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Zürich Baurekursgericht 10.05.2019 BRGE I Nrn. 0061-0063/2019

10 mai 2019·Deutsch·Zurich·Baurekursgericht·PDF·13,175 mots·~1h 6min·4
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Résumé

Arealüberbauung mit 124 Wohnungen in der Stadt Zürich. Voraussetzungen gemäss § 71 PBG bei grossmassstäblichen Überbauungen. Einwendungen im Verfahren der Baubehörde. Baumschutz gemäss Art. 11a BZO. | Zu beurteilen waren von der Bausektion der Stadt Zürich und der Baudirektion Kanton Zürich erteilten Bewilligungen für eine Areal- Überbauung mit sieben Vollgeschossen und einem Attikageschoss bei einer Gebäudelänge von 167,03 m einer Gebäudehöhe von 21,5 m an zentraler und gut erschlossener Lage. Das Baurekursgericht wies die von Anwohnerinnen und Anwohnern erhobenen Rekurse ab. Dies - unter anderem - mit der Begründung, dass die Grossmassstäblichkeit eines Bauvorhabens für sich allein nicht als Grund wider die Erfüllung der bei Arealüberbauungen erhöhten Einordnungs- und Gestaltungsanforderungen gelten kann. Zu bescheinigen war der Überbauung zudem eine einwandfreie Wohnhygiene, dies trotz teilweiser Überschreitung der Lärm-Immissionsgrenzwerte. Des Weiteren wurde die Beeinträchtigung eines markanten, unter Baumschutz gemäss Art. 11a BZO stehenden Baums auf einer Nachbarparzelle angesichts der bestehenden Distanz von ca. 4,5-5,5 m von der Grenze des Baugrundstücks verneint. Die Rekurrierenden beanstandeten sodann, sie seien zu Unrecht nicht in das bisherige Verfahren einbezogen worden. Die Bausektion trifft aber generell keine Pflicht, die Argumente der Anwohnerinnen und Anwohner bereits im Baubewilligungsverfahren zu berücksichtigen. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist daraus nicht abzuleiten. Abgewiesen wurde sodann der von der Bauherrschaft erhobene Rekurs. Dies - ebenfalls unter anderem - betreffend die beantragte Entlassung von zwei auf der Grenze des Baugrundstücks gelegene Bäume aus dem Schutz gemäss Art. 11a BZO. Diese Bäume waren nicht als besonders erhaltenswert einzustufen. Aufgrund der Lage an der Grenze und damit ausserhalb des Baubereichs erwies sich ihr Schutz aber als gerechtfertigt. Die im Rahmen der Bauausführung notwendigen Massnahmen zum Schutz von Wurzelwerk und Krone sind verhältnismässig.

Texte intégral

Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

G.-Nrn. R1S.2018.05115, R1S.2018.05122 und R1S.2018.05123 BRGE I Nrn. 0061/2019, 0062/2019 und 0063/2019

Entscheid vom 10. Mai 2019

Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiber Alain Thiébaud

in Sachen Rekurrierende R1S.2018.05115 1. K. und V. R., […] 2. U. H., […] 3. G. H., […] 4. K. A., […] 5. G. AG, […] 6. Z. P. AG, […] alle vertreten durch […] R1S.2018.05122 S. Stiftung,[…] vertreten durch […] R1S.2018.05123 E. H., […] gegen Rekursgegnerinnen R1S.2018.05115 und R1S.2018.05123 1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 3. S. Stiftung, […] Nr. 3 vertreten durch […] R1S.2018.05122 1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich Mitbeteiligte R1S.2018.05122 2. Erbengemeinschaft G. L., bestehend aus: 2.1. P. G. G.L., […] 2.2. R. L., […]

R1S.2018.05115 Seite 2 2.3. W. L., […] betreffend R1S.2018.05115 und R1S.2018.05123 Bausektionsbeschluss vom 2. Oktober 2018 […] und Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich […] vom 20. Juni 2018; Baubewilligung und lärmschutzrechtliche Bewilligung für Ersatzneubau Wohnüberbauung und Unterniveaugarage, […] Zürich […] R1S.2018.05122 Bausektionsbeschluss vom 2. Oktober 2018 […]; Baubewilligung für Ersatzneubau Wohnüberbauung und Unterniveaugarage, […], Zürich […] ______________________________________________________

hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 2. Oktober 2018 […] erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der S. Stiftung die baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau einer Wohnüberbauung mit 124 Wohnungen und 87 Fahrzeugabstellplätzen in einer Unterniveaugarage (Ersatzneubau […]) an der B.-Strasse in Zürich […]. Mit diesem Entscheid wurde sodann die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich […] vom 20. Juni 2018 betreffend Einhaltung der Lärm- Belastungsgrenzwerte und betreffend Lage in einem Perimeter gemäss Kataster der belasteten Standorte eröffnet. B. Gegen die Entscheide erhoben K. und V. R., U. H., G. H., K. A., die G. AG und die Z. P. AG (nachfolgend: Rekurrierende R. et al.) mit gemeinsamer Eingabe vom 7. November 2018 fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Entscheide; unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. C. Mit Eingabe vom 12. November 2018 erhob auch E. H. Rekurs und beantragte die grundlegende Überarbeitung des Bauprojekts nach Anhörung der

R1S.2018.05115 Seite 3 Anwohner, (sinngemäss) mithin die Aufhebung des Beschlusses der Bausektion vom 2. Oktober 2018. D. Sodann liess die S. Stiftung mit Eingabe vom 8. November 2018 Bauherrenrekurs einreichen mit nachfolgenden Anträgen: " 1. Es seien im Bauentscheid […] der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2018 die folgenden Dispositivziffern aufzuheben: - Ziffer II.B.1. lit. f sowie II.B.12. - Ziffer II.B.1. lit. h - Ziffer II.B.22. lit. a 2. Es sei im Bauentscheid […] der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2018 die Dispositivziffer II.B.1. lit. t) wie folgt abzuändern: "dem Amt für Baubewilligungen über die Erfüllung der Auflage gemäss Ziff. II.22. lit. b (BehiG) abgeänderte Pläne, versehen mit dem Genehmigungsvermerk von Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich, Bau- und Energieeffizienz, einzureichen und bewilligen zu lassen;" 3. Die aufschiebende Wirkung des Rekurses sei auf die in den Rechtsbegehren Nr. 1 und Nr. 2 genannten Nebenbestimmungen des Bauentscheids […] der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2018 zu beschränken. 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MWST auf der Prozessentschädigung, zu Lasten der Rekursgegnerin." E. Die Nachbarrekurse wurden unter den G.-Nrn. R1S.2018.05115 (Rekurrierende R. et al.) und R1S.2018.05123 (Rekurrentin E. H.) anhand genommen; der Bauherrenrekurs unter der G.-Nr. R1S.2018.05122, letzteres unter Einbezug der Erbengemeinschaft G. L., bestehend aus P. G. G. L., R. L. und W. L., als Mitbeteiligte. Mit Präsidialverfügungen vom 8. November 2018 und je vom 15. November 2018 wurden die Rekurseingänge vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. F. Mit Präsidialverfügung vom 3. Dezember 2018 wurde das im Verfahren G.- Nr. R1S.2018.05122 gestellte Gesuch um Beschränkung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.

R1S.2018.05115 Seite 4 G. Im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05115 beantragte die Baudirektion mit Rekursvernehmlassung vom 5. Dezember 2018 die Abweisung des Rekurses. Mit Rekursantwort vom 12. Dezember 2018 schloss die S. Stiftung auf Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Rekurrierenden R. et al. Auch die Bausektion der Stadt Zürich beantragte mit Vernehmlassung vom 12. Dezember 2018 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05123 schloss die Baudirektion mit Eingabe vom 12. Dezember 2018 ebenfalls auf Abweisung des Rekurses. Die Bausektion der Stadt Zürich machte mit Rekursvernehmlassung vom 19. Dezember 2018 namhaft, der Rekurs sei abzuweisen. Die S. Stiftung beantragte per 19. Dezember 2018 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Rekurrentin E. H. Im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05122 beantragte die Bausektion der Stadt Zürich mit Rekursantwort vom 19. Dezember 2018 die Rekursabweisung; unter Entschädigungsfolge zulasten der S. Stiftung. Die als Mitbeteiligte Rubrizierten liessen sich nicht vernehmen. H. Replicando hielten die Rekurrierenden R. et al. mit Eingabe vom 28. Januar 2019 an den eingangs gestellten Anträgen fest (Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05115). Auch die Rekurrentin E. H. hielt mit Replik vom 22. Januar 2019 (sinngemäss) an den erhobenen Rügen fest (Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05123). Sodann replizierte auch die S. Stiftung am 28. Januar 2019 unter Bekräftigung der mit ihrem Rekurs gestellten Anträge (Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05122). I. Am 7. Februar 2019 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts in allen Verfahren auf Lokal einen Augenschein durch.

R1S.2018.05115 Seite 5 J. Im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05115 verzichtete die Baudirektion stillschweigend auf Erstattung einer Duplik; die Bausektion der Stadt Zürich und die S. Stiftung hielten mit Eingaben je vom 18. Februar 2018 vollumfänglich an den gestellten Anträgen fest. Im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05123 verzichtete die Bausektion der Stadt Zürich mit Eingabe vom 18. Februar 2019 auf Erstattung einer Duplik; die S. Stiftung duplizierte per 18. Februar 2019 mit unveränderten Anträgen. Am 29. März 2019 liess sich die Rekurrentin E. H. unaufgefordert erneut zum Rekurs vernehmen. Die im Verfahren G.-Nr. R1S.2018.05122 von der Bausektion per 18. Februar 2019 erstattete Duplik erfolgte unter Festhaltung an den gestellten Anträgen. Es kommt in Betracht: 1. Die Verfahren G.-Nrn. R1S.2018.05115, R1S.2018.05122 und R1S.2018.05123 betreffen in der Sache dasselbe Bauvorhaben auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 und sind damit zu vereinigen. 2. Die Rekurrierenden K. und V. R., U. H. und G. H. sowie die Z. P. AG sind als Eigentümer von zur Bauparzelle Kat.-Nr. 1 benachbarten Liegenschaften zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) ohne weiteres berechtigt. Die Legitimation von K. A. sowie von E. H. ist angesichts des Nachweises von Mietverhältnissen über Wohnräume in benachbarten Liegenschaften ebenfalls ausgewiesen. Dasselbe gilt bezüglich der rekurrierenden G. AG, die ihr Domizil an der Wohnadresse von K. A. an der C.-Strasse 4 hat. Schliesslich ist auch das schutzwürdige Interesse

R1S.2018.05115 Seite 6 der S. Stiftung zur Erhebung eines Bauherrenrekurses ausgewiesen. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die erhobenen Rekurse einzutreten. 3.1. Die Bauparzelle Kat.-Nr. 1 liegt inmitten der Stadt Zürich auf halbem Weg zwischen dem Bahnhof […] einerseits und der S.-Strasse bzw. [der A.- Strasse] sowie dem Einkaufszentrum […] andererseits. Die Bauparzelle hat eine Fläche von 7'610 m2 und wird auf der westlichen Längsseite durch die B.-Strasse und auf der östlichen Längsseite durch den in der Freihaltezone befindlichen B.-Hügel (Grundstück Kat.-Nr. 2) begrenzt. Auf letzterem befinden sich die Kirche […] und das dazugehörige Pfarrhaus, welche beide als Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung verzeichnet sind. Der B.-Hügel selbst ist als Teil der "Moränenwälle [...]" im Inventar der kommunalen Landschaftsschutzobjekte sowie als "Obstgarten B.-Hügel" im Inventar der kommunalen Naturschutzobjekte verzeichnet. An der nördlichen Schmalseite stösst die Bauparzelle an einen Fussweg (F.-Weg) und südlich an die Liegenschaft Kat.-Nr. 3. Im Strassenraum an der südwestlichen Ecke der Bauparzelle befindet sich der nördliche Teil der Tramhaltestelle W.- Srasse (Tramlinien […]; Trams in Richtung […]). 3.2. Das rekursgegenständliche Bauprojekt sieht einen langgestreckten Gebäudekörper entlang der B.-Strasse, von dieser ca. 7 m (inkl. Trottoir) auf die Lage der Baulinie rückversetzt, vor. Dieser weist eine Gebäudelänge von 167,03 m sowie eine Gebäudetiefe von 15,68 m auf. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 21,5 m. Der Neubau soll sechs dem Wohnen dienende Vollgeschosse, ein stellenweise durchbrochenes Dachgeschoss (Attika- Wohneinheiten) sowie im 1. Untergeschoss im Verhältnis zur B.-Strasse sechs ebenerdig gelegene Ladenlokale aufweisen. Gesamthaft projektiert sind 124 Wohneinheiten; davon acht 1-Zimmerwohnungen, 49 2-Zimmerwohnungen, 48 3-Zimmerwohnungen und 19 4-Zimmerwohnungen. Vorgesehen sind ferner ein über die Gesamtlänge des Baukörpers durchgehendes 2. Untergeschoss mit 87 Motorfahrzeugeinstellplätzen und ein mittig angeordnetes 3. Untergeschoss mit Nebenräumen.

R1S.2018.05115 Seite 7 4.1. Die Rekurse der Rekurrierenden R. et al. und der Rekurrentin E. H. beschlagen vorab zur Hauptsache die Frage der genügenden Einordnung des rekursgegenständlichen Bauprojekts und die damit eng verknüpfte Frage der Erfüllung der Anforderungen an eine Arealüberbauung (§ 71 PBG). Die Rekurrentin E. H. verweist darauf, der "Bauriegel" unterbreche den Blick von der B.-Strasse her zur Kirche […] und damit den Zugang zu den dahinterliegenden Grünflächen (B.-Hügel). Zu fordern sei eine Auflockerung der Bebauung. Zudem werde die Sicht auf den B.-Hügel auch vom T.-Platz her beeinträchtigt. Die Kirche […] werde von der B.-Strasse her nicht mehr sichtbar sein und damit einfach "eingemottet". Die Bewohner entlang der B.- Strasse hätten enorme Nachteile hinzunehmen (Morgensonne, Schattenwurf, kein Ausblick mehr auf den B.-Hügel und die dort befindlichen Tiere). Der langgezogene Bau weise die Merkmale eines Fabrik- und Bürogebäudes auf; der vorgesehene lange Baukörper passe nicht in das Ortsbild. Die Rekurrierenden R. et al. monieren, vorliegend seien die Abweichungen von der Regelbauweise in der Wohnzone W4 erheblich. Diese würden auch die Bauweise, die Gebäudelänge sowie die Abstände betreffen. Das Volumen des Bauprojekts sei mit der Umgebung nicht verträglich. Es werde nicht dargetan, weshalb der Siedlungsabschluss, der durch die bestehenden Bauten entlang der westlichen B.-Strasse gebildet werde, auf die östliche Strassenseite verschoben werden soll. Zwischen Freihaltezone und B.-Strasse werde ein Riegel geschoben, der an dieser Stelle nicht verträglich sei. In seinen Dimensionen sei das geplante Gebäude einmalig. Die Grundfläche sei mit rund 2'500 m2 gewaltig; ebenso der Gebäudeinhalt mit 77'265 m3. Das Gebäude werde zur B.-Strasse hin (inklusive des anrechenbaren 1. Untergeschosses) effektiv acht Stockwerke hoch. Diese Dimensionen würden nicht in die heutige Siedlungsstruktur im Umfeld der Bauparzelle passen. Nirgends im Quartier würden derartige Dimensionen erreicht. Der Charakter des Gebiets verändere sich total, wenn die B.-Strasse durch einen baulichen Riegel vom B.-Hügel abgeschnitten werde. Auf der ganzen Länge eine geschlossene Baute zu realisieren, sei falsch. Die Bausektion befasse sich mit diesen Aspekten im angefochtenen Entscheid nur punktuell. Die nähere Umgebung der Bauparzelle sei von älteren Bauten geprägt. Entlang der C.- Strasse würden sich teils alte, alles aber herrschaftliche Villen aufreihen. Am

R1S.2018.05115 Seite 8 Ende der C.-Strasse befänden sich die denkmalgeschützten Gebäude Kirche[…] und das zugehörige Pfarrhaus. Die Kirche sei ortsbildprägend, auch dank ihrer Stellung auf dem B.-Hügel. Sodann handle es sich beim B.-Hügel um eine grössere Baulücke mit landschaftlich eigenständiger Bedeutung. Zu verweisen sei auf die Einträge im Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte ("Moränenwälle [...]"; "Obstgarten B.-Hügel"). Bei der gegenüberliegenden Häuserzeile an der B.-Strasse handle es sich um vor knapp 100 Jahren erstellte, zusammengebaute Häuser mit einer regelmässigen, feingliedrigen Fassade. Die Gebäude seien viergeschossig und verfügten über ein flaches Satteldach; dies bei einer Gebäudetiefe von rund 13,5 m. Die Gebäude am W.-Platz seien älteren Datums und verfügten allesamt über Schrägdächer. Eine gewisse Zeugenhaftigkeit könne diesen Gebäuden nicht abgesprochen werden. Das Bauprojekt kontrastiere mit dieser Umgebung deutlich und nehme darauf keine Rücksicht; es setze sich mit einem überdeutlichen Kontrast von der bestehenden Bebauung ab. Das Projekt wirke gegenüber der Nachbarschaft erdrückend und schaffe eine brutale Zäsur zum B.-Hügel. Dass das Bauvorhaben "im kompakten Stadtkörper" liege, treffe nicht zu. Bei letzterer Beurteilung könne selbstredend nicht darauf abgestellt werden, wie eine Grundstücksfläche zoniert sei. Das Bauvorhaben komme in einen bisher nicht städtisch, sondern vom B.-Hügel geprägten Bereich zu liegen; mithin vergrössere es den Stadtkörper und konsumiere den Fuss des B.-Hügels. Zum B.-Hügel gebe es keinen "baulichen Kontext". Dort regierten die Landschaft und die Natur. Die abzubrechenden Gebäude B.-Strasse 77 und 65 würden isoliert stehen und vermöchten den durch den Fuss des B.-Hügels geprägten Freiraum nicht erheblich zu beeinträchtigen. Für eine "Vervollständigung" des Strassenraums bestehe keine Notwendigkeit. Dass das Bauprojekt "qualitätsvoll" sei, lasse sich nicht begründen. Eine gute städtebauliche Setzung werde bestritten. Vergleiche man die Grössenverhältnisse, bewirke die neue Überbauung einen deutlichen Massstabssprung. Die scharfkantig gegliederte Strassenfassade werde von den Nachbarn als sehr dominant, ja erdrückend wahrgenommen. Sie lasse jegliche Ruhe vermissen. Sodann sei auch die Nähe des Baukörpers zur nördlich angrenzenden Bebauung am F.- Weg erdrückend. Ausgerechnet dort weise der Baukörper die grössten Dimensionen auf; auf die benachbarten Häuser werde keine Rücksicht genommen. Dies beeinträchtige die Wohnqualität der am F.-Weg liegenden Stadtvillen und Gärten (Schattenwurf, räumlicher Eindruck) und sei eine Gefahr

R1S.2018.05115 Seite 9 für die nahen, alten und zum Teil geschützten Bäume, insbesondere für die Platane auf der Parzelle Kat.-Nr. 4. Zu den Bäumen sei ein hinreichend grosser Abstand einzuhalten, sodass diese einen genügenden Lebensraum behalten würden. Dass auf dieser Seite auch die Tiefgaragenausfahrt projektiert sei, belege die mangelnde Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft. In südlicher Richtung betrage der Abstand zum Gebäude auf der Parzelle Kat.- Nr. 3 nur ca. 5 m. Von einer Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft, etwa in Form einer differenzierten Höhenentwicklung der Bauten, könne keine Rede sein. Generell sei sodann die besondere Qualität der Überbauung (§ 71 PBG) aus den Plänen nicht ersichtlich, was sowohl bezüglich Lage, Zweckbestimmung sowie bezüglich des Umfangs und der Gestaltung der Freiflächen gelte. Die Überbauung führe zu einem starken Eingriff in das gewachsene Terrain; der Fuss des B.-Hügels werde abgegraben. Der natürliche Terrainverlauf auf der Bauparzelle sei nicht oder nur noch schlecht erkennbar. Das Mass der Gebäudehöhe sei auch ab dem gestalteten Terrain einzuhalten. Bezüglich Wohnlichkeit und Wohnhygiene erfülle die projektierte Überbauung nicht einmal die minimale, gesetzlich vorgeschriebene Qualität. Die Immissionsgrenzwerte für die Wohnnutzung könnten nicht überall eingehalten werden; es sei eine Ausnahmebewilligung vonnöten. Dies sei das Gegenteil davon, was mit § 71 PBG verlangt werde. Bereits deshalb, weil mit einer Überbauung in Regelbauweise weniger Bewohnerinnen und Bewohner von der Lärmbelastung betroffen wären, sei die Bewilligung für eine Arealüberbauung zu versagen. Sodann seien auch an die Erschliessung erhöhte Anforderungen zu stellen. Die Zufahrt zur Einstellhalle sei entgegen den Ausführungen der Baudirektion nicht "überzeugend platziert". Die Zufahrt in die B.-Strasse sei nicht verkehrssicher gelöst. Bei der Mündung in die B.-Strasse führe die Anzahl Fahrten zu Konflikten mit dem Trottoir, dem Velostreifen und dem Fussgängerstreifen. 4.2. Gemäss § 69 PBG kann die Bau- und Zonenordnung in den Bauzonen allgemein, zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen zulassen. Dabei sind Mindestarealflächen festzulegen. Unter dem Titel "Anforderungen" hält § 71 PBG fest, dass die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen

R1S.2018.05115 Seite 10 (Abs. 1). Bei dieser Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). Arealüberbauungen im Sinne von §§ 69 ff. PBG sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten, in der Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe. Je nach den Bestimmungen der Bauordnung dürfen sie bezüglich der Ausnützung – meist in Form eines Arealüberbauungsbonus –, der Abstände und der höchstzulässigen Geschosszahl von der Regelbauweise abweichen, müssen aber den erwähnten Anforderungen an Gestaltung, Ausrüstung und Ausstattung entsprechen. Wie die jeweilige Formulierung in der Bauordnung auszulegen ist bzw. ob mit oder ohne Bezug auf das zulässige Ausnützungsmass für Regelüberbauungen, ist durch Auslegung zu ermitteln. In der Regel ergibt nur der erwähnte Bezug einen vernünftigen Sinn, weil sonst das Prinzip der nach Zonen abgestuften Nutzungsziffern durchbrochen würde und bei Bauzonen mit geringer Ausnützung eine unerwünschte Verdichtung entstünde (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, Bd. 1, S. 134 sowie Bd. 2, S. 737). 4.3. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) – in der bis am 30. Oktober 2018 geltenden Fassung (nachfolgend: aBZO) – sind Arealüberbauungen in allen Wohnzonen, ausgenommen in der Wohnzone W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig. Die Arealfläche muss mindestens 6'000 m2 betragen. Für die Grenz- und Gebäudeabstände gelten innerhalb der Arealüberbauung die kantonalen Abstandsvorschriften. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten. Die zonengemässe Vollgeschosszahl darf in der Wohnzone W2 auf drei und in den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die maximale Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und in den übrigen Zonen 25 m. Die Ausnützungsziffer darf in den Wohn- und Zentrumszonen sowie in den Zonen für öffentliche Bauten Oe2-Oe5 um den nach folgender Formel berechneten Wert heraufgesetzt werden: Ausnützungsziffer

R1S.2018.05115 Seite 11 geteilt durch die gemäss Regelbauweise zulässige Vollgeschosszahl zuzüglich 10 Prozentpunkte abzüglich in anrechenbaren Dachgeschossen realisierte Ausnützungsziffer (Art. 8 Abs. 1-2 und Abs. 4-5 und aBZO). 4.4. Der gestalterische Entscheidungsspielraum der Baubehörde wird durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert, als in der erwähnten, nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden. Damit wird der Baubehörde gleichsam ein Programm vorgegeben, nach dem sie die Erfüllung der in Abs. 1 genannten Qualitätsanforderungen zu prüfen hat. Dies vermag nichts daran zu ändern, dass der Bauherr grundsätzlich auch bei Arealüberbauungen in der künstlerisch-architektonischen Gestaltung seiner Baute und deren Umschwung frei ist. § 71 PBG stellt jedoch an Bauten, Anlagen und Umschwung erhöhte ästhetische Anforderungen. Ob ein Vorhaben diese Anforderungen erfüllt, ist nach objektiven und grundsätzlichen Kriterien zu beurteilen, wobei es weder auf den Eindruck ästhetisch besonders empfindlicher Personen noch auf das Volksempfinden ankommt. Dem Bauherrn muss insbesondere für die übliche und naturgemäss individuelle Ausstattung seines Gartens ein nicht zu enger Gestaltungsspielraum belassen werden. Die dem Bauherrn gemäss Art. 26 der Bundesverfassung (BV) zustehende Freiheit ist im Rahmen der gesetzlichen Schranken von § 71 PBG zu achten; eine entsprechende Abwägung hat in Anwendung des Verhältnismässigkeitsprinzips zu erfolgen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 1, S. 134 f., mit Hinweisen; VB.2003.00006 und VB.2003.00015 in BEZ 2003 Nr. 22, E. 2). Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kantonalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das Baurekursgericht entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine

R1S.2018.05115 Seite 12 blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGr 1C_358/2017 vom 5. September 2018, E. 3.6., mit Hinweisen). Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen autonomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies insbesondere § 238 PBG sowie § 71 PBG (Donatsch, § 20 Rz. 72). 4.5. Bei Projekten, welche sehr weitgehend von den Privilegierungen als Arealüberbauung gemäss § 72 Abs. 1 PBG profitieren und eine Grossmassstäblichkeit der Gebäudevolumetrie Teil des architektonischen Konzepts ist, ist der Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung besondere Beachtung zu schenken. Fehlt die Eingliederung in die bauliche Umgebung und die Rücksichtnahme auf diese, widerspricht dies § 71 PBG, welcher über § 238 PBG und die für die Regelbauweise geltende befriedigende Gesamtwirkung hinausgehend eine besonders gute Gestaltung und eine Rücksichtnahme auf die bauliche Umgebung verlangt. Es genügt nicht, wenn das Projekt bloss "nicht als Störfaktor" wahrzunehmen ist. Insofern kann die Grossmassstäblichkeit der Gebäudevolumetrie dazu führen, dass sich das Projekt in einen (allzu) bewussten Gegensatz zum vorbestehenden Ortsbild setzt und die kleinteilige und offene Bauweise in der Umgebung ignoriert. Eine solche Überbauung steht in Widerspruch zu den Vorgaben von § 71 PBG (BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.5). In Beziehung zu setzen ist diese Rechtsprechung zu § 71 PBG mit dem allgemeinen Grundsatz, dass die Ausnützung der maximalen Baumasse grundsätzlich einem öffentlichen Interesse entspricht, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen. Wird aus ästhetischen Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse verlangt, muss diese Reduktion deshalb durch überwiegende öffentliche Interessen, wie zum Beispiel den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen, gerechtfertigt werden. Lässt die Zonenordnung eine bestimmte Geschosszahl zu, darf zur Erreichung einer guten Gesamtwirkung nicht generell – etwa für

R1S.2018.05115 Seite 13 ein ganzes Quartier – nur ein Geschoss weniger bewilligt werden, weil sonst die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde (BGr 1C_358/2017 vom 5. September 2018, E. 4.4; mit Hinweisen). 4.6. Die Bausektion begründet die Erfüllung der Einordnungsvoraussetzungen im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG bzw. die besonderen Voraussetzungen für eine Arealüberbauung im Sinne von § 71 PBG wie folgt: - Das Bauvorhaben liege im kompakten Stadtkörper, welcher hier durch mehrere Moränenhügel stark topografisch geprägt werde. Das Neubauprojekt schliesst die heutige Lücke in der linearen Bebauung am Fuss des B.-Hügels mit einem zusammenhängenden, langen Baukörper und vervollständige den Strassenraum der B.-Strasse auf qualitätsvolle Weise. Die für eine Arealüberbauung erforderliche, besonders gute städtebauliche Setzung werde mit dem Projekt erreicht. - Die plastische Gestaltung des Baukörpers werde aus einer durchgehenden Schrägstellung der Grundrisse entwickelt und mit zwei klaren Kopfsituationen abgeschlossen. Strassenseitig werde der lange Baukörper ab dem fünften Geschoss in mehreren Schritten zurückgestuft, was einen massstäblichen Bezug zum gegenüberliegenden, eher monotonen Baukörper herstelle. Die Fassade werde zusätzlich durch vertikale Einschnitte in den Regelgeschossen und durch Eingangsnischen im Erdgeschoss schön rhythmisiert. Zum B.-Hügel hin werde das Volumen durch eine deutliche Staffelung des Baukörpers und durch geschwungene Balkone, noch stärker als die Strassenfassade, plastisch gegliedert. Die differenzierte, plastische Gestaltung des Baukörpers unterstütze eine gute Einordnung in den baulichen Kontext. - Die Adressierung mit einer Nische pro Treppenhaus entlang der B.- Strasse erzeuge sowohl für das Gewerbe als auch für die Wohnungen eine schlüssige Adressierung. Aufgrund der Gartenzugänge im Geschoss darüber seien alle Wohnungen direkt am Grünraum angebunden. Die Zufahrt zur Einstellhalle am nördlichen Gebäudeende wirke überzeugend platziert. - Die vorgesehenen Terrainanpassungen würden zu einer schlüssigen topographischen Einbettung des Gebäudes und zu einem natürlich wirkenden Terrainverlauf auf der Gartenseite führen. - Die homogenen Oberflächen des Gebäudes unterstützten die differenzierte Plastizität des Baukörpers. Setzung und Proportionen der Fassadenöffnungen würden allseitig ausgewogen wirken. Schaufenster und Vordächer würden den öffentlichen Charakter des Erdgeschosses unterstreichen und den Strassenraum aufwerten. Der architektonische Ausdruck sei dezidiert urban und wirke damit sowohl zum Ort als auch zum Projekt passend.

R1S.2018.05115 Seite 14 - Die konzeptionellen Aussagen zu Materialen und Farben wirkten überzeugend (entsprechende Auflage betreffend Farb- und Materialkonzept gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.g). - Die geplanten Veränderungen hätten keine Beeinträchtigung des Schutzwertes des Schutzobjektes […] "Moränenwälle [...]" zur Folge, weil die geplante Terraingestaltung mit der grosszügig hangabwärts verlaufenden Wiesenböschung den natürlichen Hangverlauf des grossräumigen Moränenhügels aufnehme. Die neue Umgebungsgestaltung als "Obsthain" mit verschiedenen Obstbäumen und zusammenhängenden Wiesenflächen grenze an das Naturschutzinventarobjekt [...] "Obstgarten [...]" und stelle mithin eine Fortsetzung des Schutzobjekts dar. Die besondere Rücksichtnahme sei durch dieses Konzept gewährleistet. - Die vorgesehene Umgebungsgestaltung erfülle die gemäss § 71 Abs. 1 bezüglich Arealüberbauungen verlangte besonders gute Gestaltung (noch) nicht in allen Teilen. Ebenso sei die vorgeschlagene Bepflanzung zwar grundsätzlich möglich, eine Detailabstimmung jedoch noch erforderlich. Weiter seien die Materialisierung der Gartensitzplätze sowie die Ausstattung des Spielbereiches im Detail zu ergänzen. Der Spielbereich sei hinsichtlich seiner Einbettung in die Hanglage sorgsam zu gestalten (entsprechende Auflagen gemäss Dispositiv-Ziffer II.B.1.h). 4.7. Die Bausektion der Stadt Zürich hat damit das ihr zustehende Ermessen in zulässiger Weise ausgeübt und sich dabei hinreichend mit den von § 71 Abs. 2 PBG als relevant definierten Kriterien auseinandergesetzt. Namentlich hat sie mit Blick auf die Erfüllung der Anforderungen, wo erforderlich, die entsprechenden – allesamt indes untergeordneten und damit für die Beurteilung der Gesamtqualität des Bauprojekts nicht ins Gewicht fallenden – Ergänzungen in Form von Auflagen statuiert. Ohnehin ist Abs. 2 von § 71 PBG einzig als Strukturierung des Prüfprogramms zu verstehen. Mit der Umschreibung, dass "insbesondere" die aufgezählten Merkmale "zu beachten" seien, räumt das Gesetz der Verwaltungsbehörde auch bezüglich der Begründung einen erheblichen Gestaltungs- und Ermessenspielraum ein. Dies entspricht der mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 verfolgten Zielsetzung, den Gemeinden grössere Kompetenzen einzuräumen, so unter anderem auch bei der Zulassung von Arealüberbauungen (BRKE II Nr. 0271/2010 vom 23. November 2010, E. 4.6; VB.2003.00006 und VB.2003.00015 in BEZ 2003 Nr. 22, E. 2b). Die Bausektion der Stadt Zürich hat daher ihre durch das kantonale Recht eingeräumte Entschei-

R1S.2018.05115 Seite 15 dungsfreiheit beansprucht und muss sich einen Eingriff durch die Rechtsmittelbehörden nur im Rahmen des – vorstehend einlässlich behandelten – Kognitionsrahmens gefallen lassen. 4.8. In der Sache ist zunächst die Beziehung des Bauprojekts zu den Schutzobjekten [...] "Moränenwälle [...]" und [...] "Obstgarten [...]" zu prüfen. Das letztere Objekt ist nicht auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 belegen, sondern auf der angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 2; eine direkte Beeinträchtigung fällt damit – auch angesichts der Platzierung des Baukörpers entlang der B.-Strasse – von vornherein ausser Betracht. Wie erwähnt, nimmt das rekursgegenständliche Bauprojekt gemäss Umgebungsplan Rücksicht auf die auf der Nachbarparzelle bestehende Bestockung, indem sie diese durch Pflanzungen auf der Bauparzelle weiterzuführen beabsichtigt. Der Perimeter des Landschaftsschutzobjekts [...] "Moränenwälle [...]" erstreckt sich von der B.-Strasse im Norden bis zur A.-Strasse im Süden sowie von der W.-/M.-Strasse im Westen bis zur Se.-Strasse im Osten. Das Schutzobjekt wird im Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte (KSO) wie folgt umschrieben:

"Bedeutung: Vom Moränenwall, der sich von der Kirche […] bis zur A.-Strasse hinzieht, ist der Teil im R.-Park das besterhaltene Gebiet. Hier ist die glaziale Form noch schön ausgeprägt erhalten geblieben. Aber auch im südlichen Teil ist trotz der Bauten der Wall noch erkennbar. Im Süden findet das Moränensystem seine Fortsetzung im vorgeschlagenen Landschaftsschutzobjekt «E.-K., W.». Im Norden umschliesst das Objekt das kantonale Schutzobjekt «K.-Hügel E.». Im Westen befindet sich das biologisch wertvolle Moränenstück M., das sich vom Friedhof M. bis zum M. hinzieht. Hier liegt am steilen Abhang zur Al.-Strasse eine magere Schafweide, im oberen, flachen Bereich ein Hochstamm-Obstgarten. Ohne Bauten und Terrainveränderungen hätte das Teilstück sinnvollerweise eine Landschaftseinheit mit dem Moränenteilstück «M., W.» […] gebildet. Im Gebiet liegen zwei Aussichtspunkte, einer im R.-Park mit Blick gegen den H.-Berg und den Ü.-Berg, der zweite am M. mit Blick auf die S.-Bahn, die Au.-Strasse und die […].

R1S.2018.05115 Seite 16 Bedeutung: Zum Teil gut ausgeprägte Moränenwälle, die zum wichtigen Zürichstadium gehören sowie biologisch wertvolle Landschaftselemente. Ziel: Ungeschmälerte Erhaltung des morphologischen Erscheinungsbildes sowie der mageren Schafweide und des Obstgartens." Wird ein inventarisiertes Objekt seiner Natur nach auf dem Verfügungswege oder durch Vertrag unter Schutz gestellt, wie dies in aller Regel bei Denkmalschutzobjekten der Fall ist, und kann seine Gefährdung durch ein Bauprojekt nicht zum vornherein ausgeschlossen werden, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen, d.h. Schutzmassnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu verzichten. So ist immer dann vorzugehen, wenn eine Gefährdung des Schutzobjektes zu befürchten ist, der allein mit der Anwendung der Einordnungsbestimmungen nicht begegnet werden kann. Demgegenüber muss dieses Vorgehen dann entfallen, wenn ein Schutzobjekt nur mit von der Gemeinde zu erlassenden planerischen Schutzmassnahmen (§ 205 lit. a PBG) erfasst werden kann. Nach der gesetzlichen Prioritätenordnung sollen als Schutzmassnahmen in erster Linie planungsrechtliche Massnahmen ergriffen werden (§ 205 PBG). Werden spezielle Schutzmassnahmen erlassen, wo auch planungsrechtliche Massnahmen zum Ziel führen können, müssen sachliche Gründe angegeben werden, weshalb vom Grundsatz gemäss § 205 PBG abgewichen wird. Die Prioritätenordnung spielt auch in die Beurteilung nach Massgabe des Verhältnismässigkeitsprinzips hinein, indem die Anordnung einer besonderen Schutzmassnahme anstelle einer ebenfalls möglichen planungsrechtlichen tendenziell weitergeht, als nötig wäre. Die allgemeinen planungsrechtlichen Massnahmen sind im Gesetz bereits genau umschrieben, während eine besondere Anordnung auf den Einzelfall zugeschnitten ist. Überdies wird durch den Erlass spezieller Schutzmassnahmen mit dem Inhalt von planungsrechtlichen Instituten durch die dafür zuständige Exekutive die Entscheidbefugnis der Legislative unnötig eingeschränkt. Entsprechend dieser Grundsätze sieht die Natur- und Heimatschutzverordnung (NHV) in erster Linie planungsrechtliche Massnahmen vor (§ 9 Abs. 1 NHV). Gemäss § 20 NHV werden Landschaftsschutzgebiete, soweit ihre Ausdehnung und ihr Charakter es erlauben und es der Schutzzweck erfordert, zur planungsrechtlichen Sicherung in Freihaltezonen eingeteilt. Soweit planungsrechtliche Massnahmen nicht genügen, sind für Landschaftsschutzgebiete Vorschriften zu erlassen und

R1S.2018.05115 Seite 17 Verfügungen zu treffen, die alle Tätigkeiten, Vorkehren und Einrichtungen verbieten, welche das Landschaftsbild beeinträchtigen (§ 21 Abs. 1 NHV). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Inventare (§ 204 Abs. 1 PBG; § 1 NHV) ist demnach davon auszugehen, dass die Schutzanliegen des Inventars mit Bezug auf die "Moränenwälle [...]" ihren Niederschlag in der zeitlich nach der Inventarisierung erlassenen kommunalen BZO gefunden haben. So wurde – beispielsweise – das im Perimeter des Inventarobjekts liegende und offenbar nicht nur morphologisch, sondern auch biologisch wertvolle Moränenstück M. mit der mageren Schafweide und dem Obstgarten der Freihaltezone zugewiesen. Dasselbe gilt für die neben der vorliegend interessierenden Bauparzelle gelegene Parzelle Kat.-Nr. 2. Andere Gebiete der "Moränenwälle [...]" liegen mitten in der städtischen Siedlung und sind weitgehend überbaut; dies im Unterschied zu Landschaftsschutzgebieten, die üblicherweise natürliche oder zumindest unüberbaute Landschaften umfassen (§ 19 NHV). Die bestehende Überbauung des Schutzgebietes und eine weitere bauliche Entwicklung tun somit, soweit nicht die der Freihaltezone zugewiesenen Grundstücke infrage stehen, dem Schutz keinen Abbruch. Ansonsten wäre auch die Bauparzelle nicht in der Bauzone belassen, sondern vielmehr der Freihaltezone zugewiesen worden. Mit der Zuweisung weiter Teile des Landschaftsschutzobjektes zur Bauzone hat der Gesetzgeber rechtswirksam auf einen vollständigen Schutz des Gebietes verzichtet (zum Ganzen BRGE I Nrn. 0192/2011 und 0193/2011 in BEZ 2012 Nr. 10, E. 5.6.3-5.6.5). Dennoch bliebe es der Bausektion der Stadt Zürich unbenommen, für das Landschaftsschutzobjekt "Moränenwälle [...]" als Ausfluss einer Schutzabklärung besondere Anordnung im Sinne von § 21 NHV zu treffen, namentlich durch Erlass einer Schutzverordnung (§ 205 lit. b PBG). Das rekursgegenständliche Bauprojekt, welches überdies am Rande bzw. am Fuss des Schutzobjektes an der B.-Strasse zu liegen kommt, vermag – als eine von vielen bereits bestehenden Bauten am Fuss sowie auf dem Schutzobjekt selbst – das morphologische Erscheinungsbild der "Moränenwälle [...]" nicht zu gefährden. Der Aushub der Baugrube sowie die unterirdischen Gebäudeteile beeinträchtigen keine schützenswerten Aspekte des Schutzobjektes, da nicht die Substanz der Moränenwälle, sondern deren morphologisches Erscheinungsbild zu erhalten ist. Auf die geplanten Terrainveränderungen kann es aufgrund der Art und Dimension des Schutzobjekts "Moränenwälle [...]" nicht ankommen. Was die Rekurrierenden R. et al. und die Rekurrentin E. H.

R1S.2018.05115 Seite 18 hiergegen anführen, vermag an dieser Beurteilung nichts zu ändern. Aufgrund der Eigenschaft als Schutzobjekt kann namentlich für das Postulat, das Schutzobjekt müsse von bestimmten Orten her einsehbar sein bzw. bleiben, nichts hergeleitet werden. Dies ist offensichtlich bereits an verschiedensten Orten nicht der Fall. Auch die Aussicht auf die sich ebenfalls im Bereich des Schutzobjekts befindliche Kirche […] ist nicht besonders geschützt. Mit der Zuweisung bzw. Beibehaltung der Bauparzelle in der Bauzone hat der kommunale Gesetzgeber verdeutlicht, dass an dieser Stelle auch weiterhin eine Bebauung möglich sein soll, sodass der Stadtkörper nicht bereits an der B.-Strasse endet. Entgegen den Ausführungen der Rekurrierenden R. et al. besteht am besagten Ort nicht etwa eine Baulücke mit landschaftlich eigenständiger Bedeutung. Die Bauparzelle ist bereits heute verschiedentlich überbaut, unter anderem mit einer Tankstelle […], dem Gebäude Vers.-Nr. 1 sowie zwei älteren, landwirtschaftlich geprägten Bauten (Vers.-Nr. 2 und 3). Der Fuss des B.-Hügels, welcher Teil der Moränenwälle [...] bildet, weist bereits im aktuellen Zustand verschiedentlich nicht mehr den ursprünglichen, sondern einen gestalteten Terrainverlauf mit umfangreichen Abgrabungen auf. Eine Zäsur zwischen Strassenraum und B.-Hügel bilden sodann auch die weiteren Gebäude in der Häuserzeile B.-Strasse/W.- Platz/W.-Strasse (B.-Strasse Nrn. 89, 91, 93; W.-Strasse Nrn. 1, 3, 5, 11 und 15). Eine rechtserhebliche Tangierung der Schutzobjekte […] "Moränenwelle […]" und […] "Obstgarten […]" liegt nach dem Gesagten nicht vor. Im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen bleibt indes zu prüfen, inwiefern das Bauvorhaben hinsichtlich der Schutzobjekte den gestalterischen Anforderungen bzw. den Einordnungsaspekten entspricht. 4.9. Die Lage der Bauparzelle kann im vorliegenden Fall nicht mit derjenigen in den von den Rekurrierenden R. et al. angeführten Entscheiden BGr 1C_313/2015 und BGr 1C_317/2015 vom 10. August 2016 verglichen werden. Dass in jenem Fall zur Beurteilung stehende Projekt sollte sich bewusst grundlegend von der baulichen Umgebung abgrenzen; die Grossmassstäblichkeit der Gebäudevolumetrie war Teil des architektonischen Konzepts. Das Baukonzept und die Fassadengestaltung des Projekts hoben sich grundlegend von der in der Umgebung vorhandenen Architektur ab; die Andersartigkeit stach deutlich hervor (BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015

R1S.2018.05115 Seite 19 vom 10. August 2016, E. 4.5). Das rekursgegenständliche Projekt, welches die Erstellung von 124 Wohneinheiten vorsieht, ist zwar ebenfalls als grossmassstäblich einzustufen. Indes befindet es sich nicht in einem peripheren, von kleinmassstäblichen Bauten geprägten Gebiet in der Stadt Zürich, sondern an äusserst zentraler Lage zwischen dem Bahnhof […] einerseits und der S.-Strasse bzw. de[r] Au.-Strasse […] sowie dem Einkaufszentrum […] andererseits. Auf der gegenüberliegenden Seite der B.-Strasse befindet sich ein zwar zusammengebauter, aber mit einer Gesamtlänge von ca. 172 m (gemäss GIS-Browser; www.gis.zh.ch) ähnlich dimensionierter Baukörper. Dieser besteht aus Bauten datierend aus der Mitte des letzten Jahrhunderts (1920er- bis 1950er-Jahre), des Weiteren aber auch aus einem später datierenden, direkt daran anschliessenden Bürogebäude (1960er-Jahre). Dass sich in der näheren Umgebung auch einige herrschaftliche Villen mit entsprechenden Gärten befinden, gehört zur für das Zentrum der Stadt Zürich typischen Mischung älterer und neuerer Bebauungsformen. In der weiteren Umgebung finden sich mit den modernistischen Gebäuden der Kantonsschule […] sowie der Bebauung auf dem H.-Areal weitere konzeptuell grossmassstäbliche Bebauungsformen. Die blosse Grossmassstäblichkeit des Bauprojekts allein vermag für eine Bebauung der Bauparzelle, mithin am fraglichen Ort, für sich allein noch keinen Verstoss gegen § 71 PBG zu begründen. Bemerkungsweise sei angefügt, dass es sich mit der – im Grundsatz auf die willkürliche Anwendung kantonalen Rechts beschränkte (Art. 95 des Bundesgerichtsgesetzes [BGG]) – Kognition des Bundesgerichts nicht verträgt, für die Auslegung bzw. Anwendung von § 71 PBG derart detaillierte Vorgaben zu statuieren. Dogmatisch wurden die mit BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016 beurteilten Beschwerden letztlich einzig zufolge willkürlicher Nicht-Anwendung von § 71 PBG gutgeheissen; dasselbe gilt für die Beschwerde in BGr 1C_212/2011 (BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.5 in fine; BGr 1C_212/2011 vom 3. November 2011, E. 2.3). Damit kann – letztlich – offenbleiben, ob sich der vom Bundesgericht angedachte Schutz bestehender, kleinmassstäblicher Bebauungsformen mit den Zielen und Grundsätzen der schweizerischen Raumordnungspolitik verträgt. Diesbezüglich sind den Erwägungen zum Entscheid BGr 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016 keine Hinweise zu entnehmen.

R1S.2018.05115 Seite 20 4.10. In der Sache ist zu den Kriterien gemäss § 71 Abs. 1 sowie Abs. 2 PBG i.V.m. § 238 PBG Folgendes massgeblich: Der Baukörper befindet sich – zumal nach Massgabe der vom Amt für Städtebau in dem von der privaten Rekursgegnerin durchgeführten Architekturwettbewerb definierten Kriterien – am richtigen Ort. Ein Abschluss des Strassenraums an der B.-Strasse entspricht dem Postulat der Schaffung attraktiver Stadträume; letzteres hat der kommunale Gesetzgeber – wie erwähnt – für die Bauparzelle auch explizit vorgesehen. Im Vergleich zur auf der Bauparzelle aktuell bestehenden Bebauung mit einer Tankstelle […] und dem Gebäude Vers.-Nr. 1 […] schafft die entstehende strassenseitige Nutzung mit Ladengeschossen erheblichen Mehrwert für die Umgebung. Das in weiten Teilen an den angrenzenden Strassenzügen (B.-Strasse, W.-Strasse, Geviert Sc.-Strasse/E.-Strasse/St.- Strasse/N.-Strasse) dominierende Konzept der Blockrandbebauung wird in ansprechender Form, unter Beachtung der diesbezüglichen Bedeutung der Adressbildung, weitegeführt. Dem entgegen steht auch die Erscheinung mit sieben Vollgeschossen (auf Seite B.-Strasse) und Attikageschossen nicht; die Geschosse werden ab dem 5. Vollgeschoss zur Strasse hin rückversetzt. Durch die strassenseitige Lage und den hinter dem Baukörper ansteigenden Fuss des B.-Hügels wird eine gute städtebauliche Setzung und ein überzeugender Übergang des Baukörpers zum Naturraum erreicht. Umgekehrt schafft die Schrägstellung der Gebäude- bzw. Wohnungsgrundrisse im Verhältnis zum Verlauf der B.-Strasse sowie die Strukturierung der Fassaden überzeugend gestaltete Abwechslung im Strassenraum, sodass der Baukörper weniger als zusammenhängendes Ganzes, sondern vielmehr – analog der Anordnung der Gebäude auf der gegenüberliegenden Strassenseite – als Ensemble separater, strassenseitig orientierter "Town-Houses" wahrgenommen wird. Dasselbe gilt für die rückwärtige Gebäudefassade, auf welcher unter Berücksichtigung der Erholungsfunktion ein fliessender, ebenso auf kleinere Formen reduzierter und strukturierter Übergang in den Grünraum erreicht wird. Zur zusätzlichen Auflockerung tragen weitere Fassadenstrukturierungen sowie die durchlässige Konstruktion des Attikageschosses bei. Eine gute Gestaltung wie auch haushälterische Nutzung der Bauparzelle wird dadurch erreicht, dass der Gebäudekörper (Hauptkubus) in der Breite zwischen 10 m und ca. 16 m variiert. Auch die Gestaltung der kopfseitigen Abschlüsse überzeugt. Während sich der südliche Abschluss am W.-Platz sowie in der Dimensionierung an den angrenzenden Gebäuden auf der Parzelle Kat.-Nr. 3

R1S.2018.05115 Seite 21 orientiert, bildet der nördliche Abschluss einen angemessenen räumlichen Übergang zwischen Strassenraum, F.-Weg und hinterliegendem Grünraum, unter Verwendung des durchlässigen Attikageschosses sowie von Gebäudeund Fassadenrücksprüngen. Von einer mangelnden Rücksichtnahme auf die weiteren Gebäude am W.-Platz ist nicht auszugehen. Dass der Baukörper mit Bezug auf die Liegenschaften am F.-Weg allzu dominant auftrete, trifft angesichts der Rücksprünge und des an dieser Stelle bestehenden Geländegefälles nicht zu. Auch ist nicht zu befürchten, dass die Platane auf der Parzelle Kat.-Nr. 4 zufolge des Baukörpers von Lichtentzug betroffen wäre (vgl. die Fotos 20 und 29 gemäss Protokoll). Auch die am nördlichen Abschluss angeordnete Zufahrt zur Einstellhalle (von der B.-Strasse her) befindet sich unter planerischen und gestalterischen Gesichtspunkten – auf die Frage der Verkehrssicherheit ist nachfolgend einzugehen – am richtigen Ort. Insgesamt trägt die projektierte Bebauung am fraglichen Ort erheblich zu einer – auch auf Dauer bestehenden – Gestaltung des Stadtraums bei. Vorbestehende Beispiele moderner Architektur finden sich in der Umgebung (bspw. auf den Parzellen Kat.-Nrn. 6 und 7) ohne weiteres. Die Beziehung zum benachbarten Grünraum am ansteigenden B.-Hügel wird mittels geschwungener, dem Geländeverlauf folgender Fusswege hergestellt, welche jeweils separat an die einzelnen Wohn- bzw. Treppeneinheiten angeschlossen sind. Wie erwähnt ist auf dieser Seite eine Ergänzung bzw. ein fliessender Übergang der Bestockung unter Verwendung von Hochstamm- und Niederstammobstbäumen projektiert. Mittels Kies-Chaussierung ist zudem ein sanfter Übergang von den privaten Sitzplätzen zu den Grünräumen geplant. Im Einzelnen ist sodann auf die nachfolgenden Erwägungen zu den von der kommunalen Vorinstanz angeordneten, indes untergeordneten Auflagen in Sachen Umgebungsgestaltung zu verweisen. Weiteres Element des Übergangs zum B.-Hügel sind die teilweise frei und teilweise als Kaschierung von Notausstiegsschächten platzierten Wildhecken. Überzeugend ist auch der vom Trottoir mittels eines Pflanzkörpers ab- bzw. rückversetzte Zugang zu den Ladenlokalen im Strassenraum sowie die dortige Anordnung der Veloparkierung. Insgesamt ist dem projektierten Bauvorhaben eine durchwegs gute, situativ abgestimmte und in die städtische Umgebung wie zum hinterliegenden Grünraum passende Gestaltung und Konzeption zu attestieren. Was die Wohnhygiene angeht, ist dem Projekt eine einwandfreie Gestaltung zu bescheinigen. Zwar kann die Überschreitung der Lärmimmissionsgrenzwerte durchaus ein Argument gegen die Erfüllung der Anforderungen punkto Wohnlichkeit und Wohnhygiene darstellen (BGr 1C_313/2015 und

R1S.2018.05115 Seite 22 1C_317/2015 vom 10. August 2016, E. 4.5 in fine). Eine Auslegung, wonach Arealüberbauungen an Strassen mit Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte generell unzulässig wären, würde aber zu weit gehen und den Anwendungsbereich von § 71 PBG in unzulässiger Weise einschränken. Vielmehr ist zu untersuchen, ob das Bauprojekt unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten eine gute Wohnqualität zu gewährleisten vermag, unter dem Vorbehalt, dass die Erreichung einer guten Wohnqualität in einer überwiegenden Mehrzahl der projektierten Wohneinheiten aufgrund der Sachlage nicht als illusorisch einzustufen ist. Darlegungen zu Referenzprojekten – siehe die nachfolgenden Erwägungen zur Frage der Überschreitung der Lärmgrenzwerte – sind indes nicht einzuverlangen. Vorliegend ist die überwiegende Mehrzahl der Wohneinheiten so projektiert, dass sie über jeweils zwei strassenabgewandte Wohn- bzw. Schlafräume verfügen (Aussicht Richtung B.-Hügel; mit jeweils davorliegenden Balkonen). Strassenseitig befinden sich Küche sowie Wohn- und Essbereiche, welche indes über eine durchgehende Verbindung zum rückwärtigen Bereich bzw. zur strassenabgewandten Seite und damit über Lüftungsfenster verfügen. Sämtliche Wohneinheiten werden mit den heute üblichen Komfortlüftungen ausgestattet. Damit wird eine für die zentral gelegenen Kreise der Stadt Zürich klar überdurchschnittliche Wohnqualität und Wohnhygiene gewährleistet; längst nicht alle Wohnungen des Bestandes verfügen über Aussicht und Zugang zu Grünräumen oder über mehrere (falls, im Bestand, überhaupt) lärmabgewandte Schlafräume. Unbestritten mag der Wohnkomfort in den benachbarten herrschaftlichen Villen zum Teil höher sein. Entsprechendes kann indes nicht als Referenzmassstab herangezogen werden. Die Anforderungen an eine Arealüberbauung im Sinne von § 71 Abs. 1 und 2 (Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene) PBG werden vorliegend ohne weiteres erfüllt. Die Erfüllung der Anforderungen gemäss § 71 Abs. 2 (Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung) ist unumstritten; insofern braucht darauf im Rekursverfahren nicht weiter eingegangen zu werden. Eingegangen sei an dieser Stelle indes auf einzelne – weitere – Argumente der Rekurrierenden R. et al. sowie der Rekurrentin E. H.. Einen Aussichtsschutz von der B.-Strasse bzw. den daran befindlichen Liegenschaften auf den B.-Hügel bzw. die Kirche […]. sieht das Gesetz nicht vor. Daran ändert auch der Schutz der Objekte […] "Moränenwälle [...]" und […] "Obstgarten

R1S.2018.05115 Seite 23 [...]" nichts. Die Kirche […] – ebenfalls ein Schutzobjekt, aber offensichtlich nicht tangiert – wird direkt von der B.-Strasse aus zwar ebenfalls nicht mehr sichtbar sein, thront aber auch weiterhin – weitherum sichtbar – auf dem B.- Hügel. Die Behauptung, wonach das Bauvorhaben die Sicht auf die Kirche […] auch vom T-Platz (Bahnhof E.) her beeinträchtige, ist angesichts des Terrainverlaufs abwegig. Ein übermässiger Entzug von Licht bzw. ein übermässiger Schattenwurf ist angesichts der Setzung des Baukörpers im Terrain nicht erkennbar. Auch nach den Vorschriften über die Regelüberbauung ist in der Wohnzone W4 keine maximale Gebäudelänge vorgegeben (Art. 13 Abs. 1 BZO). Die Vorschriften zur Arealüberbauung sehen in der Wohnzone W4 sodann eine maximale Gebäudehöhe von 25 m vor (Art. 8 Abs. 5 BZO). Eine mangelnde Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft kann in der Platzierung der Tiefgarage nicht erkannt werden. Auf Höhe der Tiefgarage befindet sich in der gegenüberliegenden Häuserzeile, wie erwähnt, ein Bürogebäude aus den 1960er-Jahren. Die herrschaftlichen Villen hinter dem F.-Weg (C.- Strasse 4 auf Kat.-Nr. 4 und weitere Parzellen entlang des F.-Wegs) sind von der Tiefgarage zufolge des im untersten Teil des F.-Wegs ansteigenden Terrainverlaufs (Treppen) abgeschirmt. Eine übermässige Beeinträchtigung des ebenfalls an der B.-Strasse gelegenen Gebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 5 kann angesichts von dessen Charakter als strassenseitig ausgestaltetes, blockrandähnliches Gebäude ausgeschlossen werden. Die Gestaltung des südlichen, kopfseitigen Abschlusses bzw. des Übergangs zum Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 3 überzeugt. Ein starker Eingriff in das gewachsene Terrain liegt unter Berücksichtigung der bereits heute auf der Bauparzelle bestehenden (abgegrabenen) Bauten, welche auf der der B.-Strasse zugeneigten Seite Ladenräumlichkeiten […] sowie eine komplette Tankstelle mit Zufahrt […] umfassen, nicht vor. Einzig im nördlichen Teil der Bauparzelle sind Abgrabungen bis auf das Strassenniveau erforderlich, welche die gestalterische Situation angesichts des projektierten durchgehenden Ladengeschosses allerdings eher aufwerten bzw. an die Stelle einer dort aktuell befindlichen Betonmauer treten werden. Auf den von den Rekurrierenden R. et al. angeführten revidierten Art. 10 BZO (Abgrabungen) ist nachfolgend einzugehen. 4.11. Die Voraussetzungen punkto Einordnung (§ 238 PBG) sowie die Anforderungen an eine Arealüberbauung (§ 71 PBG) sind erfüllt. Die Bausektion der

R1S.2018.05115 Seite 24 Stadt Zürich hat den ihr zustehenden Ermessensspielraum in ohne weiteres zulässiger Weise wahrgenommen. 5.1. Im Zusammenhang mit der Gewährung der Privilegien für eine Arealüberbauung rügen die Rekurrierenden R. et al., das Instrumentarium der Arealüberbauung gebe der Baubehörde die Möglichkeit, die Regelbauweise massiv zu durchbrechen. Die sehr grosse Abweichung von der Regelbauweise sei unzulässig. Für die Nachbarn einer Bauparzelle sei nicht voraussehbar, ob dort 4-geschossig (Regelbauweise) oder 7-geschossig (Arealüberbauung) gebaut werde. Ein Bonus von drei Vollgeschossen bedeute eine Verdoppelung der nach der Regelbauweise zulässigen vier Geschosse. Die Kompetenz zur Erteilung einer Baubewilligung für eine Arealüberbauung liege zu Unrecht bei der Exekutive. Eine Umzonung von einer Wohnzone W4 in eine Wohnzone W7 bedürfe einer gesamthaften Abwägung und Abstimmung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen. Verfahrensmässig sei daher eine – unter Einbezug der Bevölkerung durchzuführende – Nutzungsplanänderung angezeigt. Die Rekurrentin E. H. macht geltend, die Quartierbevölkerung sei über die Planung bzw. Gestaltung des Bauprojekts lediglich informiert, aber nicht ernst genommen bzw. einbezogen worden. 5.2. Der Umfang der im vorliegenden Fall gewährten Privilegierungen präsentiert sich wie folgt: Auf der Bauparzelle in der Wohnzone W4 war vor der auf den 1. November 2018 in Kraft getretenen Teilrevision der BZO die Realisierung von vier Vollgeschossen, eines anrechenbaren ("Zürcher") Untergeschosses sowie eines anrechenbaren Dachgeschosses zulässig; mithin total sechs Geschosse; dies bei einer Ausnützungsziffer von max. 130 %. Nach der Teilrevision – und der Umzonung in die Wohnzone W5 – sind auf der Bauparzelle Kat.-Nr. 1 neu fünf Vollgeschosse und ein anrechenbares Dachgeschoss zugelassen, dies bei einer Ausnützungsziffer von maximal 165 %. Unter Ausnahme der – nachfolgend zu erläuternden – Vorschriften für die Arealüberbauung ist auf der Bauparzelle nach den revidierten Bestimmungen kein anrechenbares Untergeschoss zulässig.

R1S.2018.05115 Seite 25 Demgegenüber ermöglicht die Arealüberbauung gemäss Art. 8 Abs. 5 aBZO wie auch gemäss Art. 8 Abs. 5 BZO die Realisierung von sieben Vollgeschossen, zuzüglich eines Dach- bzw. Attikageschosses sowie – in den Schranken von Art. 8 Abs. 7 BZO – eines zu einem Fünftel anrechenbaren Untergeschosses. Die Ausnützungsziffer kann nach der folgenden Formel heraufgesetzt werden: Ausnützungsziffer geteilt durch die gemäss Regelbauweise zulässige Vollgeschosszahl zuzüglich 10 Prozentpunkte abzüglich die in anrechenbaren Dachgeschossen realisierte Ausnützungsziffer (Art. 8 Abs. 5 aBZO; Art. 8 Abs. 6 BZO). 5.3. Aus diesen Grundlagen erschliesst sich, dass mit dem Instrument der Arealüberbauung auf der Bauparzelle – nach der bis am 30. Oktober 2018 in Kraft stehenden Fassung der aBZO – punkto Geschosszahl statt 5,5 Geschosse (unter Berücksichtigung des Dachgeschosses als halbes Geschoss) die Erstellung von 7,7 Geschossen zulässig ist bzw. war (Zunahme an Geschossen auf Basis von 5,5 Geschossen = 100 %: 40 %). Die zulässige Ausnützung erhöht bzw. erhöhte sich von 130 % auf 172,5 %, was einer Zunahme (auf Basis von 130 Prozentpunkten = 100 %) von 32,7 % entspricht. Die vorliegend effektiv projektierten 12'007 m2 an Geschossfläche entsprechen einer Ausnützung von 157,7 %. Die nach der ab dem 1. November 2018 geltenden Zonierung für die neu der Wohnzone W5 zugeordnete Bauparzelle geltende Ausnützung beträgt 165 %. 5.4. Die erläuterte Zunahme unter Geltung der bis am 30. Oktober 2018 in Kraft stehenden aBZO fällt durchaus ins Gewicht. Indes ist bei der Beurteilung zu beachten, dass es vorliegend – entgegen der Sachlage in den von den Rekurrierenden R. et al. zitierten Entscheide – nicht um die Frage der Zulässigkeit einer Sonderbauordnung in Form eines Gestaltungsplans (§§ 83 ff. PBG) in einer Kernzonenumgebung mit ISOS-Eintrag (BGE 135 II 209) oder die Frage der Zulässigkeit von Ausnützungsübertragungen (BGr 1P.459/2004 vom 9. Februar 2005) geht. Ebenso wenig geht es um die Frage der Zulässigkeit einer Ausnützungsübertragung sowie um eine – im kantonalen Gesetz und in der kommunalen Bauordnung nicht vorgesehene – Abweichung von der maximal zulässigen Gebäudelänge (BGr 1C_416/2007 vom 3. Oktober 2008, E. 2 und E. 3). Nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gewährt das zürcherische Recht den Gemeinden mit

R1S.2018.05115 Seite 26 der Arealüberbauung gemäss § 69 ff. PBG die Möglichkeit, in den fraglichen Regelungen gegen Gewährung der erwünschten guten Gestaltung weitreichende Privilegien etwa bei der Ausnützung oder der Geschosszahl zu statuieren. Insofern ist hinzunehmen, dass sich die arealüberbauten Grundstücke in aller Regel recht deutlich von ihrer unmittelbaren baulichen Umgebung abheben, ohne dass dies jedoch in einer anderen Zonenzugehörigkeit Niederschlag finden würde. Umgekehrt werden Ausnützungsübertragungen oder der – bloss rechnerische – Einbezug bereits überbauter Grundstücke bei Arealüberbauungen nicht als zulässig erachtet (VB.2011.00308 vom 7. Dezember 2011, E. 4.2; VB.94.00193 in BEZ 1995 Nr. 31). Eine Bestimmung einer kommunalen Bauordnung, wonach bei Arealüberbauungen in der Wohnzone W3 zwei zusätzliche Vollgeschosse errichtet werden dürfen, hat das Verwaltungsgericht ausdrücklich als zulässig erachtet. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung besteht sodann ein Anspruch auf Ausschöpfung der Verdichtungsmöglichkeiten, auch mit Bezug auf die Realisierung von Arealüberbauungen (VB.2015.00677 vom 12. Mai 2016, E. 4.3). Dabei handelt es sich nicht nur um ein Credo, mithin einen mehr oder weniger verbindlichen Glaubenssatz. Vielmehr kommt der haushälterischen Nutzung des Bodens Verfassungsrang zu (Art. 75 Abs. 1 BV). Die daraus resultierende Pflicht zur Verdichtung bildet denn auch einen wesentlichen Grundsatz der letzten Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG; Art. 3 Abs. 3 lit. abis). Nur in Ausnahmefällen, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (VB.2016.00217 vom 15. September 2016, E. 4.2; VB.2015.00677 vom 12. Mai 2016, E. 4.3; Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 660). Die im Rahmen der Grundsatzgesetzgebungskompetenz des Bundes (Art. 75 Abs. 1 BV) erlassenen Vorschriften des RPG zur Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG) bieten keine Grundlage für einen Eingriff in das kantonale Recht. Insoweit erweisen sich die Vorschriften von § 69 ff. PBG und Art. 8 BZO ohne weiteres als bundesrechtskonform. Die Voraussetzungen einer Arealüberbauung sind in der BZO klar umschrieben und die Voraussetzungen einer wirksamen Kompetenzdelegation damit eingehalten. Dass die Bausektion der Stadt Zürich mit der Bewilligung von Arealüberbauungen rechtsetzend tätig werde, trifft offensichtlich nicht zu. Dass die Realisierung einer Arealüberbauung am besagten Ort nicht vorhersehbar gewesen wäre, trifft ebenfalls nicht zu. Die Bestimmung von Art. 8 BZO, wonach bei Arealüberbauungen bis zu sieben Vollgeschosse realisiert werden dürfen, steht bereits – soweit ersichtlich –

R1S.2018.05115 Seite 27 seit über 10 Jahren in Kraft. Die für eine Arealüberbauung erforderliche Mindestfläche von 6'000 m2 ist seit den 1990er-Jahren unverändert geblieben. 5.5. Nach dem Gesagten erfordert das rekursgegenständliche Bauprojekt keine nutzungsplanerischen Festlegungen. Die diesbezügliche Rüge ist unbegründet. 6.1. Die Rekurrierenden R. et al. rügen weiter, der angefochtene Entscheid nehme nur ungenügenden Bezug auf die Dimensionierung des Bauprojekts. Der Baukörper weise eine Gebäudelänge von 167,03 m auf; die Gebäudetiefe betrage 15,86 m. Die rechtliche Gebäudehöhe betrage 21,40 m, tatsächlich sei das Gebäude teils höher. Fussabdruck (2'500 m2) sowie Gebäudevolumen (77'265 m3) seien gewaltig. Sodann müsse die Gebäudehöhe auch ab dem gestalteten Terrain eingehalten werden. 6.2. Der angefochtene Entscheid gibt – zunächst – unter Erwägung lit. C.b und C.c (Ausnützung) die projektierten anrechenbaren Flächen in Voll- und Dachgeschossen sowie in Untergeschossen wieder (12'007 m2; 2'569 m2). Die tatsächlichen Gebäudedimensionen gehen aus den massstäblichen Plänen zu den einzelnen Geschossen sowie den Schnitten ohne weiteres hervor und sind korrekt vermasst. Eine besondere Bezugnahme im angefochtenen Entscheid war daher weder geboten noch erforderlich. Ein Begründungsmangel liegt nicht vor. Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 PBG). Der gewachsene Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Damit fällt der Ansatz, die Gebäudehöhe müsse auch gegenüber dem gestalteten Terrain eingehalten werden, im Grundsatz ausser Betracht; auf Art. 10 BZO (Abgrabungen) ist nachfolgend einzugehen. Bemerkungsweise sei angefügt, dass selbst wenn die Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain (bzw. de facto die Unterkante des anrechenbaren 1. Untergeschosses) als massgeblich erachtet würde, diese eingehalten wäre. Angesichts der traufseitigen Rückversetzung der At-

R1S.2018.05115 Seite 28 tikageschosse fallen diese bei der Berechnung der Gebäudehöhe ausser Ansatz, sodass die Gebäudehöhe (inkl. Brüstung des Attikageschosses) am südlichen Ende des Baukörpers (tiefste Absenkung des gewachsenen Terrains) maximal 23,28 m betragen würde (vgl. die Schnitte in act. 18.15 und den Grundriss des Attikageschosses in act. 8.18). Die erwähnten Rügen sind daher unbegründet. 7.1. Die Rekurrierenden R. et al. führen weiter an, das geplante anrechenbare Untergeschoss sei nicht mit Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO (Fünftelsregelung) vereinbar. Die Bausektion der Stadt Zürich setze sich damit über das intertemporale Verwaltungsrecht hinweg. Der entsprechende Vorentscheid vom 13. April 2016 könne der Bauherrschaft das frühere Privileg nicht sichern. Sodann sprenge das projektierte anrechenbare Untergeschoss auch den Rahmen der bis am 31. Oktober 2018 gültigen Regelung. 7.2. Der angefochtene Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich datiert vom 2. Oktober 2018; der Vorentscheid […] vom 13. April 2016. Die bis dahin geltenden Bestimmungen sind vor dem Hintergrund zu sehen, dass bis zum Inkrafttreten des revidierten Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO in bestimmten Wohnzonen (unter anderem der Wohnzone W4) das bis dato zulässige anrechenbare Untergeschoss durch ein Vollgeschoss mit entsprechender Erhöhung der Ausnützungsziffer ersetzt wurde (neu total 5 zulässige Vollgeschosse). Indes bleibt dabei bei Arealüberbauungen in den Wohnzonen W4-W6 ein anrechenbares Untergeschoss in eingeschränkter Form zulässig. Dieses (neue) anrechenbare Untergeschoss darf indes nur zu maximal einem Fünftel der Fläche eines durchschnittlichen Vollgeschosses mit anrechenbaren Räumen genutzt werden (Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO). Die Neuregelung führt in den Wohnzonen W4-W6 zu leicht höheren Ausnützungsziffern (im Umfang von ca. 6-7 % der Ausnützung). Verdeutlicht man sich die Folgen der Revision auf eine Überbauung in Regelbauweise, so sind auf der Bauparzelle – neu – statt vier Vollgeschosse zuzüglich eines anrechenbaren ("Zürcher") Untergeschosses nunmehr fünf Vollgeschosse (und kein anrechenbares Untergeschoss) mehr zulässig. Bei

R1S.2018.05115 Seite 29 der Arealüberbauung in den Zonen W4-W6, bei welchen die Anzahl zulässiger Vollgeschosse nicht erhöht wurde, soll ein anrechenbares Untergeschoss weiterhin zulässig sein, um den notwendigen Anordnungsspielraum zu gewährleisten und die sehr hohen Dichten auf acht statt nur auf sieben Geschosse zu verteilen (sieben Vollgeschosse plus ein anrechenbares Untergeschoss). Dies hat den Zweck, einen angemessenen Spielraum für eine differenzierte Höhenentwicklung zu schaffen. So sollen denn auch die erforderlichen Nebenräume wie Abstellräume, Waschküchen oder Veloabstellplätze geschaffen werden können; ohne Druck, das von der Ausnützung befreite anrechenbare Untergeschoss vollständig mit Wohn- und Arbeitsräumen auszunützen (zum Ganzen Erläuterungsbericht zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich BZO 2014 [nachfolgend: Erläuterungsbericht], S. 60 f.). 7.3. Angesichts dessen, dass die Neuregelung gemäss Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO erst per 1. November 2018 in Kraft getreten ist, stellt sich kein intertemporalrechtliches Problem. Das auf den Vorentscheid sowie den vorliegend angefochtenen Bauentscheid vom 2. Oktober 2018 anwendbare Recht ist dasselbe. Der Bestimmung von Art. 8 Abs. 7 BZO ist angesichts ihrer planungsrechtlichen Bedeutung indes negative Vorwirkung zuzuerkennen (vgl. zu einer ähnlich lautenden Bestimmung in der Revisionsvorlage BRGE I Nr. 0139/2014 vom 26. September 2014, E. 6.4.1 und E. 6.4.2; dieser bestätigt mit VB.2014.00627 in BEZ 2015 Nr. 28). Letztere Rechtsprechung – zumal nicht am Beispiel von Art. 8 Abs. 7 BZO – konnte zum Zeitpunkt des Vorentscheids vom 13. April 2016 nicht als allgemein bekannt gelten. Der Vorentscheid vom 13. April 2016 erfolgte unter ausdrücklichem Hinweis auf die Regelung von Art. 8 Abs. 7 lit. b des BZO-Entwurfs. Trotz dessen Wortlaut sicherte die Behörde ein Festhalten an der bisherigen ständigen Praxis, wonach ein Ausnützungstransfer von den Vollgeschossen in das Untergeschoss zulässig war, zu. Nach den allgemeinen Regeln des Vertrauensschutzes ist das – berechtigte – Vertrauen der Bauherrschaft in die, wenngleich unzutreffende, aber doch verbindliche Zusicherung der Behörde zu schützen. Revisions- oder Widerrufsgründe liegen, zumal der Vorentscheid gerade mit Blick auf den neuen Art. 8 Abs. 7 BZO getroffen wurde, nicht vor (VB 93/0174 in BEZ 1994 Nr. 14, E. 2).

R1S.2018.05115 Seite 30 7.4. Letztlich ist die Frage der Bindungswirkung des Vorentscheids vom 13. April 2016 indes nicht entscheidend. Art. 8 Abs. 5 BZO sieht in der Wohnzone W4 für Arealüberbauungen sieben zulässige Vollgeschosse vor. Projektiert sind vorliegend deren sechs sowie ein Attikageschoss zuzüglich das vorliegend interessierende 1. Untergeschoss. Letzteres könnte – ungeachtet der Definition gemäss § 275 Abs. 3 PBG und der demzufolge richtigen Bezeichnung als Untergeschoss – auch als siebtes Vollgeschoss angerechnet werden, zu welchem zusätzlich noch ein weiteres Untergeschoss, allerdings unter Beachtung der Einschränkung von Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO bzw. mit einer anrechenbaren Nutzung von maximal einem Fünftel, realisiert werden könnte. Eine derartige – rein zwecks Beurteilung der zulässigen Ausnützung – erfolgende Umqualifikation sieht § 276 Abs. 2 PBG ausdrücklich vor. Es dürfen mit anderen Worten neben den ohnehin erlaubten Dach- und Untergeschossen so viele an die Stelle von Vollgeschossen tretende Dach- oder Untergeschosse erstellt werden, als Vollgeschosse zulässig wären. Daraus ergibt sich klarerweise eine (von den jeweiligen Zonenvorschriften abhängige) gesamthaft zulässige Zahl von Geschossen, die ein Gebäude aufweisen darf (BRKE I Nr. 0134/1999 vom 2. Juli 1999, E. 4d). Die rekurrentische Auffassung, wonach die Einhaltung der Geschosszahlvorschriften für jeden Geschosstyp separat zu beurteilen sei, findet im Recht dagegen keine Stütze. Alles andere liefe auf eine Benachteiligung von Gebäuden in Hanglagen hinaus. 7.5. Aus den Ausführungen der Rekurrierenden R. et al. zur Berechnung ergibt sich nichts Anderes. Wie erwähnt wurde im Rahmen der BZO-Revision das bisher nicht anrechenbare ("Zürcher") Untergeschoss in der Regelbauweise durch ein zusätzliches Vollgeschoss ersetzt. Nach den Ausführungen der Bausektion der Stadt Zürich im Vorentscheid vom 13. April 2016 entsprach die Ausnützungsübertragung von den Vollgeschossen in das Untergeschoss vor Inkrafttreten der neuen BZO der behördlichen Praxis. Insofern ist – wie erwähnt – gerade der Fortbestand des Vertrauens in den Fortbestand der behördlichen Praxis zur Ausnützungsübertragung zu schützen. Angesichts des geringen Umfanges der erforderlichen Übertragung von 96 m2 stehen dem Vertrauensschutz sodann keine gewichtigen Drittinteressen entgegen.

R1S.2018.05115 Seite 31 7.6. Die erwähnte Rüge erweist sich als unbegründet. 8.1. Die Rekurrierenden R. et al. machen weiter geltend, gegenüber der Liegenschaft B.-Strasse 93 (Parzelle Kat.-Nr. 3) betrage der projektierte Grenzabstand lediglich ca. 5 m, wobei kein Mehrlängenzuschlag veranschlagt worden sei. Dass der angefochtene Entscheid die Frage offen lasse, sei unzulässig; mithin werde die Rechtsanwendung in verfassungswidriger Weise verletzt. Da der relevante Grundbuchauszug nicht bei den Akten liege, habe die Bausektion der Stadt Zürich den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Auch die Rekurrentin E. H. rügt (sinngemäss) die Überlänge des Baukörpers bzw. das Fehlen von Zwischenräumen. 8.2. Die Bausektion der Stadt Zürich und die S. Stiftung berufen sich auf die bestehende Näherbaurechtsdienstbarkeit vom 1. November 2017 […] zu Gunsten der Bauparzelle und zu Lasten der Parzelle Kat.-Nr. 3. Die Unterschreitung des Gebäudeabstands sei bei einwandfreien wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Verhältnissen zulässig (§ 270 Abs. 3 PBG). Im angefochtenen Entscheid sei unter Dispositiv-Ziffer II.B.1.d i.V.m. Erwägung lit. G.a eine entsprechende Auflage statuiert worden. Letzteres sei zulässig. Der angesetzte Mindestabstand von 5 m sei in erster Linie arbeitshygienisch begründet. Die Problematik der fehlenden Beurteilbarkeit ergebe sich nicht aus den Planunterlagen betreffend das Bauprojekt, sondern aus der darin fehlenden Darstellung des Nachbargebäudes auf der Parzelle Kat.-Nr. 3. Eine Gehörsverletzung liege nicht vor. 8.3. Die Bauparzelle ist – wie erwähnt – der Wohnzone W4 zugewiesen. In dieser gelten keine Vorschriften zur maximalen Gebäudelänge (Art. 13 BZO). Indes ist bei Fassadenlängen von mehr als 12 m zusätzlich zum Grundgrenzabstand von 5 m ein Mehrlängenzuschlag von einem Drittel der Mehrlänge zu veranschlagen, letzteres indes nur bis zum Maximalgrenzabstand von 12 m (Art. 14 BZO). Mit Eintrag vom 1. November 2017 wurde zugunsten der Bauparzelle und zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 3 eine Näherbaurechtsdienstbarkeit mit folgendem Wortlaut begründet:

R1S.2018.05115 Seite 32 "Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstücks räumt dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks das Recht ein, Bauten auf dem berechtigten Grundstück in Unterschreitung der ordentlichen Gebäude- und Grenzabstände bis 5,00 m an den gemeinsamen Parzellengrenzenabschnitt zu erstellen (vgl. dazu Plan in Anhang 2, hellblaue Linie), wobei Balkone im Bereich der in Anhang 2 rosa markierten Fläche bis 2,00 m in diesen Abstandsbereich von 5,00 m "spitzwinklig" (und nicht parallel zur Parzellengrenze) hineinragen dürfen. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften bleiben vorbehalten." In der Stadt Zürich ist die geschlossene Bebauung aufgrund der allgemeinen Vorschrift von Art. 7 BZO – auch in Wohnzonen bzw. der fraglichen Wohnzone W4 – erlaubt. 8.4. Nach der gesetzlichen Definition bestimmt der Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen Fassade und massgebender Grenzlinie, der Gebäudeabstand diejenige zwischen zwei Gebäuden (§ 260 Abs. 1 PBG). Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden (§ 270 Abs. 3 PBG). Gemäss § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge höchstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen; Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Letzteres Vorschrift ist restriktiv bzw. nahe am darin verwendeten Begriff "Vorsprung" auszulegen. Ein Vorsprung springt eben der Fassade vor und bildet nicht Teil derselben. So können zwar nach dem Gesetzeswortlaut Erker (die definitionsgemäss nicht bis zum Boden reichen), nicht jedoch ganze Treppenhäuser, Wintergärten und andere eigentliche Fassadenausbuchtungen im Sinne der Bestimmung privilegiert sein. Erker und (abgestützte) Balkone sind daher das Maximum, was der Nachbar innerhalb des Abstandsbereiches dulden muss (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 850 f.). Aufgrund der systematischen Stellung im Gesetz gilt § 260 Abs. 3 PBG sowohl für die Grenz- als auch die Gebäudeabstände. Nach dem Willen des Gesetzgebers darf mit der Näherbaurechtsvereinbarung nicht nur der Grenzsondern ebenso der Gebäudeabstand unterschritten werden; letzteres steht unter der Schranke der wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Gegebenheiten. Wird ein Näherbaurecht gewährt, sind von der Bewilligungsbehörde

R1S.2018.05115 Seite 33 die in § 270 Abs. 3 PBG erwähnten Vorbehalte wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse zu prüfen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 861). Wohnhygienische Bedenken sind grundsätzlich nicht am Platz, solange der kantonale Mindestgebäudeabstand von 7 m (2 mal 3,5 m), zuzüglich allfälliger Mehrhöhenzuschläge, gewahrt ist. Das Gesetz geht davon aus, dass die Abstände ausreichen, um den minimalen Anforderungen der Wohnhygiene (wie auch der Feuerpolizei) zu genügen. Der kantonale Mindestabstand darf – jedenfalls in offener Bauweise – nur in Ausnahmefällen unterschritten werden, so etwa wenn sich fensterlose oder wenig hohe Fassaden gegenüberstehen, die Fassaden sich nicht direkt, sondern nur über Eck gegenüberstehen, oder die betreffenden Gebäude im relevanten Bereich keine Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume aufweisen. Für den Brandschutz ist – unter Privilegierung von vorspringenden Teilen wie Balkonen bis zu einer Tiefe von 1 m – bei Aussenwänden mit einer nicht brennbaren äussersten Schicht ein Schutzabstand von 5 m einzuhalten (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 866 und S. 1036). § 273 PBG enthält sodann Erleichterungen für Besondere Gebäude: Wo die Bau- und Zonenordnung nichts Anderes bestimmt, haben Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt, einen Gebäudeabstand von lediglich 3,5 m einzuhalten. 8.5. Der angefochtene Entscheid statuiert die an die Bauherrschaft gerichtete Auflage, dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägung lit. G.a (1. Untergeschoss Verkaufsraum/Näherbaurecht) abgeänderte Pläne, versehen mit dem Genehmigungsvermerk von Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich, Bau und Energieeffizienz und der Feuerpolizei, einzureichen und bewilligen zu lassen (Dispositiv-Ziffer II.B.1.d). Aus den Plänen wird ersichtlich, dass sich die Gebäudefassaden grundsätzlich über Eck gegenüberstehen bzw. der Baukörper in südwestlicher Richtung in eine – teilweise im Zickzack konzipierte – Ecke ausläuft. Die Fassade des Baukörpers hält gegenüber dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 3 (nicht aber dem über die Parzellengrenze hinausragenden Gebäudeteil) durchwegs einen Abstand von (mindestens) 5,0 m ein. In diesen Bereich ragen – wiederum in eckiger Anordnung – die Balkone des Erdgeschosses sowie des 1.-3. Obergeschosses, und zwar je höchstens im Mass von ca. 1,7 m. Der

R1S.2018.05115 Seite 34 nach Massgabe der Grunddienstbarkeit zulässige Rahmen wird damit eingehalten. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs bzw. der Aktenführungspflicht liegt nicht vor. Der Bestand des Näherbaurechts gemäss Dienstbarkeit […] geht aus Erwägung lit. G.a des angefochtenen Entscheids hervor. Gemäss Art. 106a der Grundbuchverordnung (GBV) kann jedermann vom Grundbuchamt ohne das Glaubhaftmachen eines Interesses einen Auszug – unter Anderem – über bestehende Dienstbarkeiten verlangen. Dies war den Rekurrierenden R. et al. ohne weiteres zuzumuten. Die Rüge der Verweigerung der Rechtsanwendung ist angesichts des vorinstanzlichen Hinweises auf die Dienstbarkeit abwegig. Sofern ein Mangel bestünde, wäre dieser als im Rekursverfahren geheilt zu betrachten. Die Dienstbarkeit […] bezieht sich explizit sowohl auf den Grenz- als auch den Gebäudeabstand. Eine dienstbarkeitliche Derogation der von der BZO im Allgemeinen vorgesehenen Grenz- und Gebäudeabstände ist angesichts der für das gesamte Gebiet der Stadt Zürich grundsätzlich zulässigen geschlossenen Bebauung (Art. 7 BZO) nicht zu beanstanden. Sodann ist – bemerkungsweise angefügt – trotz nicht vollständig vermasster Darstellung des Nachbargebäudes auf den Plänen kein Verstoss gegen feuerpolizeiliche Vorschriften erkennbar. Beim fraglichen Gebäudeteil auf der Parzelle Kat.-Nr. 3 handelt es sich nach den Ergebnissen des Augenscheins um einen im Verhältnis zur strassenseitigen Fassade in das Gefälle des B.-Hügels rückversetzten, eingeschossigen Garagenanbau aus Beton (Besonderes Gebäude). Dieser hält zu den nächstgelegenen Gebäudeecken gemäss Plänen einen Abstand von min. 4,6 m (westliche Ecke) bzw. von 5 m ein (östliche Ecke). Die südwestliche Ecke der projektierten Balkone hält zur westlichen Ecke der Garage einen Abstand von 2,6 m ein; Balkone gelten nach brandschutztechnischen Regeln bis zu 1 m als privilegiert (Fritzsche/Bösch/Wipf, Bd. 2, S. 1036). Angesichts der nur geringfügig von den massgeblichen brandschutztechnischen Normen abweichenden Abständen und dem Charakter des Garagenanbaus als Besonderes Gebäude erscheint der Entscheid der Bausektion der Stadt Zürich, eine feuerpolizeiliche und arbeitshygienische Beurteilung erst nach Einreichung abgeänderter Pläne vorzunehmen, ohne weiteres als vertretbar (§ 321 PBG). Die entsprechende Beurteilung wird von den Rekurrierenden nach Erhalt der entsprechenden Bewilligung (§ 316 Abs. 2 PBG) angefochten werden können.

R1S.2018.05115 Seite 35 8.6. Im Ergebnis erweist sich die Beurteilung des Abschlusses des projektierten Gebäudekörpers zur Liegenschaft B.-Strasse 93 (Parzelle Kat.-Nr. 3) als rechtskonform. 9.1. Die Rekurrierenden R. et al. rügen weiter eine Nichteinhaltung der Lärmvorschriften. Die Immissionsgrenzwerte würden in vielen Räumen der projektierten Wohnüberbauung überschritten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung müssten die Immissionsgrenzwerte an allen Fenstern lärmempfindlicher Räume eingehalten werden; Art. 22 des Umweltschutzgesetzes (USG) statuiere ein grundsätzliches Bauverbot für lärmempfindliche Räume in Gebieten mit Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte. Eine Baubewilligung dürfe nur erteilt werden, wenn "das Gebäude" gegen Lärm abgeschirmt sei oder aber die "lärmempfindlichen Räume" auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes angeordnet würden. Die blosse Anordnung einzelner Lüftungsfenster auf der vom Lärm abgewandten Seite genüge nicht. Erst wo Massnahmen an der Quelle sowie auf dem Ausbreitungsweg des Lärms nicht genügten, stehe als Instrument die Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutzverordnung (LSV) zur Verfügung; mithin nur dann, wenn die strikte Anwendung von Art. 22 USG unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls unverhältnismässig wäre. An eine Ausnahmebewilligung seien hohe Anforderungen zu stellen. Sodann dürfe die Verwendung von Lüftungsfenstern im Lichte von Art. 32 Abs. 2 LSV nicht so weit gehen, dass damit in der Praxis keine bessere Situation erreicht werde als mit der Lüftungsfensterpraxis. Dass alle baulichen und gestalterischen Massnahmen ausgeschöpft wären, werde bestritten. Massnahmen wie eine Geschwindigkeitsreduktion oder betreffend Lage und Art des Baukörpers seien im Baubewilligungsverfahren zu erwägen und vorzusehen. Bezüglich Lärmarchitektur seien die Rekurrierenden nicht Spezialisten; zur Frage der Lärmarchitektur werde ein Gutachten durch eine unabhängige Fachperson beantragt. Wenn der Bedarf nach Wohnraum ein Grund für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV wäre, würde das Lärmschutzrecht ausgehöhlt. Tatsache sei, dass 96 Bereiche "Wohnen/Essen/Kochen" zur B.- Strasse hin und 11 Zimmer im nördlichem Kopfbau übermässigem Lärm ausgesetzt seien. Die Immissionsgrenzwerte würden sowohl am Tag als auch in der Nacht erheblich überschritten.

R1S.2018.05115 Seite 36 Sodann habe die Baudirektion die "Vorbehalte und Nebenbestimmungen gemäss Stellungnahme der Fachstelle Lärmschutz der Stadt Zürich vom 9. März 2018" als verbindlich verfügt und zudem auf ein Schreiben (wohl) des Amtes für Baubewilligungen der Stadt Zürich vom 11. Mai 2018 verwiesen. Beide Unterlagen seien den Rekurrierenden nicht bekannt; sie befänden sich namentlich nicht in den Bauakten. 9.2. Die Bausektion der Stadt Zürich verweist darauf, dass der projektierte Baukörper einen geschlossenen Riegel bilde und daher die Rückseite von Lärmimmissionen abschirme. Ein Wegrücken bringe keine Verbesserung. Die Grundrisse der Wohnungen seien lärmoptimiert konzipiert worden. Im Rahmen der Prüfung durch die Fachstellen Lärmschutz des Kantons Zürich sowie der Stadt Zürich seien alle infrage kommenden Massnahmen evaluiert und soweit sinnvoll und tragbar im Bauvorhaben umgesetzt worden. Die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte sei eher gering und liege deutlich unterhalb des Alarmwerts. An der Schaffung von Wohnraum innerhalb des überbauten Siedlungsgebiets und an der Ausschöpfung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten an gut erschlossenen städtischen Lagen bestehe ein legitimes öffentliches Interesse. Die Baudirektion verweist darauf, dass die frühere "Lüftungsfensterpraxis" nach der Rechtsprechung als bundesrechtswidrig einzustufen sei und daher auch nicht mehr angewandt werde. Indes sei ein "Lüftungsfenster" gewichtiger Bestandteil einer Grundrissoptimierung, welche Voraussetzung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung sei. In Anbetracht der Gesamtsituation seien alle baulichen und gestalterischen Massnahmen ausgeschöpft. Die Bedingungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung (Bauvorhaben in weitgehend überbautem Gebiet, aktueller Bedarf an Wohnraum, Immissionsgrenzwerte nicht erheblich überschritten, angemessener Wohnkomfort sichergestellt) seien weitestgehend erfüllt. Bei allen geschlossenen Fenstern sei ein genügender Schallschutz vorgesehen und vorgeschrieben. Es könne nicht im Sinne des Lärmschutzrechts liegen, stark belastete Fenster, die eine fakultative Verbindung zwischen Innen- und Aussenraum im urbanen Umfeld darstellen, zu vermeiden. Die S. Stiftung verweist darauf, dass die Frage, ob ein überwiegendes Interesse an der Erteilung der Baubewilligung und der (fallweisen) Nichtanwendung des Immissionsschutzrechts bestehe, im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung im konkreten Einzelfall zu prüfen sei. Massgebend

R1S.2018.05115 Seite 37 seien dabei insbesondere das in der Stadt Zürich nach wie vor äusserst knappe Wohnungsangebot, das Interesse am zentrumsnahen und besonders gut erschlossenen Standort des Ersatzneubaus sowie an der haushälterischen Bodennutzung innerhalb des überbauten Siedlungsgebiets, zumal nur geringfügige Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte vorlägen. Die Grundrisse seien praktisch allesamt lärmschutzoptimiert; die Wohnungen würden zudem mit kontrollierter Lüftung ausgestattet. Sodann seien die Vorbehalte und Nebenbestimmungen gemäss Stellungnahme der Fachstelle Lärmschutz der Stadt Zürich vom 9. März 2018 verbindlich (Be- und Entlüftung, Schalldämmung der Aussenhülle, Dimensionierung und Ausgestaltung von Lärmschutzmassnahmen). 9.3. Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, werden im Allgemeinen nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden. Sind die Immissionsgrenzwerte überschritten, so werden Baubewilligungen für Neubauten, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Art. 22 USG). Die LSV präzisiert dies insofern, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen (Art. 31 Abs. 1 lit. a und b LSV). Können die Immissionsgrenzwerte nach Art. 31 Abs. 1 LSV nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt. Gemäss Art. 39 Abs. 1 LSV werden die Lärmimmissionen bei Gebäuden in der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume erteilt. Nach Art. 2 Abs. 6 lit. a LSV gelten Räume in Wohnungen, ausgenommen Küchen ohne Wohnanteil, Sanitärräume und Abstellräume, als lärmempfindliche Räume. Das Bundesgericht hat in BGE 142 II 100 zur kantonalen "Lüftungsfensterpraxis" unter Bezugnahme auf den Schutzgedanken des Umweltrechts festgestellt, es liege näher, auf das am stärksten und nicht das am wenigsten exponierte Fenster abzustellen. Art. 22 USG statuiere ein grundsätzliches

R1S.2018.05115 Seite 38 Bauverbot für lärmempfindliche Räume in Gebieten, in denen die Immissionsgrenzwerte überschritten sind und daher längerfristig eine Gesundheitsschädigung der Bewohner zu befürchten ist. Auch die Formulierung von Art. 31 Abs. 1 LSV ("Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der lärmabgewandten Seite des Gebäudes") lasse darauf schliessen, dass die blosse Anordnung einzelner Lüftungsfenster auf der lärmabgewandten Seite nicht genüge. Gestützt auf ein Gutachten des Bundesamts für Umwelt (BAFU) folgerte das Bundesgericht sodann, die "Lüftungsfensterpraxis" führe zu einer Aushöhlung des vom Gesetzgeber gewollten Gesundheitsschutzes. Genüge es für die Baubewilligung, wenn die Immissionsgrenzwerte am ruhigsten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums eingehalten seien, könne sich die Projektgestaltung auf die Abschirmung der rückwärtigen Lüftungsfenster beschränken; weitere Massnahmen würden aus Kostengründen nicht ergriffen und könnten auch nicht verlangt werden (BGE 142 II 100, E. 4.3 und E. 4.4). Zu unterscheiden ist dieser Fall freilich vom Fall der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV (BGr 1C_313/2015 vom 10. August 2016, E. 3.6). Das Bundesgericht hat in BGE 142 II 100 denn auch ausdrücklich ausgeführt, dass die Argumente, ohne die Lüftungsfensterpraxis könnten angesichts der in zahlreichen Städten entlang viel befahrener Strassen überschrittenen Immissionsgrenzwerte an zentralen Lagen keine Wohnbauten mehr realisiert werden, was den Grundsätzen der Raumentwicklung widerspreche, ernst zu nehmen seien. Die in Art. 31 Abs. 1 lit. a und b der Raumplanungsverordnung (RPV) vorgesehenen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung seien in städtischen Zentren zum Teil nicht möglich (z.B. Lärmschutzwände) oder führten zu städtebaulich unbefriedigenden Ergebnissen (z.B. geschlossene Fassaden zur Strassenseite, Ausrichtung von Wohnungen nach Norden, ungünstige Wohnungsgrundrisse). Dem wichtigen Anliegen, die Siedlungsentwicklung nach innen zu bewirken und die Siedlungserneuerung zu stärken, könne auf dem Weg der Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden. Bauvorhaben, welche aus dieser Sicht wünschenswert seien, werde eine Ausnahmebewilligung erteilt werden können, auch wenn die Immissionsgrenzwerte unwesentlich überschritten sind, sofern deren Einhaltung nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels Lüftungsfenstern an den lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden könne (BGE 142 II 100, E. 4.6).

R1S.2018.05115 Seite 39 Bei der nach Art. 31 Abs. 2 LSV gebotenen Interessenabwägung werden nach konstanter Rechtsprechung raumplanerische Gründe berücksichtigt und eine Ausnahmebewilligung erteilt, wenn sich das Bauvorhaben im weitgehend überbauten Gebiet befindet, ein akuter Bedarf an Wohnraum besteht, die Immissionsgrenzwerte nicht erheblich überschritten sind und ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt ist. Das private Interesse des Eigentümers an einer besseren Nutzung seines Grundstücks allein reicht nicht aus. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in der Zonenordnung vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere Empfindlichkeitsstufe zuzuordnen, zu berücksichtigen. Namentlich kann ein raumplanerisches Interesse an der Schliessung einer Baulücke im bereits überbauten Gebiet ein überwiegendes Interesse darstellen (BGE 142 II 100, E. 4.6; BGr 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011, E. 5). Das Vorliegen einer Baulücke allein genügt indes nicht immer und unter allen Umständen für einen Dispens nach Art. 31 Abs. 2 LSV. Vielmehr ist immer eine Interessenabwägung geboten. Dabei steht der zuständigen kantonalen Behörde ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu (BGr 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011, E. 5.7; BGr 1C_196/2008 vom 13. Januar 2009, E. 2.6; zum Ganzen auch BRGE IV Nr. 0020/2017 in BEZ 2017 Nr. 19). 9.4. Entgegen den Vorbringen der Rekurrierenden R. et al. hat die Baudirektion den genannten Kriterien im angefochtenen Entscheid hinreichend Rechnung getragen. Dass es sich verbiete, im Rahmen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV zwecks Optimierung der Wohnungsgrundrisse und Reduktion der Lärmbetroffenheit auf die sog. "Lüftungsfensterpraxis" zurückzugreifen, kann der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht entnommen werden. Die Bedeutung der "Lüftungsfensterpraxis" wird in den obgenannten Entscheiden mit Bezug auf die Erteilung ordentlicher Baubewilligungen (Beurteilung gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV) – zu Recht – mit dem Hinweis darauf als unzulässig betrachtet, dass sich die Frage des Lärmschutzes ansonsten allein auf die Optimierung der Lüftungsfenster beschränken könne, was den Zielen der Umweltschutzgesetzgebung zuwiderliefe. Nach der zitierten Praxis ist eine Optimierung mittels Lüftungsfenstern in Gebieten, in welchen sich eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV rechtfertigt, nach wie vor statthaft und als Massnahme zur Lärmoptimierung

R1S.2018.05115 Seite 40 auch probat. Die auf der der Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugeordneten Bauparzelle massgebenden Immissionsgrenzwerte für die Wohnnutzung betragen 65 dB (A) für den Tag und 55 dB (A) für die Nacht. Gemäss Anhang A des Gutachtens der K. B. AG (Vergleich Beurteilungspegel Tageszeitraum- Nachtzeitraum) liegen die nachts gemessenen Werte klar näher bei den Immissionsgrenzwerten bzw. überschreiten die Immissionsgrenzwerte stärker als die tagsüber gemessenen Werte (tagsüber max. 66 dB [A], nachts max. 60 dB [A]). Insofern wurden der weiteren Betrachtung korrekt die (kritischeren) Werte nachts zugrunde gelegt, zumal sich im Tageszeitraum bei Wohnräumen höchstens Überschreitungen von 1 dB (A) ergeben können (Gutachten der K. B. AG, S. 7). Nachts werden die Immissionsgrenzwerte im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss strassenseitig bei Immissionswerten von 59 dB (A) (hauptsächlich) und 60 dB (A) (am nordöstlichen Gebäudeende) um 4 dB (A) bzw. um maximal 5 dB (A) überschritten. Im 2. und 3. Obergeschoss ist maximal eine Überschreitung von 4 dB (A) (an exponierten strassenorientierten Stellen sowie wiederum am nordöstlichen Gebäudeende) ausgewiesen. Im 4. Obergeschoss reduziert sich das Mass der Überschreitungen auf maximal 3 dB (A), im 5. Obergeschoss auf 2 dB (A). Auf der lärmabgewandten Seite des Baukörpers sowie in nordöstlicher Richtung (mit genügendem Strassenabstand) werden die Immissionsgrenzwerte durchwegs eingehalten (zum Ganzen: Anhang A des Gutachtens der K. B. AG). Die diesbezügliche Beurteilung im Gutachten wird von den Rekurrierenden R. et al. denn auch nicht begründet in Zweifel gezogen. Das Gutachten ist vollständig und erscheint in seinen Folgerungen als schlüssig. Die Einholung eines weiteren Gutachtens zur Lärmsituation erweist sich daher nicht als erforderlich. In der Beurteilung ist die Überschreitung der Immissionsgrenzwerte als moderat zu bezeichnen; namentlich werden die Werte tagsüber nur geringfügig überschritten. Die Zuordnung der Bauparzelle zur ES III ist bei der Beurteilung – gemäss nachfolgenden Ausführungen – nicht zu Ungunsten einer Bebauung zu berücksichtigen. Unzutreffend sind ferner die Rügen der Rekurrierenden R. et al., wonach die Gewährung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV de facto voraussetze, dass alle zweckmässigen Lärmschutzmassnahmen ausgeschöpft seien. Zwar ist auch bei Gebäuden, welche unter Inanspruchnahme einer Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV bewilligt werden, eine Ausschöpfung der zweckmässigen und nach dem Stand der Technik verfüg-

R1S.2018.05115 Seite 41 baren sowie unter den konkreten Gegebenheiten realisierbaren Lärmschutzmassnahmen – im Sinne von Art. 31 Abs. 1 LSV und unter dem Vorbehalt der Verhältnismässigkeit – zu fordern. Ein entsprechender, die Frage abschliessend positiv beantwortender Nachweis kann von der Bauherrschaft indes nicht verlangt werden. Letzteres würde faktisch dazu führen, dass zusätzlich zum Lärmgutachten für jedes Bauprojekt in städtischem Gebiet zahllose (architektonische) Variantenstudien einzuholen wären; im strikten rechtlichen Sinn wäre der geforderte Nachweis faktisch nicht zu erbringen. Der Antrag der Rekurrierenden R. et al., zur Frage der optimalen Gestaltung des Bauvorhabens bzgl. Lärmschutz sei ein Gutachten einzuholen, ist daher unbeachtlich. Ohnehin widerspricht ein solcher Antrag, soweit er zudem nicht im Einzelnen begründet wird, dem auch im verwaltungsrechtlichen Verfahren geltenden Verbot des sog. Ausforschungsbeweises (fishing expedition). Es kann nicht an den Gerichten liegen, vorbei am Verfahrensgegenstand mittels architektonischer Variantenstudien lärmrechtlich optimale Gebäudegrundrisse zu erarbeiten. Von vornherein nicht massgeblich sein kann der Hinweis der Rekurrierenden R. et al. darauf, die Lärmbelastung sei vorgängig zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung an der Quelle zu begrenzen. Die Bauherrschaft ist nicht Betreiberin der lärmverursachenden Anlage bzw. der B.- Strasse; bei letzterer handelt es sich um eine öffentliche Strasse, für welche bei Unzumutbarkeit einer Sanierung sogar Sanierungserleichterungen gewährt werden können (Art. 20 Abs. 1 USG; Art. 25 Abs. 3 USG; Art. 14 LSV). Die Erteilung von Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV kann nicht von der Sanierung nahegelegener, der Hoheit eines Gemeinwesens unterstehender Verkehrsträger abhängig gemacht werden. Der Bauherrschaft kommt diesbezüglich keinerlei Dispositionsbefugnis zu. Eine allfällige Lärmsanierung der B.-Strasse wäre im strassenrechtlichen Verfahren vorzunehmen. Ein generelles Verbot jeglicher Bautätigkeit entlang (noch) nicht lärmsanierter Strassen in städtischen Räumen wäre weder unter raumplanerischen noch unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten haltbar. Die Rekurrierenden R. et al. konzedieren daselbst, dass am vorliegenden Standort auf dem Ausbreitungsweg kaum Lärmschutzmassnahmen (Lärmschutzwände oder -wälle) denkbar seien. Der weitere Hinweis, die Erstellung mehrerer Einzelbauten würde den Druck, auch lärmempfindliche Räume zur B.-Strasse auszurichten, mindern, geht fehl. Aus lärmschutztechnischer Sicht ist angesichts der linear zum Baukör-

R1S.2018.05115 Seite 42 per verlaufenden Lärmquelle (B.-Strasse) die beste Abschirmung durch einen ununterbrochenen, dem Strassenverlauf folgenden Baukörper zu erreichen. Eine Durchbrechung würde aus lärmrechtlicher Sicht zur Erhöhung der Belastungswerte auf der strassenabgewandten Seite führen; zudem ergäben sich zahlreiche Gebäudezwischenräume, in welchen gelegene Fenster bei rechtwinkliger Anordnung zum Strassenraum nur geringfügig verbesserte Lärmwerte aufweisen würden. Dergestalt hätte mit grosser Wahrscheinlichkeit eine Erhöhung der Zahl lärmexponierter Räume zur Folge. Der weitere Vorschlag, der Baukörper solle von der Strasse weiter entfernt platziert werden, scheitert an der Hanglage der Bauparzelle bzw. dem Gefälle des B.- Hügels. Sodann widerspräche dies dem von der Bausektion der Stadt Zürich an dieser Stelle zu Recht berücksichtigten Anliegen der Schaffung eines urbanen, attraktiven Strassenraums. Dass der angefochtene Entscheid die Frage der angeordneten technischen Lärmschutzmassnahmen gegen die Einwirkungen des Umgebungs- bzw. Strassenlärms offen lasse, trifft sodann nicht zu. Die entsprechenden Anforderungen werden in den Dispositiv-Ziffern II.B.1.a sowie II.B.44-II.B.48 statuiert. Die genannten Dispositiv-Ziffern entsprechen inhaltlich exakt der von den Rekurrierenden R. et al. als nicht aktenkundig gerügten Stellungnahme der Fachstelle Lärmschutz der Stadt Zürich vom 9. März 2018. Diese erfolgte im koordinierten Verfahren und fand vollumfänglich Eingang in den angefochtenen Entscheid. Dasselbe gilt für das Schreiben des Amtes für Baubewilligungen der Stadt Zürich vom 11. Mai 2018, dessen Inhalt vollständig in die Erwägungen der angefochtenen Gesamtverfügung der Baudirektion eingeflossen ist. Eine Gehörsverletzung ist nicht erkennbar. Angesichts der Verfügb

BRGE I Nrn. 0061-0063/2019 — Zürich Baurekursgericht 10.05.2019 BRGE I Nrn. 0061-0063/2019 — Swissrulings