Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LF200062-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Gerichtsschreiber lic. iur. D. Siegwart Beschluss und Urteil vom 12. Januar 2021
in Sachen
Stadt Zürich, Gesuchstellerin und Berufungsklägerin
gegen
1. A._____, 2. B._____, Gesuchsgegner und Berufungsbeklagte
betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Berufung gegen eine Verfügung des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 26. Oktober 2020 (ER200137)
- 2 - Rechtsbegehren (act. 1 S. 1) " Die beklagte Partei sei unverzüglich aus der 4-Zi-Wohnung (inkl. angegebene Nebenräume) an der C._____-strasse … in … Zürich im 2 OG L auszuweisen; und das zuständige Stadtammannamt sei mit der Zwangsvollstreckung zu beauftragen. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der beklagten Partei."
Verfügung des Bezirksgerichtes: (act. 22 S. 8) 1. Auf das Gesuch vom 25. August 2020 wird nicht eingetreten. 2. Die Entscheidgebühr von Fr. 1'400.– wird der Gesuchstellerin auferlegt. 3. [Schriftliche Mitteilung]. 4. [Rechtsmittelbelehrung]. Berufungsanträge: Der Berufungsklägerin: (act. 23 S. 2)
" 1. Die Verfügung vom 26. Oktober 2020 sei aufzuheben. 2. Die Beschwerdegegner (recte: Berufungsbeklagten) seien unverzüglich aus der 4-Zimmerwohnung im 2. OG links an der C._____-str. … in … Zürich auszuweisen. 3. Das zuständige Stadtammannamt sei mit der Zwangsvollstreckung zu beauftragen. 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner (recte: Berufungsbeklagten)."
- 3 - Der Berufungsbeklagten: (act. 29 sinngemäss)
1. Die Berufung sei abzuweisen. 2. Die zu viel bezahlten Mietzinse von total Fr. 4'290.– (30 x Fr. 143.–) seien zurückzuzahlen. 3. Unter Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsklägerin.
Erwägungen: I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Die Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) schloss als Vermieterin mit den Gesuchsgegnern und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Berufungsbeklagte) als Mieter am 16. bzw. 23. März 2020 einen bis am 31. Juli 2020 befristeten Beherbergungs- und Betreuungsvertrag ab. Den Berufungsbeklagten bzw. ihrer Familie wurde die 4-Zimmerwohnung im 2. OG L (AWN: …), C._____-strasse …, … Zürich zugewiesen (act. 3 = act. 25/3 [nachfolgend: act. 3]). Bis heute haben sie die Wohnung nicht verlassen (act. 23 II. 1.). 2. Mit Eingabe vom 25. August 2020 leitete die Berufungsklägerin gestützt auf den vorstehend erwähnten Beherbergungs- und Betreuungsvertrag beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich ein Ausweisungsverfahren gegen die Berufungsbeklagten ein (act. 1; act. 30/6; Summarverfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO). Mit Verfügung vom 26. Oktober 2020 trat die Vorinstanz auf das Ausweisungsgesuch mangels klaren Rechts nicht ein (act. 19 = act. 22 [Aktenexemplar] = act. 24; nachfolgend zitiert als act. 22). 3. Dagegen erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 9. November 2020 Beschwerde bei der Kammer, welche von dieser als Berufung entgegengenommen wurde (act. 23; act. 26; vgl. die nachstehende Streitwertangabe). Sie beantragt die Aufhebung der vorinstanzlichen Verfügung sowie die unverzügliche Ausweisung der Berufungsbeklagten aus der oberwähnten Wohnung, unter Beauftragung des zuständigen Stadtammannamtes mit der Zwangsvollstreckung
- 4 - (act. 23 S. 2, im Wortlaut abgedruckt oben, S. 2). Mit Verfügung vom 24. November 2020 wurde den Berufungsbeklagten Frist zur schriftlichen Beantwortung der Berufung angesetzt (act. 26). Innert Frist liessen sich diese mit Eingabe vom 4. Dezember 2020 vernehmen, wobei sie darin einerseits die Abweisung der Berufung beantragen und andererseits angeblich zu viel bezahlte Mietzinse zurückverlangen (act. 29; act. 30/1-10). Die vorinstanzlichen Akten (act. 1– 20) wurden beigezogen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. II. Prozessuales 1. Nach Eingang der Berufung prüft die Rechtsmittelinstanz von Amtes wegen das Vorliegen der Rechtsmittelvoraussetzungen. Die Berufung richtet sich gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten mit einem (von der Vorinstanz berechneten) Streitwert von Fr. 12'300.– (act. 22 E. 5). Dagegen steht die Berufung als Rechtsmittel zur Verfügung (Art. 308 ZPO). Die Berufungsklägerin ist durch den vorinstanzlichen Nichteintretensentscheid beschwert und damit zur Berufung legitimiert. Sie erhob diese innert der zehntägigen Frist (act. 22 i.V.m. act. 20/a), und die Berufung erfüllt die formalen Anforderungen, indem sie Anträge und eine ausreichende Begründung enthält. Dem Eintreten steht insoweit nichts entgegen. 2. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen" Rechtsschutz im summarischen (raschen) Verfahren, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Ob ein klarer Fall, d.h. kumulativ ein unbestrittener oder sofort beweisbarer Sachverhalt und eine klare Rechtslage vorliegt, gehört zu den Prozessvoraussetzungen. Diese begründen gegebenenfalls erst die Möglichkeit dieses besonderen Verfahrens und die sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts im summarischen Verfahren. Das Vorliegen der beiden Voraussetzungen ist auch entscheidend für die materielle Beurteilung des Gesuches. Es handelt sich damit um eine Art doppelrelevante Tatsache, die in der Regel nur einmal, und zwar im Zusammenhang mit dem eingeklagten Anspruch ge-
- 5 prüft wird (JENT-SØRENSEN, KUKO ZPO, Art. 257 N 1 und 13; BGE 134 III 27 E. 6.2.1). 3. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt dabei über volle Kognition, was aber nicht bedeutet, dass sie wie ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen hat. Vielmehr hat sie sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – auf die Beurteilung der in der schriftlichen Berufungsbegründung erhobenen Beanstandungen zu beschränken (vgl. BGE 142 III 413, E. 2.2.4; BGer 4A_629/2017 vom 17. Juli 2018, E. 4.1.4; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018, E. 2.3). Insofern gibt die Berufungsschrift durch die ausreichend begründet vorgetragenen Beanstandungen das Prüfprogramm vor, mit welchem sich die Berufungsinstanz zu befassen hat. Innerhalb dieser Beanstandungen ist sie indes weder an die Begründung des Berufungsklägers noch an jene der Vorinstanz gebunden, sondern sie wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO), weshalb die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutgeheissen oder mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abgewiesen werden kann (vgl. BGer 4A_629/2017 vom 17. Juli 2018, E. 4.1.4; BGer 4A_397/2016 vom 30. November 2016, E. 3.1). Entsprechend muss der Berufungskläger zwar darlegen, dass und inwiefern die Vorinstanz das Recht aus seiner Sicht unrichtig angewendet hat, zutreffen muss diese Begründung – um eine freie Überprüfung durch die Berufungsinstanz zu erwirken – freilich nicht (zum Ganzen OGer ZH PS180131 vom 3. September 2018, E. III. 3.). Darauf wird nachfolgend unter E. III. 5. zurückzukommen sein. III. Materielles
1. Ein Sachverhalt ist dann im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist - entsprechend Art. 254 Abs. 1 ZPO - in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Für die Verneinung eines klaren Falles genügt
- 6 es bereits, wenn die Gegenpartei substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Eine klare Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 141 III 23 E. 3.2 = Pra 104 (2015) Nr. 114; BGE 138 III 620 E. 5.1.1; BGer 4A_25/2019 vom 15. April 2019, E. 3). Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
2. Vorab ist festzuhalten, dass sich der zu beurteilende Sachverhalt ohne weiteres als klar erweist. Der Beherbergungs- und Betreuungsvertrag vom 16. bzw. 23. März 2020 zwischen den Parteien wurde - ohne Erwähnung einer Verlängerungsmöglichkeit - befristet bis am 31. Juli 2020 abgeschlossen (act. 3). Mit Schreiben vom 4. und 18. Juni 2020 teilte die Berufungsklägerin den Berufungsbeklagten sodann mit, dass sie den Vertrag nach dessen Ablauf nicht erneuern werde (act. 9/3; act. 9/8; act. 30/7–8). Damit halten sich die Berufungsbeklagten ohne gültigen Vertrag in der betreffenden Wohnung auf. Der für das Ausweisungsgesuch massgebliche Sachverhalt erweist sich demnach als liquid bzw. sofort beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO. Im Übrigen bestritten die Berufungsbeklagten im vorinstanzlichen Verfahren auch nicht, dass das Mietverhältnis bereits abgelaufen sei, sondern beantragten in ihrer Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch vielmehr eine Verlängerung desselben um ein zusätzliches Jahr (act. 8). Der von der Berufungsklägerin bereits vorinstanzlich geschilderte Sachverhalt, wonach das Mietverhältnis seit 31. Juli 2020 abgelaufen sei (act. 1), gilt deshalb auch als unbestritten im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO.
3. Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen klaren Rechts im Wesentlichen mit der Begründung, dass Einiges dafür spreche, dass der Beherbergung und Betreuung der Berufungsbeklagten ein öffentlich-rechtliches Verhältnis zugrunde liege. Eine abschliessende Klärung könne im vorliegenden Verfahren unterbleiben, zumal es sich nicht klar um eine zivilrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 1 lit. a
- 7 - ZPO handle. Daran ändere auch die Klausel über den Rechtsweg nichts, da für Streitigkeiten aus dem öffentlichen Recht sowohl die Vereinbarung von Zivilgerichten als auch die Einlassung unzulässig seien (zum Ganzen act. 22 E. 4).
4. Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht das Vorliegen eines Rechtsschutzes in klaren Fällen verneint. Gemäss Art. 14 Abs. 1 der gemeinderätlichen Verordnung über die Wohnintegrationsangebote und deren Tarife (AS-Nr. 843.400) unterständen die Verträge über das Wohnen bei Angeboten mit ambulanter Betreuung den Regeln des privaten Mietrechts. Entgegen der Vorinstanz liege damit keine blosse Verweisung auf, sondern eine direkte Unterstellung unter die Regelungen das Mietrechts vor. Die Gesetzesmaterialien zur erwähnten Verordnung würden diesbezüglich erläuternd festhalten, dass es sich bei den Beherbergungs- und Betreuungsverträgen um gemischte Verträge handle. Die mietvertraglichen Komponenten (einschliesslich der Klientenpflicht, die vereinbarte Begleitung anzunehmen) würden überwiegen. Die Betreuung erfolge (in unterschiedlich intensivem Umfang) nur ambulant. Demzufolge seien Beherbergungs- und Betreuungsverträge mit ambulanter Betreuung als Mietverträge i.S.v. Art. 253 ff. OR zu behandeln und den Klientinnen und Klienten stünden die mietrechtlichen Schutz- und Verfahrensbestimmungen zur Verfügung. Insbesondere solle auch der vom Stadtrat festgelegte Wohntarif (resp. Mietzins) der mietrechtlichen Überprüfung zugänglich sein. Aus den gemachten Ausführungen sei der Wille des Gesetzgebers klar erkennbar, dass den Klientinnen und Klienten die Möglichkeit des Mieterschutzes (wie auch den übrigen Mietenden von städtischen Objekten) offenstehen solle. Die Vorinstanz verkenne, dass es sich nicht um eine Vereinbarung der Zivilgerichtsbarkeit oder um eine Einlassung handle, sondern um die Anwendung einer Rechtsvorschrift, namentlich um Art. 14 der erwähnten Verordnung. Demnach würde eine zivilrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 1 ZPO vorliegen und auch die Rechtslage erweise sich als klar (zum Ganzen act. 23 II. Rz 4).
- 8 - 5. 5.1 Mit dem zu beurteilenden Beherbergungs- und Betreuungsvertrag stellte die Stadt Zürich den Berufungsbeklagten bzw. ihrer Familie die im Vertrag erwähnte 4-Zimmerwohnung zu Wohnzwecken zur Verfügung. Gleichzeitig schloss sie mit den Berufungsbeklagten einen Betreuungsvertrag ab. Als Vertragsgegenstand wurde Folgendes angegeben: "Dieser Beherbergungs- und Betreuungsvertrag bietet eine Unterkunft in einer Wohnung für sozial beeinträchtigte Familien mit Betreuungsbedarf. Das damit verbundene Mietverhältnis setzt die Notwendigkeit und die Bereitschaft der Familie voraus, sich gemäss vereinbartem Betreuungsumfang betreuen zu lassen." Weiter wurde im Vertrag festgehalten, dass auf diesen die gemeinderätliche Verordnung (GRB vom 30. November 2011), die dazugehörigen Ausführungsbestimmungen (StRB vom 7. März 2012), die Tarifordnung (StRB vom 7. März 2012) sowie die Allgemeinen Bestimmungen der SEB Anwendung fänden. Der monatlich geschuldete Bruttomietzins wurde mit Fr. 2'050.– (minus Fr. 250.– [Abzug SKOS 4 Personen]) und die monatlich zu leistenden Betreuungskosten für den im Vertrag aufgeführten familiären Betreuungsbedarf wurden mit Fr. 393.– (Betreuungsstufe 2) vereinbart. Im Vertrag wurde sodann der Rechtsweg wie folgt angegeben: Zuständig für Streitigkeiten aus der Unterbringung (inkl. Mietkosten) ist die Schlichtungsbehörde Zürich. Für Streitigkeiten aus dem Betreuungsverhältnis wurde die Direktion der Sozialen Einrichtungen und Betriebe für zuständig erklärt (act. 3). Der streitgegenständliche Vertrag erging in Anwendung der gemeinderätlichen Verordnung über die Wohnintegrationsangebote und deren Tarife (AS-Nr. 843.400), welche sich ihrerseits auf § 1 des Sozialhilfegesetzes (SHG), den Gemeindebeschluss vom 2. Dezember 1990 "Sozialhilfe an Suchtmittelabhängige, psychisch Behinderte und sozial Auffällige in Not" sowie Art. 41 lit. l der Gemeindeordnung stützt. Letztere Bestimmung erteilt dem Gemeinderat die Kompetenz zum Erlass weiterer Verordnungen; § 1 SHG statuiert die Pflicht der Gemeinden, nach Massgabe dieses Gesetzes für die notwendige Hilfe an Personen zu sorgen, die sich in einer Notlage befinden. In Erfüllung dieser gesetzlichen Pflicht erliess der Gemeinderat der Stadt Zürich die Verordnung über die Wohnintegrationsan-
- 9 gebote und deren Tarife und unterstellte darin die Verträge über das Wohnen bei Angeboten mit ambulanter Betreuung den Regeln des Mietrechts (Art. 14 Abs. 1). Er schuf damit für das von der Stadt geschaffene Wohnangebot die gesetzliche Grundlage, wonach für den Beherbergungsteil die mietrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung gelangen sollen. Diese Regelung ist grundsätzlich verbindlich und erweist sich - für die Überlassung von Wohnräumen - auch ohne weiteres als sachgerecht. 5.2 Erlasse des Verwaltungsrechts verweisen bisweilen auf Normen des Privatrechts, anstatt für den fraglichen Sachverhalt eine eigene Regelung zu treffen. Ein solches Vorgehen erscheint dort als sinnvoll, wo die Normen des Privatrechts für die betreffende öffentlich-rechtliche Materie ebenso gut passen wie für das Privatrecht. Die Normen, die aus dem Privatrecht übernommen werden und im Rahmen einer verwaltungsrechtlichen Rechtsbeziehung zur Anwendung gelangen, gelten dann nicht als Privatrecht, sondern als öffentliches Recht des Bundes oder des betreffenden Kantons (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, Rz 248 und 251; BGE 140 I 320 E. 3.3). Verwiesen werden kann nicht nur auf das materielle Privatrecht, sondern auch auf dessen Verfahrensrecht, sodass dann die ZPO ergänzend oder sogar anstelle der entsprechenden Verwaltungsrechtspflege-Erlasse zur Anwendung gelangt. So wird im Kanton Zürich z.B. in § 176 GOG vorgesehen, dass gegen Entscheide der zuständigen Direktion des Regierungsrates betreffend Namensänderung die Rechtsmittel der ZPO zulässig sind und sich das Verfahren nach den Bestimmungen der ZPO und den für den Zivilprozess geltenden Verfahrensbestimmungen des GOG richtet. Im Weiteren sieht etwa das EG KESR in § 40 vor, dass für die Verfahren vor der KESB und den gerichtlichen Beschwerdeinstanzen die Bestimmungen der ZPO subsidiär (sofern zunächst im ZGB und sodann auch im GOG keine passenden Bestimmungen vorhanden sind) zur sinngemässen Anwendung gelangen. In solchen Fällen gilt die ZPO nicht als Bundesrecht, sondern als kantonales Recht (BGer 1C_22/2019, 1C_476/2019 vom 6. April 2020, E. 3.1 [betreffend Art. 81 des Walliser Gesetzes über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungsrechtspflege vom 6. Oktober 1976]; DIKE-Komm ZPO-GASSER, 2. Aufl. 2016, N 31 zu Art. 1; vgl. auch BSK ZGB I-MARANTA/AUER/MARTI, 6. Aufl. 2018, N
- 10 - 3 zu Art. 450f). Derartigen Verweisungen steht sodann auch das VRG ZH nicht entgegen (vgl. §§ 3 und 4). Die Verweisung im öffentlichen Recht auf materielles und prozessuales Zivilrecht stellt damit eine gängige gesetzgeberische Praxis dar, deren Zulässigkeit auch vom Bundesgericht nicht in Frage gestellt wird. 5.3 Art. 14 Abs. 1 der erwähnten Verordnung unterstellt die Verträge über das Wohnen ganz allgemein den Regeln des Mietrechts. Zu prüfen ist, ob damit nicht nur auf die materiell-rechtlichen Bestimmungen des Mietrechts (Art. 253 ff. OR), sondern auch auf die dazugehörenden verfahrensrechtlichen Regelungen der ZPO (inklusive das mietrechtliche Ausweisungsverfahren gestützt auf Art. 257 ZPO) verwiesen wird. In den Materialien zur Verordnung über die Wohnintegrationsangebote und deren Tarife wurde bezüglich den streitgegenständlichen Rechtsverhältnissen vom Stadtrat der Berufungsklägerin wörtlich Folgendes ausgeführt: "[….] Das bedeutet, dass Beherbergungs- und Betreuungsverträge mit ambulanter Betreuung als Mietverträge i.S.v. Art. 253 ff. OR zu behandeln sind. Den Klientinnen und Klienten stehen die mietrechtlichen Schutz- und Verfahrensbestimmungen zur Verfügung. So kann eine allfällige Erhöhung des Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten oder im Falle der Auflösung des Beherbergungs- und Betreuungsvertrags eine Erstreckung verlangt werden. Da die vom Stadtrat aufgrund der Vollkostenrechnung festzulegenden Tarife für die Wohnungen und Zimmer der mietrechtlichen Überprüfung zugänglich sind, müssen die Tarife so festgelegt sein, dass sie von den mietgerichtlichen Instanzen nicht als missbräuchlich beurteilt werden. […]. Im Beherbergungs- und Betreuungsvertrag werden auch die Kosten für die Betreuung im Einzelfall gemäss einer bestimmten Tarifstufe festgelegt. Diese Kosten stellen nicht Nebenkosten des Mietzinses dar und unterstehen daher nicht den mietrechtlichen Bestimmungen. Vielmehr werden sie separat und aufgrund einer eigenen Tarifregelung festgelegt; im Streitfall steht der Verwaltungsrechtsweg (über den Erlass einer anfechtbaren Verfügung) offen. Selbstredend gelten Streitigkeiten über den Betreuungstarif nicht als mietrechtlicher Kündigungsgrund." (Weisung des Stadtrates an den Gemeinderat vom 1. Juni 2011, Ziff. 8.2, GR Nr. 2011/190).
- 11 - Die Berufungsklägerin wollte die Beherbergungs- und Betreuungsverträge damit offenkundig nicht nur den materiellen Bestimmungen des Mietrechts, sondern auch den dazu gehörenden verfahrensrechtlichen Regelungen der ZPO unterstellen. Entsprechend formulierte sie in ihrem Antrag an den Gemeinderat auch Art. 14 Abs. 1 der fraglichen Verordnung in der Weise, dass darin nicht bloss auf die mietrechtlichen Bestimmungen des OR "verwiesen" wurde, sondern auf die mietrechtlichen Regelungen per se (Beilage zur vorstehend erwähnten Weisung GR Nr. 2011/190). Dieser "Verweis" umfasst neben den materiell-rechtlichen Regelungen klarerweise auch die verfahrensrechtlichen Bestimmungen der ZPO, werden doch in der Weisung des Stadtrats die Verfahrensbestimmungen ausdrücklich genannt. Mit Beschluss vom 30. November 2011 erliess der Gemeinderat der Berufungsklägerin die vom Stadtrat beantragte Verordnung (AS-Nr. 843.400), wobei der vorliegend interessierende Art. 14 Abs. 1 unverändert (wie vom Stadtrat beantragt) übernommen wurde. 5.4 Demgemäss ist die ZPO einschliesslich das mietrechtliche Ausweisungsverfahren gestützt auf Art. 257 ZPO im vorliegenden Fall anwendbar und die sachliche Zuständigkeit des Ausweisungsgerichts demnach unzweifelhaft zu bejahen. Entgegen der Vorinstanz ist dabei unerheblich, ob der Gesetzgeber den Zivilverfahrensweg für eine Angelegenheit statuiert hat, die ihrer Natur nach öffentlichrechtlich wäre. Hat der Gesetzgeber für bestimmte Streitsachen den Zivilverfahrensweg festgelegt – und dabei nicht gegen zwingende Vorgaben des Bundesgesetzgebers wie etwa die double instance etc. verstossen –, so sind die Zivilgerichte auch dann zuständig, wenn die Streitsache mit Zivilrecht nicht das Geringste zu tun hat (so etwa bei Staatshaftungsklagen nach dem Zürcher Haftungsgesetz, LS 170.1; zu weiteren Beispielen schon oben, Ziff. 5.2). 5.5 Auch im Übrigen erweist sich die Rechtslage als klar: Ein befristetes Mietverhältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 255 Abs. 2 und Art. 266 Abs. 1 OR). Seit Ablauf des bis am 31. Juli 2020 befristet abgeschlossenen Beherbergungs- und Betreuungsvertrages befinden sich die Berufungsbeklagten deshalb ohne gültigen Mietvertrag in der betreffenden Wohnung. Ein Anspruch auf Verlängerung besteht gemäss Art. 15 der Ausführungsbestim-
- 12 mungen für die städtischen Wohnintegrationsangebote (StRB vom 7. März 2012) ebenfalls nicht. Demgemäss halten sich die Berufungsbeklagten zur Zeit (klarerweise) ohne Berechtigung in der Wohnung der Berufungsklägerin auf. 6. Im Ergebnis sind die Voraussetzungen gemäss Art. 257 ZPO erfüllt, weshalb die Berufung gutzuheissen und die vorinstanzliche Verfügung vom 26. Oktober 2020 aufzuheben ist. Demgemäss sind die Berufungsbeklagten zu verurteilen, die 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss Links (AWN: …; inkl. Nebenräume) an der C._____-strasse … in … Zürich unverzüglich zu räumen und der Berufungsklägerin ordnungsgemäss zu übergeben. 7. Das erkennende Gericht kann sodann konkrete Vollstreckungsmassnahmen anordnen, soweit die obsiegende Partei wie im vorliegenden Fall einen entsprechenden Antrag gestellt hat (Art. 337 Abs. 1 und Art. 236 Abs. 3 ZPO i.V.m. Art. 219 ZPO). Hier erscheint eine Zwangsmassnahme im Sinne von Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO angemessen, weshalb das Stadtammannamt Zürich 9 (antragsgemäss) anzuweisen ist, den mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Ausweisungsentscheid auf erstes Verlangen der Berufungsklägerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung werden dabei von der Berufungsklägerin vorzuschiessen, ihr aber von den Berufungsbeklagten wieder zu ersetzen sein. 8. Die Berufungsbeklagten beantragen neben der Abweisung der Berufung (Antrag Ziffer 1) auch die Rückzahlung angeblich zu viel bezahlter Mietzinse (Antrag Ziffer 2). Der monatlich geschuldete Mietzins würde Fr. 2'050.– betragen, bezahlt worden seien aber jeweils Fr. 2'193.– (act. 29). Im Rechtsmittelverfahren geht es um die Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheides. Eine Widerklage, wie sie die Berufungsbeklagten mit ihrem Antrag Ziff. 2 nun erstmals geltend machen, kann deshalb nicht Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens bilden, zumal auch Art. 317 ZPO die Möglichkeit der Erhebung einer solchen nicht vorsieht. Auf den Antrag Ziff. 2 der Berufungsbeklagten ist deshalb nicht einzutreten. Es ist im Übrigen aber auch nicht ersichtlich, weshalb die Berufungsbeklagten zu hohe "Mietzinse" bezahlt haben sollten. Aus dem von allen Parteien unterzeichneten Beherbergungs- und Betreuungsvertrag ergibt sich ein monatlich geschuldetes Total von Fr. 2'193.– (act. 3). Die Berufungsbeklagten scheinen fälschlicher-
- 13 weise davon auszugehen, nur den Mietzinsanteil, nicht jedoch auch die ebenfalls geschuldeten Betreuungskosten entrichten zu müssen (vgl. oben E. III. 5.1). IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen 1. Die vorinstanzliche Kostenfestsetzung von Fr. 1'400.– wurde nicht beanstandet und ist deshalb zu bestätigen. Ausgangsgemäss werden die Berufungsbeklagten für das erstinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO), weshalb ihnen die Entscheidgebühr von Fr. 1'400.– unter solidarischer Haftung aufzuerlegen ist. 2. Für das vorliegende Berufungsverfahren sind umständehalber keine Gerichtskosten zu erheben. 3. Parteientschädigungen bzw. Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen; der Berufungsklägerin nicht, weil sie nicht ausgeführt hat, inwiefern ihr überhaupt zu entschädigende Aufwendungen im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO entstanden sind, den Berufungsbeklagten nicht, weil sie im vorliegenden Ausweisungsverfahren unterliegen. Es wird beschlossen: 1. Auf den Antrag Ziffer 2 der Berufungsbeklagten bezüglich zu viel bezahlter Mietzinse wird nicht eingetreten. 2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Urteil. Sodann wird erkannt: 1. In Gutheissung der Berufung wird die Verfügung des Bezirksgerichts Zürich vom 26. Oktober 2020 (ER200137) aufgehoben.
- 14 - 2. Die Berufungsbeklagten werden verurteilt, die 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss Links (AWN: …; inkl. Nebenräume) an der C._____strasse … in … Zürich unverzüglich zu räumen und der Berufungsklägerin ordnungsgemäss zu übergeben. 3. Das Stadtammannamt Zürich 9 wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 2 des mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf erstes Verlangen der Berufungsklägerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Berufungsklägerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von den Berufungsbeklagten zu ersetzen. 4. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird auf Fr. 1'400.– festgesetzt und den Berufungsbeklagten unter solidarischer Haftung auferlegt. 5. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Gerichtskosten erhoben. 6. Es werden keine Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen zugesprochen. 7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsklägerin unter Beilage der Doppel von act. 29 und act. 30/1-10, sowie an das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz, je gegen Empfangsschein, sowie an die Gerichtskasse. Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück. 8. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
- 15 - Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 12'300.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich II. Zivilkammer
Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. D. Siegwart
versandt am:
Beschluss und Urteil vom 12. Januar 2021 Rechtsbegehren (act. 1 S. 1) Verfügung des Bezirksgerichtes: (act. 22 S. 8) 1. Auf das Gesuch vom 25. August 2020 wird nicht eingetreten. 2. Die Entscheidgebühr von Fr. 1'400.– wird der Gesuchstellerin auferlegt. 3. [Schriftliche Mitteilung]. 4. [Rechtsmittelbelehrung]. Berufungsanträge: Erwägungen: I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Die Gesuchstellerin und Berufungsklägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) schloss als Vermieterin mit den Gesuchsgegnern und Berufungsbeklagten (nachfolgend: Berufungsbeklagte) als Mieter am 16. bzw. 23. März 2020 einen bis am 31. Juli 2020 befris... 2. Mit Eingabe vom 25. August 2020 leitete die Berufungsklägerin gestützt auf den vorstehend erwähnten Beherbergungs- und Betreuungsvertrag beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich ein Ausweisungsverfahren gegen die Berufungsbeklagten ei... 3. Dagegen erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 9. November 2020 Beschwerde bei der Kammer, welche von dieser als Berufung entgegengenommen wurde (act. 23; act. 26; vgl. die nachstehende Streitwertangabe). Sie beantragt die Aufhebung der vorins... II. Prozessuales 1. Nach Eingang der Berufung prüft die Rechtsmittelinstanz von Amtes wegen das Vorliegen der Rechtsmittelvoraussetzungen. Die Berufung richtet sich gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten mit einem (von der V... 2. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen" Rechtsschutz im summarischen (raschen) Verfahren, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtsl... 3. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt dabei über volle Kognition, was aber nicht bedeutet, dass sie wie ein ersti... III. Materielles 1. Ein Sachverhalt ist dann im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist - entsprechend Art. 254 Abs. 1 ZPO - in der Regel durch Urkunden zu... 2. Vorab ist festzuhalten, dass sich der zu beurteilende Sachverhalt ohne weiteres als klar erweist. Der Beherbergungs- und Betreuungsvertrag vom 16. bzw. 23. März 2020 zwischen den Parteien wurde - ohne Erwähnung einer Verlängerungsmöglichkeit - befr... 3. Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen klaren Rechts im Wesentlichen mit der Begründung, dass Einiges dafür spreche, dass der Beherbergung und Betreuung der Berufungsbeklagten ein öffentlich-rechtliches Verhältnis zugrunde liege. Eine abschliessend... 4. Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht das Vorliegen eines Rechtsschutzes in klaren Fällen verneint. Gemäss Art. 14 Abs. 1 der gemeinderätlichen Verordnung über die Wohnintegrationsangebote und deren Tarife (AS-Nr. 843.400) unte... 5. 5.1 Mit dem zu beurteilenden Beherbergungs- und Betreuungsvertrag stellte die Stadt Zürich den Berufungsbeklagten bzw. ihrer Familie die im Vertrag erwähnte 4-Zimmerwohnung zu Wohnzwecken zur Verfügung. Gleichzeitig schloss sie mit den Berufungsbeklag... Der streitgegenständliche Vertrag erging in Anwendung der gemeinderätlichen Verordnung über die Wohnintegrationsangebote und deren Tarife (AS-Nr. 843.400), welche sich ihrerseits auf § 1 des Sozialhilfegesetzes (SHG), den Gemeindebeschluss vom 2. Deze... 5.2 Erlasse des Verwaltungsrechts verweisen bisweilen auf Normen des Privatrechts, anstatt für den fraglichen Sachverhalt eine eigene Regelung zu treffen. Ein solches Vorgehen erscheint dort als sinnvoll, wo die Normen des Privatrechts für die betreff... 5.3 Art. 14 Abs. 1 der erwähnten Verordnung unterstellt die Verträge über das Wohnen ganz allgemein den Regeln des Mietrechts. Zu prüfen ist, ob damit nicht nur auf die materiell-rechtlichen Bestimmungen des Mietrechts (Art. 253 ff. OR), sondern auch ... In den Materialien zur Verordnung über die Wohnintegrationsangebote und deren Tarife wurde bezüglich den streitgegenständlichen Rechtsverhältnissen vom Stadtrat der Berufungsklägerin wörtlich Folgendes ausgeführt: "[….] Das bedeutet, dass Beherbergung... Die Berufungsklägerin wollte die Beherbergungs- und Betreuungsverträge damit offenkundig nicht nur den materiellen Bestimmungen des Mietrechts, sondern auch den dazu gehörenden verfahrensrechtlichen Regelungen der ZPO unterstellen. Entsprechend formul... 5.4 Demgemäss ist die ZPO einschliesslich das mietrechtliche Ausweisungsverfahren gestützt auf Art. 257 ZPO im vorliegenden Fall anwendbar und die sachliche Zuständigkeit des Ausweisungsgerichts demnach unzweifelhaft zu bejahen. Entgegen der Vorinstan... 5.5 Auch im Übrigen erweist sich die Rechtslage als klar: Ein befristetes Mietverhältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 255 Abs. 2 und Art. 266 Abs. 1 OR). Seit Ablauf des bis am 31. Juli 2020 befristet abgeschlossenen Be... 6. Im Ergebnis sind die Voraussetzungen gemäss Art. 257 ZPO erfüllt, weshalb die Berufung gutzuheissen und die vorinstanzliche Verfügung vom 26. Oktober 2020 aufzuheben ist. Demgemäss sind die Berufungsbeklagten zu verurteilen, die 4-Zimmerwohnung im ... 7. Das erkennende Gericht kann sodann konkrete Vollstreckungsmassnahmen anordnen, soweit die obsiegende Partei wie im vorliegenden Fall einen entsprechenden Antrag gestellt hat (Art. 337 Abs. 1 und Art. 236 Abs. 3 ZPO i.V.m. Art. 219 ZPO). Hier ersche... 8. Die Berufungsbeklagten beantragen neben der Abweisung der Berufung (Antrag Ziffer 1) auch die Rückzahlung angeblich zu viel bezahlter Mietzinse (Antrag Ziffer 2). Der monatlich geschuldete Mietzins würde Fr. 2'050.– betragen, bezahlt worden seien a... IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen 1. Die vorinstanzliche Kostenfestsetzung von Fr. 1'400.– wurde nicht beanstandet und ist deshalb zu bestätigen. Ausgangsgemäss werden die Berufungsbeklagten für das erstinstanzliche Verfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO), weshalb ihnen die En... 2. Für das vorliegende Berufungsverfahren sind umständehalber keine Gerichtskosten zu erheben. 3. Parteientschädigungen bzw. Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen; der Berufungsklägerin nicht, weil sie nicht ausgeführt hat, inwiefern ihr überhaupt zu entschädigende Aufwendungen im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO entstanden sind, d... Es wird beschlossen: 1. Auf den Antrag Ziffer 2 der Berufungsbeklagten bezüglich zu viel bezahlter Mietzinse wird nicht eingetreten. 2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Urteil. Sodann wird erkannt: 1. In Gutheissung der Berufung wird die Verfügung des Bezirksgerichts Zürich vom 26. Oktober 2020 (ER200137) aufgehoben. 2. Die Berufungsbeklagten werden verurteilt, die 4-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss Links (AWN: …; inkl. Nebenräume) an der C._____-strasse … in … Zürich unverzüglich zu räumen und der Berufungsklägerin ordnungsgemäss zu übergeben. 3. Das Stadtammannamt Zürich 9 wird angewiesen, Dispositiv-Ziffer 2 des mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf erstes Verlangen der Berufungsklägerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Berufungskläg... 4. Die Entscheidgebühr für das erstinstanzliche Verfahren wird auf Fr. 1'400.– festgesetzt und den Berufungsbeklagten unter solidarischer Haftung auferlegt. 5. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Gerichtskosten erhoben. 6. Es werden keine Partei- bzw. Umtriebsentschädigungen zugesprochen. 7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsklägerin unter Beilage der Doppel von act. 29 und act. 30/1-10, sowie an das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz, je gegen Empfangsschein, sowie an die Gerichtskasse. 8. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...