CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 16 juin 1998
sur le recours interjeté par HCB Suisse Romande SA, 1312 Eclépens
contre
la décision rendue sur recours le 15 septembre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon (estimation fiscale de la parcelle no 1'087 de Nyon).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A. La Société HBC Suisse Romande SA (ci-après: la société) est devenue propriétaire de la parcelle no 1'087 du cadastre de la commune de Nyon depuis le 6 août 1997, à la suite d'une fusion avec la Société PNC Béton Frais Nyon SA, auparavant propriétaire. D'une surface totale de 6'497 m2, dont 4'466 m2 en nature de places-jardins, cette parcelle porte un bâtiment (police d'assurance ECA no 2'226) d'une surface au sol de 1'160 m2. Le bâtiment est affecté à une fabrique de matériaux en béton. Auparavant, cette parcelle comprenait encore 1'415 m2 de terrain avec un immeuble administratif; cette partie du bien-fonds avait été vendue en avril 1994.
Selon le plan des zones de la Commune de Nyon approuvé par le Conseil d'Etat le 16 novembre 1984, la parcelle no 1'087 est classée en zone industrielle A, à l'exception de son extrémité nord-ouest qui est classée en zone de verdure.
La fabrique est composée de trois parties, à savoir la partie ancienne, la partie nouvelle haute et la partie nouvelle basse, d'une surface au sol respectivement de 678 m2, de 225 m2 et de 273 m2, pour un volume total de 7'268 m3.
Par décision du 13 juin 1997, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon (ci-après: la commission) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'087 de 1'110'000 fr. à 2'270'000 francs, selon le calcul suivant:
"Valeur vénale
Terrain: env. 6'497 m2 à 100 fr.: 650'000.--
Bâtiment: partie ancienne: 4'475 m3 à 250 fr. - 20% (taux de vétusté): 890'000.-partie nouvelle: 2'793 m3 à 350 fr.: 900'000.-- _________ 2'440'000.--
Valeur de rendement
Valeur locative estimée: env. 1'800 m2 à 100 fr.
= 180'000 fr. capitalisé à 8,5% (180'000 x 100 : 8,5) 2'110'000.-- 4'550'000.-- : 2 = 2'270'000.--"
La société a recouru contre cette décision auprès de la commission le 30 juillet 1997. Elle a contesté le prix du terrain, de même que les valeurs au m3 retenues pour le bâtiment; en outre, la valeur locative était basée sur 2 niveaux de planchers dans la partie ancienne alors que ceux-ci n'existaient qu'à l'extrémité nord-ouest de la halle, dans laquelle étaient aménagés un garage-atelier (niveau inférieur) et un local d'archives (niveau supérieur). La surface réelle louable était donc de 1'206 m2; compte tenu de son état, sa valeur ne dépassait pas 20 francs le m2 par an.
B. Par nouvelle décision du 15 septembre 1997 et suite à une inspection locale effectuée le 11 septembre 1997, la commission a admis partiellement le recours en ce sens qu'elle a ramené l'estimation fiscale de l'immeuble à 1'370'000 francs; elle a fortement diminué la valeur au m3 en raison de l'état des locaux et de leur affectation et elle a compté la centrale de fabrication (silo à béton, tapis roulant, etc....) à part. Elle a produit le calcul suivant:
"Valeur vénale
Terrain: env. 6'000 m2 à 100 fr.: 600'000.--
Bâtiment: 7'268 m3 à 150 fr. - 20% (taux de vétusté): 870'000.--
Centrale de fabrication: 150'000.-- __________ 1'620'000.--
Valeur de rendement
Valeur locative estimée: env. 1'200 m2 à 80 fr.
= 96'000 fr. capitalisé à 8,5% (96'000 x 100 : 8,5) 1'120'000.-- 2'740'000.-- : 2 = 1'370'000.--"
C. Par acte du 6 octobre 1997, la société a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Elle a expliqué que le bâtiment sur la parcelle no 1'087 abritait auparavant la fabrication de produits en béton et qu'il n'avait été utilisé, depuis 1992, que très partiellement pour des stockages modestes et épisodiques. En outre, l'essentiel de la surface ne pouvait être valorisée que moyennant d'importantes transformations; la halle, soit un volume de 1'420 m3, était totalement inutilisable. L'étanchéité de la dalle-toit sur la partie nouvelle et la charpente de la partie ancienne devaient être refaites. Les surfaces industrielles et commerciales ne pouvaient être louées actuellement qu'à des prix au m2 très bas, en raison de la mauvaise situation conjoncturelle; la société louait elle-même une partie de la surface du bâtiment pour un montant mensuel de 200 fr. Quant au prix de vente de ces surfaces, il ne pouvait excéder 100 fr. le m2, ce prix devant encore être baissé si une grande partie était inutilisable, comme c'était le cas en l'occurrence, car seule une surface de 4'500 m2 était utilisable. La société a estimé par ailleurs qu'aucun des critères énumérés dans la loi permettant l'augmentation de l'estimation fiscale n'était réalisé en l'espèce. Elle a contesté la valeur de rendement retenue et elle a estimé que la commission avait outrepassé son pouvoir d'appréciation en faisant abstraction des conditions actuelles du marché qui ne permettaient pas de louer de telles surfaces à un prix dépassant 20 fr. le m2; le bâtiment en cause devait faire l'objet d'importantes transformations pour être loué à un prix de 40 fr. le m2. La valeur de rendement ne devait donc pas dépasser 282'352 francs (1'200 m2 à 20 fr. le m2 x 100 : 8,5%). La société a également critiqué la valeur vénale retenue dans la décision attaquée. Concernant le terrain, elle a estimé que sa valeur devait être arrêtée à 450'000 fr., compte tenu que seuls 4'500 m2 sur les 6'497 m2 au total étaient constructibles, le reste étant classé en zone verte; un prix différencié devait donc être appliqué. En outre, un volume de 1'420 m2 devait être retranché de la totalité du volume de 7'268 m3 car cela correspondait à une partie du bâtiment inutilisable. Le montant à retenir était donc de 701'760 fr., soit 5'848 m3 à 150 fr., avec un taux de vétusté de 20%. Le total de la valeur vénale devait donc être ainsi établie:
"- terrain: 6'000 m2 à 75 fr.: 450'000.--
- bâtiment: 5'848 m3 à 150 fr. - 20% de vétusté: 701'760.--
- centrale à béton: 150'000.--
- total: 1'301'760.--"
Elle conclut à la fixation de l'estimation fiscale de la parcelle en cause à un montant de 792'056 fr., selon le calcul suivant:
"- valeur vénale: 1'301'760.--
- valeur de rendement: 282'352.--
- total: 1'584'112 fr. : 2 = 792'056.--"
La commission s'est déterminée sur le recours le 25 septembre 1997; elle a précisé qu'elle avait tenu compte du fait qu'une partie du terrain était en zone inconstructible en retenant une valeur moins élevée pour la totalité du terrain que les valeurs retenues dans des ventes réelles dans la région. En outre, elle avait pu constater l'état de vétusté du bâtiment lors de la visite locale et elle avait distingué sa valeur de celle du silo à béton; elle s'était également fondée sur la comparaison du prix de vente de la parcelle no 413 détachée en 1994 du bien-fonds en cause. Elle a conclu au rejet du recours.
La société a déposé des observations complémentaires le 10 décembre 1997 en maintenant ses conclusions.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 29 mai 1998 en présence de MM. Bérod et Liechti au nom de la recourante et de M. Zimmermann pour l'autorité intimée. Il a été procédé à une visite des lieux. Le tribunal a constaté que la partie la plus récente du bâtiment était inutilisée et que le dallage au sol présentait deux niveaux. Les représentants de la société recourante ont précisé qu'aucune transformation ne pouvait être entreprise pour l'instant, faute de moyens financiers; or, sans transformation, les locaux étaient difficilement louables. Par ailleurs, la zone verte correspondait à la présence au-dessus de la ligne à haute tension et son but était de rendre cette bande de terrain inconstructible. Le représentant de la commission a précisé, concernant la valeur locative du bâtiment, que le prix de 80 francs le m2 sur une surface qui ne comprend pas les casiers était maintenue, compte tenu du marché local; il a conclu au rejet du recours. Les représentants de la recourante ont confirmé les conclusions du recours.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. a) Selon l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
b) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
c) Selon l'art. 2 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) Pour déterminer la valeur vénale des immeubles industriels et commerciaux, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les Instructions), prévoient qu'il faut tenir compte de la valeur du sol et de la construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble. Selon les Instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, l'immeuble date de 1962 et il est de bonne construction. La commission a retenu un prix de 150 fr. le m3 pour un total de 7'268 m3; la recourante ne conteste pas ce prix de 150 fr. le m3, mais elle estime que celui-ci doit être appliqué à un nombre de m3 ne comprenant pas la partie du bâtiment inutilisable. Toutefois, la partie inutilisable compte dans le prix de construction et on doit donc prendre en considération la totalité des m3 du bâtiment; au vu des matériaux de construction, le tribunal admet qu'un prix de 150 fr. le m3 est adéquat, celui-ci représentant un prix moyen pour l'ensemble du volume. En revanche, concernant le taux de vétusté, le tribunal estime que compte tenu de l'âge du bâtiment et de l'usure rapide de celui-ci en raison de l'utilisation pour la fabrication et l'exploitation de béton, un taux de vétusté de 30% doit être appliqué.
Concernant le terrain, celui-ci est bien situé par rapport aux centres d'activités que constituent Genève et Lausanne et la partie colloquée en zone de verdure représente environ un tiers de l'ensemble; cette partie inconstructible peut par ailleurs servir comme entreposage. En conséquence, le tribunal estime que le prix de 100 fr. le m2 retenu par la commission correspond à un prix moyen adéquat qui tient justement compte de la partie non constructible. Enfin, selon le tribunal, l'estimation de 150'000 fr. pour la centrale de fabrication est adéquate.
Compte tenu de ce qui précède, le tribunal aboutit à une valeur vénale de 1'513'140 fr., selon le calcul suivant:
- bâtiment: 7'268 m3 à 150 fr. le m3: 1'090'200.-- - taux de vétusté: 30%: 763'140.-- - terrain: 6'000 m2 à 100 fr. le m2: 600'000.--
- centrale de fabrication: 150'000.--
- Valeur vénale: 1'513'140.--
4. a) En vertu de l'art. 7 al. 1 REFI, la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Concernant la valeur de rendement des immeubles industriels et commerciaux, les instructions prévoient qu'elle est déterminée sur la base du revenu locatif; à défaut, lorsqu'aucune location n'est perçue, il est nécessaire de déterminer cette valeur en tenant compte de la rentabilité de l'exploitation, de la situation, de la nature et de l'importance des locaux. La valeur de rendement peut également être obtenue par rapport au prix de loyer annuel moyen par m2.
c) En l'espèce, les locaux, situés dans la zone industrielle de Nyon qui dessert deux grands centres, soit Genève et Lausanne, jouissent d'une bonne situation. Selon les assesseurs spécialisés du tribunal, le prix de 80 fr. le m2 ne semble pas exagéré sur l'arc lémanique. Toutefois, dans le cas particulier, il ressort de la visite des lieux que les locaux devraient être réaménagés afin de pouvoir être loués; en effet, en l'état, ils comportent plusieurs différences de niveaux au sol et un cloisonnement qui les rendent difficilement utilisables pour des locataires potentiels. En conséquence, il convient de tenir compte d'un investissement en travaux, qui peut être estimé à environ 150'000 fr.; capitalisé à un taux de 8,5%, on obtient un montant de 12'750 fr., qu'il convient de soustraire à la valeur locative estimée à 80 fr.:
- 96'000 (1'200 m2 x 80.--) - 12'750 (investissement) = 83'250 fr.;
- 83'250 fr. : 1'200 m2 = 69,3 fr., arrondis à 70 fr.
Dans ces conditions, le tribunal abaisse le prix du m2 de 80 fr. à 70 fr., pour aboutir à une valeur de rendement de 988'235 fr., selon le calcul suivant:
- 1'200 m2 x 70 fr.: 84'000.--
- capitalisé à 8,5% (84'000 x 100 : 8,5): 988'235.-- = valeur de rendement.
En conclusion, avec une valeur vénale de 1'513'140 francs et une valeur de rendement de 988'235 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 1'250'687,50 francs (1'513'140 + 988'235 fr. : 2), qui est inférieure de 119'312,50 francs à la décision attaquée; cette différence représente une réduction de l'ordre de 8,7%, qui va au-delà de l'écart que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).
5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1'087 du cadastre de la Commune de Nyon est fixée à 1'250'687,50 francs, arrondie à 1'250'000 francs (art. 29 REFI). Vu l'issue du recours, un émolument partiel de 1'000 francs est mis à la charge de la recourante (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 15 septembre 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Nyon est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1'087 du cadastre de la Commune de Nyon est arrêtée à 1'250'000 francs.
III. Un émolument de justice réduit de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la recourante HBC Suisse Romande SA.
Lausanne, le 16 juin 1998/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint