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Geschäftsnummer: VB.2022.00662 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 05.10.2023 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung und Verzicht auf Unterschutzstellung
Arealüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern, drei Reiheneinfamilienhäusern und Pavillon mit Unterniveaugarage. Auf dem Baugrundstück befinden sich aktuell neun ältere Hochstamm-Feldobstbäume, welche nicht inventarisiert sind. Strittig waren einerseits die angeordneten Sachverhaltsabklärungen für die Beantwortung der naturschutzrechtlichen Fragestellungen sowie andererseits die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung. Mangels Inventareintrag ergaben sich zwar daraus keine Hinweise, dass ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG vorliegen könnte. Doch durfte sich der Gemeinderat entgegen den Beschwerdeführenden dennoch aufgrund der Hinweise nicht nur ohne Weiteres mit der Frage des Vorliegens eines Schutzobjekts befassen und dazu ein fachmännisches Gutachten einholen. Spätestens nachdem der private Beschwerdegegner konkrete Hinweise vorgebracht hatte, wurden Abklärungen durch die Behörde, welche den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären hat (§ 7 Abs. 1 VRG), gar erforderlich (E. 3.3). Wenn das Baurekursgericht zur Beurteilung der ökologischen Relevanz die Einholung eines Ergänzungsgutachtens anordnete, ist dies nicht zu beanstanden. Dass diese Fragen, welche zur Beurteilung der Schutzwürdigkeit massgeblich sind, bereits beantwortet worden wären, ist weder ersichtlich noch von den Beschwerdeführenden dargetan. Der behördliche Gutachter hat sich mit den beiden potenziellen Schutzobjekten je separat befasst, nicht jedoch deren allfälliges Zusammenspiel dargelegt. Auch daraus könnte sich eine Schutzwürdigkeit ergeben (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV); der entsprechende Hinweis ergibt sich aus dem Privatgutachten (E. 4.6.2). Die Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die im ersten Gutachten festgestellten Mängel mit der Projektänderung behoben worden seien, ist nicht nachvollziehbar und widerspricht der Sachlage. Auch wenn die geplanten Änderungen zu einer Verbesserung der Situation führen, wird damit die erforderliche architektonische Qualität nicht erreicht. Damit ist die Vorinstanz gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines Augenscheins zu Recht von den Gutachten abgewichen. Die angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen (E. 5.7). Abweisung.
Stichworte: AREALÜBERBAUUNG AREALÜBERBAUUNGSWÜRDIGKEIT BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BESONDERS GUTE GESTALTUNG GUTACHTEN MAGERWIESE OBSTBAUM SACHVERHALTSABKLÄRUNG SCHUTZOBJEKT
Rechtsnormen: Art. 13 Abs. II KNHV § 71 PBG § 71 Abs. I PBG § 71 Abs. II PBG § 203 Abs. I PBG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 2
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2022.00662
Urteil
der 1. Kammer
vom 5. Oktober 2023
Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Laura Diener.
In Sachen
1. A,
2. B,
beide vertreten durch RA C,
Beschwerdeführende,
gegen
1. D,
2. E,
beide vertreten durch RA F,
Beschwerdegegnerschaft,
und
1. G,
2. Gemeinderat Rüti,
vertreten durch RA H
3. Baudirektion des Kantons Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung und Verzicht auf Unterschutzstellung,
hat sich ergeben:
I.
A. Mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte der Gemeinderat Rüti A und B unter Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für eine Arealüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern, drei Reiheneinfamilienhäusern und Pavillon mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 am I-Weg 03–06 in Rüti. Weiter verzichtete er auf die Anordnung von Schutzmassnahmen für den Obstgarten I auf dem Baugrundstück und die Böschung mit Magerwiese und Halbtrockenrasen auf dem nördlich daran angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 02 sowie auf deren Aufnahme in die kommunale Verordnung über den Natur- und Landschaftsschutz vom 1. Juli 2018 (SVO Rüti). Gleichzeitig eröffnete er der Bauherrschaft die landschaftsschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 27. Oktober 2020.
B. Mit Beschluss vom 7. Dezember 2021 erteilte der Gemeinderat Rüti A und B unter Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die erste Projektänderung zur Auflagenbereinigung aus der Stammbaubewilligung.
II.
A. D und E rekurrierten mit Eingabe vom 16. Februar 2021 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die vollumfängliche Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats Rüti vom 15. Dezember 2020.
Am 22. Juni 2021 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
B. Mit Eingabe vom 8. Februar 2022 rekurrierten D und E erneut beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten, den Beschluss des Gemeinderats Rüti vom 7. Dezember 2021 ebenfalls aufzuheben.
Mit Entscheid vom 28. September 2022 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse (Disp.-Ziff. I), hiess den Rekurs gegen die Stammbaubewilligung teilweise gut, hob den Beschluss des Gemeinderats Rüti vom 15. Dezember 2020 vollumfänglich auf und wies das Verfahren zur weiteren Abklärung des Sachverhalts und zum Neuentscheid an den Gemeinderat Rüti zurück. Mit Bezug auf die Verfügung der Baudirektion vom 27. Oktober 2020 schrieb es das Verfahren als gegenstandslos geworden ab (Disp.-Ziff. II). Den Rekurs gegen die Projektänderungsbewilligung hiess das Baurekursgericht gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Rüti vom 7. Dezember 2021 vollumfänglich auf (Disp.-Ziff. III).
III.
Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 2. November 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter Entschädigungsfolge, Disp.-Ziff. II und III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 28. September 2022 aufzuheben und die Beschlüsse des Gemeinderats Rüti vom 15. Dezember 2020 und 7. Dezember 2021 sowie die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 27. Oktober 2020 wiederherzustellen beziehungsweise zu bestätigen. Ferner beantragten sie eine angemessene Parteientschädigung.
Das Baurekursgericht beantragte am 18. November 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des Kantons Zürich verzichtete am 5. Dezember 2022 auf eine Stellungnahme und Antragsstellung. Der Gemeinderat Rüti beantragte mit Beschwerdeantwort vom 8. Dezember 2022 die Gutheissung der Beschwerde. D und E beantragten tags darauf, die Beschwerde unter Entschädigungsfolge vollumfänglich abzuweisen.
A und B replizierten am 23. Januar 2023 mit unveränderten Anträgen. Mit Duplik vom 17. Februar 2023 hielten D und E an den gestellten Anträgen fest. Die Triplik von A und B vom 15. März 2023 erging mit weiterhin unveränderten Anträgen.
Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1 Die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen innerhalb der Umgebungszone XVI des Objektblatts ISOS Rüti (K-Garten, weitgehend unverbautes Wies- und Kulturland auf Hangterrasse, vereinzelte bäuerliche Bauten; Erhaltungsziel a). Sie sind im kantonalen und im regionalen Richtplan dem Siedlungsgebiet zugeteilt: Das bislang unüberbaute Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer Grundstücksfläche von 3'492 m2 liegt gemäss Bau und Zonenordnung der Gemeinde Rüti vom 21. September 2015 (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2a (locker). Die Parzelle grenzt gegen Süden an den I-Weg, gegen Osten und Westen an weitere in der Wohnzone W2a gelegene Grundstücke und gegen Norden an das Grundstück Kat.-Nr. 02 (K-Garten), welches der zweigeschossigen Wohnzone W2b (dicht) zugewiesen und mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt ist. Südlich des I-Wegs befindet sich die Parzelle der Beschwerdegegner sowie weitere Grundstücke, welche sich alle in der Wohnzone W2a befinden.
2.1.1 Die Parzellen liegen ferner gemäss geologisch-geomorphischen Inventar des Kantons Zürich in einer Schichtrippenlandschaft von kantonaler Bedeutung (Objekt Nr. 4, Schichtrippenlandschaft zwischen Rüti und Hittenberg). Im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Beurteilung befanden sie sich im Objekt-Nr. 101 "Schichtrippenlandschaft zwischen Rüti und Batzberg" des Inventars der Natur- und Landschaftsschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung (RRB Nr. 126/1980 vom 4. Januar 1980), weshalb das Vorhaben einer kantonalen Bewilligung bedurfte. Mit der Überführung des Teilbereichs "Landschaftsschutz" in das neue kantonale Inventar der Landschaftsschutzobjekte wurde die "Schichtrippenlandschaft Rüti – Batzberg – Laupen – Hittenberg" als Objekt-Nr. 1090 aufgenommen (Verfügung 1124/21 des Amts für Raumentwicklung vom 14. Januar 2022, S. 8). Dessen Gebiet beginnt südlich des beschwerdegegnerischen Grundstücks, womit sich die streitbetroffenen Parzellen nun ausserhalb davon befinden (vgl. GIS-Browser).
2.1.2 In diesem Zusammenhang hat das Baurekursgericht zutreffend und unbestrittenermassen die Verfügung der Baudirektion, wonach die geplanten untergeordneten Geländeveränderungen die Landschaftsform (Schichtrippen-Landschaft) nicht beeinträchtige und das Projekt damit keine Verletzung der Schutzziele mit sich bringe, bestätigt. Entgegen den Beschwerdeführenden durfte das Baurekursgericht sodann die Verfügung der Baudirektion vom 27. Oktober 2020, welche integrierender Bestandteil des angefochtenen Beschlusses vom 15. Dezember 2020 bildete, als gegenstandslos erklären. Nachdem es den Beschluss des Gemeinderats Rüti vom 15. Dezember 2020 aufgehoben hat, bestand kein Rechtsschutzinteresse an der Überprüfung der kantonalen Verfügung mehr (vgl. Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 28 N. 25). Soweit das Baurekursgericht ferner ausführte, das neu auszuarbeitende Projekt sei wiederum der Baudirektion vorzulegen, ist darauf hinzuweisen, dass im Fall einer Neuplanung nach dem Ausgeführten inzwischen keine kantonale Bewilligung mehr nötig sein wird.
2.2 Geplant ist die Erstellung einer Arealüberbauung bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern mit je sechs Wohnungen und einem Reiheneinfamilienhaus mit drei Einheiten (insgesamt 15 Wohneinheiten) unter Ausnutzung der für Arealüberbauungen maximal zulässigen Ausnützungsziffer von 34,5 % (30 % plus 4,5 %; vgl. Art. 32 Abs. 1 i. V. m. Art. 49 Abs. 1 BZO). Vorgesehen ist weiter die Erstellung eines Pavillons über der Tiefgarage mit 12 Einstellplätzen. Deren Zufahrt soll über den I-Weg erfolgen. Die Verkehrserschliessung wurde am 15. April 2020 bereits vor Einreichung der Baubewilligung überprüft. Das zur Bewilligung eingereichte Projekt wurde sodann mit je einem Fachgutachten, beide datierend vom 23. Oktober 2020, auf die Erfüllung der Anforderungen an die Arealüberbauung von § 71 PBG sowie zusätzlich an die Umgebungsgestaltung gemäss Art. 47 BZO geprüft. Ferner hatte vorgängig das Projekt während seiner Entwicklung bereits mehrfach eine Beurteilung durch die Baukommission und das begutachtende Unternehmen erfahren.
2.2.1 Auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 01 befinden sich aktuell neun ältere Hochstamm-Feldobstbäume (sechs Apfelbäume, zwei Birnbäume und ein Kirschbaum). Der Obstgarten ist in zwei Reihen angeordnet: Die eine Reihe mit sechs Bäumen an der nördlichen Grundstücksgrenze entlang dem Hangfuss der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 02 mit einem Abstand von ca. 28 m zum I-Weg, die andere Reihe mit drei Bäumen in der Mitte des Grundstücks mit einem Abstand von rund 12 m zum I-Weg. Sie sind weder in der kommunalen Verordnung über den Natur- und Landschaftsschutz noch im kommunalen Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte aufgeführt.
Mit Schreiben vom 20. April 2020 hatte der Beschwerdegegner 2 bei der Baubehörde sein Unverständnis geäussert, dass sich der seiner Ansicht nach schutzwürdige Obstgarten nicht in der SVO Rüti befinde und verlangte angesichts des geplanten Bauvorhabens die Anordnung vorsorglicher Schutzmassnahmen. Die Gemeinde liess in der Folge eine Beurteilung der Schutzwürdigkeit durch L vornehmen, deren (negativen) Ergebnis sich die Kommission für Naturschutz anschloss. Dieses Ergebnis wurde dem Beschwerdegegner 2 mit E-Mail vom 12. Juni 2020 mitgeteilt. Letzterer verlangte darauf Akteneinsicht, welche ihm gewährt sowie eine anfechtbare Verfügung, welche ihm am 27. Juli 2020 eröffnet wurde. Darin ersuchte die Baubehörde den Gemeinderat um Abklärung der Schutzwürdigkeit sowie des allfälligen Schutzumfangs für die neun älteren Hochstamm-Feldobstbäume und erliess ein einjähriges Veränderungsverbot für diese. In der Folge reichten die Beschwerdegegner bei der Baubehörde "zur Unterstützung der Abklärung" ein Gutachten von M ein, welches vom 31. Juli 2020 datiert. Ein (weiteres) behördliches Gutachten von L vom 17. November 2020 liegt ebenfalls bei den Akten.
2.2.2 Gestützt auf die Fachgutachten hat der Gemeinderat mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 auf Schutzmassnahmen bezüglich des Obstgartens auf der Bauparzelle und der Magerwiese auf der Nachbarparzelle verzichtet sowie unter Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die Arealüberbauung erteilt. Im Anschluss an den Augenschein der Vorinstanz wurde das Rekursverfahren einvernehmlich sistiert. In der Folge reichte die Bauherrschaft ein überarbeitetes Projekt ein. Dieses wurde gestützt auf die erneute fachliche Begutachtung vom 8. November 2021 am 7. Dezember 2021 ebenfalls unter Bedingungen vom Gemeinderat bewilligt.
2.3 Strittig sind einerseits die vorinstanzlich angeordneten Sachverhaltsabklärungen für die Beantwortung der naturschutzrechtlichen Fragestellungen sowie andererseits die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung.
2.3.1 Die Vorinstanz beurteilte die erhöhten Anforderungen an eine Arealüberbauung als nicht erfüllt; die kommunale Behörde habe das ihr in diesen Fragen zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt und den Ausnützungsbonus zu Unrecht gewährt. Sodann erachtete es die Gutachten betreffend Obstgarten und benachbarter Böschung mit Magerwiese als unvollständig und wies die Sache zur weiteren Abklärung des Sachverhalts und zum Neuentscheid an den Gemeinderat zurück. Sie lud den Gemeinderat ein, das Schutzabklärungsverfahren im Sinn der Erwägungen fortzusetzen.
2.3.2 Die Beschwerdeführenden erachten den Sachverhalt demgegenüber als hinreichend geklärt und machen geltend, der Entscheid übersehe, dass die Beantwortung der Frage, ob ein Schutzobjekt vorliege, der Behörde und nicht dem Gutachter zustehe. Ferner hätte der Gemeinderat gar nicht auf den Einwand, es lägen Schutzobjekte vor, eintreten dürfen. Sodann rügen sie den Entscheid betreffend Arealüberbauungswürdigkeit als aktenwidrig und die entsprechende Beurteilung als rechtsverletzend.
3.
Vorab ist auf die von den Beschwerdeführenden aufgeworfene Eintretensfrage einzugehen.
3.1 Die Beschwerdegegnerschaft ist – wie die Vorinstanz zutreffend erwog – durch das geplante Bauvorhaben in eigenen Interessen betroffen. In einem solchen Fall sind Nachbarn zur Rüge befugt, der Neu- oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines Schutzobjekts voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste. Dass die Beschwerdeführenden die 2018 überarbeitete SVO Rüti nicht angefochten hatten, entfaltet daher keine (negative) Wirkung für das Baugrundstück.
3.2 Sodann wurde die Rechtsprechung, wonach sich Nachbarn nicht damit begnügen dürfen, die Schutzwürdigkeit nichtinventarisierter Objekte bloss zu behaupten, sondern diese anhand konkreter Anhaltspunkte aufzeigen müssen, im Zusammenhang mit Rechtsmittelverfahren entwickelt (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00605, E. 3.3 m. w. H.). Vorliegend hat der Beschwerdegegner 2 den entsprechenden Einwand indes bereits vor dem eigentlichen Baubewilligungsverfahren vorgebracht. Die Behörde durfte in diesem im Vergleich zu Rechtsmittelverfahren weniger von Formvorschriften geprägten Kontext ohne Weiteres darauf eingehen. Die genannten im Rechtsmittelverfahren geltenden Anforderungen sind entgegen den Beschwerdeführenden nicht unbesehen auf das Bewilligungsverfahren zu übertragen.
3.3 Mangels Inventareintrag lagen zwar vorgängig keine Hinweise vor, dass es sich bei den Obstbäumen bzw. beim Obstgarten oder der Böschung mit Magerwiese um Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG handeln könnte. Spätestens nachdem der private Beschwerdegegner konkrete Hinweise vorgebracht hatte, wurden Abklärungen durch die Behörde gar erforderlich. Die Berücksichtigung des ISOS-Eintrags, welchen die Beschwerdeführenden ablehnen, war dazu gar nicht nötig. Der Gemeinderat hatte den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären (§ 7 Abs. 1 VRG). Er durfte sich entgegen den Beschwerdeführenden ohne Weiteres mit der Frage des Vorliegens eines Schutzobjekts befassen und dazu ein fachmännisches Gutachten einholen.
4.
4.1 Zu den Naturschutzobjekten zählen unter anderem wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und Hecken (§ 203 Abs. 1 lit. f PBG) sowie die für die Erhaltung seltener oder vom Aussterben bedrohter Tiere und Pflanzen nötigen Lebensräume, namentlich Feuchtgebiete, Ufervegetationen, Trockenstandorte, Magerwiesen, wertvolle Bäume und Baumbestände, Hecken, Feldgehölze sowie Öd- und Waldflächen (§ 13 Abs. 1 KNHV in Verbindung mit § 203 Abs. 1 lit. g PBG). Als Naturschutzobjekte können zudem Flächen bezeichnet werden, welche dem ökologischen Ausgleich durch Vernetzung oder Wiederherstellung von Biotopen und Landschaften dienen sollen (§ 13 Abs. 2 KNHV).
Der Begriff "wertvoll" wie er im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG verwendet wird, umfasst einerseits den biologischen oder ökologischen Wert (als besonders seltene Gattung oder als biotopischer Lebensraum), andererseits auch den gestalterisch-ästhetischen Wert, welcher einem Baum in überbautem Gebiet im Hinblick auf seine Umgebung, also für das Quartier- und Strassenbild, zukommt (BEZ 2006 Nr. 29; RB 1990 Nr. 71; BEZ 1988 Nr. 49; VGr, 8. April 2020, VB.2019.00388/404, E. 4.1; 23. Mai 2019, VB.2018.00494, E. 5.2; 27. Februar 2013, VB.2012.00372, E. 4; 26. September 2012, VB.2012.00333, E. 5.1).
4.2 Eine Unterschutzstellung setzt voraus, dass es sich um ein schutzwürdiges Objekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG handelt und die angeordneten Schutzmassnahmen aufgrund einer umfassenden Abwägung aller infrage stehenden Interessen gerechtfertigt sind. Bei der Beantwortung der Frage, was unter einem biologisch oder ökologisch wertvollen Baum bzw. Baumbestand zu verstehen ist, steht den kommunalen Behörden kein besonderer Beurteilungsspielraum zu; insofern hat das Baurekursgericht volle Kognition (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 86; VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.1). Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen demgegenüber in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind.
Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3). Dem Verwaltungsgericht steht keine Überprüfung der Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmässig erweist (VGr, 06. März 2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).
4.3 Der Gemeinderat bezog sich im Beschluss vom 15. Dezember 2020 auf das Ergebnis des Gutachtens vom 17. November 2020, wonach der Obstgarten in Bezug auf den biologischen und ökologischen Wert kein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG darstelle; dem schliesse er sich an. Auf die Anordnung von Schutzmassnahmen sei zu verzichten. Zur Begründung führte er aus, den Obstbäumen komme weder ein besonderer biologischer Wert zu noch handle es sich um dabei um seltene oder bedrohte Arten. Die Obstbäume in der Grundstücksmitte mit einem Abstand von rund 12 m zum I-Weg dominierten zudem weder das Quartier- noch das Strassenbild. Die grosse Distanz zwischen den beiden Baumreihen von rund 26 m [recte: 16 m] mit der lückenhaften strassenseitigen Baumreihe als Auftakt lasse den Obstgarten nicht als zusammenhängendes Objekt mit aussergewöhnlichem Akzent erkennen.
Dagegen stelle die artenreiche Böschung auf Kat.-Nr. 02 einen wichtigen Lebensraum im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. g PBG dar und beheimate nachweislich wichtige Kennarten Edel-Gamanders für im Kanton Zürich seltenen mitteleuropäischen Trockenrasen. Der biologische und ökologische Wert könne als hoch eingestuft werden. Der Schattenwurf des Bauvorhabens werde diesen nicht oder kaum negativ beeinträchtigen, da diese nicht wesentlich mehr beschattet würden als durch den heutigen Baumbestand. Durch die naturnahe Umgebungsgestaltung und extensive Dachbegrünung des Bauvorhabens werde der Lebensraum sinnvoll ergänzt. Da auf Kat.-Nr. 02 keine Bauabsichten bekannt seien und die Parzelle mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt sei, bestehe diesbezüglich im Gegensatz zu Kat.-Nr. 01 kein Handlungsbedarf.
Insgesamt gelangte der Gemeinderat zur Ansicht, im Rahmen der baurechtlichen Bewilligung liessen sich nach § 238 Abs. 3 PBG weniger weitgehende Massnahmen zur Aufwertung des heutigen Strassenbilds und Sicherstellung einer sinnvollen Ergänzung zum Halbtrockenrasen auf Kat.-Nr. 02 verlangen und auf die Anordnung von Schutzmassnahmen sei bezüglich des Obstgartens zu verzichten. Der bereits vorhandene Biotopkomplex solle mit der geplanten Umgebungsgestaltung sinnvoll ergänzt und trotz Flächenverlust und zunehmender Störung durch dir Überbauung als relevanter Trittstein und Lebensraum im Siedlungsgebiet für diverse Tier- und Pflanzenarten aufgewertet werden.
4.4 Das Baurekursgericht erwog im Zusammenhang mit dem gerügten Verzicht auf Schutzmassnahmen, bezüglich der Böschung mit Magerwiese seien die Gutachter übereinstimmend zum Schluss gekommen, dass es sich um einen wertvollen Lebensraum handle. Während der Privatgutachter zum Schluss gekommen sei, es handle sich um ein schutzwürdiges Biotop, sei der behördliche Gutachter der Meinung, es müsse aufgrund der kleinen Fläche eine Interessenabwägung vorgenommen werden. Die Frage, ob das Objekt trotz Qualifizierung als wertvoll aufgrund seiner geringen Grösse eine genügende ökologische Relevanz habe, um als Schutzobjekt zu gelten, sei damit nach wie vor offen.
Im Weiteren sei auch die Frage zu klären, ob der Obstgarten, welcher für sich allein betrachtet gemäss dem behördlichen Gutachter keine ökologische Relevanz habe, nicht im Zusammenspiel mit der Magerwiese von Bedeutung sei und mit dieser zusammen allenfalls einen Biotopkomplex bilde und einen relevanten Trittstein in der ökologischen Vernetzung darstelle, wie dies vom Privatgutachter durchaus nachvollziehbar dargelegt worden sei. Beide Objekte zusammen würden eine grössere Fläche umfassen, was wiederum Einfluss auf die Frage habe, ob die Grösse des Lebensraums von ökologischer Relevanz sei. Diese Fragen seien vom behördlichen Gutachter nicht thematisiert worden.
Der Beschluss des Gemeinderats stütze sich damit auf ein unvollständiges Gutachten. Aufgrund der offenen Fragen sei eine abschliessende Beurteilung nicht möglich. Das Gutachten sei daher vom Gemeinderat ergänzen zu lassen.
4.5 Macht die Behörde wie vorliegend von ihrer Möglichkeit Gebrauch, zur Klärung fachspezifischer Fragen ein Gutachten einholen (vgl. § 7 Abs. 1 VRG), kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst einen erhöhten Beweiswert. Die Behörde darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen (RB 1982 Nr. 35; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).
Das von den Beschwerdeführenden eingereichte Gutachten wurde zwar ebenfalls von einer Fachperson verfasst. Auch wenn ihm als Parteigutachten lediglich der Beweiswert von Parteivorbringen zukommt (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3), ist es vorliegend geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung beizutragen und ist nur – aber immerhin – als Parteiaussage zu berücksichtigen (VGr, 28. Januar 2021, VB.2020.00367, E. 6.3; 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7.3 m. w. H.). Es ist daher entgegen den Beschwerdeführenden nicht zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht dieses bei seiner Beurteilung miteinbezog.
4.5.1 Als Resultat der ersten (behördlichen) Schutzwürdigkeitsabklärung vom 6. Mai bzw. 25. Juni 2020 wurde festgehalten, auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 ständen neun ältere Hochstamm-Feldobstbäume. Der Unterwuchs dieses Obstgartens entspreche einer Fettwiese. Weder die Bäume noch die Wiese erfüllten die Kriterien für die Qualität QII gemäss Direktzahlungsverordnung vom 23. Oktober 2013. Auch sei der Obstgarten nicht Teil eines grösseren Obstgartens im nahen Umfeld (<100 m). Geschützte Arten hätten auf der Parzelle keine nachgewiesen werden können. Es handle sich daher nicht um ein Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG. Trotzdem wäre es zu begrüssen, wenn bei einer allfälligen Überbauung einzelne Bäume erhalten werden könnten; insbesondere der besonders artenreiche Hangfuss der Parzelle Kat.-Nr. 02.
Die Beurteilung der Böschung auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 habe ergeben, dass es sich beim artenreichen Halbtrockenrasen um einen verletzlichen Lebensraum gemäss der Roten Liste der Lebensräume der Schweiz handle. Dieser schützenswerte Lebensraum sei gemäss dem Natur- und Heimatschutzgesetz (NHG) bzw. -verordnung (NHV) zu schützen. Der restliche Bereich der Böschung habe zumindest das Potenzial, dass darauf bei richtiger Pflege ein verletzlicher Lebensraum entstehen könnte. Die wertvolleren Bereiche der Böschung – insbesondere der besonders artenreiche Hangfuss – sollten bei einer allfälligen Überbauung geschont werden.
4.5.2 Der von den Beschwerdeführenden beauftragte Privatgutachter gelangte zum Schluss, die einzelnen Obstbäume seien in vitalem Zustand und aufgrund ihres Alters für sich allein, insbesondere aber in der Gesamtheit erhaltenswert und schutzwürdig. Der Obstgarten sei grundsätzlich und vor allem im Zusammenhang mit der benachbarten schutzwürdigen Magerwiese als Objekt von kommunaler Bedeutung einzustufen. Die Obstbäume stellten für die angrenzende Magerwiese eine zusätzliche wichtige ökologische Struktur dar. Zudem befinde sich der Obstgarten teilweise im erforderlichen Umgebungsschutzbereich der Magerwiese. Insbesondere die obere Reihe der Bäume bilde zusammen mit der Magerwiese einen ökologischen Trittstein der Vernetzung.
Dem zweiten, ausführlicheren behördlichen Gutachten vom 17. November 2020 kann ergänzend entnommen werden, dass, da in Rüti keine Inventarangaben von Rote Liste Arten von baubewohnenden Organismen auf Hochstamm-Feldobstbäumen vorhanden seien, auf eine vertiefte Begutachtung durch entsprechende Spezialisten verzichtet worden sei. Aufgrund der noch recht grossen Zahl an Hochstamm-Feldobstbäumen in Rüti (1'225 gemeldete) hätten deren zehn noch keine kommunale Bedeutung als Hochstammobstgarten. Für das relativ kleinflächige Objekt der Magerwiese in der Bauzone müsse schliesslich eine Interessenabwägung vorgenommen werden.
4.6 Ein Gutachten liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben, dass die Frage der Schutzwürdigkeit – vorliegend des Obstgartens auf dem Baugrundstück – beantwortet werden kann (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00064, E. 5.5). Mit anderen Worten ist die Aufgabe des Gutachters auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.3; vgl. zum Ganzen auch VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7, insb. E. 7.1.1). Denn ob ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Gericht und nicht von der begutachtenden Person zu entscheiden ist. Allerdings ist die Abgrenzung zwischen Sachverhalts- und Rechtsfrage in diesem Bereich schwierig. Hinzu kommt, dass die Gerichte bei der ihnen obliegenden Rechtsanwendung die Gemeindeautonomie zu beachten haben (BGr, 3. Juli 2023, 1C_123/2022, E. 5.4).
4.6.1 Es trifft also zu, dass die Beurteilung der Schutzwürdigkeit beziehungsweise der Unterschutzstellung nicht durch das Gutachten, sondern durch die zuständige Behörde zu erfolgen hat. Doch steht den kommunalen Behörden bei der Beantwortung der Frage, was unter einem biologisch oder ökologisch wertvollen Baum beziehungsweise Baumbestand zu verstehen ist, wie erwähnt kein besonderer Beurteilungsspielraum zu. Hat sie dazu ein Fachgutachten eingeholt, darf sie sodann nicht ohne triftige Gründe davon abweichen. Die Bindungswirkung eines Gutachtens erstreckt sich allerdings nur auf die darin enthaltenen Feststellungen tatsächlicher Art und beschränkt sich zudem auf Fachfragen (BGr, 3. Juli 2023, 1C_123/2022, 1C_133/2022, E. 5.4 mit Hinweis auf BGr, 8. April 2022, 5A_742/2021, E. 3.3.3.1, in: FamPra.ch 2022 S. 700).
4.6.2 Wenn das Baurekursgericht zur Beurteilung der ökologischen Relevanz die Einholung eines Ergänzungsgutachtens anordnete, ist dies – wie sich aus dem Ausgeführten ergibt – nicht zu beanstanden. Dass diese Fragen, welche zur Beurteilung der Schutzwürdigkeit massgeblich sind, bereits beantwortet worden wären, ist weder ersichtlich noch von den Beschwerdeführenden dargetan. Der behördliche Gutachter hat sich mit den beiden potenziellen Schutzobjekten je separat befasst, nicht jedoch deren allfälliges Zusammenspiel dargelegt. Auch daraus könnte sich eine Schutzwürdigkeit ergeben (vgl. § 13 Abs. 2 KNHV); der entsprechende Hinweis ergibt sich aus dem Privatgutachten.
4.6.3 Angesichts dessen, dass das Grundstück – wie sich aus dem Folgenden ergibt – nicht wie geplant überbaut werden kann, sondern neu zu projektieren sein wird, kann auf die weitere Überprüfung der projektbezogen beurteilten Schutzwürdigkeit und der vorgenommenen Interessenabwägung durch den Gemeinderat verzichtet werden. Es bleibt damit bei der vorinstanzlich angeordneten Gutachtens- beziehungsweise Sachverhaltsergänzung, welche die Vorinstanz nach dem Ausgeführten anordnen durfte. Anzufügen ist, dass die Frage der Unterschutzstellung des Obstgartens angesichts der Bauabsichten von jener betreffend die Böschung mit Magerwiese auseinanderzuhalten ist. Die in diesem Zusammenhang vorzunehmende Interessenabwägung wird nach deren Vorliegen wiederum dem Gemeinderat zustehen.
5.
Strittig ist als Zweites die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen an die geplante Arealüberbauung.
5.1 Arealüberbauungen im Sinn von §§ 69–73 PBG sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). Sie dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung von der Regelbauweise und den kantonalen Mindestabständen abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüti macht von dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 48 ff. BZO gelten für Arealüberbauungen Erleichterungen hinsichtlich der Ausnützung, der Gebäudelänge, der Geschosszahl, und der Gebäudehöhe.
5.1.1 Im Gegenzug – als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG – stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung der genannten Anforderungen insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung (lit. a); kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude (lit. b); Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen (lit. c); Wohnlichkeit und Wohnhygiene (lit. d); Versorgungs- und Entsorgungslösung (lit. e); Art und Grad der Ausrüstung (lit. f).
5.1.2 § 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Mit anderen Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Die kommunalen Behörden dürfen von Gesetzes wegen eine Arealüberbauung nur bewilligen, wenn diese selbst sowie ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie müssen dies anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten Kriterien prüfen; insoweit verfügen die Gemeinden über keinerlei Autonomie. Bei der Frage dagegen, ob diese Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der rechtsanwendenden Gemeindebehörde ein gewisser Spielraum zu. Bei den im Gesetz genannten Beurteilungskriterien handelt es sich weitgehend um unbestimmte Rechtsbegriffe, die eine Wertung erlauben. Die Gerichte haben eine vertretbare Einschätzung hinsichtlich der Beziehung einer geplanten Arealüberbauung zum Ortsbild, hinsichtlich der Qualität der Bauten, der Umgebungsanlagen usw. zu respektieren und dürfen nicht ihre eigene Einschätzung an die Stelle einer mit dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden Lösung setzen (BGr, 9. Juli 2018, 1C_92/2018, E. 3.5).
5.2 Der Gemeinderat Rüti führte in seinem Beschluss vom 15. Dezember 2020 (Stammbaubewilligung) aus, das Projekt sehe eine lockere Überbauung vor. Die vorherrschende offene Bauweise werde respektiert und auf die Maximierung der Gebäudelängen verzichtet. Damit blieben die Durchblickmöglichkeiten gewahrt. Mit der geplanten Mischform von Flach- und Mansardendach werde den quartierüblichen Schrägdächern Rechnung getragen. Die umlaufenden Dachschrägen nähmen Bezug auf die vereinzelt vorkommende Walmdachform. Auf den Charakter der landschaftlichen Umgebung werde reagiert, indem die Grünflächen die Bauten durchflössen. Der Baumbestand werde aufgenommen und situativ ergänzt: Zwei Apfelbäume und ein Birnbaum (am Hangfuss) blieben erhalten, die übrigen Obstbäume würden gefällt und durch dreizehn neue, einheimische Bäume ersetzt. Weiter verwies der Gemeinderat auf das eingeholte Fachgutachten vom 23. Oktober 2020, wonach die die Überbauung die gestellten Anforderungen mit wenigen Ausnahmen zu erfüllen vermöge. Gemäss Letzterem könnten die wenigen Mängel im Rahmen der Projektüberarbeitung bis zur Baufreigabe behoben werden; die erhöhten Anforderungen seien mit Auflagen erfüllbar. Die Raumplanungs- und Baukommission sowie der Gemeinderat hätten die Entwicklung des Projekts begleitet und die jeweiligen Kritikpunkte seien in die Überarbeitung eingeflossen. Im Ergebnis attestierten sie dem Vorhaben die geforderte Qualität und nahmen die im Gutachten empfohlenen Projektüberarbeitungen als Bedingungen in die Baubewilligung auf.
Dem Beschluss zur ersten Projektänderung vom 7. Dezember 2021 kann entnommen werden, mit der Überarbeitung sei auf die teilweise noch nicht vollständig erfüllten Mängel gemäss dem ersten Fachgutachten eingegangen worden. Es seien dies im Speziellen Mängel der kubischen Gliederung und des architektonischen Ausdrucks der Gebäude, Mängel der Lage, der Zweckbestimmung, des Umfangs und der Gestaltung der Freiflächen sowie Mängel zur Versorgungs-, Entsorgungs- und Verkehrslösung. Der Gemeinderat führte sodann aus, die vorgenommenen Änderungen hätten sich mit einer sehr grossen Ernsthaftigkeit den Kritikpunkten des (ersten) Gutachtens angenommen. Sämtliche Punkte seien bearbeitet worden und hätten eine massgebliche Verbesserung erfahren. Weiter verweis er auf das erneuerte Gutachten, wonach mit der mehrfachen Überarbeitung verschiedene Mängel behoben und die Qualität gesteigert worden seien. Diesen Ausführungen wurde zugestimmt und die Anforderungen von § 71 PBG als erfüllt erachtet.
5.3 Anders als der Gemeinderat Rüti verneinte das Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid die Erfüllung der Voraussetzungen für eine Arealüberbauung. Dieser gerichtlichen Beurteilung liegt unter anderem ein Augenschein zugrunde, den die Abteilung am 22. Juni 2022 durchgeführt hatte.
In diesem Zusammenhang ist entgegen der Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden, dass die Feststellungen des Baurekursgerichts nicht explizit und detailliert in Worten im Augenscheinprotokoll festgehalten wurden: Im Protokoll wird auf die Fotodokumentation (Fotos 1–11) verwiesen. Die Bilder dokumentieren, was sich den Parteien dem Gericht an Ort und Stelle gezeigt und die Gerichtsschreiberin vor ihren Augen fotografiert hat. Die wesentlichen Feststellungen des Augenscheins wie auch die erstmaligen Ausführungen der Parteien sind, soweit entscheiderheblich, zusätzlich im angefochtenen Urteil festgehalten. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt denn auch lediglich, dass die Ergebnisse des Augenscheins und die wesentlichen Äusserungen der Parteien in den Urteilserwägungen hinlänglich wiedergegeben und gewürdigt werden (BGE 142 I 86, E. 2.4).
Ferner ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Beschwerdeführenden die Erwägung der Vorinstanz infrage stellen, wonach im ersten Fachgutachten vom 23. Oktober 2020 eine Vielzahl von Mängeln genannt worden sei. Ergibt sich dies doch ohne Weiteres aus jenem, indem unter jedem Prüfpunkt die jeweiligen Mängel mit Bullet Points aufgelistet wurden. Überdies wurde das Gutachten vollumfänglich – samt Auflistung der darin aufgeführten Mängel – im angefochtenen Entscheid wiedergegeben.
5.4 Die Gutheissung der Nachbarrekurse durch das Baurekursgericht erfolgte im Wesentlichen mit folgender Begründung:
5.4.1 Am Augenschein habe sich deutlich gezeigt, dass die im Quartier vorherrschende Bebauungsstruktur entlang der Achse des I-Wegs ausgerichtet sei. Die bestehenden Bauten seien als Punktbauten entlang der Strasse aufgereiht und wirkten wie auf einer Perlenschnur aufgereiht. Die geplante Arealüberbauung halte sich in keiner Weise an diese Bebauungsstruktur, sondern durchbreche sie vielmehr in störender Weise. Die projektierten Gebäude ständen ungeordnet und unkoordiniert. Zudem weiche die Körnigkeit stark von der bestehenden Bebauung ab.
5.4.2 Die Gestaltung der Überbauung wirke sodann insbesondere durch die eigenwillige Mischung aus Flach- und Mansardendach mit eingelassenen Terrassen sowie dem Sockel sehr urban in der ländlichen Umgebung. Die Dächer stellten ein völlig neues Element dar und auch die äusserst eigenwillige Form der Gebäude, welche durch die – sowohl in Form als auch in Ausrichtung erzwungen wirkenden – Balkone und Loggien stark geprägt würden, wirke im baulichen Umfeld befremdlich. Weiter nähmen die drei Wohngebäude keinerlei Bezug zueinander. Die beiden Mehrfamilienhäuser wiesen eine wesentlich andere Gebäudeform auf als die drei Reiheneinfamilienhäuser, welche sich zudem durch die Grundrissgestaltung vollständig von den Mehrfamilienhäusern abwenden würden.
Weiter erscheine die Garageneinfahrt sehr dominant und der darüber platzierte Gemeinschaftsraum wirke aufgrund seiner von den übrigen Gebäuden vollkommen abweichenden Gestaltung als ein architektonischer Fremdkörper. Er stelle weder von der Formensprache noch von der Ausgestaltung her irgendeinen Bezug zu den Wohnhäusern her. Das mit der Projektänderung hinzugefügte weitere Nebengebäude (Containerplatz) verstärke diese störende Zäsur noch deutlich.
5.4.3 Schliesslich sei die Innenraumaufteilung bei allen Wohngebäuden sehr fragwürdig und wirke äusserst raumexzentrisch. Gerade bei den Reiheneinfamilienhäusern, welche überwiegend nach Norden gegen den Hang ausgerichtet seien, sei die bei Arealüberbauungen geforderte gute Wohnhygiene nicht vorhanden. Die Raumausrichtung führe auch dazu, dass sich das Gebäude neben seiner Form auch durch seine Wirkung der übrigen Überbauung gegenüber abweisend präsentiere.
Dies führe in der Folge unter anderem auch dazu, dass zwischen den Gebäudekörpern kein attraktiver Aussenraum entstehe, welcher die Aufenthaltsqualität erhöhen würde. Die Umgebungsgestaltung sei sehr rudimentär ausgefallen und bilde weder ökologisch noch sozial einen Mehrwert. Die Wegführung sei sehr rational und zu wenig einladend, um einen interessanten halböffentlichen Raum zu bilden. Eine Aufenthaltsqualität sei quasi inexistent. Der Umgebungsplan entspreche nicht den Anforderungen an eine Arealüberbauung.
5.5 Als Erstes beanstanden die Beschwerdeführenden, die Vorinstanz zeige nicht auf, welche Kritikpunkte nicht behoben worden seien. Sodann habe sich die Vorinstanz mit den Ausführungen in den Fachgutachten nicht auseinandergesetzt, sondern vielmehr ihre eigene (unzutreffende) Sicht wiedergegeben.
5.6 Zwar trifft zu, dass sich der angefochtene Entscheid nicht im Einzelnen mit den Fachgutachten auseinandersetzt, wie die Beschwerdeführenden vorbringen. Doch hat das Baurekursgericht mit den zitierten Ausführungen einlässlich begründet, weshalb es die für eine Arealüberbauung erforderlichen Voraussetzungen als nicht erfüllt erachtet. Es wird einleuchtend aufgezeigt, unter welchen Aspekten das Gericht dem Bauprojekt eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht. Wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen, hält diese Beurteilung der Überprüfung durch das Verwaltungsgericht stand.
5.6.1 So trifft die vorinstanzliche Feststellung zu, wonach die im Quartier vorherrschende Bebauungsstruktur eine entlang der Achse des I-Wegs ausgerichtete ist. Wie sich aus den Augenscheinfotografien, der Satellitenansicht auf google.maps sowie den Orthofotos im GIS-Browser ergibt, trifft dies insbesondere auf die gegenüber dem Baugrundstück situierten Liegenschaften zu, was auch in der Beschwerde unbestritten blieb. Insofern erweist sich das erneuerte (zweite) Fachgutachten als unzutreffend, wenn in der Aneinanderreihung von Einfamilienhäusern entlang des östlichen Teils des I-Wegs kein Bebauungsmuster erblickt wurde.
5.6.2 Entgegen den Beschwerdeführenden lässt sich diesem Fachgutachten sodann in der Zusammenfassung die sachfremde Überlegung entnehmen, dass in den nächsten Jahren von einer Siedlungserneuerung im unternutzten Quartier auszugehen sei und vor diesem Hintergrund die Arealüberbauung die Anforderungen zu erfüllen vermöge. In diesem Zusammenhang erwog das Baurekursgericht zutreffend, dass die Erfüllung der erhöhten Gestaltungsanforderungen anhand der bestehenden Überbauung zu beurteilen sei. Abgesehen davon kann daraus, dass die Gebäude in der Umgebung unternutzt sind, nichts Wesentliches abgeleitet werden, zumal nur pauschal und nicht weiter begründet ausgeführt wird, dass sich daran in absehbarer Zeit etwas ändern würde (vgl. VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00055, E. 4.4.6).
5.6.3 Es ist zwar den Beschwerdeführenden zuzustimmen, dass von einer (Areal-)Überbauung aufgrund der Privilegierungen nicht verlangt werden kann, dass sie den in ihrem baulichen Umfeld vorhandenen Bauvolumen entsprechen würde. Erforderlich ist indes, dass ein Arealüberbauungsprojekt in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung tritt; es hat mit anderen Worten eine Eingliederung in die bauliche Umgebung beziehungsweise eine entsprechende Rücksichtnahme zu erfolgen (BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, E. 4.5). Wenn im Rahmen einer Arealüberbauung Bauten mit grösserem Volumen zugelassen werden, ist der Diskrepanz zwischen grossvolumigen Gebäulichkeiten der Arealüberbauung und einer Umgebung mit deutlich kleinförmigeren Siedlungsstruktur mittels einer gelungenen Gestaltung des Nachbarschaftsbereichs beziehungsweise mit einer (besonderen) Rücksichtnahme auf die Umgebung Rechnung zu tragen (VGr, 18. Januar 2018, VB.2017.00308, E. 4.5.1).
Diese Anforderung erfüllt das vorliegende Bauprojekt nicht. Diesbezüglich kann vollumfänglich auf die zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 70 VRG). Was die von der bestehenden Bebauung abweichende Körnigkeit betrifft, so ergibt sich diese ohne Weiteres bereits aus dem Katasterplan und lässt sich damit entgegen den Beschwerdeführenden aus den Akten entnehmen. Zudem ergibt sich diese auch aus den Fotografien des Augenscheins, insbesondere denjenigen, welche das Modell mit seiner baulichen Umgebung zeigen. Wenn die Beschwerdeführenden der Umgebung den ländlichen Charakter absprechen, entbehrt dies sodann mit Blick auf das bestehende Einfamilienhausquartier mit den angrenzenden grossen unbebauten Flächen jeglicher Grundlage. Vor diesem Hintergrund ist ferner nachvollziehbar, wenn die Vorinstanz der abgewinkelten Grundrissform und der Mischung aus Flachund Mansardendach mit eingelassenen Terrassen im von Giebel- und einzelnen Flachdächern geprägten, gemäss Gutachten "banalen" Einfamilienhausquartier die Einordnung absprach.
Was schliesslich die mangelhafte Gestaltung des Umschwungs betrifft, halten die Beschwerdeführenden den überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz nichts Substanziiertes entgegen. Fehlt es somit an der erforderlichen besonders guten Gestaltung, so ist der Frage, ob das Gebäude im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet ist, nicht mehr weiter nachzugehen; diese Anforderungen bestehen kumulativ zum Erfordernis der besonders guten Gestaltung.
5.7 Vorliegend bestehen in den soeben ausgeführten Umständen Gründe für ein Abweichen von den Gutachten (vgl. E. 5.6 sowie zu den Voraussetzungen E. 4.5). Hinzu kommt, dass die Schlussfolgerung des Gutachters, wonach die im ersten Gutachten festgestellten Mängel mit der Projektänderung behoben worden seien, nicht nachvollziehbar ist und der Sachlage widerspricht. So wurde im ersten Gutachten noch als Mangel angeführt, die abgewinkelten und abgeschrägten Grundflächen fänden im Quartier keine Entsprechung. Im zweiten Gutachten wird dann ausgeführt, das Projekt respektiere zahlreiche quartiertypische Elemente, wobei jedoch die Grundrisse in der folgenden Aufzählung keine Erwähnung finden. Darauf wurde denn auch im Projektänderungsbeschluss unter den behobenen Mängeln kein Bezug genommen. Was die Kombination von Mansard- und Flachdach betrifft, wurde diese im ersten Gutachten noch unter den Mängeln als in der ländlichen Umgebung eigenwillig bezeichnet. Auch dieser Punkt findet im zweiten Gutachten keine Erwähnung mehr, ohne dass – abgesehen von der Versetzung von Dachfernstern und der Vergrösserung der Grünflächen – Änderungen der Dachgestaltung vorgenommen worden wären. Es wird in diesem Zusammenhang stattdessen ausgeführt, die Erscheinung der Dächer sei im Kontext mit der Umgebung und unter Berücksichtigung der zonengemässen Erneuerungsmöglichkeiten angemessen und die begrünten Flachdächer würden die landschaftliche Einordnung begünstigen.
Insgesamt reichen die vorgesehenen Verbesserungen des Erscheinungsbilds nicht aus, um die Anforderungen gemäss § 71 PBG zu erreichen: Die projektierte Grundrissgestaltung und -anordnung sowie die Dachgestaltung bleiben quartierfremd und sowohl der Bezug zur Umgebung als auch unter den Bauten selbst ist ungenügend. Eine besondere architektonische Leistung ist diesbezüglich nicht ersichtlich und die gesetzliche Anforderung einer besonders guten Gestaltung ist nicht erfüllt. Auch wenn die geplanten Änderungen zu einer Verbesserung dieser Situation führen, wird damit die erforderliche architektonische Qualität nicht erreicht. Damit ist die Vorinstanz gestützt auf die Akten und nach Durchführung eines Augenscheins zu Recht von den Gutachten abgewichen.
5.8 Die Beurteilung der Anforderungen durch den Gemeinderat fusst unmittelbar in dieser unvollständigen und widersprüchlichen Begutachtung. Damit hat die Baubehörde dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung für Arealüberbauungen zu Unrecht und in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Das Bauprojekt ist entgegen ihrer Auffassung nicht bewilligungsfähig. Folglich hat das Baurekursgericht seine Kognition entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden nicht überschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie nicht. Die angefochtene Aufhebung der rechtswidrigen Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist als rechtskonform zu beurteilen. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
6.
Zusammengefasst ist die Beschwerde abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte den Beschwerdeführenden 1 und 2 aufzuerlegen (§§ 70 und 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht den Beschwerdeführenden keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind die Beschwerdeführerenden je hälftig zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Gemeinwesen sind in Konstellationen, in denen sich private Parteien mit gegensätzlichen Begehren gegenüberstehen, praxisgemäss nicht entschädigungspflichtig (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 99 f.).
7.
Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist Folgendes zu erläutern: Soweit es sich beim vorliegenden Urteil um einen Rückweisungsentscheid handelt, wird ein solcher grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 375.-- Zustellkosten, Fr. 7'375.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.
4. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 werden zu gleichen Teilen verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
6. Mitteilung an: a) die Parteien und die Mitbeteiligten; b) das Baurekursgericht.