Zürich Verwaltungsgericht 11.12.2002 VB.2002.00291

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  Geschäftsnummer: VB.2002.00291   Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 11.12.2002 Spruchkörper: 1. Abteilung/1. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht Betreff: Befehl

Befehl zur Entfernung eines zu grossen Dachflächenfensters. Widerruf einer fehlerhaften Verfügung. Der vorliegende Streit ist auf die unterschiedliche Auslegung von § 4 Abs. 2 BauVV durch die Beschwerdeführenden bzw. deren Architekt einerseits und die kommunale Baubehörde andererseits zurückzuführen. Bei gehöriger Prüfung der Baugesuchsunterlagen konnte ungeachtet der diskutablen Einfärbung der neuen Fensteröffnungen in den Baueingabeplänen kein Zweifel über Anzahl und Grösse der neu geplanten Fenster bestehen (E. 2b). Hätte die Baubehörde das Baugesuch der Beschwerdeführenden mit minimaler Sorgfalt geprüft, hätte ihr die missverständliche Einfärbung der Umbauten in den Plänen und der bei ihrem eigenen Verständnis der Pläne offenkundige Widerspruch zu den Angaben im Gesuchsformular und den beiliegenden Erklärungen der Nachbarn ins Auge stechen müssen. Die Bauherrschaft hat von der Baubewilligung gutgläubig Gebrauch gemacht und den Bau des streitbetroffenen Dachfensters entsprechend den genehmigten Plänen ausgeführt. Die durch den Rückbau betroffenen gutgläubig geschaffenen Werte erscheinen als erheblich. Andererseits sind die betroffenen öffentlichen Interessen offenkundig von geringer Bedeutung. Dass die kommunale Vorschrift betreffend die Grösse der Dachflächenfenster nun nicht lückenlos durchgesetzt werden kann, hat die Baubehörde ihrer mangelnden Sorgfalt zuzuschreiben und rechtfertigt für sich allein den Widderruf der rechtskräftigen Baubewilligung nicht (E. 3) Gutheissung (E. 4).

  Stichworte: BAUBEWILLIGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN BAUGESUCH DACHFENSTER DACHFENSTER GESTALTUNG UND EINORDNUNG GUTER GLAUBE PLAN RÜCKBAU WIDERRUF

Rechtsnormen: § 4 lit. II BauVV § 238 Abs. I PBG

Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3

I. Am 16. Juli 2001 bewilligte der Bauausschuss der Gemeinde X A und B diverse Umbauten an der Liegenschaft K-strasse im Ortsteil Q.

Nach Abschluss des Umbaus stellte der Bauausschuss unter Bezugnahme auf die Schlusskontrolle vom 30. August 2001 mit Verfügung vom 24. September 2001 fest, dass das Dachflächenfenster auf der Südwestseite zu gross sei und die Bauordnung verletze; die Bauherrschaft wurde aufgefordert, das zu grosse Dachflächenfenster bis spätestens Ende Dezember 2001 durch ein solches mit den bewilligten Massen zu ersetzen.

II. Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission III am 7. August 2002 unter Neuansetzung der Beseitigungsfrist ab.

III. Mit Beschwerde vom 12. September 2002 (und Ergänzungen vom 18. und Berichtigung vom 24. September 2002) liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, die vorinstanzlichen Anordnungen aufzuheben und ihnen die Beibehaltung des beanstande­ten Fensters zu erlauben, unter Kosten- und Entschä­digungsfolgen zulasten der Gegenpartei für beide Rechtsmittelverfahren.

Der Bauausschuss der Gemeinde X verzichtete am 24. September 2002 auf Ver­nehm­lassung. Die Baurekurskommission III beantragte am 10. Oktober 2002 Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. Sämtliche Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. In der Sache streitig ist lediglich, ob das nach den Bestimmungen der Bauordnung unbestrittenermassen zu grosse Dachflächen­fenster in der südwestlichen Dachfläche durch ein kleineres ersetzt werden muss.

2. a) Die Beschwerdeführenden haben am 14. Juni 2001 durch ihren Architekten ein Baugesuch einreichen lassen, dessen Gegenstand gemäss “Kurzbeschrieb” im Gesuchsformu­lar wie folgt umschrieben war: “Einfamilienhaus Umbau, Innere Raumunterteilung, Ein­­bau eines Fassadenund zwei Dachfenster”. Unter “2. Äussere Materialien und Farben sowie Konstruktionsart” enthält das Gesuch im Abschnitt “Dach” folgenden Eintrag: “bestehend; Dachfenster Ostseite 0.55/1.00 Westseite 0.55/1.00 + 1.15 x 1.20 unter 5 % der Dach­flächen”. In den zugehörigen Plänen waren die neu geplanten Dachflächenfenster sowie das Fenster in der Nordwest-Fassade gelb markiert, ein in der südwestlichen Dachfläche wegfallendes Dachfenster dagegen rot.

b) Gemäss § 4 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BauVV) sind bei Umbauten bleibende Bauteile schwarz, neue rot und abzubrechende gelb wiederzugeben.

Der vorliegende Streit ist offenkundig darauf zurückzuführen, dass die Beschwerdeführenden bzw. deren Architekt diese Bestimmung so verstanden haben, dass bei einem Fens­­tereinbau die auszubrechende Fassaden- bzw. Dachfläche als Abbruch, das heisst gelb, und entsprechend beim Schliessen eines bestehenden (Dach-)Fensters die einzufügende Dach­­­fläche als neu, das heisst rot, darzustellen sei. Demgegenüber bezieht sich die Betrach­­tungsweise des Beschwerdegegners auf die Fenster als solche: Die neuen Fensteröffnungen hätten demnach rot und die zu verschliessenden gelb dargestellt werden müssen. Welche Be­trachtungsweise die richtigere ist, kann offen bleiben. War die Darstellung der Be­schwer­de­führenden falsch, so war ihr Irrtum unter den gegebenen Umständen jedenfalls leicht zu er­ken­nen: Laut Baugesuchsformular ist Gegenstand des Baugesuchs der Einbau eines Fassadenfensters und zweier Dachfenster, und für die Dachfenster werden je die Mas­­se angegeben. Lage, Zahl und Grösse der neuen Fensteröffnungen waren überdies in den dem Baugesuch beiliegenden vier Zustimmungserklärungen der benachbarten Grundeigentümer aufgeführt. Bei gehöriger Prüfung der Baugesuchsunterlagen konnte somit ungeachtet der diskutablen Einfärbung der neuen Fensteröffnungen kein Zweifel über Anzahl und Grösse der neu geplanten Fenster bestehen. Eine Unklarheit, die sich gewöhnlich zum Nachteil des Gesuchstellers auswirkt (vgl. RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 122), bestand hier nicht. Die vom Beschwerdegegner am 16. Juli 2001 im Anzeigeverfahren erteilte Bewilligung umfasst auch die mit ausdrücklichem Genehmigungsvermerk versehenen Pläne, die mit dem Dispositiv der Bewilligung eine Einheit bilden (Mäder, S. 207). Folglich ist das umstrittene, das bauordnungs­gemässe Mass überschreitende Fenster in der südwestlichen Dachfläche am 16. Juli 2001 bewilligt worden. Diese Verfügung ist in Rechtskraft erwachsen.

3. Die angefochtene Verfügung vom 24. September 2001 mit der Feststellung, das Dachflächenfenster auf der Südwestseite sei nicht bewilligungsfähig und daher durch ein kleineres zu ersetzen, erweist sich damit als teilweiser Widerruf der Baubewilligung vom 16. Juli 2001.

Ein solcher Widerruf einer (hier unbestrittenermassen) fehlerhaften Verfügung ist im Kanton Zürich nicht ausdrücklich geregelt und nach der Rechtsprechung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich 2002, Rz. 990 ff.). Wurde mit der Verfügung eine Befugnis eingeräumt, wie hier mit der Baubewilligung vom 16. Juli 2001, und hat der Berechtigte, wie hier die Beschwerdeführenden, von dieser Befugnis bereits Gebrauch gemacht, so kann die Verfügung grundsätzlich nicht widerrufen werden, das heisst in der Regel dann nicht, wenn die Benützung der Bewilligung erhebliche Investitionen erforderte und zur Schaffung eines Zustands geführt hat, der nur unter Vernichtung gutgläubig geschaffener Werte wieder beseitigt werden kann (BGE 109 Ib 246 E. 4b; 101 Ib 318 E. 2; Häfelin/Müller, Rz. 1015). In Anwendung dieser Grundsätze hat das Bundesgericht erkannt, dass eine Baubewilligung auf Grund von Plänen, die für die Behörden ohne Weiteres als fehlerhaft erkennbar gewesen wären, nach erfolgtem Baubeginn nur widerrufen werden kann, wenn erhebliche Inte­re­ssen auf dem Spiel stehen; die blosse Verletzung von Ästhetikvorschriften reicht dazu nicht aus (BGr, 1. Juni 1983, ZBl 85/1984, S. 127 ff.).

Ähnlich liegen die Verhältnisse hier: Hätte die Baubehörde das Baugesuch der Beschwerdeführenden mit minimaler Sorgfalt geprüft, hätte ihr die missverständliche Einfärbung der Umbauten in den Plänen und der bei ihrem eigenen Verständnis der Pläne offenkundige Widerspruch zu den Angaben im Gesuchsformular und den beiliegenden Erklärun­gen der Nachbarn ins Auge stechen müssen. Die missverständliche Einfärbung beruht zudem auf einer zumindest vertretbaren Auslegung von § 4 Abs. 2 BauVV durch die Beschwerdeführenden bzw. deren Architekt und war offenkundig nicht auf eine Täuschung der Baubehörde angelegt. Die Bauherrschaft hat deshalb von der Baubewilligung vom 16. Juli 2001 gutgläubig Gebrauch gemacht und den Umbau einschliesslich des streitbetrof­fenen Dachfensters entsprechend den genehmigten Plänen ausgeführt. Der Ersatz des um­­strittenen Dachfensters durch ein kleineres wäre zwar für sich genommen nicht besonders aufwendig, doch ist in Rechnung zu stellen, dass dadurch die Belichtung und damit auch die Nutzbarkeit des durch den Umbau neu geschaffenen Zimmers betroffen wäre. Die durch den Rückbau betroffenen gutgläubig geschaffenen Werte erscheinen damit als erheb­lich. Andererseits sind die betroffenen öffentlichen Interessen offenkundig von geringer Be­­deutung. Wie die von den Beschwerdeführenden eingereichten Fotos belegen, kann von einem Einordnungsmangel im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) keine Rede sein. Dass die kommunale Vorschrift be­treffend die Grösse der Dachflächenfenster nun nicht lückenlos durchgesetzt werden kann, hat die Baubehörde ihrer mangelnden Sorgfalt zuzuschreiben und rechtfertigt für sich allein den Widerruf der rechtskräftigen Baubewilligung nicht.

4. Die Beschwerde erweist sich damit als begründet und ist gutzuheissen. Die Verfügung des Bauausschusses vom 24. September 2001 und der Rekursentscheid vom 7. August 2002 sind aufzuheben. ...

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden die Verfügung des Bauausschusses X vom 24. September 2001 und der Entscheid der Baurekurskommission III vom 7. August 2002 aufgehoben.

2.    ...