TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 novembre 2025
Composition
M. Alex Dépraz, président; Mme Mihaela Amoos Piguet, juges; M. Etienne Poltier, juge suppléant; M. Patrick Gigante, greffier.
Recourante
A.________, à ********, représentée par Me Olivier Rodondi, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Commission communale de recours en matière d'impôts et taxes, à ********,
Tiers intéressés
1.
B.________, à ********,
2.
C.________, à ********,
3.
D.________, à ********,
4.
E.________, à ********, représentés par Me Ismael Fetahi, avocat à Pully,
5.
F.________, à ********, représentée par Me Alexandre Bernel, avocat à Lausanne,
6.
G.________, à ********,
7.
H.________, à ********,
8.
I.________, à ********,
9.
J.________, à ********,
10.
K.________, à ********,
11.
L.________, à ********, représentés par Mes Olivier Weniger et Marc Vuilleumier, avocats à Lausanne.
Objet
Taxe ou émolument communal (sauf épuration ou ordure)
Recours A.________ c/ décision de la Commission communale de recours en matière d'impôts et taxes du 23 septembre 2024
Vu les faits suivants:
A. a) L'ancien plan de quartier "********" concernait un large compartiment de terrains situés en amont de la route de ********, sur le territoire de la Commune de ********. Ce plan de quartier permettait la création de logements et d'activités de type commerces, bureaux, artisanat et industries légères; ce plan, approuvé par le Conseil d'Etat le 2 février 1994, n'avait fait l'objet à l'époque que d’une réalisation partielle: en effet, seul son secteur nord dévolu aux habitations avait été construit, alors que son secteur sud ne l'avait pas été (sous réserve de trois habitations déjà existantes en 1994).
b) Ce plan de quartier recouvrait notamment les anciennes parcelles n° ********, propriété d'M.________ et N.________, décédées en été 2020, n° ********, alors propriété d'G.________, H.________ et I.________, n° ********, propriété d'M.________ et N.________, n° ******** et ********, initialement propriété de ********, puis de F.________.
c) L'absence de réalisation effective du secteur sud du plan de quartier précité montrait que l'affectation prévue ne correspondait pas aux vœux des propriétaires de ces bien-fonds. Dès lors, ces derniers ont entrepris diverses démarches auprès de la A.________, afin de modifier l'affectation de ce périmètre, ce par la voie du bureau ******** à ********; ce bureau intervenait d'ailleurs également aux noms de tiers dont B.________, qui envisageait l'acquisition de ces biens-fonds. Dès 2005, la A.________ est entrée en discussion avec les intéressés en vue d'une modification du plan de quartier "********".
B. a) Un nouveau plan de quartier, "******** II", a été mis à l'enquête publique du 21 octobre au 19 novembre 2017.
b) La A.________ et les propriétaires des parcelles précitées ont conclu diverses conventions dans la foulée, notamment s'agissant du type de construction à réaliser dans le périmètre du nouveau plan (attiques; logements d'utilité publique). Ces conventions (préciser) , si elles prévoyaient des engagements constructifs ( ?) de la part des propriétaires, précisaient néanmoins que ces derniers n’étaient pas pour autant dispensés du paiement de tout impôt dû en vertu du droit cantonal et de toute taxe réglementaire communale.
L’ensemble des propriétaires précités ont conclu avec la A.________, en date du 26 août 2019 une convention d'équipement, laquelle prévoit des cessions de terrains par eux, ainsi qu'un remembrement parcellaire ; la commune s'est engagée pour sa part à réaliser des équipements collectifs, les propriétaires promettant encore d’en assumer le coût. Deux autres conventions, datées du même jour soit le 4 juillet 2019 (la première entre la commune et G.________, H.________ et I.________, la seconde entre la commune et M.________ et N.________), prévoient en outre que les propriétaires assument une obligation de construire, une fois le plan entré en vigueur (les propriétaires s’engageaient aussi à faire reprendre cette obligation par l’acquéreur en cas de transfert de propriété). Ces diverses conventions étaient subordonnées à la condition de l'entrée en vigueur du nouveau plan de quartier.
c) Par ailleurs, B.________ et C.________ sont intervenus en qualité de promettants-acquéreurs dans l'élaboration du plan de quartier. Ces derniers ont également signé avec les propriétaires des contrats de vente conditionnelle avec droit d'emption (le 28 mars 2008 pour F.________, alors ********, le 28 octobre 2016 pour M.________ et N.________ et le 6 novembre 2019 pour G.________, H.________ et I.________). Les deux derniers actes indiquaient que le prix de vente au mètre carré avait été calculé en fonction des droits à bâtir prévus par le nouveau plan de quartier "******** II". Ces contrats ont été conditionnés à l'entrée en vigueur du plan de quartier et délivrance du permis de construire, ces deux décisions tout délai de recours échu.
La A.________ et les promettants-acquéreurs ont également conclu dans la foulée deux conventions, notamment s'agissant du type de construction à réaliser dans le périmètre du nouveau plan (attiques; logements d'utilité publique ; conventions du 26 mai 2020). Ces deux conventions, si elles prévoyaient des engagements constructifs de la part des promettants-acquéreurs, précisaient néanmoins que ces derniers n’étaient pas pour autant dispensés du paiement de tout impôt dû en vertu du droit cantonal et de toute taxe réglementaire communale (sous chiffre III/1 des dispositions finales de ces conventions).
d) Le plan de quartier "******** II" a été approuvé par le Conseil d'Etat le 27 novembre 2020, toutefois "à la condition suspensive de la libération des servitudes ******** et ********". Par lettre du 7 septembre 2021, la Direction générale du territoire et du logement (DGTL) a constaté que la condition précitée était réalisée, ce qui permettait l'entrée en vigueur du plan.
Ce plan confirme l'affectation du secteur nord à une zone d'habitations de faible densité (impliquant une surface de plancher déterminante – ci-après: SPd – de 5'850 m2). S'agissant en revanche du secteur sud, ce plan institue une zone mixte vouée à l'habitation de moyenne densité, aux activités tertiaires et artisanales, aux commerces de proximité et aux équipements collectifs, pour un total de 16'150 m2 de SPd, dont un plafond de 1'800 m2 de surface de vente.
e) Par décision du 6 juillet 2020, la A.________ a délivré le permis de construire n° 3450 nécessaire à la réalisation de diverses constructions sur les (anciennes) parcelles 140, 284 et 289. Cette décision est entrée en force sans avoir été contestée.
f) B.________, C.________, ainsi que D.________ ont été inscrits en tant que propriétaires fonciers respectivement le 17 septembre 2021 pour les parcelles ******** et ******** et le 21 septembre 2021 pour la parcelle ********.
C. a) Le 26 juillet 2022, la A.________, se fondant sur son règlement communal du 10 mai 2016 concernant la taxe relative au financement de l'équipement communautaire communal et intercommunal (RCTEC), a notifié à B.________, C.________, D.________ et E.________ une décision de taxation pour un montant de 1'512'194 francs. Cette décision – qui comportait un tableau de calcul de la taxe – prenait en compte respectivement l'augmentation de SPd destinée aux logements, d'une part et la conversion de surfaces d'activités en surfaces de logements, d'autre part.
b) Les quatre entités précitées (trois personnes morales et une personne physique) désignées par cette décision ont formé un recours, le 26 août 2022, par l'intermédiaire de l'avocat Ismaël Fetahi, auprès de la Commission communale de recours de la Commune de ********. Elles concluaient en substance avec dépens à l'admission du recours et, principalement, au constat de nullité, subsidiairement, à l'annulation de la décision de taxation précitée.
c) La Commission communale de recours, après avoir recueilli un avis de droit auprès des avocats Yves Noël et Laure Dallèves, lequel a été déposé en date du 23 août 2024, a admis le recours par décision du 23 septembre 2024.
aa) Toutefois, par demande du 11 octobre 2024, les recourants précités ont déposé devant la Commission communale une demande tendant à ce que la décision du 23 septembre 2024 soit rectifiée, respectivement interprétée. En effet, à teneur du dispositif de la décision du 23 septembre 2024, la Commission se bornait à retenir dans son dispositif qu'elle était d'avis que les personnes assujetties à la taxe sont les propriétaires des parcelles à la date de l'entrée en force de ce plan de quartier le 27 novembre 2020. Les recourants estimaient ce dispositif incomplet et souhaitaient à tout le moins que la décision comporte la mention formelle de l'annulation de la décision de la municipalité.
bb) La commission a donné suite à cette demande, d'abord par une décision du 22 octobre 2024; toutefois, cette décision du 22 octobre 2024 a été annulée et remplacée par une nouvelle décision le 24 octobre 2024 (en raison d'une coquille affectant celle du 22 octobre).
Ces décisions ont été notifiées à la A.________.
D. a) Agissant par acte du 4 novembre 2024, par l'intermédiaire de son conseil, l'avocat Olivier Rodondi, la A.________ a recouru contre la décision de la Commission communale du 23 septembre 2024 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (ci-après: CDAP). Elle conclut avec dépens à l'admission du recours et principalement à ce que la décision rendue le 23 septembre 2024 par la Commission communale soit réformée en ce sens que les débiteurs de la taxe relative au financement de l'équipement communautaire communal et intercommunal, fixée à 1'512'194 fr., sont B.________, C.________, D.________ et E.________; elle conclut subsidiairement à l'annulation de la décision de la Commission communale, le dossier lui étant renvoyé pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
b) En guise de réponse au recours précité, la Commission communale a adressé à la CDAP sa décision du 24 octobre 2024. A réception de ce document, le juge instructeur a déclaré considérer que, sauf avis contraire des parties, "cette nouvelle décision datée du 24 octobre 2024 constitue désormais l'objet du recours". Il accordait au surplus aux autres parties à la procédure une prolongation de délai; au nombre de ces parties figuraient en premier lieu les tiers qui avaient recouru auprès de la Commission communale (tiers intéressés 1-4); tel est le cas ensuite des anciens propriétaires des parcelles en cause (tiers intéressés 5-11).
c) Le premier groupe de tiers (B.________ et consorts; tiers intéressés 1-4) ont ainsi déposé des déterminations en date du 21 février 2025; ils concluent avec dépens principalement à l'irrecevabilité du recours formé par la A.________, subsidiairement a son rejet.
Les tiers anciennement propriétaires se sont également déterminés à la même date par la plume de leurs conseils respectifs. Le courrier de Me Vuilleumier précise encore que les sociétés qui avaient développé le plan d'affectation (soit les tiers intéressés 1-3) s’étaient engagées à supporter la taxe d'équipement communautaire, par le biais d'une clause des contrats de vente conditionnelles des 26 octobre 2016 et 6 novembre 2019.
d) La municipalité a produit encore des déterminations complémentaires en date du 1er mai 2025, où elle confirme sa position. Les tiers intéressés B.________ et consorts ont produit quant à eux une réplique spontanée le 15 mai 2025, ce que F.________ a fait également à la même date; cette dernière conclut d'ailleurs expressément à cette occasion, avec dépens, à l'admission du recours formé par la A.________.
E. On retire encore d'un courrier du juge instructeur, du 27 février 2025, que l'objet du litige est la décision de taxation du 26 juillet 2022 de la A.________; la décision de la Commission communale de recours du 24 octobre 2024 ne modifie à cet égard pas la situation créée par la décision de cette même autorité du 23 septembre précédent. Par ailleurs, le même juge instructeur a annoncé aux parties que le prononcé de la CDAP ne porterait que sur l'assujettissement ou non de B.________ et consorts à la taxe sur les équipements communautaires.
Considérant en droit:
1. a) La Commission communale de recours a statué sur la base de la compétence que lui confère la loi vaudoise du 5 décembre 1956 sur les impôts communaux (LICom; BLV 650.11; art. 45 LICom). L'art. 46 LICom précise que les dispositions de la loi sur les impôts directs cantonaux relatives au droit de recours s'appliquent par analogie aux recours contre les décisions de la commission communale de recours; cette disposition implique un renvoi à l'art. 199 de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts cantonaux (Ll; BLV 642.11), lequel déclare applicable la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173. 36) s'agissant de la forme et des délais de recours. Ce sont donc les dispositions des art. 95 ss LPA-VD qui s'appliquent en l'occurrence. La réception de la décision attaquée en date du 4 octobre 2024 au plus tôt a déclenché le délai de recours, lequel ne venait ainsi à échéance que le lundi 4 novembre 2024. Le pourvoi a ainsi été formé en temps utile.
b) Par ailleurs, à teneur de l’art. 47a, 2ème phrase, LICom, la municipalité a qualité pour recourir à l’encontre des décisions de sa commission communale de recours.
c) Il demeure que les tiers intéressés B.________ et consorts contestent la recevabilité du pourvoi, dans la mesure où il est dirigé contre la décision de la Commission communale du 23 septembre 2024. En effet, cette dernière autorité a rendu ultérieurement deux décisions, la première en date du 22 octobre et la seconde le 24 octobre 2024, décisions que la municipalité n’a pas formellement contestées. On peut ainsi se demander si la municipalité recourante a désigné correctement l’objet de son pourvoi ou non.
aa) Un rappel est ici nécessaire: les tiers intéressés B.________ et consorts, après le prononcé de la commission du 23 septembre 2024, ont interpellé cette autorité en lui soumettant une requête d’interprétation ou rectification.
bb) Selon la jurisprudence (arrêts CDAP AC.2021.0309 du 22 décembre 2022; AC.2020.0159 du 17 août 2021; BO.2020.0003 du 29 janvier 2020), en l'absence de disposition dans la LPA-VD, le Tribunal cantonal procède à l'interprétation et à la rectification de ses arrêts en s'inspirant des règles applicables dans la procédure devant le Tribunal fédéral. Selon l'art. 129 al. 1 de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110), si le dispositif d'un arrêt est peu clair, incomplet ou équivoque, ou si ses éléments sont contradictoires entre eux ou avec les motifs, ou s'il contient des erreurs de rédaction ou de calcul, le Tribunal fédéral interprète ou rectifie l'arrêt. Selon la jurisprudence, l'interprétation a, en principe, uniquement pour objet le dispositif de l'arrêt, qui seul jouit de l'autorité de la chose jugée, à l'exclusion des motifs. Ceux-ci peuvent seulement servir à interpréter le dispositif. L'interprétation tend à remédier à une formulation du dispositif qui serait peu claire, incomplète, équivoque ou contradictoire en elle-même ou avec les motifs. Les considérants ne peuvent faire l'objet d'une interprétation que si et dans la mesure où il n'est pas possible de déterminer le sens du dispositif de la décision en ayant recours aux motifs. En d’autres termes, la demande d’interprétation n’a pas d’effet dévolutif, qui permettrait à l’autorité saisie de reprendre l’examen de fond, puis de statuer à nouveau (Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3ème éd. 2013 N 1318 ss).
La procédure de rectification a trait, quant à elle, à la correction d’erreurs de plume – résultant généralement d’inadvertances manifestes – ou d’erreurs de calcul, n’ayant pas d’influence sur le dispositif ou sur le contenu déterminant des considérants (voir aussi CDAP, arrêt du 24 octobre 2023, FI.2022.0089 cons. 5).
bb) La requête adressée par les tiers intéressés 1-4 se référait d’ailleurs implicitement à ce type de procédure. La CDAP, comme on l’a vu, a retenu que la voie de l’interprétation s’appliquait devant elle, notamment dans le domaine fiscal (CDAP, arrêt du 24 octobre 2023, FI.2022.0089 cons. 5). Il est encore précisé que les règles applicables en matière fiscale ne comportent pas de disposition spéciale qui y ferait obstacle. On peut tout au plus mentionner l’art. 206 LI qui prévoit une procédure destinée à la correction d’erreurs de calcul et de transcription – proche de la « rectification » mentionnée plus haut –, mais cette disposition n’est pas pertinente en l’occurrence. On ne discerne en effet pas d’erreur de calcul ou de plume dans la décision du 23 septembre de la commission (au contraire de la décision du 22 octobre, qui comportait une coquille, mais qui a été remplacée par celle du 24 octobre 2024 ; cette correction n’est d’ailleurs contestée par aucune des parties).
S’agissant du cas d’espèce, il faut ainsi retenir que, lorsqu’elle a statué le 24 octobre 2024 (on fait abstraction de la décision du 22 octobre 2024), la commission communale ne pouvait – faute d’effet dévolutif de la procédure d’interprétation – annuler sa propre décision du 23 septembre précédent pour statuer à nouveau, mais s’est bornée à clarifier le dispositif de sa première décision. En d’autres termes, puisque la décision du 23 septembre 2024 conservait sa validité, elle pouvait constituer et demeurer l’objet du pourvoi de la municipalité recourante; bien plus, les conclusions de ce recours doivent être comprises comme englobant le dispositif complété/clarifié par la décision du 24 octobre 2024.
cc) Recevable, le recours doit ainsi faire l’objet d’un examen sur le fond.
dd) Sur le terrain procédural, la recourante fait valoir une violation par la Commission de recours de son droit d’être entendue. Certes, cette autorité ne l’a pas invitée à se déterminer sur le recours formé devant elle ; par contre, elle a tenu une audience, à l’occasion de laquelle la municipalité était représentée et a pu faire valoir sa position. On ne saurait donc retenir dans ce contexte-là une violation de son droit d’être entendue. Au surplus, la Commission aurait certes pu attirer à la procédure, comme autres tiers intéressés, les anciens propriétaires des biens-fonds concernés; sur cet aspect, la procédure devant la CDAP a permis de guérir un éventuel vice – on verra au surplus que ce vice n’est de toute manière pas déterminant.
2. L'objet du présent recours concerne la taxe sur l'équipement communautaire, dont il convient de présenter encore le régime dans ses grandes lignes.
a) Introduits par la modification du 11 janvier 2011, entrée en vigueur le 1er avril 2011, les art.4b à 4e LICom permettent aux communes de prélever une taxe pour couvrir les dépenses d'équipement communautaire communal ou intercommunal lié à des mesures d'aménagement du territoire (art. 4b al. 1 LICom). Les mesures d'aménagement du territoire doivent augmenter sensiblement la valeur d'un bien-fonds et peuvent notamment consister en un classement d'une zone inconstructible en zone à bâtir ou en zone spéciale ou une modification des prescriptions de zone engendrant une augmentation des possibilités de bâtir (art. 4c LICom). Selon les travaux préparatoires (Exposé des motifs et projets de loi du 9 juin 2010 in BGC 2007-2012, Conseil d'Etat, Tome 18, p. 351 ss; Rapport de la commission et débats parlementaires in BGC 2007-2012, Grand Conseil, Tome 18, p. 176 ss), cette modification législative faisait suite à une sentence arbitrale du 26 juin 2007 (publiée in RDAF 2008 l 361 ss) déniant toute portée, faute de base légale, aux dispositions d'une convention par laquelle des propriétaires de parcelles situées dans le périmètre d'un projet de plan de quartier s'engageaient, en cas d'adoption dudit plan par les autorités compétentes, à verser une contribution pour le financement des infrastructures générales d'une commune (équipement communautaire). La modification législative visait à créer une base légale pour permettre aux communes de continuer à prélever une telle contribution au moment de la création de nouvelles zones à bâtir ou de l'adoption d'autres mesures d'aménagement du territoire avec un effet équivalent (voir Exposé des motifs précité, p. 351; Rapport du Conseil d'Etat sur la motion Jacques Haldy et consorts - Pour permettre aux communes de financer leurs frais d'infrastructures en cas d'adoption d'un plan d'affectation, in BGC 2007-2012, Conseil d'Etat, Tome 18, p. 355 ss; Etienne Poltier, La contribution de plus-value de l'art. 5 al. 1 bis LAT et sa mise en œuvre dans le canton de Vaud, JdT 2018 III 67 ss, p. 96). Selon ce dernier auteur, cette contribution, qui ne frappe pas directement la plus-value, se rapproche d'un impôt d'affectation lié aux coûts, puisqu'elle finance des infrastructures collectives dont le propriétaire assujetti ne bénéficie qu'indirectement (op. cit., p. 98).
La question principale soulevée par le présent recours a trait à la détermination du débiteur de la taxe. Les dispositions pertinentes à ce propos ne sont pas très précises.
b) A teneur des art. 4b ss LICom, les communes peuvent prévoir, dans le cadre des dispositions réglementaires, le prélèvement d'une taxe pour couvrir les dépenses d'équipement communautaire communal ou intercommunal liées à des mesures d'aménagement du territoire (typiquement en présence de nouvelles prescriptions engendrant une augmentation des possibilités de bâtir). A teneur de l'art. 4d LICom, la taxe est due à la commune par le propriétaire du fonds.
bb) Le Conseil communal de ******** a adopté le 25 avril 2016 le RCTEC, entré en vigueur par son approbation par le Département des institutions et de la sécurité en date du 9 mai 2016 (art. 13 RCTEC). L'art. 3 RCTEC prévoit les différents cas de taxation et précise le cercle des assujettis; sous lettre b), il prévoit notamment que la taxe est due en cas de modification des prescriptions de zone engendrant une augmentation des possibilités de bâtir, pour autant que cette mesure accroisse au moins de 500 m2 la surface de plancher déterminante (SPd, calculée conformément à la norme SIA 504.421) légalisée sur le bien-fonds concerné; cette taxe est due par "le ou les propriétaires fonciers qui bénéficient de mesures d'aménagement du territoire comportant cette augmentation sensible des possibilités de bâtir".
3. a) Dans le cas d’espèce, la Commission communale de recours, suivant un avis de droit qu’elle avait recueilli, a estimé que la taxe pour l’équipement communautaire était due par le propriétaire du fonds au moment de l’entrée en vigueur du plan d’affectation augmentant les possibilités de construire. Pour sa part, la municipalité a considéré au contraire que cette taxe pouvait être perçue auprès des promoteurs, lesquels avaient acquis ces biens-fonds peu après l’entrée en vigueur du plan. En somme, la question principale soulevée par le cas d’espèce implique d’interpréter les dispositions de l’art. 4d LICom et 3 RCTEC. A cet égard, l’autorité intimée s’est appuyée sur l’avis de droit qu’elle avait recueilli. Cet avis de droit commence par décrire l’état de la situation législative et réglementaire et dresse un panorama de la jurisprudence (notamment un arrêt de la CDAP du 8 avril 2022, FI.2021.0103), sans pouvoir identifier une réponse claire à la question posée. Il passe ensuite en revue les diverses méthodes d’interprétation (historique, téléologique et systématique, page 8-12 de cet avis) pour conclure que le débiteur de la taxe pour l’équipement communautaire doit être le propriétaire du bien-fonds "au moment de l’entrée en vigueur de la mesure d’aménagement du territoire, soit en l’espèce du plan partiel d’affectation". Sur le terrain de l’interprétation historique, l’avis de droit se réfère aux travaux préparatoires de l’adoption des art. 4b ss LICom; l’exposé des motifs indique à ce sujet que la taxe est due par le propriétaire du fonds "au moment de l’entrée en vigueur de la mesure d’aménagement du territoire" (BGC 2007-2018, Conseil d’Etat, Tome 18, page 354). Sous l’angle téléologique, l’idée est que le propriétaire d’un fonds, dont le potentiel constructif est augmenté est susceptible de ce fait de réaliser des constructions propres à augmenter les dépenses générales d’équipement de la commune; il est alors logique de le faire participer à la prise en charge de ces frais par le biais du versement de cette contribution. S’il choisit bien plutôt de vendre son bien-fonds, le prix fixé va tenir compte du nouveau potentiel constructible de son immeuble; il en va de même en cas de vente conditionnelle, le prix fixé à titre provisoire anticipant ce nouveau potentiel constructible. Enfin, sous l'angle de l'interprétation systématique, l'avis de droit évoque les art. 4e al. 1 LICom et 10 al. 1 RCTEC; ces deux dispositions prévoient que la taxe ici en cause est notifiée dès l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement du territoire augmentant le potentiel constructible. Ces deux règles impliquent assez logiquement que l'assujetti soit le propriétaire du fonds au moment de l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement. Enfin, l'avis de droit procède à une comparaison avec la contribution de plus-value prévue en droit fédéral par l'art. 5 al. 1bis ss LAT.
b) La Cour se rallie aux arguments de cet avis de droit. En complément, elle relève d'ailleurs que la contribution de plus-value prévue par ces dernières dispositions, comme la taxe pour l'équipement communautaire du droit vaudois poursuivent l'une comme l'autre un objectif de compensation, conforme à l'art. 5 al. 1 LAT (dans ce sens, Etienne Poltier, La contribution de plus-value de l'art. 5 al. 1bis LAT et sa mise en œuvre dans le canton de Vaud, in: JdT 2018 III 67 ss, spécialement p. 97). En d'autres termes, l'un et l'autre de ces régimes visent à établir une certaine équité; comme le disait la Conseillère fédérale Doris Leuthard, lors des débats au Parlement f.éral relatifs à la révision de l'art. 5 LAT, il est normal que le propriétaire d'un bien-fonds, qui devient millionnaire du jour au lendemain, puisse être appelé à contribuer aux charges publiques, notamment à celles liées à la mesure d'aménagement (voir son intervention, BO N 2012 129). D'ailleurs, le droit vaudois d'application de l'art. 5 LAT prévoit expressément, à l'art. 68 al. 2 LATC, que "la taxe est due par le propriétaire du bien-fonds au moment de l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement du territoire […]".
Les considérations de l'avis de droit qui précèdent, comme aussi celles de la doctrine convergent ainsi pour désigner le propriétaire du fonds au moment de l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement du territoire comme le débiteur de la contribution de plus-value de l'art. 5 al. 1bis LAT; dans la mesure où l'objectif poursuivi par l'instauration de la taxe pour l'équipement communautaire est similaire, il y a lieu de retenir sur ce point la même solution pour cette taxe.
cc) Certes, la recourante soutient que cette solution ne devrait valoir qu'en principe, soit sous réserve de circonstances particulières. A vrai dire, il est assez difficile d'envisager des configurations répondant à cette idée. Toutefois, on peut envisager des situations problématiques: ainsi l'hypothèse dans laquelle le propriétaire d'un fonds procède, peu avant l'entrée en vigueur de la nouvelle mesure d'affectation, à une aliénation, ce à un prix qui anticipe la plus-value découlant de la mesure. Dans le régime de la contribution de plus-value, où l'assiette de celle-ci est établie en comparant les valeurs vénales avant et après l'entrée en vigueur de la mesure, cela peut en effet poser question; à tout le moins si le prix fixé dans ce contrat de vente – conclu in extremis avant l’entrée en vigueur du nouveau plan – est pris en considération pour ce calcul – en lieu et place d'une valeur vénale objective du terrain avant la nouvelle affectation (sur cette question, voir Etienne Poltier, in: ASPAN, Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, Zurich 2016, art. 5 N 53).
Dans le cas de la taxe sur l'équipement communautaire, fixée en francs par mètre carré de SPD supplémentaire, une vente anticipée, réalisée peu avant l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement du territoire, pourrait poser problème également, mais en sens inverse: l'ancien propriétaire, ce faisant, aurait réalisé la plus-value découlant de la mesure d'aménagement, alors que l'acquéreur verrait la taxe reportée sur sa tête.
Quoi qu'il en soit, on ne saurait retenir que l'on se trouve, en l'espèce, en présence de circonstances particulières justifiant de s'écarter de la solution de principe évoquée plus haut. En effet, les anciens propriétaires des biens-fonds ont aliéné ceux-ci peu après l'entrée en vigueur du plan de quartier "******** II". Il découlait des ventes conditionnelles que le prix fixé, en vue de la vente, tenait/tiendrait compte des nouveaux potentiels constructibles; cela coïncide pleinement avec les situations envisagées par le législateur.
dd) Les tiers intéressés 6-11, anciens propriétaires, ont relevé que les promoteurs sont convenus avec eux de prendre en charge la taxe pour l'équipement communautaire. Il faut souligner ici que cela n'a aucune incidence sur la qualité de débiteur de la taxe, telle qu'elle résulte des dispositions de droit public applicables. De telles clauses n'ont une portée que sur le terrain du droit privé, entre les parties concernées; elles visent à préciser, conformément au principe de la liberté des conventions, si la taxe en cause est ou non répercutée de l’ancien sur le nouveau propriétaire.
ee) La recourante évoque enfin le principe de la bonne foi. Selon elle, il résulterait des pourparlers entre la municipalité (ou ses services) et les tiers, qui ont recouru devant la Commission communale, que ceux-ci se seraient engagés à prendre en charge la taxe pour l'équipement communautaire. Au demeurant, aucun document – à tout le moins aucune clause explicite contenue dans l’un d’eux – ne permet une telle conclusion (étant précisé qu'il doit s'agir de pièces relatives à des discussions postérieures à l'entrée en vigueur du Règlement communal de 2016 ou, en tous les cas, peu antérieures). Tel n’est en particulier pas le cas de la clause très générale des deux conventions passées entre la commune et les promettants-acquéreurs le 26 mai 2020 (Dispositions finales III/1) relatives à des impôts et taxes, sans mention expresse de la taxe sur l’équipement communautaire, susceptibles d’être dues par les promettants-acquéreurs; on ne voit pas que cette disposition conventionnelle puisse être de nature à remplacer le régime légal décrit plus haut, s’agissant du débiteur de la taxe. Quoi qu'il en soit, il est assez normal que les promettants-acquéreurs, qui envisagent une opération immobilière, s'adressent directement à l'autorité communale sur les possibilités de viabilisation des terrains convoités. Cela n'implique nullement que ces derniers acceptent par avance de se substituer aux débiteurs prévus par la loi d'une contribution liée à une telle opération.
De toute manière, à supposer que l'on retienne la mauvaise foi des tiers intéressés 1-4 – ce que la Cour estime devoir écarter au regard des circonstances – cela ne conduirait pas encore à ignorer la loi, soit en l'occurrence la perception de la taxe auprès du propriétaire du fonds au moment de l'entrée en vigueur de la mesure d'affectation; il y aurait ici conflit entre le principe de la bonne foi, violé par hypothèse par l'administré, et le principe de la légalité: or, dans une telle configuration, la jurisprudence n'admet que très restrictivement que la loi puisse être ignorée au détriment de l'administré (dans ce sens, Moor/Flückiger/Martenet, droit administratif I, 3ème éd., Berne 2012, p. 931 s. et les réf. citées). En l’occurrence, on ne discerne pas de motif susceptible de justifier que l’on s’écarte du système légal tel que défini plus haut, s’agissant de la désignation du débiteur de la taxe.
4. Il reste enfin à examiner concrètement qui étaient les propriétaires des biens-fonds en cause au moment de l'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement. La question se pose à vrai dire à un double point de vue: soit la date d'entrée en vigueur de la mesure d'aménagement, d'une part, la date des transferts de propriétés, d'autre part.
a) S'agissant du premier point, il faut relever que la mesure d'aménagement a été approuvée le 20 novembre 2020, sous condition suspensive toutefois; la DGTL a constaté que la condition fixée était remplie en date du 7 septembre 2021. En d'autres termes, il y a lieu de retenir que la mesure d'aménagement était en vigueur au plus tard le 7 septembre 2021.
b) Or, les transferts immobiliers ont eu lieu les 17 et 21 septembre suivant. En d'autres termes, les tiers intéressés – recourants devant la Commission communale de recours (tiers intéressés 1-4) – n'étaient pas encore propriétaires des biens-fonds ici en cause à la date de l'entrée en vigueur du plan de quartier "******** II" et ne sont donc pas les débiteurs de la taxe ici en cause.
5. Il découle des considérations qui précèdent que le recours doit être rejeté, de sorte que la décision de la Commission communale de recours (soit celle du 23 septembre 2024, clarifiée le 24 octobre suivant) doit être confirmée (ce qui implique l'annulation de la taxation du 15 septembre 2022). Il appartiendra cas échéant à la municipalité de notifier une nouvelle décision aux débiteurs de la taxe.
La recourante, qui succombe, doit supporter l'émolument d'arrêt; elle doit en outre des dépens aux tiers intéressés B.________ et consorts, qui l'emportent dans leurs conclusions (art. 49 et 55 LPA-VD). Quant au F.________, qui ne l'emporte pas, il ne peut prétendre à l'octroi de dépens. Tel n’est pas le cas non plus des tiers intéressés G.________ et consorts qui s’en sont remis à justice.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission communale de recours de la Commune de ******** du 23 septembre 2024, clarifiée le 24 octobre suivant, est confirmée.
III. L'émolument d'arrêt, par 15'000 (quinze mille) francs est mis à la charge de la Commune de ********, par sa Municipalité.
IV. La Commune de ********, par sa Municipalité, doit en outre à B.________, C.________, D.________ et E.________, solidairement entre eux, un montant de 4'000 (quatre mille) francs à titre de dépens.
V. Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées.
Lausanne, le 4 novembre 2025
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.