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Geschäftsnummer: VB.2022.00734 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 26.10.2023 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Nachträgliche Baubewilligung
[Gebäudequalität/Grenzabstand und Einordnung einer Pergola] Die Pergola ist auf zwei Seiten vollständig offen; auf den anderen beiden Seiten bestehen zwischen den Aluminiumbalken Lücken von 8 bzw. 14 cm. Schliesslich ist auch die Bedachung nicht geschlossen. Die Vorinstanz gelangte somit zu Recht zum Schluss, dass die Pergola kein Gebäude sei und deshalb auch keinen Grenzabstand einzuhalten habe (zum Ganzen E. 4). Sodann ist auch die Beurteilung der Einordnung durch die Vorinstanz nicht rechtsverletzend. Die bei den Akten liegenden Pläne und Visualisierungen zeigen eine gestalterisch modern und geradlinig konzipierte Baute mit jedenfalls befriedigender Gesamtwirkung (zum Ganzen E. 5). Abweisung.
Stichworte: EINORDNUNG GEBÄUDE GRENZABSTAND PERGOLA WITTERUNGSSCHUTZ
Rechtsnormen: § 2 ABV § 238 Abs. I PBG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2022.00734
Urteil
der 1. Kammer
vom 26. Oktober 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiber David Henseler.
In Sachen
A, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführer,
gegen
1. C, vertreten durch RA D,
2. Baukommission Wettswil,
vertreten durch RA E,
Beschwerdegegnerinnen,
betreffend Nachträgliche Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Mit Beschluss vom 2. Mai 2022 erteilte die Baukommission Wettswil am Albis C die nachträgliche Baubewilligung für eine Pergola auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Wettswil am Albis.
II.
Dagegen liess A am 10. Juni 2022 an das Baurekursgericht rekurrieren und im Wesentlichen die Aufhebung der nachträglichen Baubewilligung und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands beantragen. Mit Beschluss vom 27. Oktober 2022 hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Baukommission Wettswil am Albis vom 2. Mai 2022 mit folgender Nebenbestimmung: "Der Baubehörde ist innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils mittels technischen Dokumentationen des Herstellers der Nachweis zu erbringen, dass die ausfahrbare Store bestimmungsgemäss einzig dem Sonnenschutz dient." Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am 1. Dezember 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragte, unter Entschädigungsfolge seien der Entscheid vom 27. Oktober 2022 und die Baubewilligung vom 2. Mai 2022 aufzuheben. Ausserdem sei die Baubewilligung zu verweigern und die Baubehörde anzuweisen, "die gebotenen Wiederherstellungsmassnahmen anzuordnen".
Am 13. Dezember 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Wettswil am Albis beantragte am 10. Januar 2023 die Abweisung der Beschwerde. C schloss mit Beschwerdeantwort vom 23. Januar 2023 auf Abweisung der Beschwerde unter Entschädigungsfolge. Mit Replik vom 13. März 2023 hielt A an seinen (bisherigen) Anträgen fest und beantragte zudem die Durchführung eines Augenscheins. Mit Dupliken vom 27. März 2023 bzw. vom 21. April 2023 hielten sowohl die Baukommission Wettswil am Albis als auch C an den jeweiligen Anträgen fest. Dazu nahm A am 19. Mai 2023 Stellung, woraufhin sich auch C erneut vernehmen liess.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2 Als Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 03, das im Osten an das Baugrundstück angrenzt, ist der Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).
1.3 Weil auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1 In prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer die (erneute) Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hatte am 19. September 2022 einen Referentenaugenschein durchgeführt.
2.2 Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 6. Juli 2012, 1C_76/2012, E. 2.3; 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 12. November 2020, VB.2020.00327, E. 3.2; Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79).
2.3 Vorliegend ist der rechtserhebliche Sachverhalt im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG hinreichend erstellt, zumal die Vorinstanz einen Augenschein durchführte und in diesem Zusammenhang verschiedene Fotos der zu beurteilenden Baute erstellte. Inwiefern das Baurekursgericht "willkürlich auf falsche Tatsachen abgestellt hat", legt der Beschwerdeführer nicht dar. Entsprechendes ist auch nicht ersichtlich. Ohnehin bildet die Dokumentation des Referentenaugenscheins – zusammen mit den bei den Akten liegenden Plänen und Visualisierungen – eine hinreichende Entscheidgrundlage für die Beurteilung der hier interessierenden Rechtsfragen, insbesondere auch der Einordnung. Auf die Durchführung eines (erneuten) Augenscheins kann verzichtet werden.
3.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wettswil am Albis vom 19. Juni 1995 (BZO) in der Wohnzone W2a und ist im nordwestlichen Teil mit einem Einfamilienhaus überbaut. Das Grundstück liegt an einer Hanglage und fällt von Nordosten nach Südwesten ab. Im südöstlichen Teil des Grundstücks befindet sich der Garten, der infolge eines im Jahr 2020 bewilligten Projekts neu gestaltet worden war. Die Pergola steht am südöstlichen Rand des Grundstücks auf einem im Rahmen des genannten Projekts realisierten Mauersockel. Die Konstruktion befindet sich in einem Abstand von ca. 1 m zur Grundstücksgrenze. Die Pergola ist 2,44 m hoch, 6,11 m lang und 2,64 m breit und besteht aus Aluminiumpfosten bzw. -balken von 6 cm auf 6 cm. Letztere sind auf der südöstlichen Seite (das heisst, gegen das Grundstück des Beschwerdeführers hin) in einem Abstand von 8 cm voneinander angebracht; auf der südwestlichen Seite (gegen die F-Strasse hin) sowie oben beträgt der Abstand zwischen den Balken jeweils 14 cm. Auf den weiteren beiden Seiten der rechteckigen Konstruktion ist diese offen.
4.
4.1 Der Beschwerdeführer bringt zunächst vor, bei der Pergola handle es sich um ein (Besonderes) Gebäude, das einen Grenzabstand von 3,5 m einzuhalten habe.
4.2 Gebäude sind Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschliessen (vgl. § 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABV, LS 700.2], in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. Mai 2016]). Die zwei wesentlichen Merkmale des Gebäudebegriffs sind demnach die Schutzfunktion für Menschen und Sachen sowie der mehr oder weniger vollständige Abschluss. Ob eine Baute ein Gebäude in diesem Sinn darstellt, ist aufgrund einer Gesamtbetrachtung zu entscheiden. Ein drittes Element bezieht sich sodann auf die Grösse (vgl. § 2 Abs. 2 ABV). Aus der allgemeinen Begriffsbestimmung für Bauten und Anlagen (vgl. § 1 lit. a ABV) kommt schliesslich als viertes Element eine gewisse Ortsbezogenheit hinzu (zum Ganzen: Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1062 ff.). Letztere beiden Aspekte liegen hier vor, was unbestritten ist; darauf ist nicht weiter einzugehen.
4.3 Die Vorinstanz erwog, die hier zu beurteilende Pergola weise keine geschlossenen Wände und keine durchgehende Bedachung auf. Zwei Seiten und der horizontale Abschluss bestünden aus Balken, welche in einem gewissen Abstand (14 cm bzw. 8 cm) zueinander angeordnet seien. Vom nordöstlichen Ende des horizontalen Abschlusses lasse sich zudem eine Store ausfahren. Die beschriebene Konstruktion könne keinen adäquaten Witterungsschutz bieten. Dies zumindest dann nicht, wenn die Store tatsächlich nicht mehr als kurzfristig Schutz vor Niederschlägen zu bieten vermöge. Durch die doch soliden Balken bestehe nämlich immerhin auf der Südost- und der Südwestseite der Pergola ein gewisser Schutz vor Witterungseinflüssen. Auf der nordöstlichen Seite biete das ansteigende Terrain ebenfalls eine nicht zu vernachlässigende Abschirmung. Mit einer witterungsfesten Bedachung müsste deshalb die Gebäudequalität bejaht, ohne eine solche aber verneint werden. Um sicherzustellen, dass die Store tatsächlich bei Niederschlägen und stärkeren Winden eingezogen werden müsse und die Funktion eines umfassenden Witterungsschutzes nicht erfülle, sei die Baubewilligung um eine Nebenbestimmung zu ergänzen; mittels technischer Dokumentation des Herstellers sei nachzuweisen, dass die ausfahrbare Store bestimmungsgemäss einzig dem Sonnenschutz diene. Gestützt auf diese Erwägungen gelangte die Vorinstanz zum Schluss, dass die Pergola kein Gebäude sei und deshalb auch keinen Grenzabstand einzuhalten habe.
4.4 Diesem Schluss ist zuzustimmen. Die Pergola ist auf zwei Seiten vollständig offen; auf den anderen beiden Seiten bestehen zwischen den Aluminiumbalken Lücken von 8 bzw. 14 cm. Schliesslich ist auch die Bedachung nicht abgeschlossen. Mit Blick auf die elektrisch ausfahrbare Sonnenstore ist festzuhalten, dass diese – wie diejenige im vom Beschwerdeführer erwähnten Urteil VB.2001.00187 – tatsächlich primär als Sonnenschutz fungiert bzw. lediglich als solcher fungieren kann (VGr, 8. Mai 2002, VB.2001.00187, E. 5c; vgl. dazu auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1064). Diesen Umstand hat die Vorinstanz mit der von ihr angeordneten Auflage abgesichert; die private Beschwerdegegnerin hat denn auch bereits entsprechende (technische) Belege beigebracht (vgl. 11/2 f.). Im Weiteren ist nicht davon auszugehen, dass die Pergola zu einem späteren Zeitpunkt so abgeändert wird, dass sie unabhängig von der Witterung genutzt werden könnte. Es ist deshalb auf die heute bestehende Ausführung abzustellen (vgl. hierzu VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 4.3). Vor diesem Hintergrund braucht nicht weiter vertieft zu werden, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausging, das ansteigende Terrain auf der nordöstlichen Seite der Pergola biete eine "nicht zu vernachlässigende Abschirmung".
4.5 Was der Beschwerdeführer gegen die vorinstanzliche Qualifikation der Pergola vorbringt, vermag daran nichts zu ändern. Zunächst geht sein Hinweis auf den Normzweck von § 2 Abs. 1 ABV fehl; die erwähnte Schutzfunktion für Menschen und Sachen ist nicht bereits dann gegeben, wenn eine Pergola (einen gewissen) Schutz vor Sonneneinstrahlung bietet. Vielmehr geht aus der Rechtsprechung hervor, dass es beim (umfassenden) Witterungsschutz primär um den Schutz vor Regen, Schnee, Wind etc. geht (VGr, 12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 3.2 am Ende; vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1064 [zweites Beispiel]). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass Sonneneinstrahlung ebenso unter den Begriff der Witterung fällt. Denn die hier zu beurteilende Konstruktion bietet lediglich Schutz vor Sonneneinstrahlung. Sodann ist auch die vom Beschwerdeführer angeführte Kasuistik hier nicht einschlägig: Wie die private Beschwerdegegnerin zu Recht festhält, fehlt es bei der vorliegend interessierenden Pergola an Wänden; ebenso verfügt sie über kein Dach. Ohnehin blendet der Beschwerdeführer bei seinen Vergleichen aus, dass eine Qualifikation als Gebäude auf einer Gesamtbetrachtung – basierend auf den konkreten Umständen des Einzelfalls – beruht. Das Vorhandensein bzw. Nichtvorhandensein bestimmter Elemente – wie etwa eines Dachs oder von (festen, abgeschlossenen) Wänden – in anderen Urteilen kann deshalb hier nicht ausschlaggebend sein. Schliesslich geht das Vorbringen des Beschwerdeführers, es sei auch massgebend, wie eine Baute wirke, "also ob von ihr der Eindruck eines Bauvolumens ausgeht", an der Sache vorbei.
4.6 Im Zusammenhang mit der Qualifikation als Gebäude rügt der Beschwerdeführer auch die vorinstanzlich angeordnete Nebenbestimmung als unzulässig. Auch diese Rügen gehen jedoch an der Sache vorbei: Soweit der Beschwerdeführer sich erneut auf den Standpunkt stellt, es handle sich bei der Pergola um ein Gebäude, wurde dies bereits widerlegt. Entgegen seiner Ansicht ist die Nebenbestimmung sodann durchaus geeignet, den von der Vorinstanz beabsichtigten Zweck zu erfüllen. Anders als in dem von ihm zitierten Entscheid (VGr, 22. Juli 2005, VB.2005.00208, E. 2.4) geht es vorliegend auch nicht um die Nutzung von Räumen im Innern eines Gebäudes, die durch Nebenbestimmungen beschränkt werden sollte. Vielmehr liesse sich eine Verletzung der Nebenbestimmung hier relativ leicht feststellen. Weshalb diese sodann "nicht durchsetzbar" ist, wie der Beschwerdeführer dafürhält, leuchtet nicht ein.
5.
5.1 Im Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, die Pergola ordne sich nicht genügend in die bestehende Umgebung ein. Wie bereits im Rekursverfahren bringt er insbesondere vor, das "voluminös und prägnant erscheinende, 6,11 m lange und 2,5 m breite Konstrukt" verstosse aufgrund des Fehlens von Grenzbauten in der baulichen Umgebung sowie wegen seiner "erschlagenden Wuchtigkeit direkt an der Grenze" klar gegen die Vorgaben von § 238 Abs. 1 PBG. Die Vorinstanz habe die von ihm aufgearbeitete Kasuistik "zur Vereinbarkeit hoher Grenzmauern mit dem Einordnungsgebot" pauschal als nicht einschlägig bezeichnet. Unklar sei sodann, weshalb die Vorinstanz "die Vergleichbarkeit mit der Rechtsprechung zur Anrechnung von Pergolen an die Dachaufbauten gemäss § 292 PBG verneint" habe.
5.2 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen. Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (zum Ganzen VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 Abs. 1 mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 810 ff.). Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in einen störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 21. Dezember 2022, VB.2022.00357, E. 4.1 Abs. 2; 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4).
Das Verwaltungsgericht hat sich bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle zu beschränken; eine Überprüfung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Es kann den Entscheid der Vorinstanz deshalb nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.
5.3 Die Baubehörde hatte zur Einordnung unter anderem ausgeführt, die bauliche Umgebung sei geprägt von Einfamilienhäusern mit grosszügigen Gärten. Die Häuser wie auch die Gärten wiesen sehr unterschiedliche Gestaltungen auf. Die strittige Pergola sei gestalterisch gut auf das Gebäude und die Umgebungsgestaltung des Baugrundstücks abgestimmt und passe sich gut ein. Die Baubehörde kam mit nachvollziehbarer Begründung zum Schluss, die befriedigende Gesamtwirkung des Baukörpers im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG sei gegeben. Anknüpfend an die Baubehörde und unter Hinweis auf die anlässlich des Augenscheins gewonnenen Eindrücke erwog die Vorinstanz insbesondere, dass die Pergola im Vergleich zu klassischen Varianten eine moderne und geradlinige Formensprache aufweise. Das Zusammenspiel von anthrazitgrauen, durch Zwischenräume getrennte Vertikalbalken, welche an der südöstlichen und der südwestlichen Seite der Pergola unterschiedliche Abstände aufwiesen, mit den horizontalen Balken, welche die Fortsetzung der südwestlich angeordneten Balken bildeten, sorgten für ein ausreichendes Mass an Harmonie und Ausgewohnheit in der Gestaltung. Ausserdem hielt die Vorinstanz dafür, es sei unbestritten, dass die Pergola vom Eingangsbereich vor dem Haus des Beschwerdeführers her am deutlichsten wahrnehmbar sei. Die Horizontalbalken seien jedoch so angeordnet, dass sie weiterhin reichlich Licht durchliessen, um den Eingangsbereich nicht einzudunklen. Neben der dort bestehenden Hecke und dem massiven Vordach des Hauses des Beschwerdeführers wirke die Pergola auch nicht wuchtig oder grossvolumig und ordne sich insofern befriedigend ein. Insgesamt hat die Vorinstanz die Architektur der Baute ausführlich beschrieben und die Einordnung aus verschiedenen Blickwinkeln als befriedigend beurteilt.
5.4 Die bei den Akten liegenden Pläne und Visualisierungen zeigen eine gestalterisch modern und geradlinig konzipierte Baute mit jedenfalls befriedigender Gesamtwirkung. Hervorzuheben ist, dass sich die Vertikalbalken der Pergola stimmig zu den vertikal angeordneten Latten an den Aussenwänden des beschwerdeführerischen Hauses einordnen und sich dort auch die graue Farbe wiederfindet.
Die vom Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz erhobenen und vor Verwaltungsgericht wiederholten Rügen vermögen an diesem Ergebnis nicht zu ändern. Insbesondere legte die Vorinstanz ausführlich und zutreffend dar, dass die Rechtsprechung "zur Vereinbarkeit hoher Grenzmauern mit dem Einordnungsgebot" vorliegend nicht einschlägig ist. Ebensolches gilt für die vom Beschwerdeführer erneut angeführte Kasuistik zur Anrechnung von Pergolen an die Dachaufbauten. Schliesslich verweist der Beschwerdeführer abermals auf Art. 27 BZO, wonach am gewachsenen Boden möglichst wenig Veränderungen vorzunehmen (Abs. 1) und Stützmauern in Höhe und Länge auf ein Minimum zu beschränken sind (Abs. 2) sowie das bestehende Terrain durch Abgrabungen oder Auffüllungen um höchstens 2 m verändert werden darf und sich Böschungen gut in die bestehende Topografie einfügen müssen (Abs. 3). Wie sich bereits aus der Marginalie der Bestimmung ergibt, regelt sie die Einordung der Umgebungsgestaltung (vgl. ausführlich dazu VGr, 22. März 2006, VB.2005.00519, E. 7.1 ff.). Inwiefern Art. 27 BZO hier – im Rahmen der Prüfung der Einordnung der Pergola – anwendbar sein soll, ist nicht ersichtlich.
5.5 Insgesamt hat sich die Vorinstanz zu Recht der Auffassung der kommunalen Baubehörde angeschlossen, wonach die Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 PBG erfüllt seien.
6.
Da die streitgegenständliche Pergola keinen Grenzabstand einzuhalten hat und sie sich überdies genügend einordnet, wurde die nachträgliche Baubewilligung zu Recht erteilt. Vor diesem Hintergrund erübrigt es sich, auf die Rügen des Beschwerdeführers unter dem Titel "Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands" einzugehen.
7.
7.1 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.
7.2 Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist er zur Bezahlung einer Parteientschädigung an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 305.-- Zustellkosten, Fr. 3'305.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- auszurichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien; b) das Baurekursgericht.