Quartierplan | Zweck des Quartierplans (E. 2). Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu (E. 3). Bei einer Überbauung muss das Grundstück des Beschwerdeführers rückwärtig erschlossen werden. Der Quartierplan sieht dafür den Servitutsweg B vor (E. 4a). Das Grundstück des Beschwerdeführers wird, obwohl es von drei Seiten von Strassen umschlossen wird, nicht unverhältnismässig abgewertet, da der Servitutsweg nur als Zufahrtsweg gemäss den Zugangsnormalien ausgestaltet werden darf, was die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten gestattet (E. 4b). Das Grundstück des Beschwerdeführers wird auch nicht übermässigem Lärm ausgesetzt (E. 4c). Das im Quartierplan gewählte Erschliessungskonzept ist planerisch nicht absolut verfehlt (E. 4d). Auch die Eigentumsgarantie ist nicht verletzt (E. 5). Abweisung der Beschwerde (E. 7).
Texte intégral
Standard Suche | Erweiterte Suche | Hilfe
Druckansicht
Geschäftsnummer: VB.2003.00092 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 10.07.2003 Spruchkörper: 3. Abteilung/3. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Quartierplan
Zweck des Quartierplans (E. 2). Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu (E. 3). Bei einer Überbauung muss das Grundstück des Beschwerdeführers rückwärtig erschlossen werden. Der Quartierplan sieht dafür den Servitutsweg B vor (E. 4a). Das Grundstück des Beschwerdeführers wird, obwohl es von drei Seiten von Strassen umschlossen wird, nicht unverhältnismässig abgewertet, da der Servitutsweg nur als Zufahrtsweg gemäss den Zugangsnormalien ausgestaltet werden darf, was die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten gestattet (E. 4b). Das Grundstück des Beschwerdeführers wird auch nicht übermässigem Lärm ausgesetzt (E. 4c). Das im Quartierplan gewählte Erschliessungskonzept ist planerisch nicht absolut verfehlt (E. 4d). Auch die Eigentumsgarantie ist nicht verletzt (E. 5). Abweisung der Beschwerde (E. 7).
Rechtsnormen: § 123 Abs. II PBG § 128 Abs. I PBG § 128 Abs. II PBG § 237 Abs. I PBG Art. 19 lit. I RPG
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
I. Der Gemeinderat X setzte am 25. Juli 2002 den amtlichen Quartierplan K-weg im Ortsteil Y fest.
II. Gegen diese Festsetzung gelangte B an die Baurekurskommission III, welche den Rekurs am 29. Januar 2003 teilweise guthiess.
III. B hat gegen den Rekursentscheid am 5. März 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei der Quartierplan so abzuändern, dass sein Grundstück, die Parzelle G (Kat.‑Nr. 01), nicht auf drei Seiten von Strassen umgeben werde; eventuell sei eine angemessene Entschädigung bzw. Ausgleichszahlung festzulegen; subeventuell sei der Servitutsweg B so festzulegen, dass er vom Grundstück des Beschwerdeführers einen Mindestabstand von 15 m einzuhalten habe; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Der Gemeinderat X beantragte die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Auch die Baurekurskommission III schloss auf Abweisung der Beschwerde. Der Mitbeteiligte E liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Die Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass.
2. Der Quartierplan ermöglicht gemäss § 123 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im erfassten Gebiet eine der planungs‑ und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen. Nach § 128 Abs. 1 PBG müssen alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Für die Erschliessungsanlagen sind insbesondere die Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die Anforderungen an eine rechtsgenügende Zufahrt sowie die Normalien über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987 zu beachten. Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind laut § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Das gilt auch für schon überbaute, jedoch unzureichend erschlossene Grundstücke im Quartierplangebiet (RB 1998 Nr. 100; vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE 106 Ia 94 E. 3b). In der Regel sind mithin auch für Altbauten baurechtskonforme Verhältnisse zu schaffen.
3. Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene Lösung soll im Rekursverfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor‑ und Nachteile der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener gemäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht.
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechtsverletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm – ausser bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung – nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]).
4. a) Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers ist dessen Grundstück nicht "in jeder Hinsicht" erschlossen, sondern nur für die heute vorhandene Überbauung. Bei einer vollständigen Überbauung, sei es durch Ergänzung der bestehenden Bausubstanz oder durch einen Neubau, ebenso bei einer Nutzungsänderung, muss das Grundstück entsprechend einer vom Kanton verfügten, vom Beschwerdeführer nicht in Frage gestellten Auflage rückwärtig erschlossen werden. Die selbe Auflage besteht für die nördlich anschliessenden, heute direkt durch die M-strasse erschlossenen Grundstücke Kat.-Nr. 02, 03 und 04. Der Quartierplan sieht zur Erfüllung dieser Auflage östlich der erwähnten Grundstücke den Servitutsweg B vor, dessen genauer Verlauf allerdings erst festgelegt werden soll, wenn die Parzelle L (Kat.-Nr. 05), auf welcher der Servitutsweg verläuft, überbaut wird. Der Beschwerdeführer ist zwar auf den Servitutsweg nicht angewiesen, weil er sein Grundstück direkt an die südlich seines Grundstücks vorgesehene Zufahrtsstrasse anschliessen kann. Hingegen benötigt auch er eine durch den Quartierplan zu schaffende zusätzliche Erschliessung.
b) Der Beschwerdeführer wendet gegen die im Quartierplan vorgesehene Lösung im Wesentlichen ein, sie führe dazu, dass sein Grundstück auf drei Seiten von Strassen umschlossen sei und daher unverhältnismässig abgewertet werde.
Die Baurekurskommission III hat erwogen, die Belastung durch die auf drei Seiten verlaufenden Verkehrswege wären jedenfalls dann planerisch untragbar, wenn auch die grossflächige Parzelle L (Kat.-Nr. 05) über den entsprechend auszubauenden Servitutsweg erschlossen werden dürfte. Deshalb sei sicherzustellen, dass östlich des rekurrentischen Grundstücks nur eine Zufahrt erstellt werden dürfe, die ein geringes Verkehrsaufkommen erzeuge und in erster Linie der rückwärtigen Erschliessung der an der Staatsstrasse gelegenen Grundstücke diene. Die Kommission ordnete in diesem Sinne an, dass der Servitutsweg nur als Zufahrtsweg gemäss den Zugangsnormalien ausgestaltet werden darf, was die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten gestattet. Die verbleibende Beeinträchtigung habe der Rekurrent hinzunehmen, zumal er dafür insofern entschädigt werde, als er weder im Verteiler für die Administrativkosten noch im jenem für die Erstellungskosten der Zufahrtsstrasse aufgeführt sei, obwohl Land seines Grundstücks umgelegt wurde und dieses zudem später über die neue Zufahrtsstrasse erschlossen werde. Hinzu komme, dass der Rekurrent durch die Landumlegung ein besser überbaubares Grundstück erhalte.
c) Der Beschwerdeführer hält dem zu Unrecht entgegen, sein Grundstück werde wegen der angefochtenen Strassen- bzw. Wegführung übermässigem Lärm ausgesetzt. Den Akten ist zwar zu entnehmen, dass die Lärmimmissionen entlang der N-/M-strasse in der Tat 7 - 8 dB(A) über dem massgeblichen Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe (ES) II von 60 dB(A) liegen (vgl. Bericht zum Quartierplan K-weg vom 25. Juni 2002 [nachfolgend Quartierplanbericht], S. 14). Diese Lärmbelastung besteht aber unabhängig vom Quartierplan und kann diesem nicht angelastet werden. Der Beschwerdeführer äusserte im Übrigen im Quartierplanverfahren das Begehren, es sei sicherzustellen, dass der heute vorhandene Lärmschutzwall auf seinem Grundstück auch nach Erstellung der Zufahrtsstrasse in gleicher Qualität wieder errichtet werde. Diesem Begehren wurde stattgegeben, so dass der Beschwerdeführer in dieser Hinsicht nicht schlechter gestellt ist als anhin.
Auf der südlich der Parzelle G verlaufenden Zufahrtsstrasse ist gemäss der hierzu erstellten Strassenlärmberechnung ein Beurteilungspegel von 47.5 dB(A) am Tag und von 39.4 dB(A) in der Nacht zu erwarten. Massgeblich ist hier der Planungswert der ES II, d.h. 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht (vgl. Ziff. 2 des Anhangs 3 zur Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]). Dieser Grenzwert wird deutlich unterschritten.
Da die drei auf die M-strasse erschlossenen Grundstücke, deren rückwärtiger Erschliessung der höchstens 10 Wohneinheiten erschliessende Servitutsweg dienen wird, bei voller Ausnützung 7 Wohneinheiten enthalten können, können höchstens drei auf der Parzelle L (Kat.-Nr. 05) geplante Wohneinheiten über den Servitutsweg erschlossen werden. Der damit verbundene Verkehrslärm kann ohne weiteres als vernachlässigbar bezeichnet werden.
Auch bei der vom Beschwerdeführer verlangten Gesamtbetrachtung ergibt sich, dass als Hauptlärmquelle die Staatsstrasse gelten muss, gegenüber welcher der zusätzliche Verkehrslärm kaum ins Gewicht fällt, namentlich nicht jener des vom Beschwerdeführer bekämpften Servitutswegs. Der Quartierplan verhilft dem Grundstück des Beschwerdeführers überdies zu einer besseren Form, die ihm die volle Ausnützung der gemäss Zonenplan vom 30. September 1994 zulässigen 60 % gestattet, gleichzeitig aber auch erlaubt, den Neubau hinter der Baulinie entlang der Staatsstrasse – und damit weiter entfernt von der hauptsächlichen Lärmquelle – zu errichten.
d) Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist das im Quartierplan gewählte Erschliessungskonzept planerisch nicht absolut verfehlt. Es ist zwar nicht gerade häufig, aber auch nicht singulär, dass ein Grundstück auf drei Seiten von Erschliessungen umgeben ist. Die vom Beschwerdeführer bevorzugte Variante mit der Führung des Servitutsweges nach Nordosten würde mehr Land verbrauchen als die angefochtene Variante und konnte deshalb von den Planungsbehörden im Rahmen ihres Ermessens verworfen werden. Verständlicherweise stört sich der Beschwerdeführer daran, dass ausgerechnet die Nordseite seines Grundstücks jene ist, die an keinen Verkehrsträger anstösst. Entgegen seiner Behauptung können Schlafräume aber ohne weiteres auf diese Seite orientiert werden (vgl. § 301 PBG). Im Übrigen ist zu wiederholen, dass vom Servitutsweg keine nennenswerten Immissionen ausgehen werden, so dass auch in dieser Richtung lärmempfindliche Räume angeordnet werden können. Schliesslich können die Immissionen der Zufahrtsstrasse nicht als erheblich störend angesehen werden, so dass eine Ausrichtung von Wohnräumen auf die Südseite durchaus möglich und sinnvoll ist.
Dem Grundsatz der Rechtsgleichheit kommt im Planungsrecht nur abgeschwächte Bedeutung zu (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 121 ff.). Vorliegend kann daraus nicht mehr abgeleitet werden, als dass für die angefochtene Massnahme eine sachliche Begründung vorliegen muss, was der Fall ist. Die Frage, ob der Servitutsweg die rückwärtige Erschliessung von Kat.-Nr. 03 sicherstellt, ist im vorliegenden Zusammenhang an sich ohne Belang. Es sei aber darauf hingewiesen, dass eine entsprechende Ergänzung des Quartierplans zweckmässig wäre.
5. Der Beschwerdeführer rügt, der angefochtene Entscheid verletze die Eigentumsgarantie insofern, als durch den Quartierplan der Lagewert des Grundstücks massiv vermindert werde. Diese Entwertung werde durch die Befreiung von Administrativ- und Strassenerstellungskosten nicht ausgeglichen.
a) Mit der Rüge, die Eigentumsgarantie sei verletzt, macht der Beschwerdeführer geltend, es sei das im Quartierplanungsrecht geltende Realersatz- oder Äquivalenzprinzip verletzt worden. Danach haben alle Eigentümer Anspruch darauf, für das von ihnen eingeworfene Land in der Regel rationell überbaubare, gleiche oder zumindest wertgleiche Grundstücke zu erhalten (vgl. dazu Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Züricher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 139 N. 2, § 141 N. 1).
Das Grundstück des Beschwerdeführers könnte ohne rückwärtige Erschliessung nicht neu überbaut werden, ebensowenig könnten erhebliche Umbauten oder eine Nutzungsänderung vorgenommen werden. In allen diesen Fällen bedarf das Grundstück einer rückwärtigen Erschliessung, die erst durch den Quartierplan geschaffen wird. Sodann müsste eine Neuüberbauung die rechtskräftige Baulinie entlang der M-strasse respektieren, was bei Beibehaltung der bisherigen Grundstücksgrenzen die Ausnützungsmöglichkeiten stark beeinträchtigen würde. Insofern erfährt die Parzelle G durch die Landumlegung eine Aufwertung, und ist die Behauptung des Beschwerdeführers, er könnte sein Grundstück auch ohne Umlegung neu überbauen, zumindest stark zu relativieren. Dass die dreiseitige Anordnung von Erschliessungsanlagen einen Nachteil darstellt, ist an sich nicht zu bestreiten. Dieser Nachteil weist aber keinesfalls das Ausmass auf, welches ihm der Beschwerdeführer zumisst. Die Beeinträchtigungen namentlich durch den Servitutsweg sind – unter Berücksichtigung der von der Baurekurskommission III angeordneten Beschränkung – geringfügig und werden durch die Befreiung von Administrativkosten und vor allem dadurch, dass der Beschwerdeführer sich auch an den Kosten der Zufahrtsstrasse (die für die künftige Erschliessung seines Grundstücks nötig ist) nicht beteiligen muss, ausreichend abgegolten.
Es kann also keine Rede davon sein, dass der Beschwerdeführer kein wertgleiches Grundstück zugeteilt erhalten hat.
b) Der Beschwerdeführer bestreitet zu Recht nicht, dass der Eingriff in seine Eigentümerposition auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruht und im öffentlichen Interesse liegt. Im Lichte der vorstehenden Erwägung darf der Eingriff auch als verhältnismässig bezeichnet werden. Für den Fall, dass die Erschliessung im Bereich des Grundstücks des Beschwerdeführers nicht wie beantragt geändert würde, verlangt der Beschwerdeführer, es sei im Rahmen des Quartierplans eine Ausgleichszahlung festzulegen. Nach dem soeben Ausgeführten besteht für eine Ausgleichszahlung kein Anlass. Das Quartierplanrecht sieht einen Geldausgleich dann vor, wenn Mehr- oder Minderzuteilungen nötig sind oder für Landabzüge für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen (§ 145 Abs. 1 PBG). Vorliegend erhält der Beschwerdeführer eine arrondierte Parzelle von gleichem Ausmass wie im alten Bestand, deren Zuteilung wie dargelegt dem Äquivalenzprinzip (§ 139 PBG) gerecht wird, so dass insofern kein Ausgleich zu leisten ist. § 145 Abs. 2 PBG sieht einen Geldausgleich für Werteinbussen durch andere Quartierplanmassnahmen vor, die hier hinsichtlich des Beschwerdeführers ebenfalls nicht angeordnet wurden. Namentlich muss der Beschwerdeführer für den Servitutsweg B keine Rechte abtreten bzw. einräumen, so dass § 145 Abs. 2 lit. b PBG nicht anzuwenden ist. Ausser Betracht fällt schliesslich § 141 PBG, wonach Grundstücke des Altbestands, die für eine geeignete Überbauung flächenmässig nicht ausreichen und auch durch geeignete Massnahmen nicht überbaubar gemacht werden können, auszukaufen sind. Andere Anknüpfungspunkte für Ausgleichszahlungen im Rahmen des Quartierplanverfahrens sind nicht ersichtlich. Wenn der Beschwerdeführer an seiner Auffassung festhalten sollte, der Quartierplan führe zu einer massiven Entwertung seines Grundstückes, hätte er ein Verfahren wegen materieller Enteignung einzuleiten. Wie angemerkt werden mag, würde ein Entschädigungsanspruch nach feststehender Praxis voraussetzen, dass dem Grundeigentümer keine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft mehr verbleibt (BGE 111 Ib 257 E. 4a, 112 Ib 263 E. 4, 117 Ib 262 E. 2a; RB 1993 Nr. 64, bestätigt durch BGr, ZBl 98/1997, S. 179, und RB 1991 Nr. 80).
6. Im Eventualantrag verlangt der Beschwerdeführer, der Servitutsweg B sei so zu legen, dass er gegenüber seinem Grundstück einen Mindestabstand von 15 m einhalte. Auch dieser Antrag ist abzulehnen. Der Nachteil, den der Beschwerdeführer durch den Servitutsweg erleidet, ist wie vorne dargelegt relativ gering. Hingegen würde die gewünschte Verlegung eine unnötige Verlängerung des Servitutsweges und damit zusätzlichen Landverbrauch nach sich ziehen, was dem Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem Boden (Art. 75 Abs. 1 BV) widerspräche. Zudem würde eine solche Auflage die zweckmässige Überbauung der Parzelle L ohne hinreichenden Grund erschweren. Die Gutheissung des Eventualantrags würde mit anderen Worten eine unverhältnismässige Beeinträchtigung der Grundeigentümerposition des Nachbarn bewirken.
7. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ausserdem hat er den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner zu Gunsten der Quartierplanrechnung angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).
Demgemäss entscheidet die Kammer:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen: Fr. 60.-- Zustellungskosten, Fr. 3'060.-- Total der Kosten.
3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt
4. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- (inkl. MWSt) zu bezahlen.