A-2696/2021 — Bundesverwaltungsgericht 18.10.2022 A-2696/2021

Bundesve rw altu ng sgeri ch t Tribunal ad ministratif f éd éral Tribunale am m in istrati vo federale Tribunal ad ministrativ fe deral

Abteilung I A-2696/2021

Urteil v o m 1 8 . Oktober 2022 Besetzung Richterin Christine Ackermann (Vorsitz), Richter Maurizio Greppi, Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot, Gerichtsschreiber Stephan Metzger.

Parteien A. _______, vertreten durch lic. iur. Werner Schib, SwissLegal (Aarau) AG, Jurastrasse 4, Postfach 3623, 5001 Aarau, Beschwerdeführer und Anschlussbeschwerdegegner,

gegen

Staat Aargau, vertreten durch Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, vertreten durch lic. iur. Simon Kohler, Rechtsanwalt, Seidel & Partner, Postfach, 8058 Zürich, Beschwerdegegner und Anschlussbeschwerdeführer,

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 8, c/o Bont Peter, Fürsprecher & Notar, Bont, Bitterli Meier, Dornacherstrasse 26, Postfach, 4601 Olten 1 Fächer, Vorinstanz.

Gegenstand Forderungen / Folgemassnahmen N[…]/N[…] Region […]; Rückweisung durch das Bundesgericht.

A-2696/2021 Sachverhalt: A. A.a Im November 2001 unterbreitete das Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau (BVU) dem Eidgenössischen Departement für Umwelt, Verkehr und Kommunikation (UVEK) das Ausführungsprojekt für die Folgemassnahmen N[…]/N[…] zur Genehmigung. Dieses sah u.a. den Ausbau der Kantonsstrasse […] als Zubringer zum Nationalstrassenanschluss der N[…] bei […] sowie den Bau eines Tunnels in der Gemeinde X. _______ vor. Dieser unterquert die Parzellen Nrn. [01] und [02] (damals Parzelle Nr. [01], welche 2015 aufgeteilt wurde), die im Eigentum von A. _______ stehen. Während der öffentlichen Auflage reichte A. _______ Einsprache gegen das Projekt ein und forderte den Verzicht auf den vorgesehenen vollständigen Entzug des Eigentums an seinem Grundstück Nr. [01] zugunsten einer Dienstbarkeit. Mit Plangenehmigungsverfügung vom 2. Februar 2004 wurde das Projekt durch das UVEK bewilligt und die Einsprache von A. _______ gutgeheissen. Dabei wurde u.a. verfügt, statt einer dauernden Enteignung sei "für Bau und Betrieb des Werkes … die Einräumung der erforderlichen beschränkten dinglichen Rechte vorzusehen". A.b In der Folge versuchten die Parteien, in einem freihändigen Verfahren eine Einigung über den konkreten Inhalt der geforderten Dienstbarkeit zu erzielen. Während dieses Prozesses fanden am 20. Mai 2005 auf der Grundlage des rechtskräftigen Plangenehmigungsentscheides vor dem Präsidenten der Eidgenössischen Schätzungskommission Kreis 8 (ESchK Kreis 8) Gespräche statt. A. _______ erklärte sich dabei mit der Beanspruchung der dem Staat Aargau eingeräumten Rechte (Dienstbarkeit für die Untertunnelung seiner Grundstücke) einverstanden. Über die Entschädigungsansprüche kam es zu keiner Einigung. B. Am 8. August 2006 konnten sich die Parteien ausseramtlich über ein Baurecht für den Staat Aargau und über die Höhe der Entschädigungen in einem öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag einigen. In der Folge schrieb die ESchK Kreis 8 am 5. November 2007 das bei ihr hängige Verfahren als durch ausseramtliche Verständigung erledigt ab. Die im Dienstbarkeitsvertrag eingeräumten Rechte wurden als "Tunneldienstbarkeit" im Grundbuch eingetragen.

A-2696/2021 In der Folge ergaben sich Differenzen hinsichtlich der Auslegung dieses Vertrages, worauf A. _______ als Enteigneter zivilrechtlich, mit Eingabe vom 27. Oktober 2008 vor dem Bezirksgericht W. _______, klagte. Insbesondere bezog sich der Streit auf die Art und die Anzahl der einer Entschädigungspflicht unterliegenden Anker und Nägel zur Sicherung der Baugrube sowie die daraus resultierende Höhe der Entschädigung. Mit Urteil 4A_116/2010 vom 28. Juni 2010 hielt das Bundesgericht in einem Parallelverfahren betreffend das ebenso vom Ausführungsprojekt betroffene Grundstück Nr. [04] fest, dass die Vorinstanz das Vertragsverhältnis und den daraus abgeleiteten Anspruch zu Recht als öffentlich-rechtlich qualifiziert habe. Es wies jene Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat. Daraufhin zog A. _______ seine Klage beim Bezirksgericht W. _______ mit Schreiben vom 6. Oktober 2010 zurück. C. C.a Hierauf wandte sich A. _______ mit "Klage" vom 8. April 2011 an die ESchK Kreis 8. Er stellte in der Hauptsache das Begehren, der Staat Aargau sei aufgrund des Dienstbarkeitsvertrags zu verpflichten, ihm eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 420'341.25 nebst Verzinsung für alle sog. vorgespannten Anker und sog. ungespannten Anker (Nägel) zu bezahlen. Mit Entscheid vom 26. Juni 2014 verpflichtete die ESchK Kreis 8 den Staat Aargau im Wesentlichen, A. _______ für 127 Anker mit einem Betrag von total Fr. 55'800.-- und für 894 Nägel mit einem Betrag von total Fr. 44'700.- -, jeweils zuzüglich 3.5% Zins, zu entschädigen. C.b Mit Beschwerde vom 1. September 2014 gelangte A. _______ gegen diesen Entscheid an das Bundesverwaltungsgericht. Er beantragte im Wesentlichen, der Staat Aargau sei zu verpflichten, ihm Fr. 420'341.25 zuzüglich 5% Zins seit dem 1. Juli 2007 auf dem Betrag von Fr. 415'220.-- sowie eine Parteientschädigung für das vorinstanzliche Verfahren von Fr. 61'102.75 (inkl. MwSt.) zu bezahlen. Das Bundesverwaltungsgericht hiess die Beschwerde mit Urteil A-4873/2014 vom 21. Oktober 2015 (sowie Berichtigung vom 3. November 2015) teilweise gut, soweit es darauf eintrat, und wies sie im Übrigen ab. Es entschied insbesondere, der aufgrund des Dienstbarkeitsvertrags vom 8. August 2008 geschuldete Betrag für vorgespannte Anker und Nägel belaufe sich auf Fr. 449'240.-- zuzüglich 3.5% Verzugszins auf dem Betrag von Fr. 449'240.-- für die Zeit vom 1. Juli 2007 bis 2. April 2008 und 3.5% Verzugszins auf dem Betrag von Fr. 415'220.-ab 3. April 2008.

A-2696/2021 C.c Gegen diesen Entscheid erhob der Staat Aargau Beschwerde beim Bundesgericht. Dieses qualifizierte in seinem Urteil 1C_613/2015 vom 10. August 2016 den Dienstbarkeitsvertrag vom 8. August 2006 als verwaltungsrechtlichen Enteignungsvertrag und stellte gleichzeitig verbindlich dessen Nichtigkeit aufgrund eines versteckten Dissenses fest. Es hob die Abschreibungsverfügung der ESchK Kreis 8 vom 5. November 2007 sowie den Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Oktober 2015 auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die ESchK Kreis 8 zurück. In den Erwägungen hielt das Bundesgericht u.a. fest: "Ist der Dienstbarkeitsvertrag nicht zustande gekommen, so muss noch das formelle Enteignungsverfahren durchgeführt und die Entschädigung von der Schätzungskommission festgesetzt werden.". C.d In der Folge lud der Präsident der ESchK Kreis 8 mit Verfügung vom 3. Oktober 2016 zu einer Einigungsverhandlung am 16. November 2016 vor. Diese endete ohne Ergebnis. D. Am 8. Februar 2017 stellte der Staat Aargau bei der ESchK Kreis 8 einen Enteignungsantrag. Wenig später wurde die Dienstbarkeit im Grundbuch gelöscht. Am 16. Februar 2017 liess der Staat Aargau den Enteignungsbann erneut im Grundbuch eintragen. E. Mit Entscheid vom 14. Juni 2018 verfügte die ESchK Kreis 8 u.a.: "Der Staat Aargau wird verpflichtet, dem Enteigneten als Enteignungsentschädigung CHF 207'837.50 zu bezahlen. Weiter wird er verpflichtet, allfällige sich bei einer weiteren Überbauung der Grundstücke Nr. [01] und [02] anfallende Kosten im Sinne der Erwägung 3.5.2.2. zu übernehmen.". Die ESchK Kreis 8 fällte ihren Entscheid insbesondere unter Berücksichtigung des Bewertungszeitpunktes 20. Mai 2005, der beanspruchten Landfläche sowie der Planungsgeschichte und erwog die Entschädigung allfälliger Inkonvenienzen. Ausserdem wies sie das zuständige Grundbuchamt an, die Dienstbarkeit "Baurecht für unterirdischen Strassentunnel" zugunsten des Staats Aargau auf den heutigen Parzellen Nrn. [01] und [02], Gemeinde X. _______, erneut einzutragen. F. Mit Schreiben vom 26. Juli 2018 – und im Hinblick auf die Anweisung im Entscheid vom 14. Juni 2018 – forderte das Grundbuchamt Y. _______ die ESchK Kreis 8 auf, weitere Unterlagen vorzulegen, um eine Eintragung

A-2696/2021 prüfen zu können. Dabei führte es aus, eine Dienstbarkeit könne im Grundbuch auf Anweisung eines Gerichtes oder einer Behörde nur dann eingetragen werden, wenn die Verfügung die objektiv wesentlichen Punkte enthalte, insbesondere auch die Umschreibung der Lage oder die Darstellung der örtlichen Lage in einem Plan. Mit Verfügung vom 24. September 2018 wies das Grundbuchamt Y. _______ die Anmeldung zum Eintrag der Dienstbarkeit betreffend die Enteignungssache Nr. 163 A im Grundbuch ab. G. Gegen den Entscheid der ESchK Kreis 8 vom 14. Juni 2018 erhob A. _______ mit Eingabe vom 15. August 2018 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht (Verfahrensnummer A-4707/2018). Er beantragte im Wesentlichen die Aufhebung des Entscheides der ESchK Kreis 8 vom 14. Juni 2018 und diese sei anzuweisen, den vom Staat Aargau am 8. Februar 2017 gestellten Enteignungsantrag im Rahmen eines selbständigen, neu einzuleitenden formellen Enteignungsverfahrens anhand zu nehmen. Eventualiter beantragte er, der Enteigner sei zu verpflichten, ihm Fr. 2'308'202.07, abzüglich der bereits geleisteten Zahlung von Fr. 181'830.-- und zuzüglich Zins zu 3.5% seit dem Datum der vorzeitigen Besitzeinweisung am 20. Juni [recte: Mai] 2005 sowie eine Parteientschädigung zu bezahlen. A. _______ begründete seine Anträge u.a. damit, dass das gesamte Verfahren bereits aufgrund von zahllosen Verfahrensfehlern aufgehoben und zurückgewiesen werden müsse. So sei denn auch die Tunneldienstbarkeit nicht rechtskräftig verfügt worden und der Entscheid des UVEK unterlasse es, den Inhalt und den Umfang dieser Dienstbarkeit zu definieren. Sodann habe es die Vorinstanz versäumt, den Landverlust und die weiteren Nachteile zu berechnen und stütze sich ausserdem auf ein falsches Datum für die Bestimmung des Bewertungszeitpunktes. H. Mit Eingabe vom 29. August 2018 erhob der Staat Aargau seinerseits gegen den Entscheid der ESchK Kreis 8 Anschlussbeschwerde beim Bundesverwaltungsgericht (Verfahrensnummer A-4951/2018). Er beantragte sinngemäss, der Entscheid der ESchK Kreis 8 vom 14. Juni 2018 sei dahingehend abzuändern, dass der Staat Aargau A. _______ eine Enteignungsentschädigung von Fr. 3'306.-- zu bezahlen habe, dass die Kosten des Verfahrens vor der Vorinstanz A. _______ aufzuerlegen seien, und dass dieser dem Staat Aargau eine angemessene Parteientschädigung zu

A-2696/2021 bezahlen habe. Eventualiter sei A. _______ keine Parteientschädigung zuzusprechen. Er begründet sein Begehren im Wesentlichen damit, zahlreiche von A. _______ vorgebrachte Schadenspositionen seien erst nach der Projektauflage vom 11. März bis 22. April 2002 entstanden, somit noch nicht absehbar gewesen, nicht innerhalb der geforderten sechs Monate nach Bekanntwerden angemeldet worden und deshalb aufgrund der Verwirkung auch nicht zu entschädigen. I. Mit Beschwerdeantwort vom 31. Oktober 2018 beantragte der Staat Aargau, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen. Zur Begründung führte er u.a. aus, das formelle Enteignungsverfahren sei bereits durchgeführt worden und es sei lediglich noch die Entschädigung festzusetzen. Insbesondere habe sich die Vorinstanz auf den korrekten Bewertungszeitpunkt gestützt. J. Mit Anschlussbeschwerdeantwort vom 28. September 2018 bestritt A. _______ im Wesentlichen die Vorbringen des Enteigners und beantragte die vollumfängliche Abweisung der Anschlussbeschwerde. K. Mit Eingabe vom 3. Dezember 2018 reichte A. _______ seine Schlussbemerkungen ein, wobei er an den in der Beschwerdeschrift gestellten Anträgen festhielt. Präzisierend führte er insbesondere aus, es liege kein gültiger Enteignungstitel vor, der eine Eintragung der Dienstbarkeit ins Grundbuch erlauben würde. L. Mit Entscheid vom 24. April 2020 hiess das Bundesverwaltungsgericht in den vereinigten Verfahren A-4707/2018 und A-4951/2018 die Beschwerde von A. _______ teilweise gut und wies die Anschlussbeschwerde des Staates Aargau ab. Es hob den angefochtenen Entscheid der ESchK Kreis 8 vom 14. Juni 2018 auf und überwies die Sache an das für den Plangenehmigungsentscheid zuständige UVEK. In seiner Begründung führte es im Wesentlichen aus, dass die Voraussetzungen für einen gültigen Enteignungstitel noch nicht erfüllt worden seien. M. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 29. Mai

A-2696/2021 2020 beantragte der Staat Aargau beim Bundesgericht, die Sache sei an das Bundesverwaltungsgericht zurückzuweisen zur materiellen Behandlung der Beschwerde und der Anschlussbeschwerde. N. Mit Urteil 1C_301/2020 vom 12. Mai 2021 hiess das Bundesgericht die Beschwerde des Staates Aargau gut, hob das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2020 auf und wies die Streitsache zu neuem Entscheid an dieses zurück. Es begründete seinen Entscheid im Wesentlichen damit, die Plangenehmigungsverfügung des UVEK vom 2. Februar 2004 lege die notwendigen Kriterien für den Bestand eines ausreichenden Enteignungstitels fest, weshalb kein Anlass bestehe, den Entscheid der ESchK Kreis 8 vom 14. Juni 2018 aufzuheben und die Sache an das UVEK zurückzuweisen. Das Bundesgericht wies sodann das Bundesverwaltungsgericht an, den diesem mit Beschwerde und Anschlussbeschwerde unterbreiteten Entscheid der Schätzungskommission vom 14. Juni 2018 im Wesentlichen bezüglich Höhe der A. _______ zustehenden Entschädigung inhaltlich zu überprüfen und im Weiteren auch über die Kosten und Entschädigungen des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu befinden. O. Das Bundesverwaltungsgericht nimmt das Verfahren unter der Verfahrensnummer A-2696/2021 wieder auf. Nach dessen Aufforderung vom 14. Juni 2021, sich zum Entscheid des Bundesgerichts vom 12. Mai 2021 zu äussern, nimmt der Staat Aargau (Beschwerdegegner und Anschlussbeschwerdeführer, aus Praktikabilitätsgründen im Folgenden als "Enteigner" bezeichnet) mit Eingabe vom 23. Juni 2021 Stellung zur Sache. Er hält an den Anträgen in der Anschlussbeschwerde vom 29. August 2018 sowie im Verfahren A-4707/2018 gestellten Anträgen (Beschwerdeantwort vom 31. Oktober 2018) vollumfänglich fest. Insbesondere hält er fest, die ESchK Kreis 8 (nachfolgend: Vorinstanz) habe gemäss Bundesgericht zu Recht den Entscheid über die Höhe der Entschädigung gefällt und die Eintragung der Tunneldienstbarkeit im Grundbuch angeordnet. Sodann dürfe sich das Bundesverwaltungsgericht nur noch mit der Höhe der dem Enteigneten zustehenden Entschädigung auseinandersetzen. In diesem Zusammenhang gelte es sodann festzuhalten, dass dieser seine Forderungen massiv verspätet geltend gemacht habe und diese somit verwirkt seien. Davon abgesehen erweitere der Enteignete den Verfahrensgegenstand in unzulässiger Weise, wenn er angebliche Schadenspositionen zum ersten Mal vorbringe. Es sei allein die Tunneldienstbarkeit zu beurteilen, wobei einige Fehlbeurteilungen der Vorinstanz zu berücksichtigen seien.

A-2696/2021 P. Mit Stellungnahme vom 14. Juli 2021 schliesst A. _______ (Beschwerdeführer und Anschlussbeschwerdegegner, aus Praktikabilitätsgründen im Folgenden als "Enteigneter" bezeichnet) auf Gutheissung der Beschwerde. Er stellt die Anträge, 1. Das Urteil der Schätzungskommission vom (Datum fehlt im angefochtenen Urteil; zugestellt dem Enteigneten am 15. Juni 2018) sei vollumfänglich aufzuheben. 2. Es sei der Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit(en) zu bestimmen und die örtliche Lage sei in einem Auszug des Plans für das Grundbuch zeichnerisch darzustellen. 3. Der Enteigner sei zu verpflichten, dem Enteigneten CHF 2'308'202.07 abzüglich der bereits geleisteten Zahlung von CHF 181 '830.00 und zuzüglich Zins zu 3.5 % seit dem Datum der vorzeitigen Besitzeinweisung am 20. Juni [recte: Mai] 2005 zu bezahlen. 4. Der Enteigner sei zu verpflichten, dem Enteigneten für das Verfahren bis und mit Urteil der Schätzungskommission vom 26. Juni 2014 eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 61'102.75 (inkl. Auslagen und 8 % MwSt.) zu bezahlen. 5. Der Enteigner sei zu verpflichten, dem Enteigneten für das Verfahren vor Schätzungskommission (Zeitraum seit der Zustellung des Urteils des Bundesgerichts vom 10. August 2016 Nr. 1C_613/2015 / 1C_637/2015 bis und mit angefochtenem Urteil der Schätzungskommission) eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 37'426.60 gemäss Kostennote vom 12. Januar 2018 (inkl. Auslagen und 8 % MwSt.) zu bezahlen. Zur Begründung verweist er auf seine in den Verfahren A-4707/2018 und A-4951/2018 gemachten Vorbringen und führt ergänzend aus, er ziehe den dort gestellten Antrag, es sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, zurück, da er ein Interesse an einer zügigen Erledigung der Sache habe. Stattdessen stelle er den Antrag, es sei die Dienstbarkeit durch das Bundesverwaltungsgericht zu konkretisieren. Insbesondere gelte es auch, den Bewertungszeitpunkt auf das Datum des 16. November 2016 festzulegen, da die dann abgehaltene Verhandlung überhaupt erst die typischen Charakteristika einer Einigungsverhandlung im Sinne des Gesetzes aufweise. Was die nachträglichen Forderungseingaben beträfen, so sei die Verwirkungseinrede nicht nur rechtsmissbräuchlich, sondern falsch. Er sei in guten Treuen bis zum Entscheid des Bundesgerichts vom 10. August 2016

A-2696/2021 von der Gültigkeit des Dienstbarkeitsvertrages ausgegangen und im Übrigen habe er bereits im Verfahren beim UVEK seine Forderungen angemeldet, jedoch bis zur Einigungsverhandlung vom 16. November 2016 nie Gelegenheit gehabt, resp. eine persönliche Aufforderung erhalten, diese zu präzisieren. Q. Mit Instruktionsverfügung vom 4. August 2021 stellt das Bundesverwaltungsgericht fest, dass die Vorinstanz innert Frist keine Stellungnahme eingereicht hat. R. Mit Stellungnahme vom 26. August 2021 hält der Enteigner an seinen bereits in den Verfahren A-4707/2018 und A-4951/2018 gestellten Anträgen und diesbezüglich gemachten Ausführungen fest. Neu beantragt er, es sei auf den Antrag betreffend Konkretisierung der Dienstbarkeit nicht einzutreten, eventualiter sei er abzuweisen. Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, diese Frage stehe nicht mehr in der Kompetenz des Bundesverwaltungsgerichts und sei nicht mehr zu klären, zumal das Bundesgericht in seinem Urteil 1C_301/2020 vom 12. Mai 2021 entschieden habe, dass die Plangenehmigungsverfügung des UVEK vom 2. Februar 2004 als Enteignungstitel bestehe. S. Mit Schlussbemerkungen vom 31. August 2021 hält der Enteignete an seinen Anträgen und Begründungen fest. T. Mit Instruktionsverfügung vom 9. September 2021 stellt das Bundesverwaltungsgericht fest, dass sich die Vorinstanz innert Frist nicht vernehmen liess. U. Mit Eingabe vom 6. Oktober 2021 legt der Vertreter des Enteigneten seine zusätzliche Kostennote für das Verfahren vor Bundesverwaltungsgericht seit dem Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts vom 12. Mai 2021 vor.

A-2696/2021 V. Mit Brief vom 19. Oktober 2021 nimmt der Enteigner Stellung zur eingereichten Kostennote des Vertreters des Enteigneten und beanstandet insbesondere die Höhe des Stundenansatzes, welcher gemäss Praxis des Bundesverwaltungsgerichts tiefer angesetzt werden müsse. W. Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten und die sich bei den Akten befindlichen Schriftstücke wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Am 1. Januar 2021 ist das Bundesgesetz über die Enteignung vom 20. Juni 1930 (EntG, SR 711) in seiner revidierten Form in Kraft getreten. Dessen Art. 19bis sieht vor, dass der massgebliche Verkehrswert im Zeitpunkt des Vorliegens eines vollstreckbaren Enteignungstitels zu bemessen ist. Gemäss Abs. 1 der Übergangsbestimmungen des EntG zur Änderung vom 19. Juni 2020 werden jedoch Enteignungsverfahren, die vor dem Inkrafttreten der Änderung vom 19. Juni 2020 eingeleitet worden sind, nach bisherigem Recht zu Ende geführt. Anwendbar sind somit im vorliegenden Verfahren – wie dies bereits das Bundesgericht in seinem Urteil 1C_301/2020 vom 12. Mai 2021 festgehalten hat – das EntG mit Stand vom 1. Januar 2012 (nachfolgend als aEntG bezeichnet) und demzufolge auch die zugehörige Verordnung über das Verfahren vor den eidgenössischen Schätzungskommissionen vom 13. Februar 2013 (aVSchK, SR 711.1), die an sich nicht mehr in Kraft sind. Ebenso kommt die Gesetzgebung betreffend die Nationalstrassen mit Gültigkeit im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheides vom 14. Juni 2018 zur Anwendung. Dies wird im Übrigen von den Parteien nicht bestritten. 1.2 Bei den Strassen, die Gegenstand des Plangenehmigungsverfahrens Nr. 533-50 – und deren Projektierung vorliegend Ausgangspunkt für das Enteignungsverfahren – bilden, handelt es sich unbestrittenermassen – und wie in der Plangenehmigungsverfügung vom 2. Februar 2004 ausgeführt – nicht um Nationalstrassen. Deshalb stellt sich vorab die Frage nach der Zuständigkeit des Bundesverwaltungsgerichts.

A-2696/2021 Gegen die Genehmigung des generellen Projektes der N[…] wehrte sich der Enteigner, weil er eine unzumutbare Beeinträchtigung für die Bewohner der Region […] als Folge der Eröffnung des Anschlusses […] befürchtete. Der Bundesrat trug diesen Bedenken schliesslich dadurch Rechnung, dass er sich bereit erklärte, die auf dem Kantonsgebiet des Enteigners notwendigen Folgemassnahmen über die Nationalstrassenrechnung mitzutragen. Das ist wiederum nur dann möglich, wenn diese als Bestandteil des Nationalstrassenprojektes gelten. Gemäss Bundesrat sind die erforderlichen Folgemassnahmen deshalb als eine besondere Art von Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen aus Umweltschutzgründen zu betrachten (vgl. BGE 122 II 165 E. 16). Unter diesen Umständen ergab sich die Zuständigkeit des UVEK für das Plangenehmigungsverfahren (vgl. zutreffend Plangenehmigungsverfügung vom 2. Februar 2004 E. I. Ziff. 1) sowie entsprechend die Anwendung der Gesetzgebung betreffend die Nationalstrassen. Folge dieser Bundeszuständigkeit ist die Zuständigkeit einer Eidgenössischen Schätzungskommission zur Klärung der Entschädigungsfolgen einer allfälligen Enteignung. Deren Entscheide unterliegen der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht (Art. 77 Abs. 1 aEntG), das somit zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde sachlich zuständig ist. 1.3 Mit Urteil des BGer 1C_301/2020 vom 12. Mai 2021 wurde das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2020 in Sachen A-4707/2018 und A-4951/2018 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses zurückgewiesen. Die gegen den Schätzungsentscheid vom 14. Juni 2018 erhobene Beschwerde sowie die Anschlussbeschwerde sind damit wieder beim Bundesverwaltungsgericht hängig. Die Zuständigkeit des Bundesverwaltungsgerichts ist ohne Weiteres gegeben. 1.4 Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das Enteignungsgesetz nichts anderes bestimmt (vgl. Art. 77 Abs. 2 aEntG). Das VGG verweist in Art. 37 seinerseits ergänzend auf die Regeln des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). 1.5 Gemäss Art. 78 Abs. 1 aEntG sind in jedem Fall die Hauptparteien, d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte zur Beschwerdeführung befugt. Im Übrigen gelten die allgemeinen Voraussetzungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat (Bst. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Bst. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Bst. c).

A-2696/2021 Der Enteignete ist Eigentümer der Grundstücke Nrn. [01] und [02], die von den im Zuge der Ausführung der Folgemassnahmen N[…]/N[…] durchgeführten Bauarbeiten betroffen waren und heute von einem Tunnel unterquert werden (wird im Folgenden auf das Grundstück oder die Parzelle Nr. [01] verwiesen, so bezieht sich dies auf die bis 2015 ungeteilte Parzelle, die ursprünglich Gegenstand der Enteignung war). Die Planung und Ausführung des Projektes hatte Eingriffe in die Substanz der Parzellen zur Folge. Der Enteignete ist damit als Hauptpartei im Sinne von Art. 78 Abs. 1 aEntG zu qualifizieren. Sodann ist er Adressat des angefochtenen Entscheides. Folglich ist er formell wie materiell beschwert und damit ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert. 1.6 Gemäss Art. 78 Abs. 2 aEntG kann die Gegenpartei innert zehn Tagen nach Empfang der Mitteilung der Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht den Anschluss erklären und dabei selbständige Anträge stellen. Diese Anschlussbeschwerde ist der zivilprozessualen Anschlussberufung nachgebildet. Sie ermöglicht es derjenigen Partei, die selber keine Beschwerde erhoben hat, sich den Anträgen des Hauptbeschwerdeführers nicht nur zu widersetzen, sondern eine Abänderung des angefochtenen Entscheids zu ihren Gunsten zu beantragen (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-2447/2016 vom 29. November 2016 E. 3.2 f; ANDRÉ MO- SER/MICHAEL BEUSCH/LORENZ KNEUBÜHLER/MARTIN KAYSER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 3. Aufl., Bern 2022, Rz. 2.103 und 3.42; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, Art. 78 Rz. 6). Der Enteigner beantragt in seiner Anschlussbeschwerde, der Entscheid der Vorinstanz sei abzuändern und zwar hinsichtlich der zu entrichtenden Enteignungsentschädigung, der Kosten für das Verfahren vor der Vorinstanz sowie der Zusprechung einer Parteientschädigung an den Enteigneten. Diese Begehren sind zulässig. 1.7 Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde des Enteigneten vom 15. August 2018 sowie auf die Anschlussbeschwerde des Enteigners vom 29. August 2018 ist einzutreten (Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VwVG). 2. Das Bundesverwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der

A-2696/2021 Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49 VwVG). Betreffend Ermessen hat es seine angestammte Rolle als richterliche Behörde zu respektieren und nicht sein eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Vorinstanz zu setzen. Ein Ermessensspielraum der Vorinstanz ist zu respektieren (BGE 129 II 331 E. 3.2). Es übt daher Zurückhaltung und greift bei Gewichtungsfragen nicht leichthin in den Spielraum der Vorinstanz ein, wenn sich diese durch besonderen Sachverstand auszeichnet und wenn sie über einen gewissen Handlungsspielraum verfügen muss. So ist der Vorinstanz insbesondere die Wahl zwischen mehreren angemessenen Lösungen zu überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Soweit es um die Beurteilung von ausgesprochenen Spezialfragen geht, in denen die Vorinstanz über ein besonderes Fachwissen verfügt, weicht es nicht ohne Not von deren Auffassung ab. Das Bundesverwaltungsgericht hebt einen Ermessensentscheid deshalb nur dann auf, wenn die Vorinstanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht hat, indem sie grundlos von in Rechtsprechung und Lehre anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, sachfremde Gesichtspunkte berücksichtigt hat, rechtserhebliche Umstände unberücksichtigt liess oder sich das Ergebnis als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweist (vgl. zum Ganzen: BGE 135 II 296 E. 4.4.3, BGE 133 II 35 E. 3, BGE 130 II 449 E. 4.1; BVGE 2010/19 E. 4.2; Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-4751/2011 vom 21. Juni 2012 E. 7 und A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 11; ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich 2016, Rz. 442 ff.; MOSER/BEUSCH/KNEU- BÜHLER/KAYSER, a.a.O., Rz 2.154 und 2.163). Im vorliegenden Fall bedeutet dies namentlich, dass das Bundesverwaltungsgericht überprüft, ob die Vorinstanz eine mögliche, rechtlich zulässige Lösung getroffen hat, sich von nachvollziehbaren Überlegungen leiten liess, die erheblichen Argumente berücksichtigt hat und die gewählte Vorgehensweise zu einem sachgerechten Ergebnis führt. Hat die Vorinstanz ihr Ermessen korrekt ausgeübt, ist das Ergebnis nicht zu korrigieren. 3. Zunächst gilt es, den Streitgegenstand zu erörtern. 3.1 Der Enteignete beantragte ursprünglich mit Beschwerde vom 15. August 2018 in seinem Antrag Ziffer 2 im Wesentlichen die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz und die Anhandnahme des vom Enteigner gestellhttp://links.weblaw.ch/BGE-135-II-296 http://links.weblaw.ch/BGE-133-II-35 http://links.weblaw.ch/BGE-130-II-449 http://links.weblaw.ch/BVGE-2010/19

A-2696/2021 ten Enteignungsantrages in einem durch diese neu einzuleitenden formellen Enteignungsverfahren. Dieses Begehren zieht er mit seiner Stellungnahme vom 14. Juli 2021 zurück und macht unter Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts vom 12. Mai 2021 geltend, das Bundesverwaltungsgericht habe vorfrageweise die im Grundbuch einzutragende Tunneldienstbarkeit inklusive die grundbuchfähigen Pläne zu überprüfen und – allenfalls auch weitere Dienstbarkeiten – zu konkretisieren. Deshalb stellt er den neuen Antrag, "es sei der Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit(en) zu bestimmen und die örtliche Lage sei in einem Auszug des Plans für das Grundbuch zeichnerisch darzustellen". Er begründet dies damit, dass mit dem Dahinfallen des Dienstbarkeitsvertrages vom 8. August 2006 die darin "per Saldo aller Ansprüche" geregelte Entschädigung sowie die Duldungspflicht für die Eingriffe in das Eigentum erneut unbeantwortet geblieben seien. Deshalb wäre es auch die Pflicht der Vorinstanz gewesen, den Inhalt der Dienstbarkeit neu zu definieren und die abgehandelten Entschädigungspositionen neu zu regeln, respektive neben der Tunneldienstbarkeit auch über eine entsprechende Ankerdienstbarkeit zu befinden. Jedenfalls müsse mit dem vorliegend zu erlassenden Entscheid eine dingliche Berechtigung für den Enteigner geschaffen werden, ansonsten er einen Beseitigungsanspruch habe. Zu diesem Zwecke werde beantragt, dass der Enteigner aktuelle Pläne (Situations- und Schnittpläne) einzureichen habe, damit das Grundbuchamt in die Lage versetzt werde, die erforderlichen dinglichen Rechte überhaupt eintragen zu können. 3.2 Der Enteigner entgegnet in seiner Stellungnahme vom 26. August 2021, es sei dem Bundesverwaltungsgericht im vorliegenden Verfahren einzig gestattet, die Höhe der durch die Schätzungskommission festgelegten Entschädigung zu überprüfen. Die vom Enteigneten aufgeführten Punkte könnten eben gerade nicht mehr Gegenstand einer vorfrageweisen Prüfung sein. Insbesondere sei es nicht mehr zulässig, in diesem Verfahrensstadium neue Anträge zu stellen und in der Folge die Dienstbarkeit zu konkretisieren. Auch sei nicht eine dingliche Berechtigung für den Enteigneten zu schaffen, sondern die Aufgabe der Vorinstanz sei allein gewesen, über die Entschädigungshöhe zu befinden, was diese in ihrem Entscheid vom 14. Juni 2018 auch getan habe. Deshalb sei auf das betreffende Begehren aus prozessualen Gründen nicht einzutreten. 3.3 In der Plangenehmigungsverfügung vom 2. Februar 2004 hielt die zuständige Behörde nach Gutheissung der Einsprache des Enteigneten und dem damit verbundenen Verzicht auf eine vollständige Enteignung des Grundeigentums fest, es sei stattdessen für den Bau und den Betrieb des

A-2696/2021 Werkes die "Einräumung der erforderlichen beschränkten dinglichen Rechte vorzusehen". Im weiteren Verlauf nahm die Vorinstanz die Sache für die Festlegung der Entschädigung im Rahmen des Schätzungsverfahrens an die Hand und führte am 20. Mai 2005 eine Verhandlung durch, die ohne Einigung der Parteien endete (vgl. unten E. 4.5.5). In der Folge hielten diese mit Dienstbarkeitsvertrag vom 8. August 2006 insbesondere den Inhalt und den Umfang des beschränkten dinglichen Rechts betreffend die Parzelle Nr. [01] (insbesondere Plandarstellungen "Querprofil 20" und "Tunneldienstbarkeit") fest und einigten sich über die finanziellen Folgen der Enteignung. Daraufhin schrieb die Vorinstanz das Enteignungsverfahren als infolge ausseramtlicher Verständigung gegenstandslos geworden ab und es erfolgte der Eintrag der Dienstbarkeit in das Grundbuch. Das Bundesgericht entschied dann mit Urteil 1C_613/2015 vom 10. August 2016, der Dienstbarkeitsvertrag vom 8. August 2006 erweise sich infolge versteckten Dissenses als nichtig und hielt fest, es sei demzufolge noch das "formelle Enteignungsverfahren" durchzuführen und die Entschädigung durch die Vorinstanz festzusetzen. Diese nahm das Verfahren in der Folge wieder auf, veranlasste die Löschung des Grundbucheintrags und verfügte mit Entscheid vom 14. Juni 2018 die Folgen der Enteignung. Dabei wurden neben der Festlegung der Enteignungsentschädigung sowohl der Inhalt und der Umfang der Dienstbarkeit konkretisiert, als auch der entsprechende Eintrag im Grundbuch verfügt. Durch die Anfechtung dieses Entscheides blieb letzterer jedoch bis heute suspendiert. Mit Urteil vom 12. Mai 2021 wies das Bundesgericht die Sache zurück an das Bundesverwaltungsgericht und hielt fest, dieses habe den ihm mit Beschwerde sowie Anschlussbeschwerde unterbreiteten Entscheid der dafür zuständigen Vorinstanz und dabei "im Wesentlichen die Höhe der dem Enteigneten zustehenden Entschädigung" inhaltlich zu überprüfen. 3.3.1 Das Verfahren der formellen Enteignung teilt sich in zwei Verfahrensstufen: einerseits das Administrativverfahren (enteignungsrechtliches Verwaltungsverfahren), andererseits das Schätzungsverfahren. Im Verwaltungs- beziehungsweise Administrativverfahren wird – kombiniert mit dem technischen Plangenehmigungsverfahren – über die Zulässigkeit des konkreten Enteignungsbegehrens, die dagegen gerichteten Einsprachen und den Umfang der abzutretenden Rechte entschieden. Das Verfahren zur Verleihung des Enteignungstitels ist damit eingebettet in das Verfahren zur Erteilung der Projektbewilligung. Diese Verfahrensstufe wird von einer Verwaltungsbehörde (sog. Leitbehörde) geführt und mit dem Plangenehmigungsentscheid abgeschlossen. Mit diesem werden allfällige Auflagen auf-

A-2696/2021 erlegt und bei entsprechender Gutheissung die Bewilligungen zur Erstellung des Projektes erteilt (vgl. Art. 26 und 28 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Nationalstrassen vom 8. März 1960 [NSG, SR 725.11; Stand am 1. Januar 2018; nachfolgend: aNSG]; Art. 27 ff. EntG; FRANZ KESSLER COENDET, Formelle Enteignung, in: Giovanni Biaggini/Isabelle Häner/Urs Saxer/Markus Schott [Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, Zürich 2015 [nachfolgend: Fachhandbuch], Rz. 26.27, 26.70 ff., 26.81; HÄFELIN/ MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2420 ff., 2430; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 592 ff., 596 f.; PETER KARLEN, Schweizerisches Verwaltungsrecht, Zürich 2018, S. 387 ff.; CHRISTOPH BANDLI, Neue Verfahren im Koordinationsgesetz: Ausgleich von Schutz und Nutzen mittels Interessenabwägung, in: Vereinigung für Umweltrecht (VUR), URP/DEP 2001/6, S. 540 f.). Insbesondere bezüglich der sich stellenden Fragen zu den Enteignungen obliegt es der Leitbehörde, die betroffenen Eigentümer sowie deren Eigentum zu ermitteln, den Bestand sowie den Umfang der Enteignung resp. der Abtretungspflicht festzulegen und die Enteignungsrechte zu erteilen. Dabei ist der Plangenehmigungsentscheid unter Bezugnahme auf den parzellenscharfen Landerwerbsplan und die dagegen gerichteten Einsprachen so abzufassen, dass die Enteignungstitel klar herausgelesen werden können. Grundlage dieses Entscheides bilden somit die bei der Planauflage der Öffentlichkeit präsentierten Pläne, die es zu genehmigen gilt (vgl. Art. 26 Abs. 1 der Nationalstrassenverordnung vom 7. November 2007 [NSV, SR 725.111] i.V.m. Art. 27 Abs. 1 und 2 aEntG, Art. 27 aNSG; Botschaft des Bundesrates zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die Nationalstrassen vom 3. Juli 1959, BBl 159 117). Nur diese ordnungsgemäss genehmigten Pläne sind für die in der zweiten Verfahrensstufe erfolgenden Durchsetzung der Enteignung verbindlich. Der einzelne Enteignungstitel bildet dabei die Grundlage für das die konkrete Enteignung betreffende Schätzungsverfahren. Dieses beschlägt allein die finanziellen Aspekte der Enteignung resp. deren Entschädigungsfolgen (vgl. Botschaft des Bundesrates zu einem Bundesgesetz über die Koordination und Vereinfachung der Plangenehmigungsverfahren vom 25. Februar 1998, BBl 1998 2600; KESS- LER COENDET, a.a.O., Rz. 26.7, 26.70 ff.; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 2425 ff.; HÄNNI, a.a.O., 6. Aufl., S. 597 ff.; KARLEN, a.a.O., S. 387 ff.; HESS/WEIBEL, a.a.O., S. 359 Rz. 3 f., Art. 27 Rz. 16 ff. insb. 20). Mit anderen Worten werden Natur, Inhalt und Umfang der zu enteignenden Rechte grundsätzlich von der Behörde bestimmt, die im Plangenehmi-

A-2696/2021 gungs- bzw. im Einspracheverfahren über das Enteignungsrecht entscheidet. Damit hat sich die Schätzungskommission im nachfolgenden Schätzungsverfahren nicht mehr zu befassen, ist doch in diesem Verfahrensabschnitt in aller Regel nicht mehr auf den Enteignungstitel zurückzukommen. Die Schätzungskommission ist primär für die Behandlung der Entschädigungsforderungen zuständig und entscheidet über weitere Fragen, die mit der Abtretungspflicht verbunden sind (KESSLER COENDET, in: Fachhandbuch, Rz. 26.27, 26.72 f. und 26.82). 3.3.2 Nichts anderes ergibt sich aus dem Entscheid des Bundesgerichts 1C_301/2020 vom 12. Mai 2021. Dieser liegt wie bereits erwähnt dem vorliegenden Verfahren zugrunde und verfügt die Rückweisung der Urteile A-4707/2018 sowie 4951/2018 vom 24. April 2020. Das Bundesgericht führt dabei in den E. 5.5 – 5.7 aus, dass die öffentlich publizierten Gesuchsunterlagen alle notwendigen Pläne wie die Landerwerbstabelle, den Landerwerbsplan und den Baulinienplan enthalten hätten. Damit sei der Umfang der Enteignung beziehungsweise der erforderlichen Dienstbarkeit inhaltlich und namentlich räumlich bestimmt worden und abschliessend ersichtlich gewesen. Der Entscheid der Plangenehmigungsbehörde sei sodann unbestritten geblieben, rechtskräftig geworden und habe praxisgemäss als Enteignungstitel gedient. Dem später ohnehin als nichtig beurteilten Dienstbarkeitsvertrag sei demnach keine rechtsbegründende Wirkung für die Errichtung der Tunneldienstbarkeit mehr zugekommen. Der Schätzungskommission sei somit allein die Aufgabe zugekommen, über die Höhe der Entschädigung zu befinden und im Bedarfsfall – soweit es sich nicht ausreichend aus der Plangenehmigung ergeben sollte – vorfrageweise über den genauen Inhalt und Umfang der fraglichen Tunneldienstbarkeit zu entscheiden. Dies habe sie mit ihrem Entscheid vom 14. Juni 2018 getan, indem sie die Eintragung der Tunneldienstbarkeit im Grundbuch angeordnet und auch die Höhe der Enteignungsentschädigung festgesetzt habe. 3.3.3 Weist das Bundesgericht eine Sache (mit verbindlichen Weisungen) zur Neubeurteilung an eine untere Instanz zurück, so ist diese bei ihrem neuen Entscheid an den Rückweisungsentscheid gebunden. Die mit der Neubeurteilung befasste Instanz hat entsprechend die rechtliche Beurteilung, mit der die Rückweisung begründet worden ist, ihrer neuen Entscheidung zu Grunde zu legen. Bereits entschiedene Fragen sind nicht mehr zu prüfen. Wie weit die Bindung an den Rückweisungsentscheid reicht, ergibt sich aus der Begründung der Rückweisung, die sowohl den Rahmen für die neue Tatsachenfeststellung als auch jenen für die neue rechtliche Begründung vorgibt. Neue Tatsachenfeststellungen können grundsätzlich nur

A-2696/2021 zu Streitpunkten berücksichtigt werden, die Gegenstand der Rückweisung waren. Die Bindungswirkung gilt für alle Parteien gleichermassen. Auf Begehren, die über den Gegenstand der Rückweisung hinausgehen, ist nicht einzutreten und Vorbringen, die das Bundesgericht bereits verworfen hat, sind im erneuten Rechtsgang nicht mehr zu berücksichtigen (BGE 135 III 344 E. 2, BVGE 2016/13 E. 1.3.4 und Urteil des BVGer A-702/2017 vom 26. März 2019 E. 1.3.2, je mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). 3.4 Aus diesen Ausführungen ergeben sich zwei Aspekte: Zum einen wurden Pläne etc. im Administrativverfahren durch das UVEK genehmigt und für ausreichend befunden, um als Enteignungstitel zu dienen. Dies bestätigt das Bundesgericht in seinem Entscheid, wobei es die diesbezügliche (andere) Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts im Urteil A-4707/2018 nicht teilte, dieses aufhob und die Sache zu neuem Entscheid zurückwies. Zum anderen wird das Bundesverwaltungsgericht vom Bundesgericht angewiesen, die Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheides vom 14. Juni 2018 nachzuholen, somit die im Schätzungsverfahren behandelten Fragen zur Festsetzung der Enteignungsentschädigung zu überprüfen. Soweit der Enteignete beantragt, es sei der Inhalt und der Umfang der Dienstbarkeit(en) zu bestimmen und die örtliche Lage sei in einem Auszug des Plans für das Grundbuch zeichnerisch darzustellen, betrifft dies einen Gegenstand des Administrativverfahrens, welcher der Überprüfung durch das Bundesverwaltungsgericht entzogen ist. Wie das Bundesgericht in seinem Entscheid unmissverständlich ausführte (vgl. Urteil des BGer 1C_301/2020 vom 12. Mai 2021 E. 4.1.f, 5.4. ff. und oben E. 3.3.2), lagen der Plangenehmigungsbehörde alle notwendigen Unterlagen zur Schaffung des Enteignungstitels in ausreichender Qualität sowie Quantität vor. Aufgrund dieser Ausführungen steht damit der Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens fest. Auch wenn das Bundesgericht seine Anweisung offen formuliert und nicht zur Klärung spezifischer Punkte auffordert, beschränkt sich der Streitgegenstand einzig auf den ursprünglich zu überprüfenden Entscheid vom 14. Juni 2018. Dieser – respektive die darin abgehandelten Themen – sind somit alleiniger Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Was den neu gestellten Antrag des Enteigneten betrifft, die im Grundbuch einzutragenden Dienstbarkeiten seien zu überprüfen und zu konkretisieren, so ist auf das Begehren nicht einzutreten, würde das Bundesverwaltungsgericht andernfalls doch einen rechtskräftigen Entscheid aus dem Administrativverfahren erneut in Erwägung ziehen und sich gegen den Entscheid des Bundesgerichts stellen (KESSLER COENDET, in: Fachhandbuch, Rz. 26.73).

A-2696/2021 4. Von zentraler Bedeutung für die Bestimmung der Höhe der Enteignungsentschädigung ist vorliegend der relevante Bewertungszeitpunkt für die Bestimmung des Verkehrswertes. Diesen gilt es im Folgenden festzulegen. 4.1 In der angefochtenen Verfügung vom 14. Juni 2018 geht die Vorinstanz vom 20. Mai 2005 als relevantem Bewertungszeitpunkt für die Bemessung der Enteignungsentschädigung aus. Sie begründet dies unter Verweis auf die Literatur damit, an diesem Datum habe die erste Einigungsverhandlung (Verweis auf das entsprechende Protokoll bei den Akten) zwischen den Parteien stattgefunden, was dem gesetzgeberischen Willen entspreche. 4.2 In seinem Entscheid vom 24. April 2020 sah sich das Bundesverwaltungsgericht nicht veranlasst, sich mit dem Bewertungszeitpunkt gemäss Art. 19bis Abs. 1 aEntG auseinanderzusetzen. Es hielt jedoch fest, es sei nicht zu beanstanden, wenn der Enteignete seine Entschädigungsforderung anhand eines von der Auffassung der Vorinstanz wesentlich abweichenden – und seinen berechtigten Interessen entsprechenden – Zeitpunktes bemesse. Hingegen liess es ausdrücklich offen, ob die Gespräche der Parteien an dem durch die Vorinstanz als relevanten Bewertungszeitpunkt festgelegten 20. Mai 2005 den Charakter einer Einigungsverhandlung aufwiesen (vgl. Urteil des BVGer A-4707/2018, A-4951/2018 vom 24. April 2020 E. 4.5.2, 5.3.4). Das Bundesgericht äussert sich in seinem Urteil vom 12. Mai 2021 nicht zum relevanten Bewertungszeitpunkt. 4.3 Der Enteignete macht geltend, der nach Ansicht des Bundesgerichts relevante Entscheid der Vorinstanz vom 14. Juni 2018 knüpfe an die Einigungsverhandlung vom 16. November 2016 an. Erst diese Verhandlung habe die typischen Charakteristika einer Einigungsverhandlung aufgewiesen, seien doch an diesem Datum das erste Mal seine Entschädigungsansprüche thematisiert resp. sei darüber verhandelt worden. Bei den vorangehenden Verhandlungen sei es ausschliesslich um die Auslegung resp. Gültigkeit des Dienstbarkeitsvertrages vom 8. August 2006 sowie um die vorzeitige Besitzeinweisung gegangen und insbesondere die Verhandlung vom 20. Mai 2005 würde infolge Fehlens der formellen Voraussetzungen einer Einigungsverhandlung schwerwiegende Formfehler aufweisen. So sei nicht fristgerecht vorgeladen worden, es habe keine Traktandenliste bestanden und die Fachrichter seien nicht anwesend gewesen. Bis zur Einigungsverhandlung vom 16. November 2016 habe er keine Chance gehabt, den erlittenen Landverlust durch einen Ersatzkauf auszugleichen. Da der Enteigner jedoch nach der Unterzeichnung des Dienstbarkeitsvertrages

A-2696/2021 vom 8. August 2006 die Auszahlung der vereinbarten Entschädigung verweigert habe, sei ihm auch die Gelegenheit entgangen, wenigstens noch einen Ersatzerwerb von 900 m2 zu tätigen. Nach der Einzonung im Jahre 2008 seien sodann die Landpreise in die Höhe geschossen und ein Quadratmeter Bauland koste heute ohne weiteres Fr. 2'000.--. Die ganze Verzögerung durch die Rechtsstreitigkeiten könnten ihm aber nicht angelastet werden. Selbst wenn der 20. Mai 2005 als Bewertungszeitpunkt in Betracht käme, so müssten ihm gemäss Art. 19 Bst. c aEntG alle weiteren verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen, entschädigt werden. 4.4 Der Enteigner führt aus, die Vorinstanz sei zu Recht vom 20. Mai 2005 als Bewertungszeitpunkt ausgegangen. Der Enteignete habe an diesem Datum in die sofortige (provisorische) Besitzeinweisung eingewilligt, worauf unverzüglich mit dem Tunnelbau begonnen worden sei. Auch habe diese Einigungsverhandlung den Ansprüchen an eine solche entsprochen. Über die provisorische Besitzeinweisung dürfe der Präsident der Vorinstanz nämlich selber entscheiden und zwar frühestens anlässlich der Einigungsverhandlung, wobei die Anwesenheit der Fachrichter nicht notwendig sei. Im Weiteren sei die Enteignungsfrage mit dem rechtskräftigen Plangenehmigungsentscheid des UVEK erledigt worden, weshalb im folgenden Schätzungsverfahren kein Enteignungsantrag durch den Enteigner mehr habe gestellt werden müssen. Auch der Grundeigentümer habe nicht mehr aufgefordert werden müssen, seine Entschädigungsbegehren einzureichen. Ausserdem sei die Entschädigung neben der provisorischen Besitzeinweisung bereits Gegenstand der Einigungsverhandlung vom 20. Mai 2005 gewesen. 4.5 Gemäss Art. 19bis Abs. 1 aEntG ist für die Festsetzung der Entschädigung der Verkehrswert des betroffenen Grundstücks im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung massgebend. Von ihm hängt ab, welche rechtliche und welche tatsächliche Situation der Bewertung des enteigneten Grundstücks zugrunde zu legen ist (BGE 112 Ib 531 E. 3; vgl. auch BGE 129 II 470 E. 5 und BGE 134 II 49 E 13.1). 4.5.1 Die Einigungsverhandlung ist Teil des Einigungsverfahrens, das innerhalb des sogenannten Schätzungsverfahrens – dieses wird durch die Eidgenössischen Schätzungskommissionen in Enteignungssachen durchgeführt – der eigentlichen Schätzung im engeren Sinne vorangestellt ist und in den Art. 45 ff. aEntG geregelt wird. Das Einigungsverfahren ist als

A-2696/2021 Schlichtungsverfahren ausgestaltet. Gegenstand der entsprechenden Verhandlung(en) sind im Wesentlichen (vgl. Art. 48 aEntG), die (aus dem Administrativverfahren noch strittigen) Einsprachen gegen die Enteignung, Begehren um Planänderung sowie die Besprechung von Entschädigungsforderungen. Ziel dabei ist es, Klarheit über die gestellten Begehren sowie die Auswirkungen des Werkes zu schaffen und schliesslich eine gütliche Verständigung über diese Punkte zu erzielen. Auch eine vorzeitige Besitzeinweisung kann in diesem Verfahrensstadium bereits stattfinden, allerdings frühestens anlässlich der Einigungsverhandlung (für den vorliegenden Fall eines Nationalstrassenprojekts vgl. unten E. 4.5.5; Art. 76 Abs. 2 aEntG). Kommt eine Einigung unter den Parteien über die Enteignungsentschädigung nicht zustande, so leitet der Präsident der Schätzungskommission das Schätzungsverfahren im engeren Sinne ein (vgl. KESSLER CO- ENDET, Fachhandbuch, a.a.O., Rz. 26.70, 26.76 ff.; HESS/WEIBEL, Art. 48, Rz. 1). 4.5.2 In formeller Hinsicht ist hervorzuheben, dass der Präsident der Schätzungskommission all jene Personen, deren Anliegen (gemäss Art. 30 aEntG) es in der Einigungsverhandlung zu besprechen gilt, durch persönliche Anzeige sowie durch Publikation (im ordentlichen Verfahren) in den Publikationsorganen der betroffenen Kantone und Gemeinden einlädt (vgl. Art. 109 aEntG i.V.m. Art. 22 Abs. 1 aVSchK; KESSLER COENDET, Fachhandbuch, a.a.O., Rz. 26.79; HESS/WEIBEL Art. 45 Rz. 11). Die Verhandlung gemäss Art. 45 aEntG kann vom Präsidenten alleine durchgeführt werden und es kann durch die Parteien im Einvernehmen mit dem Präsidenten darauf verzichtet werden (Art. 22 ff. aVSchK; vgl. KESSLER COEN- DET, Fachhandbuch, a.a.O., Rz. 26.79, 26.113). 4.5.3 Vorliegend wurde die Verhandlung vom 20. Mai 2005 durch Einladung des Präsidenten der Vorinstanz unter dem Titel "Einigungsverhandlung" – unter anderem auch – mit Schreiben an den Enteigneten einberufen. Wie dieser selber einräumt (vgl. Stellungnahme vom 30. Mai 2017, Rz. 10), wurden dabei alle vom Tunnelbauprojekt betroffenen Grundeigentümer vorgeladen, doch verzichtete mindestens eine Partei (Eigentümer Parzelle Nr. 966) auf die Teilnahme, was mit Schreiben vom 23. Mai 2005 durch den Präsidenten der Vorinstanz genehmigt und dokumentiert wurde. Diesem Schreiben ist ausserdem zu entnehmen, dass den Vorgeladenen zusätzlich zu den bereits aufgrund des Plangenehmigungsverfahrens in ihrem Besitz befindlichen Dokumenten weitere Pläne (Situationsplan 1:1000, Längenprofil 1:1000/1:100, Baugrubenplan Situation 1:500, Querprofile 1:100 [mit altem und neuem Tunnelquerschnitt]) zugestellt wurden und die

A-2696/2021 Schätzungskommission davon ausging, dass damit der definitive Enteignungseingriff durch die Grundeigentümer beurteilt werden konnte. Zwar bezieht sich dieses in den Akten befindliche Schreiben vom 23. Mai 2005 nicht auf die Parzelle des Enteigneten, doch gibt es keinen Grund anzunehmen, dieser sei anders respektive weniger ausführlich dokumentiert worden, was er im Übrigen auch nicht geltend macht. 4.5.4 Im Weiteren ist die im Falle von Enteignungen im Zusammenhang mit Nationalstrassenprojekten (vgl. Art. 39 Abs. 2 aNSG; vgl. E. 3.3.1) geforderte Voraussetzung eines vollstreckbaren Enteignungstitels erfüllt (vgl. Urteil BGer 1C_301/2020 vom 12. Mai 2021 E. 5.4 ff. vor). Ob sodann die vom Enteigneten als ausgeblieben gerügte Publikation stattgefunden hat, betrifft die Frage der formellen Voraussetzungen der Durchführung der Einigungsverhandlung vom 20. Mai 2005. Dies muss hier aber in Bezug auf die Feststellung des Bewertungszeitpunktes nicht beurteilt werden, wurde die Einigungsverhandlung doch in Anwesenheit des Enteigneten tatsächlich durchgeführt und im Sinne von Art. 49 aEntG protokolliert. Den Akten ist sodann nicht zu entnehmen, dass der Enteignete zu jenem Zeitpunkt eine Fehlerhaftigkeit der Vorladung oder der Durchführung der Verhandlung geltend gemacht hätte. Die diesbezügliche Rüge ist somit nicht zu hören. 4.5.5 Dem Protokoll vom 20. Mai 2005 betreffend "1. Einigungsverhandlung" ist zu entnehmen, dass im Wesentlichen folgende Themen angesprochen wurden: Erklärung der Situation anhand eines Planes und Festhalten, dass keine Projektänderungen vorgenommen wurden mit Ausnahme des Wechsels des unterirdischen Tunnelprofils von Rechteck- auf Rundprofil, die Reduktion des ursprünglichen Enteignungseingriffs von Landabtretung auf Tunneldienstbarkeit, eine durch den Enteigneten eingereichte Studie zur Überbaubarkeit (dem Enteigner und der Vorinstanz nicht bekannt), der Baubeginn des Tunnels sowie die angewandte Methode, das Festhalten zweier Arten von Eingriffen (Bauarbeit im Tagebau und Dienstbarkeitsverpflichtung), die vorzeitige Besitzeinweisung in Bezug auf die bezeichnete Fläche der Parzelle Nr. [01] und die Dauer der Beanspruchung mit deren Beginn, der Einbau von Rohren zur Erschliessung der Grundstücke, der Perimeterplan betreffend Landumlegungsverfahren, und die Zonenzugehörigkeit des Landes gemäss letzter rechtskräftiger Zonenplanänderung. Insbesondere gilt es festzuhalten, dass der Präsident der Vorinstanz protokollarisch festhalten liess, dass der Enteignete in die vorzeitige Besitzeinweisung und die Errichtung einer Dienstbarkeit einwilligte und dass sich dieses "Einverständnis auf die in vorliegendem Enteignungsauflageplan

A-2696/2021 bezeichnete Fläche, die ursprünglich total enteignet werden sollte, zuzüglich der bandagierten Fläche der Parzelle [01] bezieht". Im Weiteren ist dem Protokoll zu entnehmen, dass der Enteignete feststellte, dass "zwischen den Parteien wohl lediglich betreffend Höhe der Entschädigung" ein Dissens bestehe. Ausserdem präzisierte der Präsident der Vorinstanz die Aussage des Enteigneten, dass "im Hinblick auf die Einigungsverhandlung zur Frage der Entschädigung" der Entwurf für den Dienstbarkeitsvertrag vorgelegt werden solle, es sei vor allem die Umschreibung der vorgesehenen Eigentumsbeschränkungen vorzulegen. Daraus erschliesst sich, dass dieser Verhandlung der Charakter einer Einigungsverhandlung im Sinne von Art. 45 aEntG zukommt (vgl. oben E. 4.5.1). Zwar wurde nicht ausführlich über die Entschädigung verhandelt, sondern lediglich festgehalten, dass diesbezüglich keine Einigung bestehe, doch wurden bezüglich anderen Punkten eine Klärung herbeigeführt, welche insbesondere die vorzeitige Besitzeinweisung betrafen. Diese kann gemäss Art. 76 Abs. 2 aEntG frühestens in der Einigungsverhandlung beschlossen werden, was vorliegend unbestritten erfolgte. Das Gesetz macht keine Vorgabe über die Anzahl der durchzuführenden Einigungsverhandlungen, wird doch auch von einem "Einigungsverfahren" gesprochen (vgl. Abschnitt IV aEntG; KESSLER COENDET, Fachhandbuch, a.a.O., Rz. 26.79), woraus sich dessen Charakter als Schlichtungsinstrument erschliesst und allenfalls auch schrittweise zu einer Einigung führen kann (ein solches gestaffeltes Vorgehen hat sich vorliegend mit weiteren Einigungsverhandlungen, so am 10. September 2012 und erneut am 16. November 2016 im Nachgang zum Urteil des BGer 1C_613/2015 vom 10. August 2016, ergeben, wobei jedoch die Frage der Entschädigung nicht erfolgreich geklärt werden konnte). Allein deshalb, weil die Höhe der Entschädigung im Hinblick auf eine allfällige aussergerichtliche Einigung nicht näher diskutiert wurde, oder weil – wie der Enteignete geltend macht – kein Enteignungsantrag gestellt wurde, kann der Versammlung jedenfalls nicht der Charakter als Einigungsverhandlung abgesprochen werden. Immerhin kam das Thema der Entschädigung insofern zur Sprache, als der diesbezügliche Dissens gemäss Protokoll vom Enteigneten selbst festgestellt wurde und dieser den Enteigner aufforderte, in Erwartung diesbezüglicher Verhandlungen den Entwurf eines Dienstbarkeitsvertrages vorzulegen. Im Übrigen lag in diesem Zeitpunkt keine strittige Einsprache des Enteigneten hinsichtlich des Umfangs der Enteignung mehr vor. Diese wurde bereits im Plangenehmigungsverfahren mit Verfügung vom 2. Februar 2004 (vgl. dort Dispositivziffer 7) durch Gutheissung zugunsten des Enteigneten erledigt. Der Enteignete hatte sich im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung vom 20. Mai

A-2696/2021 2005 – wie den Akten sowie im Speziellen dem Protokoll vom 20. Mai 2005 zu entnehmen ist – mit der Enteignung und deren Umfang sowie mit der Errichtung einer Tunneldienstbarkeit einverstanden erklärt und die Bewilligung zur Enteignung akzeptiert. Damit war die eigentliche Aufgabe des Einigungsverfahrens bereits erfüllt, blieb doch allein die Höhe der Enteignungsentschädigung strittig, die letzten Endes – ohne Konsens im Einigungsverfahren – im eigentlichen Schätzungsverfahren vor der Schätzungskommission (Verhandlung durchgeführt am 11. März 2014) zu klären war (vgl. Art. 24 Abs. 2 aVSchK und Art. 41 aVSchK; KESSLER COENDET, Fachhandbuch, a.a.O., Rz. 26.79). Die Rüge des Enteigneten, es habe im Zeitpunkt der Verhandlung vom 20. Mai 2005 kein Enteignungsantrag vorgelegen, erweist sich somit als nicht begründet. 4.6 Das Datum des 20. Mai 2005 ist auch aufgrund eines weiteren Aspektes als sachgerechter Bewertungszeitpunkt festzulegen. 4.6.1 Mit der Einführung der gesetzlichen Bestimmung von Art. 19bis Abs. 1 aEntG legte der Gesetzgeber den Bewertungszeitpunkt in eine möglichst frühe Phase des Enteignungsverfahrens. Mit dieser Massnahme verfolgte er das Ziel, Spekulationen der zu Enteignenden auf einen mit zunehmender Verfahrensdauer steigenden Preis der Immobilien – und damit auf eine Erhöhung der Entschädigung – zu verhindern (vgl. Amtliches Bulletin der Bundesversammlung [AB] Ständerat 1971, Berichterstatter Dillier, S. 98; AB Nationalrat 1970, Votum Schlumpf, S. 784; Votum Düby, S. 795; Votum Muheim, S. 796). Umgekehrt folgt das aEntG aber auch der Idee, dass der Enteignete nicht unverschuldet das Risiko von Marktveränderungen während des Enteignungsverfahrens tragen und deshalb möglichst ohne Verzug entschädigt werden soll (vgl. AB Ständerat 1971, Berichterstatter Dillier, S. 100; Votum Munz, S. 104; AB Nationalrat 1970, Berichterstatter König, S. 782 f., Votum Krummenacher, S. 785; HESS/WEIBEL, a.a.O. Art. 19bis Rz. 7; vgl. zum Ganzen Urteil des BVGer A-5570/2009 vom 24. März 2010 E. 6.3 ff. m.w.H.). Demzufolge will der Gesetzgeber zwar eine volle Entschädigung der Eigentumsbeschränkung, aber keine Überentschädigung. 4.6.2 Das Bundesgericht bekräftigt diesen Willen des Gesetzgebers in seiner Rechtsprechung und strebt die Verhinderung von möglichen Überentschädigungen des Enteigneten aufgrund einer langen Verfahrensdauer an. Es führt in seinen neueren Entscheiden unter anderem aus, grundsätzlich sei am Datum der Einigungsverhandlung für die Festsetzung des Bewertungszeitpunktes festzuhalten, was im Übrigen auch für die Teilenteignung

A-2696/2021 Geltung habe. Es liege allerdings im Ermessen der Schätzungskommission, in begründeten Fällen einen anderen Bewertungszeitpunkt festzusetzen, um einer Überentschädigung entgegenzutreten. So bestätigte das Bundesgericht die Praxis des Bundesverwaltungsgerichts, bei der Erneuerung von Dienstbarkeiten im Interesse der Sachgerechtigkeit auf den Beginn der neuen Dienstbarkeit abzustellen, weil in diesem Moment erneut auf die Dienstbarkeitsberechtigung gegriffen, das Eigentum beeinträchtigt und dessen Wert vermindert werde. Diese Rechtsprechung spricht sich klar dafür aus, den Bewertungszeitpunkt in eine frühe Phase des Enteignungsverfahrens zu legen und erachtet es als sachgerecht, die enteigneten Werte dann zu beurteilen, wenn durch den Enteigner auf die Rechte gegriffen und das Eigentum des Enteigneten eingeschränkt wird. Selbst wenn es nicht möglich sein sollte, im Einzelfall eine Verlegung des Bewertungszeitpunktes zu begründen, sieht es das Bundesgericht als gerechtfertigt, einen korrigierenden Abschlag auf die Überentschädigung zu tätigen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020 E. 7.1 und 7.4 f. sowie 1C_356/2013 vom 5. März 2014 E. 2.5.2; Urteile des BVGer A-5380/2020 vom 30. September 2021 E. 3.1.1, 3.1.3 und 3.5 f., A-4864/2018 vom 1. November 2019 E. 6.4 und A-3465/2015 vom 15. September 2016 E. 5.2 m.w.H ). 4.6.3 Dies entspricht sodann dem in der Gesetzgebung statuierten Vorgehen im Normalfall, wenn die Enteignungsverfahren ohne Verzögerung abgewickelt werden. Gleichermassen hat – vorliegend zwar nicht relevant, aber dennoch bestätigend – das am 1. Januar 2021 in Kraft getretene neue Enteignungsgesetz vom 20. Juni 1930 (EntG, SR 711) die ursprüngliche Überlegung des Gesetzgebers weiterentwickelt. Es erklärt in Art. 19bis EntG den Bewertungszeitpunkt für den Verkehrswert am Tag des Vorliegens eines vollstreckbaren Enteignungstitels als massgeblich. Ausserdem ist anzumerken, dass das Bundesgericht mit seiner Praxis, einen von der Einigungsverhandlung abweichenden Zeitpunkt für die Bestimmung des Verkehrswertes zuzulassen, in diesem Zusammenhang implizit auch die formellen Voraussetzungen für die Durchführung einer Einigungsverhandlung als Verfahrensvoraussetzung in den Hintergrund stellt. Mit anderen Worten wird einem Einigungsverfahren nicht deshalb die Gültigkeit für die Grundlage des Bewertungszeitpunktes aberkannt, weil allenfalls formelle Fehler bei dessen Einberufung oder Durchführung vorliegen. Vielmehr wird auch ein Bewertungszeitpunkt anerkannt, der seine Grundlage nicht in der Einigungsverhandlung findet. Insofern ist es nicht von Bedeutung, ob vorliegend die formellen Voraussetzungen der Einigungsverhandlung erfüllt wurden (vgl. oben E. 4.5.2), sondern allein die Frage, welcher Zeitpunkt zur

A-2696/2021 Verhinderung einer ungerechtfertigten Überentschädigung sachgerecht erscheint. Dass aufgrund der massiven Steigerung der Land- und Immobilienpreise seit der Jahrtausendwende ein zum Zeitpunkt der ersten Einigungsverhandlung festgelegter Verkehrswert und eine – wie vom Enteigneten als relevant erachtet – mehr als zehn Jahre später vorgenommene Bewertung unter Berücksichtigung der in der Zwischenzeit erfolgten Einzonung in die Bauzone auseinanderklaffen, ist offensichtlich. Ein späterer Zeitpunkt würde aufgrund der langen Verfahrensdauer eine Überentschädigung nach sich ziehen, was vom Gesetzgeber verhindert werden will. Es kann dabei auch nicht ins Gewicht fallen, ob der Enteignete – wie dieser geltend macht – mit dem Erlös eine Ersatzanschaffung hätte tätigen können müssen bzw. wollen. Das Enteignungsrecht sieht einzig vor, dass der Enteignete voll entschädigt wird. Ein genereller Anspruch, mit der ausbezahlten Entschädigung Ersatzanschaffungen zu tätigen, um über gleichwertiges Grundeigentum zu verfügen, besteht jedenfalls nicht (vgl. Art. 26 Abs. 2 BV i.V.m. Art. 16 aEntG; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 3 f. und Art. 19 Rz. 66 ff.; EGGS, a.a.O., Rz. 358). 4.7 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Versammlung vom 20. Mai 2005 den Charakter einer Einigungsverhandlung im Sinne von Art. 45 aEntG trug. Das zugehörige Protokoll bestätigt, dass die vorzeitige Besitzeinweisung durch den Präsidenten der Vorinstanz im Einvernehmen mit dem Enteigneten bewilligt wurde. Im Weiteren wird mit der Festlegung dieses Datums als Bewertungszeitpunkt und Grundlage für die Enteignungsentschädigung dem Willen des Gesetzgebers entsprochen, die Bewertung möglichst früh im Enteignungsverfahren vorzunehmen und die Verhältnisse im Zeitpunkt der tatsächlichen Einschränkung des Eigentums respektive der Besitzergreifung durch den Enteigner abzubilden. Die Festlegung des 20. Mai 2005 als relevanter Bewertungszeitpunkt, wie sie bereits die Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 14. Juni 2018 vorsah, erweist sich nach dem Gesagten als sachgerecht und entspricht der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichts. 5. Im Folgenden gilt es, den Entscheid der Vorinstanz hinsichtlich Festlegung der Enteignungsentschädigung zu überprüfen. Dazu sind zunächst weitere Einzelfragen zu klären, insbesondere betreffend der Zonenzugehörigkeit des Grundstücks Nr. [01] im massgeblichen Zeitpunkt.

A-2696/2021 5.1 Soweit der Enteignete geltend macht, das Verfahren der formellen Enteignung sei nicht korrekt eingeleitet worden, habe der Enteigner doch nie ein Enteignungsbegehren an die Vorinstanz gerichtet, ist festzuhalten, dass die betreffende Rüge nicht zu hören ist. Der Enteigner bringt diesen Einwand neu vor. Er hat bis anhin – namentlich im Zeitpunkt der ersten Einigungsverhandlung vom 20. Mai 2005, aber auch anlässlich weiterer Verhandlungen (z.B. am 10. September 2012 oder im Zuge der Klage vom 8. April 2011 bei der Vorinstanz) – nie beanstandet, das Verfahren der formellen Enteignung sei mit Verfahrensfehlern behaftet. Vielmehr hat er sich mit dem Vorgehen einverstanden erklärt (vgl. oben E. 4.5.4). 5.2 Der Enteignete beantragt mit Beschwerde vom 15. August 2018 die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen Entscheides der Vorinstanz vom 14. Juni 2018. Nach dem zurückgezogenen Antrag Ziffer 2, im Wesentlichen mit dem Inhalt, die Vorinstanz sei anzuweisen, den vom Enteigner am 8. Februar 2017 gestellten Enteignungsantrag im Rahmen eines selbständigen, neu einzuleitenden formellen Enteignungsverfahrens anhand zu nehmen, verbleibt betreffend die Höhe der Enteignungsentschädigung der gestellte Eventualantrag gemäss Ziffer 3 der Beschwerde (entspricht dem Antrag Ziffer 3 in der Stellungnahme vom 14. Juli 2021). Danach wird ersucht, der Enteigner habe ihm Fr. 2'308'202.07, abzüglich der bereits geleisteten Zahlung von Fr. 181'830.00 und zuzüglich Zins von 3.5% seit dem Datum der vorzeitigen Besitzeinweisung am 20. Juni 2005 [recte: 20. Mai 2005], zu bezahlen. Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, das beanspruchte Land sei nicht wie von der Vorinstanz als Landwirtschaftsland einzustufen. Selbst wenn der 20. Mai 2005 als relevanter Stichtag gewählt werde, so sei das Land als Bauerwartungsland in einer Übergangszone erfasst gewesen, mit dessen Zuweisung an die Bauzone der Wohnzone W mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit habe gerechnet werden können. Im Weiteren habe die Vorinstanz die zu entschädigende Fläche falsch berücksichtigt, es sei nämlich ein Landverlust von 1'155 m2 eingetreten. Dieser sei als Folge der aufgrund des Tunnelbaus notwendigen Landumlegung und Neu- Parzellierung entstanden, wobei die erwähnte Fläche zum Bau von Erschliessungsstrassen zugunsten der Parzelle Nr. [03] an die Gemeinde habe abgetreten werden müssen. Es sei deshalb von dieser Fläche auszugehen und nicht von 1'653 m2 unter Berücksichtigung eines nicht nachvollziehbaren Abzuges von 50%.

A-2696/2021 5.3 Der Enteigner entgegnet, die fragliche Parzelle habe im Zeitpunkt des Bewertungsstichtages vom 20. Mai 2005 ausserhalb der Bauzone gelegen, wobei lediglich eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig gewesen sei. Was die zu entschädigende Fläche betrifft bestreitet er, dass ein Landverlust eingetreten sei. 5.4 Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 aEntG). Der Enteignete soll keinen Verlust erleiden, aber auch keinen Gewinn erzielen; wirtschaftlich ist er gleich zu stellen wie ohne Enteignung (BGE 122 I 168 E. 4b, 93 I 554 E. 3; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl. 2022, S. 704 ff., HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 4). Bei der Festsetzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen. Zu vergüten sind nach Art. 19 aEntG der volle Verkehrswert des enteigneten Rechts (Bst. a), bei Inanspruchnahme nur eines Teils eines Grundstücks auch der Betrag, um den der Verkehrswert des verbleibenden Teils sich vermindert (Bst. b; sog. Minderwert) sowie alle weiteren dem Enteigneten verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (Bst. c; sog. Inkonvenienzentschädigung). Bei einer Zwangsbelastung eines Grundstückes mit einem dinglichen Recht auf dem Weg der formellen Enteignung sind in Bezug auf die Entschädigungsbemessung die Grundsätze über die Teilenteignung anwendbar (Art. 19 Bst. b aEntG). Die Berechnung des Schadens erfolgt nach der sog. Differenzmethode, indem der Verkehrswert des Grundstücks ohne die Last dem Verkehrswert des belasteten Grundstücks gegenübergestellt wird (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 420 E. 3.1.1; Urteile des BGer 1C_163/2017 vom 18. Juli 2017 E. 2 und 1C_356/2013 vom 5. März 2014 E. 2.1.1; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 173; je mit Hinweisen). Trotz der Aufgliederung in einzelne Komponenten bildet die Entschädigung grundsätzlich materiell und formell eine Einheit (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 13; vgl. BGE 105 Ib 327 E. 1; BVGE 2014/35 E. 2.3.2; HÄNNI, a.a.O., 7. Aufl., S. 706). 5.5 Dem Sinn und Zweck der Festlegung eines Stichtages folgend sind der Bestimmung der Enteignungsentschädigung grundsätzlich die einzelfallbezogenen objektiven Verhältnisse im Zeitpunkt des Bewertungsstichtages zu Grunde zu legen (Urteil des BGer 1C_322/2017 vom 25. April 2018

A-2696/2021 E. 3). Die Vorinstanz sowie das Bundesverwaltungsgericht haben sich deshalb ausschliesslich an den Gegebenheiten zu orientieren, wie sie sich am 20. Mai 2005 präsentierten. Von den Parteien ist nicht bestritten, dass sich die Parzelle Nr. [01] zu diesem Zeitpunkt nicht in der Bauzone befand. Während der Enteigner davon ausgeht, die Parzelle sei der Landwirtschaftszone zugeordnet gewesen, weshalb allein die betreffenden Eigenschaften zu berücksichtigen seien, vertritt der Enteignete die Ansicht, das Land habe sich in einer Übergangszone (Nicht-Bauzone) befunden, die dem Grundstück in Erwartung einer Zuordnung zur Wohnzone W – das heisst der Bauzone – den Charakter eines sogenannten Bauerwartungslandes mit entsprechend höherer Bewertung verliehen habe. Er schildert eingehend, wie seiner Parzelle ein erheblich höherer Wert als der blosse Wert des Landwirtschaftslandes zugeordnet werden müsse, habe sich doch die Einzonung in die Bauzone wenig später verwirklicht und im Jahre 2005 mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit festgestanden. Ein potentieller Käufer habe demnach zu Recht bereits damit rechnen dürfen, das Land dereinst überbauen zu können. Die Rechtsordnung kennt weder den Begriff des Bauerwartungslandes noch jenen der Übergangszone, doch können diese Begriffe verwendet werden, um eine Charaktereigenschaft oder eine absehbare Entwicklung in Bezug auf das betreffende Grundstück zu beschreiben. 5.6 Im Folgenden wird zuerst die Frage geklärt, welcher Landwert der Verkehrswertbestimmung zu Grunde zu legen und ob ein prospektiv besserer Nutzen zu berücksichtigen ist. Ausschlaggebend für die Bestimmung des Verkehrswertes einer Liegenschaft am Bewertungsstichtag ist die Bereitschaft eines potentiellen Käufers, unter Einbezug aller gegebenen Umstände einen bestimmten Preis für das Land zu bezahlen, das heisst, welcher Preis im Rahmen der geltenden Rechtsordnung auf dem freien Markt erzielt werden könnte (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 51 f.; RAPHAËL EGGS, Les "autres préjudices" de l'expropriation, Diss. Zürich 2013, Rz. 355). 5.6.1 Bezüglich Landpreis argumentiert der Enteignete, die Vorinstanz habe in nicht nachvollziehbarer Weise und völlig willkürlich einen bei Weitem zu tiefen Landpreis (Fr. 150.--/m2) in seine Rechnung einbezogen, wobei keine Vergleichspreise berücksichtigt worden seien. Bereits in den Jah-

A-2696/2021 ren 2006 / 2007 seien in unmittelbarer Nachbarschaft Fr. 1'250.--/m2 bezahlt worden und die Expertise Wüest & Partner vom 27. Juli 2018 habe für das Jahr 2005 immerhin einen Wert von Fr. 720.--/m2 (ohne Baulandumlegung und Tunnel) für das Grundstück Nr. [01] errechnet. Er begründet dies damit, dass aufgrund der Beschlüsse der Einwohnergemeindeversammlung X. _______ vom 28. November 2008 und des Regierungsrates des Kantons Aargau vom 4. März 2009, welche die Zonenplanänderung und damit die Zuweisung des Grundstücks Nr. [01] in die Wohnzone W vollzogen hätten, mit einer an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit von einer künftigen Bebaubarkeit der Parzelle Nr. [01] habe ausgegangen werden dürfen. In seiner Anschlussbeschwerdeantwort vom 28. September 2018 wendet er ausserdem ein, die Bestimmungen des Bundesgesetzes über das Bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11) seien nicht auf das Enteignungsverfahren anwendbar und damit vorliegend nicht von Bedeutung. 5.6.2 Der Enteigner hält an der Bewertung als reines Landwirtschaftsland fest und macht geltend, die Wertbestimmung habe den Bestimmungen des BGBB zu folgen, wonach dem konkret erzielbaren Landpreis gerade im Hinblick auf die Erwartung der Überbaubarkeit eine Obergrenze gesetzt werde und damit die Preisvorstellungen des Enteigneten auf dem freien Markt begrenzt würden. Er begründet dies mit einem Schreiben der Abteilung Landwirtschaft Aargau des Kantonalen Departements Finanzen und Ressourcen vom 28. August 2018, das bestätige, dass der Verkehrswert im Zeitpunkt des Stichtages für das unbestritten ausserhalb der Bauzone gelegene Land bei Fr. 7.80/m2 gelegen habe und ein Höchstpreis von Fr. 8.20/m2 errechnet worden sei. Deshalb komme bei der Festlegung des Verkehrswertes auch nicht die Lageklassenmethode zur Anwendung, die sich auf Grundstücke in der Bauzone beziehe. Die Vorinstanz ging von Landwirtschaftsland aus und schätzte aufgrund ihrer Erfahrung und ihrer Kenntnisse der lokalen Verhältnisse am Bewertungsstichtag den Landpreis auf Fr. 15.--/m2 (mit Berücksichtigung einer Einzonung zu Bauland rund Fr. 150.--/m2). 5.6.3 Da die anwendbare Rechtsgrundlage bestritten ist, muss vorab diese Frage geklärt werden. 5.6.3.1 Gemäss Art. 20 Abs. 1 aEntG ist bei der Bestimmung des Verkehrswertes auch die Möglichkeit einer besseren Verwendung angemessen zu

A-2696/2021 berücksichtigen. Er betont allerdings die ohnehin zu beachtenden vielfältigen Faktoren, die bei der Bestimmung des Verkehrswertes zu beachten und bereits im Rahmen der Anwendung von Art. 19 aEntG zu berücksichtigen sind. Diese Bestimmungen beabsichtigen, den Enteigneten im Rahmen der geltenden Rechtslage fair zu entschädigen und halten die beurteilende Behörde dazu an, sich bei offenem Ermessensspielraum nicht zu sehr an die untere Grenze zu halten (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 20 Rz. 1 und Art. 19 Rz. 55 ff.; EGGS, a.a.O., Rz. 359). Jedenfalls sind diese Bestimmungen auch dazu geeignet, eine mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwartende Zuteilung des Grundstücks zur Bauzone zu berücksichtigen und sie können dazu führen, dass selbst für Land in der Nicht-Bauzone eine wesentlich höhere Entschädigung ausgerichtet wird, als aufgrund der Einzonung am Bewertungsstichtag geschuldet wäre. Voraussetzung ist allerdings, dass die zu erwartende Nutzungsänderung nicht bloss auf theoretischen Überlegungen oder spekulativen Hoffnungen beruht, sondern sowohl in rechtlicher, wie auch in tatsächlicher Hinsicht am Stichtag bereits bestand oder ohne die Enteignung in nächster Zukunft eingetreten wäre. In Bezug auf Bauland haben demnach sichere Anzeichen auf eine in Kürze bevorstehende Erschliessung hinzudeuten oder es muss mit hoher Wahrscheinlichkeit damit zu rechnen sein, dass im betreffenden Gebiet in naher Zukunft auch tatsächlich gebaut wird (vgl. Urteil des BGer 1C_322/2017 vom 25. April 2018 E. 2.1, 1C_293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 6; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 58 f.). 5.6.3.2 Die verschiedenen Bestimmungen des BGBB sollen unter anderem den Handel mit Landwirtschaftsland einer Ordnung unterstellen, die bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum zu fördern, namentlich Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes und einer leistungsfähigen, auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichteten Landwirtschaft zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern (Art. 1 Abs. 1 Bst. a BGBB) sowie die Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich diejenige des Pächters beim Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu stärken (Art. 1 Abs. 1 Bst. b BGBB). Dabei soll insbesondere auch der Spekulation mit solchem Land – als eine spezielle Art von Nicht- Bauland – durch die Bekämpfung übersetzter Preise vorgebeugt und mit einer Erwerbsbeschränkung begegnet werden (vgl. Art. 1 Abs. 1 Bst. c BGBB; vgl. MARTIN GOLDENBERGER/HANS RUDOLF HOTZ, in: Schweizerischer Bauernverband, Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. Brugg 2011 [nachfolgend: Kommentar BGBB], Art. 66 Rz. 5). Art. 61 Abs. 1 BGBB statuiert aus diesem Grund betreffend den Er-

A-2696/2021 werb von landwirtschaftlichen Gewerben oder Grundstücken eine Bewilligungspflicht (i.V.m. Art. 1 Abs. 2 Bst. a BGBB; vgl. Urteil des BGer 2C_46/2015 vom 9. Juli 2015 E. 2.1; BEAT STALDER, in: Kommentar BGBB, Art. 61 Rz. 1 f.). Als Erwerb gilt dabei gemäss Art. 61 Abs. 3 BGBB die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt. Was den Erwerb an sich betrifft, so will Art. 66 Abs. 1 BGBB den Handel zu übersetzten Preisen verhindern und bestimmt, dass der Erwerbspreis als übersetzt gilt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5% übersteigt, wobei die Kantone in ihrer Gesetzgebung diesen Prozentsatz auf maximal 15% erhöhen können (Art. 66 Abs. 2 BGBB; vgl. zum Ganzen: Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 5. Aufl. Aarau 2019 [nachfolgend: Schätzerhandbuch], S. 375 ff.; EGGS, a.a.O., Rz. 407 ff.). Auf ebendiese Grundlage stützt vorliegend der Enteigner seine Argumentation, wenn er darlegt, der Enteignete wäre nicht in der Lage gewesen, das Landwirtschaftsland am Stichtag auf dem freien Markt zu einem den gemäss BGBB festgelegten Maximalbetrag übersteigenden Preis zu handeln. Dieser Betrachtung ist grundsätzlich beizupflichten, handelte es sich doch beim Grundstück Nr. [01] um ein Grundstück mit landwirtschaftlichem Charakter (gemäss der durch den Regierungsrat des Kantons Aargau am 3. Januar 2001 genehmigten Anpassung der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde X. _______ vom Juli 2000 der "Übergangszone" zugeordnet, wobei, gemäss deren § 11 bis zur Zuordnung einer anderen Zone für die Bewirtschaftung die Vorschriften der Landwirtschaftszone Gültigkeit haben), welches die Voraussetzungen des BGBB für dessen Anwendbarkeit hinsichtlich seiner örtlichen sowie sachlichen Charakteristik (Art. 2 Abs. 1 BGBB) und Grösse mit 8'111m2 (vgl. Art. 2 Abs. 3 BGBB) am 20. Mai 2005 erfüllte (vgl. CHRISTINA SCHMID-TSCHIRREN/CHRISTOPH BANDLI, in: Kommentar BGBB, a.a.O., Vorbemerkungen zu Artikel 2-5, Rz. 3 ff. und Art. 2 Rz. 1, 4 f., 8; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 71 ff.). Eine Veräusserung an einen Dritten hätte deshalb der Bewilligungspflicht unterlegen, wobei der Handelspreis gemäss Art. 66 Abs. 2 BGBB zu beschränken gewesen wäre. In der Folge wäre eine preisliche Berücksichtigung der (allenfalls spekulativen) Erwartung einer Zuordnung zur Bauzone durch die Verweigerung der Bewilligung (vgl. Art. 63 Abs. 1 Bst. b BGBB i.V.m. Art. 66 BGBB; STALDER, a.a.O., Art. 61 Rz. 10a; GOLDENBERGER/HOTZ, a.a.O., Art. 66 Rz. 11, 24; Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 379, 381) zu verhindern respektive massiv zu begrenzen gewesen.

A-2696/2021 Nach dem Gesagten steht fest, dass die Bestimmungen des BGBB auf den vorliegenden Sachverhalt Anwendung finden. Der Einwand des Enteigneten, aufgrund von Art. 62 Bst. e BGBB sei Art. 66 BGBB im vorliegenden Fall nicht anwendbar, ist nicht zu hören. Jene Bestimmung betrifft eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht, wenn sich im Rahmen eines Enteignungsverfahrens bereits eine Behörde mit dem der Handänderung zu Grunde liegenden Sachverhalt befasst hat. Vorliegend geht es aber nicht um eine reell zu vollziehende Handänderung, sondern um die Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstücks in Anbetracht einer allenfalls zu erwartenden Wertsteigerung in der Zukunft, wobei eine Übertragung von Eigentum aufgrund der formellen Enteignung nicht zur Debatte steht. Diese Bestimmung schliesst die Anwendung des BGBB bei enteignungsrechtlichen Sachverhalten jedenfalls nicht per se aus (vgl. Urteil des BGer 1C_414/2016 vom 27. März 2017 E. 4.4; STALDER, a.a.O., Art. 62 Rz. 1). 5.6.4 Wie bereits dargelegt, ist den Akten zu entnehmen, dass die Abteilung Landwirtschaft Aargau den Höchstpreis des landwirtschaftlichen Grundstücks Nr. [01] am Bewertungsstichtag gemäss Art. 66 BGBB auf Fr. 7.80/m2, respektive unter Berücksichtigung eines möglichen Preisanstiegs um 5% gemäss Art. 66 Abs. 2 BGBB auf Fr. 8.20/m2 festgesetzt hat (eine Erhöhung um 15% ist nicht zu berücksichtigen, da diese Möglichkeit erst mit der Gesetzesänderung vom 1. September 2008 eingeführt wurde und am Bewertungsstichtag noch nicht bestand; vgl. AS 2008 3586). Demnach hätte das Land nicht zu einem höheren Preis gehandelt werden können und der festgelegte Höchstbetrag bildet die Basis für die Berechnung des Verkehrswertes der von der Enteignung betroffenen Landfläche (vgl. Urteil des BGer 1C_414/2016 vom 27. März 2017 E. 5.3). Das BGBB ist ein Instrument, das die Spekulation mit Landwirtschaftsland im Zuge von Veräusserungen bekämpfen will (Art. 1 Abs. 1 Bst. c BGBB). Als solches stellen seine Bestimmungen eine lex specialis gegenüber den Bestimmungen des aEntG dar, wobei letztere grundsätzlich die Berücksichtigung einer besseren Verwendung bei der Verkehrswertbestimmung ermöglichen würden. Die Festlegung eines Höchstpreises schliesst jedoch eine freie Berücksichtigung der besseren Verwendung von vorne herein aus. Andernfalls würde der Zweck des BGBB durch den Ermessensspielraum bei der Bestimmung der besseren Verwendung unterlaufen. Demnach ist von einem Landwert von Fr. 8.20/m2 auszugehen (vgl. Urteile des BGer 1C_414/2016 vom 27. März 2017 E. 4.2 und 1E.6/2007 vom 30. April 2008 E. 9.2).

A-2696/2021 5.7 Im Weiteren gilt es zu klären, welche Fläche die formelle Enteignung beschlägt und der Verkehrswertbestimmung zu Grunde zu legen ist. 5.7.1 Der Enteignete macht geltend, er habe vor der Enteignung über 8'111m2 unbeschwertes Grundeigentum an der Parzelle Nr. [01] verfügt. Aufgrund der Enteignung habe eine Landumlegung durchgeführt werden müssen, wobei sich die Landfläche – nach einer Aufteilung der Parzelle Nr. [01] in die Parzellen Nr. [01] (Stammparzelle; 4'507 m2) und Nr. [02] (2'449 m2) – auf insgesamt 6'956 m2 (Differenz aufgrund Rundung Geometer) reduziert habe. Es seien ihm demnach 1'155 m2 Land durch Abtretung an die Gemeinde für die Erschliessungsstrassen entzogen worden. Wenn die Landumlegung aufgrund der Enteignung als notwendig und richtig anerkannt werde, müssten auch die Landverhältnisse nach der Landumlegung für die Berechnung der Entschädigung massgebend sein. Der Enteigner macht geltend, der Enteignete gehe fälschlicherweise von einem Landverlust aus, käme ein solcher doch höchstens aufgrund einer Totalenteignung in Frage. Vorliegend sei jedoch einzig die Fläche von 1'653 m2 zu entschädigen, die infolge der Teilenteignung von der Tunneldienstbarkeit beschlagen werde. Im Übrigen sei die Landumlegung nicht aufgrund des Tunnelbaus notwendig gewesen, stelle eine solche doch regelmässig ein Instrument der kantonalen Planung im Zusammenhang mit der Einzonung und Erschliessung von Grundstücken dar. Die Vorinstanz beziffert in ihrer Verfügung vom 14. Juni 2018 die von der Enteignung betroffene und damit entschädigungsberechtigte Fläche mit 1'653 m2. 5.7.2 Wie bereits oben in E. 4.5 f. ausgeführt sind für die Berechnung der Enteignungsentschädigung – und damit auch für die Bestimmung der von der Enteignung betroffenen Landfläche – die Verhältnisse am Bewertungsstichtag massgebend. Der Enteignete bestreitet nicht, dass diese Fläche am 20. Mai 2005 1'653 m2 betragen hatte. Demzufolge ist diese Fläche der Bestimmung des Minderwertes – unabhängig von einer allfällig notwendigen Landumlegung und deren Folgen (vgl. unten E. 7.6.7) – zu Grunde zu legen. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, inwiefern die aufgrund der Erstellung der Erschliessungsstrassen an die Gemeinde abgetretenen Flächen mit dem von der Enteignung infolge des Tunnelbauprojektes betroffenen Land in Zusammenhang stehen sollen, und es wurde dem Enteigneten durch die hier massgebende formelle Enteignung infolge des Tunnelbaus auch keinerlei Eigentum an einer Landfläche entzogen.

A-2696/2021 5.8 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass bezüglich des einzusetzenden Landwertes der Begründung des Enteigners gemäss dessen Anschlussbeschwerde vom 29. August 2018 zu folgen und betreffend Landfläche der Entscheid der Vorinstanz zu bestätigen ist. Der Verkehrswert des Grundstücks Nr. [01] errechnet sich deshalb infolge der massgebenden Verhältnisse am Bewertungsstichtag aus einem Landpreis von Fr. 8.20/m2. Die von der formellen Enteignung betroffene Fläche von 1'653 m2 hatte demnach einen Verkehrswert von Fr. 13'554.60. 5.9 Um den Minderwert des betroffenen Grundstücks zu bestimmen, gilt es im Weiteren festzustellen, inwiefern die Tunneldienstbarkeit dieses belastet. 5.9.1 Die Vorinstanz erwog, dass in der Schweiz keine allgemein anerkannten Richtlinien bestehen würden, welche die Bestimmung des durch eine Tunneldienstbarkeit verursachten Minderwertes zulassen würden. Solche seien beispielsweise zwischen den Elektrizitätswerken und dem Schweizerischen Bauernverband für den Fall geschlossen worden, wenn Dienstbarkeiten infolge der Durchleitung von Hochspannungsleitungen einen Minderwert bei Landwirtschaftsparzellen verursachen. Es liege deshalb an der Schätzungskommission, in Anlehnung an den allgemeinen Rechtsgrundsatz von Art. 1 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB, SR 210) einen Minderwert nach Kriterien festzulegen, die ihr als allgemeingültig erscheinen würden. Der Vorinstanz erschien dabei das in Deutschland für gleichgelagerte Fälle entwickelte "Münchner Verfahren" ein tauglicher Anknüpfungspunkt. Es berücksichtige, dass das betroffene Grundstück durch den Tunnelbau einerseits keine Verminderung der Ausnützung, keine Beeinträchtigung seiner idealen Lage im Einzugsgebiet der Stadt Zürich, keine zusätzlichen Lärmbelastungen oder andere Immissionen erfahre. Andererseits anerkannte sie, dass das Grundstück durch die Dienstbarkeitsfläche zerstückelt werde und durch das teilweise Bauverbot im Bereich der Dienstbarkeit die Erarbeitung eines Überbauungskonzeptes erschwert und verteuert würde (durch Gestaltungsplan und Landumlegung). Die Vorinstanz erachtete in der Folge eine Reduktion des Verkehrswertes der belasteten Fläche um 50% als angemessen. 5.9.2 Der Enteignete macht geltend, eine Reduktion des Verkehrswertes um 50% sei nicht gerechtfertigt und begründet dies im Wesentlichen damit, der durch die Enteignung verursachte Landverlust im Umfang von 1'155 m2 betrage wesentlich mehr als die Hälfte der belasteten Fläche von 1'653 m2.

A-2696/2021 Entsprechend dem Verhältnis des effektiven Landverlustes sei deshalb höchstens ein Abzug von 30% gerechtfertigt, was in Anbetracht des durch die Expertise Wüest & Partner errechneten Marktwertes von Fr. 720.--/m2 unter dem Titel Landverlust zu einer Entschädigung in der Höhe von Fr. 833'112.-- führe. Der Enteignete beantragt die Zusprechung einer Entschädigung in dieser Höhe eventualiter und begründet sinngemäss, diese erweise sich unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Vorinstanz die ihm entstandenen weiteren zusätzlichen Nachteile wie beispielsweise teurere Erschliessungskosten, Baulinie oder Spickelgrundstück südlich des Tunneltrasses nicht anerkenne, als minimal angemessen. 5.9.3 Der Enteigner bestreitet die durch den Enteigneten eventualiter geltend gemachte minimale Entschädigungssumme und führt aus, dieser versuche wiederum eine Totalenteignung und dadurch einen Landverlust zu konstruieren. Dem Enteigneten sei kein Land weggenommen worden. Relevant sei einzig die von der Tunneldienstbarkeit betroffene Fläche und der durch die Belastung verursachte Minderwert dieser Fläche. Im Weiteren führt der Enteigner anlässlich seiner Anschlussbeschwerde vom 29. August 2018 aus, er sei mit der Berechnung durch die Vorinstanz nicht einverstanden und eine Wertminderung um 50% durch die Tunneldienstbarkeit erweise sich nicht als sachgerecht. Der Enteignete habe im massgeblichen Zeitpunkt durch die Tunneldienstbarkeit keinerlei Nachteile erlitten, habe diese doch die Nutzung der Parzelle in keiner Weise gestört. Deshalb sei dies im (nichtigen) Dienstbarkeitsvertrag vom 8. August 2006 mit einer Wertminderung des Landes von Fr. 2.--/m2 berücksichtigt worden. Eine Wertverminderung in diesem Umfang würde er zwar anerkennen, doch erweise sich eine Reduktion von höchstens 10% als sachgerecht. 5.9.4 Wie die Vorinstanz korrekt darstellt, gibt es keine verbindlichen Richtlinien für die Bemessung einer Entschädigung aufgrund einer Tunneldienstbarkeit, wie dies z.B. bei der Belastung eines Grundstücks mit einer Hochspannungsleitung der Fall ist (vgl. Urteil des BVGer A-1000/2021 vom 8. Juli 2022 E. 5.3). Sie handelt deshalb pflichtgemäss, wenn sie aufgrund ihres Fachwissens im Rahmen ihres Ermessens eine Schätzung vornimmt, indem sie verschiedene Faktoren gegeneinander abwägt. Dabei erwähnt sie das sogenannte Münchner Verfahren, wie es in Deutschland für gleichartige Fälle zur Anwendung kommt. Aus der Begründung der Vorinstanz kann geschlossen werden, dass sie sich dadurch zwar inspirieren liess, allerdings ohne dieses – aufgrund der Nichtanwendbarkeit deutschen Rechts – direkt zu berücksichtigen und darauf gestützt konkrete Berechnungen anzustellen. Selbst wenn sich die Vorinstanz bei der Schätzung

A-2696/2021 durch das Münchner Verfahren hätte leiten lassen, so erscheint ihr Vorgehen nicht als abwegig, stellt dieses Verfahren doch – vereinfacht dargestellt – einen Bezug zwischen der "Nähe" respektive der Tiefe des Tunnelbauwerks zum nutzbaren Bereich des Grundstücks her und errechnet entsprechende Abzüge. Eine Berücksichtigung der zonenkonform durchsetzbaren Interessen des Eigentümers im Zusammenhang mit der Festsetzung der Höhe einer Enteignungsentschädigung im konkreten Fall erscheint demnach durchaus praktikabel (vgl. ANDREAS ABEGG/LEONIE DÖRIG, System der privaten und öffentlichen Nutzungsrechte am Untergrund, URP 2019 S. 393, 402 f.). Im Grundsatz gleichartige Überlegungen stellt auch das Bundesgericht durch die Abwägung betroffener Interessen an, wenn es die Lage eines Bauwerks in der Tiefe des Erdreichs erwägt (vgl. BGE 128 II 368 E. 2.3, 4.2, BGE 132 III 353 E. 2.1, 4 ff.; Urteile des BGer 1C_27/2009 vom 17. September 2009 E. 2.5, 2.7, 5A_639/2010 vom 7. März 2011 E. 4.2.1, 1C_393/2014 vom 3. März 2016 E. 6 und 5A_245/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 3.4; ausserdem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-365/2008 vom E. 3.5, 4.2 ff. m.w.H.). Wenn die Vorinstanz im Rahmen ihres Ermessens mit entsprechender Begründung eine Schätzung vorgenommen hat, ist ihr Vorgehen somit nicht mit Verweis auf das in der Schweiz nicht direkt anwendbare Münchner Verfahren zu beanstanden. Hingegen ist festzuhalten, dass den Überlegungen der Vorinstanz hinsichtlich der Charakteristik des Grundstücks als Bauerwartungsland aufgrund des Ausgeführten (vgl. oben E. 5.5) weitgehend nicht zu folgen ist. Die Faktoren "keine Verhinderung der Ausnützung", "keine Beeinträchtigung seiner idealen allgemeinen Lage im Einzugsgebiet Zürichs", "keine zusätzlichen Lärmbelastungen" sowie keine "andere Immissionen durch die Untertunnelung" stellen Kriterien dar, wie sie bei der Beurteilung der Qualität von Bauland zum Tragen kommen. Ebenso betrifft die Verteuerung einer Erarbeitung eines Überbauungskonzeptes einen Punkt, der sich nur im Hinblick auf die Nutzung des Grundstücks als Bauland relevant erweist. Vorliegend ist jedoch allein der Charakter als Landwirtschaftsland ausschlaggebend (vgl. oben E. 5.5), wobei die entsprechenden Nutzungsmöglichkeiten am Bewertungsstichtag im Vordergrund stehen (vgl. per analogiam Urteil des BGer 1E.9/2001 vom 25. Februar 2002 E. 3; Urteil des BVGer A-1000/2021 vom 8. Juli 2022 E. 5.3). Demzufolge gilt es abzuwägen, inwiefern das Tunnelbauwerk das Grundstück in seiner Eigenschaft als Landwirtschaftsland beeinträchtigt.

A-2696/2021 5.9.5 Das Tunnelbauwerk liegt in einer Tiefe von 2 m unter der Erdoberfläche. Wie sich aufgrund der Akten – insbesondere wie im Dienstbarkeitsvertrag vom 8. August 2006 festgehalten und trotz dessen Nichtigkeit als Beschrieb der Nutzungsbeschränkungen für die Bestimmung der möglichen Nutzung heranziehbar – ergibt, wird die klassische landwirtschaftliche Nutzung wie Viehhaltung oder Ackerbau nicht eingeschränkt. Dabei erscheint der Anbau von Obstbäumen angesichts der möglichen Tiefe eines Wurzelgeflechts bei diesem geringen Abstand vom Tunnelbauwerk als beeinträchtigt. Eine Einschränkung der Nutzung besteht sodann – wie von der Vorinstanz zwar im Hinblick auf die Überbauung mit Wohnliegenschaften, korrekterweise aber auch in Bezug auf landwirtschaftliche Bauten geltend – aufgrund des teilweisen Bauverbotes. Eine Erstellung landwirtschaftlicher Bauten ist – wie der Enteigner selbst festhält – zwar unwahrscheinlich, muss aber dennoch als möglich in Betracht gezogen werden. Eine derartige Nutzung würde mit dem Tunnelbauwerk in Konflikt geraten und ergibt sich aufgrund der entlang der Tunneltrasse gezogenen Baulinien, die beidseits der Tunnelachse im Abstand von 10 m verlaufen und das Grundstück durchqueren. Diese Ausführungen zeigen im Weiteren, dass die vom Enteigneten unter dem Titel "weitere Nachteile" geltend gemachten Verfügungsbeschränkungen durch Baulinien und Bauverbote als direkte Folgen des Tunnelbauprojektes bereits über den Minderwert der beanspruchten Fläche abgegolten werden (vgl. unten E. 6). Unter diesen Umständen erscheint die Berücksichtigung einer Reduktion des Verkehrswertes von 50% – wenn auch teilweise aus anderen Gründen, als sie die Vorinstanz aufführt – durchaus als gerechtfertigt. Im Ergebnis ist deshalb der angefochtene Entscheid diesbezüglich zu bestätigen. Nicht gefolgt werden kann hingegen der Argumentation des Enteigneten, wenn er zahlreiche Eigenschaften von Bauland veranschlagt und seine Berechnungen aufgrund einer Expertise anstellt, welche das betroffene Grundstück bereits weitgehend als Bauland betrachtet. Auch die vom Enteigner anerkannte Reduktion des Verkehrswertes von maximal 10 % erweist sich als nicht sachgerecht, ergibt sich doch, dass die Möglichkeit einer landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks in mehrfacher Hinsicht eingeschränkt wird und dass sich die Einschränkungen und die verbleibenden Möglichkeiten etwa zu gleichen Teilen gegenüberstehen. 5.10 Zusammenfassend gilt es, bezüglich der Bestimmung des Minderwertes Folgendes festzuhalten: Aus den angestellten Erwägungen resultiert aufgrund der Belastung durch die Tunneldienstbarkeit ein Minderwert von

A-2696/2021 Fr. 6'777.30, den es durch den Enteigner zu entschädigen gilt. Die Dispositivziffer 1 des angefochtenen Entscheides vom 14. Juni 2018 ist entsprechend abzuändern. Die Beschwerde des Enteigneten ist somit bezüglich der Entschädigung des Minderwertes – ebenso bezüglich des Eventualantrages – abzuweisen. Im Weiteren ist auch die Anschlussbeschwerde des Enteigners ist in diesem Punkt abzuweisen. 6. Im Weiteren prüfte die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid vom 14. Juni 2018, ob gemäss Art. 19 Bst. b aEntG durch die formelle Enteignung der von der Tunneldienstbarkeit betroffenen Fläche des Grundstücks Nr. [01] eine Verminderung des Verkehrswertes des verbleibenden Grundstücks eingetreten ist. Zu Recht hielt die Vorinstanz fest, dass eine solche Wertverminderung nicht substantiiert geltend gemacht wurde. Präzisierend gilt es dennoch festzuhalten, dass der Enteignete Mehrkosten infolge verschlechterter Geometrie des Grundstücks oder durch Baulinien geltend macht, dies jedoch im Rahmen der weiteren Nachteile im Sinne von Art. 19 Bst. c aEntG. An sich wäre eine verschlechterte Geometrie eines (Rest-)Grundstücks bei einer Teilenteignung – wie vorliegend gegeben – als Anwendungsfall von Art. 19 Bst. b aEntG erfasst. Vorliegend ist diese jedoch eine direkte Folge der Landumlegung und nicht der Tunneldienstbarkeit. Auch für die Wertverminderung des "verbleibenden Teils" verlangt das Gesetz den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen Rechtsverlust und dem geltend gemachten Schaden, der dem Enteigneten entweder unmittelbar aus der Enteignung oder mittelbar aus dem vom Enteigner erstellten und betriebenen Werk erwächst (vgl. HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 183, 185). Diese Adäquanz ist hier jedoch nicht ersichtlich, weshalb die als Folge der Bautätigkeit entstandenen Schäden nicht unter Art. 19 Bst. b aEntG subsummiert werden können (vgl. unten E

Bundesverwaltungsgericht 18.10.2022 A-2696/2021

Riassunto

Testo integrale