Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2016.35
ENTSCHEID
vom 6. Februar 2017
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher
Parteien
A____ Berufungskläger
[...] Kläger
vertreten durch [...], Advokatin,
[...]
gegen
B____ Berufungsbeklagte
[...] Beklagte
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts vom 8. Juni 2016
betreffend Kündigung und Erstreckung
Sachverhalt
Am 27. Oktober 2006 schlossen A____ (Mieter) und die B____ (Vermieterin) per 1. November 2006 einen Mietvertrag über eine 2-Zimmerwohnung am [...] in Basel. Am 24. Januar 2013 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis per Ende September 2013. Als Begründung nannte sie die Gesamtsanierung der Liegenschaft und verwies auf ein Begleitschreiben vom gleichen Tag. Ebenfalls am 24. Januar 2013 reichte die Vermieterin beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat (Bauinspektorat) ein Baugesuch ein.
Am 12. Februar 2013 focht der Mieter die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an und beantragte die Aufhebung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit, eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses. In der Folge erhoben zahlreiche Mieterinnen und Mieter der Liegenschaften [...] beim Bauinspektorat Einsprache gegen das Baugesuch der Vermieterin. Auf Ersuchen der Vermieterin hin sistierte die Schlichtungsstelle das Schlichtungsverfahren in der Folge bis Ende September 2014. Mit Entscheid vom 30. September 2014 bewilligte das Bauinspektorat das Baugesuch unter Vorbehalt gewisser Bedingungen und Auflagen teilweise. Dagegen erhoben diverse Mieterinnen und Mieter Rekurs. Mit Entscheid vom 27. Mai 2015 hiess die Baurekurskommission diesen Rekurs teilweise gut und wies die Sache zur Beurteilung durch den Denkmalrat und zum Erlass eines neuen Bauentscheids an das Bauinspektorat zurück. Nachdem im Kündigungsanfechtungsverfahren vor der Schlichtungsstelle keine Einigung erzielt werden konnte, stellte die Schlichtungsstelle die Klagebewilligung aus. Mit Klage vom 17. August 2015 gelangte der Mieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei die Kündigung des Mietverhältnisses als missbräuchlich aufzuheben; eventualiter sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken. Am 28. Januar 2016 fand eine erste Hauptverhandlung statt. An der Verhandlung unterzeichneten die Parteien einen Vergleich, den der Mieter am 12. Februar 2016 jedoch widerrief. Am 3. Juni 2016 reichte die Vermieterin den Entscheid des Bauinspektorats vom 2. Juni 2016 ein, mit welchem das Baugesuch unter Bedingungen und Auflagen bewilligt wurde. Am 8. Juni 2016 fand eine zweite Hauptverhandlung statt. Mit Entscheid vom 8. Juni 2016 stellte der a.o. Zivilgerichtspräsident fest, dass die Kündigung des Mietverhältnisses gültig sei, und erstreckte das Mietverhältnis definitiv bis zum 31. Dezember 2016.
Der schriftlich begründete Entscheid wurde dem Mieter am 3. August 2016 zugestellt. Dagegen hat er am 14. September 2016 Berufung beim Appellationsgericht erhoben. Darin verlangt er, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Kündigung des Mietverhältnisses für missbräuchlich zu erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis über die 2-Zimmerwohung um 4 Jahre zu erstrecken. Subeventualiter sei der Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Zivilgericht zurückzuweisen. Mit Berufungsantwort vom 21. November 2016 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.
Erwägungen
1.
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis bei Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde, mithin für eine Dreijahresperiode gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220; vgl. BGer 4A_300/2010 vom 2. September 2010 E. 1.1). Der monatliche Bruttomietzins beträgt für die 2-Zimmerwohnung CHF 585.– (vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.3). Der massgebliche Streitwert von CHF 10'000.– ist somit ohne Weiteres erreicht (36 Monatsmieten à CHF 585.– = CHF 21'060.–). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig zu ihrer Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2.
Der Berufungskläger rügt mit seiner Berufung einerseits eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts, andererseits eine unrichtige Rechtsanwendung (Berufung, Rz 5).
Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten. Begründen im Sinn der genannten Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt ein Berufungskläger nicht, wenn er lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Diese Begründungsanforderungen sind auch in Verfahren zu beachten, in denen der Untersuchungsgrundsatz gilt (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 [= Praxis 2013 Nr. 4]; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2 und 4.3; AGE ZB.2015.14 vom 11. Mai 2015 E. 3.1).
In Bezug auf die Sachverhaltsdarstellung genügt die vorliegende Berufung diesen Begründungsanforderungen nicht. Indem der Berufungskläger den Sachverhalt zunächst einfach nochmals aus seiner Sicht präsentiert, ohne die zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren (Berufung, Rz 7–9), fehlt es an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Entscheids. Mangels konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in der Berufung einzugehen.
3.
3.1 Die vorliegende Streitigkeit betrifft im Kern die Frage, ob die am 24. Januar 2013 per Ende September 2013 ausgesprochene, mit einem Umbauvorhaben begründete Kündigung des Mietverhältnisses über eine 2-Zimmerwohnung missbräuchlich ist. Hierzu hat das Zivilgericht im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass die Vermieterin sich im Zeitpunkt der Kündigung für eine umfassende Sanierung entschieden gehabt habe, die den Verbleib des Mieters im Mietobjekt verunmöglicht habe. Bei grösseren Projekten sei es nicht ungewöhnlich, dass im Verlauf des Baubewilligungsverfahrens weitere Unterlagen eingereicht oder bereits eingereichte Unterlagen überarbeitet werden müssten. Im vorliegenden Zusammenhang sei der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung nicht bekannt gewesen, dass der Denkmalrat hätte involviert werden müssen, da die Liegenschaften am [...] erst 4 Monate später ins Denkmalinventar aufgenommen worden seien. Der Umstand, dass die Vermieterin bei der Planung ihres Projekts einen rechtlichen Gesichtspunkt übersehen habe, führe nicht automatisch dazu, dass das Projekt nicht ernstgemeint und realitätsnah sei. Den Einwand des Mieters, dass das Umbauvorhaben aufgrund des bis Ende Juni 2014 geltenden Gesetzes über Abbruch und Zweckentfremdung von Wohnhäusern (GAZW) nicht bewilligungsfähig gewesen sei, hat das Zivilgericht zurückgewiesen. Die Schlichtungsstelle habe dem Bauinspektorat zwar Antrag auf Nichtbewilligung des Umbaus gestellt, der für das Bauinspektorat verbindlich gewesen wäre. Die Vermieterin hätte einen ablehnenden Entscheid des Bauinspektorats jedoch an die Baurekurskommission weiterziehen können, die im Bereich des GAZW einen relativ weiten Ermessensspielraum habe (bzw. gehabt habe). Damit habe der Mieter, welcher seine Behauptung einzig auf einen Nichtbewilligungsantrag der Schlichtungsstelle stütze, nicht bewiesen, dass die Baubewilligung mit Sicherheit nicht hätte erlangt werden können (E. 4.2). Zusammenfassend kam das Zivilgericht zum Schluss, dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung über ein ausgereiftes Projekt verfügt habe, von dessen Realisierbarkeit sie zu Recht überzeugt gewesen sei. Da es für den Ausschluss der Missbräuchlichkeit der Kündigung genüge, wenn sich von mehreren Kündigungsgründen einer nicht als treuwidrig erweise, müsse das Argument des Mieters, dass die Vermieterin nach der Sanierung einen missbräuchlichen Mietzins erziele, nicht weiter geprüft werden (E. 4.3).
3.2 Eine – wie vorliegend – ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig oder missbräuchlich, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Bei mangelnder oder fehlerhafter Begründung der Kündigung (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR) wird in der Regel angenommen, es fehle an einem schützenswerten Interesse. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (statt vieler BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f. mit Hinweisen).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde. Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- und Renovationsarbeiten ist zudem missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93 mit Hinweis unter anderem auf BGE 140 III 496).
Die Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, bautechnische und organisatorische Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften, ist der Mieter nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die seine Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten zur Folge haben würde. Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter eine Begründung zu erhalten (Art. 271 Abs. 2 OR), die es ihm – innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung (Art. 273 Abs. 1 OR) – erlaubt, die Chancen einer Anfechtung der Kündigung abzuschätzen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93 mit Hinweis auf BGE 140 III 496).
3.3
3.3.1 Im vorliegenden Fall kritisiert der Berufungskläger zunächst die Auffassung des Zivilgerichts, dass das Sanierungsprojekt der Berufungsbeklagten nicht offensichtlich unvereinbar mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts sei. Das Zivilgericht begnüge sich damit festzustellen, dass der Berufungskläger nicht belegt habe und es auch nicht ersichtlich sei, dass das Projekt der Berufungsbeklagten ganz offensichtlich mit den damals geltenden Bestimmungen des öffentlichen Rechts (GAZW) unvereinbar gewesen sei und mit Sicherheit nicht bewilligt worden wäre. Das Zivilgericht widerspreche sich indessen selber, weil es zugleich ausführe, dass die Schlichtungsstelle unter dem damals geltenden GAZW das vorliegende Projekt nicht bewilligt habe und deren Antrag für die Behörde verbindlich sei. In ihrem Antrag vom 4. Oktober 2013 sei die Schlichtungsstelle zum Schluss gekommen, dass kein Anlass bestehe, das Interesse am Erhalt der preisgünstigen Wohnungen demjenigen der Berufungsbeklagten an den Grundrissveränderungen der Wohnungen unterzuordnen. Das Projekt sei unter dem zum Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung geltenden Recht nicht bewilligungsfähig gewesen (Berufung, Rz 11). Das Zivilgericht habe auch nicht einbezogen, dass die Berufungsbeklagte mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit diese Einschätzung geteilt habe, da sie das hängige Kündigungsschutzverfahren habe sistieren lassen, bis das neue Wohnraumförderungsgesetz in Kraft trete, um somit von der günstigeren Rechtslage profitieren zu können. Sie habe kein Rechtsmittel ergriffen, weil sie die Chancenlosigkeit erkannt habe, und das Bauverfahren über 7 Monate ruhen lassen (Rz 12). Die Sistierung des Bauverfahrens sei Beweis genug, dass auch die Berufungsbeklagte erkannt habe, das Bauvorhaben werde nicht bewilligt (Rz 13).
3.3.2 Der Berufungskläger hält dafür, dass das Baubegehren vom 24. Januar 2013 wegen Unvereinbarkeit mit dem damals geltenden GAZW nicht hätte bewilligt werden können. Denn die Schlichtungsstelle, welche damals Abbruch- und Umbauprojekte auf ihre Vereinbarkeit mit dem GAZW zu prüfen gehabt habe, sei zum Schluss gekommen, dass das vorliegende Projekt zum Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung nicht bewilligungsfähig sei. Der Antrag der Schlichtungsstelle sei verbindlich gewesen (Berufung, Rz 11). Das Zivilgericht hat hierzu ausgeführt, dass die Berufungsbeklagte, hätte die Bewilligungsbehörde das Baugesuch noch nach altem Recht abgewiesen, diesen Entscheid an die Baurekurskommission hätte weiterziehen können. Dass diese den Entscheid geschützt hätte, sei keineswegs sicher, denn die in § 3 GAZW enthaltene Generalklausel räume der entscheidenden Behörde einen relativ weiten Ermessensspielraum ein (angefochtener Entscheid, E. 4.2, S. 12). Diesen Erwägungen ist vollumfänglich zu folgen. Auch wenn die Schlichtungsstelle das Bauvorhaben unter den Aspekten des GAZW negativ beurteilt hat und mit ihrem Schreiben vom 4. Oktober 2013 entsprechend Antrag auf Abweisung des Baugesuchs gestellt hat, hätte die Berufungsbeklagte einen negativen Bewilligungsentscheid anfechten können. Angesichts des weiten mit der Generalklausel von § 3 GAZW eingeräumten Entscheidungsspielraums ("Eine Bewilligung kann erteilt werden, wenn die Umstände es rechtfertigen, insbesondere … [lit. a bis e]"), wäre bei einem Weiterzug ziemlich offen gewesen, zu welchem Entscheid die Baurekurskommission gekommen wäre. Es kann folglich nicht gesagt werden, dass das am 24. Januar 2013 eingereichte Bauvorhaben der Berufungsbeklagten im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung "ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar" gewesen wäre, so dass die Vermieterin "die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten" hätte (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93). Kann der Berufungskläger unter diesen Umständen nicht den Beweis erbringen, dass das Bauvorhaben offensichtlich nicht bewilligungsfähig war, kann die Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht als missbräuchlich bezeichnet werden.
Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang das Vorbringen des Berufungsklägers, dass die Berufungsbeklagte "mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit" die Einschätzung der Schlichtungsstelle geteilt habe, da sie das hängige Kündigungsschutzverfahren des Berufungsklägers habe sistieren lassen, bis das neue Wohnraumförderungsgesetz per Juli 2014 in Kraft getreten sei, um somit von der günstigeren Rechtslage profitieren zu können. Die Berufungsbeklagte habe sich im ganzen Verfahren nie dazu geäussert, dass die Feststellungen der Schlichtungsstelle im für die Baubewilligungsbehörde verbindlichen Antrag nicht dem GAZW entsprechen würden oder sonstwie fehlerhaft seien. Sie habe auch kein Rechtsmittel ergriffen, weil sie die Chancenlosigkeit erkannt habe (Berufung, Rz 12). Der Berufungskläger kann aus den angeführten Umständen nichts zu seinen Gunsten ableiten. Es ist ohne Weiteres nachvollziehbar, wenn ein Grundeigentümer das Baubewilligungsverfahren sistieren lässt, um in den Genuss einer bald in Kraft tretenden Rechtsänderung, vorliegend die Ablösung des strengeren GAZW durch das mildere Wohnraumförderungsgesetz, zu kommen, um auf diese Weise langwierige Rechtsmittelverfahren zu vermeiden. Daraus kann entgegen der Auffassung des Berufungsklägers jedenfalls nicht abgeleitet werden, dass der Grundeigentümer, wenn die Rechtslage unverändert geblieben wäre, kein Rechtsmittel gegen die Ablehnung des Baugesuchs ergriffen hätte. Gerade, wenn Bewilligungsvoraussetzungen wie vorliegend in § 3 GAZW offen formuliert sind, erscheint es durchaus möglich, dass die Erteilung der Baubewilligung auf dem Rechtsmittelweg erreicht werden kann. Es überrascht daher auch nicht, dass die Berufungsbeklagte bestreitet, die Auffassung der Schlichtungsstelle im Baugesuchsverfahren geteilt zu haben, dass ihr Umbauprojekt nicht GAZW-konform gewesen sein soll (Berufungsantwort, Rz 16). Letztlich kann diese Frage jedoch unbeantwortet bleiben. Entscheidend ist einzig, dass angesichts des mit § 3 GAZW verbundenen Ermessensspielraums nicht gesagt werden kann, dass das vorliegend strittige Umbauvorhaben der Berufungsbeklagten ganz offensichtlich mit den damals geltenden Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar gewesen und deshalb mit Sicherheit nicht bewilligt worden wäre (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93). Entgegen der Darstellung des Berufungsklägers hat das Zivilgericht nicht erwogen, dass die Baurekurskommission "sich unter Verwendung der Generalklausel in § 3 GAZW über einen verbindlichen Antrag der Vorinstanz (…) regelmässig hinwegsetzen würde oder in casu getan hätte, wofür keinerlei Anhaltpunkte vorliegen und zudem das GAZW aushöhlen würde" (Berufung, Rz 13). Das Zivilgericht hat es angesichts der relativ unbestimmten Formulierung von § 3 GAZW für nicht ausgeschlossen gehalten, dass das Baugesuch auf dem Rekursweg doch noch hätte gutgeheissen werden können. Es hat daraus – völlig zu Recht – gefolgert, dass damit das Baugesuch nicht mit Sicherheit nicht hätte bewilligt werden können.
Der Berufungskläger macht einen weiteren Verstoss des Bauvorhabens gegen öffentlich-rechtliche Bestimmungen geltend. Gemäss neuester Rechtsprechung des Bundesgerichts in BGer 2C_6/2016 vom 18. Juli 2016 sei zu prüfen, ob eine Pensionskasse, die wie vorliegend eine selbständige öffentlich-rechtliche Anstalt mit eigener Rechtspersönlichkeit sei, bei der Vergabe von Sanierungsarbeiten an Liegenschaften nicht an das kantonale Vergaberecht gebunden sei. Ob das betreffende Architekturbüro den Zuschlag in einer Ausschreibung erhalten habe oder direkt beauftragt worden sei, habe die Berufungsbeklagte darzutun (Berufung, Rz 14). Das Bundesgericht hat in diesem – inzwischen publizierten – Urteil einen Entscheid des Aargauischen Verwaltungsgerichts geschützt, das die Pflicht der Aargauischen Pensionskasse, einer selbständigen öffentlich-rechtlichen Anstalt des kantonalen Rechts, zur Ausschreibung von Architekturleistungen bejaht hatte. Die Submissionspflicht wurde ausschliesslich mit den Vorschriften des aargauischen Vergaberechts begründet (dazu BGE 142 II 369 E. 4 S. 380 f.). Der Berufungskläger legt indessen mit keinem Wort dar, aufgrund welcher Bestimmungen des basel-städtischen bzw. basellandschaftlichen Vergaberechts die Berufungsbeklagte als öffentlich-rechtliche Vorsorgeeinrichtung vorliegend zur Ausschreibung der vorgesehenen Arbeiten verpflichtet gewesen wäre. Abgesehen davon würde sich auch die Frage stellen, ob der Berufungskläger als Mieter der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft überhaupt zur Rüge befugt wäre, die Berufungsbeklagte habe gegen die einschlägigen Submissionsbestimmungen verstossen. Mangels Begründung könnte auf dieses Vorbringen somit auch gar nicht eingetreten werden.
Schliesslich macht der Berufungskläger geltend, dass das Zivilgericht aufgrund der sozialen Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) bezüglich "dieser Frage" (gemeint ist wohl betreffend der Vereinbarkeit des Bauprojekts mit dem GAZW) ein Beweisverfahren hätte durchführen müssen. Die Berufungsbeklagte hätte aufgefordert werden müssen, dazu noch mehr Angaben zu liefern, was nicht geschehen sei (Berufung, Rz 15). Die eingeschränkte Untersuchungsmaxime verpflichtet das Gericht entgegen der Auffassung des Berufungsklägers nicht, den Sachverhalt zu "erforschen". Die eingeschränkte Untersuchungsmaxime entbindet die Parteien nämlich nicht davon, an der Sammlung des Prozessstoffes aktiv mitzuwirken, ihre Standpunkte zu substanzieren und die Beweismittel zu nennen. Die Parteien tragen auch im Bereich der beschränkten Untersuchungsmaxime die Verantwortung dafür, dass die relevanten Behauptungen vorgebracht werden; ebenso sind sie grundsätzlich für die Sachverhaltsermittlung verantwortlich (BGer 4A_338/2011 vom 14. Dezember 2011 E. 4.2 mit Hinweis auf BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 107). Entgegen der Auffassung des Berufungsklägers war das Zivilgericht auch im Rahmen der eingeschränkten Untersuchungsmaxime somit nicht gehalten, die Berufungsbeklagte von sich aus aufzufordern, "noch mehr Angaben zu liefern" oder von sich aus die Akten beim Bauinspektorat einzuholen. Vielmehr wäre es am Berufungskläger gewesen, die diesbezüglich notwendigen Behauptungen aufzustellen und Beweismittel zu bezeichnen. Dies gilt umso mehr, als der Berufungskläger auch im erstinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten war (vgl. Hauck, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 247 N 35).
3.4
3.4.1 Der Berufungskläger macht sodann geltend, dass eine Kündigung im Hinblick auf eine umfassende Sanierung auch dann missbräuchlich sei, wenn sie ausgesprochen werde, bevor der Umfang der geplanten Sanierungsarbeiten und die Auswirkungen auf die Mieter beurteilt werden könnten.
Der Berufungskläger wirft dem Zivilgericht in diesem Zusammenhang zum einen vor, es verkenne, dass das Baugesuch der Berufungsbeklagten vom 24. Januar 2013 – dem Tag der Kündigung – bereits aufgrund ungenügender Angaben über den Umbau der Wohnungen und fehlender Unterlagen zurückgewiesen worden sei. Nachdem die Berufungsbeklagte die notwendigen Angaben und die fehlenden Unterlagen nachgeliefert habe, sei per 30. Juni 2013 das Bauvorhaben neu publiziert worden. Inwieweit sich der Berufungskläger auf der Basis des Projektstands am 24. Januar 2013 ein Bild über den Umbau habe machen können, um den möglichen Verbleib im Mietobjekt abzuschätzen, sei nicht ersichtlich (Berufung, Rz 17).
Zum anderen kritisiert der Berufungskläger die Ausführungen des Zivilgerichts in E. 4.2, dass der Berufungsbeklagten zum Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung nicht bekannt gewesen sei, dass der Denkmalrat hätte involviert werden müssen, da die Häuserzeile [...] erst am 26. Mai 2014 ins Denkmalinventar aufgenommen worden sei. Gerade dies zeige – so der Berufungskläger –, dass das Bauprojekt zum Zeitpunkt der Kündigung unausgereift gewesen sei, da es für die zugezogenen Architekten hätte erkennbar sein müssen, dass diese Liegenschaften schützenswert seien. Aufgrund der verschiedenen Beurteilungen durch die Kantonale Denkmalpflege habe das Projekt mehrmals überarbeitet werden müssen. Dies zeige, dass von einem ausgereiften Projekt zum Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung nicht die Rede sein könne (Berufung, Rz 18, S. 17 f.). Die Baurekurskommission habe in ihrem Entscheid ausgeführt, dass angesichts der von der Berufungsbeklagten geplanten Veränderungen am bauhistorisch bedeutenden Denkmal von einer wichtigen Änderung im Sinn von § 3 Abs. 1 Ziff. 4 des Denkmalschutzgesetzes auszugehen sei; deshalb habe die Baurekurskommission die Sache zur Beurteilung durch den Denkmalrat und zum Erlass eines neuen Bauentscheids an das Bauinspektorat zurückgewiesen. Bis zur zweiten Hauptverhandlung vor Zivilgericht vom 8. Juni 2016 sei ungeklärt gewesen, inwieweit Lifte eingebaut und wesentliche Grundrissveränderungen vorgenommen werden dürften. Auf dieser Grundlage habe er im Zeitpunkt der Kündigung den Umfang des Umbaus nicht beurteilen können, ob ein Verbleib möglich sei (Berufung, Rz 18, S. 19).
3.4.2 Das Zivilgericht hat in der vom Berufungskläger beanstandeten E. 4.2 eingehend dargelegt, dass die nach dem 24. Januar 2013 vorgenommenen Änderungen am Umbauprojekt nicht von derart erheblicher Art waren, dass sie an der Natur des Projekts etwas geändert hätten. Die Berufungsbeklagte plane nach wie vor eine umfassende Sanierung mit Grundrissveränderungen, Ersatz von Küchen, Bädern, Böden, Sanitär- und Elektroleitungen. Damit sei nach allgemeiner Lebenserfahrung offensichtlich, dass ein Verbleib der Mieterschaft im Mietobjekt nicht möglich sei (angefochtener Entscheid, E. 4.2, S. 10 f.). Änderten aber die nach dem 24. Januar 2013 vorgenommenen Änderungen an der Natur des Umbauprojekts nichts, war der Berufungskläger aufgrund des am 24. Januar 2013 eingereichten Baugesuchs ohne Weiteres in der Lage abzuschätzen, dass die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen würden. Daran ändert auch nichts, dass von Seiten der Kantonalen Denkmalpflege aus denkmalschutzrechtlichen Gründen Anpassungen des Bauvorhabens gefordert wurden.
3.5 Der Berufungskläger bringt schliesslich vor, dass am [...] ein unbefristetes Mietverhältnis bestehe. Die Kündigung dieses Mietverhältnisses habe die Schlichtungsstelle am 1. Juni 2015 als missbräuchlich aufgehoben, so dass in Bezug auf diese Wohnung eine Kündigungssperre bis Juni 2018 bestehe (Berufung, Rz 19). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (vgl. oben E. 3.2). Die Aufhebung der Kündigung und die Auslösung einer Sperrfrist in einem anderen Mietverhältnis ist nach Angaben des Berufungsklägers am 1. Juni 2015 erfolgt, also mehr als 2 Jahre nach der vorliegend umstrittenen Kündigung vom 24. Januar 2013. Die nachträgliche Aufhebung der Kündigung in einem anderen Mietverhältnis ist folglich bereits aus zeitlichen Gründen nicht geeignet, die Missbräuchlichkeit der Kündigung des vorliegenden Mietverhältnisses zu begründen. Abgesehen davon führt der Umstand allein, dass eine Mietpartei länger in einer benachbarten Liegenschaft verbleiben kann, weil die Kündigung ihr gegenüber während einer dreijährigen Kündigungssperre (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) ausgesprochen worden ist, nicht zu einem Anspruch der übrigen Mietparteien, dass auch die ihnen gegenüber ausgesprochenen Kündigungen treuwidrig sind.
3.6 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufungsbeklagte im Zeitpunkt der Kündigung vom 24. Januar 2013 über ein realitätsnahes und objektiv nicht unmögliches Gesamtsanierungsprojekt verfügte (vgl. oben E. 3.3), dessen Umsetzung durch das Verbleiben des Berufungsklägers im Mietobjekt erheblich erschwert würde (vgl. oben E. 3.4). Die Kündigung im Hinblick auf dieses Gesamtsanierungsprojekt erweist sich somit als nicht missbräuchlich.
4.
Das Zivilgericht hat, nachdem es die Kündigung zu Recht als nicht missbräuchlich beurteilt hat, die Frage der Erstreckung geprüft. Aufgrund der vorliegenden Umstände und Interessenlage (kein langes Mietverhältnis, geringes Einkommen des Berufungsklägers, angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt, unzureichend belegte Suchbemühungen, Bedürfnis der Berufungsbeklagten nach Planungssicherheit) hat es das Mietverhältnis um 3 ¼ Jahre von Oktober 2013 bis Ende Dezember 2016 erstreckt (angefochtener Entscheid, E. 5.3).
Der Berufungskläger kritisiert zum einen, dass das Zivilgericht verkenne, dass eben die lange Dauer, während welcher er keine Wohnung gefunden habe, zeige, dass er die volle Erstreckungsdauer von 4 Jahren dringend benötige. Er habe intensiv gesucht; es brauche aber sehr viel Zeit, um eine Wohnung zum bisherigen Mietzins zu finden, welchen er sich aufgrund seines sehr bescheidenen Einkommens leisten könne. Er kritisiert sodann die Feststellung des Zivilgerichts, aus den eingereichten Zeitungsseiten mit Wohnungsinseraten sei nicht ersichtlich, ob er sich für diese Wohnungen effektiv beworben habe. Es sei auf dem heutigen Wohnungsmarkt bei der Vielzahl von Personen, die sich um eine preisgünstige Wohnung bemühten, nicht möglich, von den Anbietern eine schriftliche Bestätigung über Bewerbungen und/ oder Absagen erhältlich zu machen. Es sei realitätsfremd, vom Berufungskläger schriftliche Nachweise seiner Suchbemühungen zu verlangen (Berufung, Rz 21 f.).
Das Zivilgericht hat die Umstände, die im Rahmen der Erstreckung zu berücksichtigen sind, sorgfältig gewürdigt und das Mietverhältnis um insgesamt 3 ¼ Jahre bis Ende Dezember 2016 erstreckt, was als eher grosszügig erscheint. Insoweit kann vollumfänglich auf die einlässlichen Ausführungen unter E. 5.3 des angefochtenen Entscheids verwiesen werden. Zutreffend ist insbesondere auch die zivilgerichtliche Feststellung, dass der Berufungskläger seine Suchbemühungen nur unzureichend belegt hat (angefochtener Entscheid, E. 5.3, S. 14). Der Berufungskläger hat zwar eine Vielzahl von Zeitungsinseraten ins Recht gelegt, um seine Suchbemühungen zu belegen. Damit ist aber nicht dargetan, dass er sich auch effektiv um die ausgeschriebenen Wohnungen bemüht hat. Ebenso wenig ist dokumentiert, warum die fraglichen Mietobjekte nicht in Frage gekommen sind bzw. dass es zu Absagen gekommen ist. Wenn der Berufungskläger seitens der kontaktierten Vermieter keine schriftlichen Rückmeldungen erhalten hat, hätte er wenigstens mit einem kurzen handschriftlichen Vermerk auf dem jeweiligen Zeitungsinserat den negativen Ausgang seiner Suchbemühung dokumentieren können. Damit ist entgegen dem Vorbringen des Berufungsklägers kein unverhältnismässiger Aufwand verbunden. Unter den gegebenen Umständen erweist sich die Erstreckung des Mietverhältnisses um 3 ¼ Jahre somit als angemessen und korrekt.
5.
5.1 Aufgrund der vorstehenden Erwägungen erweist sich die am 24. Januar 2013 ausgesprochene Kündigung der 2-Zimmerwohnung als nicht missbräuchlich und die gewährte Erstreckung von 3 ¼ Jahren als korrekt. Der angefochtene Entscheid ist deshalb zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
5.2 Gemäss dem Ausgang des vorliegenden Berufungsverfahrens hat der Berufungskläger die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich das Ein- bis Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1 Ziff. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 3 und 4 der Gerichtsgebührenverordnung [GebV, SG 154.810]). Die erstinstanzlichen Gerichtskosten betragen CHF 750.– (vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.2), so dass die zweitinstanzlichen Gerichtskosten mit CHF 1'100.– zu beziffern sind.
5.3 Der Berufungskläger hat sodann der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu entrichten (Art. 106 Abs. 1 ZPO), dies unabhängig von der Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege (Art. 118 Abs. 3 ZPO; vgl. dazu unten E. 5.4). Im Berufungsverfahren berechnet sich die Parteientschädigung nach den für das erstinstanzliche Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung [HO, SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach dem zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO). Das erstinstanzliche Grundhonorar beträgt im vorliegenden Fall CHF 2'175.– (vgl. angefochtener Entscheid, E. 6.4). Da das Berufungsverfahren schriftlich geführt wird, rechtfertigt sich ein Zuschlag von 50% (§ 4 Abs. 2 HO). Dieser Schriftlichkeitszuschlag wird durch den Drittelsabzug für das Berufungsverfahren "neutralisiert", so dass sich eine Parteientschädigung von CHF 2'175.– zuzüglich der geltend gemachten Auslagen von CHF 71.50 ergibt.
Die Berufungsbeklagte macht mit der Honorarnote ihres Rechtsvertreters zusätzlich einen Zuschlag für die Mehrwertsteuer geltend. Mit der Zusprechung einer Parteientschädigung soll der obsiegenden Partei der aus der anwaltlichen Parteivertretung im Verfahren erlittene Schaden ersetzt werden. Da die Parteientschädigung somit als Schadenersatz im Sinn von Art. 18 Abs. 2 lit. i des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG, SR 641.20) zu qualifizieren ist, wird darauf keine Mehrwertsteuer erhoben. Wenn die Partei durch die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer finanziell belastet wird, rechtfertigt es sich, diesen Betrag auch bei der Bemessung der Parteientschädigung zu berücksichtigen. Fehlt eine entsprechende Belastung, so ist die Mehrwertsteuer bei der Parteientschädigung hingegen nicht zu berücksichtigen. Wenn die obsiegende Partei selbst mehrwertsteuerpflichtig ist und den Prozess im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit geführt hat, kann sie die ihr von ihrer anwaltlichen Vertretung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer in der Regel als Vorsteuer abziehen (Art. 28 Abs. 1 lit. a MWSTG). In diesem Fall wird die Parteientschädigung deshalb ohne Mehrwertsteuer zugesprochen, sofern die betroffene Partei nicht ausdrücklich einen Zuschlag für die Mehrwertsteuer beantragt und nachweist, dass sie durch die Mehrwertsteuer belastet ist (vgl. zum Ganzen Honauer/Pietropaolo, Die Krux mit der Mehrwertsteuer, in: plädoyer 1/2011 S. 73 f.; Schmid, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Basel 2014, Art. 95 N 26; Suter/von Holzen, in: Sutter-Somm/ Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 95 N 39 und Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich über die Mehrwertsteuer vom 17. Mai 2006). Gemäss dem UID-Register ist die Berufungsbeklagte mehrwertsteuerpflichtig. Das vorliegende Verfahren betrifft ihre unternehmerische Tätigkeit. Dass sie ausnahmsweise trotzdem durch die Mehrwertsteuer belastet sei, macht sie nicht geltend. Folglich ist ihr die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen.
5.4 Der Berufungskläger beantragt auch für das zweitinstanzliche Verfahren die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. Gemäss Art. 117 ZPO hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wer nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und dessen Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Aufgrund der bei den Vorakten befindlichen Einkommens- und Bedarfsbelege erscheint die Mittellosigkeit des Berufungsklägers erstellt. Da seine Rechtsbegehren nicht als aussichtslos zu bezeichnen sind, kann ihm die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt werden. Die unentgeltliche Rechtspflege umfasst die Befreiung von den Gerichtskosten sowie die Entschädigung des Rechtsbeistands, sofern ein solcher zur Wahrung der Rechte notwendig ist, insbesondere wenn wie vorliegend die Gegenpartei anwaltlich vertreten ist (Art. 118 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten (vgl. oben E. 5.2) gehen demzufolge zu Lasten des Staates. Der Rechtsvertreterin des Berufungsklägers ist ein Honorar von CHF 2'175.– (zur Höhe des Honorars vgl. oben E. 5.3) zuzüglich geltend gemachter Auslagen von CHF 153.– zuzusprechen.
Der Berufungskläger wird darauf hingewiesen, dass die vom Staat aufgrund der Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege vorläufig getragenen Leistungen von ihm nachbezahlt werden müssen, sobald er dazu in der Lage ist (Art. 123 Abs. 1 ZPO).
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 8. Juni 2016 (MG.2015.29) wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'100.–, welche zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege zu Lasten des Staates gehen.
Der Berufungskläger bezahlt der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 2'246.50.
Der Rechtsvertreterin des Berufungsklägers im Kostenerlass, lic. iur. […], Advokatin, wird ein Honorar von CHF 2'328.– zuzüglich Mehrwertsteuer von CHF 186.25 aus der Gerichtskasse zugesprochen.
Mitteilung an:
- Berufungskläger
- Berufungsbeklagte
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.