Valais Autre tribunal Autre chambre 25.05.2020 C1 18 6

158 RVJ / ZWR 2021 Droit civil - qualité pour agir en cas - défaut des parties communes - ATC (juge de la Cour civile II) du 25 mai 2020, époux X. c. époux Y. - TCV C1 18 6 Qualité pour agir en cas de défaut des parties communes d’une copropriété par étages (art. 712c CC) - En cas de défaut affectant une partie commune, chaque copropriétaire peut intenter l’action en réduction du prix (art. 712c CC ; consid. 3.2.2), la communauté des propriétaires d’étages pouvant également faire valoir la garantie pour les défauts dans certains cas (consid. 3.2.2). - En cas d’aliénation de l’objet du litige, l’acquéreur peut reprendre le procès (art. 83 al. 1 CPC ; consid. 3.2.3.1) ; en l’absence de cession (consid. 3.2.3.2), la vente ultérieure n’exerce aucune incidence sur la capacité pour exercer les droits découlant de la garantie (consid. 3.3.1 et 3.3.2). En cas d’acquisition d’une part d’étage, l’acquéreur n’a pas de droit à la réfection (consid. 4.3.1 et) et peut uniquement exiger la moinsvalue de son unité d’étage (consid. 4.3.2). - En l’espèce, les demandeurs ne peuvent pas prétendre au coût total d’assainissement, leur unité d’étage n’étant que très indirectement touchée par le défaut affectant les parties communes. La cession ne leur confère pas de droits, les défauts n’étant pas imputables aux travaux effectués par les défendeurs (consid. 4.4.2). Nécessités par l’usure normale, les travaux doivent être supportés par les propriétaires d’étages, de sorte que les demandeurs ne peuvent prétendre qu’à une réduction du prix en proportion de leur quote-part (consid. 4.4.3). Aktivlegitimation zur Geltendmachung von Mängeln an gemeinschaftlichen Bauteilen einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft - Bei Mängeln an gemeinschaftlichen Bauteilen kann jeder Stockwerkeigentümer die Minderungsklage einleiten (Art. 712c ZGB; E. 3.2.2); die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann in gewissen Fällen ebenfalls Mängelrechte geltend machten (E. 3.2.2). - Wird das Streitobjekt während des Prozesses veräussert, kann der Erwerber in den Prozess eintreten (Art. 83 Abs. 1 ZPO; E. 3.2.3.1); liegt keine Abtretung vor (E. 3.2.3.2), hat der spätere Verkauf keine Auswirkung auf die Legitimation zur Geltendmachung der Mängelrechte (E. 3.3.1 und 3.3.2). Beim Erwerb einer Stockwerkeigentumseinheit hat der Erwerber kein Nachbesserungsrecht (E. 4.3.1) und kann nur deren Minderwert fordern (E. 4.3.2). - In casu können die Kläger nicht die gesamten Sanierungskosten geltend machen, da ihre Stockwerkeigentumseinheit nur sehr indirekt vom Mangel an den gemeinschaftlichen Bauteilen betroffen ist. Die Abtretung verleiht ihnen keine weitergehenden Rechte, weil die Mängel nicht auf Arbeiten der Beklagten zurückzuführen sind (E. 4.4.2). Da die Sanierungsarbeiten durch die übliche Abnutzung notwendig geworden sind, müssen sie von den Stockwerkeigentümern getragen werden. Die Kläger können lediglich eine Minderung des Kaufpreises im Verhältnis zu ihrer Wertquote geltend machen (E. 4.4.3).

RVJ / ZWR 2021 159 Faits (résumé)

A. Dans les années 30, un immeuble de trois appartements a été érigé sur la parcelle n° zzzz. L'appartement situé au premier étage bénéficie d'une terrasse qui surplombe la terrasse de l'appartement du rez-dechaussée et, pour partie, l'appartement lui-même. En 2007, les parts de copropriété de cet immeuble, ainsi que d'une seconde construction édifiée sur la même parcelle, ont été constituées en propriété par étages. La même année, les époux Y. ont acquis l'unité d'étage no xxxx, de la parcelle de base n° zzzz, dont le droit exclusif portait sur l'appartement sis au 1er étage, avec terrasse et balcon. En 2007, les balcons de l'immeuble ont été assainis par une entreprise spécialisée et en 2011, les défendeurs ont confié à leur propre entreprise le soin de poser, sur leur terrasse, un carrelage sur les revêtements effectués en 2007. Après la rénovation des balcons, les époux E. ont acquis l'unité d'étage n° yyyy de la parcelle de base n° zzzz, dont le droit exclusif portait notamment sur l'appartement, sis au rez-de-chaussée de l'immeuble, au-dessous de l'appartement litigieux. En 2009, voire 2010, ils ont constaté que, progressivement, de l'eau s'écoulait d'une fissure ancienne située à l'endroit des joints de dilatation et en ont avisé Y. En 2012, cet appartement a été vendu à A. et dame B., l'acte notarié précisant que l'acquéreur avait connaissance du fait que les joints de dilatation du balcon supérieur doivent être refaits. En 2013, A. et dame B. ont emménagé et ont constaté que de l'eau s'écoulait depuis la terrasse de l'appartement des époux Y., même en cas de faibles précipitations. A la même époque, les époux Y. ont vendu leur appartement aux époux X. leur donnant, dans l’acte authentique, l’assurance que l’immeuble n’était entaché d’aucun défaut qui leur était connu, excluant tout garantie et spécifiant que cette dernière clause était nulle si les vendeurs avaient frauduleusement dissimulé le défaut. Dès leur emménagement, en juillet 2013, les époux X. ont constaté l’absence d’un cabinet de toilette, du chauffage du galetas et ont informé les époux Y. du problème d’étanchéité.