Seite 1 Urteil vom 21. Februar 2025 (510 24 66)
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Verkehrswert vor 20 Jahren / Liegenschaft in Gewerbezone
Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter J. Felix (Ref.), M. Zeller, S. Schmid, Dr. L. Kubli, Gerichtsschreiberin i.V. S. Akkara
Parteien A.____, vertreten durch lic.iur. Pascal Riedo, Advokat, Hauptstrasse 54, 4132 Muttenz Rekurrent
gegen
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 4410 Liestal, Rekursgegnerin
betreffend Grundstückgewinnsteuer
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html Sachverhalt:
A. Mit Kaufvertrag vom 14. November 2022 veräusserte der Pflichtige die Parzelle Nr. xx, Grundbuch [GB] B.____, zum Preis von CHF 2'150’000.–. Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 28. Juli 2024 setzte die Steuerverwaltung die Grundstückgewinnsteuer des Pflichtigen auf CHF 328’552.– fest, ausgehend von einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 1'314’210.–. Zur Ermittlung der Gestehungskosten berücksichtigte die Steuerverwaltung den Verkehrswert vor 20 Jahren mit einem Bodenpreis von CHF 410.–/m2.
B. Mit Schreiben vom 6. Juli 2024 erhob H. Schweizer als Vertreter des Pflichtigen Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer vom 28. Juli 2024, mit den Rechtsbegehren, es sei der Verkehrswert vor 20 Jahren mit CHF 810'000.– zu berücksichtigen und es sei die Verkaufscourtage von CHF 78’729.– vollumfänglich zum Abzug zuzulassen. Zur Begründung führte er unter anderem aus, dass die Berechnungsgrundlage für den Verkehrswert vor 20 Jahren unbrauchbar sei und sich auf Land in C.____ beziehe, jedoch keinen Bezug zur Baulandparzelle in B.____ habe. Die der Veranlagungsverfügung beigelegte, von E.____ AG erstellte, Schatzung habe den korrekten Verkehrswert für das Jahr 2002 für diese Parzelle in B.____ mit CHF 810'000.– ermittelt. Ausserdem habe die mit dem Verkauf beauftragte Firma ihre zahlreichen Umtriebe berechnet, welche mit einer Courtage von 3 % nicht vollständig abgedeckt werden könnten.
Mit Einspracheentscheid vom 17. September 2024 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass praxisgemäss lediglich 3 % des grundstücksgewinnsteuerpflichtigen Liegenschaftswertes als Mäklerprovision akzeptiert würden, sodass vorliegend von der bezahlten Courtage in Höhe von CHF 78'729.– nur CHF 69'467.– abzugsberechtigt seien. Hinsichtlich von Gewerbeland werde praxisgemäss auf die Werte des Amts für Daten und Statistik «Quadratmeterpreis Bauland in Fr. nach Zonen seit 1979/1981», gefiltert nach Bezirken, Spalte «Gewerbezone», abgestellt. Vorliegend sei also der Bezirk D.____ massgebend, indem sich B.____ befände. Da im vorliegenden Fall der Pflichtige die Parzelle Nr. xx, GB B.____, im Jahr 2022 veräussert habe, gelte für die Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren jener aus dem Jahr 2002. Es sei kein Nachweis eines höheren Erwerbspreises erbracht worden, somit sei der Verkehrswert vor 20 Jahren praxisgemäss aufgrund des durchschnittlichen flächengewichteten Quadratmeterpreis zu bestimmen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis, gewichtet nach der Fläche, betrage CHF 402.–/m2. Somit wäre ein Bodenpreis von CHF 402.–/m2 anstelle des bisherigen von CHF 410.–/m2 zu berücksichtigen. Die Steuerverwaltung verzichte indes auf eine reformatio in peius. Gleichzeitig könne auch keine Verkehrswertschätzung von E.____ AG akzeptiert werden, die offenbar andere Bewertungskriterien, wie etwa die Ertragswertberechnung beinhalte, die praxisgemäss nicht berücksichtigt würden. C. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2022 erhebt der neue Vertreter des Pflichtigen, RA Pascal Riedo, Rekurs und beantragt, es seien (1) der Entscheid der Steuerverwaltung vom 17. September 2024 sowie die zugrundeliegende Steuerveranlagung vom 28. Juni 2024 aufzuheben und insofern anzupassen, als ein Verkehrswert in Höhe von CHF 810'000.– als Einstandswert zu berücksichtigen sei. (2.) Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. (3.) Unter o/e Kostenfolge. Zudem beantragt er den Beizug der Vorakten der Steuerverwaltung, insbesondere auch der Einspracheunterlagen. Für den weiteren Gang des Verfahrens beantrage er ein Replikrecht zu einer Stellungnahme der Steuerverwaltung. Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, dass festzuhalten sei, dass die statistische Methode nicht frei von Kritik sei, wie dies auch bereits vom Steuergericht explizit so festgehalten worden sei. So könne es Konstellationen geben, in denen das alleinige Abstellen auf den flächengewichteten Durchschnittspreis zu einem stossenden Ergebnis führe und eine differenziertere Betrachtung angezeigt sei. Weiter stehe die mit einer tiefen Anzahl Handänderungen einhergehende grosse Unschärfe dem Grundsatz entgegen, Gleiches mit Gleichem zu vergleichen. Zwar sei nachvollziehbar, dass diese Methode bei Wohnbauten angewandt werde, da es sich um ein Massengeschäft handle. Jedoch könne dieser Massstab nicht von vornherein automatisch auch für den wesentlich selteneren Handel von Geschäftsliegenschaften Anwendung finden. lm Gegensatz zum Raster, welches für Wohnzonen herangezogen werde und bei welchem die Durchschnittspreise konkret je Gemeinde berechnet würden, stelle man im vorliegenden Fall auf die durchschnittlichen Kosten für einen ganzen Bezirk ab. Der bereits im Grundsatz wesentlich seltenere Handel von Geschäftsliegenschaften werde also mit einem wesentlich gröberen Raster erfasst, was die Unschärfe erheblich erhöhe. Mit dem Abstellen auf einen Bezirk werde auch ausser Acht gelassen, dass es in den einzelnen Gemeinden grosse Unterschiede geben könne. So seien die Gewerbezonen in den verschiedenen Gemeinden bekanntermassen sehr unterschiedlich ausgestaltet und dementsprechend auch die Preise nicht einfach gemeindeübergreifend vergleichbar. Die im konkreten Fall angewandte Methode sei demnach zu unscharf und ungenau, um eine überzeugende Berechnung des Einstandswerts zu gewährleisten. Im vorliegenden Fall sei eigens eine konkrete Bewertung eingeholt worden. Das Verkehrswertgutachten der E.____ AG vom 11. Januar 2023 habe ergeben, dass der Wert des Grundstücks im Jahre 2002 für die konkrete Gemeinde B.____ auf CHF 810'000.– zu veranschlagen sei. Es sei daher nicht ersichtlich, weshalb vorliegend auf ein Raster, in welchem der Durchschnittswert pro Bezirk ermittelt werde und damit eine grosse Ungenauigkeit aufweise, anstatt auf das für die in casu zu schätzende Parzelle erstellte Gutachten abgestellt werde. Aus den zum Verkehrswertgutachten ergänzenden Erläuterungen der E.____ AG gehe hervor, dass sich ihre Kalkulation auf die Residualwertmethode stütze, die eine gängige Schätzungsmethode sei, wobei die angewandte Methode auch durch statistische Werte gespiesen werde. Überdies gehe aus den zusätzlichen Ausführungen der E.____ AG hervor, dass die Landwerte im Bezirk D.____ je nach Gemeinde deutliche Differenzen aufweise.
Mit Vernehmlassung vom 21. November 2024 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des Rekurses. Da der Erwerb mehr als 20 Jahre zurückliege, sei der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren zu bestimmen und da die Gestehungskosten (Erwerbspreis) zu den steuermindernden Tatsachen gehörten, sei hier grundsätzlich der Rekurrent beweisbelastet. Er habe folglich nachzuweisen, dass er selbst – und nicht etwa Nachbarn, Ver- wandte oder andere Personen – konkret einen höheren Gestehungswert gehabt habe als der von der Steuerbehörde von Amtes wegen ermittelte Ersatzwert. Dabei gebe es keine Mischform zwischen diesen zwei Beweisarten. Entweder würden alle tatsächlich getragenen Gestehungskosten nachgewiesen oder es würde ersatzweise auf eine amtliche, d. h. statistische Verkehrswertschätzung von vor 20 Jahren abgestellt. Der Verkehrswert einer Liegenschaft sei ein objektiver Wert, der sich auf das Grundstück als solches beziehe und nicht von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers abhänge. Bei der Verkehrswertbestimmung einer Liegenschaft vor 20 Jahren werde der objektive Landwert im Kanton Basel-Landschaft gemäss jahrzehntelanger Praxis nach der statistischen Methode gemäss der amtlichen Bodenpreisstatistik ermittelt Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Methode seien die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu seien Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar könnten dabei Handänderungen gelten, welche Grundstücke beträfen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt würden. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt seien, könnten nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende Preisentwicklung Auskunft geben könnten. Als vergleichbar könnten Handänderungen an Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzobjekt gleich oder ähnlich seien. Bei dieser rein statistischen Betrachtung werde jedoch die Mikrolage nicht berücksichtigt, was das Bundesgericht in einem seiner Entscheide so geschützt habe. Dieser Entscheid behandle einen Sachverhalt, welcher mit dem vorliegenden Fall durchaus vergleichbar sei. Es müsse deshalb allein auf die ermittelten statistischen Durchschnittswerte abgestellt werden. Dies sei im vorliegenden Fall mithilfe des Amts für Daten und Statistik auch so vorgenommen worden und sei daher nicht zu beanstanden. Zudem sei die von der beauftragten E.____ AG vorgenommene Schätzung nicht kompatibel mit der basellandschaftlichen Steuerpraxis, da einerseits dort wegen mangelnder Vergleichspreisen auf die sog. «Residualwertmethode» abgestellt bzw. ausgewichen werde. Dabei werde ein fiktiver Ertragswert bei zukünftig maximaler Bebauung der Parzelle prognostiziert und sodann bei der Schätzung berücksichtigt. Andererseits werde dabei fälschlicherweise das erst im Jahr 2014 eingetragene Grenzbaurecht zur Nachbarsparzelle mitberücksichtigt. Auszugehen sei jedoch vom Zustand bzw. vom Wert im Jahr 2002, also noch ohne Grenzbaurecht und ohne erhöhte Bebauungsmöglichkeit. Ferner sei von der beauftragten E.____ AG später auf Nachfrage hin in einer E-Mail zugestanden worden, dass bei der Bezirksbetrachtung gemäss amtlicher Statistik die Gemeinden C.____ und F.____ tendenziell höhere Preise aufwiesen als die konkret betroffene Gemeinde B.____. Der statistische «Bezirkswert» werde dadurch eher angehoben, als wenn nur die Baulandpreise in der Gemeinde B.____ berücksichtigt würden. Beim herangezogenen statistischen Wert wirke sich dies im Ergebnis somit eher zugunsten des Rekurrenten aus.
Der Vertreter repliziert mit Eingabe vom 17. Januar 2025 auf die Vernehmlassung der Steuerverwaltung und führt ergänzend zur Rekurseingabe aus, dass der Sachverhalt der zitierten Urteile des Kantonsgerichts und des Bundesgerichts nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar sei: So gehe aus dem Urteil des Kantonsgerichts hervor, dass die Steuerverwaltung von den Daten des Statistischen Amtes ausgegangen sei, welche für das Jahr 2000 von insgesamt 23 Verkäufen in der Gemeinde selbst ausgegangen sei, im vorliegenden Fall sei die Steuerverwaltung aber eben nicht von Durchschnittspreisen einer einzigen Gemeinde, sondern eines ganzen Bezirkes ausgegangen. Es liege somit ein deutlich ungenaueres Raster vor. Auch liste sie im Gegensatz zum zitierten Fall keine konkrete Anzahl von Vergleichsobjekten und Vergleichspreisen auf. Dies führe zu einer erheblichen Unschärfe im Vergleich zu den zitierten Entscheiden. Weiter fordere der Beschwerdeführer in den vorgebrachten Entscheiden den Höchstpreis der festgestellten Bandbreite der Quadratmeterpreise, wohingegen hier nicht der höchste Betrag pro Quadratmeter, sondern eine auf einer spezifischen Verkehrswertschätzung beruhende Summe eingesetzt werde, welche von einer Expertin ermittelt worden sei. Wenn die Steuerverwaltung zudem vortrage, dass das zitierte Urteil des Kantonsgerichts durch das Bundesgericht so geschützt worden sei, müsse der Vollständigkeit halber angemerkt werden, dass die bundesgerichtliche Kognition im Gegensatz zur steuergerichtlichen auf Willkür beschränkt sei. Entsprechend dem Ausgeführten könne die Steuerverwaltung aus den vorgebrachten Urteilen nichts zu ihren Gunsten ableiten. Entscheidend sei für den vorliegenden Fall, dass eine Geschäftsliegenschaft zur Diskussion stehe und hierfür eben keine Masse an Vergleichsobjekten vorliege. Der Vorteil der statistischen Vorgehensweise sei, dass sich die Richtigkeit des Durchschnittwertes durch die Masse an Zahlen rechtfertige. Das Argument des Massengeschäfts rechtfertige es somit nicht, von der konkret eingeholten Verkehrswertschätzung abzuweichen. Wenn Pflichtige indes im Sinne der Mitwirkungspflicht resp. des Mitwirkungsrechts eine konkrete und plausible Verkehrswertschätzung vorlegen würden, könne nicht mit dem Argument des Massengeschäfts auf eine zwingende Anwendung von Vergleichszahlen verwiesen werden, welche eben gerade nicht aus einem Massengeschäft resultierten und daher nicht einmal gemeindescharf erfasst werden könnten. Aus der E-Mail der E.____ AG vom 6. Januar 2025 gehe hervor, dass die Residualwertmethode eine in der Immobilienökonomie seit vielen Jahren etablierte und gängige Bewertungsmethode sei. Die Ausführungen der Steuerverwaltung gingen fehl, wonach in der Schätzung der E.____ AG das erst im Jahr 2014 eingetragene Grenzbaurecht zur Nachbarszelle fälschlicherweise mitberücksichtigt worden sei, da vom Zustand bzw. vom Wert im Jahr 2002 auszugehen sei, also noch ohne Grenzbaurecht und ohne erhöhte Bebauungsmöglichkeit. Das Grenzbaurecht sei in der Wertermittlung per 2002 überdies berücksichtigt worden, da zusammen mit der Errichtung des Grenzbaurechts 2014 eine Landabtretung stattgefunden habe. lm Ergebnis sei die heutige und damalige Ausnutzung bei gleichbleibender Bauzone identisch.
An der heutigen Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest.
Erwägungen
1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall CHF 10'000.– pro Steuerjahr übersteigt, von der Fünferkammer des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Vorliegend gilt es zu beurteilen, ob die Steuerverwaltung zu Recht bei der Ermittlung des Verkehrswertes vor 20 Jahren von einem Bodenpreis von CHF 410.–/m2 ausgegangen ist.
2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (d. h. Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 77 Abs. 1 StG). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. Die in § 77 Abs. 3 StG statuierte Regelung wirkt sich stets zugunsten der steuerpflichtigen Person aus. In der Regel ist der Verkehrswert vor 20 Jahren höher als der tatsächliche Erwerbspreis. Ist dies nicht der Fall, steht der steuerpflichtigen Person der Nachweis offen, den höheren tatsächlichen Erwerbspreis geltend zu machen.1 Auch ohne Nachweis eines tatsächlich höheren Erwerbspreises ist das Abstellen auf den Verkehrswert vor 20 Jahren in den meisten Fällen eine Rechtswohltat: Der Wertzuwachs, der mehr als 20 Jahre zurückliegt, bleibt steuerfrei.
2.2. Mit dem Verkehrswert vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der effektive Verkehrswert gemeint. Er setzt sich aus Landwert, Zustandswert des Gebäudes und Baunebenkosten zusammen.2 Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Während andere Kantone jedes einzelne Grundstück in Lageklassen aus grossen Datenbanken erfassen und so für jede Liegenschaft einen individuell-konkreten Wert ermitteln, stehen dem Kanton Basel-Landschaft keine derartigen Werkzeuge zur Verfügung.3 Gemäss bisheriger Praxis der Steuerverwaltung und des Steuergerichts ist der Landwert nach der statistischen Methode (auch Vergleichsmethode genannt) zu ermitteln. Dabei soll einzelnen, besonders gelagerten Parzellen – sog. Mikrolagen – keine bevorzugte Behandlung zuteilwerden. Für die Ermittlung eines durchschnittlichen, flächengewichteten Quadratmeterpreises sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen, die in der nahen Umgebung des fraglichen Grundstücks zur betreffenden Zeit bezahlt worden sind. Zur Wahrung der Rechtsgleichheit und Rechtssicherheit wird zur Ermittlung des Landwerts jeweils auf die Bodenpreisstatistik des Amts für Daten und Statistik BL abgestellt. Als vergleichbar können dabei Handänderungen von (möglichst nahe gelegenen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind.4
2.3 Die statistische Methode ist nicht frei von Kritik. Das Steuergericht hat stets betont, dass es Konstellationen geben kann, in denen das alleinige Abstellen auf den flächengewichteten
1 Vgl. zum Ganzen WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk (Hrsg.), Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel- Landschaft, Basel 2004, § 77 N 7. 2 Vgl. Entscheid des Steuergerichts (StGE) vom 14. November 2014, 510 14 50, E. 3b; § 1 der Verordnung vom 16. Juni 1981 zum Gesetz über die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ESchStV; SGS 334.11). 3 Zur Lageklassenmethode: RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Zürich 2021, § 220 N 142 f. 4 Vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, a.a.O. § 220 N 153 ff. Durchschnittspreis zu einem stossenden Ergebnis führen kann und eine differenzierte Betrachtung angezeigt ist. Da die statistische Methode auf eine Annäherung basierend auf dem Durchschnittswert der Handänderungspreise abstellt, kann davon ausgegangen werden, dass rund 50 % der Grundstücke eine zu hohe Bewertung erfahren, da ihr realer Verkehrswert unter dem ausgerechneten Durchschnitt liegt. Bei den anderen 50 % der Grundstücke verhält es sich genau umgekehrt. So gesehen kann die statistische Methode naturgemäss in 100 % der Fälle kein präzises Ergebnis erzielen. Jedoch haben lediglich diejenigen Grundeigentümer, deren effektiver Verkehrswert des Grundstücks über dem Durchschnitt liegt, einen Anreiz, den Rechtsweg zu bestreiten. Denn der tiefer gelegene Durchschnitt schlägt sich in einem tieferen Ausweis der Gestehungskosten nieder, welche dann wiederum zu einer höheren Grundstückgewinnsteuer führen. Die andere Hälfte der Grundstückeigentümer hingegen fährt mit dem Durchschnitt besser als mit dem effektiven Verkehrswert, da dieser bei ihrer Immobilie unter dem Durchschnitt liegt. Dadurch belaufen sich die Gestehungskosten auf eine grössere Summe, als mit dem Abstellen auf den effektiven Verkehrswert vor 20 Jahren ausgewiesen würde. Weiter kann die mit einer tiefen Anzahl Handänderungen einhergehende Unschärfe dem Grundsatz entgegenstehen, Gleiches mit Gleichem zu vergleichen.5
2.4 Im vorliegenden Fall veräusserte der Rekurrent die Parzelle Nr. xx, GB B.____ im Jahr 2022, wobei der Erwerb mehr als 20 Jahre zurückliegt. Mangels anderweitigen Nachweises hat die Steuerverwaltung zur Bestimmung der Gestehungskosten bei ihrer Berechnung auf den Verkehrswert aus dem Jahr 2002, also vor 20 Jahren, abgestellt. Dabei hielt sie an ihrer etablierten Praxis fest und wandte die statistische Methode an.
Das vom Rekurrenten beigebrachte Verkehrswertgutachten der E.____ AG vom 11. Januar 2023 veranschlagt den Wert des Grundstücks im Jahre 2002 auf CHF 810'000.–. Auch der Hinweis des Rekurrenten, dass aus den zum Verkehrswertgutachten ergänzenden Erläuterungen der E.____ AG klar hervorgehe, dass sich die Kalkulation auf die Residualwertmethode stütze, wobei es sich dabei um eine gängige Schätzungsmethode handle, kann höchstens die Grundlage für eine Einzelfallbetrachtung bilden. Massgeblich für die Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren als Durchschnittswert ist allerdings nur ein gleitender (geglätteter) Mittelwert, der weder ausserordentlich hohe noch ausserordentlich tiefe Preise (sog. Ausreisser) umfasst.6 Die sinngemäss vorgebrachte Rüge, man müsse eine Einzelfallbetrachtung vornehmen, indem auf das Verkehrswertgutachten der E.____ AG abzustellen sei, erweist sich hier jedoch als unbegründet:
Die Steuerverwaltung stellt praxisgemäss auf die Werte des Amts für Daten und Statistik BL ab. Da es sich bei der streitbetroffenen Liegenschaft um ein Grundstück in einer Gewerbezone handelt, führte sie die Bodenpreisstatistik «Quadratmeterpreis Bauland in Fr. nach Zonen seit 1979/1981» an, gefiltert nach Bezirken, Spalte «Gewerbezone». Auch bezeichnete sie den Bezirk D.____ richtigerweise als massgebend, da die streitbetroffene Parzelle Nr. xx in B.____ liegt. Massgebend für die statistische Methode ist eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Handänderungen. Da im Kanton Basel-Landschaft wenig Gewerbeland die Hand wechselt, ist die Datenlage entsprechend dünner als bei Wohnbauland: Vorliegend sind wenig vergleichbare
5 Vgl. StGE vom 28. April 2023, 510 22 80, E. 2.3. 6 Vgl. StGE vom 24. September 2021, 510 21 20, E. 3.2. Transaktionen in der direkten Umgebung vorhanden. Nichtsdestotrotz liegt eine genügend grosse Anzahl an Handänderungen - ohne signifikanten Ausreisser - zur Berechnung eines entsprechenden Durchschnittswerts für die Bodenpreisstatistik durch das Amt für Daten und Statistik BL vor. Unter Berücksichtigung der dem Steuergericht zugänglichen Rohdaten ist zudem festzustellen, dass der Bezirk D.____ überregional bedeutende Gewerbeflächen aus den Gemeinden C.____ und F.____ umfasst, die entlang der Autobahn liegen und verkehrstechnisch bestens erschlossen sind. Dies ist für den Bodenpreis in B.____ indessen vorteilhaft, da der durchschnittliche Baulandpreis in diesen Gemeinden tendenziell höher ist, als in der streitbetroffenen Gemeinde B.____ selbst. Damit ist die Steuerverwaltung darin zu schützen, dass sie sich zur Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren auf die Bodenpreisstatistik des Amts für Daten und Statistik BL stützte.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis gemäss der Bodenpreisstatistik beträgt indes CHF 402.– und nicht wie im Einspracheentscheid angenommen CHF 410.–. Bei einer offensichtlichen, augenfälligen Unrichtigkeit ist das Gericht gehalten, eine Abänderung zum Nachteil der Rekurrenten (sog. reformatio in peius) vorzunehmen. Hier ist jedoch lediglich von einer Unschärfe von rund 2 % auszugehen, weshalb das Steuergericht von einer Abänderung des Einsprache-Entscheides zum Nachteil der Rekurrenten absieht.
3. Nach dem Ausgeführten erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen.
Ausgangsgemäss hat der Rekurrent gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungsprozessordnung, VPO; SGS 271) die Verfahrenskosten in Höhe von CHF 2’000.– zu tragen. Eine Parteientschädigung wird im Unterliegensfall nicht ausgerichtet (§ 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO). Demnach erkennt das Steuergericht:
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
2. Der Rekurrent hat die Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 2’000.– zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden.
3. Es wird keine Parteientschädigung entrichtet.
4. Mitteilung an den Vertreter für sich und zhd. des Rekurrenten (2) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (1).