Entscheid der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft vom 15. Oktober 2019 (420 19 197) Schuldbetreibungs- und Konkursrecht Steigerungsbedingungen gemäss Art. 134 Abs. 1 SchKG; Gesamtverwertung mehrerer, einzeln verpfändeter Liegenschaften, welche eine wirtschaftliche Einheit bilden (Art. 108 Abs. 1 VZG); Umgang mit dem gesetzlichen Widerspruch von Art. 108 Abs. 3 VZG und Art. 118 VZG beim Verfassen der Steigerungsbedingungen für den Fall, dass für eines der Grundstücke kein Gebot abgegeben wird.
Besetzung
Präsident Roland Hofmann, Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), Richter Dieter Freiburghaus; Aktuar Rageth Clavadetscher
Parteien
A. ____ Bank, Beschwerdeführerin
gegen
Zivilrechtsverwaltung Basel-Landschaft, Betreibungs- und Konkursamt, Abteilung Liegenschaften VZG, Eichenweg 12, Postfach, 4410 Liestal, Beschwerdegegner
Gegenstand
Betreibungsrechtliche Beschwerde gegen Steigerungsbedingungen
A. Mit Verfügung des Präsidiums des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 17. Januar 2018 wurde die B. ____ AG mit Sitz in Z. ____ gemäss Art. 731b OR aufgelöst und deren Liquidation nach den Vorschriften über den Konkurs angeordnet. Mit Verfügung vom 27. Februar 2018 hat der Konkursrichter sodann mit Wirkung ab dem 27. Februar 2018, 10:30 Uhr, über die besagte Aktiengesellschaft den Konkurs eröffnet. Nachdem das Konkursverfahren mit Verfügung des Konkursrichters vom 20. Dezember 2018 mangels Aktiven eingestellt worden war, verlangte die A. ____ Bank, eine Pfandgläubigerin im 1. Rang für eine Pfandsumme von CHF 900'000.00, gestützt auf Art. 230a Abs. 3 SchKG die Verwertung ihres Pfandes. Im Rahmen der Verwertung des betreffenden Grundpfandes (Parzelle Nr. XXXX, Grundbuch Z. ____), welche nach Ansicht des Betreibungs- und Konkursamtes Basel-Landschaft mit einer anderen Liegenschaft (Parzelle Nr. YYYY, Grundbuch Z. ____) eine wirtschaftliche Einheit bildete, wurde der Gläubigerin mit Schreiben vom 3. Juli 2019 Mitteilung über die Steigerungsbedingungen gemacht. Die Pfandgläubigerin beanstandete die Steigerungsbedingungen in mehreren Punkten, unter anderem auch in Ziffer 21 (betitelt mit "Verteilung"), welche wie folgt lautete: "Werden die einzeln verpfändeten Grundstücke gesamthaft zugeschlagen, ist der Anteil des einzelnen Grundstückes am Gesamterlös gem. Art. 108 Abs. 3 VZG im Verhältnis des jeweiligen höchsten Angebotes, welches für das betreffende Grundstück beim Einzelaufruf gemacht worden ist, zu berechnen. lst im Einzelaufruf nicht für alle Grundstücke ein Angebot abgegeben worden, so ist die Verteilung im Sinne von Art. 118 VZG im Verhältnis der Schätzung der einzelnen Grundstücke vorzunehmen." Das Amt zeigte der Gläubigerin mit Schreiben vom 24. Juli 2019 die Steigerungsbedingungen in abgeänderter Form erneut an. Ziffer 21 der Steigerungsbedingungen lautete neu: "Werden die einzeln verpfändeten Grundstücke gesamthaft zugeschlagen, wird die Verteilung des Gesamterlöses in erster Linie gemäss Art. 108 Abs. 3 VZG vorgenommen. Der bei der gesamthaften Verwertung jedem einzelnen Grundstück zukommende Anteil am Erlös muss wenigstens so hoch sein wie das höchste Angebot, welches für das betreffende Grundstück bei der Einzelversteigerung gemacht worden ist. lst im Einzelaufruf nicht für alle Grundstücke ein Angebot abgegeben worden, so wird die Verteilung des Resterlöses (Übererlös der Differenz des Gesamtzuschlages zum Total der Einzelzuschlagspreise) im Sinne von Art. 118 VZG im Verhältnis der Schätzung der einzelnen Grundstücke vorgenommen." Diese Anzeige wurde der A. ____ Bank am 25. Juli 2019 zugestellt und war mit der Rechtsmittelbelehrung versehen, dass gegen die Steigerungsbedingungen innert der Auflagefrist vom 6. bis 16. August 2019 bei der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft (Aufsichtsbehörde) Beschwerde erhoben werden könne. B. Mit Eingabe vom 15. August 2019 erhebt die A. ____ Bank (Beschwerdeführerin) gegen die angepassten Steigerungsbedingungen vom 24. Juli 2019 bei der Aufsichtsbehörde Beschwerde und beantragt, es sei Ziffer 21 derselben wie folgt zu ändern: "Werden die einzeln verpfändeten Grundstücke gesamthaft zugeschlagen, muss der bei der gesamthaften Verwertung jedem einzelnen Grundstück zukommende Anteil am Erlös wenigstens so hoch sein wie das höchste Angebot, welches für das betreffende Grundstück bei der Einzelversteigerung gemacht worden ist. Der im Gesamtruf erzielte Erlös wird nach dem Verhältnis der Schätzung der Einzelgrundstücke auf die einzelnen Grundstücke verlegt." Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Weiteren ersuchte sie um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ihrer Beschwerde; alles unter e-Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdegegners. Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgebracht, dass vorliegend bei der Formulierung der Steigerungsbedingungen Bestimmungen betreffend den Ablauf der Verwertung mit solchen betreffend die nachfolgende Verteilung vermengt worden seien. Verlangt werde, dass nur der Gesetzestext von Art. 118 VZG in den Steigerungsbedingungen wiedergegeben werde, ohne den Teilsatz "Ist im Einzelaufruf nicht für alle Grundstücke ein Angebot abgegeben worden ..." und ohne dass die Verteilungsregelung auf den "Resterlös" beschränkt werde. C. Die Vernehmlassung des Betreibungs- und Konkursamtes Basel-Landschaft, Abteilung Liegenschaft VZG (Beschwerdegegner oder Amt), datiert vom 28. August 2019. Beantragt wird die Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner begründet die angefochtene Formulierung von Ziffer 21 der Steigerungsbedingungen mit dem Versuch, dem inhaltlichen Widerspruch zwischen Art. 108 Abs. 3 VZG und Art. 118 VZG Rechnung zu tragen. Das Amt weist darauf hin, dass eine Vorgehensweise gewählt wurde, wie sie auch in der Literatur vorgeschlagen werde. Um selbst in den Fallkonstellationen, in denen im Einzelruf nicht für alle Grundstücke ein Angebot erfolgt sei, Art. 108 Abs. 3 VZG Rechnung zu tragen, werde Art. 118 VZG nur auf den Übererlös angewandt. Die Konstellation, dass ein Grundpfandgläubiger infolge eines Gesamtrufes weniger erhalten würde als das, was er bei einem Einzelruf erhalten würde, werde durch die Formulierung unter Ziffer 21 der Steigerungsbedingungen und die konsequente Berücksichtigung von Art. 108 Abs. 3 VZG verhindert. Abschliessend hält der Beschwerdegegner fest, dass er mit einer Fallkonstellation wie der vorliegenden das erste Mal konfrontiert sei und die Lehrmeinungen diesen Spezialfall - wo nicht sämtliche betroffenen Liegenschaften, sondern nur eine einzelne davon mitverpfändet worden seien - nicht oder nur ungenügend berücksichtigen würden. D. Mit Verfügung der Aufsichtsbehörde vom 2. September 2019 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt. Zudem wurde der Schriftenwechsel geschlossen. Ebenso wurden die Akten bei der Aufsichtsbehörde in Zirkulation gesetzt. Erwägungen
1.1 Mit Ausnahme der Fälle, in denen das Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung des Betreibungsamtes bei der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden (Art. 17 Abs. 1 SchKG). Die mit Schreiben des Beschwerdegegners vom 24. Juli 2019 an die Beschwerdeführerin mitgeteilten abgeänderten Steigerungsbedingungen gleichen Datums für die Verwertung der beiden Liegenschaften (Parzelle Nr. XXXX und YYYY, beide Grundbuch Z. ____) stellen eine anfechtbare Verfügung im Sinne von Art. 17 Abs. 2 SchKG dar. Die Beschwerde ist innert der Auflagefrist zu erheben (Stöckli/Duc, in: BSK SchKG I, 2. Aufl., Basel 2010, Art. 134 SchKG N 12). Im Schreiben vom 24. Juli 2019 wurde die Beschwerdeführerin dahingehend belehrt, dass die Steigerungsbedingungen während der Auflagefrist vom 6. bis 16. August 2019, mithin während 11 Tagen bei der Aufsichtsbehörde angefochten werden könnten. Ob diese Rechtsmittelbelehrung im Lichte von Art. 17 Abs. 2 SchKG, welcher eine 10-tägige Rechtsmittelfrist statuiert, zutreffend ist oder nicht, braucht vorliegend nicht beurteilt zu werden. Die Beschwerdeführerin hat ihre Beschwerde am 15. August 2019 und somit innert 10 Tagen seit Beginn der Auflagefrist in jedem Fall fristwahrend bei der Schweizerischen Post zuhanden der Aufsichtsbehörde zum Versand aufgegeben (§ 5 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz [VwVG; SGS BL 175] i.V.m. § 46 Abs. 2 und 3 Gerichtsorganisationsgesetz [GOG; SGS BL 170]).
1.2 Die Beschwerde nach Art. 17 SchKG dient der einheitlichen und richtigen Anwendung des Betreibungs- und Konkursrechts und ermöglicht die Überprüfung der zwangsvollstreckungsrechtlichen Verfügungen auf ihre Gesetzmässigkeit und Angemessenheit. § 11 EG SchKG hält sodann fest, dass sich das betreibungsrechtliche Beschwerdeverfahren vor dem Kantonsgericht nach dem VwVG BL richtet, soweit das Bundesrecht keine Regelung vorsieht. § 15 Abs. 1 VwVG BL verlangt, dass die Eingaben der Parteien ein klar umschriebenes Begehren, die Angabe der Tatsachen und Beweismittel, eine Begründung sowie die Unterschrift der Parteien oder ihres Vertreters enthalten müssen. Der Beschwerdeantrag muss entweder auf Aufhebung bzw. Änderung der angefochtenen Verfügung oder auf Vornahme einer betreibungsrechtlichen Massnahme gerichtet sein (Art. 21 SchKG). Der Antrag kann sich auch durch Auslegung der Eingabe, namentlich deren Begründung, ergeben. Als Beschwerdegründe können Gesetzesverletzung, Unangemessenheit, Rechtsverzögerung sowie Rechtsverweigerung geltend gemacht werden. In jedem Fall können lediglich Verfahrensfehler gerügt werden. Über materiell-rechtliche Fragen wird im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht entschieden. Die Beschwerde muss mindestens summarisch begründet werden. Der Beschwerdeführer hat mithin kurz darzulegen, gegen welche Rechtssätze der angefochtene Entscheid verstösst. Zur Begründung einer Beschwerde gehört somit, dass der Beschwerdeführer sich mit dem angefochtenen Entscheid inhaltlich auseinandersetzt. Die Beschwerdebegründung vom 15. August 2019 vermag diesen inhaltlichen Anforderung zu genügen. Beantragt wird eine Änderung von Ziffer 21 der Steigerungsbedingungen vom 24. Juli 2019 gemäss dem unter Bst. A. hievor wiedergegebenen Rechtsbegehren. Gerügt wird, dass die angefochtenen Steigerungsbedingungen in Ziffer 21 nicht im Einklang mit den einschlägigen gesetzlichen Grundlagen (Art. 108 Abs. 3 und Art. 118 VZG) stünden, mithin der Beschwerdegegner durch deren Bekanntgabe und Auflage Recht verletzt habe. Eine solche Rüge ist als Beschwerdegrund einer Beschwerde gemäss Art. 17 SchKG zugänglich. Die Beschwerdeführerin ist als Grundpfandgläubigerin einer zur Verwertung gelangenden Liegenschaft (Erstranggläubigerin der Liegenschaft Nr. XXXX, Grundbuch Z. ____) durch den Erlass von Steigerungsbedingungen in ihren Interessen sowohl in rechtlicher als auch in tatsächlicher Hinsicht betroffen und demnach zur Beschwerdeerhebung legitimiert (zum Ganzen: Cometta/Möckli, in: BSK SchKG I, 2. Aufl., Basel 2010, Art. 17 SchKG N 40 und 42 mit Hinweisen). Zumal vorliegend auch die übrigen Formalien erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts zur Behandlung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a EG SchKG.
2. Für die materielle Beurteilung der Beschwerde ist vom folgenden, unter den Parteien unbestrittenen Sachverhalt auszugehen: Die Beschwerdeführerin ist Grundpfandgläubigerin im 1. Rang der Liegenschaft Nr. XXXX, Grundbuch Z. ____. Im bei den vom Beschwerdegegner edierten Lastenverzeichnis zum erwähnten Grundstück vom 10. Mai 2019 ist sie mit einer Forderung von CHF 677'246.35 als Gläubigerin aufgeführt worden. Als Grundpfandgläubigerin im 2. Rang ist die C. ____ AG aufgeführt, welche mit einer Forderung von CHF 446'669.05 zugelassen wurde. Im Lastenverzeichnis für die Liegenschaft Nr. YYYY, ebenfalls vom 10. Mai 2019 datierend, ist die C. ____ AG mit ihrer Forderung von CHF 446'669.05 als einzige Grundpfandgläubigerin aufgeführt. Die Parzelle Nr. XXXX ist mitverpfändet. Da die Liegenschaften Nr. XXXX sowie YYYY nach der Beurteilung des Amtes eine wirtschaftliche Einheit darstellen, sollten diese auch gemeinsam zur Verwertung gelangen.
3. Dem Beschwerdegegner präsentierte sich nach eigenen Angaben die Fallkonstellation, wie sie unter Ziffer 2.1 hievor beschrieben wurde, bisher noch nicht. Die vorliegend zu beurteilende Frage würde sich im Normalfall, in welchem sämtliche betroffenen Liegenschaften - und nicht nur wie hier eine einzelne - mitverpfändet worden seien, gar nicht stellen. Gemäss den geänderten Steigerungsbedingungen vom 24. Juli 2019 sah das Amt vor, dass für die Versteigerung der beiden verpfändeten Grundstücke Nr. XXXX und Nr. YYYY zuerst ein Einzelaufruf für Nr. XXXX, danach ein solcher allein für Nr. YYYY und schliesslich ein Gesamtaufruf für beide Liegenschaften zusammen erfolgen sollte (vgl. Ziffer 19 der Steigerungsbedingungen). Der Zuschlag würde an den Meistbietenden im Gesamtaufruf erteilt, sofern der Ganterlös im Gesamtaufruf höher sei als die Summe der Gebote beider Liegenschaften im Einzelaufruf (Ziffer 20 a der Steigungsbedingungen). Demgegenüber sollte der Zuschlag an den Meistbietenden im Einzelaufruf gehen, sofern der Ganterlös beider Einzelaufrufe höher sein sollte als der Erlös im Gesamtaufruf (Ziffer 20 b). Für den Fall, dass die Summe der Einzelgebote und das Gebot aus dem Gesamtaufruf gleich hoch ausfallen sollte, würden die Grundstücke gesamthaft zugeschlagen, was aufgrund der wirtschaftlichen Einheit der zur Versteigerung gelangenden Liegenschaften gerechtfertigt sei. Die vorliegend zu beurteilende Beschwerde richtet sich gegen Ziffer 21 der revidierten Steigerungsbedingungen und damit gegen die Verteilung. Nach besagter Bestimmung sei bei einem gesamthaften Zuschlag der Erlös wie folgt zu verteilen: Zunächst sei gemäss Art. 108 Abs. 3 VZG vorzugehen; der jedem einzelnen Grundstück zukommende Anteil am Erlös müsse wenigstens so hoch sein wie das höchste Angebot, welches für das betreffende Grundstück bei der Einzelversteigerung gemacht worden ist. Ziffer 21 Abs. 1 gebe denn auch den Wortlaut von Art. 108 Abs. 3 VZG wieder. In Abs. 2 von Ziffer 21 der Steigerungsbedingungen sei ergänzend festgehalten: "Ist im Einzelaufruf nicht für alle Grundstücke ein Angebot abgegeben worden, so wird die Verteilung des Resterlöses (Übererlös der Differenz des Gesamtzuschlages zum Total der Einzelzuschlagspreise) im Sinne von Art. 118 VZG im Verhältnis der Schätzung der einzelnen Grundstücke vorgenommen."
4. Die Beschwerdeführerin beantragt in ihrer Beschwerde vom 15. August 2019, Ziffer 21 Abs. 1 der Steigerungsbedingungen vom 24. Juli 2019 unverändert zu belassen, Abs. 2 jedoch wie folgt abzuändern: "Der im Gesamtruf erzielte Erlös wird nach dem Verhältnis der Schätzung der Einzelgrundstücke auf die einzelnen Grundstücke verlegt." Die Beschwerdeführerin verzichtet mit diesen Begehren darauf, eine Regelung des Sonderfalles vorzusehen, wenn für ein Grundstück kein Gebot abgegeben werden sollte. Im Weiteren folgt aus ihren Anträgen, dass für diesen Fall auch nicht "nur" der Resterlös (Übererlös der Differenz des Gesamtzuschlages zum Total der Einzelzuschlagspreise) im Sinne von Art. 118 VZG im Verhältnis der Schätzung der einzelnen Grundstücke verteilt würde, sondern der Gesamterlös. Sie begründet ihr Begehren damit, dass es aufgrund der vom Amt erlassenen Regelung unter Ziffer 21 der Steigerungsbedingungen denkbar sei, dass ein Mitbieter oder eine Mitbieterin, allen voran die Grundpfandgläubigerin im 1. Rang des Grundstücks Nr. YYYY, die Verteilung insofern beeinflussen könne, indem sie bei der Steigerung im Einzelaufruf ein entsprechendes Angebot abgebe. Ausserdem beschränke sich die vom Amt festgelegte Verteilungsregelung im letzten Absatz auf den "Resterlös (Übererlös der Differenz des Gesamtzuschlages zum Total der Einzelzuschlagspreise) im Sinne von Art. 118 VZG...". Im Wortlaut von Art. 118 VZG sei indessen nirgends die Rede von einem "Resterlös". Dasselbe gelte für die Regelung, dass im Einzelaufruf nicht für alle Grundstücke ein Angebot abgegeben worden sei. Auch dieser Sonderfall sei in Art. 108 VZG nicht vorgesehen. Die Beschwerdeführerin erachtet einen Verweis auf die gesetzlichen Bestimmungen von Art. 108 und 118 VZG für ausreichend. Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren, dass beim umschriebenen Ablauf, wie er in den Steigerungsbestimmungen festgehalten worden sei, gesetzliche Bestimmungen der Verwertung mit solchen der Verteilung vermengt worden seien. Mit dem Prinzip der Spezialität des Grundpfandrechts sei gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht vereinbar, dass ein Grundpfandgläubiger aus der Verwertung infolge eines Gesamtaufrufes weniger als bei einem Einzelruf erhalte. Je nach Konstellation entstünde vorliegend aufgrund der angefochtenen Steigerungsbedingungen ein solches Ergebnis, wenn ein Bieter ein Gebot abgeben würde, welches er sonst nicht abgegeben hätte.
5.1 Gemäss Art. 134 Abs. 1 SchKG sind die Steigerungsbedingungen in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass ein möglichst günstiges Ergebnis erwartet werden kann. Die Steigerungsbedingungen bilden die Grundlage jeder zwangsweisen Verwertung eines Grundstückes. Sie geben Auskunft über Ort und Datum der Versteigerung, die beteiligten Personen, die auf dem Grundstück liegenden Lasten sowie über die Modalitäten der Versteigerung selber bzw. des Zuschlags (Stöckli/Duc, in: BSK SchKG I, 2. Aufl., Basel 2010, Art. 134 SchKG N 1). Das Betreibungsamt verfügt bei deren Ausgestaltung zwar über einen gewissen Ermessensspielraum. Es hat dabei jedoch stets das Ziel zu verfolgen, die wirtschaftlich günstigste Lösung anzustreben, um bei der Verwertung im Interesse der Gläubiger und Schuldner einen höchstmöglichen Preis zu erzielen (BGE 126 III 33, E. 3 = Pra 2000 Nr. 70; BGE 128 I 206 E. 5.2.1 = Pra 2003 Nr. 153). Im Einzelnen ergeben sich die inhaltlichen gesetzlichen Anforderungen an die Steigerungsbedingungen aus den Art. 135 - 137 SchKG sowie aus den Art. 45 ff. und Art. 102 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42; vgl. auch Stöckli/Duc, in: BSK SchKG I, 2. Aufl., Basel 2010, Art. 135 SchKG N 1 ff.). Das Bundesgericht stellte zudem fest, dass in diesem Zusammenhang kein Raum für zusätzliche, vom kantonalen öffentlichen Recht aufgestellte Bestimmungen bestehe (BGE 128 I 206 E. 5.2.1 = Pra 2003 Nr. 153). Im Weiteren zu beachten gilt es, dass für die Betreibungsämter gemäss Weisung der Oberaufsicht SchKG des Bundesamtes für Justiz die Verwendung des Formulars VZG 13b "Protokoll der Grundstücksteigerung zufolge Betreibung auf Pfändung - Pfandverwertung" obligatorisch ist (einsehbar unter: https://www.bj.admin.ch/bj/de/home/wirtschaft/schkg/musterformulare.html; vgl. auch Verordnung über die im Betreibungs- und Konkursverfahren zu verwendenden Formulare und Register sowie die Rechnungsführung [VFRR; SR 281.31]).
5.2 Nicht beanstandet wird seitens der Beschwerdeführerin der Befund des Amtes, dass die vorliegend gesamthaft zur Verwertung gebrachten Liegenschaften (Parzelle XXXX und YYYY, Grundbuch Z. ____) im Sinne von Art. 108 Abs. 1 VZG eine wirtschaftliche Einheit bilden. Ebenso wenig wird dem Beschwerdegegner vorgeworfen, die angefochtenen Steigerungsbedingungen seien nicht mit dem erforderlichen obligatorischen Formular und somit formfehlerhaft erstellt worden oder entsprächen nicht den gesetzlichen Mindestanforderungen und seien deshalb inhaltlich unvollständig.
5.3 Der Beschwerdegegner begründet die Formulierung unter Abs. 2 von Ziffer 21 der angefochtenen Steigerungsbedingungen damit, dass dadurch dem Widerspruch zwischen Art. 108 Abs. 3 und Art. 118 VZG Rechnung getragen werde. Nach Art. 108 SchKG dürfen getrennt verpfändete Grundstücke nur dann gesamthaft oder gruppenweise versteigert werden, wenn sie eine wirtschaftliche Einheit bilden, die sich ohne starke Wertverminderung nicht auflösen lässt (Abs. 1). Dem Gesamt- oder Gruppenruf muss stets ein Einzelruf vorausgehen. Die Meistbietenden beim Einzelruf bleiben an ihre Angebote gebunden, bis der Gesamt- oder Gruppenruf erfolgt ist. Der Zuschlag wird je nachdem, ob der Einzelruf oder der Gesamt- oder Gruppenruf den höheren Gesamtpreis ergibt, den Meistbietenden beim Einzelruf oder dem bzw. den Meistbietenden beim Gesamt- oder Gruppenruf erteilt (Abs. 1bis). Dieses Verfahren ist, wenn immer möglich, in den Steigerungsbedingungen vorzusehen, jedenfalls aber bei Beginn der Steigerung den Teilnehmern bekanntzugeben (Abs. 2). In den Steigerungsbedingungen ist ferner darauf hinzuweisen, dass der bei der gesamthaften Verwertung jedem einzelnen Grundstück zukommende Anteil am Erlös wenigstens so hoch sein muss wie das höchste Angebot, welches für das betreffende Grundstück bei der Einzelversteigerung gemacht worden ist (Abs. 3). Art. 118 VZG statuiert, dass bei getrennt verpfändeten Grundstücken, welche nach Artikel 108 VZG gesamthaft versteigert wurden, der im Gesamtruf erzielte Erlös auf die einzelnen Grundstücke nach dem Verhältnis der Schätzung der Einzelgrundstücke, die im Lastenbereinigungsverfahren vorgenommen wurde, zu verlegen ist. Wie sowohl die Beschwerdeführerin als auch der Beschwerdegegner zutreffend ausgeführt haben, steht die Regelung, wie sie Art. 108 Abs. 3 SchKG vorsieht, zu derjenigen nach Art. 118 VZG vor allem dann in einem unauflösbaren Widerspruch, wenn für eines der verwerteten Grundstücke bei der Versteigerung kein Gebot abgegeben wird. Gemäss Art. 108 Abs. 3 VZG muss im Falle einer Gesamtverwertung jedem Grundstück mindestens der Anteil am Erlös zukommen, welcher dem höchsten Angebot für das betreffende Grundstück im Rahmen der Einzelversteigerung entspricht. Erhalten nicht alle zur Versteigerung stehenden Grundstücke beim Einzelaufruf ein Gebot oder bestimmte nur ein sehr geringes, sind die Grundeigentümer dieser Grundstücke durch den Gesamtzuschlag im Rahmen des erzielten Erlöses insofern benachteiligt, als sie, wenn Art. 108 Abs. 3 VZG ausnahmslos zur Anwendung gelangen würde, nicht oder nur im geringen Ausmass am Gesamtzuschlagspreis partizipieren (Zopfi, Kurzkommentar VZG, Annen/Häberlin/Kren Kostkiewicz/Kuhn/Schober/Zopfi [Hrsg.], Wädenswil 2011, Art. 118 VZG N 2). Eine Verteilung des im Gesamtruf erzielten Erlöses nach dem Verhältnis der Schätzung der einzelnen Liegenschaften im Sinne von Art. 118 VZG würde unter diesen Umständen verunmöglicht.
5.4 Die Argumentation der Beschwerdeführerin, Art. 108 VZG sei ausschliesslich als Bestimmung für die Verwertung einschlägig, während Art. 118 VZG eine Anleitung für die Verteilung des Erlöses darstelle, ist unzutreffend. Wenn auch Art. 108 VZG vorschreibt, was in den Steigerungsbedingungen vorzugeben ist, wenn separat verpfändete Grundstücke im Sinne von Abs. 1 gesamthaft zur Verwertung gebracht werden sollen, ist vor allem Abs. 3 von Art. 108 VZG ebenso eine gesetzliche Vorgabe im Hinblick auf die Erlösverteilung (so auch Zopfi, Kurzkommentar VZG, Annen/Häberlin/Kren Kostkiewicz/Kuhn/Schober/Zopfi [Hrsg.], Wädenswil 2011, Art. 118 VZG N1). Wird also versucht, die inhaltlich sich wiedersprechenden gesetzlichen Verteilungsvorschriften aufeinander abzustimmen, ist damit entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin auch keine Vermengung des Verfahrensschritts der Verwertung mit demjenigen der Verteilung verbunden. Nicht nachvollzogen werden kann sodann die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass der Erlass von Steigerungsbedingungen mit einem einfachen Hinweis auf Art. 108 und 118 VZG bei der Verwertung mehrerer einzeln verpfändeter Grundstücke mit Gesamtruf der Praxis beispielsweise im Kanton Bern entsprechen würde. Weder ist der basellandschaftlichen Aufsichtsbehörde diese Praxis bekannt, noch ergibt sich eine solche aus dem der Beschwerdebegründung beigelegten Auszug der Steigerungsbedingungen des Konkursamtes Bern-Mittelland (Beilage 13 zur Beschwerde vom 15. August 2019). Weil nur die letzte Seite der betreffenden Steigerungsbedingungen ediert wurde, ist nicht überprüfbar, ob bei besagter Verwertung wie im vorliegend zu beurteilenden Fall mehrere Grundstücke im Sinne von Art. 108 Abs. 1 VZG gesamthaft verwertet werden sollten. Schliesslich bleibt fraglich, ob mit einer Änderung der Steigerungsbedingungen im beschwerdeweise geltend gemachten Sinne verhindert werden kann, dass für eines der Grundstücke keines oder nur ein geringes Gebot abgegeben wird. Feststeht jedenfalls, dass bei Eintreten der von der Beschwerdeführerin befürchteten Fallkonstellation mit einem einfachen Verweis auf die gesetzlichen Grundlagen nichts gewonnen ist, sondern sich das Amt bei Verteilung des Erlöses mit derselben Problematik, wie unter Ziffer 5.3 der vorstehenden Erwägungen umschrieben, konfrontiert sieht. Die Beschwerde erweist sich somit in den erwähnten Punkten als unbegründet.
5.5 Wird im Einzelruf bei der Verwertung nach Art. 108 Abs. 1 VZG nicht für jedes Grundstück ein Gebot abgegeben, soll nach dem gewählten Vorgehen des Amtes eine Aufteilung des Erlöses aus der gesamthaften Versteigerung der Grundstücke im Verhältnis ihres Schätzwertes gemäss Art. 118 VZG erst auf einen allfälligen Übererlös zum Tragen kommen, d.h. auf den Differenzbetrag nach Abzug der im Einzelruf auf die einzelnen Grundstücke abgegebenen (Höchst-)Gebote gemäss der Verteilungsregel von Art. 108 Abs. 3 VZG. Soweit ersichtlich, hatte das Bundesgericht die Verteilungsfrage in der vorliegenden Fallkonstellation einer Gesamtversteigerung gemäss Art. 108 Abs. 1 VZG, ohne dass für alle Grundstücke ein Gebot abgegeben wurde, bisher nie zu beurteilen. In der Lehre werden dazu zwei verschiedene Lösungswege vorgeschlagen. Nach der einen Meinung sollte die Verteilung in diesem Sonderfall ausschliesslich nach Art. 118 VZG vorgenommen werden (Brand, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, Ein Handbuch für die Praxis, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 284, Ziff. 1.6). Die zweite Lehrmeinung deckt sich mit der Formulierung in den angefochtenen Steigerungsbedingungen (Zopfi, Kurzkommentar VZG, Annen/Häberlin/Kren Kostkiewicz/Kuhn/Schober/Zopfi [Hrsg.], Wädenswil 2011, Art. 118 VZG N 3 und 5). Die Aufsichtsbehörde schliesst sich der zweitgenannten Ansicht an, zumal die dort angeführten Argumente überzeugen. Zum einen ist in der Tat nicht einzusehen, weshalb die Verteilung bei Nichtvorhandensein eines Angebots für ein einzelnes Grundstück anders erfolgen soll, als wenn für ein einzelnes Grundstück ein offensichtlich minderwertiges Angebot von geringer Höhe (z.B. CHF 1'000.00) abgegeben wurde. Zum anderen gilt es zu bedenken, dass das Grundstück dem Grundpfandgläubiger einzeln verpfändet wurde und er demnach ursprünglich auch davon ausgehen konnte, dass das Pfandobjekt im Falle der Zwangsverwertung auch einzeln verwertet würde. Art. 108 Abs. 1 VZG durchbricht dieses Prinzip, wenn eine wirtschaftliche Einheit mehrerer Grundstücke angenommen werden kann. Bei Ausbleiben eines (wertentsprechenden) Gebots für eines von mehreren, gesamthaft zur Verwertung gebrachten Grundstücken ist das Prinzip der Spezialität der Pfandhaft höher zu gewichten als die Verteilungsregel nach Art. 118 VZG. Mit Zopfi ist demnach wie folgt vorzugehen: Der Gesamtzuschlag ist dann zu erteilen, wenn das Angebot für den Gesamtausruf das Total der Einzelaufrufe übersteigt. Fallen die Einzelangebote und das Gesamtangebot gleich hoch aus, so sind die Grundstücke einzeln zuzuschlagen. Im Falle des Gesamtzuschlags ist die Verteilung des Gesamterlöses sodann in erster Linie gemäss Art. 108 Abs. 3 vorzunehmen und jedem Grundstück ist wenigstens die Höhe des Einzelzuschlagspreises zuzuhalten. Der Resterlös (Übererlös der Differenz des Gesamtzuschlages zum Total der Einzelzuschlagspreise) ist im Sinne von Art. 118 VZG nach dem Verhältnis der im Lastenbereinigungsverfahren vorgenommenen Schätzungen der Einzelgrundstücke zu verteilen (Zopfi a.a.O.). Der Beschwerdegegner hat dieses Vorgehen in den vorliegend zu beurteilenden Steigerungsbedingungen abgebildet. Eine Gesetzesverletzung kann dem Amt dabei nicht vorgeworfen werden. Zumal die Steigerungsbedingungen insgesamt als sorgfältig und hinsichtlich Form und Inhalt als gesetzeskonform einzustufen sind, erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Der Beschwerdeführerin ist zwar beizupflichten, dass durch das geplante Verteilungsvorgehen das Risiko manipulativen Verhaltens bei der Verwertung nicht ausgeschaltet werden kann. Taktisches Verhalten bei Versteigerungen im Zwangsverwertungsverfahren zur Verringerung des eigenen Verlusts liegt allgemein in der Natur der Sache. Dies ist im Kontext mit der Gesamtverwertung einzeln verpfändeter Grundstücke gemäss Art 108 Abs. 1 VZG hinzunehmen, solange auf Verordnungsstufe der bestehende Widerspruch zwischen Art. 108 Abs. 3 und Art. 118 VZG nicht ausgeräumt wird.
6. Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG keine Kosten erhoben. Die Zusprechung einer Parteientschädigung ist im betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG zudem nicht vorgesehen.
Demnach wird erkannt:
://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
Präsident Roland Hofmann Aktuar Rageth Clavadetscher