CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET
du 30 mars 1999
sur le recours interjeté par René ETHENOZ, à Bière,
contre
la décision rendue le 10 décembre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation de la parcelle no 26 de la commune de Bière.
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Composition de la section: M. Vincent Pelet, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel , assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. René Ethenoz est propriétaire de la parcelle no 26 d'une surface de 3'724 m², sise sur le territoire de la commune de Bière. Située en zone commerciale et artisanale, au lieu dit Pré Jalaz, cette parcelle comporte une villa familiale (ECA no 766) occupant une surface au sol de 134 m² et deux garages contigus d'une surface totale de 48 m². Le restant de la parcelle est en nature de places-jardins. Le terrain est vallonné. La parcelle contiguë au nord est située en zone agricole. Il s'agit d'un pâturage qui forme un tout avec la parcelle du recourant dont l'unique accès est le chemin menant à la villa.
B. A la suite d'une demande de révision, formée par le propriétaire, la Commission d'estimation fiscale (ci-après : la CEFI), par décision du 16 septembre 1997, a réduit l'estimation fiscale de la parcelle No 26 de 613'000 fr. à 563'000 fr. Saisie d'un recours du propriétaire, la CEFI a ramené l'estimation à 487'000 fr, par décision du 10 décembre 1997. Cette valeur a été calculée de la manière suivante :
Valeur vénale
terrain
1200 m2
à fr. 87.-/m2
104'400.terrain
2524 m2
à fr. 60.-/m2
151'440.habitation
848 m3
à fr. 550.-/m3
466'400.pondération de 21,5% (vétusté du bâtiment no 766) à déduire 466'400 fr. x 21,5%
./.
100'276.valeur vénale totale
(arrondie)
622'000.-
Valeur de rendement
appartement en location
loyer mensuel 720.annuel : fr. 8'640.capitalisation à 7,5%
8'640 x 100 : 7,5
115'200.appartement occupé par le propriétaire
loyer annuel supputé
fr. 13'300.capitalisation à 7,5%
13'300 x 100 : 7,5
177'333.valeur de rendement totale
292'533.-
Valeur d'estimation fiscale
valeur vénale
fr. 622'000.valeur de rendement
fr. 292'533.total
fr. 914'533.-
: 2 = fr. 457'266.50 arrondi à
457'000.-
+ 2 garages (2x 15'000.-)
30'000.valeur estimation fiscale
487'000.-
C. Par acte daté du 12 décembre 1997, René Ethenoz a interjeté recours contre la décision précitée auprès du Tribunal administratif. Il ne conteste pas la valeur vénale retenue pour le bâtiment, ni la valeur de rendement, mais uniquement la valeur du terrain. Il soutient que la surface résiduelle (2'524 m²) doit être taxée au prix du terrain agricole puisqu'elle est utilisée comme telle et ne sera jamais construite. La commune projette d'ailleurs de colloquer ce terrain en zone agricole.
Le 3 février 1998, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours. Elle estime que le prix de 60 fr./m² en zone commerciale tient suffisamment compte du fait que le terrain est en pente, dès lors que le prix moyen retenu dans cette zone est de 100 fr. /m².
Par lettre du 16 février 1998, la Municipalité de Bière a confirmé qu'une modification du plan directeur communal était à l'étude et qu'elle avait proposé une nouvelle limite de zone adaptée au terrain, afin de colloquer les 2'524 m² de la parcelle du recourant en zone agricole, dès lors qu'il s'agissait d'un terrain en pente sur lequel aucune construction n'était possible.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 4 mai 1998 en présence du recourant et de deux représentants de la Commission, dont la conservatrice du Registre foncier. Le tribunal a procédé à la visite des lieux. Les parties ont confirmé leurs conclusions respectives. La Commission a expliqué sa pratique consistant à distinguer la surface de dégagement autour de la construction et la part du terrain qui reste constructible. En l'espèce, la commission a calculé la valeur de la surface de dégagement à 87 fr./m² en se fondant sur le prix du terrain en zone villas (compté à 200 fr./m²), alors que le reste du terrain, en raison de ses caractéristiques, a été estimé au prix de la zone commerciale et artisanale, soit à 60 fr./m².
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 al. 1 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale.
La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net, capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 3 et 4 LEFI).
En l'espèce, le recourant ne conteste pas la valeur de rendement fixée par la commission à 292'533 fr., ni la valeur des garages (30'000 fr.) ou de la villa (466'400 fr.). Seule la valeur du terrain est litigieuse.
2. Le recourant soutient que la surface de 2'524 m², restant après déduction du terrain de dégagement, doit être estimée selon les critères applicables à la zone agricole, dès lors que ce terrain est utilisé comme tel et qu'il forme un tout avec la parcelle voisine, colloquée en zone agricole.
Selon les instructions du Département des finances du 31 janvier 1991, on entend par terrain à bâtir les fonds compris dans les zones légalisées pour la construction et qui ne sont, en principe, plus soumis à la législation foncière, à moins qu'ils ne fassent partie d'une entreprise agricole, viticole, horticole ou maraîchère exploitée par leur propriétaire ou par un fermier, c'est-à-dire une personne au bénéfice d'un bail de longue durée. La valeur vénale est déterminée en fonction du prix du terrain à bâtir dans la région, l'estimation fiscale correspondant à la moitié de ce prix, puisque normalement la valeur de rendement est nulle. C'est ainsi que le tribunal de céans a jugé qu'une vigne colloquée en zone villa devait être estimée en fonction des règles applicables aux terrains à bâtir, si elle ne faisait pas partie d'une exploitation viticole et n'était pas exploitée personnellement par son propriétaire (EF 97/18 du 16 avril 1998).
En l'espèce, la parcelle en cause supporte une villa. Le recourant n'est plus agriculteur et n'afferme pas son terrain à un agriculteur. Il est par conséquent exclu que la parcelle, qui ne fait pas partie d'une exploitation agricole, soit estimée selon les critères applicables en zone agricole tant qu'elle est colloquée en zone à bâtir. Le jour où la parcelle sera formellement colloquée en zone agricole conformément à une décision entrée en force du Conseil communal, il appartiendra au recourant de déposer une demande de mise à jour de l'estimation fiscale de sa parcelle. En l'état, celle-ci doit donc être estimée selon les règles applicables à la zone à bâtir.
3. Dans son estimation, la CEFI a réservé un traitement particulier à une surface de 1'200 m² (estimée à 87 fr./m²), qui comprend le terrain attenant au bâtiment et effectivement utilité comme jardin d'agrément. Ce faisant, la commission s'est appuyée sur la jurisprudence du tribunal de céans (EF 95/0011 du 22 mai 1995, EF 95/0043 du 6 septembre 1995) qui distingue du solde de la parcelle les surfaces immédiatement attenantes au bâtiment et par conséquent effectivement utilisées par les propriétaires des lieux.
En l'espèce, la parcelle du recourant est entièrement située en zone commerciale et artisanale, qui est par définition une zone à bâtir. Cette zone est destinée à l'habitation, au commerce et à l'artisanat ne présentant pas d'inconvénients majeurs pour le voisinage (art. 15 du règlement sur la police des constructions de la commune de Bière). La particularité des lieux ne justifie pas ici d'opérer une distinction, comme l'a fait l'autorité intimée, entre le terrain de dégagement autour du bâtiment d'habitation et le reste de la parcelle. Celle-ci bénéficie d'un seul accès par le chemin menant à la villa du recourant. Un projet de construction sur cette parcelle nécessiterait la négociation d'un droit de passage avec un propriétaire voisin. Au surplus, le terrain est en pente, ce qui renchérit le coût de construction et diminue par là-même la valeur du terrain. En réduisant à 60 fr./m² le prix, normalement fixé à 100 fr./m² en zone artisanale, la commission a correctement pris en compte les facteurs de dépréciation précités. Ce prix doit cependant être appliqué à toute la parcelle : réserver un traitement particulier à la surface de dégagement comptée au prix de la zone villa (même sensiblement réduit) ne se justifie pas dans une zone artisanale et commerciale dans laquelle la densité de construction et les éventuelles nuisances sont plus élevées. Ainsi, tout bien pesé, la valeur vénale du terrain du recourant doit être fixée à 223'440 fr. (3'724 m² x 60 fr.).
4. Compte tenu de la valeur vénale du terrain fixée à 223'440 fr. et de celle de la villa (366'124 fr.), la valeur intrinsèque de l'immeuble s'élève à 589'564 fr. La valeur de rendement a été arrêtée à 292'533 fr. L'estimation fiscale, qui correspond à la moyenne entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement, est donc réduite à 441'048 fr., somme à laquelle il y a lieu d'ajouter la valeur des garages (30'000 fr.). Enfin de compte, le tribunal parvient à une estimation fiscale arrondie à 471'000 fr.
Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif étant limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit. a LJPA), celui-ci a toujours refusé de corriger la décision litigieuse lorsque sa propre estimation et celle de l'autorité intimée présentaient un écart inférieur à 5%. Le tribunal considère en effet qu'on ne peut pas parler dans un tel cas d'abus du pouvoir d'appréciation de l'autorité intimée (arrêts TA EF 92/0039 du 1er juillet 1993; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 94/0083 du 28 février 1995).
En l'espèce, la différence entre l'estimation arrêtée par la commission (487'000 fr.) et celle arrêtée par le tribunal (471'000 fr.) est inférieure à 5%. La décision attaquée doit donc être confirmée.
5. Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté. Les frais sont laissés à la charge du recourant.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 10 décembre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est confirmée.
III. Un émolument de fr. 800.- (huit cents) est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
pe/Lausanne, le 30 mars 1999
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint