CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 7 mai 1999
sur le recours interjeté par CGS Général Services SA, Grand-Rue 56, case postale 507, 1814 La Tour-de-Peilz,
contre
la décision rendue le 13 octobre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey arrêtant l'estimation fiscale de la parcelle no 24 de Veytaux à 800'000 francs, taxe provisoire.
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. R. Ernst et M. A. Rochat, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle no 24 de Veytaux est située à la route de Sonchaux 2. Le viaduc de l'autoroute se trouve à proximité immédiate en contre-haut. Elle comprend une surface de 874 m2 qui accueille un petit bâtiment locatif de 727 m2 et comprenant un volume de 1'593 m3. Cette construction comprend 5 logements répartis sur trois niveaux (au rez inférieur, deux appartements de 2 et 5 pièces; au rez supérieur, deux appartements de 2 et 3 pièces et au 1er étage, un appartement de 4 pièce). L'état locatif annuel s'élevait au 1er juillet 1998 à 69'000 francs. Ce bâtiment est assuré par l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels pour un montant de 1'177'320 francs, valeur indexée.
L'estimation fiscale de la parcelle no 24 était de 600'000 fr. en 1981. Dans le cadre de la dernière révision générale (1992), elle a été portée à 910'000 francs
B. La Société de Banque Suisse (SBS) a acquis le 26 mars 1997 la parcelle no 24 lors d'une réalisation forcée pour le prix de 480'000 fr. L'immeuble était alors grevé d'une cédule au porteur en premier rang pour un montant de 460'000 fr.
Par acte du 23 juillet 1997, la SBS a vendu la parcelle no 24 à CGS Général Services SA pour le prix de 580'000 francs. Le 25 juillet 1997, l'immeuble a été grevé d'une cédule au porteur de 485'000 fr. en premier rang, d'une cédule au porteur de 175'000 fr. en deuxième rang et une cédule au porteur de 100'000 fr. en troisième rang.
L'achat de l'immeuble a été financé par la SBS, laquelle a également accordé un crédit pour des travaux de rénovation.
C. Par décision du 13 octobre 1997, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après : la commission), agissant ensuite de l'achat du 25 juillet 1997, a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 24 à 800'000 fr.
Le 28 octobre 1997, CGS Général Services SA a contesté cette nouvelle estimation auprès de la commission en faisant valoir que l'état de son bâtiment nécessitait d'importantes réparations et que le prix de vente correspondait ainsi à la valeur réelle de l'immeuble. Elle a conclu à ce que l'estimation fiscale soit ramenée à 600'000 francs.
La commission a procédé à une vision locale le 11 décembre 1998 et a tenté la conciliation. Le 22 décembre suivant, la recourante a maintenu son recours . Le 25 janvier 1999, la commission a transmis le recours au tribunal de céans comme objet de sa compétence.
Dans ses déterminations, l'autorité intimée fait valoir que le prix de vente ne reflète pas la valeur marchande réelle de l'immeuble et que partant, le prix de vente a été fixé selon des circonstances particulières au sens de l'art. 9 REFI, ce qui justifie de s'en écarter. Elle a indiqué qu'elle avait déterminé l'estimation fiscale en se basant sur le revenu locatif capitalisé à un taux de 7,75 % pour la valeur de rendement (890'000 fr.) et à un taux de 8,75 % pour la valeur vénale (800'000 fr.). Elle a arrêté l'estimation fiscale à la valeur vénale.
Dans ses observations, la recourante conteste le fait que l'immeuble aurait été "bradé" par la SBS. Elle relève que le prix de vente consenti tenait compte des travaux de réfection devant être effectués. La recourante s'est acquittée d'une avance de frais de 1'500 fr.
Le tribunal a tenu audience à Veytaux en date du 26 avril 1999 en présence de Christian Savioz, administrateur de la recourante et MM. Grisoni et Collaud, représentants de l'autorité intimée. La commune de Veytaux était représentée par M: Masshard, municipal. A cette occasion, le tribunal a procédé à une vision locale en présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications. L'instruction a permis d'établir que l'immeuble, qui a été édifié 35 ans auparavant, n'a jamais fait l'objet de réparations de la part de son ancien propriétaire. La recourante a en revanche procédé à une rénovation de l'enveloppe extérieure de la maison pour environ 180'000 fr. (ferblanterie, balcons, fenêtres, etc.). L'intérieur des appartements est d'époque (carrelages, cuisine très partiellement agencée, etc.). La recourante a confirmé que l'état locatif de l'immeuble n'était pas modifié.
L'inspection locale terminée, l'audience a été levée et le tribunal a délibéré hors la présence des parties.
Considérant en droit:
1. a) L'art. 36 lit. a de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA) prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (arrêts TA EF 92/0039 du 1er juillet 1993; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 94/0083 du 28 février 1995; RDAF 1993 p. 380).
2. Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
Selon l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
Les critères d'estimation d'un immeuble peuvent varier considérablement avec la conséquence qu'il n'est pas rare que l'avis des experts diverge sur le même objet (dans ce sens, ATF 120 III 79 - JT 1996 II 201).
3. Aux termes de l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeubles, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
En vertu de l'art. 9 REFI, les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en considération.
a) En l'espèce, la commission s'est écartée du prix de vente de l'immeuble. Elle a fixé de manière autonome la valeur vénale de celui-ci qu'elle a retenue comme valeur d'estimation vu l'interdiction posée par l'art. 2 al. 2 LEFI.
A l'appui de l'application dans le cas particulier de l'art. 9 REFI, l'autorité intimée fait valoir que le créancier hypothécaire, en l'occurrence la SBS, a préféré revendre rapidement l'objet du gage à un prix inférieur à celui du marché plutôt que de le conserver dans l'attente d'une meilleure affaire. La commission expose que les pertes résultant d'une différence entre la créance et la valeur de réalisation du gage sont largement provisionnées. Elle ajoute qu'une réalisation rapide, même à un prix inférieur, peut se révéler plus avantageuse qu'une réalisation ultérieure, où la somme payée, bien que supérieure, est restée immobilisée, donc improductive. L'autorité intimée relève que le créancier hypothécaire peut n'avoir aucun intérêt à conserver dans son patrimoine des immeubles qu'il n'a pas vocation à administrer. Enfin, elle remarque le créancier hypothécaire et le tiers acquéreur peuvent être en relation d'affaires, comme c'est le cas en l'espèce où la banque finance les travaux de l'immeuble qu'elle revend.
De son côté, la recourante, qui conteste l'existence de circonstances extraordinaires, argue que le prix de vente de l'immeuble reflète le mauvais état d'entretien du bâtiment. Selon elle, le prix d'acquisition aurait été fixé selon cette donnée objective.
b) La première question à résoudre est celle de l'existence ou on de circonstances qui feraient apparaître le prix de vente payé comme ne correspondant pas à celui du marché.
Dans un arrêt relativement ancien (EF 93/035 du 4 octobre 1994), le tribunal a considéré que la commission de district était fondée, si elle constatait sans procéder à d'amples investigations que le prix convenu était inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. Il a jugé ainsi que la commission était autorisée à s'écarter du prix de vente convenu lorsqu'à l'issue de ses calculs elle parvenait à une différence supérieure à 20 % entre le prix de vente et la valeur vénale computée. Cette jurisprudence a été confirmée dans deux arrêts plus récents où les écarts étaient de l'ordre de 24 et 25 % entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission (EF 97/0007 du 14 juillet 1997; EF 98/0006 du 17 juin 1998; voir également EF 98/0009 du 10 août 1998, affaire dans laquelle le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord du vendeur, partant en l'absence de négociations).
c) En l'espèce, la recourante n'a certes pas acquis son immeuble aux enchères forcées. Elle l'a néanmoins racheté des mains du créancier gagiste qui avait repris l'immeuble dans son chapitre lors des enchères publiques. Une telle situation n'est à l'évidence pas représentative des conditions du marché, par quoi il faut entendre le marché libre. Dans ces conditions, et vu les autres circonstances évoquées par la commission (relations avec la banque qui a apporté son financement), c'est à juste titre que celle-ci a tenté de déterminer de manière autonome le prix de vente de l'immeuble. Ceci ne signifie pas encore qu'elle pouvait s'écarter du prix effectivement convenu entre acheteur et vendeur, la réponse à cette question dépendant de l'écart constaté. Procédant au calcul, la commission a déterminé une valeur vénale de l'immeuble de 800'000 fr., soit supérieure de 220'000 fr. au prix de vente consenti. Une telle différence, de l'ordre 27 %, conduit au vu de la jurisprudence, à l'admission de l'existence de circonstances extraordinaires au sens de l'art. 9 REFI. Dans ces conditions, la commission n'était pas liée par le prix de vente de l'immeuble et c'est à juste titre qu'elle s'en est écartée.
4. Cette conclusion ne dispense pas le tribunal d'examiner le bien-fondé des calculs opérés par la commission dans le cadre de la valeur de rendement de l'immeuble et de sa valeur vénale. Ces deux valeurs respectives seront donc examinées successivement.
a) En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 REFI dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9 % (al. 2).
Dans un arrêt récent (EF 98/0016 du 11 mars 1999), le tribunal a mis en doute le bien-fondé de la jurisprudence publiée in RDAF 1993 p. 380, consistant à déterminer la valeur de rendement d'un immeuble locatif en fonction du taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif, majoré de deux points. Il a considéré que cette jurisprudence n'était plus d'actualité compte tenu de la baisse significative des taux d'intérêts dans l'intervalle et de l'état actuel du marché. Il a aussi constaté que les offres récentes parues dans la Feuille des avis officiels (FAO) montraient en tout cas que les rendements locatifs étaient calculés à des taux supérieurs et au surplus selon des écarts importants.
b) En l'espèce, la commission a calculé la valeur de rendement en capitalisant le revenu locatif (69'000 fr.) à un taux de 7,75 %, obtenant un résultat de 890'000 fr.
Il apparaît que le taux de capitalisation choisi par la commission est trop bas au regard des conditions actuelles du marché. Si on se réfère aux offres récentes parues dans la FAO il apparaît que les rendements recherchés sont sensiblement plus hauts. Ainsi par exemple, des immeubles locatifs situés respectivement à Lausanne-Centre, Bussigny et Renens étaient à vendre sur la base d'un rendement brut de 8,84 %, 8,7 % et 8,8% (FAO du 13 avril 1999, p. 1460 et 1458 et du 4 mai 1999 p. 1436). Le rendement brut de certains immeubles locatifs à Lausanne varie parfois même entre 8,5 % et 10 % (FAO du 16 avril 1999, p. 1500). Il est vrai qu'il s'agit d'offres et non pas de ventes conclues mais, compte tenu du fait qu'elles émanent de professionnels du commerce d'immeubles, on peut admettre qu'elles correspondent à une tendance réelle du marché. Compte tenu de ces chiffres et de la situation de l'immeuble litigieux, il apparaît correct de capitaliser le revenu locatif à un taux de 8,75 %. Le tribunal juge ainsi que la valeur de rendement doit être arrêtée à un montant arrondi à 800'000 fr.
c) Pour ce qui concerne la valeur vénale (en l'occurrence 800'000 fr.), la commission a calculé celle-ci en capitalisant le revenu locatif à un taux de 8,75 %. A l'audience, l'autorité intimée a précisé qu'elle s'était livrée à un calcul de contrôle lors duquel elle avait tenu compte d'un prix du terrain à 200 fr./m2 et d'une valeur actuelle de l'immeuble de 400 fr./m3. Elle est ainsi parvenue à une valeur intrinsèque de 811'000 fr.
La valeur intrinsèque d'un immeuble est déterminée en fonction du coût de construction actuel du bâtiment, sur la base de normes généralement admises dans le secteur de la construction en multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du bâtiment. Le résultat est ensuite diminué en fonction d'un coefficient de vétusté choisi en fonction de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de l'état d'entretien et des rénovations entreprises. Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de la notion de valeur intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule no 4 p. 112).
En l'espèce, la valeur du terrain, calculée sur la base d'un prix de 200 fr./m2, échappe à la critique. En l'absence de transactions réelles permettant une comparaison effective, elle tient compte du fait d'une part que le terrain se trouve dans le village de Veytaux et d'autre part du fait que ce lieu est recherché, selon les précisions données à l'audience. Un tel paramètre prend en considération le fait qu'il ne s'agit néanmoins pas de terrain colloqué en zone villas et que de par sa situation, il est exposé aux nuisances de l'autoroute. La valeur du terrain doit être fixée à 175'000 fr. (874 m2 x 200 = 174'800).
Pour ce qui concerne la valeur intrinsèque de l'immeuble, valeur actuelle, le tribunal constate que le bâtiment est une construction simple, et que la valeur standard de construction à neuf, soit 500 fr./m3, doit dès lors être ramenée à un prix un peu inférieur de 480 fr./m3, qu'il faut encore pondérer par un coefficient de vétusté de 30 %, en raison de l'âge du bâtiment. La valeur actuelle du bâtiment s'élève ainsi à un montant arrondi de 540'000 fr. (1'593 m3 x 336 fr./m3 = 535'248). Dès lors, pour l'ensemble du terrain et du bâtiment, le tribunal retient une valeur intrinsèque de 715'000 fr., qui doit être considérée comme la valeur vénale de la parcelle. Ce calcul démontre que même si c'est à juste titre que la commission s'est écarté du prix d'acquisition de l'immeuble (considérant 3 infra), elle a surévalué la valeur vénale de la parcelle no 24, au vu notamment de l'état d'entretien de l'immeuble.
5. Le tribunal parvenant à une valeur de rendement de 800'000 fr. et une valeur vénale de 715'000 fr., l'estimation fiscale doit être fixée, conformément à l'art. 2 al. 2 LEFI, sur la base de la valeur vénale. Le résultat obtenu par le tribunal, représentant une différence de 85'000 fr. par rapport à l'estimation attaquée, soit de l'ordre 10 %, la décision attaquée doit être corrigée dans ce sens.
6. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du recours. Vu l'issue du pourvoi, un émolument réduit sera mis à la charge de la recourante (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 13 octobre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 24 de Veytaux est arrêtée à 715'000 fr. (sept cent quinze mille francs).
III. Un émolument judiciaire réduit est mis à la charge de la recourante, par 750 francs, cette somme étant imputée sur son dépôt de garantie, dont le solde par 750 francs lui sera restitué.
Lausanne, le 7 mai 1999
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint