CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 1er novembre 2001
sur le recours interjeté par Ruth CRUMBACH-TROMMLER, à Aachen (D), représentée par Me Thierry Monition, notaire à Montreux
contre
la décision la Commission foncière, section II, du 4 août 2000 lui refusant l'autorisation d'acquérir une servitude de restriction au droit de bâtir sur les parcelles nos 3393 et 4291 du cadastre de Chardonne.
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Composition de la section: M. Alain Zumsteg, président; M. Daniel Malherbe et M. Renato Morandi, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Ruth Crumbach-Trommler, ressortissante allemande domiciliée à Aachen (Allemagne), est propriétaire d'un appartement de quatre pièces et demie au 1er étage du no 36 du chemin de la Maison-Jean, à Chardonne, correspondant à une part de propriété par étage de 43,5/1000 de la parcelle no 2366, ainsi que d'un garage correspondant à une part de 2/1000 du même bien-fonds. Cette acquisition a été autorisée le 30 octobre 1998 par la Commission foncière, section II, à titre de logement de vacances.
B. Le 29 mai 2000, par l'intermédiaire du notaire Thierry Monition, Ruth Crumbach-Trommler a sollicité de la Commission foncière une décision de non‑assujettissement à la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger pour la constitution en faveur de sa part de PPE (no 679) d'une servitude de "restriction au droit de bâtir" grevant les parcelles nos 3393 et 4291 de la Commune de Chardonne. D'une surface respective de 1'391 et 1'210 m², ces deux parcelles sont situées au sud et en aval de l'appartement de Mme Crumbach-Trommler, sur un terrain présentant une assez forte pente (de l'ordre de 50 % pour la parcelle no 3393 et de 30 % pour la parcelle no 4291). La servitude prévue, qui serait acquise au prix de 250'000 fr., consisterait à limiter la hauteur maximale des constructions sur les fonds servants à une altitude de 870,5 mètres pour la parcelle no 3393 et 875 mètres pour la parcelle no 4291, soit des niveaux correspondant approximativement à celui du terrain naturel dans la partie la plus basse du périmètre constructible de chacune de ces parcelles.
C. Les lieux sont soumis au règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPE) approuvé par le Conseil d'Etat le 8 juin 1984, plus spécialement aux dispositions régissant la zone de Baumaroche. Des maisons familiales, villas et habitations collectives comportant au plus deux niveaux habitables sous la corniche et un dans les combles, avec une surface bâtie n'excédant pas le huitième de la surface totale de la parcelle, peuvent y être édifiées (art. 32 al. 1, 2 et 4 et art. 25 RPE). La municipalité peut également y autoriser des hôtels, pensions, pensionnats et homes de personnes âgées, pour lesquels le nombre de niveaux habitables peut atteindre deux étages sur rez-de-chaussée et un étage dans les combles (art. 32 al. 3 et 18 RPE).
D. Par décision du 4 août 2000, la Commission foncière, section II, a rejeté la requête de Mme Crumbach-Trommler, considérant que la servitude qu'elle se proposait d'acquérir sur les parcelles nos 3393 et 4291 équivaudrait dans les faits à une interdiction totale de bâtir et conférerait à leur bénéficiaire une position analogue à celle d'un propriétaire.
Ruth Crumbach-Trommler a recouru contre cette décision le 25 septembre 2000. Elle fait valoir, en substance, que la servitude prévue laisserait la possibilité de construire sur chacun des fonds servants un bâtiment de style villa présentant une hauteur au faîte d'environ cinq mètres, à condition d'excaver le terrain jusqu'au niveau du chemin du Derochoz, qui borde les deux parcelles concernées au sud. A l'appui de cette affirmation, elle produit des plans établis par le géomètre officiel Schoeneich, illustrant les possibilités de construire avec ou sans servitude.
La Commission foncière II, le Secrétariat général du Département de l'économie et l'Office fédéral de la justice concluent tous trois au rejet du recours.
Les parties ont été avisées que le tribunal statuerait vraisemblablement sans visite des lieux ni audience de débat.
Considérant en droit:
1. Sous réserve d'exceptions qui n'entrent pas en considération ici, l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente (art. 2 et 7 de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [LFAIE]). Est notamment assimilée à l'acquisition d'immeuble celle de droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). L'ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) précise que, par droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble, on entend notamment la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien‑fonds voisin (art. 1er al. 2 let. c).
La recourante soutient toutefois que la servitude prévue constituerait une simple restriction du droit de bâtir et non une interdiction de bâtir; dès lors, les art. 4 al. 1 let. g LFAIE et 1er al. 2 let. c OAIE ne s'appliqueraient pas en l'espèce.
2. Les plans produits par la recourante montrent qu'il serait possible, en respectant à la fois la réglementation de la zone de Baumaroche et les limites de hauteur prévues par la servitude, de construire sur les parcelles nos 3393 et 4291 des villas d'un seul niveau, d'une surface au sol d'environ 170 m² pour la première et 150 m² pour la seconde, et d'une hauteur au faîte de, respectivement, 4 m 90 et 5 m 40. Le respect des altitudes maximum prévues par la servitude impliquerait cependant que ces bâtiments soient implantés, dans sa totalité pour le premier, presqu'entièrement pour le second, au-dessous du niveau du terrain naturel. La construction exigerait donc des travaux d'excavation considérables (au moins 3'000 m³ pour la parcelle no 3393 et 2'000 pour la parcelle 4291), creusant dans la pente de véritables carrières (à certains endroits le sol de la parcelle no 3393 serait abaissé à plus de dix mètres) où se nicheraient les villas.
Dans de telles conditions, les prétendues possibilités de construire apparaissent illusoires. Même si, techniquement, l'opération serait réalisable, comme l'affirme une lettre du bureau Blanc Ingénieurs-Conseils SA au notaire Monition, elle serait économiquement déraisonnable, et l'on ne voit pas qui, dans un secteur en pente comme celui-là, voudrait entreprendre d'énormes terrassements pour loger sa villa au fond d'un trou. La municipalité serait d'ailleurs fondée, bien que le règlement sur le plan d'extension et la police des constructions ne contient pas de règle limitant les mouvements de terre, à refuser de tels terrassements en application de l'art. 86 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC), qui l'oblige à veiller à ce que les constructions, ainsi que les aménagements qui leurs sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
Il s'ensuit que la servitude prévue, qui revient pratiquement à interdire sur les parcelles nos 3393 et 4291 toute construction dépassant le niveau du terrain naturel, constitue bien une limitation du droit de propriété analogue à une obligation de non-bâtir. Elle concerne en outre des biens-fonds voisins de la parcelle no 2366 sur laquelle la recourante possède une part de propriété par étages, quand bien même on trouve entre la parcelle no 4291 et le bâtiment où se trouve l'appartement de la recourante un autre bien-fonds (no 4294) que sa forme rend inconstructible en raison des règles sur les distances minimum entre façades et limites de propriétés (v. art. 22 RPE). C'est dès lors à juste titre que la Commission foncière a jugé que l'acquisition par la recourante des servitudes prévues sur les parcelles nos 3393 et 4291 était assujettie au régime de l'autorisation.
3. On observera en outre, quoique cette question ne fasse pas l'objet du litige, qu'il n'existe à première vue aucun motif d'accorder l'autorisation exigée par la LFAIE, si elle était requise. Au contraire, comme le relève la Commission foncière II, le fait que la recourante soit déjà propriétaire d'un logement de vacances en Suisse et que la nouvelle acquisition prévue porte sur des parcelles d'une surface supérieure à 1'000 m² constituerait des motifs de refus d'autorisation (art. 12 let. b et d LFAIE; art. 10 al. 3 OAIE).
4. Conformément aux art. 38 et 55 LJPA, un émolument de justice sera mis à la charge de la recourante déboutée.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission foncière, section II, du 4 août 2000 est confirmée.
III. Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge de Ruth Crumbach-Trommler.
jc/Lausanne, le 1er novembre 2001
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)