CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 15 avril 1999
sur le recours interjeté par Jak et Gila ER-KOHEN, représentés par la fiduciaire Maurice Borloz, Vers-chez-Cottier 19, 1807 Blonay,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : commission) du 12 mars 1998, relative à la parcelle no 672 de la Commune de Lausanne.
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Composition de la section: M. J.-A. Wyss , président; M. J. Morel et M. A. Rochat , assesseurs. Greffier: M. J.-C. Weill.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle no 672 de la Commune de Lausanne se situe en bordure de l'avenue de Sévery; en nature de bâtiment et de place-jardin, elle mesure 1'154 m2. Ce bien-fonds supporte un bâtiment locatif édifié en 1945 : le sous-sol est affecté à des locaux techniques et à des caves, cependant que les quatre autres niveaux abritent huit appartements de deux pièces et huit appartements de trois pièces. Dans le cadre de la récente révision générale des estimations fiscales, la parcelle no 672 a été taxée à 1'301'000 fr. en 1992.
B. Le bien-fonds en cause appartenait auparavant à la SI Valency-Prélaz B en liquidation, dont les seuls actionnaires étaient Jak et Gila Er-Kohen. Sur la base d'une expertise établie le 20 juin 1995 par le groupe Bernard Nicod (ci-après : expertise), l'administration cantonale des impôts a fixé à 1'350'000 fr. la valeur de sortie de l'immeuble qui, par acte authentique du 16 avril 1997 inscrit le 12 mai 1997, a été transféré à ce prix de la société immobilière précitée aux époux Er-Kohen; ces derniers en sont devenus propriétaires en société simple.
A la suite de ce transfert, la commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale. Le 6 octobre 1997, elle a taxé la parcelle no 672 à 1'792'000 fr.; sur recours, elle a ramené ce montant à 1'668'000 fr. le 12 mars 1998.
C. Jak et Gila Er-Kohen recourent contre cette décision; pour sa part, la commission en propose le maintien. Le tribunal a tenu séance le 14 septembre 1998, en présence du recourant, accompagné de représentants du groupe Bernard Nicod, et d'un délégué de la commission; il a procédé à une visite des lieux.
Considérant en droit:
1. En vertu de l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), les commissions de district procèdent périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté - notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes ou par d'autres opérations que la valeur fiscale a notablement augmenté ou diminué. Les recourants ont profité des allégements fiscaux privilégiant la liquidation des sociétés immobilières pour reprendre en nom la parcelle no 672; la nouvelle estimation fiscale a eu lieu à l'occasion de ce transfert, à forme de l'art. 20 LEFI.
2. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1er); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent ainsi que des charges annuelles et périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).
3. On l'a vu, la nouvelle estimation fiscale est de 1'668'000 fr. Pour déterminer la valeur de rendement, la commission est partie de l'état locatif en 1997 (129'168 fr.) qu'elle a capitalisé à 8,5 %, d'où le chiffre de 1'520'000 fr.; quant à la valeur vénale de 1'816'000 fr., elle comprend la valeur de la construction par 1'469'325 fr. (soit 4'521 m3 à 500 fr., sous déduction d'un coefficient de vétusté de 35 %) et la valeur du terrain par 346'200 fr. (soit 1'154 m2 à 300 fr.). L'autorité intimée observe qu'en 1995 l'expertise retenait un état locatif de 122'784 fr., capitalisé au taux - trop favorable selon elle - de 9 %; elle critique également la valeur intrinsèque retenue par l'expertise, fondée sur un coût de construction (400 fr. le m3 moins un amortissement pour vétusté de 40 %, soit 240 fr. le m3) à son avis trop bas.
Pour leur part, les recourants invitent le tribunal à suivre l'expertise. Ils font valoir que, en raison surtout de la typologie et du modeste niveau d'équipement de leur bâtiment, ils se voient contraints de stabiliser les loyers et de renoncer à des travaux de rénovation rentabilisables; ils soutiennent également que le coût de la construction oscille entre 380 fr. et 420 fr. le m3, et que l'amortissement pour vétusté se situe aujourd'hui à 41,5 %. Ils ajoutent que, quand bien même l'état locatif a augmenté de moins de 7 % entre 1992 et 1998, la nouvelle estimation fiscale est supérieure de 28% à la précédente; à leur sens, une telle progression est contraire à l'évolution du marché immobilier.
4. La première question à examiner est celle de la portée - dans le domaine particulier de l'estimation fiscale - de la valeur de sortie de l'immeuble admise par l'ACI . Etant rappelé que, à l'occasion de toute liquidation d'une SI, la commission procède à une mise à jour de l'estimation fiscale.
a) Dans un premier arrêt (TA, arrêt EF 97/0020 du 11 février 1998), le tribunal a considéré - sans néanmoins ériger cette solution au rang de principe - que, dans le domaine de l'estimation fiscale et plus particulièrement de la détermination de la valeur vénale d'un immeuble, seuls étaient décisifs les critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale. Il a ainsi jugé qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte des valeurs résultant de l'application de la loi sur les impôts directs cantonaux, telles que la valeur locative fiscale ou encore la valeur de transfert des immeubles au sens du règlement du 5 avril 1995 relatif à la liquidation des sociétés immobilières (ci-après : règlement de 1995).
Par la suite (TA, arrêt EF 98/0007 du 23 juillet 1998), le tribunal - toujours sans statuer sur cette question de principe - a aligné l'estimation fiscale sur la valeur de sortie de l'immeuble transféré de la société immobilière à l'actionnaire de celle-ci. Dans cet arrêt, le tribunal a constaté que la valeur de sortie fixée par l'expert correspondait à celle portée au registre foncier en 1992 et a considéré qu'en l'absence de travaux, le simple changement de propriétaire purement formel d'ailleurs - ne justifiait pas en soi une hausse, ce d'autant que les prix sur le marché immobilier n'avaient pas augmenté depuis le début des années 1990.
b) Il faut rappeler d'abord que le problème des liquidations fiscalement privilégiées des S.I. se pose en dehors de la récente révision générale des estimations fiscales ordonnée en 1990. Ensuite, cette question présente une portée matérielle et temporelle limitée car les réductions d'impôts privilégiant la dissolution des S.I. sont accordées jusqu'à fin 1999; en effet, l'art. 135 al. 1er de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), entré en vigueur le 1er janvier 1995, subordonne l'octroi des allégements fiscaux à la condition que la S.I. soit liquidée entièrement avant le 1er janvier 2000.
Selon l'art. 1er al. 1er du règlement de 1995, la valeur de transfert des immeubles de la société immobilière à ses actionnaires correspond à la valeur vénale de ces biens. L'art. 2 précise que l'ACI prend, à la demande de la société immobilière ou de ses actionnaires, une décision portant sur le principe de la liquidation au sens de l'art. 135 LI, sur ses modalités ainsi que sur la valeur vénale attribuée aux immeubles en vue de leur transfert aux actionnaires; cette décision est assimilée à une décision de l'autorité de taxation au sens de l'article 100 LI. La circulaire no 30 de l'ACI concernant les allégements fiscaux en vue de faciliter la liquidation des sociétés immobilières rappelle que le transfert des immeubles aux actionnaires doit se faire à la valeur vénale (ch. 2.4.) et impose l'obligation de mettre en oeuvre une expertise à cette fin, sous réserve d'un acte récent de transfert de l'immeuble (ch. 3.1.)
Ainsi, dans le cadre de la liquidation des S.I., l'ACI se fonde sur la valeur vénale de l'immeuble : or, celle-ci équivaut précisément à la valeur marchande au sens où l'entend l'art. 2 al. 4 LEFI. Tant l'ACI que les commissions d'estimation fiscale sont donc chargées d'imposer la même valeur, l'assiette de l'impôt étant identique dans les deux cas; et même si ces autorités appliquent des législations différentes et exercent leurs compétences indépendamment l'une de l'autre, d'éventuelles divergences sont difficilement soutenables s'agissant de normes utilisant le même concept et surtout visant le même but, ce qui est décisif (au sujet de l'exercice des compétences parallèles, voir Pierre Moor, Droit administratif, éd. 1994, vol. I, p. 275).
Le tribunal considère en conclusion que, lors de la mise à jour des estimations fiscales des immeubles ayant fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, il convient de s'en tenir en principe à la décision de l'ACI fixant la valeur de transfert de l'immeuble au titre de valeur déterminante pour l'estimation fiscale. Demeurent tout au plus réservées d'éventuelles circonstances particulières, justifiant que l'on s'écarte de ce principe (voir dans ce sens TA, arrêt EF 98/0016 du 11 mars 1999).
c) Dans le cas concret, cette conclusion conduit le tribunal à fixer la valeur vénale de la parcelle no 672 à 1'350'000 fr.
5. S'agissant de la valeur de rendement, l'expertise parvient au même chiffre que pour la valeur vénale, soit 1'350'000 fr.; en revanche, comme on l'a vu, la commission retient à ce titre un montant de 1'520'000 fr. L'écart se révèle donc assez sensible.
A cet égard, force est de constater - avec l'assesseur spécialisé du tribunal - que depuis plusieurs années les transactions concernant des bâtiments locatifs sont devenues rares : vu l'absence d'offre, leur valeur vénale tend ainsi à devenir inférieure à leur valeur de rendement. A cela s'ajoute que, fréquemment, l'état locatif ne reflète pas la vraie valeur de rendement : en effet, de nombreux propriétaires tardent ou renoncent à répercuter sur les loyers les baisses du taux d'intérêt hypothécaire de référence (voir TA, arrêt EF 98/0016 déjà cité).
Toutefois, point n'est besoin d'approfondir ici la question de la valeur de rendement. En effet, comme on l'a vu plus haut (considérant 2), l'art. 2 al. 2 LEFI dispose que la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale : il est dès lors exclu de dépasser le montant de 1'350'000 fr. admis au titre de valeur vénale.
6. En résumé, la nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 672 doit être fixée à 1'350'000 fr., comme le demandent les recourants : autrement dit, il y a lieu d'admettre le pourvoi. Il se justifie de rendre le présent arrêt sans frais : l'avance versée par les recourants leur sera restituée. C'est avec le concours d'un mandataire professionnel que les recourants obtiennent gain de cause : en application de l'art. 55 al. 1er LJPA, ils ont donc droit à des dépens, fixés à 1'300 fr.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 12 mars 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 672 de Lausanne est arrêtée à 1'350'000 francs.
III. Le présent arrêt est rendu sans frais.
IV. L'Etat de Vaud (par son Département des finances) est le débiteur des recourants Jak et Gila Er-Kohen, solidairement entre eux, de la somme de 1'300 (mille trois cents) fr. à titre de dépens.
pe/Lausanne, le 15 avril 1999
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint