CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 9 septembre 2003
sur le recours interjeté par Céline TELLENBACH, La Chômaz 4 A, 1188 Gimel,
contre
la décision rendue sur réclamation le 21 février 2003 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après : la commission) arrêtant l'estimation fiscale des parcelles nos 1033 et 1058 de Gimel respectivement à 245'000 et 12'000 francs.
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Antoine Rochat et M. Etienne Rodieux, assesseurs. Greffière : Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A. Par acte du 1er mai 2002, Céline Tellenbach a acquis de l'UBS les parcelles de Gimel immatriculées au registre foncier sous les nos 1033 et 1058 pour un montant de 220'000 francs (210'000 pour l'appartement et 10'000 pour une place de parc). Il s'agit d'un lot de propriété par étages (PPE) représentant une part de 330/10000 de la parcelle de base no 95 avec un droit exclusif sur un appartement de 80 m2 environ et une part une part de copropriété de 1/23 de la parcelle de base no 1057 relatif à une place de parc intérieure. Selon le descriptif de vente de GECO, l'appartement de 3 1/2 pièces au premier étage comprend un hall d'entrée donnant sur un dégagement situé au centre de l'appartement, une cuisine agencée ouverte avec coin à manger, un séjour, deux chambres, une salle de bains avec baignoire, wc, lavabo et un réduit.
L'estimation fiscale des parcelles nos 1033 et 1058 avait été arrêtée respectivement à 245'000 (valeur de rendement : 170'000 francs et valeur vénale : 320'000 francs sur la base d'un prix de 4'000 fr./m2) et 12'000 francs en 1998.
B. Ensuite de l'achat des parcelles précitées, la commission a procédé, par décision du 29 novembre 2002 à une nouvelle estimation fiscale de ces biens-fonds, maintenant celle-ci à 245'000 et 12'000 francs.
Par lettre du 9 décembre 2002, Céline Tellenbach s'est prévalu du prix de vente des immeubles de 220'000 francs et a demandé à ce que la valeur vénale de ceux-ci soit fixée conformément à ce montant. Elle a fait valoir que la valeur de rendement des immeubles était généralement inférieure à leur valeur vénale si bien que l'estimation fiscale qui résulte de la moyenne de ces deux éléments ne pouvait pas être de 257'000 francs au total.
Ensuite de la réclamation de l'intéressée du 9 décembre 2002, la commission a confirmé, par décision du 21 février 2003, les deux estimations contestées pour les motifs suivants :
"Valeur vénale :
Selon l'art. 9REFI (règlement sur les estimations fiscales), la Commission d'estimation fiscale (CEFI) n'est pas tenue dans certaines circonstances de prendre en considération le prix de vente. En l'espèce la valeur est manifestement en dessous du prix du marché.
Si l'on déduit Fr. 12'000.- de la valeur vénale pour le lot de garage, la valeur vénale de l'appartement s'élève à Fr. 208'000.soit Fr. 2'735.-/m2.
Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, les Instructions du Département des Finances en la matière préconisent une valeur vénale des lots de PPE entre Fr. 3'000.- et Fr. 6'000.-/m2, selon la région et le type d'immeubles.
Ces dernières années, la CEFI a constaté que les appartements en PPE s'acquièrent entre Fr. 3'500.- et Fr. 4'500.-/m2.
C'est pourquoi, à la lumière de ces différents éléments, la CEFI a appliqué l'art. 9 REFI et, par conséquent, maintenu son estimation à Fr. 245'000.-, soit à 4'000.-/m2, le montant de Fr. 2'735.- en l'espèce étant manifestement sous-évalué.
Valeur de rendement :
En l'espèce la commission a reconduit le montant du loyer perçu par l'ancien propriétaire au montant (sic) de la vente. Il n'est ainsi pas critiquable."
C. Recourant le 10 mars 2003 auprès du Tribunal administratif, Céline Tellenbach conclut à une estimation fiscale de 195'000 francs sur la base d'une valeur de rendement de 170'000 francs et une valeur vénale de 220'000 francs. La recourante s'est acquittée d'une avance de frais de 900 francs. Dans ses déterminations du 8 avril 2003, la commission conclut au rejet du recours. La recourante a déposé des observations complémentaires le 22 avril 2003.
Le 26 mai 2003, le juge instructeur a interpellé l'autorité intimée en vue que celle-ci établisse le prix de vente des appartements en PPE au moyen d'exemples de ventes récentes. Celle-ci a également été invitée à se déterminer sur l'avis paru dans la feuille des avis officiels du 11 avril 2003 dont il résulte que l'expert mandaté par l'Office des poursuites a estimé le bien-fonds no 54 de Gimel, relatif à un appartement dans les combles de quatre pièces de 112 m2 avec réduit de 51 m2 dans les surcombles, à un montant de 275'000 francs, soit de l'ordre de 2'500 francs/m2. Le 13 juin 2003, la commission a communiqué au tribunal une liste de ventes dans le district d'Aubonne dans les Communes d'Apples, Aubonne, Bière, Féchy, Montherod et St-Livres, écriture dont le contenu sera repris plus loin. Elle y a encore ajouté les précisions suivantes :
" (...)
Les ventes d'appartements en PPE à Gimel ont volontairement été écartées de ce tableau. En effet, comme indiqué dans les déterminations de la CEFI, les circonstances de vente et d'estimation fiscales de ces lots sont similaires au cas de la recourante.
Quant à la réalisation forcée de l'appartement 1054 de Gimel (vente aux enchères du 14.5.2003, point 2.- de votre demande), il apparaît, renseignements pris auprès de l'Office des poursuites, que ce lot a été adjugé au prix de Fr. 350'000.-, soit un montant supérieur tant à l'estimation fiscale qu'au prix de l'expert.
(...)"
Les parties n'ayant déposé aucune réquisition tendant à compléter l'instruction dans le délai imparti à cet effet, le tribunal a statué par voie de circulation du dossier.
Considérant en droit:
1. Déposé dans le délai prescrit, le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par l'art. 31 al. 2 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA).
2. L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995), étant rappelé au surplus que les calculs d'estimation des immeubles peuvent varier considérablement, avec la conséquence qu'il n'est pas rare que l'avis des experts diverge sur le même objet (ATF 120 III 81).
En l'espèce, une différence de 50'000 francs oppose les parties au sujet de l'estimation fiscale des parcelles nos 1033 et 1058. Un tel écart de l'ordre de 20 % est très largement au delà de la limite de 5 % rappelée ci-dessus.
3. Selon l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
Cette disposition habilite la commission à rendre une nouvelle décision relative aux feuillets nos 1033 et 1058 du fait du transfert intervenu. En l'occurrence, elle a maintenu les montants arrêtés en 1998.
4. L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 du règlement du 22 décembre 1936 (REFI) précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
En l'espèce, la recourante admet une valeur de rendement de 170'000 francs résultant de la capitalisation du loyer payé par le précédent locataire (1'200 francs/mois) à un taux de l'ordre de 8,25 %.
5. Le litige porte sur la détermination de la valeur vénale des feuillets nos 1033 et 1058 relatifs à l'appartement et de la place de parc.
a) Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande de celui-ci. Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3).
L'art. 9 REFI réserve l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans de circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération.
b) Se prévalant de l'art. 9 REFI, l'autorité intimée considère que le prix d'achat n'est pas déterminant dès lors que l'immeuble a été vendu à la recourante par le créancier-gagiste du bien-fonds qui avait dû lui-même reprendre l'ensemble des lots de la PPE dans son chapitre ensuite d'une vente forcée. La commission considère que l'estimation est manifestement sous-évaluée comme le démontre le prix d'achat de 220'000 francs, qui représente un montant de 2'735 fr./m2, alors que les transactions de ces dernières années ont démontré un prix allant de 3'500 à 4'500 francs. Elle fait également valoir que tous les cas de révision qu'elle a eu à traiter dans cette PPE, suite à la vente d'appartements par le créancier à des tiers, ont fait l'objet d'une estimation fiscale fondée sur l'art. 9 REFI et qu'à ce jour, aucun propriétaire d'appartement (à l'exception d'un local commercial dont le recours est pendant devant l'autorité de céans) n'a déposé de réclamation.
La recourante fait valoir quant à elle que la vente s'est déroulée de façon ordinaire avec l'UBS avec laquelle elle n'avait jamais eu de contact auparavant. Elle expose que cette banque n'avait aucune raison de lui faire bénéficier d'un prix de faveur. Elle se prévaut du fait que l'UBS avait mandaté le groupe GECO SA pour trouver des acheteurs et que c'est par ce courtier, qui lui avait remis le dossier de son logement, qu'elle en est ainsi devenu propriétaire. Dans ses observations complémentaires, elle fait encore valoir ce qui suit :
"Je tiens à préciser que la PPE de la Chômaz à Gimel est divisée en trois bâtiments. Mon appartement se trouve dans le bâtiment A. Dans cet immeuble, seuls trois appartements (y compris le mien), sur six, sont vendus. Les autres sont toujours propriété de l'UBS et seront probablement mis en vente au départ des locataires.
S'agissant de l'un des appartements nouvellement acquis par des particuliers, les combles ont été aménagées. Ce qui a permis de créer une plus-value et explique pourquoi les propriétaires n'ont pas réclamé contre l'estimation fiscale qui a été modifiée suite au transfert.
Concernant l'autre logement, il semblerait qu'il a été acheté dernièrement par des personnes étrangères, peut-être pas très au fait de l'impact sur l'estimation fiscale.
Il me semble qu'il n'est pas possible de comparer avec les appartements situés dans les bâtiments B et C, car leur situation et leur aménagement sont différents. En effet, certains bénéficient de jardins ou balcons, ont un accès direct au garage et leurs fenêtres donnent sur une pelouse. Alors que le bâtiment A est placé entre deux immeubles.
D'autre part, je me permets de souligner que le village de Gimel est à près d'une demi-heure en voiture de la ville la plus proche, que les transports publics le desservant ne sont pas très performants, qu'il y a peu d'infrastructure de loisirs à disposition, que le taux d'impôt est élevé (100) et qu'il est situé à environ 750 mètres d'altitude."
6. La question à résoudre ici est celle de l'existence ou non de circonstances qui feraient apparaître le prix de vente payé comme ne correspondant pas à celui du marché. Dans un arrêt relativement ancien (EF 1993/035 du 4 octobre 1994), le tribunal a considéré que la commission de district était fondée, si elle constatait sans procéder à d'amples investigations que le prix convenu était inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. Il a jugé ainsi que la commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans deux arrêts plus récents où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission (EF 1997/0007 du 14 juillet 1997; EF 1998/0006 du 17 juin 1998; voir également EF 1998/0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en l'absence de négociations). La jurisprudence constante du tribunal considère ainsi que l'acquisition d'un immeuble aux enchères publiques par le créancier gagiste tombe sous le coup de l'art. 9 REFI. La valeur vénale de l'immeuble doit, dans de telles circonstances, être fixée en faisant abstraction du prix d'adjudication lors de la vente aux enchères publiques si aucun enchérisseur ne s'était opposé à l'adjudicataire. Dans une telle hypothèse, l'aliénation a un caractère involontaire et n'est clairement pas représentative du marché libre (TA, arrêt EF 2002/0003 du 24 septembre 2002 et références citées). Le tribunal a jugé que l'art. 9 REFI s'appliquait aussi dans l'hypothèse où l'immeuble était ensuite revendu à un tiers par le créancier-gagiste ensuite des enchères forcées (TA, arrêt EF 1999/0002 du 7 mai 1999).
Les circonstances de la présente espèce ne diffèrent pas de celles de l'arrêt EF 1999/0002 précité. En l'occurrence, une différence de 100'000 francs existe entre la valeur vénale fixée par la commission en 1998 (320'000 francs sur la base d'un prix de 4'000 fr./m2 pour l'appartement) et le prix d'acquisition payé par la recourante (220'000 francs pour le tout). Il se justifie de s'écarter du prix d'aliénation de l'immeuble, en application de l'art. 9 REFI.
7. La valeur vénale du bien-fonds de la recourante doit être déterminée selon le prix du marché.
La commission a répertorié une liste des transactions intervenues entre 2001 et 2003 dans son district. Il résulte de ce document que les appartements en PPE situés à Apples se sont vendus dans une fourchette comprise entre 3'536 et 3'901 fr./m2, selon une moyenne de l'ordre 3'790 fr./m2. Dans la Commune d'Aubonne, les transferts se sont effectués entre 2706 et 6'285 fr./m2, soit en moyenne à un prix de l'ordre de 4'300 fr./m2. A Féchy, les prix se sont également situés entre 3'881 et 4'576 fr./m2, soit en moyenne autour de 4'200 fr./m2. A St-Livres, commune voisine d'Aubonne, la commission fait état d'une mutation intervenue sur la base d'un prix de 3'985 fr./m2 et à Montherod, à 3'590 fr./m2, ces deux valeurs englobant le prix du garage. Enfin, à Bière, un appartement en PPE et le garage se sont vendus en 2002 à 2'935 fr./m2. Quant à l'immeuble de Gimel vendu aux enchères publiques finalement au prix de 350'000 fr., il apparaît qu'il a été aliéné à un prix largement supérieur à celui arrêté par l'expert (275'000 fr.), selon un prix finalement s'élevant à 3'125 fr./m2 (350'000 : 112 m2).
Compte tenu de ce qui précède, il apparaît qu'un prix de l'ordre de 4'000 fr./m2, voire légèrement plus, correspond au prix moyen du marché pour Aubonne. Il en est de même pour la commune voisine de St-Livres ou celle de Féchy, proche du lac. Les prix sont déjà sensiblement inférieurs à cette valeur moyenne dès que l'on commence à s'éloigner des bords du Léman, comme le démontre les exemples récents répertoriés à Montherod, pourtant peu distante d'Aubonne, et à Apples. La transaction intervenue en 2002 à Bière démontre un prix du marché libre situé autour de 3'000 fr./m2, comme la vente forcée de l'immeuble de Gimel, situé dans un contexte géographique assez similaire de celui de Bière.
Tout bien considéré, il apparaît que la valeur vénale de l'immeuble de la recourante ne peut pas être arrêtée sur la base d'un prix de 4'000 fr./m2. En effet, une telle valeur paraît excessive au regard du marché compte tenu du lieu de situation de l'immeuble. Au vu des deux transactions récentes, le tribunal considère que le prix doit être arrêté au prix de 3'000 fr./m2, cette valeur correspondant à la fourchette inférieure des instructions du département des finances en la matière. Le tribunal parvient ainsi à une valeur vénale de 240'000 pour le lot no 1033. Quant à la valeur vénale de la place de parc (lot 1058) qui se confond pratiquement à sa valeur de rendement de 100 fr. mois, elle peut être laissée à 12'000 fr.
Il résulte de ce qui précède que l'estimation fiscale du lot no 1058 relatif à la place de parc doit être confirmée à 12'000 fr. En ce qui concerne le lot 1033, le tribunal parvient sur la base d'une valeur de rendement de 170'000 fr. et d'une valeur vénale de 240'000 fr. à une estimation fiscale de 205'000 francs. Une différence de 40'000 francs par rapport à celle fixée par la commission, soit de l'ordre de 16 %, dépasse la marge d'appréciation de la commission et doit être corrigée. La décision attaquée doit être réformée dans ce sens.
8. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du recours, la recourante ayant conclu à une estimation fiscale de 195'000 francs. Vu l'issue du pourvoi, un émolument réduit doit être mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur réclamation le 21 février 2003 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1033 de Gimel est ramenée de 245'000 à 205'000 (deux cent cinq mille ) francs.
L'estimation de la parcelle no 1058 de Gimel, arrêtée par l'autorité intimée, à 12'000 francs est confirmée.
III. Un émolument judiciaire de 400 francs est mis à la charge de la recourante, cette somme étant imputée sur son dépôt de garantie, dont le solde, par 500 francs lui sera restitué.
Lausanne, le 9 septembre 2003
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint