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Geschäftsnummer: VB.2000.00110 Entscheidart und -datum: Endentscheid vom 28.06.2000 Spruchkörper: 4. Abteilung/4. Kammer Weiterzug: Dieser Entscheid ist rechtskräftig. Rechtsgebiet: Betreff: Mietzinskontrolle
. Mietzinskontrolle: Die bei der Festsetzung der Mietzinse für öffentlich geförderte Wohnungen zu berücksichtigende Betriebsquote (Zuschlag für Fondseinlagen und betrieblichen Unterhalt) darf hier 3 % des Gebäudeversicherungswertanteils nicht überschreiten. Zuständigkeit; Streitwert (E. 1). Übermässige Erhöhung der Betriebsquote; Rückweisung der Sache an den Stadtrat (E. 2). Geringere Erhöhung der Betriebsquote zulässig; keine Verletzung von Treu und Glauben (E. 3). Anwendung des sogenannten Globalverzinsungsmodells zulässig (E. 4). Zur Kostenfreiheit der Mietzinsüberprüfung (E. 5).
Stichworte: BETRIEBSQUOTE GLOBALVERZINSUNG KOSTENFREIHEIT MIETZINS MIETZINSKONTROLLE STREITWERT WOHNBAUFÖRDERUNG WOHNERHALTUNG
Rechtsnormen: Art. 36 lit. V OG § 38 VRG § 42 WBFV § 46 WBFV § 21 ZPO
Publikationen: - keine - Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) Gewichtung: 3
I. A und AA sind seit 1. August 1993 Mieter einer freitragenden 4½-Zimmer-Wohnung der Baugenossenschaft C in Zürich. Die Siedlung ist auf städtischem Boden im Baurecht erstellt worden; die Stadt hat ein Anteilscheinkapital von Fr. 24'000.- gezeichnet. Mit Bezug auf die neun freitragenden Wohnungen der Siedlung setzte der Finanzvorstand der Stadt Zürich am 7. Dezember 1995 den Zuschlag (Betriebsquote) für Fondseinlagen und betrieblichen Unterhalt auf 2,5 % des Erstellungskostenanteils fest. Das kantonale Amt für Wohnbauförderung erliess am 24. September 1996 betreffend die subventionierten Wohnungen der Überbauung eine neue Mietzinsverfügung und erhöhte darin den Zuschlag auf 3,25 % des Gebäudeversicherungsanteils. Die Baugenossenschaft teilte den Mietern und Mieterinnen im Dezember 1996 mit, dass die Mietzinse trotz einer Senkung des Leitzinssatzes für Althypotheken um ¼ % nicht gesenkt würden; zur Begründung wurde auf die erwähnte Erhöhung des Zuschlags durch das Amt für Wohnbauförderung verwiesen. Am 6. Januar 1997 stellten A und AA beim städtischen Büro für Wohnbauförderung das Begehren um Herabsetzung des bisherigen Mietzinses von netto Fr. 2'600.- im Monat. Mit Stellungnahme vom 24. September 1997 bestätigte das Büro für Wohnbauförderung die Erhöhung der Betriebsquote auf 3,25 %, rückwirkend ab 1. April 1996. Hierauf verlangten A und AA einen formellen Entscheid des Finanzvorstands. Dieser wies die "Mietzinsbeschwerde" am 4. Februar 1998 ab und auferlegte den Beschwerdeführenden einen Verfahrenskostenanteil von pauschal Fr. 100.-. Ebenso verfuhr der Stadtrat Zürich am 6. Januar 1999 mit der von A und AA am 9. März 1998 erhobenen Einsprache; ausserdem auferlegte er den Einsprechern die Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 788.- zuzüglich die vom Finanzvorstand auferlegten Kosten von Fr. 100.-, insgesamt also Fr. 888.-.
II. Gegen den Entscheid des Stadtrats rekurrierten A und AA am 15. Februar 1999 an den Bezirksrat Zürich. Dieser wies den Rekurs am 3. Februar 2000 ab, bestätigte den Beschluss des Stadtrats vom 6. Januar 1999 und stellte fest, dass der von der Baugenossenschaft C per 1. April 1997 bestimmte, im Sinn der Stellungnahme des Büros für Wohnbauförderung vom 24. September 1997 reduzierte Mietzins rechtsgültig sei. Die Verfahrenskosten auferlegte der Bezirksrat den Rekurrenten.
III. Am 17. März 2000 gelangten A und AA mit Beschwerde rechtzeitig an das Verwaltungsgericht mit folgenden Anträgen:
"1. Der angefochtene Beschluss sei vollumfänglich aufzuheben;
2. der angefochtene Mietzins sei mit Wirkung ab 1. April 1997 aufgrund des gesunkenen Hypothekarleitzinssatzes der ZKB angemessen herabzusetzen und dementsprechend neu festzulegen;
3. die vom Finanzvorstand der Stadt Zürich genehmigte Erhöhung der Betriebsquote mit Wirkung ab 1. April 1996 von 2½ auf 3¼ % sei aufzuheben;
4. eventualiter sei die Beschwerdesache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
5. es sei festzustellen, dass die Beschwerdeführer für das Mietzinsbeschwerdeverfahren vor den stadtzürcherischen Kontrollinstanzen keine Verfahrenskosten zu bezahlen haben;
unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner."
Mit der Beschwerde rügen die Beschwerdeführenden zur Hauptsache die behördlich genehmigte Erhöhung der Betriebsquote auf 3¼ %. Sie verweisen auf den Wortlaut der einschlägigen Bestimmung, welcher einen Spielraum für eine ausnahmsweise erhöhte Betriebsquote von über 3 % bei Neubauten klar ausschliesse. Demnach sei eine Überschreitung des grundsätzlichen Höchstsatzes von 3 % vorliegend selbst dann unzulässig, wenn die Mehrkosten hinreichend ausgewiesen wären. Es sei rechtswidrig und verletze den Grundsatz von Treu und Glauben, die von den städtischen Behörden und der gemeinnützigen Wohnbauträger zu vertretende Fehlkalkulation auf dem Buckel der Beschwerdeführenden auszutragen. Für sie sei die fehlerhafte Berechnung der Betriebsquote in keiner Weise erkennbar gewesen. Sie verweisen auch auf die kantonalrechtlich verankerte sogenannte relative Berechnungsmethode, welche besage, dass bei einer Mietzinsanpassung nur die relevanten Änderungen in den Kostenfaktoren seit der letzten Mietzinsfestlegung zu berücksichtigen seien. Die Anfangsquote und der Anfangsmietzins seien vorbehaltlos festgelegt worden. Die Beschwerde befasst sich weiter mit der Äufnung des Heimfallfonds, welche derzeit nicht zwingend sei. Demnach sei die Erhöhung des Zuschlags entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht zwingend oder unausweichlich. Sodann wenden sich die Beschwerdeführenden gegen die Anwendung des Globalverzinsungsmodells.
Der Stadtrat Zürich und die Baugenossenschaft C beantragten mit Eingaben vom 19. bzw. 20. April 2000 die Abweisung der Beschwerde. Der Bezirksrat Zürich liess sich nicht vernehmen.
Durch Zwischenbeschluss des Verwaltungsgerichts vom 31. Mai 2000 wurde auf dessen Einwendung hin der Stadtrat Zürich als Mitbeteiligter bezeichnet und neu das Finanzdepartement der Stadt Zürich als Beschwerdegegner Nr. 2. Der Finanzvorstand der Stadt Zürich verzichtete am 13./19. Juni 2000 auf Beschwerdeantwort.
Auf die weiteren Vorbringen der Beteiligten ist soweit erforderlich zurückzukommen.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. a) Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 in Verbindung mit § 19c Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (in der Fassung vom 8. Juni 1997; VRG) für die Beurteilung der Beschwerde zuständig; ein Ausschlussgrund im Sinn von § 43 Abs. 1 VRG liegt nicht vor.
b) Das Verwaltungsgericht erledigt Streitigkeiten in Dreierbesetzung. In vermögensrechtlichen Streitigkeiten kann allerdings der Einzelrichter entscheiden, wenn der Streitwert Fr. 20'000.nicht übersteigt (§ 38 VRG). In Fällen von grundsätzlicher Bedeutung kann die Entscheidung in jedem Fall der Kammer übertragen werden.
Bei der von den Beschwerdeführenden beantragten Mietzinsreduktion handelt es sich um eine für die Parteien ausschliesslich vermögensrechtliche Angelegenheit. Da die Parteien den Streitwert nicht beziffert haben, ist der Streitwert unter Berücksichtigung der übrigen Parteivorbringen und der Umstände nach pflichtgemässem Ermessen zu bestimmen. Es ist offensichtlich, dass der Streitwert bei periodisch geschuldeten Beträgen mit unbestimmter Zeitdauer nicht exakt bestimmt werden kann. Das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943 (OG) und das Zürcher Gesetz über den Zivilprozess vom 13. Juni 1976 (ZPO) lösen diese Problematik mit der Festlegung des Streitwerts auf den zwanzigfachen Betrag der einjährigen im Streit liegenden Leistung (Art. 36 Abs. 5 OG; § 21 ZPO). Das Verwaltungsrechtspflegegesetz äussert sich hingegen zum Streitwert bei periodischen Leistungen von unbestimmter Dauer nicht. Mit Bezug auf strittige Sozialhilfezahlungen als periodisch wiederkehrende Leistungen hat es das Verwaltungsgericht als sachgerecht bezeichnet, den massgebenden Zeitraum auf zwölf Monate zu bemessen - wobei es unter anderem erwähnte, die Fürsorgebehörden seien verpflichtet, alle hängigen Hilfsfälle mindestens jährlich zu überprüfen (RB 1998 Nr. 21). Eine solche Beschränkung liegt hier nicht vor. Sodann sind im heutigen Zeitpunkt bereits über drei Jahre seit der beantragten Mietzinssenkung verstrichen, weshalb die Annahme eines Streitwerts von zwölf Monaten dem im Streit liegenden Betrag bereits heute klar widersprechen würde. Schliesslich ist massgebend zu beachten, dass Streitigkeiten über Mietzinse auch - respektive zur Hauptsache - vor den Zivilgerichten auszufechten sind und dort regelmässig der zwanzigfache Betrag der streitigen Jahresleistung als Streitwert gilt (vgl. Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997, § 21 N. 1 mit Hinweisen). Es liegt nahe, diesen Grundsatz im verwaltungsrechtlichen Mietzinsverfahren analog anzuwenden.
Die von den Beschwerdeführenden im gesamten Verfahren verlangte Mietzinsreduktion erfolgte als Reaktion auf die Mitteilung der Baugenossenschaft C vom Dezember 1996, die Mietzinse trotz der Senkung des Hypothekarleitzinssatzes der Zürcher Kantonalbank von 5 % auf 4,75 % nicht zu senken (act. --). Zudem richten sich die Beschwerdeführenden in ihrer Argumentation und insbesondere mit dem Hinweis auf den Vertrauensschutz gegen jede Erhöhung der Betriebsquote, akzeptieren also keinerlei Kompensation für die Senkung des Hypothekarzinses. Nachdem die Beschwerdeführenden die beantragte Mietzinssenkung betragsmässig nicht konkretisiert haben, rechtfertigt es sich, für die Streitwertberechnung hilfsweise auf die Regelung gemäss Art. 269 ff. des Obligationenrechts (OR) zurückzugreifen. Danach hat die Senkung des Hypothekarzinsfusses von 5 % auf 4¾ % eine Mietzinsreduktion um 2,91 % zur Folge (vgl. Art. 13 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG]; Schweizerisches Mietrecht, herausgegeben vom Schweizerischen Verband der Immobilien-Treuhänder, 2. A., Zürich 1998, Art. 269a N. 50). Bezogen auf den seinerzeitigen Mietzins von Fr. 2'600.- im Monat würde sich daraus ein strittiger Betrag von monatlich Fr. 75.65 bzw. von rund Fr. 908.- im Jahr ergeben. Hieraus resultiert unter der Annahme eines zwanzigfachen Betrags ein Streitwert von rund Fr. 18'000.-. Von diesem geschätzten Betrag ist auszugehen, wobei offen gelassen werden kann, ob angesichts weiterer Vorbringen der Beschwerdeführenden (vgl. etwa der Hinweis auf die Berechnung der Mietzinse auf der Grundlage eines Hypothekarzinsfusses von 5¼ % [act--] oder die Ablehnung des städtischen Globalverzinsungsmodells) allenfalls ein Streitwert von über Fr. 20'000.- anzunehmen wäre. Vielmehr ist die Sache allein schon wegen der teilweise grundsätzlichen Bedeutung durch das Kollegialgericht zu entscheiden (§ 38 Abs. 3 VRG).
2. Strittig ist vorab die von der Vorinstanz gebilligte Erhöhung der Betriebsquote auf 3¼ % des Gebäudeversicherungswerts. Massgebend für die Festlegung des höchstzulässigen Mietzinses ist zunächst das städtische Reglement über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unterstützten Wohnungen vom 19. Juni 1996 (Mietzinsreglement). Gemäss Art. 2 Ziff. 4 erfolgt die erstmalige Festsetzung der Mietzinse unter anderem unter Berücksichtigung eines Zuschlags (Betriebsquote) insbesondere für öffentliche Abgaben, Einlagen in Erneuerungs- und Heimfallfonds sowie Abschreibungen, Versicherungen, Unterhalt und Verwaltung. Dieser Zuschlag beträgt gemäss Art. 3 Abs. 1 höchstens 3 % des Gebäudeversicherungswerts. Für Neubauten beträgt er mindestens 2½ % des Versicherungswerts. Eine Anhebung auf 3 % erfolgt in der Regel frühestens nach fünf Jahren. Für Altbauten kann ein erhöhter Zuschlag anerkannt werden, sofern der Wohnbauträger die Mehrkosten hinreichend ausweist. In rechtlicher Hinsicht ist weiter § 89 der seinerzeit geltenden kantonalen Verordnung über die Förderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums (Wohnbauförderungsverordnung) vom 14. November 1990 zu beachten; danach sind die Bestimmungen der kantonalen Verordnung ergänzend anwendbar, welche in diesem Punkt jedoch mit der städtischen Regelung im Wesentlichen einhergehen (vgl. § 42 der früheren Wohnbauförderungsverordnung [in der Fassung vom 25. November 1992]; materiell gleichlautend überdies § 42 der neuen Wohnbauförderungsverordnung vom 9. Dezember 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999).
Diese Regelungen lassen bei der Festsetzung der Mietzinse einen 3 % übersteigenden Zuschlag ausdrücklich nur für Altbauten zu. Die in Frage stehende Liegenschaft ist nach der Erstellung im Jahr 1993 bezogen worden. Es handelt sich somit auch im heutigen Zeitpunkt noch nicht um einen Altbau. Die Festsetzung des Zuschlags auf 3¼ % widerspricht somit der städtischen wie auch der kantonalen Regelung betreffend die höchstzulässigen Mietzinse.
Die Vorinstanz hat die Erhöhung der Betriebsquote über 3 % hinaus in Anbetracht der besonderen Situation "im Sinne einer Ausnahme" dennoch gebilligt. Sie verwies dazu auf die relativ hohen Einlagen in den Heimfallfonds, ein Umstand, welchem bei der Anfangskalkulation zu wenig Beachtung geschenkt worden sei und welcher eine nachträgliche Korrektur zwingend erforderlich mache. Die anfallenden Kosten könnten nur mit der erhöhten Quote von 3¼ % gedeckt werden.
Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Wohl trifft es zu, dass die neuen Berechnungen, welche von Einlagen in den Heimfallfonds von jährlich 1 % der Investitionskosten ausgehen, eine Betriebsquote von rund 3,2 % ergeben. Indes handelt es sich bei der Betriebsquote - wie die Vorinstanz selbst ausführt - um einen fiktiven Wert, welcher nicht auf Echtkosten beruht. Es besteht somit einerseits keine zwingende Notwendigkeit, den Heimfallfonds bereits ab Erstellung gleichmässig zu äufnen. Wenn an den erhöhten Einlagen in den Heimfallfonds festgehalten werden wollte, so wäre anderseits dieser Mehraufwand mit anderen Mitteln aufzufangen, beispielsweise durch Sparmassnahmen im Unterhalt oder - bezogen auf die gesamte Liegenschaft - mit einer Erhöhung der Subventionen bzw. mit einer Änderung des Baurechtsvertrags. Es kann jedenfalls nicht angehen, die Folgen einer Kostenfehlkalkulation in Überschreitung des rechtssatzmässig geregelten höchstzulässigen Mietzinses den Mietern zu überbinden. Dies widerspräche auch dem Grundsatz von § 1 des Gesetzes über die Förderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums vom 24. September 1989, welcher ausdrücklich die Förderung von preisgünstigen Wohnungen zum Ziel setzt.
Die Beschwerde ist somit insoweit gutzuheissen, als sie sich gegen die Erhöhung der Betriebsquote auf 3¼ % richtet. Dies führt zur Aufhebung des bezirksrätlichen Rekursentscheids.
Die Beschwerdeführenden spezifizieren den Umfang der beantragten Mietzinsreduktion nicht. Nachdem sich auch die kommunalen Behörden über den Umfang der Mietzinsreduktion noch nicht geäussert haben und angesichts des Ermessens, welches den kommunalen Behörden bei der Festsetzung der zulässigen Mietzinse zukommt, ist die Sache direkt an den Stadtrat zu neuer Entscheidung zurückzuweisen (vgl. § 64 VRG sowie Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 64 N. 5 f.). Mithin ist auch dessen Entscheid vom 6. Januar 1999 aufzuheben.
3. Der Mietzins wird unter Berücksichtigung der seinerzeitigen Hypothekarzinssenkung per 1. April 1997 neu festzulegen sein. Wenn dabei zwar eine Erhöhung der Betriebsquote über 3 % hinaus ausgeschlossen ist, so wird anderseits eine Erhöhung auf 3 % kaum unzulässig sein. Die Kostenstruktur rechtfertigt es grundsätzlich, den Zuschlag entgegen dem Regelfall von Art. 3 Abs. 1 des Mietzinsreglements schon kurz nach der Gebäudeerstellung auf 3 % zu erhöhen.
Gegen eine solche Erhöhung der Betriebsquote bleibt die Berufung der Beschwerdeführenden auf den Grundsatz von Treu und Glauben ohne Erfolg. Bereits die Vorinstanz hat die Erhöhung der Betriebsquote auf Übereinstimmung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben geprüft. Sie hat dabei erwogen, der Mieter sei in besonderem Mass darauf angewiesen, dass das wirtschaftliche Gleichgewicht des Vertrags bestehen bleibe. Der Mietzins mache einen wesentlichen Teil der Lebenskosten aus, weshalb ihm bei der Budgetplanung besonderes Gewicht zukomme. Es sei deshalb nur ausnahmsweise und unter eng umschriebenen Voraussetzungen zulässig, Mietzinskorrekturen zu machen. Dabei rechtfertige es sich aber namentlich, eine Erhöhung im Umfang einer wegen veränderten Kalkulationselementen an sich fälligen Senkung zuzulassen. Damit sei sichergestellt, dass die Lebenshaltungskosten den Mieter, der im Vertrauen auf die Vertragsgrundlage budgetiere, nicht in finanzielle Bedrängnis bringen können.
Diese umfassende Betrachtungsweise des Mietzinses als Produkt verschiedener Elemente ist vertretbar. Tatsächlich wurde der Mietzins per 1. April 1997 nicht erhöht, sondern - aus nicht mit der Hypothekarzinssenkung zusammenhängenden Gründen - sogar reduziert (act. --). Es ist daher nicht ersichtlich, dass die Beschwerdeführenden in ihrer Budgetplanung beeinträchtigt worden wären. Die von den Beschwerdeführenden angerufene sogenannte relative Berechnungsmethode kann auch im Bereich des staatlich geförderten Wohnungsbaus nicht schlechthin gelten (zu Ausnahmen von der relativen Berechnungsmethode im Bereich der obligationenrechtlichen Regelung vgl. Schweizerisches Mietrecht, Vorbemerkungen zu Art. 269-270e OR, N. 20, mit Hinweisen auf die Praxis).
Soweit sich die Beschwerde gegen jede Erhöhung der Betriebsquote richtet, vermag sie somit nicht durchzudringen.
4. Weiter rügen die Beschwerdeführenden die Anwendung des sogenannten Globalverzinsungsmodells. Gemäss Art. 2 Ziff. 1 des Mietzinsreglements sind die Hypothe-kar-, Kapital- und Baurechtszinsen bei der Mietzinsfestsetzung nach den effektiven Aufwendungen zu berücksichtigen oder, sofern für sämtliche Liegenschaften angewandt und sofern keine besonderen Bestimmungen entgegenstehen, in Form einer pauschalen Globalverzinsung des aktivierten Fremdkapitals gemäss ZKB-Zinssatz für erste Hypotheken.
Die Baugenossenschaft C wendet das Globalverzinsungsmodell in der Siedlung lediglich für die neun nicht subventionierten Wohnungen an und scheint somit im Widerspruch zur soeben zitierten Regelung zu stehen. Indes sind die übrigen 21 Wohnungen der Siedlung durch den Kanton mitsubventioniert, weshalb die höchstzulässigen Mietzinse der subventionierten Wohnungen durch den Kanton festgesetzt werden (§ 41 der Wohnbauförderungsverordnung). Insoweit greifen für die Mietzinsfestsetzung allein die kantonalen Bestimmungen und fällt eine Anwendung des städtischen Mietzinsreglements ausser Betracht. Dieses kommt allein bei den freitragenden Wohnungen zur Anwendung; wie der Bezirksrat mit Recht erwähnt, erstreckt sich der Geltungsbereich des städtischen Mietzinsreglements lediglich auf die der städtischen Kontrolle unterstehenden Wohnungen. Es ist daher mit Sinn und Zweck der umstrittenen Bestimmung vereinbar - und stellt entgegen der Meinung der Beschwerdeführenden keinen überspitzten Formalismus dar -, wenn die Vorinstanzen die pauschale Globalverzinsung zulassen, soweit sie der Vermieter auf sämtliche der städtischen Kontrolle unterstehenden Wohnungen anwendet. Dass Wohnungen je nachdem, ob sie vom Kanton subventioniert sind oder nicht, im städtischen Modell unterschiedlich behandelt werden, stellt auch keinen unzulässigen Eingriff in das verfassungsrechtliche Gleichheitsgebot dar - jedenfalls nicht hier, wo die Differenz gemäss der unwidersprochenen Darstellung im stadträtlichen Entscheid vom 6. Januar 1999 minim ist (S. 6). Der Stadtrat wies an gleicher Stelle auch ausdrücklich und unwidersprochen darauf hin, dass die Baugenossenschaft C bei sämtlichen von der Stadt kontrollierten Wohnungen mit dem Pauschalmodell rechne. Eine Verletzung von Art. 2 Ziff. 1 des Mietzinsreglements liegt somit nicht vor.
5. a) Schliesslich wenden sich die Beschwerdeführenden gegen die Auflage von Verfahrenskosten mit der Verfügung des Finanzvorstands und dem Beschluss des Stadtrats.
Mit der heutigen Aufhebung des stadträtlichen Beschlusses vom 6. Januar 1999, welcher formell auch die Kosten des Verfahrens vor dem Finanzvorstand von Fr. 100.- verlegte, entfällt eine konkrete Überprüfung der seinerzeitigen Kostenauflagen. Im Hinblick auf künftige Entscheidungen ist indes auch zu dieser Frage Stellung zu nehmen.
b) Seit der am 1. Januar 1999 in Kraft getretenen Revision der kantonalen Wohnbauförderungsverordnung können Mieterinnen und Mieter gegen den Mietzins oder Mietzinsanpassungen ein kostenloses Überprüfungsverfahren beim Amt für Wirtschaft und Arbeit anstrengen (§ 46 der Wohnbauförderungsverordnung). Dies entspricht im Wesentlichen der Regelung in Art. 274d Abs. 2 OR, wonach das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen kostenlos ist. Vor diesem Hintergrund wäre es unbefriedigend, wenn sowohl den Mietern nicht öffentlich geförderter Wohnungen als auch den Mietern der vom Kanton unterstützten Wohnungen ein kostenloses Verfahren für die Überprüfung der Mietzinse zur Verfügung stünde, den Mietern von Räumlichkeiten, die durch die Stadt Zürich gefördert werden, dagegen nicht.
c) Die Anfechtung von Mietzinserhöhungen ist in Art. 10 des städtischen Mietzinsreglements geregelt. Danach kann der Mieter eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen beim Finanzdepartement der Stadt Zürich, Büro für Wohnbauförderung, anfechten. Das Büro für Wohnbauförderung hat in der Folge schriftlich Stellung zu nehmen. Diese Stellungnahme ist bindend, soweit nicht eine Partei binnen 20 Tagen eine formelle, einsprachefähige Verfügung des Finanzvorstands verlangt (Abs. 1 und 2). Dasselbe Verfahren gilt sinngemäss, wenn der Wohnbauträger dem Begehren des Mieters auf Mietzinsherabsetzung nicht entspricht (Abs. 3).
Auch wenn den Beschwerdeführenden insoweit beizupflichten ist, als in diesem Anfechtungsverfahren gemäss Art. 10 des Mietzinsreglements keine Zweistufigkeit mit zwei formellen Entscheiden erblickt werden kann, verstösst es weder gegen Art. 8 BV noch gegen kantonale Bestimmungen, wenn die Kostenfreiheit lediglich bis zur Stellungnahme des Büros gewährt wird, und ist auch eine entsprechende, konsequent gehandhabte Praxisänderung nicht unzulässig. Die Anfechtung über das Büro an den Finanzvorstand schliesslich kann gesamthaft gesehen ohne weiteres mit dem Einspracheverfahren gemäss § 46 der Wohnbauförderungsverordnung verglichen werden. Die Beschwerde vermag nicht aufzuzeigen, weshalb dieses Verfahren in seiner Gesamtheit nicht dieselbe formale Qualität aufweisen sollte wie das kantonale Verfahren vor dem Amt für Wirtschaft und Arbeit. Es besteht somit von vornherein kein Anlass, die Kostenlosigkeit auf das übergeordnete Rechtsmittelverfahren vor dem Stadtrat auszudehnen.
6. ...
Demgemäss entscheidet das Verwaltungsgericht:
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden der Beschluss des Bezirksrats Zürich vom 3. Februar 2000 sowie der Beschluss des Stadtrats Zürich vom 6. Januar 1999 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an den Stadtrat zurückgewiesen. Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 1'812.-) werden je zu einem Viertel den Beschwerdeführenden, unter sich mit solidarischer Haftung für die Hälfte, und je zu einem Viertel der Baugenossenschaft C und dem Finanzdepartement der Stadt Zürich auferlegt.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2. ...