identique de sorte qu’un recours en matière civile peut être introduit au Tribunal fédéral contre le présent arrêt (art. 72, 74 al. 1 let. b LTF). 1.2. La décision attaquée ayant été notifiée à l’appelant le 25 juillet 2018, l'appel interjeté le 11 septembre 2018 l'a été dans le délai légal de trente jours compte tenu de la suspension des délais (art. 145 al. 1 let. b CPC et 311 al. 1 CPC). 1.3. La cognition de la Cour d’appel est pleine et entière, en fait comme en droit (art. 310 CPC). 1.4. Selon l’art. 316 al. 1 CPC, la Cour d’appel peut ordonner des débats ou statuer sur pièces. En l’espèce, puisque toutes les pièces nécessaires au traitement de l’appel figurent au dossier, il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience. 2. 2.1. Le Tribunal a retenu que la commune et réelle intention des parties portait, lors de la signature de la convention du 19 juillet 2005, sur l’engagement, par la défenderesse, de conclure un contrat de bail à ferme agricole sur la parcelle no ggg du Registre foncier de la Commune de B.________ (secteur D.________) avec A.________, ce au plus tôt dès l’inscription de la mutation des nouvelles parcelles nos ccc et ggg au Registre foncier (cf. jugement attaqué, p. 10 à 12, consid. 6.2).
Tribunal cantonal TC Page 4 de 7 Le Tribunal a cependant considéré que les parties n’ont pas fixé dans la convention du 19 juillet 2005 le montant du fermage qui serait dû par A.________ pour la location de la parcelle no ggg. Il a précisé qu’on ne saurait déterminer le montant d’un loyer non fixé contractuellement en se basant sur le montant d’un loyer licite au sens des art. 269ss CO dès lors que ces dispositions ne visent pas à parfaire un accord de volonté insuffisant des parties, mais seulement à déterminer si un loyer est ou n’est pas abusif. Par analogie, il s’ensuit qu’en l’absence d’un fermage fixé conventionnellement, celui-ci ne peut être déterminé sur la base du fermage licite au sens des art. 36 à 46 LBFA. Dans la mesure où le montant du loyer, respectivement du fermage, n’est ni déterminé ni déterminable, le Tribunal a retenu que la promesse de conclure un bail ne donnait naissance qu’à une obligation de coopérer à la conclusion d’un nouvel accord et a ainsi constaté que, dans le cadre de la convention du 19 juillet 2005, aucune promesse de conclure un contrat de bail à ferme agricole avec A.________ portant sur la parcelle no ggg n’avait été valablement contractée (cf. jugement attaqué, p. 13 et 14, consid. 6.3). 2.2. L’appelant ne partage pas l’avis du Tribunal et allègue que la convention litigieuse ne prévoyait pas seulement l’engagement par la commune de conclure un contrat de bail agricole sur la parcelle no ggg, mais aussi celui de fixer les modalités de ce contrat entre les parties, notamment quant aux restrictions d’exploitation et au prix de location, tel que mentionné au ch. 3 de la convention, de sorte que le Tribunal ne pouvait pas retenir que cette promesse de contracter n’était pas valable sous prétexte que le prix du loyer ou du fermage n’avait pas été fixé dans la convention. En soi, l’appelant soutient, sans toutefois motiver son allégation, que le fait que le prix du loyer n’ait pas été défini dans la convention n’est pas déterminant pour retenir l’existence d’une promesse de contracter (cf. appel, p. 13). Il ressort cependant de manière claire de la jurisprudence et de la doctrine valablement retranscrite par le Tribunal dans le jugement attaqué, auxquelles la Cour se réfère et renvoie par adoption de motifs (cf. jugement attaqué, p. 13, consid. 6.3 a), que les parties doivent s’accorder sur le principe de conclure le contrat principal, mais également sur son contenu minimal. Dès lors, le précontrat de bail doit déjà contenir tous les éléments essentiels du contrat principal, condition sine qua non à l’existence d’un accord portant sur l’engagement de conclure le contrat principal en cause. Le montant du loyer, tout comme la chose dont l’usage va être cédé sont des éléments essentiels de la promesse de conclure un contrat. Partant, c’est à juste titre que le Tribunal a retenu que la promesse de contracter n’est pas valable si le prix du loyer n’y est pas fixé. Pour le surplus, les arguments de l’appelant selon lesquels la conclusion de la convention du 19 juillet 2005 n’avait pas pour seul but d’entériner un échange de terrains, mais aussi de mettre un terme à la procédure de recours initiée par l’appelant dans le cadre du remaniement parcellaire, de sorte que la Commune de B.________ s’était obligée envers lui pour compenser un désavantage lié à des conditions moins bonnes d’exploitation de sa nouvelle parcelle remaniée et qu’il accepte le nouvel état des parcelles (cf. appel, p. 11 et 12), n’est pas pertinent en l’espèce. 3. Il convient d’examiner si la convention contient les éléments essentiels du contrat principal, en particulier si le loyer y est déterminé, voire est déterminable, ce qu’a nié le Tribunal et que prétend l’appelant. 3.1. L’appelant allègue que si les art. 269 ss CO ne s’appliquent pas au contrat de bail à ferme agricole, le fermage est néanmoins soumis au contrôle de l’autorité administrative et ne peut dépasser la mesure licite ou le prix licite. Selon l’appelant, le dossier comporte toutes les indications nécessaires pour déterminer le prix du loyer ou du fermage. Ainsi, non seulement le prix du loyer est facilement déterminable et sous contrôle d’une autorité administrative
Tribunal cantonal TC Page 5 de 7 indépendante, mais encore l’absence de toute indication du prix licite dans la convention ne constitue pas un obstacle à la conclusion d’un contrat de bail à ferme agricole entre les parties (cf. appel, p. 14 et 15). 3.2. Pour sa part, l’intimée relève que les modalités essentielles d’un prétendu contrat n’ont pas été réglées dans la convention de sorte que c’est à juste titre que le Tribunal a constaté qu’il n’y avait pas de promesse de contracter entre les parties. Elle allègue en effet qu’il n’y a pas d’identité des partie en ce sens que A.________ n’est pas le signataire de la convention litigieuse, que celleci n’indique pas quel type de contrat doit être conclu et qu’elle ne mentionne pas la date précise d’entrée en jouissance ni le prix de location (cf. réponse, p. 11 à 13). 3.3. En l’espèce, les parties n’ont pas fixé le montant du fermage qui serait dû par A.________ pour la location de la parcelle no ggg, ce qu’admet du reste l’appelant en soulignant que la convention litigieuse prévoyait l’engagement par la commune de fixer les modalités du contrat de location entre les parties, notamment quant au prix de location, de sorte que le Tribunal ne pouvait pas retenir que cette promesse de contracter n’était pas valable sous prétexte que le prix du loyer ou du fermage n’avait pas été fixé dans la convention (cf. appel, p. 13). L’appelant soutient cependant que le prix du fermage est déterminable grâce aux indications qui se trouvent dans le dossier (surface de la parcelle, contrat signé par la commune et H.________ le 21 novembre 2013) et du fait que le prix est soumis au contrôle d’une autorité administrative indépendante et qu’il ne peut dépasser la mesure licite. La situation est toutefois plus nuancée. Certes, il ressort de l’art. 36 al. 1 de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA ; RS 221.213.2) que le fermage est soumis au contrôle de l'autorité et ne peut dépasser la mesure licite. Si le fermage dépasse le montant licite, la convention relative au fermage est nulle (art. 45 al. 1 LBFA). Toutefois, si le fermage d’une entreprise agricole doit être approuvé par l’autorité cantonale (art. 42 al. 1 LBFA), en revanche le fermage convenu pour un immeuble agricole seul ne peut quant à lui que faire l’objet d’une opposition par l’autorité cantonale (art. 43 al. 1 LBFA). L'autorité cantonale décide si le fermage convenu pour l'entreprise ou pour l'immeuble est licite et ramène le fermage trop élevé au montant licite (art. 44 al. 1 et 2 LBFA). Les parties sont toutefois libres de convenir d’un loyer inférieur au loyer licite. Ces dispositions sont mises en application dans la loi d’application cantonale de la LBFA (RSF 222.4.3). En effet, il ressort de son art. 22 que sont soumis à l'approbation de l'Autorité foncière cantonale : l’accord prévoyant une durée de bail à ferme d'une entreprise agricole inférieure à neuf ans (let. a), l'accord prévoyant une durée de bail à ferme d'immeubles agricoles inférieure à six ans (let. b), et le fermage d'une entreprise agricole (let. c). L'affermage d'immeubles ou de parties d'immeubles d'une entreprise agricole (affermage par parcelles) doit en outre être autorisé par l'Autorité foncière cantonale (art. 23 de la loi d’application de la LBFA). Il peut également être formé opposition auprès de l'Autorité foncière cantonale contre l’affermage complémentaire et le fermage d’immeubles agricole. Le Service de l’agriculture a qualité pour former opposition. Il en découle que dans la mesure où, dans le cas d’espèce, il s’agit d’une parcelle et non d’une entreprise agricole, il n’y a pas d’obligation de requérir l’approbation de l’Autorité foncière cantonale (art. 42 LBFA et 22 et 23 de la loi d’application de la LBFA). Seule une opposition pourrait être formée par le Service de l’agriculture auprès de l’Autorité foncière cantonale (art. 43 LBFA et 24 de la loi d’application de la LBFA) en cas de loyer dépassant la mesure licite. Il n’y a toutefois pas de contrôle d’office de la part de l’Autorité foncière cantonale. Les parties ellesmêmes ne peuvent du reste pas former opposition. Si aucune opposition n’est formée, c’est le montant convenu qui doit être payé, même s’il dépasse la mesure licite (RFJ 1996 p. 109). Etant donné que l’Autorité foncière cantonale ne peut pas se saisir d’office de cette question, qu’elle ne peut au surplus pas fixer le loyer, mais seulement ramener un loyer excédent la mesure licite à
Tribunal cantonal TC Page 6 de 7 cette dernière, force est de constater que le montant du loyer n’est pas déterminable par une autorité, contrairement à ce qu’allègue A.________. Il ne conclut du reste pas à ce que la Commune de B.________ soit condamnée à payer un loyer précis et ne dit pas non plus comment le calculer. En l’absence d’accord sur ce point, le montant du loyer n’étant ni déterminé, ni déterminable, la convention du 19 juillet 2005 ne constitue donc pas une promesse de conclure un contrat de bail à ferme agricole dès lors qu’il s’agit d’un élément essentiel de ce contrat. Il s’agit tout au plus d’un engagement à négocier, négociations qui n’ont toutefois pas abouti en l’espèce. Pour le surplus, la Cour constate que d’autres éléments essentiels à la conclusion d’un précontrat de bail à ferme agricole font défaut, à savoir la durée du bail qui doit certes être au minimum de 6 ans pour les immeubles agricoles (art. 7 al. 1 LBFA) sans toutefois empêcher les parties de prévoir des durées plus longues, le type de restrictions d’exploitation (ch. 3 de la convention) ainsi que l’entrée en vigueur du contrat (ch. 4 de la convention), autant d’éléments essentiels manquants qui empêchent de considérer la convention comme une promesse de contracter. Vrai est-il en revanche, comme l’a retenu le Tribunal, et quoiqu’en pense l’intimée, que les parties en présence n’étaient pas désignées de manière équivoque et que le type de contrat qu’elles avaient en vue, à savoir un bail à ferme, était déterminé. Il s’ensuit le rejet de l’appel et la confirmation du jugement attaqué. 4. Les frais de la procédure d’appel sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). 4.1. Ils comprennent les frais judiciaires, fixés globalement à CHF 3’000.-, qui seront prélevés sur l’avance de CHF 5'000.- effectuée le 4 octobre 2018, le solde de celle-ci étant restitué à l’appelant. 4.2. Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le règlement fribourgeois du 30 novembre 2010 sur la justice (RJ; RSF 130.11). L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en cas de fixation détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du temps nécessaire à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en jeu. Le tarif horaire est de CHF 250.- (art. 65 RJ). Dans les causes de nature pécuniaire, les honoraires son majorés selon l’échelle figurant à l’art. 66 al. 2 RJ. A défaut d'une indication particulière sur la liste de frais, sont admises la correspondance et les conférences utiles et en relation directe avec un acte de la procédure (mémoires, séances), qui sortent d'une simple gestion administrative du dossier: la correspondance et les communications téléphoniques nécessaires à la bonne conduite du procès donnent exclusivement droit à un paiement forfaitaire maximal de CHF 500.-, voire exceptionnellement de CHF 700.- (art. 67 RJ). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à la conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, sous réserve de ce qui suit: les frais de copie, de port et de téléphone sont fixés forfaitairement à 5 % de l'indemnité de base sans majoration (art. 68 al. 2 RJ). Le taux de la TVA est de 7.7 % depuis le 1er janvier 2018. En l'espèce, Me Laurence Noble conclut à ce que les dépens de l’intimée soient fixés à CHF 4'442.55, TVA comprise. Elle indique avoir consacré utilement à la défense de sa cliente une durée totale de 810 minutes, correspondance usuelle comprise. Il est globalement fait droit à ses prétentions qui sont raisonnables, sauf en ce qui concerne le temps consacré à la rédaction de la réponse qui doit être réduit de 630 minutes à 480 minutes, qui est suffisant pour l’élaboration d’un tel acte. Il convient également de retrancher des honoraires le temps consacré aux correspondances usuelles équivalent à 80 minutes et de le remplacer par un montant forfaitaire de CHF 200.-, conformément à l’art. 67 RJ.
Tribunal cantonal TC Page 7 de 7 Ainsi, au tarif horaire de CHF 250.-, majoré de 20.04% selon la liste de frais produite, les honoraires sont fixés à CHF 3'854.15 pour 730 minutes de travail, y compris le forfait correspondance de CHF 200.-. Compte tenu des débours (CHF 162.20) et de la TVA (CHF 309.25), il se justifie d’allouer à l’intimée le montant de CHF 4'325.60 à charge de l’appelant. la Cour arrête : I. L’appel est rejeté. Partant, le jugement du Tribunal civil de l’arrondissement de la Broye du 23 juillet 2018 est confirmé. II. Les frais de la procédure d’appel sont mis à la charge de A.________. Les frais judiciaires sont fixés à CHF 3’000.-. Ils sont prélevés sur l’avance de frais de CHF 5'000.- versée par A.________, qui aura droit au remboursement du solde de celle-ci. Les dépens dus à la Commune de B.________ sont fixés au montant de CHF 4'325.60, TVA par CHF 309.25 incluse. III. Notification. Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Fribourg, le 22 février 2019/say Le Président : La Greffière-rapporteure :