Bezirksgericht Winterthur Mietgericht Geschäfts-Nr. MJ240012-K/U/ac Mitwirkend: Mietgerichtspräsident i. V. lic. iur. Ch. Vogel Gerichtsschreiberin MLaw N. Paoli Urteil vom 2. April 2025 (begründete Fassung) in Sachen A._____, Kläger vertreten durch Rechtsanwältin M.A. HSG X._____, gegen B._____ Anlagestiftung, Beklagte vertreten durch C._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____, betreffend Untermiete
- 2 - Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2) "1. Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger die Zustimmung zur nicht gewerblichen, generellen Untervermietung seiner 2.5 Zimmerwohnung im 1. Stock an der D._____-strasse 1 in E._____ über Airbnb und/oder ähnliche Plattformen für die Dauer von 24 Monaten während 20% bis maximal 30% der in einem Monat möglichen Vermietungstage (mithin zwischen 6 und 9 Tagen pro Monat) zu erteilen. 2. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger die Zustimmung zur nicht gewerblichen Untervermietung seiner 2.5 Zimmerwohnung im 1. Stock an der D._____-strasse 1 in E._____ über Airbnb und/oder ähnliche Plattformen in jedem angefragten Einzelfall, für die Dauer von 24 Monaten während 20% bis maximal 30% der in einem Monat möglichen Vermietungstage (mithin zwischen 6 und 9 Tagen pro Monat), zu erteilen, sobald der Beklagten mittels ID/Passkopie oder Aufenthaltsbewilligung die Personalien des Untermieters gemäss Ziffer 9 der Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume bekannt gegeben wurde. 3. Subeventualiter sei festzustellen, dass der Kläger generell zur nicht gewerblichen Untervermietung seiner 2.5 Zimmerwohnung im 1. Stock an der D._____-strasse 1 in E._____ über Airbnb oder ähnliche Plattformen für die Dauer von 24 Monaten während 20% bis maximal 30% der in einem Monate möglichen Vermietungstage (mithin zwischen 6 und 9 Tage pro Monat) berechtigt ist und die Beklagte ihre Zustimmung zur nicht gewerblichen generellen Untervermietung über Airbnb oder ähnliche Plattformen zu Unrecht verweigert hat. 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Barauslagen und MwSt.) zu Lasten der Beklagten."
- 3 - Erwägungen: I. Einleitung und Verfahrensgang 1. Einleitung 1.1. Beim Kläger handelt es sich um den Mieter einer 2 ½-Zimmer-Wohnung im 1. OG in der Liegenschaft D._____-strasse 1 in E._____ (act. 13/3). Der entsprechende Mietvertrag wurde mit der Vermieterin, der Beklagten, am 24. Mai bzw. 2. Juni 2020 geschlossen (act. 10 Rz. 15, act. 13/3). 1.2. Mit Schreiben vom 23. Januar 2024 ersuchte der Kläger bei der Beklagten um Zustimmung, seine Wohnung über Airbnb unterzuvermieten (act. 1 S. 3, act. 3/3). Die Liegenschaftsverwaltung der Beklagten verweigerte die Zustimmung mit Schreiben 25. Januar 2025 (act. 1 S. 4, act. 3/5, act. 10 Rz. 22). 2. Verfahrensgang 2.1. Nach erteilter Klagebewilligung vom 12. August 2024 (act. 3/2) gelangte der Kläger mit Eingabe vom 12. September 2024 fristgerecht an das angerufene Mietgericht, wo er die Klage mit eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren erhob (act. 1 S. 2). Mit Verfügung vom 17. September 2024 wurde dem Kläger Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und der Beklagten Frist zur Stellungnahme angesetzt (act. 4). Der Kostenvorschuss wurde am 20. September 2024 fristgerecht geleistet (act. 7) und die Beklagte liess ihre Stellungnahme innert erstreckter Frist mit Eingabe vom 9. Dezember 2024 einreichen (act. 8 – 10). 2.2. Mit Verfügung vom 5. März 2025 wurde der Kostenvorschuss erhöht (act. 18). Der Kläger kam der Erhöhung mit der Zahlung vom 11. März 2025 nach (act. 20). 2.3. In der Folge wurden die Parteien auf den 19. März 2025 zur Hauptverhandlung vorgeladen (act. 14). Zu dieser erschienen der Kläger und für die Beklagte Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____ sowie Frau F._____ (Prokuristin) (Prot. S. 6). An-
- 4 lässlich der Verhandlung erstatteten die Parteien mündlich die Ergänzung der Klagebegründung- und antwort sowie Replik und Duplik (vgl. Prot. S. 6 ff.). 2.4. Das Verfahren erweist sich nunmehr als spruchreif, sodass in Anwendung von Art. 236 Abs. 1 ZPO ein Entscheid zu ergehen hat. Bereits an dieser Stelle ist dabei zu vermerken, dass auf die Ausführungen der Parteien nur insoweit einzugehen sein wird, als diese für die Beurteilung der anhängig gemachten Rechtsbegehren relevant sind. II. Prozessuales 1. Zuständigkeit Für Klagen aus Miete ist nach Art. 33 ZPO das Gericht am Ort der gelegenen Sache örtlich zuständig. Gemäss § 26 GOG ZH in Verbindung mit § 21 GOG ZH beurteilt das Einzelgericht am Mietgericht Streitigkeiten aus Mietverhältnissen bis zu einem Streitwert von CHF 30'000.– im vereinfachten Verfahren. Angesichts der Lage der Mietsache ist die örtliche Zuständigkeit des hiesigen Gerichts zweifellos gegeben. Ebenso ist das angerufene Einzelgericht für die Beurteilung der vorliegenden Klage sachlich zuständig. 2. Die Beklagte bringt in ihrer Klageantwort vom 9. Dezember 2024 zunächst vor, dass der Kläger sein Rechtsbegehren im Schlichtungsverfahren noch nicht auf die Untervermietung während neun Tagen im Monat begrenzt habe, weshalb der massgebende Streitwert wesentlich höher, konkret bei CHF 44'256.– liege. Somit käme das ordentliche Verfahren gemäss Art. 219 ff. ZPO zur Anwendung, weshalb eine unzulässige Klageänderung vorläge und damit mangels sachlicher Zuständigkeit nicht auf die Klage einzutreten sei (act. 10 Rz. 10 ff.). Die Beurteilung der Zulässigkeit einer Klageänderung im Sinne von Art. 227 ZPO setzt die Klagefixation voraus. Die Fixierung tritt aber nicht stets zum gleichen Zeitpunkt ein. Wenn dem Entscheidverfahren ein Schlichtungsverfahren vorauszugehen hat, wird das Verbot der Klageänderung einstweilen suspendiert. Das Änderungsverbot beansprucht nur für das Verfahren vor Gericht Geltung, ansonsten der Zweck des Schlichtungsversuches verfehlt würde (BSK
- 5 - ZPO-WILLISEGGER, Art. 227 N 13). So hat das Bundesgericht festgehalten, dass auch Art. 227 Abs. 3 ZPO nicht anwendbar ist, wenn die Klagebegehren gegenüber dem Schlichtungsgesuch oder der Klagebewilligung reduziert wurden. In einem solchen Fall richtet sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts im Hauptverfahren nach den reduzierten Begehren (BGer 4A_222/2017 vom 8. Mai 2018 E. 4.2.2). Daraus folgt, dass vorliegend ohne Weiteres auf die Klage einzutreten und die sachliche Zuständigkeit beim Einzelgericht gegeben ist. III. Parteistandpunkte 1. Der Kläger verlangt mit der vorliegenden Klage primär, dass die Beklagte ihm die Zustimmung zur generellen Untervermietung seiner 2 ½-Zimmer-Wohnung während 6 bis 9 Tagen im Monat erteilt. Es würden weder ein übersetzter Ertrag erzielt werden noch entstünden dem Vermieter wesentliche Nachteile aus der Untervermietung (act. 1 Rz. 1). 2. Die Beklagte hingegen stellt sich auf den Standpunkt, dass die Untervermietung insbesondere zur übermässigen Beanspruchung der Mieträumlichkeiten führen würde und aufgrund der begehrten Frequenz der Untervermietung durchaus eine gewerbliche Beanspruchung vorläge (act. 10 Rz. 25 ff.). Insgesamt bestünde kein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer generellen Zustimmung zur Untervermietung der Mieträumlichkeit (act. 10 Rz. 38 ff.). IV. Rechtliches und Würdigung 1. Nach Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Gemäss Abs. 2 dieser Norm kann der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben (lit. a), wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind (lit. b) oder wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (lit. c). Solche Nachteile entstehen dem Vermieter nach der Rechtsprechung auch dann, wenn der Mieter die ganze Sache ohne Absicht,
- 6 sie in absehbarer Zukunft wieder selbst zu benützen, unbefristet untervermietet (BGE 138 III 59). Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Darunter fällt einerseits eine wesentliche Abweichung vom vertraglichen Gebrauchszweck, anderseits aber auch ein deutlich intensiverer als der vertraglich vereinbarte Gebrauch (SPIRIG, Grundsätze der Untermiete und Airbnb, in: mp 1/2015, S. 13). Bei Art. 262 OR handelt es sich um eine Norm, welche zugunsten des Mieters zwingend ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 4; SPIRIG, a.a.O., S. 2 f). Eine vertragliche Regelung der Modalitäten des Ersuchens und der Erteilung der Zustimmung ist zulässig; so kann beispielsweise für Ersuchen und Zustimmung vertraglich die Schriftform vereinbart werden. Unzulässig ist es allerdings, die Modalitäten so auszugestalten, dass objektiv betrachtet ein verstecktes Verbot der Untermiete resultiert. Aufgrund des relativ zwingenden Charakters von Art. 262 Abs. 2 OR sind Vereinbarungen, die die Erteilung der Zustimmung über die Verweigerungsgründe von Art. 262 Abs. 2 OR hinaus von weiteren Bedingungen abhängig machen, nicht zulässig (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 31). Der Untervermieter darf die Mietsache nur zu dem Gebrauch untervermieten, der ihm selbst vertraglich gestattet ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 32). Die Zustimmung zur Untermiete ist in der Regel auf ein konkret in Frage stehendes Untermietverhältnis zwischen den konkret bekannten Parteien beschränkt (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 32); dem Vermieter steht es indes frei, dem Mieter generell eine unbeschränkte Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen (ZK-HIGI/WILDISEN Art. 262 OR N 33). 2. Für die Untervermietung über Buchungsplattformen gelten die Regeln von Art. 262 OR gleichermassen. Eine Besonderheit liegt darin, dass es sich bei dieser Form der Untervermietung möglicherweise nur teilweise um die entgeltliche Überlassung von Wohn- und Schlafraum handelt. Je nach Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses zwischen dem Anbieter der Unterkunft und seinem Gast kann es sich auch um einen atypischen Untermietvertrag oder einen Beherbergungsrespektive Gastaufnahmevertrag handeln, bei welchen der Anbieter zusätzliche
- 7 - Leistungen verspricht (SPIRIG, a.a.O., S. 6 und 12). In der Praxis wurde die analoge Anwendung der Regeln über die Untermiete bislang stets bejaht, sowohl Lehre als auch Bundesgericht gehen davon aus, dass Art. 262 Abs. 2 OR auf jede entgeltliche Gebrauchsüberlassung anwendbar ist (vgl. SPIRIG, a.a.O., S. 4 und 6 m.w.H.; ZMP 2017 Nr. 2). Daraus folgt insbesondere, dass der Vermieter eine Vermietung über Buchungsplattformen frei verbieten kann, soweit der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen möchte, soweit er die Bedingungen des konkreten Untermietverhältnisses nicht offenlegt oder soweit die Grenzen des zulässigen Gebrauchs überschritten werden, insbesondere bei einer nicht vereinbarten gewerbsmässigen Nutzung des Objekts, bei übermässigen Immissionen oder bei Untervermietung der gesamten Mietsache auf unbestimmte Zeit ohne Absicht, die Sache je selber zu gebrauchen (ZMP 2024 Nr. 5). 3.1. Mit Vertrag vom 24. Mai / 2. Juni 2020 mietete der Kläger von der Beklagten eine 2 ½-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss der Liegenschaft D._____strasse 1 in E._____, wobei das Mietobjekt von einer Person zu Wohnzwecken benutzt werden sollte (act. 13/3). Gleichzeitig mietete der Kläger in derselben Liegenschaft einen Autoeinstellplatz (act. 13/5). Die Parteien vereinbarten sodann mit Bezug auf die Modalitäten der Einholung der Zustimmung des Vermieters zu einer allfälligen Untermiete, dass der Mieter die Mietobjekte nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten dürfe (Ziff. 9 Abs. 1 der Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume [AVB], act. 13/6) und dass der Mieter dem Vermieter die beabsichtigten Vertragskonditionen sowie die Personalien des Untermieters mittels ID/Passkopie/Aufenthaltsbewilligung vorgängig bekanntzugeben habe; nach dem Zustandekommen des Untermietvertrages sei dem Vermieter ausserdem eine Vertragskopie zuzustellen (Ziff. 9 Abs. 3 AVB, act. 13/6). Dem rechtskundigen Kläger, welcher die Allgemeinen Vertragsbedingungen unterschriftlich bestätigt hatte (act. 13/6 S. 6), war die Tragweite dieser Bestimmungen klar, weshalb er es – sinnvollerweise – auch unterlässt, die von der Beklagten behaupteten vertraglichen Abmachungen zu bestreiten.
- 8 - 3.2. Bei dieser Sachlage zielt das – suggestiv formulierte (vgl. unten, Ziff. IV./4.) – Hauptbegehren, mit welchem der Kläger eine generelle Zustimmung zur künftigen Untervermietung an nicht individualisierte Personen für die Dauer von 24 Monaten verlangt, auf eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen ab. Ansprüche auf Änderung vertraglicher Abmachungen bedürfen indes einer spezifischen gesetzlichen Grundlage. Eine solche ist mit Bezug auf die Bedingungen für die Untermiete nicht ersichtlich, zumal Art. 262 OR dem Mieter kein Recht gibt, vom Vermieter eine generelle Zustimmung für eine unbestimmte Zahl künftiger Untervermietungen zu erhalten (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 66). Entsprechend ist das klägerische Hauptbegehren abzuweisen. 3.3. Auch mit dem Eventualbegehren wird eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen der Modalitäten der Einholung der Zustimmung des Vermieters zur Untermiete verlangt: Vertraglich vereinbart ist, dass der Mieter dem Vermieter die beabsichtigten Vertragskonditionen sowie die Personalien des Untermieters mittels ID/Passkopie/Aufenthaltsbewilligung vorgängig bekanntzugeben hat. Die bekanntzugebenden Informationen und Unterlagen bilden die Grundlage für den Entscheid des Vermieters, ob er der beabsichtigten Untermiete zustimmen muss oder ob er die Zustimmung verweigern darf. Entgegen der offenbar vom Kläger vertretenen Auffassung ist der Vermieter berechtigt, jedes beabsichtigte Untermietverhältnis im Einzelfall und in Kenntnis der Person des potentiellen Untermieters zu prüfen; für eine generelle Verpflichtung des Vermieters im Voraus, beabsichtigten künftigen Untermietverhältnissen zuzustimmen, sobald ihm die Personalien des Untermieters bekannt gegeben worden sind, besteht weder eine gesetzliche noch eine vertragliche Grundlage. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Prüfung der Unterlagen zum beabsichtigten Untermietverhältnis regelmässig einige Zeit in Anspruch nehmen darf, wobei zwei bis vier Wochen ausreichend sein dürften (HAP Wohn- und Geschäftsraummiete-SCHWANINGER, Rz. 10.98). Dass dies für kurzfristig über Online-Plattformen wie Airbnb gebuchte Aufenthalte wenig praktikabel ist, ist hinzunehmen. Das Institut der Untermiete ist nach der Konzeption des Gesetzgebers an sich für Fälle gedacht, in denen der Mieter das Mietobjekt, beispiels-
- 9 weise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in welchen eine Wohnung infolge Wegzuges oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist und teilweise Dritten überlassen wird (BGE 138 III 59 E. 2.2.1). Um diesen berechtigten Bedürfnissen von Mietern Rechnung zu tragen, beschränkt Art. 262 OR das Recht des Vermieters, seine Zustimmung zur Untermiete zu verweigern. Dies bedeutet freilich nicht, dass jede Abwesenheit, und sei sie noch so kurz, den Mieter berechtigen würde, das Mietobjekt unterzuvermieten. Jedenfalls wird mit Art. 262 OR nicht bezweckt, dem Mieter die regelmässige Ausschreibung des Mietobjektes auf Beherbergungsplattformen zu ermöglichen (SVIT Kommentar- ROHRER, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 262 OR N 43). 4.1. Subeventuell verlangt der Kläger die Feststellung, dass er "generell zur nicht gewerblichen Untervermietung seiner 2.5 Zimmerwohnung […] über Airbnb oder ähnliche Plattformen für die Dauer von 24 Monaten während 20% bis maximal 30% der in einem Monat möglichen Vermietungstage (mithin zwischen 6 und 9 Tage pro Monat) berechtigt" sei "und die Beklagte ihre Zustimmung zur nicht gewerblichen generellen Untervermietung über Airbnb oder ähnliche Plattformen zu Unrecht verweigert" habe. Abgesehen davon, dass der Kläger weder einen vertraglichen noch gesetzlichen Anspruch auf eine generelle Zustimmung zu künftigen Untermietverhältnissen an unbestimmte Personen hat (vgl. oben Ziff. IV./3.2.), übersieht der Kläger, dass die regelmässige Untervermietung während 6 bis 9 Tagen pro Monat in zweierlei Hinsicht nicht mehr vom vertraglich vereinbarten Wohnzweck gedeckt ist. Zum einen handelt es sich bei einer regelmässigen Untervermietung über Buchungsplattformen, mit welcher ein wesentlicher Teil der Mietkosten gedeckt werden soll, um eine gewerbliche Untervermietung, da damit ein – regelmässig fliessendes – Einkommen erzielt werden soll, welches der Kostendeckung dient. Daran ändert nichts, wenn der Untervermieter – wie im vorliegend zu beurteilenden Fall – einer anderen Haupterwerbstätigkeit nachgeht. Zum anderen wird mit der regelmässigen Vermietung über Buchungsplattformen wegen der notorisch lauten Besucher in Ferienstimmung ein mässig störendes Gewerbe im Sinne des Bau- und Planungsrechts betrieben, jedenfalls wenn die
- 10 zur Diskussion stehende Wohnung während rund einem Drittel des Jahres in dieser Art genutzt werden soll. Die Liegenschaft D._____-strasse 1 befindet sich unbestrittenermassen in einer reinen Wohnzone, welche der Lärmempfindlichkeitsstufe II zugewiesen ist (act. 13/2 S. 3 und 7). Art. 43 der Lärmschutzverordnung (LSV) des Bundes (SR 814.41) teilt das Baugebiet in verschiedene Empfindlichkeitsstufen ein. In der Stufe II ist nur nicht störendes Gewerbe erlaubt. Mässig störende Gewerbe sind erst ab der Stufe III erlaubt (ZMP 2024 Nr. 5 E. IV./2.2). Eine entsprechende baurechtliche Bewilligung zur regelmässigen Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung über Buchungsplattformen während rund einem Drittel des Jahres dürfte daher nicht erhältlich sein. 4.2. Selbst wenn die regelmässige Vermietung über Buchungsplattformen während 6 bis 9 Tagen pro Monat als nichtgewerblich qualifiziert würde, könnte der Vermieter die Zustimmung zur regelmässigen Untervermietung über Buchungsplattformen verweigern, da ihm wesentliche Nachteile entstehen. Es versteht sich von selbst, dass das Mietobjekt durch die regelmässige Untervermietung an Dritte und die hohe Gästefluktuation stärker abgenutzt wird. Zudem besteht ein erhebliches Risiko, dass kurzfristige Untermieter dem Mietobjekt und den Allgemeinflächen weniger Sorge tragen und mehr Lärm verursachen, als dauerhafte Mieter (SVIT Kommentar-ROHRER, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 262 OR N 44; ZK HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 67). Entgegen der Auffassung des Klägers vermag das Feedback-System der Buchungsplattformen letzteres Risiko bei Untermietverhältnissen nicht zu kompensieren, da zwischen dem Untervermieter und den Mitbewohnern keine vertragliche Beziehung besteht. Dies zeigt auch die vorliegende Streitigkeit in exemplarischer Weise. Der Kläger bestritt nicht, dass sich eine Nachbarsfamilie bei der Verwaltung beschwert hatte; weshalb dieser Kontakt zur Verwaltung den Beweiswert einer Zeugenaussage indes schmälern sollte (act. 22 Rz. 5), ist nicht ersichtlich. Lärmklagen anderer Mieter stellen gegenteils einen wesentlichen Nachteil für den Vermieter dar; in ruhigen Wohngegenden ist bei einer beherbergungsähnlichen Nutzung geradezu mit Lärmklagen der Mitbewohner und weiterer Anwohner zu rechnen.
- 11 - Die vom Kläger beabsichtigte Untervermietung während 6 bis 9 Tagen pro Monat läuft ausserdem auf eine Aufnahme von Gästen an praktisch sämtlichen Wochenenden hinaus. Eine solche Nutzung ist nach überwiegender Lehrmeinung mit einem wesentlichen Nachteil für den Vermieter verbunden (ZK HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 67, SPIRIG, a.a.O., N 52), weshalb die Zustimmung ohne weiteres verweigert werden darf. 5. Zusammengefasst kann den Begehren des Klägers nicht entsprochen werden, weshalb die Klage vollumfänglich abzuweisen ist. V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 1. Die Prozesskosten bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden von Amtes wegen festgesetzt und verteilt; die Parteientschädigung spricht das Gericht grundsätzlich nach den Tarifen zu, wobei die Parteien aber auch eine Kostennote einreichen können (Art. 105 Abs. 1 und 2 ZPO). Die Gerichtskosten und die Parteientschädigung bestimmen sich grundsätzlich nach den entsprechenden Verordnungen (GebV OG und AnwGebV) und den Streitwerten. 2. Bei der Bemessung der Gerichtskosten und der Parteientschädigung ist vom Streitwert der Klage auszugehen. Der Kläger bezifferte den Streitwert in seiner Klageschrift mit CHF 7'380.– (act. 1 S. 3). Mit Klageantwort vom 9. Dezember 2024 stellte die Beklagte den vom Kläger genannten Streitwert in Frage und erklärte, dieser betrage mehr als CHF 30'000.– (act. 10 S. 5 f. und 14). Gemäss Art. 91 Abs. 2 ZPO setzt das Gericht den Streitwert fest, wenn das Rechtsbegehren – wie im vorliegenden Fall – nicht auf eine bestimmte Summe lautet und sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind. Wie die Beklagte zutreffend festhält, ist es nicht nachvollziehbar, wenn der Kläger mit der von ihm beabsichtigten Untermiete nicht einmal den von ihm in der entsprechenden Zeit zu bezahlenden Mietzins erzielen will (act. 10 S. 6
- 12 und 14). Es rechtfertigt sich daher, einen wirtschaftlichen Wert der beabsichtigten Untermiete von mindestens der Hälfte des monatlichen Bruttomietzinses von CHF 1'844.– anzunehmen, weshalb der Streitwert bei der beantragten Zustimmung zur Untermiete für die Dauer von 24 Monaten auf CHF 22'128.– festzusetzen ist. 3. Ausgehend vom genannten Streitwert ist die Entscheidgebühr auf rund CHF 3'300.– festzusetzen (§ 2 Abs. 1 lit. a und § 4 Abs. 1 GebV OG), wobei allfällige Auslagen vorbehalten bleiben. Da eine Hauptverhandlung sowie Vergleichsgespräche unter richterlicher Mitwirkung stattgefunden haben und eine gerichtliche Einschätzung der Sach- und Rechtslage abgegeben wurde, ist eine Ermässigung gestützt auf § 7 GebV OG nicht angezeigt. 4. Die Gerichtskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 ZPO; Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten vollumfänglich dem Kläger aufzuerlegen und aus dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 i.V.m. Art. 407f ZPO). 5. Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach der Verordnung über die Anwaltsgebühren des Obergerichts (AnwGebV OG; Art. 96 ZPO in Verbindung mit § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV OG). Die Parteientschädigung ist in Anwendung von §§ 4 und 11 Abs. 1 AnwGebV auf CHF 4'100.– (exkl. Mehrwertsteuer) festzusetzen und ausgangsgemäss vom Kläger an die Beklagte zu leisten. Schliesslich ist der von der Beklagten beantragte Zuschlag für die Mehrwertsteuer abzuweisen (act. 10 S.2), da sie mehrwertsteuerpflichtig ist, weshalb – mangels gegenteiliger Ausführungen – davon auszugehen ist, dass sie vorsteuerabzugsberechtigt ist (vgl. OGer ZH LA210001 vom 9. Februar 2022, E. VI/2.2; HGer ZH HG210046 vom 8. Juni 2021, E. 3.2 m.w.H.).
- 13 - Es wird erkannt: 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 3'300.– festgesetzt. Allfällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten. 3. Die Kosten des Entscheids werden dem Kläger auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Ein allfälliger Restbetrag wird dem Kläger zurückerstattet; vorbehalten bleibt das Verrechnungsrecht des Staates. 4. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 4'100.– (exkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je per Einschreiben gegen Empfangsschein. 6. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Allfällige Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen. Winterthur, 2. April 2025 BEZIRKSGERICHT WINTERTHUR Mietgericht Der Mietgerichtspräsident i. V.: lic. iur. Ch. Vogel Die Gerichtsschreiberin: MLaw N. Paoli versandt am: