Baubewilligung | Baugesuch; Auflage; Mieterausbau; Brandschutz; Klimaanlage. Das Baurekursgericht ist für die Beurteilung feuerpolizeilicher Auflagen sachkundig (E. 3). Das Verwaltungsgericht überprüft bei Ermessensfragen einerseits, ob die Rekursinstanz den der erstinstanzlichen Behörde zustehenden Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraum respektiert hat, und anderseits, soweit die Rekursinstanz zur selbständigen Ausübung von Ermessen berufen war, ob sie dieses missbraucht oder überschritten hat. Eine eigene umfassende Beurteilung von Ermessensfragen steht dem Gericht dagegen nicht zu (E. 4). Der bestehende bauliche Zustand soll verändert werden. Ob und inwieweit das Projekt bewilligt werden kann, ist daher nicht eine Frage der Bestandesgarantie, sondern es ist zu prüfen, ob die im Zeitpunkt der Baubewilligung geltenden Bauvorschriften eingehalten werden (E. 5). Beim strittigen Umbau sind sowohl die Brandschutzvorschriften aus der Brandschutznorm als auch die Brandschutzrichtlinien zu beachten. Die Brandschutznorm setzt den Rahmen für den allgemeinen, baulichen, technischen und organisatorischen sowie den damit verbundenen abwehrenden Brandschutz. Die Brandschutzrichtlinien ergänzen mit detaillierten Anforderungen und Massnahmen die in der Brandschutznorm gesetzten Vorgaben (E. 6.1). Auf Sprinkleranlagen darf nur dann verzichtet werden, wenn die Brüstungshöhe mehr als 90 cm beträgt und die hinterliegende Geschossfläche weniger als 200 Quadratmeter umfasst (E. 6.2 ff.). Abweisung, soweit nicht gegenstandslos geworden.
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Geschäftsnummer: VB.2016.00061 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 09.02.2017 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Baubewilligung
Baugesuch; Auflage; Mieterausbau; Brandschutz; Klimaanlage. Das Baurekursgericht ist für die Beurteilung feuerpolizeilicher Auflagen sachkundig (E. 3). Das Verwaltungsgericht überprüft bei Ermessensfragen einerseits, ob die Rekursinstanz den der erstinstanzlichen Behörde zustehenden Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraum respektiert hat, und anderseits, soweit die Rekursinstanz zur selbständigen Ausübung von Ermessen berufen war, ob sie dieses missbraucht oder überschritten hat. Eine eigene umfassende Beurteilung von Ermessensfragen steht dem Gericht dagegen nicht zu (E. 4). Der bestehende bauliche Zustand soll verändert werden. Ob und inwieweit das Projekt bewilligt werden kann, ist daher nicht eine Frage der Bestandesgarantie, sondern es ist zu prüfen, ob die im Zeitpunkt der Baubewilligung geltenden Bauvorschriften eingehalten werden (E. 5). Beim strittigen Umbau sind sowohl die Brandschutzvorschriften aus der Brandschutznorm als auch die Brandschutzrichtlinien zu beachten. Die Brandschutznorm setzt den Rahmen für den allgemeinen, baulichen, technischen und organisatorischen sowie den damit verbundenen abwehrenden Brandschutz. Die Brandschutzrichtlinien ergänzen mit detaillierten Anforderungen und Massnahmen die in der Brandschutznorm gesetzten Vorgaben (E. 6.1). Auf Sprinkleranlagen darf nur dann verzichtet werden, wenn die Brüstungshöhe mehr als 90 cm beträgt und die hinterliegende Geschossfläche weniger als 200 Quadratmeter umfasst (E. 6.2 ff.). Abweisung, soweit nicht gegenstandslos geworden.
Rechtsnormen: § 14 Abs. I FFG § 310 Abs. I PBG § 320 PBG § 321 Abs. I PBG § 357 PBG § 357 Abs. IV PBG § 358 PBG § 20 VRG § 50 VRG § 50 Abs. II VRG § 52 Abs. II VRG VVB § 3 VVB
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung
VB.2016.00061
Urteil
der 1. Kammer
vom 9. Februar 2017
Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach Schmid, Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Basil Cupa.
In Sachen
A AG, vertreten durch RA B,
Beschwerdeführerin,
gegen
Bausektion der Stadt Zürich,
Beschwerdegegnerin,
und
Gebäudeversicherung Kanton Zürich,
Mitbeteiligte,
betreffend Baubewilligung,
hat sich ergeben:
I.
Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der A AG (im Folgenden A AG) am 27. April 2015 unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Innenausbau des 7. Obergeschosses des Gebäudes C-Strasse 01 ("D"-Hochhaus) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Zürich.
Zuvor hatte die Baubehörde am 24. Oktober 2006 einer Aufstockung des Gebäudes um das 9. bis 11. Obergeschoss zugestimmt. Das 7. Obergeschoss war vom damals zu beurteilenden Baugesuch nicht betroffen. Sodann bewilligte die Bausektion am 21. Oktober 2013 unter Bedingungen und Auflagen den Rückbau von Mietereinbauten sowie die Ergänzung des Grundausbaus im 1., 3., 4., 6. und 7. Obergeschoss.
II.
Mit Rekurs vom 28. Mai 2015 beantragte die A AG die Aufhebung zahlreicher Auflagen. Das Baurekursgericht führte einen doppelten Schriftenwechsel durch und entschied am 18. Dezember 2015 wie folgt:
"I. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.
Demgemäss werden die Dispositivziffern I.5 bis I.9, I.41 und I.14 – soweit die Auflage gemäss Ziff. I.41 betreffend – des Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich vom 27. April 2015 aufgehoben.
Dispositivziffer I.1.b lautet neu wie folgt: 'dem Amt für Baubewilligungen ein Zeugnis des Umwelt- und Gesundheitsschutzes Zürich, Energietechnik und Bauhygiene, einzureichen, wonach die Kälteanlage die Anforderungen von §§ 15 und 45 BBV I (Verordnung über die ordentlichen technischen und übrigen Anforderungen an Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen [Besondere Bauverordnung I] vom 6. Mai 1981) erfüllt. Die durch Unterschrift bestätigten Formulare EN-ZH und EN-5 'Kühlung/Befeuchtung' mit den Prinzipschemata der Anlagen sind mindestens 4 Wochen vor Baubeginn 2-fach dem Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich, Energietechnik und Bauhygiene, einzureichen. Die Pläne und technischen Daten dieser Anlage sind vor der Ausführung von der genannten Fachstelle bewilligen zu lassen.'
Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird oder er nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben wird."
II. (Auferlegung der Gerichtskosten von insgesamt Fr. 5'710.zu 5/6 an die Rekurrentin und zu 1/6 an die Bausektion).
III. (keine Zusprechung von Parteientschädigungen)".
III.
Mit Beschwerde vom 1. Februar 2016 liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen:
"1. Das angefochtene Urteil sei aufzuheben, soweit die folgenden Auflagen im Bausektionsbeschluss 03 vom 27. April 2015 bestätigt wurden:
- Dispositiv-Ziffer I.27
- Dispositiv-Ziffer I.38
- Dispositiv-Ziffer I.39
- Dispositiv-Ziffer II.2
und diese Auflagen seien in Abänderung des Bausektionsbeschlusses 03 vom 27. April 2015 aufzuheben.
2. Ferner sei das angefochtene Urteil aufzuheben, soweit die Beschwerdeführerin darin als unterliegend qualifiziert und ihr deshalb Verfahrenskosten auferlegt wurden.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das vorangehende Rekursverfahren, zulasten der Beschwerdegegnerschaft."
Sodann beantragte die A AG die Sistierung des Verfahrens, bis eine der Parteien dessen Fortsetzung verlange. Nachdem der Abteilungspräsident diesem Begehren mit Verfügung vom 16. Februar 2016 entsprochen und den Prozess einstweilen bis 30. Juni 2016 eingestellt hatte, hob er die Sistierung auf Antrag der A AG am 15. Juni 2016 wieder auf und ordnete die Wiederaufnahme des Verfahrens an.
Die Gebäudeversicherung beantragte am 24. Juni 2016 Abweisung der Beschwerde. Am 29. Juni 2016 reichte die A AG eine Beschwerdeergänzung ein. Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 10. August 2016 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – stellte die Bausektion in ihrer Beschwerdeantwort vom 17. August 2016. Mit Replik vom 2. September 2016 hielt die A AG sinngemäss an ihren Anträgen fest.
Die Gebäudeversicherung wie auch die Bausektion hielten in ihren Duplikschriften vom 16. bzw. 19. September 2016 am Antrag auf Abweisung der Beschwerde fest.
Die Kammer erwägt:
1.
Kraft § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit §§ 19 Abs. 1 VRG ist das Verwaltungsgericht zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
2.
Mit Eingabe vom 14. Juni 2016 teilte die Beschwerdeführerin dem Verwaltungsgericht mit, dass sich die Parteien hinsichtlich der Auflage in Dispositiv Ziffer I.38 (Erstellen einer Löschleitung) geeinigt hätten, was die Bausektion in der Beschwerdeantwort vom 17. August 2016 bestätigte. Insoweit ist das Verfahren somit gegenstandslos geworden.
3.
Die Gebäudeversicherung, welche die Bausektion bei der Statuierung der streitbetroffenen feuerpolizeilichen Auflagen Dispositiv Ziffer I.27 und I.39 unterstützt hat, sowie das Baurekursgericht sind für die Beurteilung der streitbetroffenen Rechtsfragen sachkundig. Für eine weitergehende Klärung des Sachverhalts durch Befragung von Auskunftspersonen bestand daher kein Anlass. Sodann hätte ein Lokaltermin des Baurekursgerichts über die aktenkundigen baulichen Verhältnisse hinaus keine wesentlichen neuen Erkenntnisse geliefert. Aus dem gleichen Grund erübrigt sich ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79).
4.
Hat eine kantonale Fachbehörde am Erlass der streitbetroffenen Verfügung mitgewirkt, muss die Rekursinstanz den Entscheidungsspielraum der erstinstanzlichen Behörde nur beachten, wenn diese erkennbar davon Gebrauch gemacht hat; andernfalls prüft sie die sich stellenden Ermessensfragen selbständig (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00408, E. 5.2; vgl. RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18, E. 5a). Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen sowie eine unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (§ 50 VRG in Verbindung mit § 20 VRG); die Rüge der Unangemessenheit ist – abgesehen von hier nicht zutreffenden Ausnahmen – nicht zulässig (§ 50 Abs. 2 VRG). Das Verwaltungsgericht überprüft daher bei Ermessensfragen einerseits, ob die Rekursinstanz den der erstinstanzlichen Behörde zustehenden Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraum respektiert hat, und anderseits, soweit die Rekursinstanz zur selbständigen Ausübung von Ermessen berufen war, ob sie dieses missbraucht oder überschritten hat. Eine eigene umfassende Beurteilung von Ermessensfragen steht dem Gericht dagegen nicht zu.
5.
5.1 Wie in Ziffer I der Prozessgeschichte ausgeführt, bezog sich die Baubewilligung vom 24. Oktober 2006 nicht auf das vorliegend zu beurteilende 7. Obergeschoss. Der baurechtliche Entscheid vom 21. Oktober 2013 betraf den Rückbau von Mietereinbauten sowie die Ergänzung des Grundausbaus im 1., 3., 4., 6. und 7. Obergeschoss. Demgegenüber hat das der streitbetroffenen Bewilligung vom 27. April 2015 zugrunde liegende Baugesuch einen Mieterausbau zum Gegenstand. Unter diesen Umständen handelt es sich bei Letzterem um ein eigenständiges Begehren und nicht etwa um die blosse Änderung eines zuvor gestellten (Stamm-)Gesuchs. Dies wiederum bedeutet, dass das Gesuch laut § 320 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) umfassend auf seine Bewilligungsfähigkeit überprüft werden muss (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00046, E. 7.2; vgl. RB 1983 Nr. 106).
5.2 § 357 PBG enthält unter dem Randtitel "D. Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen/I. Auf Veranlassung des Eigentümers" folgende Regelung: Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Abs. 1). Die baurechtliche Bewilligung kann verlangen, dass Verbesserungen gegenüber dem bestehenden Zustand vorgenommen werden, die im öffentlichen Interesse liegen und nach den Umständen zumutbar sind (Abs. 4). Sodann bestimmt § 358 PBG unter der Marginalie "II. Von Amtes wegen": Verbesserungen können unabhängig von Änderungsbegehren des Grundeigentümers angeordnet werden, wenn dadurch erhebliche polizeiliche Missstände beseitigt werden.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin geht es vorliegend nicht um Änderungen an einem Gebäude, das den Bauvorschriften widerspricht. Sie behauptet zu Recht nicht, dass mit dem am 21. Oktober 2013 bewilligten Rückbau von Mietereinbauten und der Ergänzung des Grundausbaus ein feuerpolizeilich oder sonst wie ein rechtswidriger Zustand geschaffen worden sei, noch ergibt sich solches aus den Akten. Vielmehr soll der bestehende bauliche Zustand verändert werden. Ob und inwieweit das Projekt bewilligt werden kann, ist daher nicht eine Frage der Bestandesgarantie; vielmehr gilt es zu prüfen, ob die im Zeitpunkt der Baubewilligung geltenden Bauvorschriften eingehalten werden (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1133 f.). Wenn das Baurekursgericht unter Hinweis auf §§ 357 Abs. 4 und 358 PBG festgestellt hat, dass feuerpolizeiliche Anordnungen auch unabhängig eines Baubewilligungsverfahrens statuiert werden könnten, weil im Bereich der polizeilich motivierten Gefahrenabwehr die Bestandesgarantie nicht greife, ist dieser Hinweis zwar richtig, kommt hier aber nicht zum Tragen. Denn der gegenwärtige Zustand des 7. Obergeschosses ist wie gesagt nicht feuerpolizeiwidrig.
6.
6.1 § 14 Abs. 1 des Gesetzes über die Feuerpolizei und das Feuerwehrwesen vom 24. September 1978 (FFG) ermächtigt den Regierungsrat, Vorschriften über die Feuerpolizei aufzustellen. Gestützt auf diese Bestimmung hat dieser am 8. Dezember 2004 die Verordnung über den vorbeugenden Brandschutz (VVB) erlassen. Laut deren § 1 finden im Bereich des vorbeugenden Brandschutzes die Brandschutznorm (im Folgenden: BSN) 1-15 und die Brandschutzrichtlinien (im Folgenden: BSR) 10-15 bis 28-15 gemäss Art. 6 der Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau technischer Handelshemmnisse vom 23. Oktober 1998 Anwendung. Ein Hochhaus gilt nach § 3 lit. a und b VVB als Baute mit erhöhtem Brandrisiko. Die Brandschutznorm (www.gvz.ch) bestimmt ihren Geltungsbereich in Art. 2 wie folgt:
"1 Die Brandschutzvorschriften gelten für neu zu errichtende Bauten und Anlagen sowie für solche Fahrnisbauten sinngemäss.
2 Bestehende Bauten und Anlagen sind verhältnismässig an die Brandschutzvorschriften anzupassen, wenn:
a wesentliche bauliche oder betriebliche Veränderungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen vorgenommen werden;
b die Gefahr für Personen besonders gross ist."
Gemäss Art. 4 BSN bestehen die Brandschutzvorschriften aus der Brandschutznorm und den Brandschutzrichtlinien. Die Brandschutznorm setzt den Rahmen für den allgemeinen, baulichen, technischen und organisatorischen sowie den damit verbundenen abwehrenden Brandschutz. Sie bestimmt die geltenden Sicherheitsstandards (Art. 5 BSN). Die Brandschutzrichtlinien ergänzen mit detaillierten Anforderungen und Massnahmen die in der Brandschutznorm gesetzten Vorgaben (Art. 6 BSN). Unter welchen Voraussetzungen Sprinkleranlagen notwendig und welche Anforderungen an diese zu stellen sind, regelt BSR 19-15.
Aus dem Gesagten folgt, dass die Brandschutznorm und die Brandschutzrichtlinien eine genügende gesetzliche Grundlage für die streitbetroffene Sprinkleranlage wie auch für die verlangten Anpassungen am Tragwerk (dazu nachfolgend E. 7) darstellen.
6.2 Das Baurekursgericht erwog, die BSR 19-15 bestimme gemäss deren Ziffer 2.3, dass Hochhäuser auf Verlangen der Brandschutzbehörde mit Sprinkleranlagen geschützt werden müssten. BSR 15-15 gebe für Hochhäuser zudem vor, dass in jedem Geschoss im Anschlussbereich der Geschossdecke an die Aussenwand bauliche Massnahmen zu treffen seien, welche die Brandausdehnung einschränkten; ansonsten sei ein Löschanlagenvollschutz (Sprinkleranlage) erforderlich. Darauf dürfe nur dann verzichtet werden, wenn die Brüstungshöhe (mit Feuerwiderstand 30) mehr als 90 cm betrage und die hinterliegende Geschossfläche weniger als 200 m² umfasse. Vor dem am 21. Oktober 2013 bewilligten Rückbau der Mietereinbauten sei das 7. Obergeschoss in zahlreiche kleinere Büroflächen unterteilt, also kein mit dem nunmehr vorgesehenen Grossraumbüro vergleichbarer, grosser Brandabschnitt vorhanden gewesen. Mit dem projektierten Mieterausbau werde das Stockwerk neu ausgebaut und ein Brandabschnitt geschaffen, der mit einer Fläche von rund 330 m² über dem erwähnten Schwellenwert von 200 m² liege, was eine Sprinkleranlage erfordere. Zudem sei die bauliche Veränderung im Sinn von Art. 2 Abs. 2 lit. a BSN wesentlich. Im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Massnahme komme bei einem für die Feuerwehr erschwert zugänglichen Hochhaus dem Ziel, eine Ausdehnung des Brandes zu verhindern, erhöhte Bedeutung zu. Die Anordnungen für das 7. Obergeschoss dienten zudem auch der Sicherheit von Personen in den Geschossen 8–11. Unter Berücksichtigung der Bausumme und der Kosten von ca. Fr. 20'000.- für die Sprinkleranlage und trotz weiterer Aufwendungen für die Erstellung der Löschleitung überwiege das öffentliche Interesse am erheblich verbesserten Schutz von Leib und Leben gegenüber den privaten Interessen wirtschaftlicher Natur. Im Übrigen sei es der Bauherrschaft freigestellt, mittels einer Projektänderung (Brüstungshöhe von mehr als 90 cm, Geschossfläche max. 200 m²) die Verpflichtung zur Erstellung einer Sprinkleranlage abzuwenden. Nach dem Gesagten erweise sich die Auflage als rechtens und der Rekurs betreffend Dispositiv Ziffer I.39 unbegründet.
6.3 Zur Begründung ihres Rechtsmittels macht die Beschwerdeführerin geltend, dass die Bausektion ihre Auflage zur Erstellung einer Sprinkleranlage nur minimal begründet habe. Ob die Normabweichung auf einer Änderung der massgebenden Brandschutzrichtlinie 15-15 Ziffer 3.7.13 beruhe, sei unklar. Das Baurekursgericht äussere sich nicht zum Gefahrenpotenzial, das mit einem über 200 m² grossen Brandabschnitt verbunden sei. Wenn es dieses Mass als feste Grösse anstatt als blosse Richtlinie gewürdigt habe, müsse es sich eine Ermessensunterschreitung vorwerfen lassen. Ein Vergleich der Gefahrensituation mit oder ohne Sprinkleranlage fehle. Entgegen der Auffassung des Gerichts entspreche der gegenwärtige Zustand dem Ausbau, wie er schon am 21. Oktober 2013 bewilligt worden sei. Sodann habe die Vorinstanz das private Interesse der Grundeigentümerin zu wenig gewichtet, denn nicht unterteilte grosse Flächen liessen sich besser vermieten als viele kleine Räume. Mit einer unaufgefordert am 29. Juni 2016 eingereichten Beschwerdeergänzung wurden die Kosten für den Einbau einer Sprinkleranlage im Gebäude C-Strasse 01 auf rund Fr. 523'000.- beziffert. In der Replik bringt die Beschwerdeführerin ergänzend vor, dass die Brandschutznorm keine genügende gesetzliche Grundlage für die umstrittene Auflage darstelle. Der Mieterausbau greife nicht in die Gebäudesubstanz ein und schaffe keine Brandabschnitte. Die Behörden hätten das Fehlen von Sprinkleranlagen wie auch das bestehende Tragwerk im streitbetroffenen Gebäude seit über 60 Jahren toleriert; die erst mit der Revision der Brandschutzrichtlinien von 2015 eingeführte Grösse von 200 m² leuchte nicht ein.
Die Bausektion hält dem entgegen, dass der projektierte Mieterausbau baupolizeilich keineswegs von untergeordneter Natur sei. Dessen Kosten seien auf rund Fr. 200'000.- und nicht nur auf Fr. 80'000.- zu veranschlagen. Selbst wenn letztgenannter Betrag als Bausumme gelten würde, bestünde ein überwiegendes öffentliches Interesse am Einbau der Sprinkleranlage sowie an den Anpassungen beim Tragwerk. Es treffe nicht zu, dass die Behörde die feuerpolizeilichen Belange in den Bewilligungen von 2006 und 2013 abschliessend geregelt habe; vielmehr sei in Dispositiv Ziffer I.15 des baurechtlichen Entscheids vom 21. Oktober 2013 die Beurteilung bei allfälligen Raumunterteilungen vorbehalten worden. Die Revision der Brandschutzrichtlinien habe nicht den Anlass für die angefochtenen feuerpolizeilichen Auflagen, sondern nur den Beurteilungsmassstab abgegeben. Die streitigen Anpassungen bezüglich Sprinkleranlage wie Tragwerk seien im 7. Obergeschoss von erheblicher Bedeutung, weil bei Hochhäusern im Brandfall die Evakuierung und der Löscheinsatz vor einem Einsturz des Gebäudes durchgeführt werden müssten; ferner gelte es, ein Übergreifen des Feuers auf höher gelegene Geschosse zu verhindern.
6.4
6.4.1 An die Begründungsdichte von Baubewilligungen sind insofern keine hohen Anforderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen ist, welche alle erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat (§ 310 Abs. 1 PBG). Die massgeblichen Sachumstände ergeben sich daher weitgehend aus der Baueingabe (VGr, 2. März 2016, VB.2016.00002, E. 2.2; 21. März 2012, VB.2011.00692, E. 1.2.2). Im Rahmen des doppelten Schriftenwechsels im Rekursverfahren hat die Bausektion die Begründung zudem noch ergänzt und verdeutlicht. Von einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs kann daher nicht gesprochen werden.
6.4.2 Nach dem in Ziffer I der Prozessgeschichte Gesagten betraf die Baubewilligung vom 21. Oktober 2013 allein den Rückbau der Mietereinbauten im 7. Obergeschoss, während sich das vorliegende Verfahren auf den neu vorgesehenen Ausbau dieses Stockwerks bezieht. Weil es somit um ein neues Vorhaben geht, das gegenüber dem bestehenden Zustand mit einem höheren feuerpolizeilichen Gefahrenpotenzial verbunden ist, kommt die Bestandesgarantie nicht zur Anwendung. Diese Rechtslage hält auch Art. 2 Abs. 2 BSN fest.
6.4.3 Die von der Beschwerdeführerin erhobene Rüge, dass das Baurekursgericht mit der Bestätigung der Auflage betreffend eine Sprinkleranlage sein Ermessen unterschritten habe, ist unbegründet. Abgesehen davon, dass die Brandabschnittsfläche hier 300 m² übersteigt und damit deutlich über dem Schwellenwert von 200 m² gemäss BSR 15-15, Anhang zu Ziffer 3.7.13, liegt, hat sich die Vorinstanz eingehend mit der Verhältnismässigkeit dieser Nebenbestimmung auseinandergesetzt und das öffentliche Interesse an wirksamen Brandschutzmassnahmen als gross gewürdigt. Hinsichtlich der bezüglich der Gewichtung des privaten Interesses massgebenden Bau- und Umbaukosten ist der Standpunkt der Bausektion sachgerecht, dass auf die gesamten Baukosten und nicht bloss auf die für sich betrachtet bewilligungspflichtigen Massnahmen abzustellen ist. Entscheidet das Verwaltungsgericht – wie hier – als zweite gerichtliche Instanz, sind neue Tatsachenbehauptungen kraft § 52 Abs. 2 VRG nur so weit zulässig, als sie durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden sind. Mithin hätte die Beschwerdeführerin die mutmasslichen Kosten für die Sprinkleranlage zwar noch vor Verwaltungsgericht vorbringen können, indessen hätte sie dies binnen der dreissigtägigen Beschwerdefrist gemäss § 53 VRG in Verbindung mit § 22 Abs. 1 VRG tun müssen. Weil es sich bei der Rekurs- bzw. Beschwerdefrist um eine gesetzliche Verwirkungsfrist handelt, sind nach Fristablauf eingereichte Ergänzungen verspätet (Griffel, Kommentar VRG, § 22 N. 13). Im Übrigen handelt es sich bei der fraglichen Kostenschätzung um eine blosse, wenig substanziierte und nicht weiter belegte Parteibehauptung und bezieht sich diese auf die Ausrüstung des gesamten Hochhauses C-Strasse 01. In Anbetracht des im Rekursentscheid zu Recht festgestellten grossen Gefahrenpotenzials für Personen und Sachen im Brandfall erscheinen selbst Aufwendungen im behaupteten Umfang von Fr. 523'000.- für das gesamte Gebäude nicht als unverhältnismässig.
6.4.4 Nach dem Gesagten erweist sich die angefochtene Dispositiv Ziffer I.39 als rechtmässig. Wenn die Vorinstanzen darauf hinweisen, dass die Bauherrschaft der Verpflichtung zur Einrichtung von Sprinkleranlagen durch die Bildung von kleineren Brandabschnitten im vorliegend zu beurteilenden 7. Obergeschoss entgehen könnte, liegt darin keine unzulässige Bedingung oder Eventualverpflichtung, wie die Beschwerdeführerin annimmt. Es steht ihr jedoch frei, ein neues Baugesuch mit einer Brandabschnittsfläche von weniger als 200 m² einzureichen, wonach sich eine Sprinkleranlage erübrigen würde.
7.
7.1 Gemäss Art. 31 Abs. 1 BSN gilt als Tragwerk von Bauten und Anlagen die Gesamtheit aller zur Lastaufnahme und Lastableitung sowie zur Stabilisierung notwendigen Bauteile und deren Verbindungen. Der Feuerwiderstand brandabschnittsbildender Bauteile beträgt laut Art. 32 Abs. 3 BSN mindestens 30 Minuten. Ziffer 3.2 BSR 15-15 enthält nähere Anforderungen, so in Ziffer 3.2.1 bezüglich Standsicherheit und in Ziffer 3.2.3 bezüglich Feuerwiderstand. Danach sind Tragwerke so zu bemessen und zu erstellen, dass a) ihre Standsicherheit unter Brandbeanspruchung ausreichend erhalten bleibt; b) weder das vorzeitige Versagen eines einzelnen Bauteils noch die Auswirkung von Wärmedehnungen auf gleicher Ebene oder in anderen Geschossen zu seinem Einsturz führen; c) keine unverhältnismässigen Schäden in angrenzenden Brandabschnitten entstehen. Der Feuerwiderstand ist gemäss den Tabellen in Ziffer 3.7.1 BSR 15-15 festzulegen. Tabelle 3 (Hochhäuser) verlangt einen Feuerwiderstand von R90.
7.2 Das Baurekursgericht erwog, dass das Tragwerk laut Dispositiv Ziffer I.27 der Baubewilligung mindestens mit einem Feuerwiderstand R 90 auszuführen bzw. anzupassen sei. Diese Auflage erachte die Bausektion deswegen als nötig, weil aus den Plänen die Konstruktion der Stützen nicht hervorgehe. Mit Gefahren verbunden seien insbesondere nicht verkleidete Stahlstützen, unproblematisch dagegen fachgerecht ausgeführte Stützen aus armiertem Beton. Ein allfälliger feuerpolizeilicher Mangel an den Stützen würde im Brandfall die Statik des Gebäudes beeinträchtigen. Weshalb im Rahmen des Geschossumbaus eine heute noch nicht verkleidete Stahlstütze nur mit übermässigem Aufwand nachgerüstet werden könne, lasse sich nicht nachvollziehen, und auch eine mildere Massnahme sei nicht zu erkennen.
7.3 Die Beschwerdeführerin rügt, der in Dispositiv Ziffer I.27 verwendete Ausdruck "Ausführung bzw. Anpassung" des Tragwerks impliziere, dass neue Tragwerkkonstruktionen erstellt würden, was jedoch nicht zutreffe. Weil der Feuerwiderstand des bestehenden Tragwerks nicht geprüft worden sei, liege eine unzulässige "Eventualsanierungsverpflichtung" vor. Wenn das Baurekursgericht bemängle, dass die Baugesuchsunterlagen nicht hinreichend Auskunft über die Konstruktion der Stützen gäben, sei dem entgegenzuhalten, dass im Zug eines Mieterausbaus nicht Konstruktionspläne des gesamten Gebäudes eingereicht werden müssten. Die Bausektion hätte daher die Pläne zum Tragwerk verlangen müssen, statt "vorsorglich eine drastische Sanierungsverfügung (zu) erlassen". Beim Brandschutz gehe es weniger um die hinreichende Verkleidung von Stützen als vielmehr um den Feuerwiderstand zwischen den Stützen und den Eisenarmierungen in der Deckenkonstruktion. Im Fall eines Mangels wäre die gesamte Deckenverkleidung zu entfernen und eine feuerfeste Schicht anzubringen, was mit hohen Kosten verbunden wäre. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz gehe es somit nicht nur um das "Verkleiden einer Stahlstütze", sondern um ausserordentlich teure Massnahmen im Bereich des Deckenunterbelags.
In ihrer Beschwerdeantwort und in der Duplik verteidigt die Bausektion die Auflage zur Anpassung des Tragwerks mit den gleichen Überlegungen, die eine Sprinkleranlage erforderten.
7.4
7.4.1 Entsprechend den Ausführungen in E. 5 ist bei der Beurteilung des Baugesuchs das Tragwerk auf seine Vereinbarkeit mit den in E. 7.1 aufgeführten feuerpolizeilichen Bestimmungen zu überprüfen. Nach dem Gesagten stellt BSR 15-15 "Brandschutzabstände Tragwerke Brandabschnitte" eine genügende gesetzliche Grundlage dar.
7.4.2 Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Abrede, dass die Stützenverkleidung dem erforderlichen Feuerwiderstand R90 nicht genügt und daher im Rahmen des Mieterausbaus entsprechend saniert werden muss. Wie in E. 6.4 betreffend Sprinkleranlage festgehalten, ist das öffentliche Interesse an feuerbeständigen Tragwerken als gross zu gewichten und überwiegt es das von der Beschwerdeführerin geltend gemachte private Interesse an der Vermeidung von – ohne nähere Substanziierung – behaupteten "ausserordentlich teuren Massnahmen".
7.4.3 Zu Unrecht rügt die Beschwerdeführerin, dass die Bausektion gestützt auf eine mangelhafte Untersuchung eine unzulässige bedingte Sanierung verfügt habe. Denn bei der Beurteilung eines Baugesuchs darf sich die Baubehörde grundsätzlich auf das Baugesuch und die Pläne (§ 310 PBG) abstützen, ohne dass sie eine nähere Untersuchung vor Ort durchzuführen hätte. Zeigen sich bei der Prüfung des Baugesuchs inhaltliche oder formale Mängel, so hat die Behörde gemäss § 321 Abs. 1 PBG die Baubewilligung unter den entsprechenden Bedingungen und Auflagen zu erteilen. Nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut rechtfertigt sich eine Auflage auch dann, wenn der Mangel noch nicht besteht, jedoch einzutreten droht und daher ein rechtswidriger Zustand verhindert werden soll (RB 1982 Nr. 155 = BEZ 1983 Nr. 6). Der Nachweis, eine Nebenbestimmung erfüllt zu haben, obliegt wiederum dem Gesuchsteller, wobei im Streitfall darüber eine anfechtbare (Feststellungs-)Verfügung zu erlassen ist (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 889).
8.
8.1 Kraft § 29 Abs. 1 BBV I sind Klima-, Belüftungs- und Beleuchtungsanlagen so zu erstellen und zu unterhalten, dass baurechtlich einwandfreie Verhältnisse herrschen. Laut 30a Abs. 1 BBV I ist im Gebäude anfallende Abwärme, insbesondere jene aus Kälteerzeugung sowie aus gewerblichen und industriellen Prozessen, zu nutzen, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist. § 45 BBV I statuiert folgende energierechtliche Anforderungen an Klimaanlagen:
"1 Anlagen, mit denen die Raumlufttemperatur herabgesetzt oder mit denen ausschliesslich oder zusammen mit der Raumlufttemperatur die Raumluftfeuchtigkeit beeinflusst werden kann, gelten als Klimaanlagen.
2 Ein Gebäude ist auf eine Klimaanlage angewiesen, wenn die besondere Zweckbestimmung eines Raumes sie erfordert oder wenn übermässige äussere Einwirkungen auf Wohn- oder Arbeitsräume nicht anders abgewendet werden können.
3 Im Baugesuch ist nachzuweisen, dass eine Klimaanlage nötig ist. Ausgenommen sind Anlagen, deren
a. Kälteleistung mit erneuerbaren Energien bereitgestellt wird,
b. vorgesehene elektrische Leistung für die Kälteerzeugung gesamthaft weniger als 8 kW oder deren Wärmeleistung für die Befeuchtung weniger als 20 kW pro Gebäude beträgt,
c. spezifische elektrische Leistung für Kälteerzeugung und Luftförderung zusammen fünf Watt pro m² gekühlter Nutzfläche nicht übersteigt.
8.2 Das Baurekursgericht hielt fest, dass das vom Umbau betroffene Geschoss bisher nicht klimatisiert gewesen sei und sich durch den Anschluss der Geschossfläche von rund 350 m² der Energieverbrauch der bestehenden Anlage erhöhe. Daher habe die Bausektion für die Prüfung des Baugesuchs zu Recht nähere Auskünfte verlangt. Laut Angaben der Gesuchstellerin im Formular EN-5 sei die Leistungszahl der Anlage, die aus dem Verhältnis von erzeugter Kälteleistung zur eingesetzten elektrischen Leistung resultiere, nicht bekannt und die Abwärmenutzung der Anlage nicht wirtschaftlich. Wie die Bausektion zutreffend ausgeführt habe, müsse für die Beurteilung der Frage, ob eine Verpflichtung zur Anpassung der Klimaanlage verhältnismässig sei oder nicht, Klarheit darüber bestehen, in welchem Ausmass die geltenden Anforderungen bzw. Werte unterschritten würden. Diese Prüfung erfordere ein sogenanntes Prinzipschema der Kühlanlage. Diese und die weiteren der Bauherrschaft im Zusammenhang mit der Klimatisierung des 7. Obergeschosses auferlegten Massnahmen seien mit geringem Aufwand verbunden und für die Erteilung der Baubewilligung unumgänglich. Ob die Installation einer Anlage für die Abwärmenutzung im Rahmen der projektierten Erweiterung verhältnismässig sei, habe die Baubehörde zu Recht offengelassen. Die angefochtenen Auflagen gemäss Dispositiv Ziffern II.2 und II.4 seien daher nicht zu beanstanden.
8.3 Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass das fragliche 7. Obergeschoss schon seit 2008 an eine Kühlanlage angeschlossen sei. Es handle sich um eine vorbestehende Anlage, die im Zug des Mieterrückbaus von 2013 ausser Betrieb gesetzt worden sei; den in Dispositiv Ziffer II.2 verlangten Unwirtschaftlichkeitsnachweis habe sie bereits im Zug des Anschlusses und der Inbetriebnahme erbracht. Mit Dispositiv Ziffern II.1–II.4 würden unzulässige Auflagen im Hinblick auf den Einbau einer weder geplanten noch erforderlichen Klimaanlage bzw. einen bereits vor Jahren erfolgten erstmaligen Anschluss an eine Klimaanlage statuiert. Die Rekurserhebung sei zur Erlangung von Rechtssicherheit nötig gewesen. Obwohl das Missverständnis inzwischen behoben sei, müsse Dispositiv Ziffer II.2 aufgehoben werden. In der Replik macht sie ergänzend geltend, dass der von § 30a BBV I verlangte Unwirtschaftlichkeitsnachweis bei Anlagen mit geringem Abwärmeausstoss wie der vorliegenden eine reine Formalität darstelle. Dieser Verpflichtung sei die Bauherrschaft im Jahr 2008 schon nachgekommen; die Wiederholung dieser Prüfung bei jedem Mieterwechsel stelle eine Schikane dar.
Die Bausektion hält dem entgegen, dass die Umgestaltung von grösseren Räumen auch dann energetisch relevant sein könne, wenn diese über eine früher bewilligte Klimaanlage verfügten. Weil im Zug einer solchen baulichen Änderung der Energieverbrauch häufig zunehme, rechtfertige sich eine diesbezügliche Prüfung. Unterlagen von Fachverbänden ermöglichten mit geringem und somit verhältnismässigem Aufwand eine Beurteilung.
8.4
8.4.1 Gemäss der Legaldefinition in § 45 Abs. 1 BBV I geht es vorliegend um eine Klimaanlage. Nach dem Gesagten handelt es sich beim streitbetroffenen Innnenausbau des 7. Obergeschosses um einen Neubau, der aufgrund der aktuell geltenden Gesetzesbestimmungen zu prüfen ist. Daher spricht der von der Beschwerdeführerin im Jahr 2008, also vor dem nach 2013 erfolgten Rückbau und dem geplanten Ausbau des genannten Stockwerks erbrachte Unwirtschaftlichkeitsnachweis nicht gegen die streitbetroffene Auflage. 30a Abs. 1 BBV I stellt für diese eine klare gesetzliche Grundlage dar.
8.4.2 Der Bausektion ist beizupflichten, dass die Umwandlung von kleineren Einheiten zu Grossraumbüros energetische Auswirkungen hat, die einer entsprechenden Überprüfung bedürfen. Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass der Unwirtschaftlichkeitsnachweis im Sinn von § 30a Abs. 1 BBV I aufgrund eines Energiekonzepts mit vergleichsweise kleinem Aufwand erbracht werden kann. Die angefochtene Auflage erweist sich daher als verhältnismässig.
9.
Nach § 13 Abs. 2 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Wie das Baurekursgericht in E. 12.1 des angefochtenen Entscheids zutreffend festhält, ist die Beschwerdeführerin in weit überwiegendem Umfang erfolglos geblieben. Wenn die Vorinstanz ihr unter diesen Umständen 5/6 der Verfahrenskosten auferlegt hat, hält dies der vom Verwaltungsgericht vorzunehmenden Rechtskontrolle stand.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist.
10.
Im Beschwerdeverfahren haben sich die Parteien hinsichtlich einer umstrittenen Auflage geeinigt (E. 2), mit Bezug auf drei weitere ist die Bauherrschaft erfolglos geblieben (E. 6-8). Daher rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten zu 7/8 der Beschwerdeführerin und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Der überwiegend unterlegenen Beschwerdeführerin steht von vornherein keine Parteientschädigung zu. Indessen sind auch mit Bezug auf die Beschwerdegegnerin die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 VRG für die Zusprechung einer solchen Vergütung nicht erfüllt, weil sich ihre Bemühungen vor Verwaltungsgericht im Wesentlichen auf die Verteidigung des baurechtlichen Entscheids beschränkt haben.
Demgemäss erkennt die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 330.-- Zustellkosten, Fr. 5'330.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden zu 7/8 der Beschwerdeführerin und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin auferlegt.
4. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.
5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.