Baubewilligung | Anordnung von Schutzwürdigkeitsabklärungen; Ausnützungsprivilegierung von Wintergärten. Die bezüglich potenzieller Heimatschutzobjekte entwickelte Rechtsprechung, wonach sich ein Nachbar nicht damit begnügen darf, die Schutzwürdigkeit der angrenzenden Baute bloss zu behaupten, sondern diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen muss, hat aufgrund der identischen Rechtsgrundlagen auch für Naturschutzobjekte zu gelten. Die fachmännische Nennung von schützenswerten Lebensraumtypen gemäss Anhang 1 NHV bzw. von gemäss der im Auftrag des BAFU erstellten Roten Liste der gefährdeten Lebensräume von 2016 mit als verletzlich bezeichneten Lebensräumen muss für die Begründung der behaupteten Schutzwürdigkeitsvermutung ausreichen (E. 5.1). Damit bestehen konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Biotops auf dem Baugrundstück. Die vorinstanzliche Anordnung zur Abklärung der Schutzwürdigkeitsvermutung durch die Gemeinde vor Erteilung der Baubewilligung ist nicht zu beanstanden. Die von der Vorinstanz im Sinn der Verfahrensökonomie geprüfte und verneinte Ausnützungsprivilegierung von Wintergärten ist nicht zu beanstanden; die entsprechenden Flächen sind an die Ausnützungsziffer anzurechnen. Dieser Mangel kann allerdings geheilt werden, sofern die Bauherrin auf die geplante Verglasung verzichtet (E. 6). Abweisung.
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Geschäftsnummer: VB.2023.00009 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 05.10.2023 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Anordnung von Schutzwürdigkeitsabklärungen; Ausnützungsprivilegierung von Wintergärten. Die bezüglich potenzieller Heimatschutzobjekte entwickelte Rechtsprechung, wonach sich ein Nachbar nicht damit begnügen darf, die Schutzwürdigkeit der angrenzenden Baute bloss zu behaupten, sondern diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen muss, hat aufgrund der identischen Rechtsgrundlagen auch für Naturschutzobjekte zu gelten. Die fachmännische Nennung von schützenswerten Lebensraumtypen gemäss Anhang 1 NHV bzw. von gemäss der im Auftrag des BAFU erstellten Roten Liste der gefährdeten Lebensräume von 2016 mit als verletzlich bezeichneten Lebensräumen muss für die Begründung der behaupteten Schutzwürdigkeitsvermutung ausreichen (E. 5.1). Damit bestehen konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Biotops auf dem Baugrundstück. Die vorinstanzliche Anordnung zur Abklärung der Schutzwürdigkeitsvermutung durch die Gemeinde vor Erteilung der Baubewilligung ist nicht zu beanstanden. Die von der Vorinstanz im Sinn der Verfahrensökonomie geprüfte und verneinte Ausnützungsprivilegierung von Wintergärten ist nicht zu beanstanden; die entsprechenden Flächen sind an die Ausnützungsziffer anzurechnen. Dieser Mangel kann allerdings geheilt werden, sofern die Bauherrin auf die geplante Verglasung verzichtet (E. 6). Abweisung.
Rechtsnormen: Art. 18 Abs. I NHG Art. 18a Abs. I NHG Art. 18b Abs. I NHG Art. 14 Abs. I NHV Art. 14 Abs. III NHV § 203 Abs. I lit. a PBG § 203 Abs. I lit. f PBG § 203 Abs. I lit. g PBG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2023.00009
Urteil
der 1. Kammer
vom 5. Oktober 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
X AG, vertreten durch RA Dr. B und/oder RA C
Beschwerdeführerin,
gegen
D, vertreten durch RA E,
Beschwerdegegner,
und
Gemeinderat Zumikon,
Mitbeteiligter,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 2. Mai 2022 erteilte der Gemeinderat Zumikon der X AG unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02, 03 und 04 in Zumikon. Gleichzeitig eröffnete er der Bauherrschaft die im koordinierten Verfahren ergangene Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 19. November 2021 bezüglich Lage im Gewässerraum sowie in der Freihaltezone.
II.
Dagegen rekurrierte D mit Eingabe vom 8. Juni 2022 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Beschlusses sowie die Verweigerung der Baubewilligung. Eventuell sei der kommunale Entscheid aufzuheben und die Sache zur Vornahme weiterer Abklärungen sowie zur neuen Beurteilung an den Gemeinderat zurückzuweisen.
Am 11. Oktober 2022 führte eine Delegation der 2. Abteilung des Baurekursgerichts in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Mit Entscheid vom 22. November 2022 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Zumikon vom 2. Mai 2022 auf.
III.
Dagegen erhob die X AG am 6. Januar 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Entschädigungsfolge, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, eventuell den Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Baurekursgericht beantragte am 17. Januar 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D beantragte mit Beschwerdeantwort vom 7. Februar 2023, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Die X AG replizierte am 13. März 2023 unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Mit Eingabe vom 20. März 2023 verzichtete D auf eine weitere Stellungnahme.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1 Das Baugrundstück mit einer Gesamtgrösse von 6'877 m2 liegt gemäss Bau und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon vom 6. März 2018 (BZO) und dem ÖREB-Auszug des GIS-Browsers auf einer Fläche von 5'240 m2 grösstenteils in der Wohnzone W2/25. Geplant ist der Bau von drei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem derzeit unbebauten Grundstück. Der in der Freihaltezone liegende, südliche Bereich des Grundstücks mit einer Fläche von 1'637 m2 soll nicht überbaut werden.
Die Parzelle stösst gegen Osten an den G-Weg, an den unter anderem ein Waldareal anschliesst. Südlich des Baugrundstücks befindet sich der H-Weg, welcher entlang dem von Gehölzen gesäumten Bach H verläuft. Westlich und nördlich der Parzelle befinden sich weitere der Wohnzone W2/25 zugeordnete Grundstücke. Ferner grenzt im Westen der Wendehammer der F-Strasse an das Grundstück.
2.2 Das Baurekursgericht gelangte zum Schluss, dass auf dem Baugrundstück konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Biotops vorhanden beziehungsweise, dass diese vom Beschwerdegegner aufgezeigt worden seien. Diese Vermutung sei vor Erteilung der Baubewilligung erstinstanzlich durch den Mitbeteiligten in einem ordentlichen Verfahren zur Prüfung der Schutzwürdigkeit, insbesondere unter Einholung eines amtlichen Gutachtens, zu verifizieren oder zu widerlegen.
Es hiess den Rekurs gut und prüfte, um weitere Rechtsgänge zu vermeiden, auch die weiteren Rügen. Unter anderem erwog es dabei, die verglasten Terrassen (Wintergärten) seien nicht ausnützungsprivilegiert und die entsprechenden Flächen an die Ausnützungsziffer anzurechnen. Dieser Mangel könne allerdings geheilt werden, sofern die Bauherrin auf die geplante Verglasung verzichte.
2.3 In der vorliegend zu beurteilenden Bauherrenbeschwerde wird dagegen vorgebracht, die angeordnete Schutzabklärung sei aus mehreren Gründen unzulässig. Gerügt wird in diesem Zusammenhang insbesondere eine falsche bzw. ungenügende Sachverhaltsabklärung sowie, dass eine Überprüfung bereits erfolgt sei. Ferner erachtet die Bauherrin die Wintergärten als ausnützungsprivilegiert und beanstandet die vorinstanzliche Rechtsanwendung.
3.
3.1 Gemäss Art. 18 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere geeignete Massnahmen entgegenzuwirken. Besonders zu schützen sind nach Art. 18 Abs. 1bis NHG Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze, Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen. Deren Schutz erfolgt in erster Linie durch die Erhaltung ihrer Lebensräume (Art. 18 Abs. 1 NHG), wobei Biotope solche Lebensräume im Sinn des Natur- und Heimatschutzgesetzes sind. Der Biotopschutz soll insbesondere zusammen mit dem ökologischen Ausgleich und den Artenschutzbestimmungen den Fortbestand der wildlebenden einheimischen Pflanzen- und Tierwelt sicherstellen (Art. 14 Abs. 1 der Verordnung vom 16. Januar 1991 über den Natur- und Heimatschutz [NHV]). Voraussetzung dafür ist, dass diese "schutzwürdig" bzw. "schützenswert" sind (vgl. Art. 18 Abs. 1ter NHG, Art. 14 Abs. 3 NHV). Die Kriterien für die Schutzwürdigkeit finden sich in Art. 14 Abs. 3 lit. a–e NHV. Massgebend für die Bewertung sind demnach die gemäss Anhang 1 NHV aufgeführten schützenswerten Lebensraumtypen, die nach den Anhängen 2 und 3 NHV geschützten Pflanzen und Tiere einschliesslich der gemäss Anhang 4 NHV kantonal geschützten Arten, die vom Bundesamt für Umwelt (BAFU) erlassenen oder anerkannten Roten Listen gefährdeter oder seltener Pflanzen‑ und Tierarten sowie etwa Mobilitätsansprüche der Arten oder Vernetzung ihrer Vorkommen.
3.2 Während der Bundesrat Biotope von nationaler Bedeutung bezeichnet, deren Lage bestimmt und die Schutzziele festlegt (Art. 18a Abs. 1 NHG), sorgen die Kantone für Schutz und Unterhalt der Biotope von regionaler und lokaler Bedeutung (Art. 18b Abs. 1 NHG). In intensiv genutzten Gebieten inner- und ausserhalb von Siedlungen sorgen sie für ökologischen Ausgleich mit Feldgehölzen, Hecken, Uferbestockungen oder mit anderer naturnaher und standortgemässer Vegetation (Art. 18b Abs. 2 NHG). Die bundesrechtlichen Bestimmungen über den Biotopschutz sind auch bei Unterschutzstellung aufgrund des kantonalen Rechtes zu beachten (RB 1990 Nr. 70 = BEZ 1990 Nr. 3).
Das kantonale Recht nennt in § 205 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) die Schutzmassnahmen und listet in § 203 Abs. 1 PBG die Schutzobjekte auf. Danach sind unter anderem im Wesentlichen unverdorbene Natur- und Kulturlandschaften sowie entsprechende Gewässer, samt Ufer und Bewachsung (lit. a), wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und Hecken (lit. f) Schutzobjekte. Zu den Naturschutzobjekten zählen zudem die für die Erhaltung seltener oder vom Aussterben bedrohter Tiere und Pflanzen nötigen Lebensräume, namentlich Feuchtgebiete, Ufervegetationen, Trockenstandorte, Magerwiesen, wertvolle Bäume und Baumbestände, Hecken, Feldgehölze sowie Öd- und Waldflächen (§ 203 Abs. 1 lit. g PBG in Verbindung mit § 13 Abs. 1 der kantonalen Naturund Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]).
3.3 Der bundesrechtliche und der kantonale Biotopschutz verlangen, dass unter Abwägung der betroffenen Interessen möglichst alle schützenswerten Biotope zu schützen sind (VGr, 20. Januar 2000, VB.1999.00101, E. 5c m. w. H). Je seltener und bedeutender die an einem Ort vorkommende Tier‑ und Pflanzenwelt ist, umso strengere Schutzmassnahmen sind zu treffen (BGE 118 Ib 485 E. 3b). Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume durch technische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Verursacher für besondere Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonst für angemessenen Ersatz zu sorgen (Art. 18 Abs. 1ter NHG).
Bei der Ausscheidung von Biotopen von lokaler und regionaler Bedeutung und bei der Anordnung von Schutzmassnahmen kommt den Kantonen bzw. Gemeinden ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu ("une importante marge d'appréciation", BGE 121 II 161 E. 2.b.bb). Sie haben im Einzelfall jeweils eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen (VGr, 20. Januar 2000, VB.1999.00101, E. 5b, auch zum Folgenden und mit weiterem Hinweis). Dabei sind die mit dem Natur- und Heimatschutzgesetz verfolgten Schutzziele den entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen gegenüberzustellen (BGE 118 Ib 485, E. 3b).
4.
4.1 Das Baurekursgericht zitierte in seiner Erwägung 3.4.3 die vom Beschwerdegegner bei der I AG in Auftrag gegebene Situationsanalyse von J vom 2. Juni 2022, wonach ein Mosaik von Gehölzen und artenreichen Wiesen (Halbtrockenrasen und Fromentalwiesen) sowie die vorhandenen Strukturen (Trockenmauern oder Asthaufen) das Grundstück zu einem geeigneten Lebensraum für eine Vielfalt von Tieren und Pflanzen machen würden. Weiter führte es aus, anlässlich des Augenscheins vom 11. Oktober 2022 sei zu sehen gewesen, dass auf der grossen Parzelle zahlreiche Bäume gefällt worden seien. Die Wiese sei, mit Ausnahme der Steilhänge, niedrig gemäht gewesen. Auf der Parzelle seien sodann viele Stauden und Steine vorhanden. An jenem sonnigen Herbsttag seien zahlreiche Vögel und Insekten (insbesondere Schmetterlinge) zu beobachten gewesen. Weiter hätte in Erfahrung gebracht werden können, dass südlich des H-Wegs Landwirtschaftsflächen ökologisch aufgewertet worden seien, worauf zwei Schilder des «Naturnetz Pfannenstil» hinwiesen. Dem GIS-Browser sei ferner zu entnehmen, dass das Baugrundstück im Osten, Süden und Westen von Biodiversitätsförderflächen umgeben sei, welche extensiv genutzt würden (vgl. Karte «Landwirtschaftliche Bewirtschaftung»). Gemäss der Karte «Lebensraum Potenziale» werde die Bauparzelle südlich und östlich von potenziellen Magerwiesen und Feuchtgebietsergänzungen umgeben, wobei zahlreiche potenzielle Lebensräume auch deutlich in das Baugrundstück hineinragten.
4.2 Damit – so das Baurekursgericht in Erwägung 3.4.4 – habe der Beschwerdegegner genügend Anhaltspunkte aufgezeigt, wonach das Baugrundstück einen schutzwürdigen Lebensraum darstellen könnte. Es handle sich dabei um einen unbebauten, strukturreichen Südhang mit einer beachtlichen Fläche von 6'877 m2, welcher mehrheitlich von ökologisch wertvollen Flächen umschlossen werde. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass sich diese ökologisch wertvollen Flächen aufgrund der Fördermassnahmen auch auf das Baugrundstück ausgedehnt haben könnten. Sodann habe die vom Beschwerdegegner beigezogene Fachperson das Gebiet als vermutlich schutzwürdigen Lebensraum eingestuft. Innerhalb der das Baugrundstück umgebenden Hecke, welche bestehen bleiben soll, betreffe das Bauprojekt gemäss Umgebungsplan die gesamte Fläche. Sollte sich auf dem Baugrundstück tatsächlich Halbtrockenrasen und Fromentalwiese befinden, wären die betroffenen Flächen gemäss Art. 14 Abs. 3 NHV und Anhang 1 NHV als Biotope zu qualifizieren.
4.3 In Bauzonen sei die nachträgliche Überprüfung der Schutzwürdigkeit zulässig, wenn diese Frage im Rahmen der Nutzungsplanung nicht beziehungsweise unzureichend geprüft worden sei, oder wenn veränderte Verhältnisse vorlägen, welche im Rahmen einer Interessenabwägung ein Abweichen vom Grundsatz der Planbeständigkeit rechtfertigen würden. Nachdem sich die kommunale Behörde zu dieser Frage nicht geäussert habe, sei davon auszugehen, dass sie das Areal nie geprüft und die dazu notwendigen Erhebungen nicht vorgenommen habe. Indem sie die Frage der Schutzwürdigkeit nicht geklärt habe, sei der Sachverhalt unzureichend festgestellt.
5.
5.1 Der Beschwerdegegner ist durch das geplante Bauvorhaben in eigenen Interessen betroffen (vgl. dazu die vorinstanzlichen Ausführungen zur Rekurslegitimation in …, welche im Übrigen im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu Recht unbestritten blieben). In einem solchen Fall sind Nachbarn zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste. Ein Nachbar darf sich in diesem Zusammenhang allerdings nicht damit begnügen, die Schutzwürdigkeit der angrenzenden Baute bloss zu behaupten. Vielmehr muss er diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen (VGr, 18. August 2022, VB.2021.00605, E. 3.3 m. w. H.). Diese bezüglich potenzieller Heimatschutzobjekte entwickelte Rechtsprechung hat entsprechend der Auffassung des Baurekursgerichts aufgrund der identischen Rechtsgrundlagen auch für Naturschutzobjekte zu gelten.
Der Beschwerdegegner machte im Rekursverfahren auf der Fläche der ehemaligen Parkparzelle das Vorhandensein eines Naturschutzobjekts im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f und g PBG geltend und monierte eine fehlende Interessenabwägung der Gemeinde, wozu diese aufgrund von deren Selbstbindung nach § 204 PBG verpflichtet gewesen wäre. Er zitierte zur Begründung die vorstehend erwähnten Feststellungen der von ihm beauftragten J vom 2. Juni 2022 (vgl. E. 4.1), wonach sich auf der Wiese Arten der Halbtrockenrasen und artenreichen Fromentalwiesen befänden. Sie sei zum Schluss gekommen, dass der Garten als Lebensraum vermutlich schutzwürdig im Sinn von Art. 18 Abs. 1bis NHG sei. Es bestehe konkret ein Schutzverdacht bezüglich der das Grundstück umgebenden Hecke, der Gehölzgruppen und Einzelbäume, der artenreichen Magerwiese und der Strukturen.
Die fachmännische Nennung von schützenswerten Lebensraumtypen gemäss Anhang 1 NHV bzw. von gemäss der im Auftrag des BAFU erstellten Roten Liste der gefährdeten Lebensräume von 2016 mit als verletzlich bezeichneten Lebensräume muss für die Begründung der behaupteten Schutzwürdigkeitsvermutung ausreichen. Auch wenn keine konkrete Auflistung von vorkommenden Arten erfolgte bzw. erfolgen konnte, hat der Beschwerdegegner (vormals Rekurrent) damit genügend Anhaltspunkte im Sinn der genannten Rechtsprechung aufgezeigt.
In diesem Zusammenhang ist sodann festzuhalten, dass die vom Beschwerdegegner im Rekursverfahren eingereichte «Situationsanalyse» gemäss zutreffender Ausführung der Vorinstanz von einer Fachperson (Umweltnaturwissenschafterin Dr. sc. nat. ETH) verfasst wurde. Die Situationsanalyse ist daher grundsätzlich geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung beizutragen und ist nur – aber immerhin – als Parteiaussage zu berücksichtigen (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7.3 mit Hinweis auf VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.4 m. w. H.; 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4 [nicht publiziert]). Auch wenn die Fachfrau für ihre Analyse das Grundstück allenfalls nicht betreten konnte, ist jedenfalls davon auszugehen, dass sie vor Ort war. Darauf weist die Rekursschrift hin, wonach sie die Feststellungen anlässlich «einer ersten Sichtung» Ende Mai 2022 getroffen hat. Abgesehen davon sind, wenn auch nicht genaue Untersuchungen, so doch wenigstens Einblicke in das Grundstück – wo die Hecke unterbrochen ist oder durch diese hindurch (vgl. Augenscheinfotos) – auch ohne das Betreten des Grundstücks möglich. Ferner hat die Fachfrau ihrer Analyse eine Luftaufnahme sowie GIS-Auszüge zugrunde gelegt. Wenn das Baurekursgericht ihre Feststellungen bei seiner Beurteilung miteinbezog, ist dies vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden.
5.2 Aus dem Umstand, dass kein Inventareintrag oder Vermerk im Richtplan besteht, kann nicht von vornherein auf das Fehlen eines Biotops geschlossen werden. Eine allenfalls unzulässige Beeinträchtigung im Sinn von Art. 18 Abs. 1 und Abs. 1bis NHG kann – wenn eine Anordnung noch nicht erfolgt, unterblieben oder ungenügend ist – auch noch im Baubewilligungsverfahren geprüft werden (BGr, 9. Juli 2003, 1A.29/2003, E. 4.3.2; Karl Ludwig Fahrländer, Kommentar NHG, Zürich 1997, Art. 18 Rz. 25). Das Merkblatt bzw. der Leitfaden zum ökologischen Ausgleich der Gemeinde Zumikon von 2019 lassen ebenso wenig den Schluss zu, diesen Flächen komme a priori keine Biotop-Qualität zu. Es lässt sich daraus nicht entnehmen, dass die Bauparzelle auf ihre Schutzwürdigkeit im Sinn von Art. 18 ff. NHG überprüft worden wäre. Zudem können auch Flächen ohne Biotop-Qualität als Naturschutzobjekte bezeichnet werden (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV, E. 3.2). Desgleichen vermag die behauptete frühere «extensive» Nutzung bzw. «intensive» Bewirtschaftung des Gartens – welche sich seit Jahren im Wesentlichen auf dessen Pflege beschränkt – das Vorhandensein eines Biotops nicht von vornherein auszuschliessen. Im Gegenteil kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Lebensraumpotenziale für Feuchtgebietsergänzungen bzw. Magerwiesen, welche gemäss GIS-Browser im Süden und Osten in die Bauparzelle hineinragen, über die Freihaltezone hinaus auf den bisher unbebauten Bereich in der Bauzone ausgedehnt haben beziehungsweise, dass sich darauf im Lauf der Zeit schutzwürdige Lebensräume (Halbtrockenrasen und Fromentalwiesen) gebildet haben könnten. Insofern hat die Vorinstanz den massgeblichen Sachverhalt zutreffend festgestellt und gewürdigt.
5.3 Dass die festgestellten Vögel und Schmetterlinge an sich über das Vorliegen schutzwürdiger Verhältnisse nichts aussagen, trifft zwar zu, stellt indes deren mögliches Vorhandensein nicht infrage. Schliesslich ist die Vorinstanz an keiner Stelle davon ausgegangen, dass die Bauherrschaft oder der Mitbeteiligte die fehlende Schutzwürdigkeit – des Gartens, nicht der Baute – aufzeigen müsste, sondern hat vielmehr zu Recht ausreichende Anhaltspunkte festgestellt, die Abklärungen erforderlich machen. Die Verpflichtung des Gemeinwesens hierzu ergibt sich im Übrigen auch aus dessen Selbstbindung nach § 204 PBG sowie Art. 1 KNHV, welche ohne förmliche Unterschutzstellung oder Aufnahme in ein Inventar besteht (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Auflage, Wädenswil 2019, S. 292) und auch in Baubewilligungsverfahren auf Privatgrundstücken gilt (VGr, 25. Oktober 2006, VB.2005.00368, E. 5.2).
Sodann ist es nicht zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht die Prüfung der Schutzwürdigkeit der Gemeinde übertrug, zumal das Verwaltungsgericht grundsätzlich lediglich eine auf Rechtsverletzung beschränkte Kognition besitzt (vgl. § 50 VRG) und gegen den Ermessensentscheid der Gemeinde ansonsten keine Weiterzugsmöglichkeit an eine Rechtsmittelinstanz mit umfassender Kognition offenstände. Dass die Vorinstanz keine weiteren (über den Augenschein hinausgehenden) Sachverhaltsabklärungen getroffen hat, ist ihr folglich genauso wenig vorzuwerfen.
Zusammengefasst ist die vorinstanzliche Anordnung zur Abklärung der Schutzwürdigkeit nicht zu beanstanden und erweisen sich die dagegen vorgebrachten Rügen als unberechtigt.
6.
Nachdem die Vorinstanz im Sinn der Verfahrensökonomie auch die weiteren Rügen geprüft hat, ist aus dem gleichen Grund im Folgenden auf die einzig noch strittige Frage der Ausnützungsprivilegierung der verglasten Terrassen von Haus A einzugehen.
6.1 Laut § 255 PBG in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2) sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden für die Ausnützungsziffer anrechenbar (Abs. 1). Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt werden (Abs. 3). Von dieser Möglichkeit macht § 10 lit. c der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai 2016) Gebrauch, wonach verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, im Umfang von bis zu 10 % der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen als nicht anrechenbar gelten.
6.2 Die Vorinstanz hat mit Verweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.3.3) erwogen, die strittigen Wintergärten ragten auf keiner Seite über die Hauptfassaden des Gebäudes vor, sondern lägen jeweils vollständig innerhalb des Grundrisses des darunterliegenden Erdgeschosses und würden vollständig vom darüber liegenden Geschoss überdeckt. Es handle sich daher nicht um privilegierte Flächen; vielmehr seien die verglasten Balkone an die Ausnützungsziffer anzurechnen. Dieser Mangel könne indes durch Verzicht auf die Verglasung geheilt werden. Eine allfällige künftige Baubewilligung wäre daher mit der Auflage zu ergänzen, die Wintergärten [Balkone] ohne Verglasung auszuführen.
6.3 Das Verwaltungsgericht hat die dem angefochtenen Entscheid zu Grunde liegende Rechtsauffassung bezüglich der Anrechenbarkeit von nicht als Vor- oder Anbauten ausgestalteten Wintergärten im zitierten Entscheid sowie kurz darauf erneut (VGr, 29. Oktober 2008, VB.2008.00135) bestätigt. Der Wortlaut von § 10 lit. c ABV, der die Privilegierung auf "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" beschränkt, lässt es demnach nicht zu, dass irgendwelche hinter den Hauptfassaden des Gebäudes liegende Räume durch Verzicht auf heiztechnische Einrichtungen und genügende Isolation der Wände gegenüber den beheizten Gebäudeteilen als ausnützungsprivilegierte Wintergärten gelten können. Vielmehr sind Balkone und Veranden begrifflich Fassadenvorsprünge oder Anbauten, und auch der vom Verordnungsgeber verwendete Begriff der "Vorbaute" setzt voraus, dass an ein dahinter liegendes Hauptgebäude angebaut wird. Sodann hat das Verwaltungsgericht auch darauf hingewiesen, dass die Delegationsnorm von § 255 Abs. 3 PBG dem Verordnungsgeber lediglich die Privilegierung von Nebenräumen erlaubt. Als "verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten" im Sinn von § 10 lit. c ABV können deshalb nur solche Räume qualifiziert werden, die in räumlicher und funktionaler Hinsicht als den anrechenbaren Wohn- und Arbeitsräumen untergeordnet erscheinen, was im Einzelfall aufgrund von Grösse, Lage und Raumbeziehungen zu beurteilen ist.
Die auf drei Seiten vollständig verglasten Balkone bzw. Terrassen bzw. Wintergärten befinden sich jeweils zwischen Wohn- und Schlafzimmer an Gebäudeecken und sind in keiner Weise an die Hauptgebäude angebaut, sondern liegen wie irgendwelche anderen Räume innerhalb des durch die Hauptfassaden gebildeten Baukörpers. Die Behauptung, sie seien der wärmegedämmten Aussenwand vorgelagert, findet in den Akten keine Stütze. Hingegen ergibt sich daraus deren beachtliche Grösse, welche den anrechenbaren Räumen nahekommt, und die Wintergärten nicht ohne Weiteres als untergeordnet erscheinen lässt. Dass ihnen – anders als in VB.2008.00012 – keine Verkehrsflächenfunktion zukommt ist unter diesen Umständen unerheblich. Eine Ausnützungsprivilegierung als Wintergärten kommt bereits aus den genannten Gründen nicht in Betracht, weshalb die Frage der Energiesparfunktion – welche nach dem klaren Wortlaut von § 10 lit. c ABV und entgegen der Beschwerdeführerin als separate Bedingung formuliert ist – offengelassen werden kann.
7.
Die Beschwerde erweist sich zusammengefasst als unbegründet und ist abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), welche überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an den Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 155.-- Zustellkosten, Fr. 4'155.-- Total der Kosten.
3. Die Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) den Mitbeteiligten; c) das Baurekursgericht;