Zürich Baurekursgericht 17.03.2023 BRGE I Nr. 0056/2023

Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung

G.-Nr. R1S.2022.05166 BRGE I Nr. 0056/2023

Entscheid vom 17. März 2023

Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, Gerichtsschreiber Paul Wegmann

in Sachen Rekurrierende 1. Verein IG W, […] 2. PB, […] 3. AD und ND, […] 4. TH und CH, […] 5. BR, […] 6. AW und SL, […] 7. RW, […] 8. RK und DK, […] alle vertreten durch […]

gegen Rekursgegnerinnen 1. Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen, Rechtsabteilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 3. Pensionskasse C, […] Nr. 3 vertreten durch […]

betreffend Beschluss der Bausektion vom 23. August 2022 (Bauentscheid Nr. 1983/22) sowie Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 29. April 2022 (BVV 22-0014); Baubewilligung für Ersatzneubau Siedlung B, […] _______________________________________________________

R1S.2022.05166 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 23. August 2022 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der Pensionskasse C die Bewilligung für den Ersatzneubau der Arealüberbauung Siedlung B (Alternativprojekt) und das Provisorium für den Laden während der Bauzeit auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der A-Strasse 51, 55, 59, 63, 65 und 67 sowie der B-Strasse 1, 1a, 1b, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 30, 32 und 34 in Zürich - X. Zusammen mit dem Entscheid wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich BVV Nr. 22-0014 vom 29. April 2022 betreffend Einbauten im Grundwasserträger, Lage im Hochwassergefahrenbereich, biologisch belasteter Standort (Neobiota), Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung sowie Lage im Konsultationsbereich Störfallvorsorge eröffnet. B. Mit gemeinsamer Eingabe vom 28. September 2022 erhoben der Verein „IG W“, PB, AD und ND, TH und CH, BR, AW und SL, RW sowie RK und DK fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, der Beschluss der Bausektion und die Gesamtverfügung der Baudirektion seien aufzuheben, unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. C. Mit Präsidialverfügung vom 4. Oktober 2022 wurde vom Rekurseingang Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Mit Vernehmlassung vom 31. Oktober 2022 beantragte die Bauherrschaft, der Rekurs sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Die Bausektion (im Folgenden: Vorinstanz) stellte mit Eingabe vom 7. November 2022 ebenfalls den Antrag, der Rekurs sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, wobei die Aktenvorlage teilweise im das gleiche Bauvorhaben betreffenden, derzeit sistierten Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2022.05160 (dort

R1S.2022.05166 Seite 3 act. 8.1 bis 8.11; vgl. hierzu auch act. 37 [Verzeichnis der Aktenvorlage als Platzhalter] und 38) erfolgte (weshalb die fraglichen - entsprechend akturierten - Akten im Folgenden als act. 8 des Verfahrens G.-Nr. R1S.2022.05160 zitiert werden, bei allfälliger Anfechtung des vorliegenden Entscheids jedoch an der Stelle des derzeitigen Platzhalters als act. 37 in die Akten des Verfahrens G.-Nr. R1S.2022.05166 inkorporiert würden). Mit Schreiben der Baudirektion vom 2. November 2022 teilte die Baudirektion unter Verweis auf den Mitbericht des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 1. November 2022 mit, mangels Betroffenheit auf Antragstellung zu verzichten. E. Mit Replik vom 29. November 2022 und Dupliken vom 19. Dezember 2022 (Bauherrschaft) und 4. Januar 2023 (Vorinstanz) hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. F. Auf entsprechende Aufforderung (Präsidialverfügung vom 30. November 2022; act. 19) reichte die Vorinstanz diverse weitere Unterlagen ein (act. 22.1-11), worüber die Parteien in Kenntnis gesetzt wurden. In der Folge wurde diese Aktennachreichung ergänzt (vgl. Protokoll S. 3 ff.; act. 27.1-7), was den Parteien ebenfalls mitgeteilt wurde. Auf weitere Aufforderung (Präsidialverfügung vom 21. Dezember 2022; act. 28) reichten die Vorinstanz und die Bauherrschaft zusätzliche Pläne ein (act. 32.1-2 und 36); auch hierüber wurden die Parteien informiert. G. Nachdem den Rekurrierenden antragsgemäss Frist zur Triplik und zur Stellungnahme zu den nachgereichten Unterlagen angesetzt worden war, hielten diese mit Eingabe vom 16. Januar 2023 an ihren Anträgen fest und stellten neu den prozessualen Antrag, das Verfahren sei zu sistieren, bis das hängige Rechtsmittelverfahren der Bauherrschaft gegen die unter anderem das Baugrundstück betreffende Gestaltungsplanpflicht rechtskräftig erledigt sei. Auf entsprechende Aufforderung hin teilte die Vorinstanz mit Schreiben vom 25. Januar 2023 mit, eine Sistierung sei ihres Erachtens nicht angezeigt. Die Bauherrschaft beantragte mit Eingabe vom 27. Januar 2023 ebenfalls die

R1S.2022.05166 Seite 4 Abweisung des Sistierungsantrags und hielt quadruplizierend an ihren Anträgen fest, wobei - aus Anlass der Zurückweisung des als Beilage eingereichten USB-Sticks und der Nachreichung der fraglichen Beilage in Papierform - mit Schreiben vom 2. Februar 2023 weitere Bemerkungen erfolgten. H. Am 26. Januar 2023 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. I. Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins gemachten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1.1 Bei den Rekurrierenden 2 bis 8 handelt es sich um Eigentümer von Grundstücken, die in unmittelbarer Nachbarschaft zum Baugrundstück nordwestlich desselben an der H-Strasse sowie der A-Strasse liegen und Teil der inventarisierten Wohnsiedlung "H" bilden. Sie rügen unter anderem eine Verletzung der Bestimmungen betreffend Einordnung und Gestaltung (insb. fehlende Rücksichtnahme auf das genannte Inventarobjekt) sowie betreffend Ausnützung. Damit sind sie ohne Weiteres gemäss § 338a des Planungsund Baugesetzes (PBG) zur Rekurserhebung legitimiert. Insbesondere erweist sich auch der seitens der Bauherrschaft angerufene Hinweis in der Präsidialverfügung vom 4. Oktober 2022, wonach auf den Rekurs der Rekurrierenden 2-8 nicht eingetreten werde, sofern diese nicht innert Frist den Nachweis eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses erbringen würden, als obsolet, nachdem sich ohne Weiteres aus dem Geografischen Informationssystems des Kantons Zürich (GIS-ZH; https://web.maps.zh.ch/) ergibt,

R1S.2022.05166 Seite 5 dass es sich bei den fraglichen Rekurrierenden um die Eigentümer der jeweiligen Grundstücke handelt. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs der Rekurrierenden 2 bis 8 einzutreten. Dabei ist zu beachten, dass entgegen einem Vorbringen der Bauherrschaft welche beispielsweise die Legitimation hinsichtlich der Rüge zum Hochhausschattenwurf mit dem Argument bestreitet, die rekurrentischen Grundstücke seien vom 3-Stunden-Schatten (vgl. E. 9) gar nicht betroffen - von Rekurrierenden, deren Legitimation zur Rekurserhebung als solcher zu bejahen ist, alle Argumente angeführt und Rechtsnormen angerufen werden können, die im Ergebnis zumindest zur teilweisen Gutheissung des Rechtmittels und damit zur (teilweisen) Erlangung des angestrebten Nutzens führen können (BRKE II Nr. 0047/2010 in BEZ 2011 Nr. 17, www.baurekursgericht-zh.ch, bestätigt mit VB.2010.00184 vom 17. November 2010, dieser bestätigt mit BGr 1C_37/2011 vom 14. April 2011); dies auch dann, wenn die Argumente und Rechtssätze im Interesse Dritter oder der Allgemeinheit liegen. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn ein geltend gemachter Projektmangel bloss eine für die Rekurrierenden bedeutungslose Nebenbestimmung zur Folge hätte, worauf gegebenenfalls im Kontext der jeweiligen Rüge näher einzugehen ist. 1.2 Rekurrent 1 ist der Verein "IG W". Ein als juristische Person konstituierter Verband kann – im eigenen Namen, aber gewissermassen stellvertretend – die persönlichen Interessen seiner Mitglieder geltend machen, wenn es sich um solche handelt, die er nach seinen Statuten zu wahren hat, die der Mehrheit oder doch einer Grosszahl seiner Mitglieder gemeinsam sind und zu deren Geltendmachung durch Rekurs jedes dieser Mitglieder befugt wäre (sogenannte egoistische Verbandsbeschwerde; vgl. BGE 142 II 80, E. 1.4.2.). Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein; sie sollen die Popularbeschwerde ausschliessen. Die Wahrung der Interessen der Mitglieder muss zu den statutarischen Aufgaben des Verbands gehören, wobei an die Formulierung in den Statuten allerdings keine hohen Anforderungen gestellt werden. In Übereinstimmung mit der im - ein erstes Bauvorhaben der Bauherrschaft auf dem gleichen Grundstück betreffenden - Entscheid BRGE I Nrn. 0116/2020, 0117/2020 und 0118/2020 vom 4. September 2020, E. 2.2.3, vor-

R1S.2022.05166 Seite 6 genommenen Einschätzung ergibt sich, dass der Verein "IG W" die genannten Voraussetzungen erfüllt. Zwar hält Art. 2 der Statuten (act. 6.1) fest, der Verein bekämpfe "das aktuell (Planauflage Mai 2019) eingegebene Projekt Ersatzneubauten und Einkaufszentrum - A-Strasse, B-Strasse", doch wäre es überspitzt formalistisch, ihm aufgrund der fehlenden Anpassung dieser Formulierung die Geltendmachung der Interessen seiner Mitglieder gegen das - nach (noch nicht rechtskräftiger) Aufhebung der ersten Baubewilligung eingereichte - Alternativprojekt zu versagen, zumal der entsprechende Wille des Vereins auch in der aktuellen Vollmacht (act. 5) zum Ausdruck kommt. Sodann ist der Verein gemäss Art. 2 der Statuten ausdrücklich befugt, im Namen seiner Mitglieder Rechtsmittel gegen das Bauprojekt zu ergreifen. Aus dem Mitgliederverzeichnis (act. 6.2) ergibt sich zudem, dass sämtliche Vereinsmitglieder in unmittelbarer Nachbarschaft des Bauvorhabens westlich, nordwestlich und nördlich desselben wohnhaft sind, wobei zudem eine Mehrheit der Vereinsmitglieder Eigentum an den jeweiligen Grundstücken hat. Unbehelflich ist schliesslich der Einwand der Bauherrschaft, wonach der Verein deshalb nicht zum Rekurs legitimiert sei, weil weniger als ein Drittel der Vereinsmitglieder das Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids nach § 315 PBG gestellt habe. Die vorstehend angeführte Voraussetzung, wonach die Grosszahl der Vereinsmitglieder zur Geltendmachung ihrer Interessen selbst befugt wären, bezieht sich auf die materiellen Legitimationsvoraussetzungen, mithin die hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung und das erforderliche schutzwürdige Interesse. Demgegenüber muss es bezüglich der formellen Voraussetzung der Stellung eines Begehrens nach § 315 PBG genügen, wenn der Verein als juristische Person dieses - entsprechend seinem Vorgehen im nachmaligen Rekursverfahren, wo er im Sinne einer Prozessstandschaft ebenfalls in eigenem Namen auftritt - in eigenem Namen stellt, wie dies vorliegend der Fall war (vgl. act. 3 S. 57). Dies umso mehr, als damit der Zweck dieses prozessualen Erfordernisses, den Baugesuchssteller frühzeitig über allfällige Rekurrierende und deren Einwendungen gegen das Vorhaben zu informieren, ohne Weiteres gewahrt wird. Da neben der damit zu bejahenden Legitimation des Vereins auch bezüglich dieses Rekurrenten die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auch auf dessen Rekurs einzutreten, wobei bezüglich der Zulässigkeit der Erhebung sämtlicher Rügen, die im Ergebnis zur Gutheissung des Rekurses

R1S.2022.05166 Seite 7 führen können, sowie der Einschränkung betreffend bedeutungslose Nebenbestimmungen das vorstehend in E. 1.1 Dargelegte gilt. 2.1.1 Wie erwähnt beantragen die Rekurrierenden in der Triplik die Sistierung des Rekursverfahrens. Zur Begründung verweisen sie darauf, in der Duplik werde erwähnt, dass die Bauherrschaft ein Rechtsmittel gegen die Festsetzung der Gestaltungsplanpflicht im Gebiet B/U ergriffen habe. Die Frage der Rechtmässigkeit der Gestaltungsplanpflicht habe einen massgeblichen Einfluss auf das vorliegende Verfahren, da die Gestaltungsplanpflicht, sofern sie sich als rechtmässig erweise, eine Vorwirkung im Sinne von § 234 PBG habe. Es bestehe die Gefahr widersprechender Entscheide. 2.1.2 Eine Sistierung des Rekursverfahrens ist nicht angezeigt. Bereits in der Rekursschrift haben die Rekurrierenden vorgebracht, der - im damaligen Zeitpunkt vom Gemeinderat Zürich beschlossenen, aber noch nicht von der Baudirektion genehmigten - Gestaltungsplanpflicht für das unter anderem das Baugrundstück umfassende Areal B/U komme negative Vorwirkung gemäss § 234 PBG zu (vgl. zur materiellen Beurteilung dieser Frage nachfolgend E. 19). Nachdem zwischenzeitlich die Genehmigung der Gestaltungsplanpflicht erfolgt ist, wurde diese Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung von der Pensionskasse C als einer der betroffenen Grundeigentümerinnen mit Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich angefochten (derzeit pendentes Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2022.05189). Entgegen den Rekurrierenden ist der Ausgang des vorliegenden Rekursverfahrens betreffend die Baubewilligung für den Ersatzneubau der Siedlung B nicht vom Ausgang bzw. rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens betreffend die Gestaltungsplanpflicht abhängig. Dies aus folgendem Grund: Wird im vorliegenden Rekursverfahren eine negative Vorwirkung der Gestaltungsplanpflicht verneint, so wirkt sich diese von vornherein nicht auf die Rechtmässigkeit der erteilten Baubewilligung aus, so dass insoweit unerheblich ist, ob die Gestaltungsplanpflicht als solche rechtmässig ist oder nicht. Wird demgegenüber eine negative Vorwirkung der Gestaltungsplanpflicht bejaht, so greift diese - bzw. die Rechtsfolge der Unzulässigkeit einer die Vorwirkung missachtenden Baubewilligung - jedenfalls so lange, als die Gestaltungsplanpflicht als solche nicht rechtskräftig aufgehoben wurde. Mit anderen Worten würde sich

R1S.2022.05166 Seite 8 die auf die - behauptete - negative Vorwirkung der Gestaltungsplanpflicht gestützte materielle rekurrentische Argumentation, sofern sie sich als zutreffend erwiese, unmittelbar im Sinne der Rekurrierenden auswirken, ohne dass es insoweit darauf ankommen könnte, dass die Gestaltungsplanpflicht als solche derzeit Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens bildet. Die damit mögliche Konsequenz einer Aufhebung der Baubewilligung zufolge fehlender Berücksichtigung der negativen Vorwirkung trotz potentieller zukünftiger Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht entspricht nachgerade dem Wesen der negativen Vorwirkung, die gerade in Konstellationen zum Tragen kommt, in denen bestimmte planungsrechtliche Festlegungen noch nicht abschliessend erfolgt sind. Eine andere Betrachtungsweise könnte allenfalls dann Platz greifen, wenn die Bauherrschaft selbst in einem gegen die Bewilligung ihres Vorhabens gerichteten Rechtsmittelverfahren dessen Sistierung beantragen würde, mit der Begründung, das seitens der Rekurrierenden verwendete Argument der negativen Vorwirkung einer planungsrechtlichen Festlegung werde dahinfallen, sobald es der Bauherrschaft bzw. Eigentümerschaft gelungen sei, die rechtskräftige Aufhebung der entsprechenden planungsrechtlichen Festlegung zu erwirken. Die Frage kann vorliegend offenbleiben, nachdem sich die Bauherrschaft ausdrücklich gegen die beantragte Sistierung ausgesprochen hat, den Rekurrierenden wie dargelegt aus der fehlenden Sistierung keine Nachteile erwachsen und widersprüchliche Entscheide nach dem Gesagten gerade nicht zu befürchten sind. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass der rekurrentische Antrag auf Sistierung des Rekursverfahrens abzuweisen ist. 2.2 […] Demgegenüber ist eine Sistierung des vorliegenden Rekursverfahrens auch unter diesem Titel nicht angängig, da keine zwingende Notwendigkeit besteht, einen Entscheid in diesem Verfahren erst zusammen mit dem Entscheid in den anderen beiden Rekursverfahren zu fällen. […] Das Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2022.05166 erweist sich somit als spruchreif. 2.3 Die Rekurrierenden beantragen ohne weitere Begründung den Beizug der Akten des Rekursverfahrens G.-Nrn. R1S.2020.5028, R1S.2020.5030 und R1S.2020.5032 (BRGE I Nr. 0116/2020, 0117/2020 und 0118/2020 vom

R1S.2022.05166 Seite 9 4. September 2020) betreffend die erste - vom Baurekursgericht aufgehobene - Baubewilligung BE 411/20 vom 10. März 2020, mit der das Bauvorhaben beurteilt wurde, bezüglich dessen das vorliegend zu beurteilende Vorhaben ein Alternativprojekt darstellt. Allerdings ist weder dargetan noch ersichtlich, welche entscheidrelevanten Erkenntnisse sich aus den Akten dieses ersten Rekursverfahrens ergeben sollen; auch befinden sich diese derzeit aufgrund der Anfechtung des Rekurs- und des nachfolgenden Beschwerdeentscheids beim Bundesgericht. Unter diesen Umständen ist dem Antrag auf Beizug der genannten Akten nicht stattzugeben. 3. Das Baugrundstück mit einer Fläche von 39‘488 m2 liegt in der Wohnzone W5 mit einem Mindestwohnanteil von 60 % sowie im Hochhausgebiet III gemäss BZO der Stadt Zürich. Es grenzt im Nordosten an die A-Strasse (jenseits derselben eine Zone W4 bzw. weiter östlich die Zonen Z6 und Z7 anschliessen), im Nordwesten an die inventarisierte Wohnsiedlung "H" (W2), westlich und südwestlich an das Grundstück Kat.-Nr. 3 (W5; U), östlich an die Parzelle 2 (W5) und im Süden (wo auch der F-Weg verläuft) einerseits (südöstlich) an ein zur Zone für öffentliche Bauten Oe2 gehörendes Grundstück, auf dem sich die Halle S (sowie ein Teil der E-Strasse) befindet, andererseits an eine Freihaltezone, die den Übergang zur Allmend (zum Teil Freihalte-, zum Teil Erholungszone) bildet. Sowohl das Terrain des Baugrundstücks als auch die A-Strasse steigen Richtung Nordwesten an. Derzeit befindet sich auf dem Baugrundstück eine Arealüberbauung, von deren Gebäuden (Wohnen 1 bis 4 und Ladenzentrum) lediglich das im Südwesten des Areals liegende Wohngebäude "Wohnen 1" erhalten werden soll. Projektiert ist eine Arealüberbauung mit 512 Wohnungen in acht Gebäuden (von Ost nach West: Haus A, B1, B2, C1, C2, D1, D2, E1, wobei mit 1 und 2 jeweils das nördliche bzw. südliche von zwei Gebäuden mit identischer Positionierung in der Ost-West-Achse bezeichnet werden und zwischen den Gebieten 1 und 2 unterirdisch die B-Strasse und oberirdisch der B-Weg verläuft). Die Gebäude A, B1, C1 und D1 sind im Norden abgekröpft. Die dadurch gebildeten Kopfbauten liegen unmittelbar parallel zur A-Strasse, während die südlich daran anschliessenden Gebäuderiegel, die weiter südlich gelegenen Gebäude B2, C2 und D2 sowie aufgrund der Grundstücksform auch das Gebäude E1 alle einen - parallelen - Verlauf von Nordwesten

R1S.2022.05166 Seite 10 nach Südosten aufweisen und von der A-Strasse zurückversetzt sind. Geplant sind weiter eine Tiefgarage mit 590 (bzw. unter Berücksichtigung der im Bauentscheid angeordneten Reduktion 550) Parkplätzen, wovon 180 bestehend, sowie (neben gewissen insbesondere im Erdgeschossbereich entlang der A-Strasse angeordneten Gewerbe- und Gastroflächen) Ladenflächen, die westlich des Gebäudes C1 auf den Ebenen 3 und 4 zu liegen kommen. Ausgehend von der vorgesehenen Erstellung des Bauvorhabens in zwei Etappen soll im Rahmen der zweiten Etappe ein Ladenprovisorium errichtet werden, welches ebenfalls Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung bildet. Die nordwestlich des Baugrundstücks gelegene Wohnsiedlung "H" ist im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung, ein Teil der die Siedlung umgebenden Gärten im Inventar der schützenswerten Gärten und Anlagen von kommunaler Bedeutung erfasst. Die Siedlung ist weiter mit Erhaltungsziel A als Baugruppe (Nr. 0.2 des Objektblatts Zürich-X) im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) verzeichnet (vgl. näher E. 12 und 13). Aus der näheren Umgebung des Baugrundstücks werden im ISOS überdies im Sinne eines Hinweises als Einzelement III.0.16 die Halle S und als Gebiet 8 mit Erhaltungsziel C die Bebauung entlang der D- und A-Strasse erwähnt (wobei hierzu gemäss Karteneintrag nur das Gebiet nördlich der A- Strasse gehört und innerhalb desselben im südöstlichen Bereich als Hinweis das Gebiet 8.0.2 - enthaltend typengleiche, drei- und viergeschossige Mehrfamilienhäuser - bezeichnet ist). Südlich der Bauparzelle liegen sodann die im Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte von kommunaler Bedeutung erfassten Objekte "Feuchtgebiet, Gehölze und Magerwiesen U" (KSO-44.14, Naturschutzobjekt) und "Üetliberg, nördliche Albiskette, Äntlisberg, Allmend K" (KSO-29, Landschaftsschutzobjekt) sowie in etwas grösserer Entfernung "Allmend K und L" (KSO-50.03, Naturschutzobjekt). Schliesslich befinden sich südlich des Baugrundstücks auch Teile des mit Verordnung zum Schutz des Uetliberg-Albis, Teilgebiet Uetliberg Nord (Landschafts- und Naturschutzgebiet mit überkommunaler Bedeutung in den Gemeinden Stallikon, Uitikon und der Stadt Zürich) vom 17. Januar 2017 unter Schutz gestellten Gebiets (insbesondere Teile der Naturschutzzone I und in etwas grösserer Entfernung - der Waldschutzzonen IVA und IVL).

R1S.2022.05166 Seite 11 Wie bereits erwähnt wurde eine erste Baubewilligung für einen Ersatzneubau der Siedlung B (Beschluss der Bausektion BE Nr. 411/20 vom 10. März 2020) mit Entscheid des Baurekursgerichts BRGE I Nr. 0116/2020, 0117/2020 und 0118/2020 vom 4. September 2020 aus lärmschutzrechtlichen Gründen aufgehoben. Dieser Entscheid wurde mit Urteil des Verwaltungsgerichts VB.2020.00697 vom 16. September 2021 bestätigt; derzeit ist die Sache am Bundesgericht hängig. 4.1.1 Die Rekurrierenden rügen verschiedene Verfahrensfehler. Vorab machen sie geltend, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt worden, weil die Vorinstanz vor ihrem Entscheid den von der Baubewilligung Betroffenen das rechtliche Gehör nicht gewährt habe. 4.1.2 Das Zürcherische Recht kennt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens kein Einsprache- oder Einwendungsverfahren, welches potentiell Betroffenen die Möglichkeit eröffnen würde, ihre Sichtweise bereits vor Ergehen des Entscheids gegenüber der Bewilligungsbehörde zum Ausdruck zu bringen (vgl. ausdrücklich § 315 Abs. 3 PBG). Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) statuierten Anspruch auf rechtliches Gehör lässt sich entgegen den Rekurrierenden nicht ableiten, dass bereits in diesem Verfahrensstadium ein Einbezug allfällig betroffener Dritter geboten wäre. Vielmehr erweist es sich als ausreichend, wenn diese im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung der Baubewilligung ihren Standpunkt darlegen können und in der Begründung des Rechtsmittelentscheids eine Auseinandersetzung mit diesen Vorbringen erfolgt. Die entsprechende Rüge erweist sich als unbegründet. Da gar keine Gehörsverletzung vorliegt, stellt sich sodann die Frage der Heilung nicht und ergeben sich entsprechend - entgegen der Argumentation in der Replik - von vornherein auch keine Auswirkungen auf den Kostenentscheid. 4.2.1 Eine weitere Verletzung ihres Gehörsanspruchs sehen die Rekurrierenden darin, dass die Vorinstanz die Baubewilligung nicht rechtsgenügend begründet habe. Die Vorinstanz sei bei ihrem Entscheid an das Legalitätsprinzip, die Untersuchungsmaxime, den Anspruch auf rechtliches Gehör und die

R1S.2022.05166 Seite 12 Rechtsanwendung von Amtes wegen gebunden. Wenn im Kanton Zürich kein Einwendungs- oder Einspracheverfahren stattfinde, seien an die Begründungspflicht erhöhte Anforderungen zu stellen. Die in § 10a lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vorgesehene Möglichkeit, auf eine Begründung zu verzichten, wenn dem Gesuch voll entsprochen werde, sei offensichtlich verfassungswidrig. Zu beachten sei insbesondere, dass nicht nur die Bauherrschaft, sondern auch Dritte vom Bauentscheid betroffen seien. Gerade auch bei Abweichungen von der Regelbauweise, hätten die Betroffenen Anspruch darauf, dass dargelegt werde, weshalb die Abweichung zulässig sei; dasselbe gelte in Bezug auf die Einordnung. Nicht statthaft sei es daher, dass die Baubewilligungsbehörde die Begründung im Rekursverfahren nachschiebe. Vorliegend setze sich der Bauentscheid aus einer Mischung von Textbausteinen, leicht abgeänderten Wiedergaben von Texten aus den Baugesuchsunterlagen und Zusammenfassungen von Rechtsnormen zusammen, eine objektive Beurteilung des Bauvorhabens finde sich hingegen nicht. Neben dieser allgemeinen Kritik beanstanden die Rekurrierenden im Speziellen eine Verletzung der Begründungspflicht bezüglich der in § 71 PBG statuierten Voraussetzungen einer Arealüberbauung (vgl. zu Letzterem E. 14.1 und 14.3.1). 4.2.2 Aus dem in Art. 29 Abs. 2 BV verankerten Anspruch der Betroffenen auf rechtliches Gehör ergibt sich als Teilgehalt auch die Begründungspflicht. An die Begründungsdichte von Baubewilligungen sind insofern keine hohen Anforderungen zu stellen, als dabei eine Baueingabe zu beurteilen ist, welche alle erforderlichen Unterlagen zu enthalten hat. Die massgeblichen Sachumstände ergeben sich daher weitgehend aus der Baueingabe, weshalb mangels anderweitiger Anordnung im baurechtlichen Entscheid von der baueingabegemässen Bewilligung des Vorhabens auszugehen ist. Die Begründung eines baurechtlichen Entscheids genügt den Anforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV, wenn der Betroffene in die Lage versetzt wird, dessen Tragweite zu beurteilen. Damit kann er entscheiden, ob er den Entscheid anfechten will. Baubewilligungen sind in der Regel auch unter dem Aspekt der Anfechtungsbefugnis Dritter nicht bzw. höchstens punktuell zu begründen. Der Inhalt der Bewilligung ergibt sich aus der im Bewilligungsverfahren von jedermann einsehbaren (§ 314 PBG) Baueingabe. Eine Erläuterung und Begründung aller im Verlauf der Projektprüfung erfolgten Arbeiten, Feststellungen und Überlegungen ist faktisch unmöglich und wird vom Gesetzgeber auch

R1S.2022.05166 Seite 13 nicht verlangt. Eine Pflicht zur Begründung des baurechtlichen Entscheides (im Entscheid selbst) kann nur insoweit bestehen, als das Fehlen einer Begründung wegen der Komplexität des Bauvorhabens bzw. einzelner Aspekte desselben eine Anfechtung der Bewilligung durch Dritte erheblich erschweren oder geradezu verunmöglichen würde (vgl. VB.2019.00258 vom 28. November 2019, E. 5.2.). Die Aufhebung der Baubewilligung zufolge fehlender bzw. ungenügender Begründung fällt namentlich dann in Betracht, wenn die Anfechtung durch den Begründungsmangel erheblich erschwert wurde und dieser Mangel im Rekursverfahren nicht geheilt werden konnte. Ein Grund zur Aufhebung liegt alsdann auch vor, wenn der Begründungsmangel auf eine ungenügende Sachverhaltsabklärung (§ 7 VRG) schliessen lässt. Schliesslich kann auch die sich in der inexistenten bzw. ungenügenden Begründung manifestierende fehlende Wahrnehmung des Beurteilungsspielraums durch die Baubehörde einen Rückweisungsgrund bilden (BRGE II Nr. 0301/2011 vom 20. Dezember 2011 in BEZ 2012 Nr. 16, www.baurekursgericht-zh.ch). 4.2.3 Mit Blick auf die seitens der Rekurrierenden angerufenen allgemeinen Prinzipien ist vorab zwischen Begründungs- und Prüfungspflicht zu unterscheiden: Letztere besagt, dass die Baubewilligungsbehörde alle bewilligungsrelevanten Elemente eines Bauvorhabens auf Übereinstimmung mit den einschlägigen Vorschriften zu prüfen hat; sie ist insoweit mit dem Legalitätsprinzip, der Untersuchungsmaxime und dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen verknüpft. Demgegenüber ist primäre Stossrichtung der Begründungspflicht und Leitlinie der erforderlichen Begründungsdichte wie vorstehend dargelegt die Sicherstellung der effektiven Anfechtbarkeit des fraglichen Entscheids. Dass die Rechtsprechung dabei auch die von den Rekurrierenden hervorgehobene Situation Drittbetroffener mitberücksichtigt, ergibt sich aus dem zitierten Hinweis auf die als ausreichend erachtete Möglichkeit, anhand der Baueingabe Rückschlüsse auf den Inhalt der Bewilligung zu ziehen. Dabei ergeben sich entgegen den Rekurrierenden auch aufgrund des Umstands, dass im Zürcherischen Recht ein Einspracheverfahren fehlt (vgl. E. 4.1.2), keine erhöhten Anforderungen an die Begründung, hat doch das Fehlen einer spezifischen Auseinandersetzung der Baubewilligungsbehörde mit den Standpunkten potentieller nachmaliger Rekurrierender nicht zur Folge, dass für diese die Kenntnis des Inhalts des Entscheids - und damit

R1S.2022.05166 Seite 14 die Anfechtbarkeit - erheblich erschwert oder verunmöglicht würde. Ebenfalls unbegründet ist das Vorbringen, wonach bei Abweichungen von der Grundnutzungsordnung per se erhöhte Begründungsanforderungen gelten würden, ergeben sich die entsprechenden Bewilligungsvoraussetzungen im Falle der vorliegend strittigen Arealüberbauung doch ihrerseits aus den entsprechenden Rechtsnormen (PBG, BZO), so dass ohne Weiteres nachvollziehbar ist, auf welcher Grundlage die Zulässigkeit der Abweichung beurteilt wird. Unproblematisch wäre schliesslich auch eine teilweise Übernahme von Formulierungen aus den Baugesuchsunterlagen sowie die teilweise Verwendung von Textbausteinen, da damit im Gegenteil die zustimmende Haltung der Bewilligungsbehörde und damit die Prüfung des fraglichen Aspekts zum Ausdruck gebracht wird. Soweit die Rekurrierenden in allgemeiner (und relativ pauschaler) Form eine Verletzung der Begründungspflicht rügen, erweist sich dies somit als unbehelflich (wobei nach dem Gesagten auch der Hinweis auf die angebliche Verfassungswidrigkeit von § 10a lit. a VRG fehlgeht). Vielmehr ist auch mit Blick auf die Vorbringen in der Rekursschrift offenkundig, dass eine sachgerechte und umfassende Anfechtung der Baubewilligung möglich war. Auch ist nicht erkennbar, dass aufgrund der konkreten Begründung des angefochtenen Beschlusses generell auf eine ungenügende Sachverhaltsabklärung zu schliessen wäre. Wie es sich insoweit mit der spezifisch beanstandeten Prüfung der Voraussetzungen einer Arealüberbauung verhält, ist im Kontext der entsprechenden materiellen Rüge näher zu erörtern (vgl. E. 14.3.1); Gleiches gilt für die an anderen Stellen der Rekursschrift im Zusammenhang mit den jeweiligen materiellen Rügen monierten Begründungsmängel, wobei insoweit generell darauf hinzuweisen ist, dass ein allfälliger Mangel der ungenügenden Begründung einer Anordnung nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis unter Umständen durch Nachreichung einer genügenden Begründung in der Rekursvernehmlassung geheilt werden kann (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 433, mit weiteren Hinweisen). 4.3.1 Als weitere prozessuale Rüge bringen die Rekurrierenden vor, nach der Planauflage habe die Bauherrschaft mehrere Projektänderungen betreffend Korrekturen am Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) und Ergänzung des Anlieferungskonzepts eingegeben. Die Bausektion habe zu Unrecht und ohne

R1S.2022.05166 Seite 15 nähere Begründung auf eine Wiederholung der Ausschreibung verzichtet. Beanstandet wird sodann die Unvollständigkeit des Baugesuchs. Die Ausschreibung dürfe erst erfolgen, wenn die Vorprüfung ergeben habe, dass die Unterlagen vollständig seien respektive ergänzende Unterlagen eingereicht worden seien. Wie unvollständig die Baueingabe sei, zeige sich an der rekordhohen Anzahl von 209 Bedingungen und Auflagen. Dabei handle es sich zum Teil um für die Realisierung des Projekts konstitutive Punkte, so etwa den konkreten Nachweis einer fossilfreien Energieversorgung. Auch weise die Umgebungsgestaltung grosse Defizite auf. Es handle sich nicht um untergeordnete Mängel, was auch auf viele andere Nebenbestimmungen zutreffe. Der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung und/oder das rechtliche Gehör der Rekurrierenden seien verletzt, ebenso die Prinzipien der Verfahrens- und Rechtsschutzkoordination. Nachgelagerte Verfahren zur Behebung der erkannten Mängel seien vorliegend unzulässig und die Bausektion habe sie auch nicht vorgesehen. 4.3.2 Die Planauflage des Bauvorhabens erfolgte vom 26. November 2021 bis 16. Dezember 2021. Gemäss E. A.a des angefochtenen Beschlusses wurden Eingabequittungen für das Baugesuch am 14. Oktober 2021 und für Ergänzungen am 9. und 14. Dezember 2021 sowie 16. Februar 2022 erstellt. E. A.b hält fest, die Pläne seien während der Dauer des Bewilligungsverfahrens seitens der Bauherrschaft zum Teil ausgetauscht resp. ergänzt worden. Die Ergänzungen würden das Anlieferungskonzept und Korrekturen am UVB betreffen. Auf eine Wiederholung der Ausschreibung sei verzichtet worden, da offensichtlich keine Interessen Dritter beeinträchtigt würden. Gemäss § 313 PBG prüft die Baubehörde vorweg, ob die Unterlagen den Vorschriften entsprechen und für den Entscheid ausreichen und ordnet andernfalls innert drei Wochen seit Einreichung des Gesuchs die Änderung oder Ergänzung an (Abs. 1); ausnahmsweise kann die Änderung oder Ergänzung auch noch später verlangt werden (Abs. 4). Im gleichen Sinn sieht § 11 Abs. 5 der Bauverfahrensverordnung (BVV) vor, dass ausnahmsweise ergänzende Unterlagen nachträglich verlangt werden können, wenn dies für die Beurteilung des Vorhabens erforderlich und mit den Anforderungen an die öffentliche Auflage vereinbar ist.

R1S.2022.05166 Seite 16 Im Lichte dieser Vorgaben ist das Vorgehen der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Zunächst kann sich aufgrund der in der Regel formellen Natur der innert 3 Wochen vorzunehmenden Vorprüfung gerade bei komplexeren Bauvorhaben eine nachträgliche Ergänzung, die denn auch ausdrücklich gesetzlich vorgesehen ist, als unumgänglich erweisen. Dass deshalb mit der Publikation zuzuwarten wäre, ist unzutreffend, da diese gemäss § 314 Abs. 1 PBG nach der Vorprüfung zu erfolgen hat. Was sodann die Frage einer erneuten Publikation anbelangt, so ergibt sich die Begründung für den Verzicht auf diese aus der zitierten Erwägung des angefochtenen Beschlusses. Die Einschätzung, wonach es sich beim Anlieferungskonzept und den konkret in Frage stehenden Korrekturen des UVB um untergeordnete Ergänzungen handelt, die keine erneute Publikation rechtfertigen, ist zutreffend. Insbesondere ergeben sich auch aus dem in den Akten befindlichen, vom 30. September 2021 datierenden UVB mit blau markierten "Ergänzungen Januar 2022" (act. 8.11 [der Akten des Verfahrens G.-Nr. R1S.2022.05160; im Folgenden jeweils gekennzeichnet durch den Vermerk "R1S.2022.05160"]) keine Hinweise auf Gegenteiliges, zumal nicht ersichtlich ist, dass an den grundlegenden Aussagen des UVB Änderungen vorgenommen worden wären. Auch machen die Rekurrierenden solches nicht substantiiert geltend, obwohl ihnen - im Gegensatz zum Vorbringen in der Replik, wonach weiterhin nicht klar sei, was genau ergänzt und geändert worden sei - die Einsichtnahme in die beigezogenen Akten und damit auch den fraglichen UVB möglich war (wobei sie von ihrem Akteneinsichtsrecht auch Gebrauch machten; vgl. Protokoll S. 8). Mit diesem Vorgehen wären im Übrigen auch allfällige Mängel der vorinstanzlichen Aktenauflage nachträglich geheilt (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 401). Entsprechend erweisen sich die (pauschale) Rüge, wonach die öffentliche Auflage zu Unrecht nicht wiederholt worden sei, sowie die Rüge, wonach die Ausschreibung zu früh erfolgt sei, als unbegründet. 4.3.3 Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt nach gefestigter Rechtsprechung indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens

R1S.2022.05166 Seite 17 untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung oder ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie sie zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung der Mängel nach sich zieht, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden. Es ist in diesem Fall nicht ohne besondere Schwierigkeiten möglich, konkrete Vorgaben zur Mängelbehebung zu statuieren (BGr 1C_266/2018 vom 12. April 2018, E. 3.3.; VB.2017.00830 vom 19. Juli 2018, E. 5.1.; VB.2015.00120, E. 3.2. f., in BEZ 2015 Nr. 46). Die blosse Anzahl der in einer Baubewilligung enthaltenen Nebenbestimmungen sagt nichts darüber aus, ob die vorstehend genannten Vorgaben eingehalten sind. Zu berücksichtigen ist dabei insbesondere auch die Komplexität des zur Beurteilung stehenden Bauvorhabens, welche naheliegenderweise einen erhöhten Bedarf auflageweiser Korrekturen mit sich bringen kann, ohne deswegen das Baugesuch als unvollständig erscheinen zu lassen. Entscheidend ist, ob die Auflagen - auch in ihrer Gesamtheit - noch als von untergeordneter Natur qualifiziert werden können. Für die von den Rekurrierenden konkret namhaft gemachten Auflagen ist dies der Fall: Die in Dispositivziffer II.B.62 enthaltene Auflage, wonach für den Fall, dass Erdwärmesonden nicht möglich seien, die Bauträgerschaft aufzufordern sei, vor Baufreigabe dem Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich alternative Formen der Wärmeerzeugung mit erneuerbaren Energien aufzuzeigen, erscheint insbesondere mit Blick auf die korrespondierende E. P.cc, der zufolge aus bestimmten Gründen heute noch nicht sichergestellt sei, dass Erdsonden in genügendem Mass eingesetzt werden könnten (was die Möglichkeit zumindest eines teilweisen Einsatzes impliziert), als zulässige Behebung eines ohnehin lediglich potentiellen - Mangels. Nichts anderes gilt für die auflageweise Behebung von Mängeln der Umgebungsgestaltung gemäss Dispositivziffern II.B.1.f und g (vgl. dazu auch nachfolgend E. 14.3.2). Wie sich den korrespondierenden Erwägungen, namentlich E. J, entnehmen lässt, handelt es sich dabei entgegen dem Dafürhalten der Rekurrierenden um auch in ihrer Gesamtheit untergeordnete Anpassungen eines nach Einschätzung der Vorinstanz schlüssigen Gesamtkonzepts, das in Teilbereichen noch nicht die erforderliche Ausarbeitungstiefe aufweise bzw. die für Arealüberbauungen verlangte besonders gute Gestaltung noch nicht in allen Teilen erreiche (vgl. E. J.a und J.c). Namentlich die von den Rekurrierenden - in Übereinstimmung mit der Baubewilligung - im Einzelnen genannten Aspekte (Ausbildung

R1S.2022.05166 Seite 18 und gestalterische Einbindung von Oblichtern beim Bestandsbau W1, Einhaltung der Vorgartenregel entlang der A-Strasse, ausreichende Überdeckung der unterirdischen Bauteile zwecks Realisierbarkeit der vorgesehenen Bepflanzung [vgl. zu Letzterem E. J.f], Flächen für die Feuerwehr, Einordnung der Wertstoffsammelstelle, Ausgestaltung der ganz im Norden der Bauparzelle geplanten Grünfläche) sind ohne grösseren planerischen Aufwand beurteilbar und umsetzbar. Gleiches gilt für die in diesem Zusammenhang monierten Terrainanpassungen, zumal insoweit gerade verlangt ist, in konkret bezeichneten Teilbereichen die Topographie näher am Bestand zu führen (vgl. E. J.c und J.e). Die Rekurrierenden unterlassen es sodann in diesem Kontext, weitere aus ihrer Sicht unzulässige Auflagen konkret zu bezeichnen; solche sind denn auch nicht ersichtlich. Damit ist weder eine Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung noch des Koordinationsgebots erkennbar. Ebenso wenig liegt eine Gehörsverletzung vor. Die - materiell zulässigen - nachgelagerten Bewilligungsverfahren sind (bezüglich der konkret monierten Auflagen) entweder entgegen dem rekurrentischen Vorbringen bereits in der angefochtenen Baubewilligung vorgesehen (so Dispositivziffern II.B.1.f und g betreffend Umgebungsgestaltung) oder ergeben sich (hinsichtlich Dispositivziffer II.B.62) daraus, dass über eine allfällige Mängelbehebung betreffend Wärmeerzeugung, sofern sie bewilligungspflichtige Änderungen umfassen würde, selbstredend - auch ohne entsprechende Anordnung in der Stammbaubewilligung - in einem separaten Bewilligungsverfahren (mit entsprechender Information der Rekurrierenden) zu entscheiden wäre. Zusammengefasst erweist sich somit auch die Rüge einer Missachtung der Vorgaben zur Zulässigkeit auflageweiser Mängelbehebung als unbegründet. 4.4.1 In der Vernehmlassung weist die Bauherrschaft darauf hin, die kommunalen und kantonalen Baubehörden hätten sich über Jahre vertieft mit dem streitbetroffenen Bauvorhaben auseinandergesetzt und zur Qualitätssicherung sei ein Wettbewerb durchgeführt worden, bei dem als Jurymitglieder unter anderem AL (Mitglied des Baukollegiums) und AE (dazumal Stv. Leiterin Architektur & Stadtraum, Amt für Städtebau) mitgewirkt hätten und der zusätzlich dem städtischen Baukollegium vorgelegt worden sei. Darauf Bezug nehmend machen die Rekurrierenden in der Replik geltend, der Umstand, dass Mitglieder der Baubehörden in der Jury vertreten gewesen seien und sich

R1S.2022.05166 Seite 19 seit längerem mit dem Projekt befassten, führe zu einer unzulässigen Vorbefassung. Die Sachbearbeiter der Stadt seien in ihren Anträgen an die Bausektion nicht mehr frei gewesen. Der Eindruck der Befangenheit werde durch die Funktion von AL und AE als Jurymitglieder gestärkt. 4.4.2 Soweit die Rekurrierenden mit diesen Ausführungen formell Ausstandsgründe geltend machen wollen, ist zunächst fraglich, ob dieses Vorbringen nicht verspätet erfolgt, zumal nicht dargetan wird, dass den Rekurrierenden die jahrelange Auseinandersetzung mit dem Bauvorhaben und die beanstandete Zusammensetzung der Wettbewerbsjury nicht bereits im Zeitpunkt der Rekurserhebung bekannt gewesen wären. Die Frage kann letztlich offenbleiben, da die Rüge ohnehin materiell unbegründet ist: Personen, die eine Anordnung treffen, dabei mitwirken oder sie vorzubereiten haben, treten in den Ausstand, wenn sie in der Sache persönlich befangen erscheinen (vgl. § 5a VRG). Befangenheit und Voreingenommenheit sind nach der Rechtsprechung zu Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) anzunehmen, wenn Umstände vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit der fraglichen Person zu erwecken. Dies kann unter anderem dann der Fall sein, wenn ein Entscheidträger schon zu einem früheren Zeitpunkt in amtlicher Funktion mit der konkreten Streitsache befasst war (sog. Vorbefassung; vgl. Regina Kiener, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 5a Rz. 25). Von vornherein unproblematisch erscheint unter diesem Titel die monierte jahrelange Auseinandersetzung der Baubehörden mit dem streitbetroffenen Bauvorhaben, ist diese doch primär der Komplexität des Vorhabens geschuldet und jedenfalls nicht per se mit einem allenfalls problematischen Funktionswechsel der involvierten Personen verknüpft. Soweit Letzteres konkret geltend gemacht wird, beschränkt sich die Rüge auf die Rolle zweier namentlich genannter Jurymitglieder. Fraglich ist insoweit bereits, ob es sich bei der Befassung mit dem Vorhaben in der Rolle des Jurymitglieds überhaupt um eine amtliche Funktion handelt. Selbst wenn aber hiervon ausgegangen würde, ist zunächst zu konstatieren, dass die genannten Personen nicht Teil der letztlich über die Erteilung der Baubewilligung befindenden Bausektion

R1S.2022.05166 Seite 20 waren. Die Frage der Vorbefassung könnte sich demnach lediglich im Verhältnis der Funktionen Jurymitglied und Mitglied des Baukollegiums (bzw. Jurymitglied und Position innerhalb des Amts für Städtebau) stellen. Nachdem damit aber insgesamt ausschliesslich beratende Funktionen angesprochen sind und die Bedeutung dieser unterschiedlichen beratenden Funktionen im Hinblick auf die Entscheidfindung weitgehend dieselbe ist, ist eine im Sinne eines Ausstandsgrunds rechtserhebliche - unzulässige Vorbefassung zu verneinen. Insbesondere unterscheidet sich die vorliegend gerügte Konstellation grundlegend von der im (seitens der Rekurrierenden angerufenen) Entscheid BGr 1C_150/2009 vom 8. September 2009 beurteilten, wo die Vorbefassung der entscheidenden Behörde und der den Entscheid unmittelbar vorbereitenden und Antrag stellenden Behörde Verfahrensgegenstand war. Zusammengefasst erweist sich somit auch die Rüge der unzulässigen Vorbefassung als unbegründet. 4.5 Schliesslich brachten anlässlich des Augenscheins einzelne Rekurrierende zum Ausdruck, dass sie die Aussteckung als unzutreffend erachten würden (vgl. Protokoll S. 13 f.). Ein entsprechender Mangel konnte allerdings seitens des Baurekursgerichts nicht festgestellt werden, wobei überdies auch seitens der Rechtsvertreter der Rekurrierenden keine entsprechenden Vorbringen erfolgten, so dass auf Weiterungen zu dieser Frage verzichtet werden kann. 5.1 Unter dem Titel "Erschliessung" rügen die Rekurrierenden, die Bausektion verzichte ohne entsprechende Begründung auf der Stadt Zürich zugunsten der Öffentlichkeit zustehende Rechte, indem die mit Personaldienstbarkeit SP 1 gesicherte öffentliche Wegverbindung aufgehoben und die mit Personaldienstbarkeit SP 2 gesicherte öffentliche Wegverbindung neu nur noch als Fusswegverbindung (anstelle des bisherigen Fuss- und beschränkten Fahrwegrechts) ausgestaltet sein solle. Dabei wirke sich der Verzicht auf das Fusswegrecht SP 1, das auch einen Anspruch auf Liftverbindung umfasse, negativ auf die Behindertengerechtigkeit aus. Für die Aufhebung von der Öffentlichkeit gewidmeten Wegen sei ein mit dem Baubewilligungsverfahren zu koordinierendes Verfahren unter Einbezug der betroffenen Anwohner durchzuführen.

R1S.2022.05166 Seite 21 5.2 In Übereinstimmung mit den zutreffenden Ausführungen der Rekursgegnerschaft ist hierzu Folgendes festzuhalten: Im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben erfolgt eine Anpassung der bestehenden Wegrechte zugunsten der Stadt, indem die Fusswegverbindung (u.a. L-Weg) zwischen A-Strasse (Höhe Haltestelle) und F-Weg (SP 3) beibehalten und verbreitert, die zwischen den Häusern B und C verlaufende Wegverbindung (SP 2) nach Westen verschoben und neu nur noch als Fusswegverbindung (unter Integrierung des Veloverkehrs in die angepasste Verbindung) ausgebildet und die zwischen A-Strasse und E-Strasse über die B-Strasse verlaufende Veloroute (bzw. Fuss- und Fahrwegrecht gemäss SP 4) neu aus der Tiefgarage nach aussen an den östlichen Grundstücksbereich verlegt und neu auf den Fussund Veloverkehr beschränkt wird, während ein weiteres Fusswegrecht (SP 1) als nicht mehr erforderlich erachtet wird und daher gelöscht werden soll (vgl. zum Ganzen E. C sowie gewisse Präzisierungen in act. 15 Rz. 11). Dass aufgrund dieser - unzweifelhaft gewisse Optimierungen umfassenden und insofern auch sachlich nachvollziehbaren - Bereinigung die gesetzliche Erschliessung (im Sinne der Zugänglichkeit gemäss § 237 PBG) nicht mehr gewährleistet wäre, ist weder dargetan noch ersichtlich (wobei sich auch unter dem Titel der Behindertengerechtigkeit keine abweichende Einschätzung ergibt, nachdem in E. C.b und C.c für die mit den Dienstbarkeiten SP 3 und SP 2 gesicherten Fusswegverbindungen die Hindernisfreiheit bzw. behindertengerechte Begehbarkeit gerade vorgegeben wird). Entsprechend handelt es sich beim monierten Verzicht auf bestimmte Wegrechte nicht um eine im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu beurteilende Frage. Insbesondere ist entgegen der rekurrentischen Argumentation auch nicht ersichtlich, dass ein spezifisches Verfahren unter Einbezug der Anwohner durchzuführen gewesen wäre (zumal ein förmliches Entwidmungsverfahren gemäss § 38 des Strassengesetzes [StrG] schon allein aufgrund der Eigentumsverhältnisse ausser Betracht fällt [vgl. § 1 StrG]), womit entsprechend auch die Notwendigkeit einer Verfahrenskoordination von vornherein entfällt. Unbehelflich ist schliesslich auch die Behauptung einer unzureichenden Begründung des teilweisen Verzichts, da eine solche im Lichte der vorstehenden materiellen Einschätzung an sich gar nicht erforderlich wäre, sich aber überdies in knapper Form durchaus aus dem angefochtenen Beschluss ergibt. Zusammengefasst erweist sich somit die unter dem Titel der "Erschliessung" erhobene Rüge als unbegründet.

R1S.2022.05166 Seite 22 6.1.1 Die Rekurrierenden beanstanden die Berechnung der Ausnützung, wobei sie einerseits die Bezifferung der für die Ausnützung anrechenbaren Flächen (vgl. dazu nachstehend E. 6.2), andererseits das Mass der anrechenbaren Grundstücksfläche in Frage stellen. Letzteres betreffend führen sie aus, innerhalb des Baugrundstücks befänden sich die oberirdisch liegenden Teile der B- und E-Strasse (572 m2), das Trottoir der B-Strasse (181 m2) und der Veloweg/Fussweg im Sektor "Wohnen 1" (279 m2). Zudem seien im Grundbuch verschiedene Fuss- und Fahrwegrechte eingetragen (SP 3; SP 5, 6 und 7; SP 2-4) und sei die Fusswegverbindung von der A-Strasse im kommunalen Verkehrsplan verzeichnet. Die Flächen dieser Strassen und Wege dürften nicht an die massgebliche Grundfläche angerechnet werden; die Bausektion berechne aber fälschlicherweise einzig die mit den Dienstbarkeiten SP 3 und SP 4 gesicherten Wegflächen nicht ein. In der Replik wird ergänzend argumentiert, die B-Strasse sei mehr als eine einfache Grundstückszufahrt; sie stelle die arealinterne Erschliessung sicher und sei eine Feinerschliessungsstrasse; es gehe nicht um die Eigentumsverhältnisse, sondern um die Funktion der Strasse. 6.1.2 Als für die Berechnung der Ausnützung massgebliche Grundfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile in der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG in der vorliegend anwendbaren, vor dem 1. März 2017 in Kraft stehenden Fassung). Verkehrsflächen zählen in der Regel zur massgeblichen Grundfläche und zwar unabhängig davon, ob sie nur der grundstücksinternen Erschliessung dienen oder eine darüber hinausgehende Funktion haben. Etwas anderes gilt lediglich für Verkehrsflächen, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen, mithin namentlich solche, die ihre Grundlage in kommunalen oder kantonalen Verkehrsplänen oder in Quartierplänen haben (VB.2003.00084, E. 2, in BEZ 2003 Nr. 46; VB.2000.00164 vom 24. August 2000, E. 3; je mit weiteren Hinweisen; vgl. zum Ganzen auch Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 924 ff.). Soweit sodann generell öffentliche, dem Gemeingebrauch gewidmete Strassen oder Wege als von der Anrechenbarkeit ausgenommene Flächen bezeichnet werden, wird zugleich (unter ausdrücklicher Abgrenzung gegenüber privaten Grundstücken) präzisierend erwähnt, diese stünden grundsätzlich im Eigentum des Staates oder der politischen Gemeinden (VB.2000.00164 vom 24. August 2000, E. 3). Im

R1S.2022.05166 Seite 23 spezifisch mit öffentlichen Fusswegen befassten Entscheid des Verwaltungsgerichts VB.2005.00017, in BEZ 2006 Nr. 7, wurde hinsichtlich der Begründung der vollumfänglich fehlenden Anrechenbarkeit denn auch unterschieden zwischen einem (nur teilweise im kommunalen Verkehrsplan eingetragenen) öffentlichen Weg auf einer im Eigentum der Gemeinde stehenden Wegparzelle (E. 2.2.1) und der auf einem privaten Grundstück gelegenen Wegfläche, für welche die fehlende Anrechenbarkeit ausschliesslich mit dem entsprechenden Eintrag im kommunalen Verkehrsplan begründet wurde (E. 2.2.2). 6.1.3 In E. D.d und D.e des angefochtenen Beschlusses wird festgehalten, von der Parzellenfläche von 39'488 m2 seien die insgesamt 1'648 m2 umfassenden Flächen der im kantonalen (recte kommunalen) Richtplan verzeichneten, mit den Personaldienstbarkeiten SP 4 und SP 3 gesicherten Wegverbindungen abzuziehen, so dass eine massgebende Grundfläche von 37'840 m2 resultiere. Diese Berechnungsweise ist nicht zu beanstanden: Während sich dem kantonalen und regionalen Richtplan keine massgeblichen Einträge entnehmen lassen, sind im kommunalen Verkehrsplan Fussverkehr eine Fusswegverbindung im westlichen Teil des Baugrundstücks und im kommunalen Verkehrsplan Veloverkehr eine Veloroute im östlichen Teil des Baugrundstücks eingetragen. Den entsprechenden kommunalen Festlegungen wurde mit den genannten flächenmässigen Abzügen (vgl. zur Lage der jeweiligen Wegverbindungen bereits E. 5.2) Rechnung getragen, zumal es insoweit auf geringfügige Abweichungen der räumlichen Anordnung (einerseits des L-Wegs, andererseits der geplanten Lage der Wegverbindung gemäss Dienstbarkeit SP 4, jeweils im Verhältnis zur Position im Verkehrsplan) nicht ankommt, da insoweit eine funktionale Betrachtungsweise Platz greift. Damit sind gewisse der in der Rekursschrift genannten Flächen abgedeckt, indem namentlich der Veloweg/Fussweg im Sektor "Wohnen 1", das Fusswegrecht gemäss Dienstbarkeit SP 3 und die im kommunalen Verkehrsplan verzeichnete Fusswegverbindung deckungsgleich sind. Weitergehende Abzüge sind demgegenüber nicht angezeigt. Dies gilt zum einen für die oberirdischen Teile der B- und E-Strasse (inkl. Trottoir), da es sich bei diesen Strassen nicht um auf übergeordneten Festlegungen beruhende Verkehrsflächen, sondern um blosse arealinterne Erschliessungen der Tiefgaragen auf dem Baugrundstück und der Parzelle Kat.-Nr. 3 sowie - im Falle der von

R1S.2022.05166 Seite 24 der B-Strasse abzweigenden E-Strasse ausschliesslich - der Parkplätze und der Tiefgarage auf der Parzelle Kat.-Nr. 2 handelt. Dabei kommt es nach dem Gesagten und entgegen den Rekurrierenden gerade nicht darauf an, dass die Funktion der Verkehrsflächen über eine reine Erschliessung des Baugrundstücks hinausgeht. Im Übrigen zeigt die Bauherrschaft plausibel und unwidersprochen, sowie teilweise anlässlich des Augenscheins verifizierbar (vgl. Protokoll S. 16 und Fotos 19 bis 23) - auf, dass für die Fahrzeuge keine weitergehenden Bewegungsmöglichkeiten bestehen und die Tiefgaragenerschliessung somit eine Sackgasse bildet; entsprechend bilden die genannten Strassen von vornherein nicht Teil des (öffentlichen) Verkehrsnetzes. Ebenfalls zu Recht an die massgebende Grundstücksfläche angerechnet worden sind zum andern die weiteren durch Dienstbarkeiten gesicherten Wegflächen, für welche keine übergeordneten planungsrechtlichen Festlegungen bestehen. Dies gilt insbesondere ungeachtet der Einräumung von Dienstbarkeiten zugunsten der Öffentlichkeit (namentlich SP 2) bzw. der Bezeichnung als öffentliche Fusswegverbindung, da nach dem Gesagten bei Wegen auf privaten Grundstücken die Anrechenbarkeit einzig nach Massgabe des Bestehens oder Fehlens einer übergeordneten planungsrechtlichen Festlegung zu beurteilen ist. Zusammengefasst ergibt sich somit, dass die für die Ausnützungsberechnung massgebliche Grundfläche korrekt bestimmt worden ist. 6.2.1 Die für die Ausnützung anrechenbaren Flächen betreffend machen die Rekurrierenden geltend, auf den Grundrissplänen seien mehrere nicht angerechnete Räume erkennbar, die aufgrund ihrer Ausgestaltung für Wohn- oder Arbeitszwecke nutzbar seien oder sein könnten. Im Einzelnen werden folgende Räume genannt: Ein Wasch-Trockenraum mit Fenster (Haus A, Ebene 2); ein natürlich belichteter Abstellraum für Kinderwagen (Haus D2, Ebene 3); ein Personalraum (Haus C1, Ebene 4); Unklarheit, ob die sanitären Anlagen und Küchen bei den Gemeinschaftsräumen (Ebene 4) den Verkaufs- und Gewerbeflächen zugeordnet seien; Raum mit Nutzung "Disponibel" (Ebene 4), der je nach Nutzung einzubeziehen sei; Gastro-Produktionsfläche (Ebene 4), die zusammen mit den dortigen Erschliessungsflächen anzurechnen sei; fehlende Prüfung, ob die Loggien und Balkone verglast seien bzw. ob - soweit dies der Fall sei - § 10 lit. c der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) eingehalten sei. Nicht belegt sei weiter die Ausnützung der Bestandesbaute "Wohnen 1", die mit 16'990,7 m2 angegeben werde, obwohl sie in

R1S.2022.05166 Seite 25 früheren Bauentscheiden (z.B. dem Beschluss 586/88 vom 22. April 1988) mit 18'016 m2 beziffert worden sei. Schliesslich seien auf den Ebenen 1, 3 und 4 zusätzliche 2'427 m2 "anrechenbare Flächen" für "Lager bewirtschaftet" ausgewiesen, die nicht in der "Berechnung Ausnützung und Wohnanteil" figurieren würden, wobei die Nutzung dieser Flächen unklar und eine Arbeitsnutzung nicht ausgeschlossen sei. Die sehr knappen Erwägungen der Bausektion verletzten die Begründungspflicht. Die Differenz zwischen der ausgewiesenen Ausnützung und dem Schwellenwert, ab dem verschärfte energetische Bestimmungen gelten, betrage lediglich 337,44 m2 und werde rasch überschritten sein, sofern einzelne Korrekturen erfolgten. 6.2.2 Dem hält die Bauherrschaft entgegen, die konkret beanstandeten Flächen würden sich auf total 445,1 m2 belaufen, was fast vernachlässigbar sei und womit die zulässige Ausnützung selbst bei Anrechnung dieser Flächen noch klar eingehalten wäre. Im Übrigen sei die Ausnützungsberechnung nicht zu beanstanden: Der Wasch- und Trockenraum und der Abstellraum dienten einem Sachzweck und könnten ohne grössere bauliche Massnahmen nicht für die Wohnnutzung verwendbar gemacht werden; der beanstandete Personalraum entspreche in seiner Nutzweise einem "Gemeinschaftsraum (Nebenraum)"; die sanitären Anlagen und Küchen in den Gemeinschaftsräumen seien klarerweise für diese bestimmt; die Bezeichnung eines Raumes als Gastro-Produktionsfläche sei für die Frage der Anrechenbarkeit irrelevant und besagter Raum könne mangels Belüftungs- und Belichtungsmöglichkeiten nicht als permanenter Arbeitsplatz genutzt werden, was auch für die Disporäume gelte; bei den Loggien und Balkonen handle es sich um offene Aussengeschossflächen. Es liege eine detaillierte und nachvollziehbare Ausnützungsberechnung, auch der Bestandesbaute, bei den Akten. Die im früheren Bauentscheid erwähnte Bruttogeschossfläche sei nicht massgebend, da seit der PBG-Revision von 1992 die Aussenwandquerschnitte nicht mehr in die Nutzfläche einzurechnen seien; selbst wenn im Übrigen die mehrfach überprüften 16'990,7 m2 nicht korrekt sein sollten - was bestritten werde -, könnte das Projekt ohne nachbarrechtlich relevante Veränderungen angepasst werden, indem anrechenbare Räume in nicht anrechenbare (z.B. Gemeinschafts- oder Veloräume) umgewandelt würden.

R1S.2022.05166 Seite 26 Die Vorinstanz führt aus, die monierten Räume seien, "wenn sie auch zeichnerisch nicht immer eingefärbt wurden", in der Ausnützungsberechnung berücksichtigt, wie sich aus den eingereichten Plänen und der Ausnützungsberechnung herausmessen lasse. Die Balkone und Loggien seien mangels Verglasung nicht ausnützungsrelevant. Hinsichtlich der Diskrepanz betreffend die Ausnützungsberechnung für den Bestandesbau verweist die Vorinstanz ebenfalls auf den Wechsel von der Brutto- zur Nettomessweise, was zu einer Reduktion der anrechenbaren Fläche um ca. 10 % führe. 6.2.3 An die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 1 PBG). Ein Raum ist demnach an die Ausnützungsziffer anzurechnen, wenn er nicht bloss einen von der Anwesenheit von Personen unabhängigen Sachzweck erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es einzig auf die objektive Eignung des Raumes und nicht auf die von der Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in den Plänen angegebene Nutzung an. Ist die objektive Eignung eines Raumes für Wohn- oder Arbeitszwecke zu bejahen, vermag auch ein Revers an dessen Anrechenbarkeit nichts zu ändern. Massgebend ist demnach, ob ein Gebäudeteil aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden oder als Arbeitsraum dienen kann. Das ist immer dann der Fall, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten wohnhygienischen Anforderungen an die Raumgrösse, die Raumhöhe, die Fensterfläche etc. erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten sind. Genügt ein Gebäudeteil sämtlichen Anforderungen, die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gestellt werden, so ist er ohne Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft dies nicht zu, ist im Sinne einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand von den Anforderungen an einen Wohn- oder Arbeitsraum abweicht. Dabei können auch Umstände eine Rolle spielen, die nicht der Wohnhygiene zuzurechnen sind, wie etwa die direkte Zugänglichkeit des betreffenden Raumes von Wohn- bzw. Arbeitsräumen her. Nicht anrechenbar sind hingegen Räume, die sich aus gesundheits- oder feuerpolizeilichen Gründen für den längeren Aufenthalt von Personen nicht eignen, wie beispielsweise reine Lager-, Archiv-, Keller- oder Waschräume, die keinen häufigen oder

R1S.2022.05166 Seite 27 dauernden Aufenthalt von Menschen erfordern und aufgrund ihrer Ausgestaltung hierfür auch nicht in Frage kommen (vgl. zum Ganzen VB.2018.00240 vom 30. August 2018, E. 3.2.; VB.2000.00304 und VB.2000.00314, E. 3b aa, in RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4; VB.2005.00208 vom 22. Juli 2005, E. 2.2, je mit weiteren Hinweisen). Gemäss § 10 ABV (ebenfalls in der vorliegend anwendbaren, vor dem 1. März 2017 in Kraft stehenden Fassung) gelten als nicht anrechenbare Nebenräume unter anderem der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume bis zu 2 % der anrechenbaren Geschossfläche (lit. b) sowie verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, bis zu 10 % der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen (lit. c). 6.2.4.1 Gemäss Art. 8 Abs. 6 BZO gilt für Arealüberbauungen eine - vorliegend gegenüber den Vorgaben in Art. 13 BZO - erhöhte Ausnützungsziffer, wobei die Vorinstanz zutreffend und unbestritten von 204,6 % ohne Bonus (165 % + 33 % + 6,6 % [vgl. zu Letzterem nachstehend E. 7.2]) bzw. 214,6 % mit Bonus ausgegangen ist und überdies festgehalten hat, dass das Projekt den Bonus - der gemäss Art. 8 Abs. 8 BZO mit der Einhaltung des Minergie-P- Eco-Standards einhergehen müsste - nicht beanspruche (vgl. E. D.c). Ausgehend von einer massgebenden Grundfläche von 37'840 m2 (vgl. dazu vorstehend E. 6.1) ergibt sich eine zulässige anrechenbare Geschossfläche von 77'420,6 m2, wovon gemäss dem angefochtenen Beschluss 16'990,7 m2 bereits vorhanden und 60'092,5 m2 projektiert sind (E. D.e), so dass eine Reserve von 337,4 m2 verbleiben würde. Dabei ergibt sich die Herleitung der als anrechenbar erachteten Flächen aus den Teil der Baueingabe bildenden Ausnützungsberechnungen (act. 16.1 bis 16.16), so dass entgegen den Rekurrierenden, die denn auch zu detaillierten Rügen in der Lage waren, von einem Begründungsmangel keine Rede sein kann. Entgegen der Vorinstanz ist allerdings auf die Angabe der anrechenbaren Flächen in den entsprechenden Plänen abzustellen und davon auszugehen, dass diese korrekt sind und nicht weitere nicht farblich markierte Flächen in Wirklichkeit dennoch im ausgewiesenen Flächenmass mitberücksichtigt sind. Dass diese - von der Bauherrschaft denn auch gar nicht vertretene - Auffassung nicht zutreffen kann, lässt sich anhand des monierten Raumes "Gastro Produktion" auf

R1S.2022.05166 Seite 28 Ebene 4 zeigen, da dieser in act. 16.6 als einziger mit der (bei der Ausnützung nicht mitgezählten) grünen Markierung "aGF Lager bewirtschaftet" versehen ist, so dass, wenn er in Wirklichkeit bei einer der in die Ausnützungsberechnung einfliessenden Flächen mitberücksichtigt wäre, die Flächenangabe der grünen Kategorie 0 sein müsste. Im Folgenden ist daher zu prüfen, ob die von den Rekurrierenden genannten Flächen in Wirklichkeit an die Ausnützung anzurechnen wären und welche Konsequenzen sich hieraus gegebenenfalls ergeben würden. Entgegen der Bauherrschaft trifft es dabei selbst gemäss dem von dieser selbst genannten Flächenmass - gerade nicht zu, dass auch bei Anrechenbarkeit der monierten Flächen die zulässige Ausnützung nicht überschritten wäre, zumal insoweit nach dem Gesagten auf die Ausnützungsziffer von 204,6 % abzustellen ist, da es an den Nachweisen für die Erfüllung der Energiewerte bei Beanspruchung des Bonus fehlt und solche auch im Hinweis der Bauherrschaft auf die Möglichkeit einer auflageweisen Bereinigung nicht angeboten werden. Was zunächst die Ausnützungsberechnung für die Bestandesbaute "Wohnen 1" anbelangt, so findet sich in den Akten lediglich die geschossweise Angabe des Flächenmasses (act. 16.1), ohne dass aber die entsprechenden Flächen in den korrespondierenden Plänen (act. 16.2 ff.) ausgewiesen würden. Insofern lässt sich dieser Teil der Ausnützungsberechnung nicht nachvollziehen. Allerdings ist die seitens der Rekursgegnerschaft gelieferte Erklärung für die Diskrepanz zwischen dem verwendeten und dem von den Rekurrierenden genannten Flächenmass plausibel, da in der Tat - im Gegensatz zu heute (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 950) - die im Zeitpunkt der in der Rekursschrift genannten Bewilligungserteilung geltende Bauordnung 1963 der Stadt Zürich in Art. 33 Abs. 2 die Bruttogeschossfläche als massgeblich erklärte und eine näherungsweise Messung (anhand des Gebäudeumfangs und der resultierenden Dicke der Aussenwände) nahelegt, dass diese Änderung der Messweise die unterschiedlichen Flächenmasse erklären dürfte. Um jedoch auch insoweit eine vollständige und belastbare Prüfung sicherzustellen, ist die Bauherrschaft auflageweise aufzufordern, vor Baubeginn dem Amt für Baubewilligungen eine aktuelle Ausnützungsberechnung der Bestandesbaute "Wohnen 1" einzureichen und bei - nach dem Gesagten nicht zu erwartender - Überschreitung eines Flächenmasses von 16'990,7 m2 den Nachweis zu erbringen, dass die auf dem Baugrundstück gesamthaft zulässige Ausnützung - unter Berücksichtigung der nachfolgend

R1S.2022.05166 Seite 29 vorgenommenen Korrekturen und Präzisierungen der Ausnützungsberechnung - nicht überschritten wird. Dabei dient der zweitgenannte Teil der Auflage nicht der Korrektur eines im Rechtsmittelverfahren erkannten Mangels, sondern lediglich der Absicherung der unwahrscheinlichen Konstellation einer bisher fehlerhaften Berechnung der anrechenbaren Flächen der Bestandesbaute, so dass sich die Auflage auch insoweit - obwohl auf verschiedene Weise (jeweils durch bauliche Veränderung einer Fläche, die deren anrechenbare Nutzung verunmöglicht) umsetzbar - als zulässig erweist. 6.2.4.2 Unbegründet ist die Rüge der fehlerhaften Ausnützungsberechnung soweit sie sich auf die Loggien und Balkone, deren Flächen nicht angerechnet wurden, bezieht. Den in den Akten liegenden Plänen (namentlich den Ansichten und den Schnittansichten Umgebung) lässt sich entnehmen, dass die fraglichen Gebäudeteile gerade nicht verglast, sondern offen sind, so dass sich die Prüfung der Voraussetzungen von § 10 lit. c ABV erübrigt. Ebenfalls unbegründet ist das Vorbringen betreffend Küchen und sanitäre Anlagen bei den Gemeinschaftsräumen: Diese gehören aufgrund ihrer Erschliessung zu den Gemeinschaftsräumen und nicht zu den Verkaufs- und Gewerbeflächen, so dass sie zu Recht nicht angerechnet worden sind. Was sodann die in der Ausnützungsberechnung als "Lager bewirtschaftet" bezeichneten Flächen in den Ebenen 1, 3 und 4 von insgesamt 2'437 m2 betrifft, so fällt Ebene 4 in diesem Zusammenhang insofern ausser Betracht, als die einzige dort vorhandene entsprechende Fläche der separat gerügte Raum "Gastro Produktion" ist (vgl. dazu nachstehend). Für die fraglichen Flächen in Ebene 1 ist aufgrund der Ausgestaltung, namentlich der fehlenden Belichtung, die Nutzung als Lager (entsprechend der Bezeichnung in den Grundrissplänen) ohne Weiteres plausibel. Die bloss theoretische Möglichkeit einer - aufgrund reduzierter Anforderungen an Belichtung und Belüftung nie vollständig auszuschliessenden - Verwendbarkeit als Arbeitsraum begründet für sich allein keine Anrechenbarkeit, zumal für die geplanten Verkaufsflächen offenkundig Lagerräume erforderlich sind (vgl. zu einer anders zu beurteilenden Konstellation nachstehend). Nichts anderes gilt für die unmittelbar neben den Verkaufsräumen gelegenen Lagerflächen in Ebene 3. Nicht anzurechnen ist schliesslich auch die am südlichen Ende des Bereichs zwischen den Gebäuden C1 und D1 befindliche, 193 m2 umfassende Fläche,

R1S.2022.05166 Seite 30 die im Grundrissplan (R1S.2022.05160, act. 8.3.6 und 8.3.7) als "Aussenverkauf Migros" bezeichnet wird. Wie sich unter Heranziehung der Grundrisse auch der Ebene 4 sowie der Ansichten und Schnitte (R1S.2022.05160, act. 8.3.8, 8.3.9, 8.4.2, 8.4.4 und 8.9.5) zeigt, handelt es sich um eine Fläche, die zwar in den Gebäudegrundriss integriert ist, jedoch südseitig nicht (bzw. lediglich durch ein Gitter) abgeschlossen ist. Es handelt sich insoweit gar nicht um einen Raum im Sinne von § 255 Abs. 1 PBG (vgl. zum Raumbegriff im Kontext der Ausnützung Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 939), wobei es überdies auch an der Eignung zum dauernden Aufenthalt fehlen würde. Nicht zu beanstanden ist weiter, dass der Personalraum mit einer Bodenfläche von 86,5 m2 im nordöstlichen Eckbereich des Gebäudes C1, Ebene 4, nicht angerechnet wurde, handelt es sich dabei doch um einen von der Anrechnung befreiten Nebenraum im Sinne von § 10 lit. b ABV. Dass demgegenüber zwei weitere, in den Grundrissplänen als Personalräume gekennzeichnete Räume auf Ebene 3 und 4 des Gebäudes C1 mit Bodenflächen von 134,6 m2 bzw. 169,2 m2 angerechnet wurden (letzterer gemäss act. 16.6 mit dem Hinweis "Büro Ladenzentrum" sogar als Gewerbefläche) steht hierzu nicht in Widerspruch, da einerseits die Privilegierung gemäss § 10 lit. b ABV auf 2 % der anrechenbaren Geschossfläche beschränkt und insoweit als Bezugsgrösse die anrechenbare Geschossfläche Verkauf von insgesamt 6'746,3 m2 massgeblich ist und da andererseits in den Grundrissplänen (R1S.2022.05160, act. 8.3.7 und 8.3.9) bei den beiden angerechneten Räumen "Ausbau gemäss separater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum" vermerkt ist, womit ihre - wie soeben aufgezeigt teilweise offenbar auch gar nicht intendierte - Verwendung als Personalraum ohnehin nicht gesichert gewesen wäre. 6.2.4.3 Begründet ist die rekurrentische Rüge demgegenüber, soweit sie sich auf den Raum für Waschen/Trocknen im nordöstlichen Teil von Haus A, Ebene 2, bezieht. Dieser weist eine Bodenfläche von 19,9 m2 und ein sehr grosses Fenster mit einer Höhe von ca. 1,9 m und (je nach Plan) einer Breite von ca. 1,7 m bzw. 2,3 m (R1S.2022.05160, act. 8.3.5 und 8.4.3), mithin eine Fensterfläche von ca. 3,2 m2 bzw. 4,8 m2 auf, die deutlich über den gemäss § 302 Abs. 2 PBG für Wohn- und Schlafräume geforderten 10 % liegt. Da sodann auch die blosse Zugänglichkeit vom Treppenhaus her die Eignung

R1S.2022.05166 Seite 31 einer Nutzung zum dauerhaften Aufenthalt nicht in Frage stellt (zumal die unmittelbar oberhalb des strittigen Raumes befindliche Wohnung in unmittelbarer Nähe liegt; vgl. zum Ganzen VB.2005.00208, insb. E. 2.3, in BEZ 2005 Nr. 37), handelt es sich um einen anrechenbaren Raum, solange nicht mittels Verkleinerung des Fensters auf deutlich weniger als 10 % der Bodenfläche eine entsprechende Nutzung verunmöglicht wird. Gleiches gilt für den - unmittelbar neben einer Wohnung gelegenen - Abstellraum für Kinderwagen im Gebäude D2, Ebene 3, mit einer Bodenfläche von 11 m2 und einer Fensterfläche von ca. 2,76 m2. Auch dieser Raum hätte demnach in die Ausnützungsberechnung miteinbezogen werden müssen. Für weitere als Abstellräume für Kinderwagen bezeichnete Räume wird die fehlende Anrechnung seitens der Rekurrierenden nicht moniert, was mit Blick auf die Vorgabe von § 303 Abs. 1 PBG überall dort zutreffend erscheint, wo die fraglichen Räume Bodenflächen von weniger als 10 m2 aufweisen. Im Gebäude B2 befindet sich jedoch auf der Westseite ein entsprechender, ebenfalls in unmittelbarer Nähe einer Wohnung gelegener Raum mit einer Bodenfläche von 14,9 m2 und zwei Fenstern mit einer Gesamtfläche von ca. 7,8 m2 (vgl. R1S.2022.05160, act. 8.3.7 und 8.4.3). Auch dieser Raum ist somit anrechenbar, wobei es sich insoweit nicht um einen "Überraschungs-Entscheid" handelt, da aufgrund der rekurrentischen Rügen mit einer Prüfung der an die Ausnützung anrechenbaren Flächen generell gerechnet werden musste. Ebenfalls begründet ist die Rüge betreffend den im Grundrissplan als "Gastro Produktion" ausgewiesenen Raum auf Ebene 4 des Gebäudes D1 (Bodenfläche 206 m2). Während eine deklarierte "Nicht-Nutzung" bei zum dauernden Aufenthalt geeigneten Räumen unbeachtlich ist, wird auf eine deklarierte Nutzung abgestellt, sofern der Raum diese von seiner baulichen Ausstattung her möglich erscheinen lässt (BRGE III Nr. 0054/2014, E. 4.2, in BEZ 2014 Nr. 30). Dies kann vorliegend jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, da gemäss § 302 Abs. 4 PBG für andere als Wohn- und Schlafräume künstliche Belichtung und Belüftung genügt, wenn besondere örtliche Verhältnisse oder die Zweckbestimmung der Räume es rechtfertigen und durch entsprechende technische Ausrüstungen einwandfreie Verhältnisse geschaffen werden. Letzteres erscheint grundsätzlich möglich, zumal E. M.c der angefochtenen Baubewilligung unter anderem bezüglich des fraglichen Raumes ausdrücklich festhält, um dort ständige Arbeitsplätze einrichten zu können, seien kompensatorische bauliche oder organisatorische Massnahmen erforderlich (vgl. auch Dispositivziffer II.B.28). Entsprechend wird die genannte Angabe im

R1S.2022.05166 Seite 32 Grundrissplan denn auch mit dem Vermerk "Ausbau gemäss separater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum" ergänzt. Soweit also letztlich tatsächlich eine der derzeit ausgewiesenen entsprechende Nutzung realisiert werden sollte, wäre der fragliche Raum anrechenbar, was überdies auch zur Anrechnung der korrespondierenden Erschliessungsflächen führen würde (wobei allerdings ein Teil der nach oben führenden Treppe in act. 16.7 bereits berücksichtigt ist [vgl. zur Aufteilung auf die Ebenen Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 947 ff.]). Gleiches gilt für den ebenfalls gerügten Raum "Disponibel" auf Ebene 4 (im Bereich zwischen D1 und C1) mit einer Bodenfläche von 86,7 m2, für den im Grundrissplan derselbe Vermerk angebracht ist, wodurch er sich von anderen als "Disponibel" gekennzeichneten Räumen ohne entsprechenden Vermerk unterscheidet. Insoweit wird sich erst aufgrund des Betriebskonzepts bestimmen lassen, ob es sich um einen anrechenbaren Raum handelt, ohne dass dies aber - aufgrund der genannten reduzierten Anforderungen für Arbeitsräume - von vornherein ausgeschlossen wäre. Dass mithin die Anrechenbarkeit dieser beiden Räume letztlich von der Nutzung gemäss Betriebskonzept abhängig ist, erscheint insofern gerechtfertigt, als sie mangels fehlender natürlicher Belichtung an sich zum dauernden Aufenthalt ungeeignet wären und eine andere Betrachtungsweise lediglich Platz greift, soweit konkrete Hinweise auf eine intendierte Nutzung als Arbeitsplatz bestehen. Aus diesem Grund widerspricht eine entsprechende auflageweise Sicherung (vgl. dazu E. 6.2.4.4) vorliegend auch nicht der Rechtsprechung, wonach ein Ausnützungsrevers grundsätzlich nicht zur Mangelbehebung geeignet ist (vgl. zu Letzterem VB.2005.00208, E. 2.4, in BEZ 2005 Nr. 37). 6.2.4.4 Damit ergibt sich zusammenfassend, dass für drei Räume mit einer Fläche von insgesamt 45,8 m2 die Anrechenbarkeit zu Unrecht unterblieben ist, eine weitere Fläche von 206 m2 zuzüglich der korrespondierenden Erschliessungsflächen jedenfalls nach Massgabe der deklarierten Nutzungsabsicht ebenfalls anzurechnen wäre und für einen Raum mit einer Fläche von 86,7 m2 die Anrechenbarkeit von der konkreten Nutzung gemäss dem - ausdrücklich vorbehaltenen - Betriebskonzept abhängig ist. Die Gesamtheit dieser Flächen umfasst somit 338,5 m2 zuzüglich des Anteils der Erschliessungsflächen des Raums "Gastro Produktion". Auch wenn damit die bestehende Reserve von 337,4 m2 nur marginal überschritten würde, ist - zumal eine Anwendung der Masstoleranz von einem Prozent in Konstellationen der

R1S.2022.05166 Seite 33 vorschriftswidrigen Nichtberücksichtigung von Räumen nicht greift (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 938) - zur Klarstellung für die Zukunft und zur Sicherstellung der Einhaltung der zulässigen Ausnützung auflageweise folgende Korrektur vorzunehmen: Hinsichtlich des Raums für Waschen/Trocknen und der zwei Räume für Kinderwagen ist entweder eine Verkleinerung der Fenster auf einen Wert deutlich unter 10 % der Bodenfläche, konkret (der Klarheit halber) auf 5 % derselben, vorzunehmen oder aber eine korrigierte Ausnützungsberechnung (welche die fraglichen Flächen einbezieht und die Einhaltung der zulässigen Ausnützung nachweist) einzureichen und bewilligen zu lassen. Bezüglich des Raums "Gastro Produktion" und des genannten Disporaums ist zusammen mit der Einreichung des Betriebskonzepts entweder nachzuweisen, dass die fraglichen Räume (im Sinne der Ausführungen der Bauherrschaft) nicht für anrechenbare Nutzungen verwendet werden oder aber ebenfalls eine korrigierte Ausnützungsberechnung (im Sinne des oben Ausgeführten) einzureichen und bewilligen zu lassen. Mit den in E. 6.2.4.1 und E. 6.2.4.4 genannten Auflagen ist die Einhaltung der zulässigen Ausnützung sichergestellt, so dass eine Aufhebung der Bewilligung aufgrund dieser Rüge ausser Betracht fällt. 7.1 In der Rekursschrift wird weiter gerügt, die als Untergeschoss bezeichnete Ebene 3 der Gebäude B1 und D2 sowie des Bereichs zwischen C1 und D1 sei rechtlich ein unzulässiges Untergeschoss bzw. ein Vollgeschoss, womit die Bestimmungen über die Geschossigkeit verletzt seien. Gemäss Art. 8 Abs. 7 BZO dürften im anrechenbaren Untergeschoss 2'557 m2 genutzt werden, im Flächennachweis Ausnützung würden in der Ebene 3 jedoch 8'847 m2 anrechenbare Flächen ausgewiesen. Zum Gebäude B2, das als einziges kein Hochhaus sei, habe die Vorinstanz festgehalten, das unterste anrechenbare Geschoss (Ebene 3) gelte als anrechenbares Untergeschoss, was in einer Arealüberbauung zulässig sei. Weshalb die Bausektion trotz des generellen Verbots von anrechenbaren Untergeschossen in der Zone W5 respektive der flächenmässig beschränkten Zulassung bei Arealüberbauungen nur auf das Untergeschoss des Gebäudes B2 eingehe, obwohl diese Thematik mindestens auch bei den Gebäuden B1, C1, D1, E1 und D2 bestehe, sei unklar. Sofern sie davon ausgehe, dass die Einschränkung auf ein anrechenbares Untergeschoss bei Hochhäusern nicht gelte und anrechenbare Räume

R1S.2022.05166 Seite 34 beliebig in Untergeschossen untergebracht werden könnten, sei dies falsch. Hochhäuser seien gemäss § 282 PBG Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m, so dass offenkundig sei, dass sie oberirdisch mehr Geschosse als bei der Regelbauweise oder einer Arealüberbauung aufweisen dürften, doch sei der Bestimmung nicht zu entnehmen, dass damit auch die Bestimmungen der BZO über Nutzungen in Untergeschossen ausgehebelt würden. Damit würden mindestens die Gebäude B1, C1, D1, E1 und D2 mit der Ebene 3 ein unzulässiges anrechenbares Untergeschoss enthalten respektive mehr als die zulässige Untergeschoss-Nutzung konsumieren. 7.2 Während in der Wohnzone W5 gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO kein anrechenbares Untergeschoss zulässig wäre, sieht Art. 8 Abs. 7 BZO unter anderem für diese Zone vor, dass im Rahmen einer Arealüberbauung ein anrechenbares Untergeschoss zulässig ist (lit. a); sodann heisst es wörtlich: "das anrechenbare Untergeschoss darf höchstens zu einem Fünftel der Fläche, die sich je Geschoss bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung nach Regelbauweise ergäbe, mit anrechenbaren Räumen genutzt werden" (lit. b). Wie erwähnt, soll vorliegend eine Arealüberbauung realisiert werden, wobei es sich bei den geplanten Gebäuden mit Ausnahme des Gebäudes B2 um Hochhäuser handelt. Hinsichtlich der rekurrentischen Rüge ist zwischen der Frage der Geschossigkeit und der Frage des zulässigen Ausnützungsmasses innerhalb eines Untergeschosses zu unterscheiden. Ersteres betreffend ist zunächst festzuhalten, dass bei Hochhäusern, mithin Gebäuden mit einer Höhe von mehr als 25 m (§ 282 PBG), die zonengemässen Vorgaben zur zulässigen Anzahl Vollgeschosse von vornherein nicht zur Anwendung gelangen. Da zugleich gemäss § 276 Abs. 2 PBG in allen Bauzonen Vollgeschosse durch Dachoder Untergeschosse ersetzt werden können, wäre bei Hochhäusern unter dem Aspekt der Geschossigkeit die Realisierung anrechenbarer Untergeschosse selbst dann zulässig, wenn solche in der Grundordnung nicht vorgesehen wären, wobei entsprechende ein Vollgeschoss ersetzende Untergeschosse sich auf die gesamthaft zulässige Ausnützung nicht auswirken würden, da sie keine privilegierten Flächen enthalten (vgl. § 9 ABV). Vorliegend kommt nun - im Sinne einer selbständigen Begründung für die Zulässigkeit unter dem Aspekt der Geschossigkeit - hinzu, dass Art. 8 Abs. 7 lit. a BZO ausdrücklich ein anrechenbares Untergeschoss als zulässig erklärt, die

R1S.2022.05166 Seite 35 Rekurrierenden aber gar nicht geltend machen, dass mehrere anrechenbare Untergeschosse bestehen würden, so dass ihre Rüge auch aus diesem Grund fehlgeht. Die Rekurrierenden erachten sodann Art. 8 Abs. 7 lit. b BZO als verletzt. Wie sich aus der Berechnung der (nicht umstrittenen) erhöhten Ausnützungsziffer im angefochtenen Entscheid ergibt, geht die Vorinstanz davon aus, dass die in dieser Bestimmung umschriebene Nutzung des Untergeschosses mit anrechenbaren Räumen (im Umfang eines Fünftels der Fläche, die sich je Geschoss bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung nach Regelbauweise ergäbe) im Sinne einer privilegierten Fläche zusätzlich zur übrigen Ausnützung beansprucht werden kann (vgl. vorstehend E. 6.2.4.1, wonach eine um 6,6 % erhöhte Ausnützungsziffer ausgewiesen wird). Demgegenüber verstehen die Rekurrierenden die Bestimmung - zusätzlich - dahingehend, dass damit eine Beschränkung der Realisierbarkeit anrechenbarer Flächen im Untergeschoss statuiert wird. Auch wenn der Wortlaut der Bestimmung zunächst die Lesart der Rekurrierenden nahe zu legen scheint, ist nicht von einer entsprechenden Beschränkung auszugehen. Zwar lässt sich entgegen einem von der Bauherrschaft verwendeten Argument nicht sagen, dass Art. 8 Abs. 7 BZO insoweit bei Hochhäusern gar nicht zur Anwendung gelangen würde, da bei diesen ohnehin beliebig Vollgeschosse durch Untergeschosse ersetzt werden könnten. Richtig ist dies insofern, als tatsächlich ein Untergeschoss, in dem eine allfällige Beschränkung der realisierbaren Fläche überschritten wäre, aufgrund der genannten Möglichkeit dennoch zulässig wäre, indem es einfach als Untergeschoss, das ein Vollgeschoss ersetzt, qualifiziert würde, womit die Anwendbarkeit allfälliger für Untergeschosse geltender Einschränkungen entfiele. Zugleich entfiele damit aber auch die Privilegierung von Flächen, da diese wie erwähnt für Untergeschosse, die ein Vollgeschoss ersetzen, nicht gilt. Der Wegfall dieser Privilegierung würde vorliegend zu einer Überschreitung der zulässigen Ausnützung führen. Soll demgegenüber ein Untergeschoss mit (unter anderem) die genannte Privilegierung in Anspruch nehmenden Flächen realisiert werden, so ist entscheidend, ob Art. 8 Abs. 7 BZO neben dem Ausmass der Privilegierung von Flächen im Untergeschoss auch das Mass der Realisierbarkeit anrechenbarer Flächen in diesem Untergeschoss vorgibt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich insoweit um kommunales Recht handelt, zu dessen Auslegung primär die kommunalen Behörden berufen sind. Wie sich der Vernehmlassung der Vorinstanz entnehmen lässt, stellt

R1S.2022.05166 Seite 36 diese sich auf den Standpunkt, die genannte Bestimmung verbiete es nicht, "allfällige Mehrfläche durch entsprechende Reduktion in den Vollgeschossen zu kompensieren", wobei diese Vorgehensweise derjenigen entspreche, "wie sie in Anwendung von § 255 Abs. 2 PBG geregelt [werde]". Dass es sich dabei um eine ständige Praxis handelt, erscheint insofern plausibel, als bereits im Erläuterungsbericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) zur Teilrevision der BZO der Stadt Zürich (BZO 2014) bezüglich Art. 8 Abs. 7 BZO festgehalten wird: "Bei Bedarf kann gestützt auf das Planungsund Baugesetz zusätzlich Ausnützung aus den Vollgeschossen in das anrechenbare Untergeschoss transferiert werden (§ 255 Abs. 2 PBG)" (vgl. act. 11.4). Dieses Verständnis der Bestimmung erscheint insofern plausibel und auch unter Berücksichtigung des Wortlauts jedenfalls vertretbar, als generell (gemäss PBG) lediglich ein - auch für Hochhäuser anwendbares - Verbot des Transfers der gemäss § 255 Abs. 2 PBG privilegierten Flächen in Dach- und Untergeschossen auf Vollgeschosse besteht, jedoch (umgekehrt) die an sich - unabhängig von einer Privilegierung - zulässige Ausnützung frei auf Vollgeschosse und auf die an die Ausnützung anrechenbaren, nicht privilegierten Flächen in Dach- und Untergeschossen aufgeteilt werden kann. Mit diesem Grundsatz stimmt es überein, wenn Art. 8 Abs. 7 BZO von den kommunalen Behörden so verstanden wird, dass damit lediglich eine Beschränkung der privilegierten Flächen, nicht aber eine flächenmässige Beschränkung der im Untergeschoss realisierbaren anrechenbaren Räume statuiert werden soll. Zu beachten ist demnach einzig, dass die Privilegierung lediglich in Anspruch genommen werden kann, wenn im fraglichen Umfang im Untergeschoss selbst anrechenbare Räume vorhanden sind, was vorliegend unstrittig der Fall ist, nachdem die Rekurrierenden wie gesehen gerade umgekehrt die Überschreitung des entsprechend berechneten Flächenmasses beanstanden. Da diese aber nach dem Gesagten keinen Verstoss gegen Art. 8 Abs. 7 BZO darstellt, erweist sich auch diese Rüge als unbegründet. 8.1 Die Rekurrierenden führen aus, die Bausektion habe sich auf Erwägungen über den Grenzabstand zu öffentlichen Wegen und Strassen beschränkt, die Einhaltung der Grenzabstände zu Nachbarparzellen aber zu Unrecht nicht geprüft. Konkret gerügt wird bezüglich einer Verletzung der Abstandsvor-

R1S.2022.05166 Seite 37 schriften sodann, die angrenzend an die Parzellen Kat.-Nrn. 4, 5 und 6 geplanten ungedeckten Veloparkplätze würden den erforderlichen Grenzabstand von 3,5 m nicht einhalten. 8.2 Die Rüge ist unbegründet: Soweit generell eine fehlende Prüfung der Grenzabstände behauptet wird, ist den Rekurrierenden entgegenzuhalten, dass im Sinne des in E. 4.2.2 Dargelegten eine Erläuterung und Begründung aller Schritte der Projektprüfung nicht verlangt ist. Im Gegenteil kann davon ausgegangen werden, dass die Bewilligungsbehörde nicht näher spezifizierte Aspekte als unproblematisch erachtet und aus diesem Grund im Bauentscheid nicht eigens thematisiert hat, umso mehr, als die Vor-instanz in E. L.g durch die Erwähnung der erforderlichen kommunalen Mehrhöhenzuschläge eine Berücksichtigung der Grenzabstands-Thematik zum Ausdruck bringt. Die Rüge der Grenzabstandsverletzung wäre im Übrigen durch Angabe der konkret monierten Unterschreitungen zu substantiieren, was die Rekurrierenden mit ihrem pauschalen Vorbringen - abgesehen von einer sogleich zu erörternden Ausnahme - allerdings unterlassen. Die konkret gerügte Grenzabstandsverletzung bezieht sich auf ungedeckte Veloabstellplätze. Da diesen aufgrund des fehlenden Dachs keine Schutzfunktion für Menschen und Sachen und damit keine Gebäudequalität zukommt, haben sie keine Grenzabstände einzuhalten, so dass sich die Rüge als unbehelflich erweist. 9.1.1 Die Rekurrierenden rügen eine Verletzung der Zwei- (recte gemäss geltender Fassung der ABV: Drei-) Stundenschatten-Regel. Die Bauherrschaft lege kein gesamthaftes Vergleichsprojekt für das ganze Areal vor, sondern separate Vergleichsprojekte und Schattenwurf-Diagramme für jedes der geplanten Hochhäuser. Gemäss den Diagrammen würden die Gebäude auf der gegenüberliegenden Seite der A-Strasse, das Gebäude auf Parzelle Kat.-Nr. 2 und zum Teil auch arealinterne Neubauten übermässig beschattet. Für die Vergleichsprojekte würden die Traufhöhe auf 25 m, teilweise bis auf 20 m, reduziert, aber die Gebäude massiv verbreitert, wobei gegenüber Nachbargrundstücken mit den Grenz- und Gebäudeabständen gemäss BZO und PBG, arealintern dagegen mit den kantonalen Mindestabständen ohne

R1S.2022.05166 Seite 38 Mehrhöhenzuschläge gemäss § 270 Abs. 2 PBG gerechnet werde, wie dies gemäss Art. 8 Abs. 4 BZO zulässig sei. Aus dem Bauentscheid gehe nicht hervor, ob und inwiefern die Bausektion die Schattenwurf-Diagramme überprüft habe. Moniert werde im angefochtenen Beschluss einzig die auch gegenüber dem Vergleichsprojekt übermässige Beschattung des Grundstücks Kat.-Nr. 2, wobei der Mangel durch nachbarrechtliche Vereinbarung und eine im Grundbuch vorgemerkte öffentlich-rechtliche Dienstbarkeit, wonach bei einer künftigen Überbauung dieses Nachbargrundstücks im beschatteten Bereich keine Wohnungen platziert werden dürften, geheilt werden solle. Dies sei nicht statthaft, da nach § 284 Abs. 4 PBG die Bauherrschaft auf die Nachbarschaft Rücksicht zu nehmen habe, wobei nicht nach Wohnanteil- Pflichten differenziert werde. Weiter sei das Vergleichsprojekt mangelhaft: Erforderlich sei ein Gesamtprojekt, bei dem alle Vergleichskuben unter sich die vorgeschriebenen Abstände einhalten müssten. Vorliegend fehle der Nachweis, dass die zum Teil massiv breiteren Vergleichskuben nebeneinander platziert werden könnten. Lege man die einzelnen Pläne für die Vergleichsprojekte übereinander, zeige sich, dass die je einzeln konstruierten breiteren Vergleichskuben praktisch abstandslos aneinanderkleben und die vorgeschriebenen Abstände nicht einhalten würden. Zudem werde der für den mit Dienstbarkeit SP 2 gesicherten öffentlichen Fussweg erforderliche Wegkorridor von 9,5 m praktisch vollständig überstellt. Die gleiche Abstandsproblematik bestehe auch beim mit Dienstbarkeit SP 3 gesicherten und im Richtplan eingetragenen öffentlichen Fussweg. Generell werde bestritten, dass beim Vergleichsprojekt ein kubisches Konstrukt auf Grundlage der Abstands- und Höhenprivilegien einer Arealüberbauung zulässig sei. Die bei Arealüberbauungen erforderliche besonders gute Gestaltung sei bei einem rein rechnerisch konstruierten Vergleichsprojekt per Definition nicht gegeben bzw. nicht möglich. Das Vergleichsprojekt müsse auf Basis der Regelbauweise der Zone W5 konstruiert werden. Das Verwaltungsgericht habe sich in VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004 entsprechend geäussert. In der Replik wird unter Bezugnahme auf einen in den Vernehmlassungen zitierten Entscheid der Baurekurskommission (vgl. sogleich) ergänzend moniert, gemäss diesem wäre die Verwendung der Masse einer Arealüberbauung für das Vergleichsprojekt nur zulässig, wenn das geplante Projekt die Anforderungen an eine Arealüberbauung erfüllen würde, was vorliegend gerade nicht der Fall sei. Auch wird ausgeführt, einzig die Regelbauweise sei demokratisch legitimiert.

R1S.2022.05166 Seite 39 9.1.2 Dem hält die Rekursgegnerschaft zusammengefasst entgegen, dem Vergleichsprojekt könnten auch die zusätzlichen Baumöglichkeiten der Arealüberbauung zugrunde gelegt werden, wobei sie sich insoweit unter anderem auf den Entscheid der Baurekurskommission BRKE I Nrn. 0272-0273/2005 vom 21. Oktober 2005 beruft. Der von den Rekurrierenden zitierte Entscheid des Verwaltungsgerichts betreffe nicht die Frage eines Vergleichsprojekts nach den Vorschriften einer Arealüberbauung, sondern gestützt auf Sonderbauvorschriften. Bei Letzteren handle es sich im Gegensatz zu den Vorschriften über die Arealüberbauung nicht um eine der Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung, weil die Abweichungen nicht in der BZO geregelt seien. Dass sodann ein Vergleichsprojekt in sich selbst ein Gesamtprojekt sein müsse, ergebe sich nicht aus den massgeblichen gesetzlichen Grundlagen. Im Übrigen wäre das Projekt aber auch bei Zugrundelegung dieser Auffassung bewilligungsfähig, da in den Baugesuchsunterlagen auch die Berechnung der Dreistundenschatten im Vergleich zu einem gesamthaften Vergleichsprojekt enthalten sei. Das gesamthafte Vergleichsprojekt halte die Gebäudeabstände ein und berücksichtige die vorgesehenen Wegverbindungen. Hinsichtlich der kleinen nicht mit dem Vergleichsschatten überdeckten Fläche auf dem Grundstück Kat.-Nr. 2 habe dessen Eigentümerin mit Dienstbarkeitsvertrag vom 7. Februar 2020 ihre Zustimmung zu einer allfälligen Mehrbeschattung erteilt, was zulässig sei. 9.1.3 Nachdem die Vorinstanz im Rahmen der Aktenvorlage zwar die 3-Stunden- Schattendiagramme (act. 16.17 bis 16.24), nicht aber vermasste Pläne des Vergleichsprojekts (entsprechend den in der Rekursschrift erwähnten Plänen für die einzelnen Baukörper und dem mit Vernehmlassung der Bauherrschaft eingereichten verkleinerten Plan des gesamten Vergleichsprojekts [act. 11.2]) eingereicht hatte, wurde sie zur Nachreichung entsprechender Unterlagen aufgefordert. In der Folge ergab sich, dass - gemäss Angaben der Vorinstanz - entsprechende Pläne seitens der Bauherrschaft zwar nicht dem Amt für Baubewilligungen, wohl aber der Geomatik Zürich (GeoZ), welche gestützt darauf die Schattendiagramme erstellte, eingereicht wurden, wobei die Vorinstanz von der GeoZ sieben Pläne der Vergleichsprojekte der einzelnen Baukörper erhältlich machen konnte, während ein Plan für das gesamte Vergleichsprojekt (entsprechend act. 11.2 in Originalgrösse) nicht beigebracht werden konnte und daher von der Bauherrschaft nachgereicht wurde

R1S.2022.05166 Seite 40 (vgl. zum Ganzen Protokoll S. 3 ff., die Präsidialverfügungen act. 19 und 28 sowie die nachgereichten Pläne act. 27.1-7 und act. 36). Bezug nehmend auf diese Vorgänge führte die Vorinstanz in ihrer Duplik aus, es sei festgestellt worden, "dass die einzelnen Pläne, die dem 3h-Schattendiagramm vom 9. September 2021 zugrunde liegen, nicht (mehr) separat bei den Akten waren". Das Vergleichsprojekt sei indes auch auf den genannten Schattendiagrammen dargestellt. Aus den von der GeoZ erhaltenen Einzelplänen vom 1. September 2021 gehe nochmals hervor, dass das Vergleichsprojekt den Bauvorschriften entspreche. Sollten die Pläne des Vergleichsprojekts vom 1. September 2021 bei der Beurteilung des Baugesuchs gefehlt haben, so würde eine Rückweisung aufgrund dieses Mangels einen formalistischen Leerlauf bedeuten, zumal das Vergleichsprojekt auch auf den Schattendiagrammen dargestellt sei und die Anforderungen erfülle, so dass zu erwarten sei, dass die Baubehörde wieder gleich entscheiden würde; auch verfüge das Baurekursgericht bei der Überprüfung über volle Kognition. In der Triplik führen die Rekurrierenden aus, aufgrund der fehlenden Pläne habe die Vorinstanz den Schattenwurf nicht prüfen können, was eine Rechtsverletzung darstelle. Auch habe seitens der GeoZ kein Plan für das gesamte Vergleichsprojekt erhältlich gemacht werden können. Den nun vorliegenden Schattenplänen und Vergleichsprojekten sei nicht zu entnehmen, welche Dimensionierung das Vergleichsprojekt aufweise. Auch sei aufgrund fehlender Legenden nicht ersichtlich, welche Schatten vom Vergleichsprojekt und welche vom geplanten Projekt verursacht würden, womit der Schattenwurf von der Rekursinstanz nicht überprüft werden könne. Entgegen der Vorinstanz sei eine Aufhebung kein formalistischer Leerlauf. Es sei an der Vorinstanz gewesen, das Recht anzuwenden; das Baurekursgericht habe nicht deren Aufgabe zu erfüllen. Dem hält die Bauherrschaft quadruplizierend entgegen, aus den 3-Stunden- Schattenplänen vom 9. September 2021 würden sich das streitgegenständliche Bauvorhaben und das Vergleichsprojekt sowie die jeweils dazugehörigen Schattenwürfe für jedes einzelne Gebäude sowie für ein Gesamtprojekt ergeben. Ob die Nachbarsgrundstücke durch den Schattenwurf wesentlich beeinträchtigt seien und ob das Vergleichsprojekt den relevanten Vorschriften entspreche, habe die Vorinstanz daher zweifellos geprüft. Unabhängig

R1S.2022.05166 Seite 41 davon sei mit den eingereichten und den nachgereichten Plänen der Nachweis erbracht, dass das Vergleichsprojekt in allen Teilen den Vorschriften entspreche. Zusammen mit der Quadruplik (bzw. einer weiteren ergänzenden Eingabe) reichte die Bauherrschaft sodann eine Eingabequittung sowie die Schattendiagramme vom 9. September 2021 ein, um - gemäss ihren Angaben - die Einreichung der fraglichen Dokumente im Rahmen des Baugesuchs zu belegen. 9.2.1 Gemäss § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft durch Hochhäuser nicht wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden. § 30 Abs. 1 ABV hält hierzu präzisierend fest, als wesentliche Beeinträchtigung in diesem Sinn gelte bei überbauten Grundstücken die an mittleren Wintertagen länger als drei Stunden dauernde Beschattung der bewohnten oder in Wohnzonen liegenden Nachbargebäude, in der Regel an ihrem Fusspunkt gemessen (lit. a) und bei unüberbauten Grundstücken in Wohnzonen die an den mittleren Wintertagen länger als drei Stunde