CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET du 23 juillet 1998
sur le recours interjeté par Jean-Pierre GIRARDET, chemin des Montenailles 12, 1052 Le Mont-sur-Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 9 février 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) relative à l'estimation fiscale de la parcelle 5327 de Lausanne.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. A. Rochat et M. R. Ernst, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle 5327 de Lausanne, située à l'avenue Warnery 11, est dotée d'une surface de 870 m2. Elle accueille une habitation (270 m2) et deux garages (respectivement 1 et 2 box), construits en 1929.
Cet immeuble, détenu jusqu'en 1997, par la Société Immobilière Rivage Fleuri B (ci-après : la S.I.), a été estimé dans le cadre de la révision générale de 1992 à 1'866'000 fr. (EF précédente RG 1975 : 571'000 fr.).
B. Par acte notarié du 26 mai 1997, Jean-Pierre Girardet a acquis le capital-actions de la S.I. pour le prix de 1'585'000 fr.
Par acte authentique du 23 juillet 1997, Jean-Pierre Girardet, profitant d'une liquidation fiscalement privilégiée, a repris en son nom la propriété de l'immeuble 5327. Le prix de vente a été fixé à 1'850'000 fr., sur la base de la valeur de sortie de l'immeuble acceptée par l'administration cantonale des impôts, laquelle avait elle-même repris cette valeur de l'expertise effectuée par De Rham.
C. A la suite du transfert intervenu, la commission a procédé, par décision du 8 décembre 1997, à une nouvelle estimation fiscale de l'immeuble 5327 et a fixé celle-ci à 2'503'000 fr., sur la base de l'état locatif au 30 septembre 1997 (193'974 fr. par an) capitalisé à un taux de 7,75 %.
Jean-Pierre Girardet a contesté cette décision auprès de la commission, laquelle a, par décision rendue sur recours le 9 février 1998, ramené de 2'503'000 à 2'353'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle 5327. A cette occasion, la commission lui a indiqué que la taxation avait été effectuée en fonction des éléments suivants :
Valeur de rendement
Nature
Surface en m2
Prix au m2
Rendement/location
Total
Habitation
Fr. 193'974.-
Garages
Total
Fr. 193'974.-
Taux de capitalisation
7.75 %
Valeur de rendement
Fr. 2'503'000.-
Valeur vénale
Nature
Volume/surface
Prix au m3/m2
Total
Valeur nette
Habitation
4'752
Fr. 550.-
Fr. 2'613'600.-
Garage
Total
Fr. 2'613'600.-
Vétusté admise
30 %
Fr. 1'829'520.-
Garages
Fr. 45'000.-
Valeur terrain
870
Fr. 550.-
Fr. 478'500.-
Fr. 478'500
Total valeur vénale
Fr. 2'353'000.-
Estimation fiscale
Arrêtée à la valeur vénale
Fr. 2'353'000.-
D. Jean-Pierre Girardet a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision de la commission du 9 février 1998, aux termes duquel il demande à ce que l'estimation fiscale de son immeuble soit arrêtée à 1'878'751 fr., sur la base du prix d'acquisition de l'immeuble comme valeur vénale (soit un prix de revient de 1'906'265 fr. au vu des impôts et engagements de la société) et d'une valeur de rendement fixée à 1'851'238 fr.
E. Dans sa réponse au recours, l'autorité intimée a proposé le maintien de sa décision.
F. Le tribunal a tenu audience sur place en date du 2 juillet 1998 en présence des parties et a procédé à cette occasion à une visite des lieux.
Considérant en droit:
1. a) En vertu de l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
b) En l'espèce, la commission, qui a calculé une valeur de rendement de 2'503'000 fr., a arrêté l'estimation fiscale litigieuse sur la base de la valeur vénale de l'immeuble, fixée en l'occurrence à 2'353'000 fr. Le recourant estime que l'estimation fiscale ainsi obtenue est néanmoins trop élevée, qu'elle accuse en effet une progression, contraire à l'évolution du marché immobilier.
c) Tout d'abord, le tribunal constate que le rendement de l'immeuble est élevé et qu'il a été capitalisé à un taux de 7,75 %, soit un taux très favorable, au regard de la jurisprudence. En effet, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement locatif, le taux d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêts anciens) de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (TA, arrêt EF 97/007 du 14 juillet 1997 et réf. citées). En l'occurrence, suivant cette jurisprudence, le rendement locatif aurait dû être capitalisé à un taux de 6,5 %, nettement moins favorable au recourant, ce qui n'infirme néanmoins pas le fait que l'immeuble en question a incontestablement une valeur de rendement supérieure à sa valeur vénale. C'est donc à juste titre que sur le principe l'estimation fiscale a été arrêtée à la valeur vénale, au regard de l'art. 2 al. 2 LEFI. Toute la question est de savoir si la valeur vénale doit être arrêtée à 2'353'000 fr. comme le soutient la commission ou au contraire, à 1'878'751 fr., selon le recourant.
d) En vertu de l'art. 20 LEFI, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunions ou divisions de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitutions ou radiations de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles ont notablement augmenté ou diminué.
Le tribunal constate que dans le cadre de la révision générale de 1992, l'estimation fiscale de la parcelle 5327 a passé de 571'000 fr. à 1'866'000 fr. En l'espèce, la commission a procédé à une mise à jour de l'estimation à la suite du transfert de propriété intervenu, augmentant ainsi de près de 500'000 fr. le montant de l'estimation revue en 1992. Or, il résulte de l'expertise effectuée dans le cadre de la liquidation de la S.I. que la valeur marchande de l'immeuble s'élève à 1'850'000 fr., soit à une valeur proche de la valeur officielle retenue dans la révision générale. Le tribunal juge dès lors qu'il faut s'en tenir à la valeur vénale fixée par l'expert, à savoir 1'850'000 fr., qui correspond également à celle portée au registre foncier en 1992. En l'absence de travaux, le simple changement de propriétaire - in casu purement formel d'ailleurs - ne justifie pas en soi une hausse, alors même que les prix sur le marché immobilier n'ont pas augmenté depuis le début des années 1990.
2. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours aux frais de l'Etat (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue sur recours le 9 février 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 5327 de Lausanne est fixée à 1'850'000 fr.
III. Les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, le dépôt de garantie effectué, par 2'500 fr., sera restitué au recourant.
Lausanne, le 23 juillet 1998
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.