CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET du 12 juin 1997
sur le recours interjeté par REGIE IMMOBILIERE 3000 S. A., dont le conseil est l'avocat Jean-Albert Wyss, Case postale 3632, 1002 Lausanne,
contre
la décision du Service cantonal du logement du 27 mai 1993 (refus de changement d'affectation, ordre de réaffecter au logement avec fixation du revenu locatif maximum).
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Otto Liechti et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. L'immeuble situé au N° 29 de l'avenue de Rumine à Lausanne, construit en 1932, a été constitué en propriété par étages en 1971. Il fait partie d'un ensemble architectural en forme de U situé dans l'angle formé par l'avenue de Rumine et l'avenue de l'Avant-Poste. Il comprend notamment les nos 21, 23, 25, 27,29 et 31 de l'avenue de Rumine. Cette avenue est une des principales artères de la ville et il est notoire qu'on y trouve de très nombreux cabinets médicaux et bureaux.
La part litigieuse dans la présente cause correspond au lot A2 (parcelle 2275) des plans de la PPE de Rumine 29. Il s'agit d'une surface de 98 m² (d'après le prononcé dont il sera question ci-dessous mais les parties indiquent 90 m²) située au rez-de-chaussée. Elle était aménagée en un appartement de deux pièces avec hall comportant trois fenêtres (chambre, cuisine et living) ouvrant toutes au sud à quelques mètres de la chaussée de l'avenue de Rumine. Cet appartement a été habité, pendant plusieurs décennies et jusqu'en octobre 1986 (selon le prononcé dont il sera question plus bas) par une locataire âgée dont le dernier loyer s'élevait à 900 francs nets par mois.
En 1984 (selon le même prononcé, mais l'inscription au registre foncier date du 12 avril 1985), la part de propriété a été acquise par Arlette Genoud (mariée depuis lors à Lubomir Lubina). Cette dernière, au départ de la locataire, a demandé l'autorisation de changer l'affectation de l'appartement pour pouvoir le louer comme bureau. Elle exposait qu'elle avait dû renoncer à habiter l'appartement elle-même en raison de sa situation bruyante et polluée qui avait d'ailleurs provoqué le départ de l'ancienne locataire. L'autorisation a été refusée par décision du Service du logement du 26 novembre 1986, confirmée par arrêt du 23 avril 1987 rendu par la Commission cantonale de recours en matière de démolition et de transformation de maisons d'habitation. Cette autorité a considéré notamment que l'appartement entrait dans une catégorie où sévissait la pénurie et que le déménagement d'une locataire âgée de 98 ans pouvait être motivé par d'autres facteurs que le bruit de la rue, la recourante n'ayant pas démontré à satisfaction que l'appartement en cause ne pouvait plus être loué pour l'habitation.
B. Par acte de vente-emption du 15 avril 1988 (le transfert de propriété a été inscrit au Registre foncier le 16 janvier 1989), Arlette Genoud a vendu sa part de propriété à la recourante Régie Immobilière 3000 SA pour le prix de 320'000 francs. La recourante a déclaré dans l'acte avoir connaissance de divers documents (plans, règlements de copropriété, etc.) parmi lesquels ne figurent pas la décision du Service du logement du 26 novembre 1986 ni l'arrêt de la Commission de recours du 14 avril 1987 déjà cités. L'acte précise que l'objet vendu continuera à former un bien-fonds indépendant mais d'après la recourante, interpellée à l'audience, il ne s'agit que d'une clause de style car il n'a pas été question de réunir ce lot à un autre, du moins au registre foncier.
L'instruction a permis d'établir que c'est l'administratrice unique de la société recourante, Milena Vonkotitch, qui s'était intéressée à cet objet à la suite d'une annonce parue dans le quotidien "24 Heures" du 18 février 1988 indiquant "Av. de Rumine 100 m² environ, pour bureau ou cabinet médical". Milena Vonkotitch et Arlette Genoud, qui habitaient la même rue de Pully à l'époque (d'après l'acte notarié), ne se connaissaient cependant pas auparavant. Les locaux avaient alors déjà été transformés en ce sens que la cuisine avait été supprimée et un coin cuisine aménagé dans l'ancienne salle de bains, dont seuls subsistaient les toilettes, séparés par une cloison. Du fait de la suppression de la cuisine et de la cloison qui la séparait du hall d'entrée, ce dernier, précédemment sans fenêtre, constitue depuis lors une pièce centrale assez vaste munie d'une fenêtre. C'est dans cet état que Milena Vonkotitch a vu les locaux lors de la visite effectuée quelques jours après la parution de l'annonce. Régie Immobilière 3000 SA a installé ses bureaux dans les locaux. La société recourante a aussi loué l'appartement d'une pièce situé au nord, du côté opposé à la rue. Ce second appartement, qui constitue le lot A1 des plans, appartient à la communauté des copropriétaires et était destiné à la loge du concierge mais ce dernier occupait à l'époque un logement plus grand à l'avenue de l'Avant-Poste. La cloison séparant les lots a été supprimée mais ce second appartement n'a pas subi d'autres transformations, la cuisine étant notamment maintenue. Après le départ de la société recourante en 1992, la cloison a été rétablie et l'appartement d'une pièce déjà décrit a été réaffecté au logement.
D. D'après le préavis de la Commune de Lausanne du 1er avril 1993, Milena Vonkotitch est également l'administratrice de la SI des Aubriettes SA, qui a transformé (au bénéfice d'une autorisation du Service intimé délivrée malgré un préavis communal négatif) un immeuble situé à l'av. du Léman 18 comprenant 5 logements de 5 ½ pièces constitué en propriété par étages. Les transformations ont eu lieu en 1991.
Par décision du 8 décembre 1992, également rendue après un préavis communal négatif, le Service intimé a autorisé le changement d'affectation de l'un de ces appartements et les bureaux de la recourante y ont été transférés, laissant libres les locaux de l'avenue de Rumine 29.
E. La recourante avait trouvé un acheteur pour l'appartement de Rumine 29 en la personne du Dr Achtari, qui envisageait d'y installer son cabinet médical. Interpellé par le notaire mandaté par la recourante, le Service cantonal du logement a exposé par lettre du 4 décembre 1992 qu'une demande d'autorisation de changement d'affectation avait déjà été refusée en date du 26 novembre 1986 dans une décision confirmée par l'arrêt du 9 avril 1987 de la Commission de recours. Il a suggéré au mandataire de présenter une nouvelle demande en raison du fait que les autorisations dépendent des préavis communaux qui sont difficiles d'obtention pour les appartements situés sur le territoire de la Commune de Lausanne.
F. Par acte de vente à terme du 18 décembre 1992, la recourante a constitué sur la part de propriété litigieuse un droit d'emption valable jusqu'au 25 juin 1993 en faveur du Dr Achtari pour le prix de 360'000 francs. Le contrat prévoit notamment la reconstruction de la cloison séparant les lots A1 et A2. Il attire l'attention de l'acquéreur sur la lettre du Service du logement du 4 décembre 1992 et précise que la recourante s'engage à présenter une demande d'autorisation ou toute autre démarche permettant à l'acquéreur d'affecter le lot vendu à son cabinet médical.
G. En date du 29 janvier 1993, Régie Immobilière 3000 SA a demandé sur la formule ad'hoc l'autorisation d'affecter l'immeuble vendu à l'activité commerciale du futur propriétaire Hamid Achtari.
Interpellée, la Municipalité de Lausanne a formulé un préavis négatif en date du 1er avril 1993. Elle y rappelle les diverses autorisations délivrées contre son préavis à l'administratrice unique de la recourante et expose qu'il faut considérer que la demande a pour objet le changement d'affectation d'un appartement de 2 pièces dont le dernier loyer mensuel est de 900 francs, ce qui le situe dans la catégorie des logements où sévit la pénurie.
Le 2 avril 1993, le Service communal de l'environnement, de l'hygiène et du logement (ci-dessous SEHL) a dénoncé Milena Vonkotitch au Préfet du district pour avoir changé sans autorisation l'affectation de la part de propriété litigieuse. Le Préfet du district de Lausanne a condamné Milena Vonkotitch à une amende de 10'000 francs par prononcé du 2 juin 1993. Ce prononcé a été frappé d'opposition. Le juge d'instruction de l'arrondissement de Lausanne a suspendu l'enquête dans l'attente du présent arrêt.
H. Par lettre du 21 avril 1993, adressée au SEHL, le Service cantonal du logement a exposé que le loyer mensuel de 900 francs auquel la Commission cantonale de recours s'était référée était celui d'avril 1987 et qu'il y avait lieu de l'adapter aux variations légales telles que le taux hypothécaire et l'indice des prix à la consommation, ce qui aboutissait en définitive à un loyer mensuel net de 1'158 francs. Observant que d'après les statistiques invoquées par le Service communal, un tel niveau de loyer se trouvait bien au-delà des besoins prépondérants de la population lausannoise, s'agissant d'un deux pièces de 98 m2, le Service cantonal a invité le Service communal à se déterminer à nouveau, le cas échéant en fournissant le taux de vacance actuel.
Par lettre du 30 avril 1993, le Service communal a exposé que le taux de vacance des logements à Lausanne était, pour décembre 1992, de 0,71% et, plus spécifiquement, de 0,51% pour les logements de deux pièces. Il ajoutait que 61.6% de la population lausannoise (jeunes non compris) est composée de personnes vivant seules ou de couples sans enfants susceptibles d'occuper ce type de logement.
Par décision du 27 mai 1993, le Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce, Service du logement, a (1) refusé le changement d'affectation sollicité et (2) ordonné la réaffectation du logement en cause à des fins d'habitation, le revenu locatif mensuel net dudit logement ne pouvant excéder 1'158 francs lors de la première mise en location. Un délai au 31 août 1993 était imparti à la recourante pour procéder à cette réaffectation. La décision prévoit en outre (3) l'inscription d'une mention au registre foncier, à radier dès que le contrôle prévu sous ch. (2) aura été effectué.
I. En temps utile, la recourante s'est pourvue contre cette décision en concluant à l'octroi de l'autorisation d'affecter les locaux litigieux à une vocation autre que l'habitation, soit à l'usage d'un cabinet médical.
La recourante a effectué une avance de frais de 1'200 francs.
Le département intimé a conclu au rejet du recours par mémoire du 10 août 1993. Les parties de même que le SEHL ont été interpellés sur divers points et invités à produire des pièces. Le SEHL a transmis son dossier avec des déterminations du 4 octobre 1993 concluant implicitement au rejet du recours.
De nombreuses correspondances ont demandé l'achèvement de la procédure.
Interpellés encore les 27 mars et 3 avril 1997 au sujet notamment de la présence de locaux commerciaux dans le bloc d'immeubles concerné, le SEHL, de même que le département intimé et la recourante, se sont déterminés respectivement les 11 et 18 avril 1997.
Le tribunal a procédé à une inspection locale des locaux et du bloc d'immeubles concerné le 22 avril 1997, en présence des parties qui ont été entendues à cette occasion. Il a notamment constaté que les locaux litigieux, dont ont été retirés les installations informatiques et téléphoniques, sont utilisés comme débarras et comme dépôt d'archives. Dans l'ensemble du bloc d'immeubles (Rumine 27 à 31), les autres appartements qui occupent la même situation au rez-de-chaussée et du côté de la route sont pour la plupart actuellement affectés à des bureaux (bureau d'architecte, fiduciaire, école, cabinet médical). Dans les étages également, nombre d'appartements sont utilisés à des fins commerciales, dans certains cas au bénéfice d'une autorisation délivrée par l'autorité intimée (notamment, une compagnie d'assurances dont le siège est à proximité est propriétaire d'un des immeubles où des bureaux sont actuellement installés), dans d'autres cas sans qu'on puisse savoir si le changement d'affectation n'est pas antérieur aux dispositions aujourd'hui applicables. Dans l'immeuble même de Rumine 29, un appartement de 4 pièces au loyer de 1250 francs à l'époque a fait l'objet, sur recours, d'une décision du service intimé du 8 juin 1982 qui, considérant que l'acquéreur ne pouvait pas être empêché d'utiliser son bien pour ses propres besoins, a délivré l'autorisation requise "à titre exceptionnel et pour les besoins propres et exclusifs" de son propriétaire, un dentiste qui y a établi son cabinet médical. Dans le même immeuble, un appartement habité par son propriétaire a été partiellement affecté à un autre usage.
La recourante a produit des pièces relative au coût des travaux de remise en état (chiffres de 1993) et aux pertes financières encourues depuis qu'elle a quitté les locaux. Comme elle l'avait annoncé en audience, elle a produit encore un lot de coupures de presse. Les solde des éléments de fait ainsi que les moyens des parties résultant des mesures d'instruction et des écritures des parties seront repris directement dans les considérants en droit du présent arrêt.
Le tribunal a délibéré, puis adopté le présent arrêt par circulation.
Considérant en droit:
1. Sur le plan des faits, l'instruction a permis d'établir les conditions dans lesquelles l'appartement litigieux a été transformé pour être utilisable comme bureaux. L'autorité invoque la qualité de "professionnel de l'immobilier" de la recourante et de son administratrice pour mettre en doute la bonne foi qu'invoque cette dernière. L'instruction a toutefois permis d'établir que les transformations sont antérieures à toute intervention de la recourante et compte tenu du nombre considérable de logements qui sont déjà affectés à des fins commerciales dans tout l'ensemble architectural où se trouve l'appartement litigieux, on ne peut pas faire gravement grief à l'intéressée de ne pas s'être enquise de savoir si l'appartement concerné n'avait pas été illicitement transformé avant son arrivée.
On notera que le rapport technique du 12 mai 1993 établi par le Service du logement paraît excessivement optimiste dans la mesure où il estime à 15'000 francs seulement les frais nécessaires pour rendre les lieux à l'habitation et en particulier recréer une salle de bains et réinstaller une cuisine complète alors que la recourante a produit un décompte (très complet il est vrai) des différents travaux nécessaires qui aboutit à un total de 62'950 francs.
Enfin, les parties sont divisées sur le montant du loyer pour lequel les locaux (ou d'autres analogues) pourraient être loués comme logement dans la situation actuelle du marché. La recourante a produit à cet égard un lot de coupures de presse mais le tribunal juge qu'on ne peut rien tirer de déterminant de ces documents dont on ignore selon quelle systématique ils ont été collectés.
2. Les art. 1, 3 et 4 de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR), prévoient ce qui suit:
Article premier Dans les communes où sévit la pénurie de logements, la démolition, la transformation, ainsi que la rénovation, totales ou partielles, de maisons d'habitation, sont soumises à une autorisation du Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce (dénommé ci-après le département). Il en est de même de l'utilisation de logements, ou de parties de logements, à d'autres fins que l'habitation sous la forme ou aux conditions existant au moment de la demande d'autorisation.
Par rénovation, on entend tous travaux d'une certaine importance, apportant une plus-value à l'immeuble sans modifier la distribution des logements. Les travaux d'entretien courant ne sont pas inclus dans cette notion.
Est réputée maison d'habitation tout bâtiment comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l'habitation. Toutefois, les maisons individuelles comprenant jusqu'à deux appartements, dont l'un au moins est occupé par le propriétaire, ne sont pas assujetties à la présente loi. Il en est de même pour les appartements en copropriété ou en propriété par étages, occupés par leur propriétaire.
Art. 3 En règle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie.
Art. 4 L'autorisation est accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général; elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement.
Le département peut alors subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines conditions, notamment celles fixées aux alinéas 3 et 4.
Il peut soumettre pendant dix ans la vente par appartement, ou toute autre opération permettant d'atteindre un but économique analogue, à une autorisation, pour éviter la diminution de logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi.
Il peut également soumettre l'octroi de l'autorisation d'un changement d'affectation à la condition que les locaux soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs qui ont justifié l'autorisation n'existent plus.
Il soumet autorisation la vente de l'immeuble si celle-ci intervient avant la fin des travaux.
L'art. 4 du règlement du 6 mai 1988 d'application de la LDTR (RDTR) prévoit en outre ce qui suit:
"Seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie."
2. Considérant que le logement concerné appartenait à une catégorie dite "à pénurie", le service intimé a décidé, comme il le rappelle dans ses déterminations du 18 avril 1997, qu'en l'absence d'un intérêt privé prépondérant dûment établi, il ne se justifiait pas en l'état d'accorder une autorisation, fût-elle conditionnée aux besoins propres de l'acquéreur. Il résulte toutefois des explications recueillies en cours d'inspection locale et confirmées en fin d'audience qu'une autorisation aurait pu être envisagée pour l'utilisation des locaux comme bureau par la société recourante, si celle-ci l'avait requise, de même que pour leur affectation au cabinet médical du médecin intéressé, si ce dernier en avait demandé l'octroi. Les exemples relevés dans le bloc d'immeubles où se trouvent les locaux litigieux montrent d'ailleurs que la pratique admet le changement d'affectation à l'usage propre du propriétaire. Un exemple d'une telle décision figure au dossier.
On relèvera au passage que selon les explications du service communal en audience, l'autorisation de transformer un tel logement en local commercial présupposerait que le propriétaire l'ait préalablement habité personnellement. Sur ce point toutefois, force est de relever que d'après le texte clair de l'art. 1 al. 3 in fine LDTR, les appartements en propriété par étage occupés par leurs propriétaires échappent à l'application de la loi. Exiger que le propriétaire habite l'appartement avant toute autorisation reviendrait à n'en jamais accorder pour les appartements soumis à la loi. Ce serait contraire à celle-ci car cela reviendrait à substituer un régime d'interdiction pure et simple au régime légal de soumission à autorisation.
Puisqu'une autorisation aurait pu être envisagée aux dires mêmes de l'autorité intimée, du moins si elle avait été requise par le propriétaire lui-même, on peut se demander, comme la recourante l'a laissé entendre en audience, si le recours a encore un objet. En réalité, la question d'une autorisation pour les besoins propres de la recourante ne se pose plus et celle d'un usage propre par l'acquéreur envisagé à l'époque est aussi devenue sans objet puisque d'après les renseignements recueillis à l'audience, cet acquéreur a désormais établi ailleurs son cabinet médical. Le recours porte, d'après les conclusions de la recourante, sur l'autorisation pure et simple d'affecter les locaux à un autre usage que l'habitation. En tant que le recours ne tend pas à l'octroi d'une autorisation pour l'usage propre du propriétaire, il y a lieu l'examiner le moyen que soulève la recourante qui, à l'appui de ses conclusions, conteste l'existence d'une pénurie.
On relèvera au préalable qu'à la rigueur du texte des art. 3 et 4 LDTR, l'autorisation, même en l'absence de pénurie, ne pourrait être accordée, en l'absence de motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, qu'à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement. Il faut cependant comprendre que l'art. 4 LDTR définit non pas les conditions de l'octroi d'une autorisation en général, mais énonce en réalité les conditions d'une dérogation à la règle du refus de l'autorisation posée par l'art. 3 LDTR. Conformément au but de la loi, l'autorisation ne peut être refusée qu'en cas de pénurie. Elle doit au contraire être accordée en l'absence de pénurie. En outre, l'art. 3 LDTR, d'après son texte, prévoit le refus de l'autorisation dans les cas où l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie mais cette formulation paraît viser avant tout l'hypothèse de la transformation d'immeubles entiers. Lorsque l'autorisation sollicitée concerne un seul appartement en propriété par étages, on ne saurait étendre l'examen de la question de la pénurie à tous les appartements de l'immeuble. Malgré la formulation déficiente sur ce point de l'art. 3 LDTR, ce qui compte dans ce cas (ce n'est d'ailleurs pas contesté par les autorités concernées qui n'ont pas envisagé l'examen de l'immeuble dans son ensemble), c'est de savoir si l'appartement concerné en soi appartient à une catégorie où sévit la pénurie.
3. La recourante conteste l'existence d'une pénurie en l'espèce. Il ne s'agit pas là de la question de savoir si Lausanne figure parmi les communes où sévit la pénurie de logements au sens de l'art. 1 al. 1 LDTR : cette question-là est résolue par l'affirmative par l'art. 3 du règlement d'application de la LDTR, qui prévoit que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton. Ce que conteste la recourante, notamment dans ses écritures des 13 octobre 1993 et 18 avril 1997, c'est l'existence d'une pénurie pour les appartements de deux pièces, sur laquelle est précisément fondée la décision attaquée.
Le SEHL a fourni des indications chiffrées pour 1993 et pour 1996. Celles de 1996 sont déterminantes pour la présente cause qui doit être jugée en fonction de la situation actuelle. Procédant à un classement des appartements en fonction du nombre de pièces et par catégorie de prix, elles se présentent pour l'essentiel comme suit:
Parc lausannois (mai 1996) Nbre de Nbre à Loyer pièces Lausanne moyen
1 10'669 544 2 19'161 742 3 21'780 938 4 9'453 1250 >4 6'087 1648 Total 67'150
* Loyers abordables: loyers correspondant aux revenus de la majorité de la population * Loyers élevés: loyers situés entre le niveau maximum supportable pour la majorité des ménages lausannois et le prix estimé des loyers de logements ordinaires et neufs * Loyers supérieurs: loyers supérieurs au prix de logements ordinaires et neufs * Nombre en % Nombre de logements vacants par catégorie de loyer rapporté au total de logements vacants de même taille
Logements vacants (1er décembre 1996)
Ensemble logements vacants
Logements à loyer abordable *
Logements à loyer élevé *
Logements à loyer supérieur *
Loyer moyen
Nombre absolu
Taux de vacance
Loyers
Nombre absolu
Nombre en % *
Loyers
Nombre absolu
Nombre en % *
Loyers
Nombre absolu
Nombre en % *
1
558
475
4.45 %
< 450
65
13.68 %
450-800
392
82.35 %
> 800
18
3.79 %
2
923
293
1.53 %
< 700
23
7.85 %
700-1200
233
79.52 %
> 1200
37
12.63 %
3
1298
214
0.98 %
< 1200
3
1.40 %
1200-1600
90
42.06 %
> 1600
123
57.48 %
4
1811
63
0.67 %
< 1300
14
22.20 %
1300-2000
35
55.56 %
> 2000
14
22.22 %
>4
2227
33
0.54 %
< 1515
8
24.24
1515-2600
13
39.39 %
> 2600
12
36.36 %
Total
1078
113
763
204
Le SEHL, qui rappelle qu'on admet généralement que la pénurie tend à disparaître lorsque la limite de 1,5% de vacance est dépassée durablement, expose que le taux de vacance des appartements de deux pièces était de 0,58% au 1er juin 1993 (dans ses déterminations initiales) et de 1,53% (293 appartements vacants sur un total de 19'161) au 1er décembre 1996. Le département intimé considère néanmoins que les locaux litigieux entrent dans la catégorie dite "à pénurie" au sens de l'art. 4 RDTR. Le SEHL précise à cet égard que le taux de vacance des logements de deux pièces dont les loyers sont inférieurs à 1'200 francs par mois est de 1,33% (il s'agit en l'espèce de 256 logements vacants, après déduction des 37 unités dont le loyer est supérieur à 1'200 francs, sur un total de 19'161 logements de deux pièces). Compte tenu du loyer mensuel de 1'158 francs que les deux autorités concernées considèrent comme déterminant, les locaux litigieux entreraient selon elles dans une catégorie touchée par la pénurie.
Les chiffres cités ci-dessus montrent que même dans la perspective où se placent les autorités concernées, on se trouve dans un cas limite dans la mesure où le seuil fatidique de 1,5% de vacance qu'elles tiennent pour déterminant est proche d'être atteint d'après les données ci-dessus. Le loyer mensuel censé déterminant (de 1'158 francs) a été actualisé en 1995 et le même calcul aboutirait probablement à un montant plus élevé à l'heure actuelle. Il est d'ailleurs frappant de constater qu'en fonction des catégories arrêtées par le SEHL, le champ de protection résultant de la loi serait particulièrement large puisque, encore actuellement, seuls 12,63 % des logements vacants de deux pièces sortiraient de la catégorie des logements "à pénurie". On observe surtout que d'après les définitions adoptées par l'autorité communale elle-même, les locaux litigieux, compte tenu du loyer tenu pour déterminant, appartiennent à la catégorie de loyers élevés, c'est-à-dire à celle des loyers qui dépassent le "niveau maximum supportable pour la majorité des ménages lausannois". On ne comprend donc pas pourquoi le service intimé considèrent qu'ils devraient néanmoins être classés dans catégorie où sévit la pénurie au sens de l'art. 3 LDTR. On ne saurait en tout cas s'en remettre sans autres à ces seuls chiffres car il est douteux que la question de savoir si un logement entre dans une catégorie où sévit la pénurie puisse être tranchée au vu du seul prix du logement concerné, le loyer payé par le dernier locataire n'étant d'ailleurs pas déterminant non plus suivant les circonstances (FO 94/036 du 13 novembre 1996). Le Tribunal administratif a jugé que les caractéristiques intrinsèques d'un appartement telles que surfaces généreuses, grande hauteur des pièces, plafonds moulurés et boiseries ouvragées, parquets de qualité, cheminée de salon, de même que la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble, dénotent l'existence d'un logement de type résidentiel, n'entrant a priori pas dans les catégories où sévit la pénurie (FO 94/036 du 13 novembre 1996 déjà cité). En effet, il faut tenir compte, conformément à l'art. 4 RDTR, des autres caractéristiques du logement concerné. On rappellera en outre que le tribunal a déjà considéré comme répondant au besoin prépondérant de la population les appartements de 1, 2 et 3 pièces dont le loyer s'élevait respectivement à 500, 600 et 700 francs (AC 91/092 du 25 novembre 1992); rappelant ces chiffres, le tribunal s'est aussi demandé, sans résoudre la question, si un loyer mensuel de 1'900 francs pour un appartement de quatre pièces pouvait encore compter au nombre des logements répondant à un besoin de la population (voir FO 95/038 du 15 novembre 1996). A cet égard et en l'espèce, on observe notamment que les locaux litigieux sont particulièrement vastes pour un appartement de deux pièces si bien que, compte tenu également du loyer tenu pour déterminant par les autorités concernées, qui dépasse la limite du supportable selon les catégories décrites ci-dessus, on ne peut pas considérer qu'un logement de deux pièces d'une surface de 98 m2 pour un loyer mensuel de l'ordre de 1'150 francs correspond réellement à un besoin de la population déterminante, c'est-à-dire probablement à ceux des jeunes couples sans enfant. Finalement, le Tribunal constate que le service intimée avait lui-même interpellé son homologue communal le 21 avril 1993 en exposant que compte tenu du loyer déterminant (à l'époque), on était bien au-delà des besoins prépondérants de la population lausannoise et que compte tenu des caractéristiques du logement litigieux, il n'entrait pas dans la cat¿orie de ceux qui correspondent à un besoin de la population. Le Tribunal juge qu'en adoptant la solution contraire, ou à plus forte raison en la maintenant dans ses dernières écritures compte tenu de la situation actuelle, le service intimé a abusé de son pouvoir d'appréciation. Il y a donc lieu de constater que les locaux litigieux ne font pas partie d'une catégorie où sévit la pénurie. L'autorisation d'en changer l'affectation ne peut donc pas être refusée en application de l'art. 3 LDTR. Il y donc lieu de l'accorder pour les motifs exposés plus haut (considérant 2 in fine).
4. Le recours doit être ainsi admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'autorisation de maintenir aux locaux un usage autre que l'habitation est accordée. La recourante obtenant gain de cause, l'arrêt sera rendu sans frais pour la recourante, qui a droit à des dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision attaquée est réformée en ce sens que l'autorisation de maintenir aux locaux un usage autre que l'habitation est accordée.
III. L'arrêt est rendu sans frais.
IV. La somme de 2'000 (deux mille) francs est accordée à la recourante à titre de dépens à la charge de l'autorité intimée.
Lausanne, le 12 juin 1997/gz
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint (y compris au juge d'instruction de l'arrondissement de Lausanne)