baurechtlicher Vorentscheid | [angebaute Ökonomiebaute] Seit der RPG-Revision vom 23. Dezember 2011 gestattet Art. 24c Abs. 3 RPG die Veränderungsmöglichkeiten nach Art. 24c Abs. 2 RPG und damit den Wiederaufbau bei landwirtschaftlichen Wohnbauten sowie angebauten Ökonomiebauten ausserhalb der Bauzonen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Für die Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeit genügt bei den von Art. 24c Abs. 3 RPG erfassten Bauten, dass die Zonenwidrigkeit durch tatsächliches Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt wurde. Veränderungen von alleinstehenden, unbewohnten landwirtschaftlichen Bauten und Anlagen setzen demgegenüber voraus, dass die Zonenwidrigkeit auf eine Erlass- oder Planänderung zurückgeht (E. 2.3). Art. 24c Abs. 3 RPG ist auf teilweise bewohnte Mehrzweckbauten zugeschnitten. Wohn- und Ökonomieteil müssen so zusammengebaut sein, dass sie ein Ganzes bilden; sodann muss - zumindest in einem Teilbereich - ein rechtmässiger, altrechtlicher Wohnteil bestehen. Es genügt mit anderen Worten nicht jede bauliche Verbindung zwischen Wohn- und Ökonomiebaute, damit letztere von Art. 24c Abs. 3 RPG erfasst wird (E. 2.4). Die streitbetroffene (2020 durch einen Brand zerstörte) Scheune erweist sich aufgrund der räumlichen Distanz zu den beiden anderen Gebäuden als freistehende Baute. Daran ändert der mehrere Meter lange und seitlich offene Verbindungstrakt zum Wohnhaus nichts. Ein Wiederaufbau der rechtmässig vor dem 1. Juli 1972 erstellten Scheune, welche in der Folge aufgrund einer Nutzungsänderung zonenwidrig wurde, lässt sich nicht auf Art. 24c RPG stützen (E. 2.5). Abweisung.
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Geschäftsnummer: VB.2022.00704 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 24.08.2023 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: baurechtlicher Vorentscheid
[angebaute Ökonomiebaute] Seit der RPG-Revision vom 23. Dezember 2011 gestattet Art. 24c Abs. 3 RPG die Veränderungsmöglichkeiten nach Art. 24c Abs. 2 RPG und damit den Wiederaufbau bei landwirtschaftlichen Wohnbauten sowie angebauten Ökonomiebauten ausserhalb der Bauzonen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Für die Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeit genügt bei den von Art. 24c Abs. 3 RPG erfassten Bauten, dass die Zonenwidrigkeit durch tatsächliches Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt wurde. Veränderungen von alleinstehenden, unbewohnten landwirtschaftlichen Bauten und Anlagen setzen demgegenüber voraus, dass die Zonenwidrigkeit auf eine Erlass- oder Planänderung zurückgeht (E. 2.3). Art. 24c Abs. 3 RPG ist auf teilweise bewohnte Mehrzweckbauten zugeschnitten. Wohn- und Ökonomieteil müssen so zusammengebaut sein, dass sie ein Ganzes bilden; sodann muss - zumindest in einem Teilbereich - ein rechtmässiger, altrechtlicher Wohnteil bestehen. Es genügt mit anderen Worten nicht jede bauliche Verbindung zwischen Wohn- und Ökonomiebaute, damit letztere von Art. 24c Abs. 3 RPG erfasst wird (E. 2.4). Die streitbetroffene (2020 durch einen Brand zerstörte) Scheune erweist sich aufgrund der räumlichen Distanz zu den beiden anderen Gebäuden als freistehende Baute. Daran ändert der mehrere Meter lange und seitlich offene Verbindungstrakt zum Wohnhaus nichts. Ein Wiederaufbau der rechtmässig vor dem 1. Juli 1972 erstellten Scheune, welche in der Folge aufgrund einer Nutzungsänderung zonenwidrig wurde, lässt sich nicht auf Art. 24c RPG stützen (E. 2.5). Abweisung.
Rechtsnormen: Art. 24c Abs. II RPG Art. 24c Abs. III RPG Art. 41 Abs. I RPV Art. 41 Abs. II RPV
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung
VB.2022.00704
Urteil
der 3. Kammer
vom 24. August 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiberin Eva Heierle.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Baudirektion Kanton Zürich,
Beschwerdegegnerin,
und
Gemeinderat Grüningen,
Mitbeteiligter,
betreffend baurechtlicher Vorentscheid,
hat sich ergeben:
I.
Die A AG ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in der Gemeinde Grüningen, das in der kantonalen Freihaltezone gemäss §§ 39 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) liegt. Die auf dem Grundstück befindliche Scheune wurde im Mai 2020 durch einen Brand zerstört. Am 17. Januar 2022 gelangte die Grundeigentümerin an die Gemeindeverwaltung und ersuchte damit die Baudirektion um einen baurechtlichen Vorentscheid zur Frage der Anwendbarkeit von Art. 24c des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) als gesetzliche Grundlage für den Wiederaufbau dieser Scheune. Die Baudirektion beantwortete die Frage mit Vorentscheid vom 10. März 2022 (BVV-Nr. 22-0176) abschlägig. Die Gemeinde Grüningen eröffnete den kantonalen Vorentscheid vom 10. März 2022 mit Schreiben vom 15. März 2022.
II.
Hiergegen rekurrierte die A AG an das Baurekursgericht. Dieses wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 12. Oktober 2022 ab.
III.
Gegen den Rekursentscheid erhob die A AG am 18. November 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Feststellung der Anwendbarkeit von Art. 24c RPG auf die betroffene Scheune für einen Wiederaufbau. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kostenund Entschädigungsfolgen.
Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 8. Dezember 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion ersuchte am 21. Dezember 2022, unter Beilage eines Mitberichts des kantonalen Amts für Raumentwicklung vom 14. Dezember 2022, um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Gemeinderat Grüningen erklärte am 21. Dezember 2022 den Verzicht auf eine Stellungnahme.
Die Kammer erwägt:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2 Gemäss § 323 Abs. 1 PBG können über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind, Vorentscheide eingeholt werden. Der Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig und öffentlich-rechtlich anfechtbar wie baurechtliche Bewilligungen (vgl. § 324 Abs. 1 PBG). Ein negativer Vorentscheid, mit dem die zuständige Behörde die baurechtliche Bewilligung für das konkrete Projekt ablehnt, schliesst das Baubewilligungsverfahren ab und erweist sich als verfahrensabschliessender Endentscheid (vgl. § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a VRG; BGr, 15. November 2018, 1C_391/2018, E. 1.1 mit Hinweisen).
1.3 Die Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin des Baugrundstücks zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert (§ 338a PBG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1 Freihaltezonen dienen der Erholung der Bevölkerung, der Bewahrung von Objekten des Natur- und Heimatschutzes sowie der Trennung und Gliederung der Bauzonen (vgl. § 61 PBG). In einer Freihaltezone dürfen nach § 40 Abs. 1 PBG nur solche oberirdischen Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck nicht schmälern; für andere Bauten gilt Art. 24 RPG. Im kantonalen Richtplan ist am betroffenen Standort ausserhalb des Baugebiets ein Freihaltegebiet von kantonaler Bedeutung mit den Funktionen des Umgebungsschutzes für das Ortsbild von Grüningen und zum Schutz des Landschaftsbilds eingetragen (vgl. auch Richtplantext, Ziff. 3.10.2). Somit steht der Natur- und Heimatschutz bei dieser Freihaltezone im Vordergrund und überlagert die Landwirtschaftszone. Bereits dem erstinstanzlichen Entscheid liegt zugrunde, dass das betroffene Grundstücks sich in dieser Zone befindet. Die Freihaltezone ausserhalb des Baugebiets bildet eine Nichtbauzone, bei der Art. 24 ff. RPG für Bauten und Anlagen, die dem Zonenzweck nicht entsprechen, unmittelbar als Bundesrecht anwendbar sind (vgl. dazu BGr, 18. Januar 2016, 1C_328/2015, E. 2.2).
2.2 Nach dem erstinstanzlichen Entscheid wurde die betroffene Scheune rechtmässig vor dem 1. Juli 1972 erstellt. Das Baurekursgericht erwog, ihre ursprünglich landwirtschaftliche Nutzung sei im Jahr 1997 aufgegeben worden. Es berücksichtigte weiter, dass mit Verfügung der Baudirektion vom 11. Februar 2013 eine Umnutzung der Scheune im Sinn von Art. 24a RPG für nichtlandwirtschaftliche Lager- und Einstellzwecke bewilligt wurde. Die Scheune sei unbestrittenermassen unbewohnt gewesen. Ausserdem stellte das Baurekursgericht fest, im Bereich der ehemaligen Südostecke der Scheune habe ein ca. 8 m langer und ca. 3,20 m breiter Verbindungsbau in Richtung Osten zum benachbarten Gebäude bestanden. Das Baurekursgericht liess offen, ob dieses Nachbargebäude teilweise bewohnt ist, weil es dies im Ergebnis als nicht relevant erachtete. Beim erwähnten Verbindungstrakt handelt es sich nach dem Baurekursgericht um die Fortsetzung des Vordachs. Dieser habe einen witterungsgeschützten Gang von der Scheune zum Nachbargebäude und weiter zu einem Drittgebäude ermöglicht, das ein Wohnhaus ist; alle drei Gebäude stehen auf derselben Parzelle. Der Verbindungstrakt bestehe aus einem auf einer Ständerkonstruktion erstellten Giebeldach ohne seitliche Wände. Das Baurekursgericht hat angenommen, dass diese drei Gebäude ohne Weiteres allein bestehen oder wiederaufgebaut werden könnten. Selbst wenn der Verbindungstrakt an die Scheune angebaut gewesen wäre, würde diese keine Einheit mit den anderen Gebäuden wie bei einer klassischen Mehrzweckbaute mit Wohntrakt und Ökonomieteil im Sinn von Art. 24c Abs. 3 RPG bilden. Daher könne die Scheune nicht als angebaut im Sinn von Art. 24c Abs. 3 RPG gelten. Im Ergebnis bestätigte das Baurekursgericht die erstinstanzlich festgestellte Nichtanwendbarkeit von Art. 24c RPG im konkreten Fall.
2.3 Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen können nach Abs. 2 dieser Bestimmung mit Bewilligung der zuständigen Behörde u. a. wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Unter den Begriff des Wiederaufbaus im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG fällt nicht nur ein solcher nach einem freiwilligen Abbruch, sondern auch nach einer (unfreiwilligen) Zerstörung (vgl. Art. 42 Abs. 4 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; vgl. zur Beurteilung eines Wiederaufbaugesuchs nach einem Brand gestützt auf Art. 24c RPG BGr, 7. Juni 2021, 1C_163/2020, E. 3.1). Seit der RPG-Revision vom 23. Dezember 2011 gestattet Art. 24c Abs. 3 RPG die Veränderungsmöglichkeiten nach Art. 24c Abs. 2 RPG und damit den Wiederaufbau ebenfalls bei landwirtschaftlichen Wohnbauten sowie angebauten Ökonomiebauten ausserhalb der Bauzonen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Bei den von Art. 24c Abs. 3 RPG erfassten Bauten hängt die Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeiten nicht mehr davon ab, ob die Zonenwidrigkeit der Baute auf eine Erlass- bzw. Planänderung zurückgeht; es genügt, dass die Zonenwidrigkeit durch tatsächliches Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt worden ist (vgl. BGE 147 II 25 E. 3.2 mit Hinweisen). Die Notwendigkeit, dass die Zonenwidrigkeit auf eine Erlass- oder Planänderung zurückgeht, gilt jedoch weiterhin für alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (vgl. Art. 41 Abs. 2 RPV in der Fassung vom 10. Oktober 2012; BGE 145 II 83 E. 5.2.1). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich aus der Regelung von Art. 24c RPG und Art. 41 RPV nicht herleiten, dass für eine einheitliche Betrachtung von Hof bzw. Wohnhaus und Nebengebäude bereits ein enger räumlicher und funktionaler Zusammenhang genügen soll, denn Art. 24c Abs. 3 RPG setzt für eine einheitliche Betrachtungsweise ausdrücklich voraus, dass die Ökonomiebauten an das Wohnhaus angebaut sind (BGr, 23. Juli 2019, 1C_85/2019, E. 3.4 mit Hinweis).
2.4 Die Vorinstanz hat unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien erläutert, dass Art. 24c Abs. 3 RPG auf teilweise bewohnte Mehrzweckbauten zugeschnitten ist. Wie sie dargelegt hat, steht im Bericht der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats vom 22. August 2011 zur Standesinitiative "Bauen ausserhalb der Bauzone" (BBl 2011 7083 ff.), dass die "angebauten Ökonomiebauten" in Art. 24c Abs. 3 RPG aufgenommen wurden, weil der Wohnteil eines Bauernhauses und der angebaute Ökonomieteil ein Ganzes bilden und es häufig nur schwer möglich oder nicht sinnvoll ist, lediglich den Wohnteil zu erneuern, zu ändern oder wiederaufzubauen (BBl 2011 7088). Entgegen der Beschwerdeführerin kann nicht jede irgendwie geartete bauliche Verbindung zwischen Wohnbaute und Ökonomiebaute genügen, damit letztere von Art. 24c Abs. 3 RPG erfasst wird. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hat im Erläuternden Bericht zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung vom 10. Oktober 2012 mit Blick auf Art. 41 Abs. 2 RPV ausgeführt: "Ist ein landwirtschaftliches Ökonomiegebäude mit einer Wohnbaute zusammengebaut, wird das Ganze als eine einheitliche Baute im Sinn von Artikel 24c RPG betrachtet und gilt demnach als (teilweise) bewohnte Baute" (a. a. O., S. 7). Für eine Anwendbarkeit von Art. 24c Abs. 3 RPG müssen folglich Wohn- und Ökonomieteil so zusammengebaut sein, dass sie ein Ganzes bilden; dabei ist weiter vorauszusetzen, dass – zumindest in einem Teilbereich – ein rechtmässiger, altrechtlicher Wohnteil besteht (vgl. auch VGr, 15. Dezember 2022, VB.2022.00030, E. 3.1).
2.5 Im eingereichten Ausweis der Gebäudeversicherung von 2018 wird der Hof auf Kat.-Nr. 01 als Wohnhaus mit Scheune umschrieben. Dieses Dokument erweist sich als zu unbestimmt, um daraus Rückschlüsse auf die bauliche Situation zu ziehen. Die Beschwerdeführerin widerspricht vor Verwaltungsgericht auch nicht konkret der vorinstanzlichen Feststellung, dass die fragliche Scheune unbewohnt war. Für diese Scheune galt die gestützt auf Art. 24a RPG erteilte Bewilligung vom 11. Februar 2013 zur Nutzung für nicht landwirtschaftliche Lager- und Einstellzwecke. Ausserdem bestätigen die aktenkundigen Pläne und Fotografien die Würdigung des Baurekursgerichts, dass die betroffene Scheune baulich höchstens über einen seitlich offenen Verbindungstrakt mit den nebenan stehenden Gebäuden bzw. einem Wohnhaus verbunden war. Die von der Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht eingereichte Fotografie, die aus grösserer Distanz aufgenommen wurde, vermittelt insoweit kein anderes bauliches Erscheinungsbild als die Nahaufnahmen in den vorinstanzlichen Akten. Ferner stellt die Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht nicht die Feststellungen im angefochtenen Entscheid zu den baulichen Eigenschaften des Verbindungstrakts (vgl. oben E. 2.2) konkret in Abrede. Im Ergebnis erweist sich die Scheune aufgrund der räumlichen Distanz zu den beiden anderen Gebäuden auf dem Grundstück als freistehende Baute. Der mehrere Meter lange und seitlich offene Verbindungstrakt führt nicht dazu, dass die fragliche Scheune und die nebenan stehenden Gebäude als ein zusammengebautes Ganzes im Sinn von Art. 24c Abs. 3 RPG zu qualifizieren sind. Die dagegen gerichteten Rügen der Beschwerdeführerin gehen fehl. Auf die alleinstehende Scheune, die noch nach dem Stichtag (1. Juli 1972) zu landwirtschaftlichen Zwecken verwendet wurde und in der Folge aufgrund einer Nutzungsänderung zonenwidrig wurde, ist Art. 24c RPG nicht anwendbar (vgl. oben E. 2.3). Die präzisierende Regelung von Art. 41 Abs. 2 RPV kommt vorliegend zum Zug. Demzufolge ist ein Wiederaufbau der abgebrannten Scheune gestützt auf Art. 24c RPG ausgeschlossen.
3.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht der unterliegenden Beschwerdeführerin nicht zu.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 105.-- Zustellkosten, Fr. 3'105.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien und den Mitbeteiligten; b) das Baurekursgericht; c) das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).